BARRA MEXICANA COLEGIO DE ABOGADOS. XIII Congreso Nacional de Abogados, a realizarse en San Luis Potosí los Días 24, 25 y 26 de mayo de 2012.

Transcripción

1 BARRA MEXICANA COLEGIO DE ABOGADOS XIII Congreso Nacional de Abogados, a realizarse en San Luis Potosí los Días 24, 25 y 26 de mayo de GUÍA PARA LA REVISIÓN DE ENAJENACIÓN DE PARCELAS CON DOMINIO PLENO POR PRIMERA ENAJENACIÓN DE ORIGEN AGRARIO. Lic. Miguel Ramírez Silva. 25 de mayo de San Luis Potosí, S.L.P.

2 ÍNDICE Capítulo Página I. Contexto 1 II. Parcelas por dominio pleno Requisitos Agrarios. 3 A) Notificación al cónyuge, concubina o concubinario e hijos del enajenante. B) Personas que hayan trabajado el predio el último año. C) Ejidatarios y avecindados del ejido. 2. Requisitos Urbanísticos. A) Notificación al Municipio para el ejercicio del derecho de preferencia. B) Notificación al Gobierno del estado para el derecho de preferencia. 3. Requisitos Fiscales. Exención del Impuesto Sobre la Renta. Ley del Impuesto Sobre la Renta. Reglamento del Impuesto Sobre la Renta. Código Fiscal de la Federación. Aplicación estricta de las disposiciones fiscales. Procedimientos para la aplicación de la exención del ISR en la primera enajenación de la parcela. Avalúos. A) Reglamento del Código Fiscal de la Federación. B) Ley del Impuesto Sobre la Renta. C) Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato

3 D) Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Querétaro. Primera enajenación por donación. Ley del Impuesto Sobre la Renta. Primer ejemplo fase I, Guanajuato. Primer ejemplo fase II, Guanajuato. Primer ejemplo fase I, Querétaro. Primer ejemplo fase II, Querétaro. Primer ejemplo fase I, San Luis Potosí. Primer ejemplo fase II, San Luis Potosí

4 I. CONTEXTO. Actualmente se ha observado un incremento de las controversias de que se suscitan con motivo del incumplimiento de los requisitos del derecho del tanto y de preferencia, en las compraventas que se realizan ante Notario Público por primera enajenación de parcelas ejidales con dominio pleno, esto es, con Título de propiedad, de lo que resulta muy importante que los abogados de empresas, revisen que las escrituras en que sean parte como adquirientes, tengan a su alcance el procedimiento legal que debe seguirse, y que les permita interactuar con los Notarios, a fin de que se prevenga en los títulos de propiedad, nulidades que no pueden ser convalidadas. Esta es la finalidad de éste trabajo. En síntesis, la situación irregular a que hago referencia se resume en lo siguiente: A) Algunos notarios autorizan las escrituras sin que se hayan cumplido los requisitos de la Ley Agraria y de la Ley General de Asentamientos Humanos, con lo que se producen vicios de nulidad absoluta, que de ninguna forma son subsanables. B) Los Registros Públicos de la Propiedad autorizan la inscripción de tales escrituras, sin calificar que el Notario haya cumplido con los requisitos de referencia. Estas circunstancias, imputables a quienes cumplen con una función pública, generan de inmediato un problema de inseguridad jurídica, cuyas consecuencias, generalmente son: A) Afectación de inversiones en desarrollos inmobiliarios, puesto que los Tribunales Agrarios dictan de inmediato una medida precautoria que tiende a mantener las cosas en el estado en que se encuentran para preservar la materia del juicio, lo que implica la imposibilidad de continuar el desarrollo. Los desarrolladores se ven obligados a llegar a arreglos con los ejidatarios, costosos, y en la mayor parte de los casos, consisten en que los actores se desistan de la instancia, pero desafortunadamente los vicios de nulidad no quedan convalidados, por lo que sigue existiendo el riesgo de que puedan presentarse nuevamente demandas.

5 B) Algunos inversionistas, para realizar un proyecto, identifican el terreno que les es más conveniente, e inician el trato de la compra, pero al enterarse que se trata de una parcela ejidal, que fue adquirida con anterioridad, y en este caso, puede tratarse de la segunda, tercera o ulterior enajenación, solicitan el dictamen de profesionista capacitado para determinar si existen vicios inexpugnables en la primera enajenación, y si se detecta su existencia, se abstienen de llevar a cabo la inversión, con lo cual se afecta el desarrollo económico de una ciudad, municipio o zona. Ante tales circunstancias, se debe considerar que las violaciones a las disposiciones de orden público en instrumentos notariales, son responsabilidad del notario, quién responderá patrimonialmente de los daños y perjuicios Es importante destacar, que este proceso anómalo entre Notarios y Registradores, tiene como resultado la violación a los principios fundamentales de SEGURIDAD JURÍDICA, y PREVENCIÓN DE PROCEDIMIENTOS JURISDICCIONALES, PERO TAMBIÉN, SE DESTACA QUE LA REPERCUSIÓN FINAL ES EN EL DESARROLLO ECONÓMICO, Y PROPICIA LA CORRUPCIÓN. La ilegalidad en que se está incurriendo, por quienes deben ser precisamente garantes de la legalidad y seguridad jurídica, se debe a la inobservancia de la Ley Agraria y de la Ley General de Asentamientos Humanos, que es de mayor jerarquía que la primera; a los principios de la ética profesional, y de una recta actuación de la autoridad, en congruencia con las políticas públicas del Gobierno, que promueven la inversión segura con empresarios mexicanos y extranjeros, pero además, constituye una acción contraria a la seguridad jurídica inmobiliaria En este contexto, no sobra exponer y recordar los siguientes principios sobre la nulidad de los actos jurídicos: 1.- Las citadas Leyes Federales son de Orden Público. 2.- La contravención a las Leyes de Orden Público trae aparejada la nulidad absoluta, por la ilicitud en el objeto. 3.- La nulidad absoluta no es convalidable. Es evidente que estamos ante un caso de nulidad absoluta, sin que sea de ninguna forma interpretativo el término Si no se hiciere la notificación, la venta podrá ser anulada que corresponde al párrafo primero del artículo 84 de la Ley Agraria, ya que las nulidades no se derivan de cuestiones gramaticales o de sintaxis. 2

6 Sin embargo, la interpretación al mencionado artículo 84, es en el sentido de que habrá casos, de que a pesar de las violaciones legales, los afectados no tengan interés en demandar la nulidad, en cuyo caso no habrá afectación al adquirente y a los sucesivos compradores. Como lo establece el artículo 1830 del Código Civil Federal, la persona interesada en la nulidad, que concurra ante el Tribunal Agrario a demandarla, la sentencia destruirá los efectos que haya producido el acto viciado de nulidad, porque será retroactiva a cuando se produjo el vicio. II. PARCELAS POR DOMINIO PLENO. Son inmuebles de origen agrario, pero que se desincorporan del régimen ejidal, bajo el procedimiento que establece la Ley Agraria, en sus Artículos 81 y 82 por lo que el Registro Agrario Nacional cancela el folio registral de la parcela propiedad del núcleo agrario y expide un título de propiedad que se inmatricula en el Registro Público de la Propiedad, creando un derecho pleno de propiedad. Éste derecho se rige por las reglas del derecho civil, pero queda realmente sujeto a las normas agrarias hasta que se concluye la primera enajenación. La primera enajenación de parcela por dominio pleno requiere que se cumplan: 1. Requisitos Agrarios. 2. Requisitos Urbanísticos. 3. Requisitos Fiscales. 1. REQUISITOS AGRARIOS. Notificar la venta para que ejerciten el derecho del tanto a: A) Cónyuge, concubina o concubinario e hijos del enajenante. B) Personas que hayan trabajado la parcela por más de un año, a partir de la enajenación. C) Ejidatarios. D) Avecindados. 3

7 E) Núcleo de población ejidal. La omisión de cualesquiera de estas notificaciones trae aparejada la nulidad absoluta de la compraventa. De no recibir respuesta en 30 días naturales a partir de la notificación, caduca el derecho. Si la compraventa se anula, la exención fiscal no operaría. A) NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE, CONCUBINA O CONCUBINARIO E HIJOS DEL ENAJENANTE. Es obligación del Notario solicitar al enajenante Bajo protesta de decir verdad si es: a) Casado. Proporcionar nombre del cónyuge, presentar copia certificada del acta de matrimonio, especialmente para corroborarlo y conocer su régimen económico conyugal, lo que determinará la comparecencia o no del cónyuge a la firma de la escritura. - En éste caso, el cónyuge declarará que fue notificado de la venta y no tiene interés en adquirir los derechos de propiedad. - Si está casado por separación de bienes, bastará con que exhiba el enajenante un escrito firmado por el cónyuge en el que indique que no tiene ningún interés en la compra que le fue notificada sobre el inmueble, agregando copia de la credencial de elector, para comparar la firma de la carta. - Si se trata de concubina o concubinario, Bajo protesta de decir verdad debe ser considerado en las declaraciones; y obtener la carta o escrito declarando no tener interés en la adquisición que le fue notificada, y copia de la credencial de elector. - Los hijos del enajenante deben ser conocidos a través de la declaración Bajo protesta de decir verdad solicitando al enajenante exprese el nombre y domicilio de todos, aún los que correspondan a otras relaciones extramatrimoniales, o postdivorcio. Al igual, que en los casos anteriores, se deben elaborar escritos de renuncia o declaración de no interés en la compra del inmueble. 4

8 AÑO. B) PERSONAS QUE HAYAN TRABAJADO EL PREDIO EN EL ÚLTIMO Sólo podrá conocerse Bajo la protesta de decir verdad del enajenante y se seguirá el mismo procedimiento del escrito y credencial de elector en el caso de existir alguna persona el tal supuesto. El Notario está obligado a asentar en la escritura cómo se acreditan los supuestos de la norma jurídica, de lo contrario quedarían graves omisiones que pueden suponer la posible nulidad de la operación; y la exención fiscal del Impuesto Sobre la Renta resulta inoperante, es decir, queda sin efecto lo dispuesto por el artículo 86 de la Ley Agraria. C) EJIDATARIOS Y AVECINDADOS DEL EJIDO. Ésta notificación se debe practicar al núcleo ejidal compuesto de ejidatarios, posesionarios y avecindados, por conducto del Comisario Ejidal, según reza el artículo 84 de la Ley Agraria, en su tercer párrafo: La notificación hecha al comisariado, con la participación de dos testigos o ante fedatario público, surtirá los efectos de notificación personal a quienes gocen del derecho del tanto. Al efecto, el comisariado bajo su responsabilidad publicará de inmediato en los lugares más visibles del ejido una relación de los bienes o derechos que se enajenan. El Artículo 84 de la Ley Agraria, en su segundo párrafo señala: El comisariado ejidal y el consejo de vigilancia serán responsables de verificar que se cumpla con esta disposición. Es obvio que para que el consejo de vigilancia pueda cumplir con ésta obligación, también debe ser notificado, sin embargo, es criterio de los Tribunales Agrarios, que basta con la notificación al comisariado ejidal, porque es quién tiene facultades de un apoderado general. La notificación para el ejercicio del Derecho del Tanto, debe contener: - El número de la que fuera parcela. - Del título de la parcela. - Nombre del titular. 5

9 - Superficie. - Medidas y colindancias. - Precio total, o por metro cuadrado. - Condiciones de pago. La notificación puede hacerse: Con presencia de 2 testigos: Siempre y cuando se lleve a cabo con el Presidente, Secretario y Tesorero, ya que el comisariado es un órgano colegiado, según el criterio de la SCJN, siguiente: Registro No Localización: Novena Época Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta IV, Diciembre de 1996 Página: 396 Tesis: XX.25 A Tesis Aislada Materia(s): Administrativa EMPLAZAMIENTO HECHO AL COMISARIADO EJIDAL. RESULTA ILEGAL SI NO SE EFECTÚA CON EL PRESIDENTE, SECRETARIO Y TESORERO EL. Conforme a los artículos 21, fracción II, y 32 de la Ley Agraria, la representación legal del Comisariado Ejidal reside en el presidente, secretario y tesorero; por tanto, si al realizarse el emplazamiento se omite hacerlo con alguno de sus integrantes, éste resulta ilegal. TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO CIRCUITO. Amparo en revisión 672/95. Gildardo Manrique Flores y María Teresa Jiménez Meza. 20 de septiembre de Unanimidad de votos. Ponente: Francisco A. Velasco Santiago. Secretario: Rafael León González. Con Notario Público: - Bien sea que estén de acuerdo en recibir la notificación el Presidente, Secretario y Tesorero. - Especialmente cuando se niegan los tres integrantes, o uno de ellos a recibir la notificación, por las siguientes causas: 6

10 a) Petición de pago indebido, oneroso y abusivo. b) Petición de realización de obras, también onerosas. c) Desinterés o apatía. d) Venganza contra algún ejidatario con el que tienen rencillas. La solución a éstos casos reside en el procedimiento de Notificación establecido en el CÓDIGO FEDERAL DE PROCEDIMIENTOS CIVILES supletorio de la Ley Agraria, según lo dispone su artículo 2º en los términos siguientes: CAPÍTULO III NOTIFICACIONES Artículo Las notificaciones personales se harán al interesado o a su representante o procurador, en la casa designada, dejándole copia íntegra, autorizada, de la resolución que se notifica. Al Procurador de la República y a los agentes del Ministerio Público Federal, en sus respectivos casos, las notificaciones personales les serán hechas a ellos o a quienes los substituyan en el ejercicio de sus funciones, en los términos de la ley orgánica de la institución. Si se tratare de la notificación de la demanda, y a la primera busca no se encontrare a quien deba ser notificado, se le dejará citatorio para que espere, en la casa designada, a hora fija del día siguiente, y, si no espera, se le notificará por instructivo, entregando las copias respectivas al hacer la notificación o dejar el mismo. Artículo Para hacer una notificación personal, y salvo el caso previsto en el artículo 307, se cerciorará el notificador, por cualquier medio, de que la persona que deba ser notificada vive en la casa designada, y, después de ello, practicará la diligencia, de todo lo cual asentará razón en autos. En caso de no poder cerciorarse el notificador, de que vive, en la casa designada, la persona que debe ser notificada, se abstendrá de practicar la notificación, y lo hará constar para dar cuenta al tribunal, sin perjuicio de que pueda proceder en los términos del artículo 313. Artículo Si, en la casa, se negare el interesado o la persona con quien se entienda la notificación, a recibir ésta, la hará el notificador por medio de instructivo que fijará en la puerta de la misma, y asentará razón de 7

11 tal circunstancia. En igual forma se procederá si no ocurrieren al llamado del notificador. Lo anterior es perfectamente válido puesto que el artículo 27 Constitucional Fracción VII reconoce la personalidad jurídica de los ejidos y comunidades y el artículo 9 de la Ley Agraria determina que el ejido es una persona moral y como persona moral, el comisariado ejidal es su apoderado general para actos de administración, pleitos y cobranzas, según el artículo 33, fracción I. Para cumplir los requisitos notariales que establecen las Leyes de la materia, es indispensable formalizar la notificación en el ACTA NOTARIAL respectiva. 2. REQUISITOS URBANÍSTICOS. A) Notificación al Municipio para el ejercicio del derecho de preferencia. B) Notificación al Gobierno del Estado para el ejercicio del derecho de preferencia. El artículo 89 de la Ley Agraria remite al derecho de preferencia a que se refiere la Ley General de Asentamientos Humanos, cuando los predios a enajenar se ubican en áreas reservadas para el crecimiento de un centro de población de conformidad con los planes y programas de desarrollo urbano, y que se contempla en el artículo 47 de la citada Ley General. El derecho debe ser ejercitado en un plazo máximo de 30 días naturales a partir de la notificación; en el caso de no hacerlo, se aplica la negativa ficta en materia administrativa. 3. REQUISITOS FISCALES. Una vez que el notario se cerciora y hace constar detalladamente en el instrumento público el cómo se acredita el cumplimiento de los requisitos agrarios y urbanísticos, mediante la descripción de los documentos respectivos, se debe abordar la última parte, Agraria Fiscal, a que se refiere el artículo 86 de la Ley Agraria, que se resume en: A) Exención de impuestos federales para el ejidatario en la primera enajenación por dominio pleno, a personas ajenas al núcleo agrario. 8

12 B) La venta debe tener un valor al precio de referencia del INDAABIN o cualquier institución de crédito. La exención de impuestos federales del artículo 86 de la Ley Agraria, sólo se refiere al Impuesto Sobre la Renta, y no incluye ningún otra exención, como el Impuesto al Valor Agregado. Tampoco existen por analogía exenciones estatales o municipales, a menos que lo establezcan las leyes locales, como en algunas entidades la exención del pago de derechos de inscripción del título de propiedad en el Registro Público de la Propiedad. Para concretar el capítulo de requisitos fiscales del instrumento público, debemos contar con: A) Avalúo de institución de crédito. B) Valor de operación. El aspecto que resulta importante analizar y determinar es que el valor de la operación no puede ser inferior al AVALÚO DE INSTITUCIÓN DE CRÉDITO, porque se trata de un requisito agrario, y no de naturaleza fiscal. EXENCIÓN DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA. Ley del Impuesto Sobre la Renta Artículo 109. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos: XXV. Los que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia. Y la misma se realice en términos de la Legislación de la materia (AGRARIA). 9

13 Reglamento del Impuesto Sobre la Renta Artículo 132. Para los efectos del artículo 109, fracción XXV de la Ley, los fedatarios públicos que intervengan en las operaciones de enajenación de derechos parcelarios, de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno o de derechos comuneros, no calcularán el impuesto a cargo del enajenante, siempre que éste acredite ante el fedatario público su calidad de ejidatario o comunero en los términos de la Ley Agraria y la enajenación sea la primera transmisión que efectúe sobre dichos derechos o parcelas. EL ENAJENANTE, que es el concepto que establece la Ley de la materia (artículo 86 de la Ley Agraria) no determina necesariamente que deba ser ejidatario, y sin embargo la fracción XXV del artículo 109 de la LISR menciona: A) Derechos comuneros. B) Ejidatarios. C) Comuneros. Esto implica una contravención a una norma de una Ley Reglamentaria del artículo 27 Constitucional, que es la que genera la disposición para la existencia de la exención en el artículo 86 de la Ley Agraria, sin embargo, es imposible materializar la exención de la LISR sobre derechos comuneros o por personas con la calidad de comuneros, puesto que estos núcleos agrarios de régimen comunal no pueden adoptar el dominio pleno de sus tierras, de acuerdo a la fracción III del artículo 99 de la Ley Agraria que reza: III. La protección especial a las tierras comunales que las hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que se aporten a una sociedad en los términos del artículo 100 de esta ley; y De igual forma el artículo 132 del RLISR, señala que en la exención de la primera enajenación el fedatario público se cerciore de la calidad de ejidatario o comunero del enajenante. Éste supuesto debe atenderse a la luz del acto jurídico de enajenación de la parcela, realizado por un sujeto que reúna los requisitos siguientes: A) Ser titular de derechos parcelarios lo cual podrá acreditar con una copia certificada del certificado parcelario que en su momento histórico le fue expedido. 10

14 B) Adopción del dominio pleno mediante el trámite de cancelación del certificado parcelario y expedición del título de propiedad, cumpliendo con lo establecido en la fracción VII del artículo 27 Constitucional, y 86 de la Ley Agraria, lo que acredita con el título de propiedad. La calidad de ejidatario o posesionario es sólo para el efecto del acto jurídico de enajenación a que se refiere la Ley Agraria, y de ninguna forma para que el Notario Público se cerciore si el enajenante ya hubiere perdido su calidad de ejidatario al momento de la enajenación, en los términos del artículo 20 de la citada Ley, lo que no implica que pueda existir una pérdida de la calidad agraria del sujeto, sólo porque el Notario lo infiera, sino que se debe llevar a cabo el procedimiento que indica el artículo 83, segundo párrafo de la Ley Agraria y el comisariado ejidal debe realizar ante el Registro Agrario Nacional la notificación de la separación del ejidatario o posesionario, y el órgano registral efectuar las cancelaciones respectivas. Mientras este procedimiento no se cumpla, la calidad agraria del enajenante seguirá vigente, y considero que no es una obligación del Notario verificarlo. LOS REGLAMENTOS DE LA LEY AGRARIA NO PREEVEN NINGÚN PROCEDIMIENTO ESPECIAL AL RESPECTO. CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN. El código Fiscal de la Federación considera que una persona debe pagar un impuesto cuando se encuentre en la situación jurídica o de hecho prevista. APLICACIÓN ESTRICTA DE LAS DISPOSICIONES FISCALES. Artículo 5o.- Las disposiciones fiscales que establezcan cargas a los particulares y las que señalan excepciones a las mismas, así como las que fijan las infracciones y sanciones, son de aplicación estricta. Se considera que establecen cargas a los particulares las normas que se refieren al sujeto, objeto, base, tasa o tarifa. Las otras disposiciones fiscales se interpretarán aplicando cualquier método de interpretación jurídica. A falta de norma fiscal expresa, se aplicarán supletoriamente las disposiciones del derecho federal común cuando su aplicación no sea contraria a la naturaleza propia del derecho fiscal. De la observancia de éste artículo se concluye en que deben ser de estricta aplicación los conceptos de la LISR relativos a: 11

15 A) SUJETO. Titular de un derecho de propiedad de parcela por dominio pleno, sea ejidatario o posesionario. B) OBJETO. Primera enajenación de parcela por dominio pleno. C) BASE, TASA, TARIFA. Exenta. Se concluye que las Leyes Fiscales no pretenden, que a través de una exención, una persona que pertenece o perteneció a un ejido, A FORTIORI, deba: A) Tener 2 o más parcelas, para ser sujeto de la exención, es decir, si no es rico, no tiene derecho, lo que rompe con los principios de igualdad y equidad en materia fiscal, si el Notario le exige que presente otro certificado parcelario. B) Obligar al sujeto a que siga perteneciendo a un núcleo agrario, cuando la reforma de 1992 al artículo 27 Constitucional, lo que plantea es otorgar la libertad individual a los sujetos agrarios para que se desincorporen del régimen ejidal y puedan vender su único patrimonio que es su parcela, y queden exentos del Impuesto Sobre la Renta. En conclusión bastará con que el sujeto acredite su carácter histórico de haber sido ejidatario, pues nada constará en contrario al Notario, con la copia certificada del certificado parcelario o una constancia de vigencia de derechos expedida por el RAN, para lo que será necesario esperar por lo menos de 2 a 3 meses. PROCEDIMIENTOS PARA LA APLICACIÓN DE LA EXENCIÓN DEL ISR EN LA PRIMERA ENAJENACIÓN DE LA PARCELA. AVALÚOS. A) REGLAMENTO DEL CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN. Artículo 3. Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán una vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, mismos que podrán practicarse por las autoridades fiscales, por las instituciones de crédito y por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Los avalúos también podrán practicarse por corredores públicos, empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes o personas que cuenten con cédula profesional 12

16 o de valuadores expedida por la Secretaría de Educación Pública, que obtengan su registro ante el Servicio de Administración Tributaria, el cual se realizará en los términos que establezca dicho órgano desconcentrado en las reglas de carácter general que emita para tal efecto. Tratándose de poblaciones en donde no se cuente con los servicios de los valuadores antes mencionados, los avalúos se podrán realizar por personas o instituciones versadas en la materia que obtengan el referido registro. En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya transcurrido el plazo señalado en el párrafo que antecede. Cuando los avalúos sean referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se procederá conforme a lo siguiente: I. Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo. II. La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el Índice del mes al cual es referido el mismo; y III. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, las cuales deberán señalarse expresamente en el avalúo. Una vez presentado dicho avalúo no podrá efectuarse estos ajustes. B) LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA. Artículo 146. Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación. En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones. Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. 13

17 No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 9o. de esta Ley. C) LEY DE HACIENDA PARA LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE GUANAJUATO. Artículo 180. La base de este impuesto será el valor más alto entre el fiscal registrado, en su caso, el de operación y el pericial realizado por peritos fiscales autorizados por la Tesorería Municipal correspondiente o por valuadores y unidades de valuación certificados, con antigüedad no mayor a un año. (Articulo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010) Para los efectos de este impuesto, también podrá presentarse peritaje bancario con antigüedad no mayor a un año. (Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010) Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo primero del presente artículo, para el caso de vivienda de interés social, en los términos de la Ley de Vivienda para el Estado de Guanajuato, adquirida solamente con crédito del Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado o del Instituto de Seguridad Social del Estado de Guanajuato o, en cofinanciamiento con algún intermediario financiero, podrá presentarse el avalúo practicado por la unidad de valuación que haya servido de base para el otorgamiento del crédito. (Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010) Cuando el inmueble no haya sufrido modificaciones, el valor del mismo, a elección del contribuyente y mediante solicitud por escrito, podrá ser el valor de adquisición del mismo, disminuido con el valor que se tomó como base para calcular el impuesto a que se refiere esta Ley en su última adquisición, siempre que la misma se hubiera efectuado dentro de los tres años anteriores a la adquisición por la que se calcula el impuesto. En este caso no se aplicará lo dispuesto por el artículo 181 de esta Ley. (Párrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010) 14

18 D) LEY DE HACIENDA DE LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE QUERÉTARO. Artículo 65. Será base gravable de este impuesto, el valor mayor que resulte entre el valor de operación, el valor catastral o el valor comercial del inmueble a la fecha de operación, este último determinado por el avalúo fiscal practicado por perito valuador autorizado por el Poder Ejecutivo del Estado, el cual tendrá una vigencia de seis meses o, en tratándose de la primera enajenación de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, por el avaluó practicado en los términos de la Ley Agraria. Cuando no se pacte precio o monto de la operación, el impuesto se calculará tomando en cuenta el valor catastral y el valor comercial, conforme al párrafo anterior. PRIMERA ENAJENACIÓN POR DONACIÓN. LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA. Artículo 150. El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el artículo anterior; cuando el bien se hubiese adquirido a título gratuito o por fusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto por el artículo 152 de esta Ley. Artículo 152. Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos. Cuando a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes a título gratuito, se aplicará la misma regla. Tratándose de la donación por la que se haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el valor de avalúo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha de adquisición aquélla en que se pagó el impuesto mencionado. En el caso de fusión o escisión de sociedades, se considerará como costo comprobado de adquisición de las acciones emitidas como consecuencia de la fusión o la escisión, según corresponda, el costo promedio por acción que en los términos del artículo 25 de esta Ley correspondió a las acciones de las sociedades fusionadas o escindente, al momento de la fusión o escisión. 15

19 Artículo 200. Para los efectos del artículo 152 de la Ley, en el caso de inmuebles que hubieren sido adquiridos por herencia, legado o donación, sobre los que un ejidatario hubiere asumido el dominio pleno en los términos del artículo 82 de la Ley Agraria, se podrá considerar lo siguiente: I. Como costo de adquisición de dicho ejidatario, el valor de avalúo realizado por las personas a que se refiere el artículo 4o. del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, referido a la fecha de expedición del título de propiedad por parte del Registro Agrario Nacional. II. Como fecha de adquisición del ejidatario, la que señala en la fracción anterior. PRIMER EJEMPLO FASE I. COMPRAVENTA EXENTA DE ISR. PRIMERA ENAJENACIÓN. ESTADO DE GUANAJUATO. BASES DE CÁLCULO Superficie 100,000 (10 Hectáreas) Valor avalúo $11 000, ($ metro cuadrado) Valor de operación $11 000, ISR. EXENTO, fracción XXV artículo 109 Ley del ISR Traslado de dominio. Celaya 0.75% $ 82, Registro Público. $ 1, TOTAL. $ 83,

20 PRIMER EJEMPLO FASE II. DONACIÓN - COMPRAVENTA DE PARCELA EN PRIMERA ENAJENACIÓN. ESTADO DE GUANAJUATO. BASES DE CÁLCULO Superficie 100,000 (10 Hectáreas) Valor avalúo $11 000, ($ metro cuadrado) Valor de referencia pericial (Título de propiedad año 2000) $85 000, ($85.00 metro cuadrado) Valor de operación $11 000, A B Cost o Donación Costo Compraventa Donatario - Adquirente Ejidatario ISR. Exento $0.00 Traslado de dominio. 0.75% $82, $ 82, Registro Público. 6 al millar $1, $ 1, TOTALES. $83, $ 83, Nota 1: Los costos en la donación de traslado de dominio (2% + 25%/2% ) más derechos de Registro Público de la Propiedad (6 al millar + 25%/6 al millar) son a cargo del Ejidatario. Nota 2: Los mismos conceptos en la compraventa corresponden al comprador, el donatario no tiene costo, porque no existe utilidad gravable entre el precio de referencia y el de operación ($85.00 y $110.00) 17