CALIDAD DEL CREDITO A LA VIVIENDA EN AMERICA LATINA

Transcripción

1 CALIDAD DEL CREDITO A LA VIVIENDA EN AMERICA LATINA CUADERNO Nº 231 Abril junio 2012 Ronald A. Sánchez Castro Asesor Técnico Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda Bajada Balta 169, 4to. Piso Lima 18, Perú Casilla Postal Nº Teléfonos: (51-1) / Fax: (51-1) uniapravi@uniapravi.org Website: Las opiniones vertidas en este documento, así como los análisis y las interpretaciones que se contienen, son de exclusiva responsabilidad del autor y no necesariamente son coincidentes con los de la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI). 1

2 PRESENTACIÓN En el presente ejemplar de la Serie Cuadernos, la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) presenta Calidad del crédito a la vivienda en América Latina. El presente cuaderno, presenta un breve análisis de la calidad de los créditos para vivienda, que se reflejaría en la reducción de los índices de morosidad en diversos países de América Latina. La crisis financiera internacional iniciada por las hipotecas subprime de Estados Unidos en 2007 y su propagación a la economía mundial, ha impactado a las economías de América Latina, y puso a prueba también la solidez de los sistemas de financiamiento de la vivienda. En la región no hubo hipotecas subprime, pero la desaceleración de las economías y la aversión al riesgo, incidieron en las carteras hipotecarias con menor financiamiento privado al sector construcción e hipotecario y ligeros aumentos de la morosidad en algunos países de la región. En los siguientes capítulos se describe, como ha evolucionado el financiamiento de la vivienda, las tasas de interés y la morosidad de las carteras hipotecarias en algunos países América Latina en el periodo 2003 y UNIAPRAVI espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional de los diversos países en la región. Jorge Yarza Garrido Presidente de UNIAPRAVI 2

3 CALIDAD DEL CREDITO A LA VIVIENDA EN AMERICA LATINA CUADERNO Nº 231 Abril junio 2012 INDICE 1. Introducción 2. Expansión del crédito a la vivienda 3. Reducción de tasas de interés 4. Reducción de índices de morosidad hipotecaria a. Caso de Colombia b. Caso de Brasil c. Caso de México d. Argentina, Ecuador y El Salvador e. Chile, Costa Rica y Perú Conclusiones 14 3

4 CALIDAD DEL CREDITO A LA VIVIENDA EN AMERICA LATINA. Ronald A. Sánchez Castro 1. Introducción La crisis financiera internacional que se inició en 2007, impactó a las economías latinoamericanas, con menos flujos de capitales de inversión, menores remesas provenientes de Estados Unidos y Europa (muy importante en países centroamericanos) y el menor comercio exterior, que finalmente se sentirían con la paralización y/o retraso de obras, inversiones y disminución del empleo. Los países de América Latina en los últimos años no solo han experimentado una gran expansión económica y del financiamiento de la vivienda, sino también han logrado reducir las tasas de interés de los créditos para vivienda, así como los índices de morosidad en la mayoría de los países de la Región. Si bien en la Región no se generaron hipotecas subprime, con la crisis internacional los niveles de morosidad de algunos países tuvieron ligeras alzas, pero aun se mantienen en niveles relativamente bajos. 2. Expansión del crédito a la vivienda El crecimiento económico de la Región de América Latina en los últimos años, ha estado acompañado de una fuerte expansión del financiamiento a la vivienda. Entre 2005 a 2011 el saldo de los créditos para vivienda han crecido más de 6 veces en Brasil, 3,6 veces en Costa Rica, alrededor de 3 veces en Perú, República Dominicana y Argentina, en Colombia creció 2,5 veces, en Chile 2,4 veces, alrededor de 2 veces en Ecuador, Panamá y México, y finalmente en El Salvador creció 1,2 veces. En la mayoría de los países que han experimentado una fuerte expansión del financiamiento a la vivienda, ha sido fundamental la acción conjunta de los actores públicos y privados. El Estado con un rol promotor a través de programas de subsidios habitacionales o bonos que complementan el crédito para vivienda, para la adquisición de vivienda, motivando así la mayor participación de la banca privada en el otorgamiento de créditos. Por ejemplo, en Brasil el crédito para la vivienda, es impulsado principalmente por el lanzamiento del programa federal Mi Casa Mi Vida desde 2009, como parte del Programa de Aceleración del Crecimiento (PAC) para afrontar la crisis de 2007; y también por el creciente financiamiento con recursos del Sistema Brasilero de Ahorro y Préstamo (SBPE). En Perú el acceso al crédito para vivienda fue impulsado por el Fondo Mivivienda, propiciando la mayor participación de la banca privada. En Colombia y Panamá el subsidio de la tasa de 4

5 Evolución de saldos de créditos para vivienda (Base 2005=100) Brasil Costa Rica Perú República Dominicana Argentina Colombia Chile Ecuador Panamá ** México El Salvador* * Incluye Cartera de Fondo Social de Vivienda ** No incluye cartera de Banco Hipotecario Nacional Fuentes: Superintendencias bancarias y financieras, bancos centrales, institutos y departamentos de estadística oficiales, Titularizadora Colombiana, BBVA Research, Foros, Conferencias y Seminarios de UNIAPRAVI, estimaciones propias. interés, tuvo buenos resultados para impulsar el sector. Por otro lado, en países como Chile, Costa Rica, México y Panamá, el rol de la banca privada juga un rol preponderante, lo cual demuestra la consolidación de los sistemas de financiamiento de la vivienda con nuevos instrumentos de financiamiento y entidades más especializadas en el sector. En este camino se encuentran también Brasil, Colombia, Perú y República Dominicana, ya que el financiamiento a la vivienda por parte del sector privado ha crecido considerablemente en los últimos años. La expansión de crédito a la vivienda, también está incidiendo positivamente en el ratio saldos de crédito para vivienda respecto al PIB. Este indicador nos permite medir el grado de la profundización hipotecaria en los países de la región, y destacan significativamente, Panamá 1 con 22%, Chile 18%, Costa Rica 17%, El Salvador 2 13% y México 10%. Durante el periodo de 2005 a 2011 Panamá ha mantenido este ratio ¹ En el caso de Panamá no se ha incluido los saldos de los créditos otorgados por el Banco Hipotecario Nacional, por la falta de información histórica disponible, sin embargo su inclusión elevaría más aun el ratio respecto al PIB. ² En el Caso de El Salvador, se incluyó los saldos de créditos otorgados por el Fondo Social de la Vivienda (FSV), y contribuye a la profundización hipotecaria salvadoreña, en alrededor de 3 puntos porcentuales. 5

6 25% Evolución de ratio Saldos de crédito para vivienda / PIB % Argentina 0.77% 0.97% 15% Ecuador Perú 2.92% 2.37% 3.87% 2.47% 10% 5% Brasil República Dominica Colombia 4.10% 1.40% 4.28% 3.02% 4.63% 3.35% 0% Argentina Brasil Chile Colombia Costa Rica Ecuador El Salvador* México Panamá ** Perú México El Salvador* Costa Rica Chile Panamá ** 9.69% 7.90% 12.98% 14.94% 16.56% 10.00% 18.29% 13.57% 22.35% 22.01% * Incluye Cartera de Fondo Social de Vivienda ** No incluye cartera de Banco Hipotecario Nacional Fuentes: Superintendencias bancarias y financieras, bancos centrales, institutos y departamentos de estadística oficiales, Titularizadora Colombiana, BBVA Research, Foros, Conferencias y Seminarios de UNIAPRAVI, estimaciones propias. en niveles altos, mientras que Costa Rica y Chile han tenido importante expansión de 2005 a Los demás países analizados, tienen un ratio menor al 5%, inclusive países como Brasil, Colombia, Perú y República Dominicana que han tenido importante expansión del crédito a la vivienda en los últimos años, lo cual significa que aún tienen mucho espacio para crecer. 3. Reducción de tasas de interés. En América Latina, existe una tendencia muy marcada para la reducción de las tasas de interés de los créditos para vivienda. Esta reducción de las tasas de interés se viene dando porque existe mayor competencia de actores en el financiamiento de la vivienda, para atender la gran demanda de vivienda en América Latina. 6 En el año 2003 el promedio de las tasas en la Región estaba alrededor del 17%, sin embargo en 2011 se redujo a 10% en promedio. Costa Rica presenta una notable reducción de las tasas de interés, pasando de cerca de 30% en 2003 a 13% en En dicho periodo en Perú se redujeron en 6 puntos porcentuales, mientras que en Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador México y República Dominicana, la reducción sería entre 3 y 4 puntos porcentuales. El Salvador, Panamá y Chile muestran las tasas de interés más bajas y estables, en torno al 8%, 7% y 5% respectivamente. 4. Reducción de índices de morosidad hipotecaria Durante el siglo pasado, se crearon muchas de las instituciones públicas como fondos, bancos e institutos de vivienda en América Latina, que se

7 Tasa de interés de créditos para vivienda en moneda local % 30% República Dominicana 13.71% 16.23% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Argentina* Brasil Chile ** Colombia Costa Rica Ecuador El Salvador México Panamá Perú República Dominicana Perú Panamá México El Salvador Ecuador Costa Rica Colombia Chile ** Brasil Argentina* 9.76% 16.30% 6.56% 8.38% 12.56% 16.65% 7.83% 8.37% 10.50% 14.66% 13.39% 12.95% 16.81% 4.22% 5.11% 9.50% 12.70% 14.4% 18% % * Cifras a 2010 ** En Unidades de Fomento UF Fuentes: Superintendencias bancarias y financieras, bancos centrales, institutos y departamentos de estadística oficiales, Titularizadora Colombiana, BBVA Research, Foros, Conferencias y Seminarios de UNIAPRAVI, estimaciones propias. orientaban a atender la demanda habitacional vía créditos a la vivienda y construcción directa; asimismo la participación de entidades privadas en el financiamiento fue crucial, ya que además surgieron las mutuales, cajas, cooperativas y asociaciones que promovían el ahorro para la vivienda, convirtiéndose en uno los principales actores para atender los altos déficit habitacionales, con apoyo de los fondos y bancos de viviendas. Por otro lado gobiernos fueron implementando diversos programas de subsidios para adquisición, mejoras y construcción de viviendas, con la finalidad de estimular al sector financiero privado, para desarrollar proyectos habitacionales. Los distintos contextos políticos y económicos, y en muchos casos la deficiente gestión pública, obligaron a que a lo largo de los años varias de 7 las entidades públicas como fondos, bancos e institutos de vivienda, han sido eliminadas o absorbidas, y algunas se han transformado en entidades con mayor autonomía, modernas y eficientes, y actualmente juegan un rol importante en el financiamiento de la vivienda; asimismo hay algunas que actualmente se encuentran en dicho proceso. América Latina fue golpeada por la crisis inflacionaria de los años 80 s, y también por la globalización de los años 90 s, impactando en las carteras hipotecarias, con aumentos de las tasas de interés variables, que hicieron que muchos créditos se vuelvan impagables, lo cual conllevó a implementar diversas reformas para el reordenamiento de las políticas de vivienda, en los sistemas financieros de vivienda, mejoras en la supervisión y fortalecimiento institucional de

8 supervisoras, cambios legislativos, y parte de ello también fue la adecuación a los principios de Basilea; y la reorientación a un rol facilitador de las instituciones financieras públicas. a. Caso de Colombia Con la liberación del mercado de los años 90 s, se restringió el fondeo público a las entidades especializadas en crédito para vivienda, se liberó la tasa de interés de los créditos y se reformuló la indexación a tasas de mercado. A finales de la década se vivió la más profunda crisis hipotecaria en Colombia, ya que las tasas de interés aumentaron tanto que se volvieron impagables, esto aunado a la caída de los precios de viviendas y mayor desempleo, conllevó a altos niveles de morosidad. Luego de ello se implantaron diversas reformas, se reformula la indización a la inflación, se apertura prestamos en moneda local a tasas fijas, se establecieron límites a la relación máxima de financiamiento con el valor de la vivienda y a la relación cuota del crédito y los ingresos del deudor para evitar el sobreendeudamiento, se prohibió la capitalización de intereses, entre otros, que finalmente reordenaron el sistema financiero de vivienda en Colombia. Por otro lado también se dieron una serie de incentivos tributarios a inversionistas, entidades financieras, constructores y deudores, para impulsar el sector. Otro elemento importante en Colombia fue la regulación de la titularización hipotecaria y la creación de la Titularizadora Colombiana, a inicios de la década del 2000, que ha contribuido al mayor financiamiento vivienda, disminución de riesgos del sistema, y mejora en calidad de cartera de los bancos. 8

9 Con las reformas de Colombia, aunque la recuperación del sector fue lenta, el sistema hipotecario afrontó muy bien la crisis financiera internacional de 2007, ya que además existieron medidas anticíclicas como aumento de los subsidios habitacionales y cobertura/ subsidio a la tasa de interés, que lograron mantener el dinamismo del financiamiento de la vivienda. Una conclusión importante es que en Colombia con la crisis de 1998 los bancos aprendieron a no originar créditos subprime 3. Entre los años 2003 y 2011, se puede apreciar que en Colombia hubo una importante reducción de la morosidad, pasando de niveles de 24% uno de los más altos de la Región en 2003 a 2.6% en b. Caso de Brasil En Brasil al igual que muchos países de América Latina, la inflación de los años 80 s llevó a que la deuda incluyendo la hipotecaria sea mayor que las garantías de los préstamos, asimismo, con los altos niveles de desempleo y la inflexibilidad al alza de los salarios, las deudas se volverían impagables para los prestatarios, tanto personas naturales como jurídicas; llevando a diversas demandas judiciales, quiebras de empresas constructoras, etc. Como en muchos países latino americano, en Brasil se efectuaron diversas reformas, en los 80 s se eliminó el Banco Hipotecario que hasta entonces era uno de los principales financiadores de la vivienda, luego en 1997 se crea un nuevo sistema, el Sistema de Financiamiento Inmobiliario (SFI), con el cual se busca canalizar recursos al financiamiento de vivienda con la securitización de créditos inmobiliarios y se crean las sociedades securitizadoras y los Certificados Inmobiliarios (CRI); sin embargo un factor fundamental fue la introducción del encargo fiduciario inmobiliario (alienação fiduciária de imóveis), con el cual el prestamista permanece como propietario del inmueble hasta que se el prestamista culmine de pagar el crédito, de esta forma se convirtió en un mecanismo atractivo y seguro para los prestamistas, ya que en comparación a la hipoteca tradicional, el encargo fiduciario les facilita la recuperación del inmueble y reduce el riesgo en caso de incumplimiento de pago. En los primeros años de la década del 2000, el sistema se fue perfeccionando, con la creación de las figuras de patrimônio de afetação para segregar las unidades en construcción de los demás activos de la promotora y preservar el desarrollo de los proyectos en caso de quiebra de la empresa; y el valor incontroverso, con el cual se protege las condiciones y valores de pago acordadas en los contratos de crédito para vivienda, dejando en disputa judicial solo los valores que no hay consensos. Actualmente en Brasil más del 90% de créditos a la ³ Seminario CRISIS SUBPRIME: QUÉ APRENDIMOS? LA EXPERIENCIA DE COLOMBIA, Chile, 26 de octubre de María Mercedes Cuellar, Presidente de Asociación Bancaria e Entidades Financieras de Colombia, (ASOBANCARIA) 9

10 vivienda se da a través del crédito inmobiliario es decir a través del esquema del encargo fiduciario inmobiliario. Con estas reformas, aunado a la recuperación económica, el financiamiento a la vivienda empieza a reflotar principalmente con fondeo del Sistema Brasilero de Ahorro y Préstamo (SBPE). Cuando llegó la crisis financiera de 2007, en Brasil se implementaron diversas medidas contracíclicas para inyectar liquidez al mercado y mantener el crecimiento económico, y se lanzó el programa estatal Mi Casa Mi Vida, que impulsó significativamente el financiamiento y construcción de vivienda, teniendo como meta de financiar 1 millón de viviendas entre 2009 y 2010, y para su segunda etapa otros 2 millones entre 2011 y Como se vio anteriormente, Brasil es el país de la Región que ha experimentado la mayor expansión del financiamiento a la vivienda, pero también ha logrado reducir significativamente los índices de morosidad, pasando de más de 11% en 2003, a 2% en 2011, lo cual refleja el éxito de las reformas efectuadas en los años 90 s. c. Caso de México En la década de los 80 s la política de vivienda en México había sido la intervención directa del Estado en la construcción y financiamiento de vivienda y aplicación de subsidios indirectos, con tasas de interés menores a las del mercado. Asimismo, en dicho periodo una gran expansión de las colocaciones de créditos a la vivienda con tasas variables, en moneda local por parte de la banca privada, que con alta inflación de finales de los 90 s, sumado al desempleo y la crisis económica, se vislumbran los problemas de impago. En los 90 s las áreas de otorgamiento de la banca privada se reconvierten en áreas de recuperación y se estructuran programas masivos de reestructuras con apoyos gubernamentales para hacer quitas condicionadas al pago 4. Ante el paulatino retiro de la banca privada, en 1995 surgen las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOL), que empiezan a otorgar créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas y créditos puente a la construcción, con recursos del entonces Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI). Las Sofoles jugaron un rol importante en el mercado de vivienda, ya que estandarizaron los créditos hipotecarios y atendían segmentos que antes la banca privada no atendía. En la década del 2000, surgen diversas reformas entre ellas, la creación de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que asume función fiduciaria del FOVI, y logra desarrollar el mercado de secundario de hipotecas, en un inició financiando a las Sofoles y luego con garantía, impulsando la estandarización en la originación y gestión del 4 Isidoro Sánchez, Evolución del Financiamiento Habitacional en América Latina y el Caribe, UNIAPRAVI, Serie CUADERNOS Nº , Enero agosto

11 crédito hipotecario. Otro factor importante fue el proceso de modernización iniciado en 1992 del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), mejorando sus procesos y eficiencia, posicionándose como el actor más importantes del financiamiento a la vivienda en México; y posteriormente siguió este proceso el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores al Servicio del Estado (FOVISSSTE). A estas reformas se suman programas del estado con los subsidios habitacionales que complementan el crédito a la vivienda. La banca privada regresa en 2005, generando mayor competencia, del negocio hipotecario con las SOFOLES, INFONAVIT y FOVISSSTE, y con ello surgió el auge del financiamiento de la vivienda en México, con mejor regulación y una mayor especialización en el negocio hipotecario. Como se vio anteriormente se redujo considerablemente las tasas de interés, mientras que en el año 2000 superaba el 16% en 2011 se encuentra en torno al 12,5%. La morosidad también estuvo en un proceso de reducción, de 8.4% en 2003 pasó a 2.7% en La crisis financiera internacional afectó la economía mexicana, con menos inversiones, se redujeron las colocaciones hipotecarias y créditos puente, etc., sin embargo dada la solidez del sistema hipotecario mexicano, la morosidad hipotecaria se incrementó ligeramente ubicándose en 4% en d. Argentina, Ecuador y El Salvador En Argentina, con la reformas económicas para afrontar la crisis inflacionaria de finales de los 80 s, surgieron también reformas en el sistema financiero de la vivienda, como la reestructuración del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) y su posterior descentralización y creación de un nuevo Sistema Federal de la Vivienda; y la reorganización del Banco Hipotecario Nacional (BHN) que luego se privatizó. La primeros años de las década de los 90 s hubo importante recuperación económica, producto de la estabilización con la Ley de Convertibilidad (tipo de cambio fijo) para contrarrestar la hiperinflación 5 ; y se reactivó el crédito hipotecario, sin embargo Argentina sufrió una dura crisis financiera en el año 2001, que repercutió en el sector con limitaciones en el financiamiento de la vivienda, altos niveles de inflación y una gran brecha entre los salarios y el precio de las viviendas, que hasta la actualidad dificultan el acceso al crédito a la vivienda. Pese a los vaivenes de la economía Argentina, podemos apreciar una notable reducción de la morosidad hipotecaria, pasando de 17% en 2003 a 4% en En Ecuador, los años 90 s tuvo un fuerte auge las operaciones de las cedulas hipotecarias, sin embargo la década estuvo marcada por altos niveles de inflación, desempleo, devaluación insostenible de su moneda local y altas tasas de interés. A finales de la década 5 Jim Saxton, Crisis Económica Argentina: Causas y remedios, junio

12 de los 90 s se reestructura el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) 6, pasando de ser un banco público que otorgaba préstamos a la adquisición y construcción de viviendas, a ser un banco de segundo piso promoviendo el financiamiento de la vivienda a través de los bancos, las mutualistas y las cooperativas del sector hipotecario privado; asimismo a partir del año 2001 Ecuador adopta la dolarización de su economía, e inicia un nuevo ciclo, apoyando el financiamiento de la vivienda con operaciones de redescuento de hipotecas y subsidios habitacionales; en el 2002 inicia operaciones la Corporación de Titularización Hipotecaria (CTH); y el mercado hipotecario se reactiva, reduciendo también los niveles de morosidad promedio de 15.39% de 2003 a 4.18% en 2011 (incluyendo la cartera de las sociedades financieras y banca pública). La reducción de la morosidad se explica por la reducción de dicha cartera en la banca pública que en 2003 se ubicaba en más de 60% y a finales de 2011 está en 3.88%; si consideramos solo la banca privada, mutuales y cooperativas la morosidad sería del orden de 1,3% en En el Salvador el sistema financiero tuvo diversas reformas, tal vez las más destacadas fueron la nacionalización de la banca en 1980, incluyendo las Instituciones de Crédito y de las Asociaciones de Ahorro y Préstamo; y luego la privatización en 1990, que vislumbró las deficiencias de la administración pública en los procesos de otorgamiento de créditos con altos niveles de morosidad. En este sentido el sistema financiero entró a un proceso de restructuración a través del Programa de Fortalecimiento y Privatización del Sistema Financiero del Banco Central de Reserva 7 ; asimismo se brindaban las condiciones favorables para que los bancos privados ingresaran a participar en el financiamiento de la vivienda. Las instituciones públicas desde su creación; el Fondo Social para la Vivienda (FSV) en 1973 y el Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO) en 1992, han jugado un rol importante en el financiamiento de la vivienda a sectores de menores recursos en El Salvador 8. En la década del 2000, continuaron con las reformas al sistema financiero, desde 2001 se adopta la dolarización, y se experimentan diversas fusiones y adquisiciones de bancos locales. Entre 2006 y 2011 se mantiene un promedio de la morosidad hipotecaria relativamente estable entre 6% y 8%, incluyendo la cartera del FSV, que logró reducir su morosidad de 25% de 2004 a 10% en 2011; la morosidad de la banca privada estuvo en el orden de 2.4% entre 2006 y 2008, sin embargo se empieza a incrementar en 2009 llegando a 5.74% en 2011; esto se explicaría por el impacto de la crisis financiera internacional en el flujo de remesas a El Salvador provenientes 6 Salomé Flores y Fernando Chiang, Evolución del Financiamiento Habitacional en América Latina y el Caribe, UNIAPRAVI, Serie Cuadernos Nº , Enero agosto Banco Central de Reserva de El Salvador, 8 René Escolán, Evolución del Financiamiento Habitacional en América Latina y el Caribe, UNIAPRAVI, Serie Cuadernos Nº , Enero agosto

13 de Estados Unidos. e. Chile, Costa Rica y Perú Estos países muestran los más bajos niveles de morosidad hipotecaria entre el periodo 2003 y 2011, por debajo del 4% en 2003, e inclusive por debajo de 1% en 2011, tienen en común que han seguido un largo proceso de la consolidación económica, la apertura de mercados y modernización de sus sistemas de supervisión financiera. En Chile, los bajos niveles de morosidad se explican en gran medida por la solidez del sistema financiero acompañado de un adecuado marco regulatorio, cuya transformación se remonta a la crisis económica de 1982, donde hubo alto desempleo y déficit en deuda externa, la consecuente devaluación de la moneda local, entre otros factores que conllevó a la quiebra de varios bancos y la intervención por parte del estado; y posteriormente a implementar reformas legales y económicas. Asimismo el gobierno realiza modificaciones al sistema de viviendas básicas, redefine y simplifica sus programas, para mejorar la focalización de los subsidios habitacionales, mientras que en los 90 s, continúan las mejoras, se profundiza la descentralización para asignar los recursos habitacionales y se introducen cambios al sistema de financiamiento 9. A lo largo de los años Chile ha consolidado su sistema financiero de vivienda, con mejoras permanentes, que han permitido tener los más bajos niveles de morosidad hipotecaria, en 2003 en 1.06%, llegando a 0.74% en A partir de 2007, la morosidad se ha incrementado a 2.01% en 2010, pero se ha reducido a 1,67% en Costa Rica, al igual que otros países latinoamericanos, también sufrió el impacto de crisis inflacionaria de los 80s, con devaluación de moneda local y aumento de deuda externa, pero también se hacen reformas económicas y financieras, que han atraído la mayor competencia bancaria privada. En 1986 se creó el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV) y el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI), el que administraría recursos del Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI) y el Fondo de Subsidios para la Vivienda (FOSUVI) 10, para otorgar el Bono Familiar de Vivienda, como complemento al crédito. Con el SFNV se permitió canalizar recursos al financiamiento de la vivienda con participación activa de instituciones financieras privadas, bancos, cooperativas y principalmente, de las mutuales de ahorro y préstamo; es decir presenta gran diversidad de intermediarios financieros en el negocio hipotecario, lo cual se reflejó en la reducción de tasas de interés y la morosidad hipotecaria, teniendo un promedio de 2% entre 2003 y 2011, en 2008 llego a 1.32% y empezó a subir desde 2009 hasta 2.81% en 2011, debido al impacto de 9 Ramón Santelices, Evolución del Financiamiento Habitacional en América Latina y el Caribe, UNIAPRAVI, Serie Cuadernos Nº , Enero agosto Gerardo Meza, Evolución del Financiamiento Habitacional en América Latina y el Caribe, UNIAPRAVI, Serie Cuadernos Nº , Enero agosto

14 la crisis financiera internacional de En Perú, las reformas han surgido en la década de los 90 s, luego de la hiperinflación y crisis de los 80 s, se instaura una economía social de mercado, con instituciones públicas renovadas, nuevas normas e instrumentos financieros, que brindaron seguridad y condiciones para el regreso de la banca privada en el financiamiento de la vivienda. El factor detonante fue la creación del Fondo Mivivienda, en el año 1998 con recursos del liquidado Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI). El Fondo Mivivienda tuvo como objetivo promover el desarrollo de viviendas de interés social, y se implementaron diversos programas como Créditos MIVIVENDA, Techo Propio, MIHOGAR y préstamos del Banco de Materiales 11, etc. generando un gran dinamismo con participación del sector privado, instituciones financieras y subsidios del estado como el Bono Familiar Habitacional y el Bono al Buen Pagador, este último un subsidio a la demanda que incentiva la puntualidad de pagos, y que motivó la mayor competencia de la banca privada. El dinamismo del financiamiento estuvo acompañado de mejoras en la supervisión financiera adecuándose a estándares internacionales, en este sentido la morosidad hipotecaria se redujo de 3,71% en 2003 a 0.86% en 2011, habiendo alcanzado su nivel más bajo de 0.75% en Conclusiones América Latina ha afrontado diversas crisis económicas y financieras, y a lo largo de los últimos 30 años ha implementado diversas reformas en los ámbitos económico, político, financiero y legal. En este sentido, ha aprendido de sus errores pasados y ha sabido recuperarse y afrontar la globalización de los mercados. En el sector habitacional, fue fundamental la reorientación de las instituciones públicas a asumir un rol promotor y facilitador del sistema financiero habitacional, así como la mejora y modernización permanente en la supervisión y regulación financiera, ha logrado impulsar la mayor participación de la banca privada y expansión del financiamiento de la vivienda. Sin embargo, el gran reto sigue siendo facilitar el acceso a la vivienda a sectores de menores recursos y la mayor profundización hipotecaria en la Región. La mejora de la calidad de la cartera hipotecaria, es fruto de un largo proceso de reformas; si bien los bajos índices de morosidad son un buen indicador para medir la calidad de cartera, el reto es la sostenibilidad de estos índices, para generar mayor competitividad del sector financiero y desarrollar los mercados secundarios de hipotecas, ya que esto solo ha sido posible en países como Chile, México y Colombia. 11 Ronald Sánchez, Situación y Oportunidades del Sector Vivienda en el Perú, UNIAPRAVI, Serie Cuadernos Nº , Enero Junio