ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO

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1 Presidente Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano Cámara de Representantes El Capitolio San Juan, Puerto Rico Re: P. de la C Estimado señor Representante: La Asociación de Bancos de Puerto Rico ( la Asociación ) agradece la invitación para ofrecer sus comentarios en torno al P. de la C (el Proyecto ), que propone crear y establecer las reglas básicas para la operación y financiamiento del Programa del Alquiler a la Compra: Apoyando y Promoviendo la Superación, que estará adscrito al Departamento de la Vivienda. La Exposición de Motivos del Proyecto establece que la Asamblea Legislativa ha reconocido consistentemente la política pública del Estado Libre Asociado de proveer mecanismos para que nuestros conciudadanos tengan acceso a un hogar propio que satisfaga sus necesidades básicas de vivienda. Se expresa además, que la crisis económica por la cual atraviesa nuestro país ha afectado el mercado de viviendas con la posible consecuencia de que personas con potencial de ser productivos al país se vean precisados a abandonar la isla en busca de una vivienda digna. Esta situación ha impulsado a esta Asamblea Legislativa a diseñar medidas creativas para atender los problemas de vivienda que confrontan los puertorriqueños. De ahí, el Proyecto tiene el propósito de retener aquellas personas productivas y sus familias que no cuentan con los recursos necesarios para hacerse de su vivienda principal, al proveerles un mecanismo de alquiler con opción a compra de una propiedad de su libre selección, conforme a los términos del programa que se propone crear mediante el Proyecto. Conforme se establece en el Proyecto, en términos generales, el Programa del Alquiler a la Compra: Apoyando la Superación (el Programa ) apoyará a los beneficiarios elegibles, según definidos en el Proyecto, con una aportación igual a 208 AVE. PONCE DE LEON POPULAR CENTER BUILDING TEL. (787) SUITE 1014 SUITE 1014 FAX (787) SAN JUAN PR HATO REY PUERTO RICO

2 Página 2 $ mensuales para el pago de la renta de una vivienda elegible, según definidos en el Proyecto, por un período máximo de tres (3) años consecutivos, con la condición de que la propiedad sea adquirida una vez culminado el período de alquiler. El Departamento de la Vivienda tendrá la facultad de administrar el Programa. Los fondos para la administración y operación del Programa provendrán del 50% de los fondos destinados en la Ley , para el Fondo del Programa de Subsidio de Arrendamiento y Mejoras para la Vivienda, en virtud de la Ley , según enmendada. Esta Asociación a través de sus miembros, ha sido consistente en su apoyo y contribución en forma directa con la política pública sobre vivienda del país, mediante el ofrecimiento de diversos productos de financiamiento que han hecho posible que miles de puertorriqueños hayan podido alcanzar su meta de hacerse de un hogar propio. En los últimos nueve (9) años se han originado $21.4 Billones en préstamos hipotecarios en las instituciones financieras depositarias, que incluyen los bancos comerciales que están en el negocio de hipotecas. Actualmente la cartera de préstamos está en alrededor de $48 Billones. Cónsono con lo anterior, esta Asociación favorece y apoya la iniciativa de esta Asamblea Legislativa mediante el Proyecto de crear el Programa del Alquiler a la Compra: Apoyando y Promoviendo la Superación. En relación al Proyecto, sometemos para su consideración los siguientes comentarios preliminares ya que debido a la urgencia con que se ha considerado la medida no ha sido posible profundizar en todos los aspectos relativos al Programa. Nos comprometemos a someter comentarios adicionales de así estimarlo apropiado, luego de tener la oportunidad de analizar la medida en mayor detalle: 1. Artículo 3 En el inciso (b), al definir el término Arrendamiento con Opción a Compra, se establece que es el acuerdo que permite el uso del inmueble por un período máximo de tres años y que permite al arrendatario se convierta dueño de la propiedad. No obstante, notamos que en el Artículo 8 del Proyecto, al describir el contenido del contrato que el Secretario de la Vivienda preparará para uso por los participantes en el Programa, se dispone que el contrato expresará, entre otras cosas, que el arrendatario tendrá que ejercer la opción y otorgar la correspondiente escritura de compraventa. Es decir, que aparenta no tratarse aquí de una opción para adquirir la propiedad, sino más bien de la obligación de proceder a adquirir la misma, lo que constituirá dicha transacción en una promesa de compraventa y no una opción de compra. La jurisprudencia en nuestro país ha sido consistente en definir el contrato de opción como un convenio por el cual el concedente concede al optante por tiempo fijo y bajo determinadas

3 Página 3 condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decir si se celebrará o no un contrato principal. Sugerimos se analice con mayor profundidad el negocio jurídico que se pretende establecer aquí para que se aclare si se trata de una opción a compra o una promesa de compraventa. En relación a esta misma definición, observamos que resulta mandatorio que tal contrato de Arrendamiento con Opción a Compra se eleve a escritura pública, lo que incrementaría los costos y complicaría los procesos. 2. Artículo 4 Se dispone en el Artículo 4 que aunque el Programa tendrá una vigencia indefinida, el Secretario podrá, a su discreción y conforme a la disponibilidad de fondos, limitar la continuidad del Programa mediante carta circular. Sugerimos que se indique, en relación a la terminación del Programa, que ésta sería de carácter prospectivo y que los casos acogidos al Programa y que estén vigentes al momento de dicha terminación, no deberán verse afectados. 3. Artículo 4 Entre los requisitos para registrar una propiedad en el Departamento de la Vivienda para fines del Programa se dispone el someter una tasación de la propiedad. El obtener una tasación de una propiedad es un proceso costoso y puede consumir tiempo. Sugerimos se elimine este requisito o se sustituya por otro menos oneroso. 4. Artículo 5 El Proyecto no es claro en cuanto a si los requisitos de elegibilidad para participar en el Programa para el Arrendatario y el Arrendador deben mantenerse en forma continua o si aplican solamente al momento de someterse la solicitud de participación. 5. Artículo 6 En nuestra experiencia, un cliente de rent to own necesita menos de treinta y seis (36) meses para adquirir la propiedad luego del alquiler. Sugerimos que el término para adquirir se reduzca a veinticuatro (24) meses ya que de esta manera se incentiva con más fuerza la venta de propiedades. También en el Artículo 6, se menciona que concluido el período establecido de tres (3) años para el arrendamiento, el beneficiario deberá ejercer la opción implicando que el beneficiario deberá proceder a adquirir la propiedad, excluyendo así la posibilidad de que el beneficiario, como cuestión de derecho, decida no ejercitar la opción para adquirir. Según comentado anteriormente, nos preguntamos entonces si el contrato es o no uno de opción o en esencia, uno de promesa de compraventa.

4 Página 4 En relación al inciso (e) del Artículo 6, sugerimos se incluya como alternativa, que el arrendador pueda requerir un depósito de hasta dos (2) meses al arrendatario para proteger la propiedad contra vandalismo o falta de mantenimiento. Bajo el Programa, puede incluirse como garantía en caso de que el arrendatario no cumpla su promesa de compra. En el inciso (h) del Artículo 6, sugerimos se extienda el período de notificación sobre el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento de diez (10) días laborables a veinte (20) días laborables, dado a la penalidad que conlleva el no notificar dentro del plazo establecido. En el inciso (i) del Artículo 6, parte de la penalidad por el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento debe ser la pérdida del depósito antes sugerido. En el inciso (k) del Artículo 6, sugerimos que en los casos en que medie un financiamiento, en vez de aplicar el 25% del total aportado al precio de compraventa, dicha suma se aplique contra los gastos de cierre. La mayoría de los clientes lo que necesitan es ayuda para enfrentar los gastos de cierre. Aunque el crédito en el precio de venta es una ayuda, no es tan efectivo para lograr la cualificación para el financiamiento. En el inciso (l) del Artículo 6, el requisito de cesar el mercadeo debe ser efectivo en el momento en que se formalice el contrato de arrendamiento y no antes. 6. Artículo 7 Sugerimos se obtenga el insumo del Departamento de Justicia y de la Oficina de Dirección de los Registros en cuanto al tema de la inscripción del Contrato de Alquiler con Opción a Compra en el Registro de la Propiedad. El Proyecto propone una enmienda tácita a la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. El alcance de dicha enmienda debe ser analizado con mayor profundidad. 7. Artículo 12 Le damos la mayor deferencia al Departamento de la Vivienda en cuanto al asunto relativo a los fondos para la operación y administración del Programa. Según antes dicho, los comentarios anteriores son el resultado de un apresurado análisis del Proyecto debido a la premura con la que los mismos fueron solicitados. Nos proponemos analizar la medida con mayor profundidad, particularmente las disposiciones especiales que regirán el procedimiento de desahucio bajo el

5 Página 5 Proyecto. De tener comentarios adicionales, se los haremos llegar a esta Honorable Comisión para su consideración junto a los aquí ya vertidos. Reiteramos nuestro agradecimiento por la oportunidad brindada de participar en el proceso de la consideración de este importante Proyecto y nos ponemos a su disposición si en algo más podemos colaborar en este asunto. Cordialmente, Arturo L. Carrión Vicepresidente Ejecutivo

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