REGLAMENTO INTERNO DE CONDUCTA DE COMPAÑÍA HISPANIA DE TASACIONES Y VALORACIONES, S.A.

Transcripción

1 REGLAMENTO INTERNO DE CONDUCTA DE COMPAÑÍA HISPANIA DE TASACIONES Y VALORACIONES, S.A. Compañía Hispania de Tasaciones y Valoraciones, S.A. (en adelante Cohispania) Toda la información recogida en el presente documento tiene carácter confidencial, comprometiéndose el receptor a impedir su divulgación a terceros, limitándose el uso formal de su publicación. El receptor del presente documento se compromete a no copiarlo ni reproducirlo, por si mismo o por terceras personas, cualquiera que sea el medio o fin a que se destine, sin obtener previamente un permiso escrito de Cohispania LISTADO DE REVISIONES Revisión Fecha Motivo del Cambio Adaptación del Reglamento al Borrador de Circular del Banco de España. Aprobado por el Consejo de Administración de Cohispania el 10 de Septiembre de Adaptación del reglamento a la Circular 3/2014 del Banco de España. Aprobado por el Consejo de Administración de Cohispania el 4 de noviembre de Página 1 de 93

2 1. INDICE 1. INDICE CARTA DEL PRESIDENTE DEFINICIONES PARA COMPRENDER ESTE RIC LA SOCIEDAD SOCIEDAD DE TASACIÓN (SDT) ENTIDAD DE CRÉDITO (EC) GRUPO ECONÓMICO O GRUPO DE INFLUENCIA GRUPO RELACIÓN DE NEGOCIO TITULO HIPOTECARIO INDEPENDENCIA CONFLICTO DE INTERESES AUDITORIA DE CUENTAS DIRECTIVOS O RESPONSABLES COMERCIALES DE UNA EC MECANISMOS ADECUADOS PARA FAVORECER LA INDEPENDENCIA Y EVITAR CONFLICTOS DE INTERÉS INCOMPATIBILIDAD DIRECTIVOS Y ADMINISTRADORES PROFESIONALES TASADORES O VALORADORES: PROFESIONALES VINCULADOS SUPERVISORES Y CONTROLADORES SISTEMA SIRE RELACIONES O CONTACTOS PROFESIONALES RESPONSABLE DE CUMPLIMIENTO O COMISIÓN DE EVALUACIÓN, NOMBRAMIENTO, ÉTICA Y CONDUCTA INFLUENCIA SIGNIFICATIVA ECO RICS IVSC O IVS TEGOVA, EVS Y REV AVM PRETASACIONES COLECTIVO SUJETO ADHESIÓN AL CÓDIGO ÉTICO DE LA AEV CONFIDENCIALIDAD INTEGRIDAD INDEPENDENCIA Y OBJETIVIDAD COMPETENCIA PROFESIONAL COMPORTAMIENTO PROFESIONAL TRANSPARENCIA...36 Página 2 de 93

3 5. VISIÓN, MISIÓN Y VALORES VISIÓN MISIÓN VALORES CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO DE CONDUCTA INTRODUCCIÓN A ESTE REGLAMENTO INDICACIÓN DEL ÓRGANO INTERNO QUE APRUEBA EL REGLAMENTO PRINCIPIOS Y OBJETIVOS QUE INSPIRAN EL REGLAMENTO ÁMBITO MATERIAL DEL REGLAMENTO Área Corporativa Área Inmobiliaria ÁMBITO SUBJETIVO DEL REGLAMENTO RELACIONES ENTRE LAS EMPRESAS DEL GRUPO CIRCUNSTANCIAS CONCRETAS QUE GENERAN EL REGLAMENTO Circustancias específicas de Cohispania Cuando se supere en un cliente el 25% de la facturación del total de la sociedad COMITÉ DE REVALIDACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA RESPONSABLE DEL MISMO DEARACIONES DE CONFLICTOS DE INTERÉS E INDEPENDENCIA Periodo Temporal considerado CONSECUENCIAS Y PENALIZACIONES O SANCIONES DERIVADAS DE INCUMPLIMIENTO DEL RIC Se considerarán infracciones muy graves Se considerarán infracciones graves Se considerarán infracciones leves RELACIÓN DE LA SOCIEDAD DE VALORACIÓN CON LOS GRUPOS DE INFLUENCIA CONTENIDOS MATERIALES RÉGIMEN DE INCOMPATIBILIDADES REMUNERACIONES DE COHISPANIA POR LOS SERVICIOS DE VALORACIÓN Remuneraciones de los tecnicos valoradores independientes o externos o profesionales tasadores Remuneraciones de los supervisores, profesionales vinculados y Dirección Técnica y de Control ESPECIFICACIÓN DE QUE LA ACTUACIÓN DE COHISPANIA SE RIGE EXUSIVAMENTE POR CRITERIOS TÉCNICOS PROHIBICIÓN EN LA ACEPTACIÓN DE DIRECTRICES, INSTRUCCIONES, RECOMENDACIONES, PRESIONES O INFORMACIONES RELEVANTES QUE PUDIERAN AFECTAR AL VALOR CALCULADO Prohibición para los valoradores independientes o profesionales tasadores externos Prohibición para los Controladores o Supervisores, Profesionales Vinculados y Dirección Técnica RELACIÓN DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN CON LAS EMPRESAS DEL GRUPO EMPRESARIAL REGLAS DE CONDUCTA PARA EVITAR LOS CONFLICTOS DE INTERES COMISIÓN DE EVALUACIÓN, NOMBRAMIENTOS, ÉTICA Y CONDUCTA COMPOSICIÓN DE LA COMISIÓN DE EVALUACIÓN, NOMBRAMIENTOS, ÉTICA Y CONDUCTA FORMULA PARA LA EVALUACIÓN DE OECTIVO SUJETO DESCRIPCIÓN PORMENORIZADA DE CONFLICTOS DE INTERES POSIBLES CONFLICTOS DE INTERES PREVENCIÓN DE CONFLICTO DE INTERÉS...75 Página 3 de 93

4 8.7. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR EL GRADO DE CUMPLLIMIENTO DE ESTE RIC CRITERIOS SEGUIDOS EN LAS AUDITORÍAS INTERNAS DE LOS DPTOS COMERCIAL Y TÉCNICO APROBACIÓN DEL PRESENTE RIC ANEXOS FORMULARIO FOR 1-POC-10 - DEARACIÓN DE CONFLICTOS DE INTERÉS E INDEPENDENCIA DE LOS PROFESIONALES VALORADORES O TASADORES INDEPENDIENTES FORMULARIO FOR 2-POC-10 - DEARACIÓN DE CONFLICTOS DE INTERÉS E INDEPENDENCIA DE LOS SUPERVIDSORES CONTROLADORES TÉCNICOS FORMULARIO FOR 3-POC-10 - DEARACIÓN DE CONFLICTOS DE INTERÉS E INDEPENDENCIA DE LOS PROFESIONALES VINCULADOS CUESTIONARIO DE HONORABILIDAD Y BUEN GOBIERNO DE COHISPANIA...86 Página 4 de 93

5 2. CARTA DEL PRESIDENTE En los últimos años, y tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre por la que se modificó la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que establece determinada norma tributaria Compañía Hispania de Tasaciones y Valoraciones, S.A. (en adelante Cohispania) estableció por medio de un Reglamento Interno de Conducta la forma de actuar de la compañía para garantizar la independencia de la actividad y evitar conflictos de interés, con los directivos o las personas de las entidades de crédito que estuvieran relacionadas con la concesión o comercialización de créditos o préstamos hipotecarios. Dicho Reglamento Interno de Conducta fue aprobado y entró en vigor el 30 de junio de 2009 en el Consejo de Administración que celebró la sociedad en dicha fecha. Desde entonces hemos venido cumpliendo y ratificando año a año dicho Reglamento Interno de Conducta adhiriéndose a este todo el personal de la compañía y uniéndose no solo para el mero cumplimiento de la norma sino como compromiso de actuación en línea con los preceptos éticos más exigentes. Dicho Reglamento Interno de Conducta fue integrado en el Sistema de Calidad de Cohispania refrendado y auditado por Aenor en sus respectivas Auditorias de Seguimiento y Renovación. El 13 de abril de 2013 fue publicado en el BOE nº 89, el Real Decreto 256/2013, de 12 de abril, por el que se incorporan a la normativa de las entidades de crédito los criterios de la Autoridad Bancaria Europea de 22 de noviembre de 2012, sobre la evaluación de la adecuación de los miembros del órgano de administración y de los titulares de funciones clave y en el que de forma específica en su Disposición Final Primera se modifica el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación en el que se hace constar que: Las sociedades de tasación deberán contar con un consejo de administración en el que todos sus miembros, así como los del consejo de administración de su entidad dominante cuando exista, sean personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional, que posean conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus funciones y que estén en disposición de ejercer un buen gobierno de la entidad. Igualmente especifica que los requisitos de honorabilidad y conocimiento y experiencia deberán concurrir también en los directores generales o asimilados, así como en las personas que asuman funciones de control interno u ocupen puestos clave para el desarrollo diario de la actividad de la entidad y de su dominante, conforme establezca el Banco de España. Página 5 de 93

6 A estos efectos, la valoración de la idoneidad de los miembros del consejo de administración, así como de los directores generales o asimilados y de las personas que asuman funciones de control interno u ocupen puestos claves para el desarrollo diario de la actividad de la entidad, se ajustará a los criterios y procedimientos de control de la honorabilidad, experiencia y buen gobierno establecidos en el artículo 2 del Real Decreto 1245/1995, de 14 de julio, sobre creación de bancos, actividad transfronteriza y otras cuestiones relativas al régimen jurídico de las entidades de crédito. De igual modo este Real Decreto 256/2013, de 12 de abril, indica la Directiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2006, relativa al acceso a la actividad de las entidades de crédito y a su ejercicio atribuye a la Autoridad Bancaria Europea la función de garantizar la existencia de directrices para la evaluación de la idoneidad de las personas que efectivamente dirigen la actividad de la entidad de crédito. En cumplimiento de esta previsión, la citada autoridad emitió en fecha 22 de noviembre de 2012 directrices en materia de gobierno corporativo de entidades de crédito. A pesar de que las directrices referidas no tienen naturaleza vinculante, los órganos reguladores españoles han considerado claramente positivo para nuestro país alinear, nuestra regulación financiera sobre la materia con los estándares europeos. Sigue dicho preámbulo indicando que a pesar de que estas orientaciones se refieren exclusivamente a las entidades de crédito, con la finalidad de mantener la consistencia en el régimen de honorabilidad y experiencia anteriormente vigente, la nueva normativa se aplicará a un amplio rango de entidades financieras que abarca, además de a las entidades de crédito, a las entidades de dinero electrónico, entidades de pago, sociedades de tasación, sociedades de reafianzamiento, establecimientos de cambio de moneda extranjera y sociedades financieras mixtas de cartera. El 15 de mayo de 2013 fue publicada en el BOE nº 116, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, haciéndose referencia en el Capítulo II, al refuerzo de la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito. Uno: Expone el legislador en su Artículo 4 la modificación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario redactando de nuevo el artículo tercero de la siguiente manera: «1. Las sociedades de tasación y los servicios de tasación de las entidades de crédito estarán sometidas a los requisitos de homologación previa, independencia y secreto que se establezcan reglamentariamente. 2. Las sociedades de tasación cuyos ingresos totales deriven, en el período temporal que reglamentariamente se establezca, al menos en un 10 por cien de su relación de negocio con una entidad de Página 6 de 93

7 crédito o con el conjunto de entidades de crédito de un mismo grupo, deberán, siempre que alguna de esas entidades de crédito haya emitido y tenga en circulación títulos hipotecarios, disponer de mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés, especialmente con los directivos o las unidades de la entidad de crédito que, sin competencias específicas en el análisis o la gestión de riesgos, estén relacionados con la concesión o comercialización de créditos o préstamos hipotecarios. Esos mecanismos consistirán al menos en un reglamento interno de conducta que establezca las incompatibilidades de sus directivos y administradores y los demás aspectos que resulten más adecuados para la entidad, atendiendo a su tamaño, tipo de negocio, y demás características. El Banco de España verificará dichos mecanismos y podrá establecer los requisitos mínimos que deban cumplir con carácter general y requerir a las entidades, de manera razonada, para que adopte las medidas adicionales que resulten necesarias para preservar su independencia profesional. La obligación de disponer de esos mecanismos afectará también a los servicios de tasación de las entidades de crédito. Igualmente afectará a aquellas sociedades de tasación en las que ejerzan una influencia significativa, accionistas con intereses específicos en la promoción o comercialización de inmuebles, o en actividades que, a juicio del Banco de España, sean de análoga naturaleza Las sociedades de tasación deberán someterse a auditoria de cuentas, ajustando el ejercicio económico al año natural. La revisión y verificación de sus documentos contables se realizará de acuerdo con lo previsto en las normas reguladoras de la auditoria de cuentas.» Dos: También se modifica el apartado 2.1).1ª del artículo tercero bis (relativo a los incumplimientos de cualesquiera de las obligaciones por parte de las sociedades de tasación) quedando redactado de la siguiente manera: «1.ª El incumplimiento, durante un período superior a tres meses, del requisito del capital social mínimo exigible para ejercer la actividad de tasación en la legislación del mercado hipotecario, así como, durante igual período, la ausencia, o la cobertura por importe inferior al exigible, del aseguramiento de la responsabilidad civil establecido en esa misma normativa.» Tres: Del mismo modo de modifica la redacción de la letra a) del artículo tercero bis.4 bis (relativo a los incumplimientos de cualesquiera de las obligaciones por parte de las sociedades de tasación) quedando redactado de la siguiente manera: «a) El Banco de España incoará obligatoriamente un procedimiento sancionador cuando exista una comunicación razonada de otro organismo o autoridad administrativa en la que se ponga de manifiesto que la prestación irregular de los servicios de tasación ha tenido repercusiones en su campo de actuación administrativa. Asimismo, el Consejo de Consumidores y Usuarios podrá solicitar al Banco de España la Página 7 de 93

8 incoación de un procedimiento sancionador cuando, a su juicio, se ponga de manifiesto la prestación irregular de los servicios de tasación.» Cuatro: El artículo tercero bis I) queda redactado del siguiente modo: «Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. El incumplimiento de esta obligación se entenderá en todo caso como infracción grave o muy grave de la entidad de crédito en los términos de los artículos 5.d) o 4.e), respectivamente, de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, respectivamente.» Cinco: Los apartados 1 y 2 del artículo tercero ter quedan redactados de la siguiente manera: «1. Toda persona física o jurídica que pretenda adquirir, directa o indirectamente, una participación significativa en una sociedad de tasación deberá informar previamente de ello al Banco de España. Asimismo, se deberá comunicar al Banco de España, en cuanto tengan conocimiento de ello, las adquisiciones o cesiones de participaciones en su capital que traspasen el nivel señalado en el apartado 2 de este artículo. Queda prohibida la adquisición o mantenimiento por parte de las entidades de crédito, de forma directa o indirecta, de una participación significativa en una sociedad de tasación. Idéntica prohibición de adquisición o mantenimiento de participaciones significativas en una sociedad de tasación se extenderá a todas aquellas personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por la misma. 2. A los efectos de esta Ley se entenderá por participación significativa en una sociedad de tasación aquélla que alcance, de forma directa o indirecta, al menos el 10 por cien del capital o de los derechos de voto de la sociedad. También tendrá la consideración de participación significativa aquélla que, sin llegar al porcentaje señalado, permita ejercer una influencia notable en la sociedad.» En su Disposición adicional segunda se expone que el Banco de España emitirá un Informe sobre la independencia de las sociedades de tasación con la siguiente redacción: En el plazo de tres meses desde la aprobación de esta Ley, el Banco de España remitirá al Gobierno un informe en el que se analicen las posibles medidas a impulsar para, en aras de garantizar la estabilidad financiera y el correcto funcionamiento del mercado hipotecario, se fortalezca la independencia en el ejercicio de la actividad de las sociedades de tasación y la calidad de sus valoraciones de bienes inmuebles. Página 8 de 93

9 Continuando con la independencia de las sociedades de tasación en la Disposición transitoria tercera, sobre el Régimen de participaciones significativas en una sociedad de tasación, el legislador establece: Las entidades de crédito, así como las personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por aquellas, deberán reducir sus participaciones en las sociedades de tasación en cumplimiento de lo previsto en el artículo 3 ter de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, en el plazo máximo de 1 año desde la entrada en vigor de esta Ley. El 31 de julio de 2014 fue publicado en el BOE nº 185, la Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004, y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014. Expone el Supervisor (Banco de España) en el preámbulo de dicha Circular la necesidad de fomentar la independencia de las sociedades de tasación como requisito para favorecer, especialmente en el ámbito del mercado hipotecario, la calidad de las tasaciones que estas realizan y que fue claramente percibida por el legislador en 2007 al modificar, a través de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, el artículo 3 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, estableciendo la obligación de que aquellas sociedades de tasación que tuvieran fuertes relaciones de negocio con entidades de crédito, o accionariales con dichas entidades u otros accionistas con intereses en el ámbito de la promoción o comercialización inmobiliaria, dispusieran de determinados mecanismos para asegurar su independencia profesional y prevenir conflictos de interés. Las entidades de crédito, así como las personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por aquellas, deberán reducir sus participaciones en las sociedades de tasación en cumplimiento de lo previsto en el artículo 3 ter de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, en el plazo máximo de 1 año desde la entrada en vigor de esta Ley. La diversidad de normas que se modifican entraña, correlativamente, una variedad de títulos competenciales que habilitan para ello, sin perjuicio, por otra parte, de la atribución general al Banco de España de las facultades de supervisión de las entidades de crédito y de las sociedades y servicios de tasación homologados realizada por la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, y por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, respectivamente. Las modificaciones introducidas en la Circular 7/2010, de 30 de noviembre, se realizan en el marco de las habilitaciones normativas contempladas, por un lado, en el apartado 2 del artículo 3 de la repetida Ley 2/1981, Página 9 de 93

10 de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y, por otro, en el apartado 2 de la disposición final tercera del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Este Real Decreto faculta igualmente, a través del apartado 3 de su artículo 15, al Banco de España para solicitar de los servicios y sociedades de tasación, de forma individual o general, cuanta información resulte adecuada para el ejercicio de sus competencias de supervisión, habilitación esta a cuyo amparo se modifica la Circular 3/1998, de 27 de enero. En la Norma primera. Modificaciones de la Circular 7/2010, de 30 de noviembre se introducen cambios indicando: 1. Se añaden, como destinatarios de la referida circular, las sociedades y servicios de tasación homologados, por lo que en adelante la norma se identificará como «Circular del Banco de España 7/2010, de 30 de noviembre, a las entidades de crédito y sociedades y servicios de tasación homologados, sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario». Se añaden las siguientes nuevas normas: En la Norma Cuarta. Mecanismos para favorecer la independencia de la actividad de tasación se indica: Los servicios de tasación de entidades de crédito, así como las sociedades de tasación a que se refiere el artículo 3.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, deberán informar al Banco de España de los mecanismos que, a tenor de lo indicado en el citado precepto, hayan establecido para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés, y que al menos deberán constar del reglamento interno de conducta al que se alude en la norma siguiente. Esta información deberá mencionar el órgano interno que haya aprobado esos mecanismos e incluir una descripción detallada de ellos. La información a que se refiere el párrafo anterior deberá comunicarse al Banco de España no más tarde del 31 de marzo del ejercicio en que, de conformidad con los criterios establecidos en la disposición final tercera del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, cumplan la condición prevista en él. En los supuestos a que se refiere el párrafo tercero del artículo 3.2 de la aludida ley, la repetida información habrá de ser remitida por las sociedades de tasación afectadas en el plazo de un mes desde el momento en que conozcan o deban conocer que se encuentran comprendidas en la situación a que se refiere el citado párrafo. Cualquier modificación de los mecanismos establecidos para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés deberá ser, asimismo, comunicada al Banco de España en el plazo de un mes, a contar desde su aprobación. Página 10 de 93

11 El Banco de España verificará la adecuación de esos mecanismos, pudiendo requerir a los servicios y sociedades de tasación, de manera razonada, para que adopten las medidas adicionales que resulten necesarias a fin de preservar su independencia profesional. En la Norma Quinta se detalla el contenido mínimo del reglamento interno de conducta que se detalla más adelante en este Reglamento de Cohispania. En la Norma segunda. Modificaciones de la Circular 3/1998, de 27 de enero, se introducen modificaciones sobre información a rendir al Banco de España. En la Disposición transitoria primera se detalla: Los servicios de tasación de las entidades de crédito existentes a la fecha de entrada en vigor de esta circular y las sociedades de tasación que a dicha fecha se encuentren en alguna de las situaciones previstas en el artículo 3.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, deberán remitir al Banco de España la información a que se refiere la norma cuarta de la Circular del Banco de España 7/2010, de 30 de noviembre, a las entidades de crédito y sociedades y servicios de tasación homologados, sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma primera de la presente circular. En la Disposición transitoria segunda se detalla: Las sociedades de tasación deberán remitir los estados III, IV y V de la Circular 3/1998, de 27 de enero, correspondientes al período, sea este trimestral o semestral, en que se produzca la entrada en vigor de esta circular, ajustándose a las modificaciones incluidas en aquellos en la norma segunda. No obstante, la información que se ha de incluir en dichos estados que se refiera a tasaciones realizadas con anterioridad a dicha entrada en vigor podrá, exclusivamente en aquellos supuestos en que la entidad no pueda disponer de datos reales sin incurrir en costes desproporcionados, basarse en estimaciones fundadas. Asimismo, las sociedades de tasación deberán remitir al Banco de España, con el formato modificado por la norma segunda de este texto, el estado III.1, Distribución de tasaciones, correspondiente a los trimestres naturales de 2014 que ya hubieran transcurrido a la entrada en vigor de esta circular, aun cuando ya lo hubieran enviado con anterioridad con el formato previo. El plazo para la remisión de los estados a que se refieren los párrafos anteriores finalizará el 30 de noviembre de En base a todo lo anteriormente expuesto, sobre los diferentes cambios legislativos habidos, desde Cohispania hemos querido adaptar dichos criterios a la actividad propia de tasación por medio de este Reglamento Interno de Conducta que en las siguientes páginas de estos documentos se describe, que fue aprobado en su primera versión Página 11 de 93

12 por el Consejo de Administración de la sociedad celebrado el 10 de septiembre de 2013 y en la actual en el Consejo de Administración de la sociedad celebrado el 4 de noviembre de Como Presidente de Cohispania, animo a todos los empleados y colaboradores a seguir en esta línea de compromiso con nuestros principios de actuación, conociendo y aplicando con rigor este Reglamento en el trabajo del día a día. No debemos perdernos en el mero cumplimiento de las normas legales sino convertir estas en la base de unos principios de Ética profesional que nos ayuden a construir de forma continuada las bases fundamentales de nuestro trabajo. Este comportamiento ético se asienta sobre los principios y los valores de la firma y por lo tanto, conocerlos ha de ser una prioridad para todos, como lo es para Cohispania velar por su cumplimiento, lo que lleva a que todos, los que de forma directa o indirecta colaboran con la compañía, os familiaricéis con este Reglamento Interno de Conducta. Con la clara determinación de que no nos limitemos a cumplir con las legalidades vigentes en cada instante, sino con el deseo de ir más lejos, quisiera transmitiros que todos los profesionales encontréis en este Reglamento cual debe ser el modo de actuar ante situaciones de difícil gestión ética, que sin pretender ser exhaustivo, ni convertirlo en una mera lista de normas", ayude a sedimentar los fundamentos de un comportamiento ético y aclarar las incertidumbres que pudieran surgir en el trabajo del día a día. Un cordial saludo Fdo: Eduardo Serra Gesta Presidente de Cohispania Página 12 de 93

13 3. DEFINICIONES PARA COMPRENDER ESTE RIC A los efectos de que la totalidad del texto que compone este Reglamento sea comprendido se detallan las definiciones de los conceptos más significativos: 3.1. La Sociedad Cuando en este RIC se haga mención a La Sociedad deberá entenderse como Cohispania Sociedad de Tasación (SdT) Entidad homologada por el Banco de España para realizar la valoración de todo tipo de bienes, empresas y patrimonios en el ámbito establecido en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación Entidad de Crédito (EC) Se entenderá por entidad de crédito conforme al artículo 1 del Real Decreto 1298/1986 de 28 de junio, por el que se adaptan las normas legales en materia de establecimientos de crédito al ordenamiento jurídico de la Comunidad Económica Europa, y al Artículo segundo de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, a: Bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito Las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros Las cooperativas de crédito y Los establecimientos financieros de crédito Grupo económico o Grupo de Influencia Se entenderá por Grupo económico o Grupo de Influencia cuando, conforme a lo previsto en la Circular 3/2014, de 20 de julio, (Norma Quinta, punto 6) la facturación neta con uno de ellos sea igual o superior al 10% de la facturación neta total de Cohispania calculados de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Final Tercera del RD 775/1997, de 20 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, que coincide con el importe de la partida 1 del estado II de la Circular 3/1998, de 27 de enero, del Banco de España. Dicha Disposición final tercera desarrolla el artículo 3 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y lo hace en los siguientes términos: 1. Los ingresos totales sobre los que se calculará el porcentaje del 25% a que se refiere el artículo 3.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario serán los correspondientes a la media de los de los tres ejercicios anteriores o, si el porcentaje fuera superior, o si se tratase de los obtenidos durante los dos primeros años de actividad, los del último Página 13 de 93

14 ejercicio. Para dicho cálculo no se tendrán en cuenta los ingresos financieros. De igual modo en la Norma tercera. Modificaciones de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre en el tercer párrafo del apartado 5 de la sección C) de la norma decimocuarta se indica: «... La independencia de la sociedad de tasación se entenderá cumplida cuando no sea parte vinculada con la entidad, en el sentido de la norma sexagésima segunda, y cuando los ingresos netos totales derivados de su relación de negocio con una entidad de crédito o el grupo económico de esta en el último ejercicio no sean superiores al 25% de los ingresos netos totales de la sociedad de tasación.» 3.5. Grupo Se entenderá por Grupo de sociedades cuando una sociedad ostente o pueda ostentar, directa o indirectamente, el control de otra u otras (ver artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores que se remite a su vez al artículo 42 del Real Decreto de 22 de agosto de 1885 por el que se publica el Código de Comercio). En particular, se presumirá que existe control cuando una sociedad, que se calificará como dominante, se encuentre en relación con otra sociedad, que se calificará como dependiente, en alguna de las siguientes situaciones: a) Posea la mayoría de los derechos de voto. b) Tenga la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros del órgano de administración. c) Pueda disponer, en virtud de acuerdos celebrados con terceros, de la mayoría de los derechos de voto. d) Haya designado con sus votos a la mayoría de los miembros del órgano de administración, que desempeñen su cargo en el momento en que deban formularse las cuentas consolidadas y durante los dos ejercicios inmediatamente anteriores. En particular, se presumirá esta circunstancia cuando la mayoría de los miembros del órgano de administración de la sociedad dominada sean miembros del órgano de administración o altos directivos de la sociedad dominante o de otra dominada por ésta Relación de Negocio Si bien la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en su articulo 4. Modificación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario no deja clara la definición de Relación de Negocio, si se ha delimitado su significado en la Circular del Banco de España 3/2014, de 30 de julio, en lo referente a las condiciones que generan la obligación legal de contar con un Reglamento Interno de Conducta: La entidad o entidades de crédito de un mismo grupo económico cuya relación de negocio total con la sociedad de tasación represente, individualmente o en su conjunto, al menos un 10% de los ingresos netos totales de esa sociedad, calculados de conformidad con lo dispuesto en la disposición final tercera del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de Página 14 de 93

15 homologación de los servicios y sociedades de tasación, que coincide con el importe de la partida 1 del estado II de la Circular 3/1998, de 27 de enero, del Banco de España, a sociedades y servicios de tasación homologados. De igual modo, la modificación del tercer párrafo del apartado 5 de la sección C) de la norma decimocuarta de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre del Banco de España, ya mencionada anteriormente, especifica el concepto de relación de negocio en referencia a la independencia de las sociedades de tasación de la siguiente manera: «... La independencia de la sociedad de tasación se entenderá cumplida cuando no sea parte vinculada con la entidad, en el sentido de la norma sexagésima segunda, y cuando los ingresos netos totales derivados de su relación de negocio con una entidad de crédito o el grupo económico de esta en el último ejercicio no sean superiores al 25% de los ingresos netos totales de la sociedad de tasación.» 3.7. Titulo Hipotecario Nombre genérico que engloba a los bonos hipotecarios, las cédulas hipotecarias y las participaciones hipotecarias regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, sobre Regulación del Mercado Hipotecario Independencia Capacidad de una sociedad de tasación, incluyendo a sus Administradores, Directivos y Profesionales, de emitir o participar en tasaciones en las que no se admite injerencia alguna contraria a la normativa y/o a la deontología y ética profesionales. Reiteramos en este apartado de Independencia lo ya indicado en el apartado Grupo Económico o Grupo de Influencia: Conforme a la Norma tercera. Modificaciones de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre en el tercer párrafo del apartado 5 de la sección C) de la norma decimocuarta se indica: «En el supuesto de inmuebles localizados en España, el valor razonable estimado por el consejo de administración de la entidad no podrá superar al valor hipotecario concluido por valoraciones efectuadas a partir de lo preceptuado en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, para la finalidad del artículo 2.a), realizadas por sociedades de tasación independientes inscritas en el Registro Oficial del Banco de España, siempre que cuenten con experiencia reciente en la localidad y tipo de inmueble que se está valorando. La independencia de la sociedad de tasación se entenderá cumplida cuando no sea parte vinculada con la entidad, en el sentido de la norma sexagésima segunda, y cuando los ingresos netos totales derivados de su relación de negocio con una entidad de crédito o el grupo económico de esta en el último ejercicio no sean superiores al 25% de los ingresos netos totales de la sociedad de tasación.» Página 15 de 93

16 3.9. Conflicto de Intereses Colisión de dos o más profesionales en las que una sociedad de tasación, incluyendo a sus Administradores, sus Directivos y sus Profesionales, no le es posible garantizar la objetividad de su juicio profesional. O bien, aquellas situaciones en las que el juicio del individuo concerniente a su interés primario- y la integridad de una acción, tienden a estar indebidamente influenciado por un interés secundario, del tipo generalmente económico o personal. También puede entenderse que existe cuando se produzca una concurrencia en una misma persona o ámbito de decisión de, al menos, dos intereses contrapuestos que podrían comprometer la prestación imparcial de un servicio o actividad de valoración. Para que se dé un conflicto de interés no es suficiente que Cohispania pueda obtener o generar un beneficio si no existe también un perjuicio para la Entidad Mandataria que actúa en nombre de su cliente o del propio cliente Auditoria de Cuentas Consiste en el examen de la información contenida en los estados contables por parte de un auditor independiente al ente emisor. El propósito de este examen es determinar si los mismos fueron preparados de acuerdo a las normas contables vigentes en cada país o región. Originalmente surge de la necesidad de las empresas de validar su información económica, por parte de un servicio o empresa independiente Directivos o Responsables comerciales de una EC Conjunto de personas o grupos operativos de una EC que aún sin tener competencia específica en el análisis o la gestión de riesgos, estén relacionados con la concesión o comercialización de créditos o préstamos hipotecarios Mecanismos adecuados para favorecer la Independencia y evitar conflictos de interés Conjunto de normas unificadas bajo la imagen de un Reglamento Interno de Conducta (RIC) así como todas aquellas otras medidas adoptadas por una sociedad de tasación para el fomento de la independencia y la evitación de Conflictos de Interés Incompatibilidad Situación en la cual una sociedad de tasación, incluyendo a sus Administradores, Directivos y Profesionales, no puede razonablemente mantener una posición de independencia, en menoscabo de la objetividad de la tasación Directivos y Administradores Miembros del Consejo de Administración y personas con capacidad de decisión en la planificación, la organización y el control de todas o algunas de las áreas funcionales de una sociedad de tasación, con Página 16 de 93

17 independencia del cargo que ostenten Profesionales tasadores o valoradores: Titulados Universitarios en libre ejercicio de la profesión, Arquitectos, Aparejadores o Arquitectos Técnicos, ingenieros o Ingenieros Técnicos, que, de acuerdo con la normativa del mercado hipotecario, y el Real Decreto 775/1997 en su artículo 2, participan en la redacción y firman los informes de valoración para una sociedad de tasación Profesionales Vinculados Son aquellos profesionales definidos en el artículo 2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación con una experiencia mínima de tres años en la actividad de la tasación que hayan celebrado con la sociedad de tasación un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado conocimientos de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y la observancia de las obligaciones e incompatibilidades previstas en este Real Decreto Supervisores y Controladores Cuando en este RIC se haga mención a Supervisores y Controladores se deberán entender a aquellos profesionales que con una experiencia mínima de tres años en la actividad de la tasación hayan celebrado con la sociedad de tasación un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de realizar el control técnico de las valoraciones realizadas por otros Profesionales tasadores o valoradores sin que tengan entre sus funciones las de garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado conocimientos de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y la observancia de las obligaciones e incompatibilidades previstas en el Real Decreto 774/1997, de 30 de mayo, cuya función está exclusivamente destinada a ser realizada por los Profesionales Vinculados definidos en el punto anterior Sistema SIRE Cuando en este RIC se haga mención al Sistema SIRE (Sistema de Revalidación) se hace referencia a un sistema de revisión continuada o auditoria continuada del trabajo realizado por tasadores, Supervisores o Controladores y Profesionales Vinculados que estando incluido en el Sistema de Calidad de Cohispania y refrendado por AENOR, califica el trabajo realizado por otros técnicos detectándose posibles deficiencias, pérdidas de independencia, conflictos de interés, necesidad de formación adicional en tipologías edificatorias, normas o metodologías. Página 17 de 93

18 Cada trabajo de Revalidación implica la calificación de la tarea realizada, obteniéndose así la evolución de la calidad del trabajo ejecutado en tiempo real. Si bien esta metodología de control es un proceso determinado como norma interna de Cohispania, para garantizar la calidad del trabajo realizado, este Sistema SIRE pasa a ser de obligado cumplimiento y con condiciones específicas, como más adelante se explicará, para aquellos clientes que pasen a ser Grupo Económico o de Influencia al superar lo establecido legalmente en cuanto a la relación de negocio. De esta manera se garantiza un nivel de control más estricto en cuanto a la cuantía de informes a revisar en relación al del resto de clientes que no conforman Grupo Económico o de Influencia Relaciones o contactos profesionales Toda comunicación entre una sociedad de tasación, sus Administradores, Directivos, Profesionales Vinculados o Profesionales en libre ejercicio (tasadores) con los Directivos o Responsables Comerciales de una Entidad de Crédito, relativa a su Relación de Negocio Responsable de Cumplimiento o Comisión de Evaluación, Nombramiento, Ética y Conducta Grupo de personas encargadas de: Redactar, publicar y mantener permanentemente actualizado el presente RIC Atender las consultas, inquietudes y recibir las comunicaciones relativas a la detección de posibles conflictos de interés asegurando en todo momento la debida confidencialidad y la inexistencia de represalias por este motivo. Atender las consultas, inquietudes y recibir las comunicaciones relativas a la detección de posibles situaciones de dependencia asegurando en todo momento la debida confidencialidad y la inexistencia de represalias por este motivo. Vigilar y hacer cumplir las obligaciones de este Reglamento Velar por el fomento de la independencia, por si o mediante propuestas a los órganos ejecutivos. Analizar, asesorar, desarrollar procedimientos y proponer acciones encaminadas a la toma de decisiones en las que concurran aspectos que pudieran derivar en conflictos de interés. Promover el comportamiento ético en toda la organización de la sociedad y del grupo. Proponer posibles sanciones en caso de incumplimiento Influencia significativa Este concepto que aparece en la Ley 1/2003, de 14 de mayo, dirigida a reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, especifica en su artículo 4, la obligación de disponer de mecanismos de control que impidan la capacidad de presión por parte de aquellos accionistas con intereses específicos en la promoción o comercialización de inmuebles, o en actividades que, a juicio del Banco de España, sean de análoga naturaleza. Página 18 de 93

19 3.22. ECO Cuando en este documento se reseñe la palabra ECO deberá entenderse como la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) núm. 85, de 9 de abril de RICS Cuando en este documento se reseñe la palabra RICS deberá entenderse como Royal Institution of Chartered Surveyors IVSC o IVS Cuando en este documento se reseñe la palabra IVSC deberá entenderse como Internacional Valuation Standards Council (Consejo de Normas Internacionales de Valoración) y para la palabra IVS deberá entenderse como Internacional Valuation Standards (Normas Internacionales de Valoración) TEGOVA, EVS y REV Cuando en este documento se reseñe la palabra TEGOVA deberá entenderse como The European Group of Valuers Assotiations (Grupo Europeo de Asociaciones de valoradores). Para la palabra EVS deberá entenderse como European Valuation Standards (Normas Europeas de Valoración). Para la palabra REV deberá entenderse como Recognised European Valuer (Valorador Europeo Reconocido) AVM Cuando en este RIC se haga mención a AVM deberá entenderse a Valoraciones realizadas por procedimiento estadísticos, siendo el significado de sus siglas AVM como Automated Valuation Model o Modelo de Valoraciones Automatizadas Pretasaciones Se considera en este RIC como pretasación conforme a la letra d) del apartado 15 de la Norma Quinta de la Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España, a toda opinión previa sobre el valor de tasación, tales como estimaciones o valoraciones orientativas que pudieran posibilitar el arbitraje selección de los servicios o sociedades de tasación. El texto legislativo de dicha Circular abunda en esta definición indicando: Asimismo, deberán describirse los procedimientos implantados en orden a asegurar que, en aquellos supuestos en que por necesidad justificada deban realizarse esas valoraciones previas, la sociedad o el servicio de tasación se abstenga, durante un período mínimo de seis meses, de realizar la tasación posterior de los mismos bienes, y deje constancia escrita Página 19 de 93

20 de cada uno de estos casos y de los motivos que lo justificaron, en un archivo específico que quede a disposición del Banco de España. Esta definición se detalla en profundidad más delante de este RIC Colectivo Sujeto Se entenderá como Colectivo sujeto al cumplimiento de este RIC a Consejeros, Administradores, Directivos y asimilados, a todos los puestos clave para el desarrollo diario de la actividad de valoración incluyéndose también a los Tasadores, Supervisores o Controladores y Profesionales Vinculados. Página 20 de 93

21 4. ADHESIÓN AL CÓDIGO ÉTICO DE LA AEV Desde el nacimiento de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) todos los miembros nos hemos comprometido con su Código Ético, elaborado teniendo en cuenta las mejores prácticas internacionales en la materia. En especial, ha tomado como punto de partida los principios éticos establecidos por el Consejo de Normas Internacionales de Valoración (IVSC) en su Code of Ethical Principles for Professional Valuers y en las Normas Internacionales de Valoración publicadas por esa institución profesional. A esos principios se han sumado los establecidos por la normativa española de las sociedades de tasación, contenidos esencialmente en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Como en las normas españolas aplicables, los principios y demás reglas éticas que se redactan en este Código Ético de la AEV, afectan tanto a las empresas asociadas a la AEV como a los profesionales que elaboran y suscriben sus informes de valoración, o participan en esa elaboración o en su control; es decir, cada asociado se ha comprometido a disponer de reglas internas necesarias para asegurar una conducta acorde con este Código, tanto para la sociedad como para las todas personas que le presten regularmente servicios de valoración. Por todo ello, el presente RIC asume como propio el contenido íntegro del Código Ético aprobado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) ( a la que pertenece la Sociedad, y respeta íntegramente las normas legales establecidas en la materia por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, el real decreto 775/1997, de 30 de mayo, de régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, así como de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, y de la Circular del Banco de España 3/2014, de 30 de julio. Cohispania considera que es fundamental que todas las valoraciones, sean estas conforme a las normas legales españolas vigentes o conforme a otras normas internacionales, realizadas por sus propios equipos o por los profesionales colaboradores gocen de plena confianza por parte de los usuarios directos de estas valoraciones y de los restantes interesados en ellas. Para ello asume como imprescindible que esos trabajos hayan sido proporcionados por Cohispania disponiendo de la experiencia, habilidad profesional y juicio apropiados, a través de un ejercicio profesional libre de toda influencia indebida o sesgo. Página 21 de 93

22 Con esa finalidad se deberán respetar, al menos, los siguientes principios éticos, que forman parte de la Visión, Misión y Valores de Cohispania y que más adelante se detallan: 4.1. Confidencialidad El principio de confidencialidad obliga Cohispania (administradores, ejecutivos, empleados) y a los profesionales que le presten servicios (colaboradores, tasadores y asesores externos) a cumplir con las normas sobre secreto profesional contempladas en el artículo 11 del Real Decreto 775/1997 y, con carácter general, a abstenerse de: divulgar fuera de la empresa la información confidencial obtenida como resultado de las relaciones profesionales y comerciales (de la sociedad o propias del valorador), a menos que se disponga de la debida autorización específica, o que exista un derecho o deber legal o profesional para revelarlo; y utilizar información confidencial obtenida como resultado de relaciones profesionales y de negocio para su propio beneficio o el de un tercero. Un valorador habrá de mantener la confidencialidad incluso en su entorno social, y estar alerta para no incumplir inadvertidamente esa obligación con colaboradores, amigos o familiares. Del mismo modo habrá de mantener la confidencialidad de la información revelada por los potenciales clientes así como a relativa a la empresa y a la organización empresarial. La necesidad de cumplir con el principio de confidencialidad continúa incluso después de que haya finalizado la relación entre un valorador y su cliente o empleador. Cuando un profesional cambie de empleo o adquiera un nuevo cliente, el valorador tendrá derecho a utilizar su experiencia previa. Sin embargo, el valorador no podrá usar o revelar ninguna información confidencial que haya adquirido o recibido como resultado de una relación profesional o de negocios anterior. Cohispania adoptará las medidas apropiadas para asegurar que el personal a su cargo respeta la confidencialidad debida. Los siguientes son ejemplos de algunas de las circunstancias en las que un valorador podría ser obligado a revelar información confidencial o de casos en los que su divulgación resultaría apropiada: Cuando esté permitida por la ley o esté autorizada por el cliente o el empleador. Cuando sea requerida por la ley, como consecuencia, por ejemplo, de o o o La producción de documentos u otra presentación de pruebas en procedimientos de legales; La anunciación a las autoridades públicas competentes, en especial al supervisor; La comunicación a las autoridades responsables de sancionar las infracciones legales. Página 22 de 93