LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS". Ing. Alfredo Giorgana de la Concha 1

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1 LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS". Ing. Alfredo Giorgana de la Concha 1

2 Valor razonable o Fair Value: Antecedentes Hasta antes de los 80 s el costo histórico reflejaba adecuadamente la situación financiera de inversionistasy acreedores de bancos El mundo cambió dramáticamente con la desregulación de tasas de interés; se creó, en general, un ambiente económico volátil. El costo histórico dejó de ser una medida realista para las instituciones financieras. Las cifras del mercado eran más realistas y adecuadas para la toma de decisiones. En 1987 se crea el Appraisal Standards Board (ASB) de la Appraisal Foundation y nacen las normas USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) 2

3 Valor razonable o Fair Value: Antecedentes A partir de 1990 se inicia la generación de una serie de normas y disposiciones tendientes a establecer la contabilidad a valor de mercado (Mark to Market) En 1996 el Financial Accounting Standard Board (FASB) de los EUA emite la norma SFAS (Statement of Financial Accounting Standards) 157 Medición del valor razonable ( Fair Value Measurement )* Esta norma define el concepto de valor razonable (Fair value) y establece las condiciones para su medición y revelación, de acuerdo a los principios contables generalmente aceptados (PCGA ó GAAP). *ASC 820, según la codificación actualizada del FASB 3

4 Valor razonable o Fair Value: Definición Según ASC 820 El precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por traspasar un pasivo en una transacción ordenada d oregular (orderly) entre participantes ii dl del mercado en la fecha de la medición. 4

5 Valor razonable o Fair Value: Definición según ASC 820 Implica: 1) Precio de salida: el que se recibiría por vender el activo o se pagaría por transferir el pasivo 2) Transacción ordenada: exposición en el mercado durante un tiempo razonable, antes de la consumación de la venta (no hay compulsión) 3) Mercado principal: representa el mercado en el cual la entidad que reporta vendería el activo o transferiría el pasivo con el mayor volumen y nivel de actividad posibles 4) Mercado más ventajoso: en ausencia de un mercado principal, aquél que maximice monto que se recibiría por el activo. 5

6 Valor razonable o Fair Value: Definición según ASC 820 Implica: 5) Participantes del mercado: compradores y vendedores en el mercado principal (o más ventajoso), que cubren las siguientes condiciones: _No ser partes relacionadas (independencia) _Estar bien informados sobre el activo _En plena capacidad de realizar la operación _Motivados típicamente 6) Mayor y mejor uso: Valor razonable supone el uso que siendo físicamente posible, legalmente permitido y financieramente factible maximiza el valor del activo o del grupo de activos dentro de los cuales el activo sujeto sería utilizado. 6

7 Valor razonable en NIF: NIF A 6: NIF B 7 : NIF C 8: C 15 : Reconocimiento y valuación Adquisición de negocios Activosintangibles Deterioro del valor de los activos de larga duración y su disposición 7

8 Valor de mercado: Definición Según el Appraisal Institute El precio más probable, a una fecha determinada, en efectivo o en términos equivalentes de efectivo, o en otros términos descritos con precisión, en que unos determinados derechos de propiedad deberían venderse en un mercado competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para una venta justa, con el comprador y el vendedor actuando adecuadamente, con conocimiento de causa, en su mejor interés y suponiendo que ninguno está bajo coacción. (The Appraisal of Real Estate; Appraisal Institute; 12a. Edición) 8

9 El valor razonable (de mercado) y el mayor y mejor uso (MyMU) de una propiedad: Existe una muy estrecha relación entre el valor razonable y el mayor y mejor uso de una propiedad. No se puede pensar en el valor razonable, si no se habla del concepto de MyMU como su sustento principal Las mismas fuerzas de mercado que afectan a uno, afectan al otro. En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio económico de las fuerzas del mercado, enfocado al inmueble que se está analizando 9

10 Por qué es importante el mayor y mejor uso? En la elaboración de un trabajo valuatorio cuyo propósito es estimar el valor de mercado de un inmueble, el elemento más importante que gobierna las metodologías y datos a emplear es el concepto de mayor y mejor uso En la práctica valuatoria inmobiliaria, el concepto de MyMU representa la premisa sobre la cual se basa el valor (de mercado) de una propiedad. Income Property Valuation Jeffrey D Fisher Robert S Martin 10

11 Por qué es importante el mayor y mejor uso? El mayor y mejor uso de una propiedad específica no está determinada por el análisis subjetivo de un dueño, un desarrollador o un valuador, sino más bien por las fuerzas competitivas del mercado en donde está la propiedad sujeto El análisis y la interpretación del mayor y mejor uso constituye, ante todo, un estudio económico y un análisis financiero sobre la propiedad sujeto The Appraisal of Real Estate Décimo segunda edición Appraisal Institute 11

12 Por qué es importante el mayor y mejor uso? UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE Regla Normativa

13 Por qué es importante el mayor y mejor uso? El análisis de Mayor y Mejor Uso es, en su más pura esencia, un caso típico de Evaluación de Proyectos de Inversión. Intervienen: _ Elementos internos _Características (físicas,legales, etc.) del terreno _ Características de las construcciones _ Elementos externos _ Condiciones i de mercado imperantes Los elementos internos definen las obsolescencias funcionales o internas y los externos las obsolescencias económicas o externas. 13

14 A QUIÉN SE LE VENDERÁ LA PROPIEDAD? Conjunto habitacional Parque industrial $(1) $(2) $(3) Terreno multiusos listo para ser adquirido y desarrollado $(4) Habrá cuatro elementos fundamentales que determinarán la venta: Hospital _ Viabilidad física _ Autorización legal _ Factibilidad financiera _ Mayor valor Centro comercial 14

15 PODRÁ EXISTIR UNA 5ª POSIBLIDAD Conjunto habitacional Parque industrial Terreno multiusos listo para ser adquirido y desarrollado El terreno vacío puede representar el MyMU por el momento. Uso Interino MyMU : especulación Hospital Centro comercial 15

16 Continuar con el uso existente? A QUIÉN SE LE VENDERÁ LA PROPIEDAD? Remodelación? $(1) $(2) $(3) $(4) Reconversión a otro uso? Terreno con construcciones Persisten construccionesdieval los mismos cuatro elementos: Demolición? _ Viabilidad física _ Autorización legal _ Factibilidad financiera _ Mayor valor 16

17 Mayor y mejor uso: definición General: El uso probable y legal de un terreno vacío o de una propiedad mejorada, que es físicamente posible, debidamente soportado, financieramente factible y que resulta en el mayor valor. Los cuatro criterios con los que debe cumplir el mayor y mejor uso son permisibilidad legal, posibilidad física,factibilidad financieray máxima productividad. Terrenocomosiestuvieravacante: De entre todos los usos razonables y posibles, el uso que proporciona el mayor valor presente del terreno, después de quetd todos los pagos de mano de obra, capital y coordinación ió han sido efectuados. El uso de una propiedad basado en la suposición que la parcela está vacía o puede ser llevada a ese estado al demoler las mejoras. The Dictionary of Real Estate, 4 th Edition 17

18 Mayor y mejor uso: definición Del terreno con mejoras: El uso que se le debería dar a una propiedad en las condiciones en las que está. Unas mejoras existentes deben ser renovadas o mantenidas como están, en tanto continúen contribuyendo al valor de mercado total de la propiedad, hasta que el rendimiento de una nueva mejora exceda los costos de demolición de las construcciones actuales y los costos de construcción de unas mejoras nuevas. TheDictionary ofreal Estate, 4 th Edition 18

19 Por qué es importante el mayor y mejor uso? Pruebas para establecer el mayor y mejor uso de un terreno vacante o una propiedad en su conjunto F í s i c a m e n t e p o s i b l e L e g a l m e n t e p e r m i t i d o F i n a n c i e r a m e n t e f a c t i b l e M á x i m a p r o d u c t i v i d a d M y M U Físicam ente posible Legalm ente perm itido My MU para Financieram ente factible Máxim a productividad 19

20 Mayor y mejor uso: por qué dos análisis, como terreno vacío y como propiedad mejorada (terreno con sus construcciones)? Porque el valor de mercado de la propiedad puede resultar de una de las siguientes combinaciones: 1) Valor del terreno (si se trata únicamente de terreno sin construcciones) 2) Valor del terreno menos el costo de demoliciones (si el potencial del terreno es tal que su valor restando el costo de demoliciones, supera el de la propiedad en su conjunto) 3) Valor de la propiedad en su conjunto _Comoestá _ Después de remodelarse o renovarse _ Después de reconvertirse 20

21 Mayor y mejor uso: por qué dos análisis, como terreno vacío y como propiedad mejorada (terreno con sus construcciones)? Caso 1: Terreno sin construcciones: El valor del terreno estará en función del uso que, cumpliendo con los tres requisitos de posibilidad física, permisibilidad legal y factibilidad financiera, proporcione la máxima productividad Por ejemplo: El terreno posee características físicas que permiten desarrollar en él un conjunto habitacional, un parque industrial, un hospital o un centro comercial. Eit Existeautorizaciónt i ió legall paracualquiera de los usos antes descritos Hay factibilidad financiera (demanda, absorción, etc.) para cada uso El valor de la propiedad estará dado por el uso que le proporcione el mayor valor (rentabilidad), después del análisis financiero correspondiente (incluyendo la especulación; es decir, esperar para mejores momentos ). 21

22 Mayor y mejor uso: por qué dos análisis, como terreno vacío y como propiedad mejorada (terreno con sus construcciones)? Caso 2: Terreno con construcciones. El valor del terreno, con el uso que le da la mayorproductividad, id d menosel costo de las demoliciones es superior al valor de la propiedad en su conjunto. Por ejemplo: Valor del terreno : $10 000,000 Costo de demoliciones: $ 1 000,000 $9 000,000 Propiedad en conjunto: E. de costos $ 8 700,000 E. de ingresos $ 8 500,000 E. de mercado $ 8 300,000 22

23 Mayor y mejor uso: por qué dos análisis, como terreno vacío y como propiedad mejorada (terreno con sus construcciones)? Casos 3, 4, 5 : Terreno con construcciones. El valor de la propiedad, idd como está, renovada o reconvertida es superior a todas las demás opciones analizadas. Por ejemplo: Valor del terreno : $10 000,000 Costo de demoliciones: $ 1 000,000 $9 000,000 Propiedad en conjunto: Como está $ ,000, etc. Renovada $ 8 500,000 Reconvertida $ 8 300,000 23

24 Las mejoras ideales: Para propósitos de medir la posibilidad de que unas dt determinadas d construcciones constituyan las que le proporcionan el MyMU a un terreno, se emplean las mejoras ideales, mismas que sirven de elemento de comparación con las construcciones existentes. Las mejoras ideales no poseen obsolescencia funcional ni económica, así que cualquier diferencia con el valor de la propiedad existente será atribuible a estas formas de depreciación. Mejoras ideales: _Máximo potencial del terreno, de acuerdo a las características internas y externas de la propiedad _ Estar de acuerdo con los estándares de mercado vigentes y a las características del entorno _ Estar en condiciones razonables de costo 24

25 Mayor y mejor uso: En muchos trabajos Actividad de rutina En muchos otros La parte más importante t del trabajo Cuando el resultado no es obvio Puede ser altamente controversial 25

26 Mayor y mejor uso, casos especiales: _ Usos únicos: Propiedades que poseen un uso distinto al de la generalidad del entorno (museo dentro de una zona preponderantemente habitacional) _ Usos legalmente no compatibles (derechos adquiridos): Es el caso de propiedades que, en su momento, fueron construidas bajo unas ciertas disposiciones legales (usos y densidades) y que hoy en día ya no están vigentes. _ Usos interinos: Corresponde al MyMU que posee una propiedad que está próximo a cambiar, en un período relativamente corto (P. Ej. ranchosenzonasde transición, estacionamientos, edificios viejos, etc.) 26

27 Mayor y mejor uso, casos especiales: _ Usos múltiples (usos mixtos): Es el caso en que el MyMU está representado por más de un uso (P. Ej.Un desarrollo habitacional con un pequeño centro comercial, con mercados y riesgos diferentes, etc.) _ Usos con propósito especial: Se trata de propiedades que fueron diseñadas y construidas para un uso específico o para un número muy limitado de ellos, como puede ser el caso de museos, escuelas, casas club, boliches, etc. Su valoración se encuentra estrechamente asociada al concepto de negocio en marcha, razón por la cual debe tenerse especial cuidado en distinguir entre el valor de mercado (valor razonable) del inmueble, el cual tendrá un sólido vínculo con el MyMU del mismo y el valor razonable del negocio en marcha. 27

28 Conclusiones: 1) Existe una tendencia mundial a establecer la contabilidad a valor razonable o de mercado (fair value). 2) Para cumplir con las premisas que le dan sustento, el valor razonable debe considerar los siguientes elementos: precio de salida, transacción ordenada, mercado principal (más ventajoso), participantes del mercado (independencia, bien informados, capacidad plena y motivación típica) y cumplir con las premisas de mayor y mejor uso. 3) El valor razonable tiene su principal sustento en el concepto de mayor ymejor uso, pues ambos están gobernados por las mismas fuerzas de mercado (oferta y demanda). 4) En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio económico de las fuerzas del mercado, enfocado al inmueble que se está analizando 28

29 Conclusiones: 5) El MyMU es un ejemplo típico de evaluación de proyectos de inversión y su tratamiento debe contemplar todos los aspectos físicos, de mercado y financieros que están implicados en un trabajo de esta naturaleza. 6) Por la importancia que reviste en el establecimiento del valor razonable de activos, especialmente inmobiliarios, es muy importante que el concepto de MyMU sea más difundido y conocido en los medios de la valuación en todas sus vertientes, en los de la auditoría contable y, en general, en todos los sectores que tienen necesidad d de valorar activos e interpretar sus resultados. 29

30 MUCHAS GRACIAS! 30

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