BBVA Propiedad, FII. Informe anual 2010 Informe de auditoría, cuentas anuales al 31 de diciembre de 2010 e informe de gestión del ejercicio 2010

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1 ASSET MANAGEMENT BBVA Propiedad, FII Informe de auditoría, cuentas anuales al 31 de diciembre de 2010 e informe de gestión del ejercicio 2010 Balances de situación 31 de diciembre de 2010 y 2009 (expresado en euros con dos decimales) (*) Activo no corriente , ,57 Inmovilizado intangible - - Inmovilizado material (nota 4) , ,20 Bienes inmuebles de uso propio - - Mobiliario y enseres , ,20 Cartera de inversiones inmobiliarias (nota 5) , ,37 Cartera interior de inmuebles y derechos , ,55 Inmuebles en fase de construcción ,86 Inmuebles terminados , ,69 Concesiones administrativas - - Otros derechos reales - - Compromisos de compra de inmuebles - - Compra de opciones de compra de inmuebles - - Acciones en sociedades tenedoras y entidades de arrendamiento - - Opciones sobre la cartera de inversiones inmobiliarias - - Otros - - Cartera exterior de inmuebles y derechos - - Sociedades tenedoras de inmuebles - - Otros - - Anticipos o entregas a cuenta - - Cuentas transitorias , ,82 Inversiones adicionales, complementarias y rehabilitaciones en curso , ,82 Indemnizaciones a arrendatarios - - Activos por impuesto diferido - - Activo corriente , ,83 Deudores , ,03 Deudores por venta de inmuebles - - Deudores por alquileres (nota 5) , ,97 Deudores dudosos o morosos (nota 5) , ,64 Deudores dudosos o morosos avalados o garantizados - - Otros deudores (notas 5 y 11) , ,42 Cartera de inversiones financieras , ,24 Cartera interior (nota 6) , ,96 Cartera exterior (nota 6) ,78 Intereses de la cartera de inversión , ,50 Inversiones dudosas, morosas o en litigio - - Periodificaciones - - Tesorería (nota 7) , ,56 Total activo , ,40 (*) Se presenta, única y exclusivamente, a efectos comparativos. Cuentas de riesgo y compromiso ,89 Compromisos por compra de inmuebles - - Compromisos de venta de inmuebles - - Contratos de arras - - Derechos de compra de opciones de compra de inmuebles - - Importes pendientes de desembolsar por inmuebles en fase de construcción (nota 5) ,89 Otras cuentas de riesgo y compromiso - - Otras cuentas de orden , ,80 Capital nominal no suscrito - - Avales recibidos (nota 5) , ,53 Avales emitidos - - Indemnizaciones previstas pendientes de confirmar Pérdidas fiscales a compensar (nota 11) , ,10 Otras cuentas de orden (notas 8 y 9) , ,17 Total cuentas de orden , ,69 Patrimonio y pasivo Patrimonio atribuido a partícipes o accionistas , ,25 Fondos reembolsables atribuidos a partícipes o accionistas (nota 8) , ,42 Capital - - Partícipes , ,63 Prima de emisión - - Reservas ( ,54) ( ,50) (Acciones propias) - - Resultados de ejercicios anteriores ( ,73) ( ,73) Otras aportaciones de socios - - Resultado del ejercicio ( ,27) ( ,98) (Dividendo a cuenta) - - Ajustes por cambios de valor en inversiones inmobiliarias e inmovilizado material (nota 5) , ,83 Ajustes por plusvalías de las inversiones inmobiliarias e inmovilizado material , ,83 Ajustes por minusvalías de las inversiones inmobiliarias e inmovilizado material - - Otro patrimonio atribuido - - Pasivo no corriente , ,87 Provisiones a largo plazo - - Deudas a largo plazo (nota 9) , ,47 Pasivos por impuesto diferido (nota 11) , ,40 Pasivo corriente , ,28 Provisiones a corto plazo - - Deudas a corto plazo (nota 9) , ,80 Acreedores (nota 10 y 11) , ,48 Periodificaciones , ,00 Total patrimonio y pasivo , ,40 Página 1

2 BBVA Propiedad, FII Cuentas de pérdidas y ganancias 31 de diciembre de 2010 y 2009 (expresado en euros con dos decimales) (*) Comisiones de descuento por suscripciones y/o reembolsos - - Comisiones retrocedidas - - Ingresos por alquiler (nota 5) , ,94 Gastos de Personal - - Otros gastos de explotación (nota 10) ( ,87) ( ,40) Comisión de gestión ( ,10) ( ,68) Comisión depositario - - Ingreso/gasto por compensación compartimento - - Otros ( ,77) ( ,72) Deterioro de inversiones inmobiliarias (nota 5) ( ,42) ( ,02) Incrementos de deterioro ( ,36) ( ,79) Reversión del deterioro , ,77 Resultados por enajenaciones y otros de inversiones inmobiliarias (nota 5) , ,68 Resultados positivos , ,58 Resultados negativos (46.405,14) ( ,90) Compensaciones e indemnizaciones por deterioro o pérdida de inversiones Inmobiliarias - - Amortización de las inversiones inmobiliarias e inmovilizado material (notas 4 y 5) ( ,32) ( ,75) Excesos de provisiones (nota 5) , ,73 Deterioro y resultados por enajenaciones de inmovilizado material - - Resultado de explotación ( ,48) ( ,82) Ingresos financieros (notas 6 y 7) , ,07 Gastos financieros (nota 9) ( ,03) ( ,84) Variación del valor razonable en instrumentos financieros (nota 6) (11.565,34) ,46 Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros , ,15 Diferencias de cambio - - Resultado financiero ( ,79) ( ,16) Resultado antes de impuestos ( ,27) ( ,98) Impuesto sobre beneficios (nota 6) - - Resultado del ejercicio ( ,27) ( ,98) (*) Se presenta, única y exclusivamente, a efectos comparativos. Estado de cambios en el patrimonio neto 31 de diciembre de 2010 y 2009 (expresado en euros con dos decimales) A) Estados de ingresos y gastos reconocidos correspondientes a los ejercicios anuales terminados el 31 de diciembre de 2010 y 2009 (*) Resultado de la cuenta de pérdidas y ganancias ( ,27) ( ,98) Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio atribuido a partícipes y accionistas ( ,37) ( ,19) Por valoración de inversiones inmobiliarias (nota 5) ( ,76) ( ,84) Efecto impositivo (nota 11) , ,65 Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias ( ,14) ( ,51) Por valoración de inversiones inmobiliarias (nota 5) ( ,54) ( ,55) Efecto impositivo (nota 11) , ,04 Total de ingresos y gastos reconocidos ( ,78) ( ,68) B) Estados totales de cambios en el patrimonio neto correspondientes a los ejercicios anuales terminados el 31 de diciembre 2010 y 2009 Partícipes Reservas Resultados de ejercicios anteriores Resultado del ejercicio Ajustes por cambios de valor en inversiones inmobiliarias e inmovilizado material de uso propio Otro patrimonio atribuido Saldos al 31 diciembre de 2008 (*) ,92 11,38 ( ,73) , , , ,24 Ajustes por cambios de criterio Ajustes por errores - ( ,99) ,64 ( ,66) ( ,01) Saldos ajustados al inicio del ejercicio 2009 (*) ,92 ( ,61) ( ,73) , , ,23 Total ingresos y gastos reconocidos ( ,98) ( ,70) - ( ,68) Aplicación del resultado del ejercicio , ( ,12) Operaciones con partícipes: Suscripciones , ,51 Reembolsos ( ,92) ( ,92) Otras variaciones del patrimonio - 0, ,11 Saldos al 31 diciembre de 2009 (*) ,63 ( ,50) ( ,73) ( ,98) , ,25 Ajustes por cambios de criterio Ajustes por errores Saldos ajustados al inicio del ejercicio ,63 ( ,50) ( ,73) ( ,98) , ,25 Total ingresos y gastos reconocidos ( ,27) ( ,51) - ( ,78) Aplicación del resultado del ejercicio ( ,98) , Operaciones con partícipes: Suscripciones , ,13 Reembolsos ( ,56) ( ,56) Otras variaciones del patrimonio (2,04) (72,04) (74,08) Saldos al 31 diciembre de ,18 ( ,54) ( ,73) ( ,27) , ,96 (*) Se presenta, única y exclusivamente, a efectos comparativos. Total Página 2

3 ASSET MANAGEMENT BBVA Propiedad, FII 1. Reseña del Fondo BBVA Propiedad, Fondo de Inversión Inmobiliaria (en adelante, el Fondo) se constituyó el 5 de diciembre de 1994 bajo la denominación de Argentaria Propiedad, Fondo de Inversión Inmobiliaria. Con fecha 15 de abril de 1999 el Fondo cambió su denominación social por la de Eurofondo Propiedad, Fondo de Inversión Inmobiliaria, modificando su denominación social por la actual con fecha 30 de mayo de Su operativa se encuentra sujeta, principalmente, a lo dispuesto en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva y en el Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, por el que se reglamenta dicha Ley, y en la restante normativa específica de las Instituciones de Inversión Colectiva. Asimismo, el Fondo está sujeto, entre otros textos normativos, a la Orden Ministerial de fecha 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria, a la Ley 20/1998, de 1 de julio, de Reforma de Régimen Jurídico y Fiscal de las Instituciones de Inversión Colectiva de Naturaleza Inmobiliaria y a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por las Órdenes EHA/3011/2007 y EHA/564/2008. El Fondo figura inscrito en el Registro Administrativo de Fondos de Inversión Inmobiliaria de la Comisión Nacional del Mercado de Valores con el número 4. El objeto social exclusivo del Fondo es la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana (en el que las viviendas, residencias estudiantiles y residencias de la tercera edad representen, al menos, el 50% del importe total del activo) para su posterior explotación en arrendamiento, bien desde el momento de su adquisición o bien una vez rehabilitados, exclusividad que es compatible con la inversión en los valores y activos líquidos que, de forma específica, se determinan en la normativa que le es aplicable. Dada la actividad a la que se dedica el Fondo, el mismo no tiene responsabilidades, gastos, activos, provisiones o contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados del mismo. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en la presente memoria de las cuentas anuales respecto a la información de cuestiones medioambientales. Según se indica en la Nota 10, la gestión y administración del Fondo están encomendadas a BBVA Asset Management, S.A., Sociedad Gestora de Instituciones de Inversión Colectiva (en adelante, la sociedad gestora), entidad perteneciente al Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (en adelante, Grupo BBVA). Los valores mobiliarios están bajo la custodia de Banco Depositario BBVA, S.A. (entidad perteneciente al Grupo BBVA), entidad depositaria del Fondo. Según se indica en la Nota 8, al 31 de diciembre de 2010, Anida Operaciones Singulares, S.L. (entidad perteneciente al Grupo BBVA) poseía el 100,00% de las participaciones del Fondo (95,69% al 31 de diciembre de 2009). El Fondo está integrado en el Grupo BBVA cuya sociedad dominante es Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., con domicilio social en Bilbao, siendo esta sociedad la que formula estados financieros consolidados y la sociedad dominante última del Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria. Las cuentas anuales consolidadas del Grupo Banco Bilbao Vizcaya Argentaria del ejercicio 2009 fueron formuladas por los Administradores en la reunión de su Consejo de Administración celebrada el 3 de febrero de 2010 y depositadas en el Registro Mercantil de Vizcaya. La tasadora de los bienes inmuebles del Fondo (en adelante, la sociedad de tasación) es Ibertasa, S.A., sociedad independiente del Grupo BBVA, e inscrita en el Registro de Entidades Especializadas en Tasaciones del Banco de España con el número Al 31 de diciembre de 2010 y 2009, la Sociedad de Tasación no poseía participaciones del Fondo. Suspensión del reembolso de participaciones producido durante el ejercicio 2008 Con fecha 20 de octubre de 2008 la sociedad gestora del Fondo solicitó autorización a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (concedida con fecha 24 de octubre de 2008) para suspender el reembolso de participaciones, por un periodo de dos años, a contar desde el 30 de noviembre de 2008 hasta el 30 de noviembre de 2010, inclusive, al amparo de lo dispuesto en el artículo 63.3.d) del Reglamento de la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva, aprobado por el Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, por concurrir peticiones de reembolso superiores al 10% del patrimonio. Asimismo, la sociedad gestora comunicó por escrito a los partícipes la modificación, con carácter excepcional, del régimen aplicable a la liquidez del Fondo, para establecer que podrían solicitar el reembolso total o parcial de sus participaciones una vez cada dos años en el mes de noviembre (anteriormente, podían realizarlo cuatro veces al año). Esta modificación otorgaba al partícipe el derecho a reembolsar sus participaciones sin comisiones ni gastos de reembolso alguno. Al 31 de diciembre de 2008 la sociedad gestora del Fondo atendió y abonó íntegramente las solicitudes de reembolsos recibidas al valor liquidativo de 30 de noviembre de 2008, con los fondos aportados por entidades pertenecientes al Grupo BBVA, con un programa ordenado de enajenación de inmuebles y con la obtención de una póliza de crédito con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. - entidad perteneciente al Grupo BBVA. Durante el ejercicio 2009 se realizaron reembolsos adicionales por un importe total de 707 miles de euros (véase Nota 8) debido a situaciones puntuales como por ejemplo reclamaciones ante el Departamento de Atención al Cliente por parte de partícipes alegando no haber recibido la mencionada comunicación sobre el nuevo régimen de reembolsos del Fondo o por situaciones de embargo. Ventana extraordinaria de liquidez Con fecha 15 de marzo de 2010 la sociedad gestora, ante la situación inmobiliaria actual y las incertidumbres sobre la evolución futura que se esgrimen sobre este sector económico, comunicó por escrito a los partícipes la apertura de una ventana extraordinaria de liquidez desde el 1 de abril de 2010 hasta el día 30 de ese mes, resultando aplicable al reembolso el valor liquidativo que correspondía al último día hábil del mes de abril de 2010 y otorgando al partícipe el derecho de reembolsar sus participaciones sin comisiones ni gastos de reembolso algunos. La sociedad gestora del Fondo ha atendió y abonó íntegramente las solicitudes de reembolsos recibidas por un importe total de miles de euros, al valor liquidativo de 30 de abril de 2010, con los fondos aportados por Anida Operaciones Singulares, S.L. (entidad perteneciente al Grupo BBVA) al realizar esta entidad durante el ejercicio 2010 suscripciones de participaciones del Fondo (véase Nota 8) y con un programa ordenado de enajenación de inmuebles. Escisión del Fondo El Consejo de Administración de BBVA Asset Management, S.A., Sociedad Gestora de Instituciones de Inversión Colectiva, como sociedad gestora, y el Consejo de Administración de Banco Depositario BBVA, S.A., como entidad depositaria, aprobaron con fechas 25 y 26 de mayo de 2010, respectivamente, al amparo de lo previsto en el artículo 27 de la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva y el artículo 35 de su Reglamento, llevar a cabo la escisión del Fondo como consecuencia de la situación que atraviesa el sector inmobiliario que ha afectado a la liquidez del mismo y su funcionamiento, con el fin de llevar a cabo una gestión eficiente del Fondo, así como evitar conflictos de interés que pudieran darse entre sus partícipes derivados de la participación mayoritaria del Grupo BBVA en el mismo. En este sentido, con fecha 17 de mayo de 2010 la sociedad gestora del Fondo remitió a la Comisión Nacional del Mercado de Valores el mencionado proyecto de escisión, que se aprobó con fecha 24 de junio de Con fecha 25 de junio de 2010, la sociedad gestora remitió a los partícipes una carta informativa de la autorización del proyecto de escisión y del derecho de separación que les asiste. Ante la escisión del Fondo el partícipe ha podido optar entre: a) Reembolsar o traspasar a otro fondo de inversión sus posiciones en este Fondo en el plazo de un mes desde la remisión de la carta informativa. Los mencionados traspasos o reembolsos se han realizado al valor liquidativo del día 31 de julio de 2010, por importe de 720 miles de euros y han sido solicitados por un total de 62 partícipes. b) Permanecer en el Fondo, en cuyo caso, una vez finalizado el plazo de reembolso voluntario, pasa a ser partícipe del nuevo fondo de inversión creado, BBVA Ahorro II, FI. Esta operación de escisión se ha realizado al valor liquidativo calculado específicamente para la misma el día 5 de agosto de 2010, por importe de miles de euros y a ella se han acogido 279 partícipes. Tanto el otorgamiento del documento contractual de escisión como la inscripción del nuevo fondo beneficiario de la escisión, BBVA Ahorro II, FI se han realizado con fecha 6 de agosto de En consecuencia, de la ejecución de la operación de escisión han resultado dos fondos: - El Fondo Escindido, BBVA Propiedad, Fondo de Inversión Inmobiliaria, compuesto por toda la cartera inmobiliaria del Fondo a la fecha de la operación, siendo el único partícipe Anida Operaciones Singulares, S.L. (entidad perteneciente al Grupo BBVA). - El Fondo Beneficiario, un fondo de nueva creación denominado BBVA Ahorro II, Fondo de Inversión, que recoge al resto de partícipes del Fondo que no han reembolsado oportunamente sus participaciones y al que se le ha aportado la liquidez del Fondo en el importe correspondiente a la participación que mantenían dichos partícipes en el mismo antes del proceso de escisión. Cabe destacar que BBVA Ahorro II, F.I. es un fondo que actualmente no admite la suscripción de nuevos partícipes. Cada partícipe ha recibido una participación del fondo BBVA Ahorro II, F.I. por cada participación del Fondo de la que fuera titular. Dicha atribución ha garantizado que cada partícipe del Fondo Escindido, haya recibido idéntico número de participaciones del nuevo Fondo Beneficiario de forma que el valor de su inversión al día de la escisión no ha sufrido alteración alguna. Todos los gastos derivados de la escisión que pudieran resultar en perjuicio del Fondo Beneficiario de la escisión han sido soportados por la sociedad gestora, en orden de evitar perjuicios a los partícipes afectados. Protocolo de actuación con Anida Con fecha 7 de febrero de 2011, el Consejo de Administración de la sociedad gestora del Fondo, de acuerdo con los intereses del Grupo al que pertenece el partícipe único del Fondo, ha decidido iniciar un proceso ordenado de venta de la cartera inmobiliaria del Fondo y a tal efecto, ha requerido la colaboración de un tercero experto en la gestión de tales transacciones y conocedor del mercado inmobiliario y la focalización de la potencial demanda del mismo. Para ello, ha suscrito a dicha fecha un protocolo de actuación en este Página 3

4 BBVA Propiedad, FII sentido con Anida Desarrollos Inmobilarios, S.L. (entidad perteneciente al Grupo BBVA), para la venta de los inmuebles que constituyen la cartera inmobiliaria del Fondo. De acuerdo al protocolo, Anida Desarrollos Inmobiliarios, S.L. gestionará la comercialización de los inmuebles hasta culminar, en su caso, en un proceso de enajenación de los mismos, si bien, no se procederá a la venta de inmuebles cuya tasación por Ibertasa tenga una antigüedad superior a los seis meses, debiendo en estos casos, solicitarse una nueva tasación. Asimismo, recibirá los cobros de estas actuaciones en nombre del Fondo y las ingresará en una cuenta abierta en la entidad depositaria del mismo. Si iniciado el proceso de comercialización, la mejor oferta supusiera una rebaja superior al 9,9% del valor de tasación vigente del inmueble, Anida Desarrollos Inmobiliarios, S.L. deberá solicitar una nueva autorización a la sociedad gestora del Fondo para la venta del activo. Este protocolo terminará, bien en la fecha en que se hayan vendido todos los inmuebles de la cartera inmobiliaria incluidos en el mencionado protocolo, o bien en la fecha en que el Fondo transforme su forma jurídica y por lo tanto la sociedad gestora del mismo no desempeñe respecto de éste las funciones legalmente establecidas. Por la prestación de estos servicios, Anida Desarrollos Inmobiliarios, S.L., percibirá en concepto de honorarios hasta un máximo del 4% del precio neto de venta, considerado éste como el precio del inmueble excluida cualquier clase de impuesto que grave la compraventa o gasto derivado de la misma, incrementado con el impuesto sobre el valor añadido al tipo correspondiente. Transformación del Fondo en Sociedad Anónima de Inversión Inmobiliaria El Consejo de Administración de BBVA Asset Management, S.A., Sociedad Gestora de Instituciones de Inversión Colectiva, como sociedad gestora y dado que el Fondo carece de personalidad jurídica y de órganos de representación de la voluntad del partícipe único, ha aprobado con fecha 24 de marzo de 2011 y con el concurso de la entidad depositaria, al amparo de lo previsto en el artículo 25.1 de la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva, acordar la transformación del Fondo en Sociedad Anónima de Inversión Inmobiliaria, con la finalidad de continuar con la actividad de tenencia de inmuebles mediante una Institución de Inversión Colectiva con la forma jurídica societaria, en lugar de fondo de inversión. La transformación se considera idónea para el desarrollo presente y futuro de dicha actividad permitiendo, entre otros aspectos, que el partícipe único tenga reconocidos, en su condición de accionista de la Sociedad resultante de la transformación, los derechos previstos en el artículo 93, del Real Decreto Legislativo 1/2010, de modo que podrá influir en el desarrollo de la mencionada actividad mediante la expresión de su voluntad en su condición de accionista, así como mediante la designación de los miembros que integren el órgano de administración de la futura Sociedad Anónima de Inversión Inmobiliaria. Por otra parte, y dado que las Sociedades de Inversión Inmobiliaria no requieren la designación de entidad depositaria, con la transformación del Fondo se evita el impacto de la comisión de depósito en el valor liquidativo y se simplifican aquellos procedimientos y trámites operativos que en el caso de fondos de inversión precisan de la intervención de la entidad depositaria. Por tanto, esta transformación tendrá lugar entre instituciones de inversión colectiva de la misma clase, esto es, instituciones de inversión colectiva de clase no financiera, y representará un cambio en la forma jurídica del Fondo, pasando éste a ser Sociedad. La sociedad gestora ha informado de dicha transformación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y del procedimiento a seguir en la misma. En todo caso, le asiste al partícipe único un derecho de información o de separación en los términos previstos en los artículos 12.2 de la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva y el 14.2 del Real Decreto 1.309/2005. Los principales aspectos jurídicos que requiere el proceso de transformación son los siguientes: - Adopción del acuerdo de transformación por la sociedad gestora con el concurso de la entidad depositaria del Fondo. - Aprobación del balance de transformación, que deberá estar auditado con fecha no anterior a tres meses desde la adopción del acuerdo de transformación. - Concesión de un derecho de separación al partícipe único. - Obtención de la autorización administrativa previa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores para la transformación y del proyecto de constitución de la Sociedad resultante de dicha operación. - Otorgamiento de la escritura pública de transformación que deberá incluir un informe emitido por el experto o expertos independientes que designe el Registrador Mercantil que valore el patrimonio del Fondo a los efectos de servir de contravalor del capital social y, en su caso, prima de emisión de la sociedad resultante de la transformación. En este sentido, dado que el objetivo de la valoración del patrimonio del Fondo en su conjunto es diferente de la determinación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias del balance, podrían ponerse de manifiesto diferencias en los valores por los que se encuentran registrados los distintos inmuebles que, no obstante, los Administradores del Fondo estiman que no serán significativas en su conjunto para estas cuentas anuales. - Baja del Fondo y posterior inscripción de la transformación resultante en el Registro Mercantil y en el Registro Administrativo de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. - Cese de la entidad depositaria, dado que la Sociedad Anónima de Inversión Inmobiliaria resultante de la transformación no requiere de este tipo de entidades para el desarrollo de su actividad. Como consecuencia de la transformación, al partícipe único del Fondo le serán conferidos en su nueva condición de accionista único, el conjunto de derechos previstos en el artículo 93 de la Ley de Sociedades de Capital. Por tanto, le serán asignadas todas las acciones representativas del capital de la sociedad resultante de la transformación que conservará el estatuto jurídico de Institución de Inversión Colectiva. En todo caso, tal y como se ha mencionado anteriormente, se concederá derecho de separación al partícipe único, salvo que éste notifique de manera expresa su renuncia al mismo. Asimismo, esta decisión de los Administradores de la sociedad gestora acerca de la transformación del Fondo en Sociedad Anónima de Inversión Inmobiliaria, será notificada individualmente al partícipe único. 2. Bases de presentación de las cuentas anuales a) Imagen fiel Las cuentas anuales han sido obtenidas de los registros contables del Fondo y se formulan de acuerdo con el marco normativo de información financiera que resulta de aplicación al Fondo, que es el establecido en la Circular 3/2008, de 11 de septiembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre normas contables, cuentas anuales y estados de información reservada de las instituciones de inversión colectiva, que constituye el desarrollo y adaptación, para las instituciones de inversión colectiva, de lo previsto en el Código de Comercio, Ley de Sociedades de Capital, Plan General de Contabilidad y normativa legal específica que le resulta de aplicación, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Fondo al 31 de diciembre de 2010 y de los resultados de sus operaciones y de los cambios en el patrimonio neto que se han generado durante el ejercicio terminado en esa fecha. Las cuentas anuales del Fondo, que han sido formuladas por los Administradores de su sociedad gestora, se someterán a su aprobación por el Consejo de Administración de la mencionada sociedad gestora (véase Nota 1) estimándose que serán aprobadas sin ninguna modificación. b) Principios contables y normas de valoración En la preparación de las cuentas anuales se han seguido los principios contables y las normas de valoración generalmente aceptados que se describen en la Nota 3. No existe ningún principio contable o norma de valoración de carácter obligatorio que, teniendo un efecto significativo en las cuentas anuales, se haya dejado de aplicar en su preparación. c) Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre Los resultados y la determinación del patrimonio son sensibles a los principios y políticas contables, criterios de valoración y estimaciones seguidos por los Administradores de la sociedad gestora del Fondo para la elaboración de las cuentas anuales. En las cuentas anuales del Fondo se han utilizado ocasionalmente estimaciones realizadas por los Administradores de su sociedad gestora para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente, estas estimaciones se refieren, en su caso, a la evaluación del valor razonable de determinados instrumentos financieros y de posibles pérdidas por deterioro de determinados activos e inversiones inmobiliarias. Las principales estimaciones se refieren a: - La vida útil del inmovilizado material y de la cartera de inversiones inmobiliarias (véanse Notas 3.a y 3.b.ii). - El valor de mercado de la cartera de inversiones inmobiliarias ha sido obtenido de las tasaciones efectuadas por la Sociedad de Tasación del Fondo (véase Nota 1). Dichas tasaciones se realizan de acuerdo con la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, y sus modificaciones posteriores (véase Nota 3.b.iii). A pesar de que estas estimaciones se han realizado sobre la base de la mejor información disponible al cierre del ejercicio 2010, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se realizaría, en su caso, de forma prospectiva, reconociendo los efectos del cambio de estimación de acuerdo con la normativa contable en vigor. En todo caso, las inversiones del Fondo están sujetas a las fluctuaciones del mercado y otros riesgos inherentes a la inversión tanto en inmuebles (véase Nota 5) como, en su caso, en valores (véase Nota 6), lo que puede provocar que el valor liquidativo de la participación fluctúe tanto al alza como a la baja. d) Información referida al ejercicio 2009 La información contenida en estas cuentas anuales relativa al ejercicio 2009 se presenta, única y exclusivamente, a efectos comparativos con la información relativa al ejercicio e) Agrupación de partidas Determinadas partidas del balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias y del estado de cambios en el patrimonio neto se presentan de forma agrupada para facilitar su comprensión, si bien, en determinados casos, se ha incluido información desagregada en las correspondientes notas de la memoria. Página 4

5 ASSET MANAGEMENT BBVA Propiedad, FII f) Corrección de errores En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas no se ha detectado ningún error significativo que haya supuesto la reexpresión de los importes incluidos en las cuentas anuales del ejercicio Normas de registro y valoración En la elaboración de las cuentas anuales del Fondo correspondientes a los ejercicios 2010 y 2009 se han aplicado los siguientes principios, políticas contables y criterios de valoración: a) Inmovilizado material Corresponde al mobiliario y enseres propiedad del Fondo, adquiridos con objeto de acondicionar el interior de los inmuebles para facilitar su alquiler. Inicialmente, el mobiliario y enseres se registra y valora conforme a lo establecido en el apartado b) siguiente. Posteriormente, se valora a su coste o precio de adquisición menos su correspondiente amortización acumulada, y, en su caso, el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro reconocidas. La dotación anual en concepto de amortización del mobiliario y enseres propiedad del Fondo se realiza con contrapartida al epígrafe Amortización de las inversiones inmobiliarias e inmovilizado material de la cuenta de pérdidas y ganancias, en función de la vida útil y el valor residual de dichos activos, según el siguiente detalle: Años de vida útil estimada Mobiliario y enseres 10 Los gastos de conservación y mantenimiento se cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren. b) Cartera de inversiones inmobiliarias Incluye, básicamente, el importe de las inversiones en inmuebles de naturaleza urbana, cuya localización o domicilio social se encuentre tanto dentro como fuera de España, bien para explotarlos en régimen de arrendamiento, bien para obtener una plusvalía en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus respectivos precios de mercado. Adicionalmente, se encuentran incluidos, en su caso, los derechos reales y las concesiones administrativas adquiridas para su explotación, así como las entregas de efectivo realizadas para la compra de inmuebles en fase de construcción. Se consideran inmuebles de naturaleza urbana adquiridos para su explotación, aquellos que constituyen viviendas, oficinas, locales comerciales, residencias estudiantiles, residencias de la tercera edad y otros destinados al arrendamiento (incluido, en su caso, los trasteros y plazas de garaje -con un máximo de dos- vinculados a las viviendas cuando se hayan adquirido en el mismo acto o simultáneamente o se alquilen o pretendan alquilar de forma conjunta con la vivienda y siempre que estén en el mismo edificio). i. Clasificación de la cartera de inversiones inmobiliarias La cartera de inversiones inmobiliarias se desglosa, a efectos de presentación y valoración, en los siguientes epígrafes del balance: - Inmuebles en fase de construcción: se compone del valor razonable de las entregas de efectivo realizadas en la compra de inmuebles en fase de construcción. - Inmuebles terminados: incluye el valor razonable de los inmuebles finalizados. - Concesiones administrativas: este epígrafe incluye, en su caso, el valor razonable de las concesiones administrativas. - Otros derechos reales: recoge, en su caso, el valor razonable de los derechos de superficie u otros derechos reales sobre bienes inmuebles. - Compromisos de compra de inmuebles: se compone, en su caso, de las variaciones existentes en el valor razonable de los compromisos de compra de inmuebles. - Compra de opciones de compra de inmuebles: este epígrafe incluye, en su caso, el importe de la prima de la opción de compra más los gastos inherentes a la operación y la variación en el valor razonable como consecuencia de la tasación periódica. - Acciones de sociedades tenedoras y entidades de arrendamiento: recoge, en su caso, el valor razonable de las participaciones en las sociedades cuyo activo esté constituido mayoritariamente por bienes inmuebles, señaladas en el artículo 56.1.a) del Reglamento de Instituciones de Inversión Colectiva. - Opciones sobre la cartera de inversiones inmobiliarias: se corresponde, en su caso, con la parte opcional de las operaciones híbridas. En concreto, dentro de este epígrafe se incluyen las opciones que existan, en su caso, sobre la cartera de inversiones inmobiliarias (opciones de compra vendidas y opciones de venta compradas) y que afectan al valor razonable señalado en el epígrafe correspondiente de la inversión. Se registra el efecto (positivo o negativo) sobre el valor razonable de la inversión sin tener en cuenta el componente opcional, como por ejemplo, el menor valor que pueda tener una inversión por el hecho de existir sobre el inmueble una opción de compra a favor del inquilino al término de un período. - Otros: recoge, en su caso, otras inversiones inmobiliarias no contempladas en los apartados anteriores. - Anticipos o entregas a cuenta: este epígrafe incluye, en su caso, las entregas a cuenta de los compromisos de compra a plazo, incluidos los contratos de arras. - Inversiones adicionales, complementarias y rehabilitaciones en curso: recoge los importes desembolsados que supongan un aumento de la capacidad, productividad o alargamiento de la vida útil de un inmueble. - Indemnizaciones a arrendatarios: se compone, en su caso, de los importes satisfechos a los arrendatarios, siempre que supongan un aumento de la rentabilidad futura de la inversión. Adicionalmente, en cuentas de orden se registran los siguientes conceptos relacionados con la cartera de inversiones inmobiliarias: - Compromisos por compra de inmuebles y contratos de arras: reflejan, en su caso, el importe nominal comprometido desde el momento de su contratación y hasta el momento de cierre de la operación. - Compromiso de venta de inmuebles: recoge, en su caso, el precio de venta pactado. - Derechos de compra de opciones de compra de inmuebles: este epígrafe incluye, en su caso, el importe nominal comprometido de las opciones de compra de inmuebles en el momento de su contratación y hasta el momento de cierre de la operación o vencimiento del contrato. - Importes pendientes de desembolsar por inmuebles en fase de construcción: recoge los importes pendientes de desembolsar por inmuebles en fase de construcción. - Avales recibidos: recoge el importe de los avales constituidos a favor del Fondo. - Avales emitidos: se compone, en su caso, por el importe de los avales constituidos para el respaldo de operaciones realizadas por el Fondo. - Indemnizaciones previstas pendientes de confirmar: incluye, en su caso, el importe estimado de las compensaciones o indemnizaciones a recibir de terceros por pérdida o deterioro de una inversión inmobiliaria. ii. Reconocimiento y valoración de la cartera de inversiones inmobiliarias Las inversiones inmobiliarias se reconocen cuando el Fondo se convierte en una parte obligada del contrato o negocio jurídico conforme a las disposiciones del mismo. La cartera de inversiones inmobiliarias se clasifica, a efectos de su valoración, como Inversiones inmobiliarias valoradas a valor razonable con cambios en patrimonio. El valor del terreno y el de la edificación debe figurar por separado, en los registros internos, de forma que las amortizaciones de los edificios y las variaciones en la valoración queden correlacionadas con la parte del bien inmueble correspondiente. El valor razonable será, salvo evidencia de lo contrario, el precio de adquisición que incluye, cuando proceda, el valor razonable de las demás contraprestaciones comprometidas derivadas de la adquisición, debiendo estar todas ellas directamente relacionadas con ésta y ser necesarias para la puesta de las inversiones inmobiliarias señaladas en condiciones operativas. Entre dichas contraprestaciones se incluyen los gastos necesarios para la compra de inmuebles, los impuestos no deducibles, los gastos notariales y registrales y los pagados a un tercero distinto del vendedor. Los inmuebles en fase de construcción se valoran inicialmente por el importe desembolsado correspondiente a la obra ejecutada. Dichas valoraciones iniciales de las inversiones inmobiliarias se mantendrán hasta la realización de la primera tasación periódica. Posteriormente, la cartera de inversiones inmobiliarias se valora por su valor razonable (determinado según la técnica de valoración descrita en el apartado iii siguiente), sin deducir los costes de transacción en que se pudiera incurrir en su enajenación. La pérdida por deterioro del valor de una inversión inmobiliaria se produce cuando su valor en libros excede su valor de tasación. Las correcciones valorativas por deterioro de las inversiones inmobiliarias, así como su reversión, se reconocen como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de resultados excepto que el saldo en la partida de ajustes en patrimonio del inmueble en cuestión consigne un saldo positivo. La reversión del deterioro tendrá como límite el valor en libros del inmueble. Cuando se incrementa el valor en libros de las inversiones inmobiliarias como consecuencia de una revalorización, este aumento (neto del efecto impositivo) se registra en el epígrafe Ajustes por cambios de valor en inversiones inmobiliarias e inmovilizado material, dentro del patrimonio del Fondo. No obstante, este incremento se reconocerá en resultados del ejercicio cuando suponga una reversión de una pérdida por deterioro que haya sido reconocida previamente en resultados. Cuando se reduzca el valor en libros de las inversiones inmobiliarias como consecuencia de la actualización de una tasación, tal disminución se reconocerá en el resultado del ejercicio. No obstante, la disminución será registrada en el epígrafe Ajustes por cambios de valor en inversiones inmobiliarias e inmovilizado material, dentro del patrimonio del Fondo, en la medida en que tal disminución no exceda del saldo de la citada cuenta. Cuando los inmuebles terminados se encuentren en proceso de rehabilitación, de acuerdo con la definición señalada en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003 (modificada por las Órdenes EHA/3011/2007 y EHA/564/2008), su valor razonable será, en su caso, su valor de tasación, deducido el coste final previsto que corresponda a la obra no ejecutada. En el caso de inmuebles en fase de proyecto o construcción, su valor razonable es, en su caso, el importe desembolsado por obra ejecutada más las revalorizaciones generadas según el último valor de tasación, ponderadas por el porcentaje de obra ejecutada del inmueble. Página 5

6 BBVA Propiedad, FII El valor razonable de las sociedades cuyo activo está constituido mayoritariamente por bienes inmuebles (sociedades tenedoras) y entidades de arrendamiento, se calcula, en su caso, de acuerdo con los criterios de valoración incluidos en la Norma 6ª de la Circular 4/1997, de 26 de noviembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (modificada por la Circular 1/2001, de 18 de abril, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre modelos de folletos explicativos de las Instituciones de Inversión Colectiva), adaptándola a las exigencias de las Instituciones de Inversión Colectiva inmobiliarias en la Orden ECO/805/2003 (modificada por las Órdenes EHA/3011/2007 y EHA/564/2008). En el caso de que se mantengan contratos de adquisición de inversiones inmobiliarias en los que se establezcan condiciones que impliquen una probabilidad razonable de no ejecución se valoran por su coste o precio de adquisición, menos, en su caso, el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro reconocidas. Los anticipos o entregas a cuenta, indemnizaciones a arrendatarios y las inversiones adicionales, complementarias o en curso se valoran por su coste o precio de adquisición, menos, en su caso, el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro reconocidas. El valor razonable no se modifica hasta la utilización de una nueva tasación, salvo en el caso de las sociedades tenedoras y entidades de arrendamiento, e inmuebles en fase de construcción. En estos últimos, el valor razonable puede modificarse durante el período de validez del informe de tasación con el fin de incorporar el cambio de valor derivado del grado de avance de la obra. Para ello, se debe contar con la certificación del porcentaje de obra ejecutada por parte de la dirección facultativa o tasador a la fecha en que se pretende recoger el nuevo valor razonable. Adicionalmente, el Fondo amortiza su cartera de inversiones inmobiliarias. La amortización se calcula aplicando el método lineal sobre el coste de adquisición de los activos menos su valor residual (entendiéndose que los terrenos sobre los que se asientan los edificios y las construcciones tienen una vida indefinida y que, por tanto, no son objeto de amortización). Se registra con la misma periodicidad que las tasaciones, y en el mes que se lleve a cabo la tasación del inmueble correspondiente. Cuando se revalorizan los bienes inmuebles, la amortización acumulada en la fecha de revalorización se elimina contra el importe en libros bruto del inmueble, de manera que se reexpresa el valor neto resultante, hasta alcanzar el importe revalorizado. Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se realizan con contrapartida al epígrafe Amortización de las inversiones inmobiliarias e inmovilizado material de la cuenta de pérdidas y ganancias, y se determina en función de los años de vida útil estimada de los diferentes elementos según el siguiente detalle: Años de vida útil estimada Inmuebles terminados (excluido el valor del terreno) 50 iii. Técnicas de valoración La única técnica de valoración de la cartera de inversiones inmobiliarias es la correspondiente a la utilización de tasaciones efectuadas por la Sociedad de Tasación (véase Nota 1). Conforme al artículo 17 de la Orden Ministerial de 24 de septiembre de 1993, los Fondos de Inversión Inmobiliaria deberán valorar sus inmuebles comprados o comprometidos al menos una vez al año, para lo que deben solicitar la tasación de los mismos. Las tasaciones de los inmuebles que se vayan incorporando a la cartera del Fondo se realizarán en el mes en que haya una menor concentración de patrimonio inmobiliario a tasar. En este sentido, tal y como establece la Circular 2/2008, de 26 de marzo, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores por la que se modifica parcialmente la Circular 4/1994, el calendario de tasaciones deberá remitirse mensualmente a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. El valor razonable de las inversiones inmobiliarias se corresponde con el último valor de tasación, calculado de acuerdo con lo establecido, para la finalidad de determinación del patrimonio del Fondo, en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por las Órdenes EHA/3011/2007 y EHA/564/2008. Cuando entre la fecha de adquisición y la de valoración no haya mediado tasación alguna, el valor aplicable será el valor razonable inicial. Para inmuebles en régimen de arrendamiento, las tasaciones recogen el menor valor entre el valor por comparación y el valor por actualización de rentas, calculados conforme a la normativa vigente y resultantes de la última tasación realizada por la Sociedad de Tasación. Para inmuebles pendientes de arrendamiento, las tasaciones recogen el valor por comparación. El valor por comparación es el determinado basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas en firme, apropiadamente corregidas en función de las cualidades y características del inmueble. El valor por actualización de rentas es el valor resultante de la actualización, a un tipo de interés calculado de acuerdo a la normativa vigente, de los flujos de caja futuros que se estima serán obtenidos por el arrendamiento del inmueble. En ambos casos, la sociedad gestora del Fondo podría aplicar con el consentimiento previo, motivado y por escrito, de la Sociedad de Tasación, una oscilación de hasta el 3 por ciento, al alza o a la baja, sobre dicho valor de tasación. Adicionalmente, para inmuebles en los que exista una opción de compra a favor de un tercero, la valoración de dichos elementos no excederá el precio fijado para la opción. A estos efectos, la tasación obtenida de dichos inmuebles deberá recoger los límites a la valoración de los mismos que puedan suponer los compromisos de venta asumidos por el Fondo. En caso contrario, la sociedad gestora del Fondo ajustará dicha valoración al precio de venta prefijado. iv. Baja del balance de la cartera de inversiones inmobiliarias Las inversiones inmobiliarias se dan de baja en el momento de su enajenación o disposición por otra vía o cuando no se espere obtener beneficios o rendimientos económicos futuros de las mismas. El importe nominal comprometido, las entregas a cuenta y el valor razonable recogido en el epígrafe Cartera de inversiones inmobiliarias Cartera interior de inmuebles y derechos - Compromisos de compra de inmuebles del activo del balance, se dan de baja en el momento de ejecución o rescisión del compromiso de compra. En el momento de ejecución del compromiso, los saldos de las partidas anteriormente descritos se reclasifican al epígrafe correspondiente, según su uso y clasificación del inmueble subyacente, a su valor razonable. Si por el contrario se produce la rescisión del compromiso o contrato, el beneficio o pérdida generada se imputa a resultados en el epígrafe Resultados por enajenaciones y otros de inversiones inmobiliarias de la cuenta de pérdidas y ganancias, dando de baja todas las partidas asociadas a la inversión. El importe comprometido, las entregas a cuenta y el valor razonable recogido en el epígrafe Cartera de inversiones inmobiliarias Cartera interior de inmuebles y derechos - Compra de opciones de compra de inmuebles del activo del balance, se dan de baja en el momento de la ejecución de la opción de compra. En el momento de ejecución de la opción de compra, los saldos de las partidas anteriormente descritas se reclasifican al epígrafe correspondiente, según su uso y clasificación del inmueble subyacente, a su valor razonable. Si por el contrario la opción no se ejecuta, se dan de baja las partidas, imputándose la pérdida generada por la no ejecución de la inversión a resultados en el epígrafe Resultados por enajenaciones y otros de inversiones inmobiliarias Resultados negativos de la cuenta de pérdidas y ganancias. c) Instrumentos financieros i. Clasificación de los activos financieros a efectos de presentación y valoración Los activos financieros se desglosan, a efectos de su presentación y valoración, en los siguientes epígrafes del balance: Tesorería: este epígrafe incluye, en su caso, las cuentas o depósitos a la vista destinados a dar cumplimiento al coeficiente de liquidez, ya sea en el depositario, cuándo éste sea una entidad de crédito, o en caso contrario, la entidad de crédito designada en el Folleto Informativo. Asimismo se incluyen, en su caso, las restantes cuentas corrientes o saldos que el Fondo mantenga en una institución financiera para poder desarrollar su actividad y, en su caso, el efectivo recibido por el Fondo en concepto de garantías aportadas. Cartera de inversiones financieras: - Valores representativos de deuda: se compone en su caso de obligaciones y demás valores que supongan una deuda para su emisor, que devengan una remuneración consistente en un interés, implícito o explícito, establecido contractualmente, e instrumentados en títulos o en anotaciones en cuenta, cualquiera que sea el sujeto emisor, desglosados en cartera interior y cartera exterior. Los valores representativos de deuda se clasifican a efectos de valoración como Activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias. - Intereses en la cartera de inversión: recoge, en su caso, la periodificación de los intereses activos de la cartera de inversiones financieras. Deudores: recoge, en su caso, el efectivo depositado en concepto de garantía en los mercados correspondientes para poder realizar operaciones en los mismos y el total de derechos de crédito y cuentas deudoras que por cualquier concepto diferente a los anteriores ostente el Fondo frente a terceros. Asimismo, incluye los deudores por alquileres y venta de inmuebles, y los deudores dudosos o morosos (y los que puedan estar avalados o garantizados). La totalidad de los deudores se clasifican a efectos de valoración como Partidas a cobrar. Las pérdidas por deterioro de las Partidas a cobrar como su reversión, se reconocen, en su caso, como un gasto o un ingreso, respectivamente, en el epígrafe Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros Deterioros de la cuenta de pérdidas y ganancias. ii. Clasificación de los pasivos financieros a efectos de presentación y valoración Los pasivos financieros se desglosan, a efectos de su presentación y valoración, en los siguientes epígrafes del balance: - Deudas a largo/corto plazo: recoge las deudas contraídas con terceros por préstamos recibidos y otros débitos, así como deudas con entidades de crédito. Incluye las fianzas recibidas de arrendatarios. Se clasifican a efectos de su valoración como Débitos y partidas a pagar. Página 6

7 ASSET MANAGEMENT BBVA Propiedad, FII - Acreedores: recoge cuentas a pagar y débitos, que no deban ser clasificados en otros epígrafes, incluidas las cuentas con las Administraciones Públicas y los importes pendientes de pago por comisiones de gestión y depósito. Incluye, en su caso, los saldos acreedores por compra de inmuebles. Se clasifican, a efectos de su valoración, como Débitos y partidas a pagar. iii. Reconocimiento y valoración de los activos financieros Los activos financieros clasificados, a efectos de su valoración, como Partidas a cobrar, y los activos clasificados en el epígrafe Tesorería, se valoran, inicialmente, por su valor razonable (que salvo evidencia en contrario será el precio de la transacción), incluyendo los costes de transacción directamente atribuibles a la operación. Posteriormente, dichos activos se valoran por su coste amortizado, contabilizándose los intereses devengados en el epígrafe Ingresos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias mediante el método del tipo de interés efectivo. No obstante, si el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no es significativo, aquellas partidas cuyo importe se espera cobrar en un plazo inferior a un año se valoran a su valor nominal. Las pérdidas por deterioro de las partidas a cobrar, así como su reversión, se reconocen como un gasto o un ingreso, respectivamente, en el epígrafe Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias. iv. Reconocimiento y valoración de los pasivos financieros Los pasivos financieros clasificados, a efectos de su valoración, como Débitos y partidas a pagar, se valoran, inicialmente, por su valor razonable (que salvo evidencia en contrario será el precio de la transacción) incluyendo los costes de transacción directamente atribuibles a la operación. Posteriormente, dichos pasivos se valoran por su coste amortizado, contabilizándose los intereses devengados en el epígrafe Gastos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias mediante el método del tipo de interés efectivo. No obstante, si el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no es significativo, aquellas partidas cuyo importe se espera recibir en un plazo inferior a un año se valoran a su valor nominal. El Fondo no ha actualizado el valor de las fianzas recibidas de arrendatarios a largo plazo, si bien su efecto no es significativo. v. Baja del balance de los activos y pasivos financieros El tratamiento contable de las transferencias de activos financieros está condicionado por la forma en que se traspasan a terceros los riesgos y beneficios asociados a los activos que se transfieren: 1. Si los riesgos y beneficios se traspasan sustancialmente a terceros -caso de las ventas incondicionales (que constituyen el supuesto habitual) o de las ventas con pacto de recompra por su valor razonable en la fecha de la recompra-, el activo financiero transferido se da de baja del balance. La diferencia entre la contraprestación recibida, neta de los costes de transacción atribuibles, considerando cualquier nuevo activo obtenido menos cualquier pasivo asumido, y el valor en libros del activo financiero, determinará la ganancia o pérdida surgida al dar de baja dicho activo. Se darán de baja los activos en los que concurra un deterioro notorio e irrecuperable después de su inversión con cargo a la cuenta de pérdidas y ganancias. 2. Si se retienen sustancialmente los riesgos y beneficios asociados al activo financiero transferido -caso de las ventas de activos financieros con pacto de recompra por un precio fijo o por el precio de venta más un interés, de los contratos de préstamo de valores en los que el prestatario tiene la obligación de devolver los mismos o similares activos u otros casos análogos-, el activo financiero transferido no se da de baja del balance y se continua valorando con los mismos criterios utilizados antes de la transferencia. Por el contrario, se reconoce contablemente un pasivo financiero asociado, por un importe igual al de la contraprestación recibida, que se valorará posteriormente a su coste amortizado. 3. Si ni se transfieren ni se retienen sustancialmente los riesgos y beneficios asociados al activo financiero transferido, éste se da de baja cuando no se haya retenido su control. De acuerdo con lo anterior, los activos financieros sólo se dan de baja del balance cuando se han extinguido los flujos de efectivo que generan o cuando se han transferido sustancialmente a terceros los riesgos y beneficios que llevan implícitos. Similarmente, los pasivos financieros sólo se dan de baja del balance cuando se han extinguido las obligaciones que generan o cuando se adquieren. Los créditos registrados en los epígrafes Deudores Deudores por venta de inmuebles y Deudores Deudores por alquileres, del balance, cuyo cobro sea problemático o en los que hayan transcurrido más de noventa días desde su vencimiento total o parcial se dan de baja contabilizándose como contrapartida en los epígrafes Deudores Deudores dudosos o morosos o Deudores Deudores dudosos o morosos avalados o garantizados, según existan o no garantías o avales sobre el cobro de dichos saldos. d) Contabilización de operaciones i. Compraventa de valores al contado Cuando existen operaciones con derivados e instrumentos de patrimonio, se contabilizan el día de su contratación, mientras que las operaciones de valores representativos de deuda y operaciones del mercado de divisa, se contabilizan el día de liquidación. Las compras se adeudan en el epígrafe Cartera de inversiones financieras interior o exterior, según corresponda, del activo del balance, según su naturaleza, y el resultado de las operaciones de venta se registra en el epígrafe Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias. No obstante, en el caso de compraventas de Instituciones de Inversión Colectiva, se entiende como día de ejecución el de confirmación de la operación, aunque se desconozca el número de participaciones o acciones a asignar. La operación no se valorará hasta que no se adjudiquen éstas. Los importes entregados antes de la fecha de ejecución se contabilizan, en caso de existir, en el epígrafe Deudores del balance. ii. Adquisición temporal de activos: Cuando existen adquisiciones temporales de activos o adquisiciones con pacto de retrocesión, se registran como Valores representativos de deuda en el epígrafe Cartera de inversiones financieras de la cartera interior o exterior del balance, independientemente de cuáles sean los instrumentos subyacentes a los que haga referencia. Las diferencias de valor razonable que surjan en las adquisiciones temporales de activos, se imputan a la cuenta de pérdidas y ganancias, en su caso, en el epígrafe Variación del valor razonable en instrumentos financieros. e) Periodificaciones (activo y pasivo) Corresponde, fundamentalmente, a gastos e ingresos liquidados por anticipado que se devengarán en el siguiente ejercicio. No incluye los intereses devengados de cartera, que se recogen en el epígrafe Cartera de inversiones financieras Intereses de la cartera de inversión del balance. f) Instrumentos de patrimonio propio Los instrumentos de patrimonio propio del Fondo son las participaciones en que se encuentra dividido su patrimonio, que se registran en el epígrafe Patrimonio atribuido a partícipes o accionistas - Fondos reembolsables atribuidos a partícipes o accionistas - Partícipes del balance. Las participaciones del Fondo se valoran, a efectos de su suscripción, en función del primer valor liquidativo de la participación que se calcule con posterioridad a la solicitud de la suscripción. Asimismo, de acuerdo con el Folleto del Fondo, los partícipes podrán solicitar el reembolso parcial o total de sus participaciones una vez cada dos años en el mes de noviembre (véase Nota 1). En cualquier caso, el régimen aplicable a las suscripciones y reembolsos se ajusta a lo dispuesto en el artículo 4 del Real Decreto 845/1999 de 21 de mayo. Los importes correspondientes a dichas suscripciones y reembolsos se abonan y cargan, respectivamente, al epígrafe Patrimonio atribuido a participes o accionistas-fondos reembolsables atribuidos a partícipes o accionistas Partícipes del balance. En aplicación de lo establecido en la Norma Transitoria Segunda de la Circular 6/2008, de 26 de noviembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre la determinación del valor liquidativo, desde el 31 de diciembre de 2008, en el cálculo del mismo, que se realiza una vez al mes por la sociedad gestora y en la fecha fijada en el Folleto Informativo del Fondo, se pueden periodificar, a efectos del cálculo del patrimonio, los gastos a distribuir en varios ejercicios que, para cada inmueble, tuviese registrado el Fondo a dicha fecha y que fueron ajustados tras la aprobación de la Circular 3/2008, de forma mensual y lineal en el plazo de cuatro años contados desde la fecha de adquisición del inmueble y considerando las transacciones que se realizan con los bienes inmuebles que hubiesen originado dichos gastos. Los Administradores de la sociedad gestora del Fondo decidieron hacer uso de la mencionada opción. Los gastos a distribuir en varios ejercicios, considerados a efectos del cálculo del valor liquidativo y pendientes de periodificar al 31 de diciembre de 2010 y 2009, se encuentran registrados por importe de y miles de euros, respectivamente, en cuentas de orden en el epígrafe Otras cuentas de orden del balance (véase Nota 8). A partir del 31 de diciembre de 2008 y una vez finalizado el ejercicio económico, el resultado de dicho ejercicio del Fondo, sea beneficio o pérdida, y que no vaya a ser distribuido en dividendos (en caso de beneficios), se imputará al saldo del epígrafe Patrimonio atribuido a participes o accionistas - Fondos reembolsables atribuidos a partícipes o accionistas Partícipes del pasivo del balance. Al 31 diciembre de 2010 y 2009, en el epígrafe Patrimonio atribuido a participes o accionistas Fondos reembolsables atribuidos a partícipes o accionistas Resultados de ejercicios anteriores se recogen los resultados (positivos o negativos) que se encontraban pendientes de aplicación a dicha fecha y que se habían generado en ejercicios anteriores. g) Reconocimiento de ingresos y gastos Seguidamente se resumen los criterios más significativos utilizados por el Fondo para el reconocimiento de sus ingresos y gastos: i. Ingresos por intereses y dividendos Los intereses de activos financieros, devengados con posterioridad al momento de la adquisición, se reconocen contablemente, en su caso, en función de su período de devengo, por aplicación del método del tipo de interés efectivo, a excepción de los intereses correspondientes a inversiones dudosas, morosas o en litigio, que se registran en el momento efectivo del cobro. La periodificación de los intereses provenientes de la cartera de activos financieros se registra en el epígrafe Cartera de inversiones financieras Página 7

8 BBVA Propiedad, FII Intereses de la cartera de inversión del activo del balance. La contrapartida de esta cuenta se registra en el epígrafe Ingresos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias. Los dividendos percibidos de otras sociedades se reconocen, en su caso, como ingreso en el epígrafe Ingresos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias, en el momento en que nace el derecho a percibirlos por el Fondo. ii. Comisiones y conceptos asimilados Los ingresos generados a favor del Fondo como consecuencia de la aplicación a los inversores, en su caso, de descuentos a favor del Fondo de las comisiones de suscripción y reembolso se registran, en su caso, en el epígrafe Comisiones de descuento por suscripciones y/o reembolsos de la cuenta de pérdidas y ganancias. Los ingresos que recibe el Fondo como consecuencia de la retrocesión de comisiones previamente soportadas, de manera directa o indirectamente, se registran, en su caso, en el epígrafe Comisiones retrocedidas de la cuenta de pérdidas y ganancias. Las comisiones de gestión y de depósito, así como otros gastos de gestión necesarios para el desenvolvimiento del Fondo se registran, según su naturaleza, en el epígrafe Otros gastos de explotación de la cuenta de pérdidas y ganancias. iii. Variación del valor razonable en instrumentos financieros El beneficio o pérdida derivado de variaciones del valor razonable de los activos y pasivos financieros, realizado o no realizado, se registra, en su caso, en los epígrafes Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros y Variación del valor razonable en instrumentos financieros, respectivamente y según su naturaleza, de la cuenta de pérdidas y ganancias. iv. Ingresos y gastos no financieros Se reconocen contablemente de acuerdo con el criterio de devengo. h) Impuesto sobre beneficios El impuesto sobre beneficios se considera como un gasto a reconocer en la cuenta de pérdidas y ganancias, y está constituido por el gasto o ingreso por el impuesto corriente y el gasto o ingreso por el impuesto diferido. El impuesto corriente se corresponde con la cantidad que satisface el Fondo como consecuencia de las liquidaciones fiscales del impuesto sobre beneficios, considerando, en su caso, las deducciones, otras ventajas fiscales no utilizadas pendientes de aplicar fiscalmente y el derecho a compensar las pérdidas fiscales, y no teniendo en cuenta las retenciones y pagos a cuenta. El gasto o ingreso por impuesto diferido, en caso de que exista, se corresponde con el reconocimiento y la cancelación de los pasivos y activos por impuesto diferido, que surgen de las diferencias temporarias originadas por la diferente valoración, contable y fiscal, de los elementos patrimoniales. Las diferencias temporarias imponibles dan lugar a pasivos por impuesto diferido, mientras que las diferencias temporarias deducibles y los créditos por deducciones y ventajas fiscales que queden pendientes de aplicar fiscalmente, dan lugar a activos por impuesto diferido. A estos efectos, se considerarán diferencias temporarias las derivadas de las variaciones de valor imputadas en patrimonio de los activos inmobiliarios en los que invierte el Fondo. En caso de que existan derechos a compensar en ejercicios posteriores por pérdidas fiscales, estos no dan lugar al reconocimiento de un activo por impuesto diferido en ningún caso y sólo se reconocerán mediante la compensación del gasto por impuesto cuando el Fondo genere resultados positivos. Las pérdidas fiscales que pueden compensarse, en su caso, se registran en la cuenta Pérdidas fiscales a compensar de las cuentas de orden del balance. Cuando existen pasivos por impuesto diferido se reconocen siempre. La cuantificación de dichos pasivos se realiza considerando los tipos de gravamen esperados en el momento de su reversión. En caso de modificaciones en las normas tributarias, se producirán los correspondientes ajustes de valoración. Al 31 de diciembre de 2010 y 2009 se ha registrado el efecto impositivo de las plusvalías latentes correspondientes a la cartera de inversiones inmobiliarias existentes a dicha fecha en el epígrafe Pasivos por impuesto diferido del pasivo del balance. i) Transacciones en moneda extranjera La moneda funcional del Fondo es el euro. Consecuentemente, todos los saldos y transacciones denominados en monedas diferentes al euro se consideran denominados en moneda extranjera. La totalidad de las operaciones realizadas por el Fondo han sido denominadas en euros. j) Operaciones vinculadas El Real Decreto 845/1999 y el Real Decreto 1.309/2005, establecen cautelas aplicables a las compras, ventas y arrendamientos de inmuebles realizadas con partícipes del Fondo, o con personas o entidades vinculadas a éstos (determinados de acuerdo con los criterios contenidos en el mencionado Reglamento y lo previsto en la Ley 24/1998, de 28 de julio, del Mercado de Valores). Durante el ejercicio 2009 y 2008, la sociedad gestora del Fondo no ha tenido conocimiento de haber efectuado operaciones de compraventa de inmuebles con partícipes (o partes vinculadas a los mismos); asimismo, el Fondo no tiene inmuebles arrendados a partícipes (o partes vinculadas a los mismos), que excedían de los límites establecidos por la normativa vigente. Adicionalmente, la sociedad gestora realiza por cuenta del Fondo operaciones vinculadas de las previstas en el artículo 67 de la Ley 35/2003 y 99 del Real Decreto 1.309/2005. Para ello, la sociedad gestora del Fondo ha adoptado procedimientos para evitar conflictos de interés y asegurarse de que las operaciones vinculadas se realizan en interés exclusivo del Fondo y a precios de mercado. Según lo establecido en la normativa vigente, los informes periódicos registrados en la Comisión Nacional del Mercado de Valores, incluyen, en su caso, información sobre las operaciones vinculadas realizadas, comisiones por intermediación en la venta y alquiler de inmuebles propiedad del Fondo y el importe de las adquisiciones temporales de activos mantenidos con el depositario. Durante los ejercicios 2010 y 2009 no han existido operaciones vinculadas diferentes a las mencionadas en las Notas de la memoria. 4. Inmovilizado material El movimiento que se ha producido en el saldo de este epígrafe del balance, compuesto por el mobiliario y enseres del Fondo, durante los ejercicios 2010 y 2009, ha sido el siguiente: Coste Saldos al inicio del ejercicio Adiciones Retiros (81) (467) Saldos al cierre del ejercicio Amortización acumulada Saldos al inicio del ejercicio (3.814) (2.814) Dotaciones (1.200) (1.183) Retiros Saldos al cierre del ejercicio (4.933) (3.814) Inmovilizado material neto Cartera de inversiones inmobiliarias El movimiento que se ha producido en el saldo de los epígrafes que componen el capítulo Cartera de inversiones inmobiliarias del Fondo durante los ejercicios 2010 y 2009, ha sido el siguiente: Inmuebles en Fase de Construcción Inmuebles Terminados (1) Total Cartera Interior de Inmuebles Inversiones Adicionales, Total Complementarias Cartera de Inversiones y Rehabilitaciones Inmobiliarias en Curso Saldos al 1 de enero de Adiciones Traspasos (26.023) (642) - Retiros - (10.097) (10.097) - (10.097) Otros Dotación para amortizaciones - (6.089) (6.089) - (6.089) Deterioro (neto) - (10.841) (10.841) - (10.841) Variación de valor razonable- Plusvalías Minusvalías (12) (84.014) (84.026) - (84.026) Retiros - (5.832) (5.832) - (5.832) Saldos al 31 de diciembre de Adiciones Traspasos (21.492) Retiros - (4.205) (4.205) - (4.205) Otros (3) (1.014) - (1.014) - (1.014) Dotación para amortizaciones - (10.395) (10.395) - (10.395) Deterioro (neto) - (13.490) (13.490) (13.490) Variación de valor razonable- Plusvalías Minusvalías (2) - (62.282) (62.282) - (62.282) Retiros - (2.101) (2.101) - (2.101) Saldos al 31 de diciembre de (1) Este epígrafe incluye viviendas, residencias de la tercera edad, aparcamientos, trasteros, oficinas, locales y naves industriales, todos ellos terminados. (2) Conforme a la Nota 3.b.ii., las correcciones valorativas por deterioro de las inversiones inmobiliarias, así como su reversión, se reconocen como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de resultados excepto que el saldo en la partida de ajustes por cambios de valoración del inmueble en cuestión consigne un saldo positivo. La reversión del deterioro tendrá como límite el valor en libros del inmueble. (3) Corresponde a la resolución del contrato de compraventa del edificio L Aldea por importe de miles de euros. Página 8

9 ASSET MANAGEMENT BBVA Propiedad, FII Al 31 de diciembre de 2010 y 2009, la totalidad de los inmuebles registrados en el epígrafe Cartera de inversiones inmobiliarias del balance se encuentran denominados en euros. Al 31 de diciembre de 2009 el saldo del epígrafe Cartera de inversiones inmobiliarias Inmuebles en fase de construcción del balance incluía un importe de miles de euros correspondiente a los anticipos entregados por el Fondo a Martinsa-Fadesa, S.A. por dos inmuebles en fase de construcción (Edificio L Aldea en Tarragona e Edificio Plaza Europa en Hospitalet de Llobregat), cuyas partes fijaron en el contrato de compraventa que la fecha límite para que tuviera lugar la recepción de la obra de los inmuebles fuese el 30 de enero de 2009 y el 31 de julio de 2009, respectivamente. Con fecha 29 de julio de 2010 se ha procedido a resolver el contrato de compraventa entre el Fondo y Martinsa Fadesa por el inmueble L Aldea ante la imposibilidad del cumplimiento de dicho contrato por parte de la constructora. Asimismo, durante el ejercicio 2010 se ha procedido a la realización de los últimos pagos parciales del Edificio Plaza Europa (ya finalizado al 31 de diciembre de 2010) utilizando para compensar la deuda pendiente el anticipo entregado por el Fondo por el inmueble L Aldea que ascendía a miles de euros, que se encontraba registrado dentro del epígrafe Cartera de inversiones inmobiliarias Inmuebles en fase de construcción del balance, y que ha sido devuelto por Martinsa Fadesa. Los importes pendientes de certificación y construcción de los inmuebles en fase de construcción ascendían, al 31 de diciembre de 2009 a miles de euros, que se encontraban registrados en el epígrafe Importes pendientes de desembolsar por inmuebles en fase de construcción de las cuentas de orden del balance. Es política de la sociedad gestora contratar todas las pólizas que se estimen necesarias para dar cobertura a los posibles riesgos que pudieran afectar a los elementos de la cartera de inversiones inmobiliarias del Fondo. Durante el ejercicio 2010 el Fondo ha realizado 40 ventas parciales de inmuebles (62 ventas parciales en el ejercicio 2009). El resultado neto obtenido por las enajenaciones de inmuebles durante los ejercicios 2010 y 2009, por importe de y miles de euros, respectivamente, se encuentra registrado en el capítulo Resultados por enajenaciones y otros de inversiones inmobiliarias de la cuenta de pérdidas y ganancias. De acuerdo con el artículo del Real Decreto 845/1.999, los bienes inmuebles mantenidos en el activo de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria no podrán enajenarse hasta que no haya transcurrido tres años desde su adquisición, salvo que medie, con carácter excepcional, autorización expresa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. En el momento de la venta de los inmuebles, tanto en el ejercicio 2010 como en el ejercicio 2009, habían transcurrido más de 3 años desde la adquisición de los mismos (véase Nota 11). Los ingresos obtenidos durante los ejercicios 2010 y 2009 por el arrendamiento de los inmuebles de los que el Fondo es titular han ascendido a y miles de euros, respectivamente, que figuran registrados en el epígrafe Ingresos por alquiler de la cuenta de pérdidas y ganancias, quedando pendiente de cobro al 31 de diciembre de 2010 y 2009 un importe de 741 y miles de euros, respectivamente, registrados en el epígrafe Deudores Deudores por alquileres del balance. Al 31 de diciembre de 2010 y 2009 se encuentran clasificados como de dudoso cobro 823 y 885 miles de euros, respectivamente, en el epígrafe del balance Deudores dudosos o morosos. De acuerdo con la normativa en vigor, la sociedad gestora clasifica las deudas mantenidas por los inquilinos como Deudores dudosos o morosos si el tiempo transcurrido desde el momento en el que se inició su deuda es superior a 90 días. Es política de la sociedad gestora provisionar el 81% de los saldos de deuda mantenidos por los inquilinos entre los 90 y 180 días de vencidos y el 100% de los saldos de deuda superiores a los 180 días, excepto los saldos mantenidos con Administraciones Públicas. El movimiento que se ha producido durante los ejercicios 2010 y 2009 en la corrección de valor por deterioro, es el siguiente: Saldos al inicio del ejercicio Dotación con cargo a resultados Recuperación con abono a resultados (1.326) (350) Saldos al cierre del ejercicio Los importes dotados con cargo a resultados durante los ejercicios 2010 y 2009 se encuentran registrados en el epígrafe Otros gastos de explotación Otros de la cuenta de pérdidas y ganancias (véase Nota 10). Por otro lado, el saldo del epígrafe Otros deudores del balance incluye al 31 de diciembre de 2010 y 2009, por importe de y miles de euros, respectivamente, las fianzas constituidas ante los diversos organismos públicos encargados de la vivienda en las distintas comunidades. El saldo de las fianzas y depósitos recibidos de los arrendatarios de los inmuebles propiedad del Fondo, cuyo importe asciende a y miles de euros, al 31 de diciembre de 2009 y 2008, respectivamente, se incluye en el epígrafe Deudas a largo plazo del pasivo del balance (véase Nota 9). El importe total de los avales y pignoraciones a favor del Fondo, en concepto de cantidades entregadas como pagos a cuenta por la adquisición de inmuebles así como las garantías complementarias a las fianzas recibidas de los arrendatarios, asciende, al 31 de diciembre de 2010 y 2009, a y miles de euros, respectivamente, que se encuentran registrados en el epígrafe Avales recibidos de las cuentas de orden del balance. Gestión del riesgo La gestión de los riesgos financieros está dirigida al establecimiento de mecanismos necesarios para controlar la exposición a las variaciones en los tipos de interés y tipos de cambio, así como a los riesgos de crédito y liquidez. En este sentido, el Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, establece una serie de coeficientes normativos que limitan dicha exposición y que son controlados por la sociedad gestora. A continuación se indican los principales coeficientes normativos a los que está sujeto el Fondo: Coeficiente de inversión De acuerdo con el artículo 60.2 del Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, los Fondos de Inversión Inmobiliaria deberán invertir, al menos el 70% del promedio anual de saldos mensuales de su activo en bienes inmuebles en los términos del artículo 56.1 de dicho Real Decreto. Este coeficiente se realizará a finales de cada año. El resto del activo, una vez cumplido el coeficiente de liquidez, podrán tenerlo invertido en los valores admitidos a cotización en bolsas de valores o en otros mercados o sistemas organizados de negociación a los que se refiere el artículo 36 del mencionado Real Decreto. Al 31 de diciembre de 2010 el Fondo cumplía este coeficiente. Coeficiente de diversificación De acuerdo con el artículo 61.1 del Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, ningún bien propiedad de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, incluidos los derechos sobre él, podrá representar más del 35 por ciento del patrimonio total en el momento de su adquisición. A estos efectos, se considerará el valor de mercado de tasación previa a la compra, o el efectivamente pagado o comprometido cuando sea superior al de tasación. En el caso de edificios, el porcentaje anterior se referirá al valor del edificio en su conjunto y no al de las distintas fincas que lo componen. A estos efectos, se considerará como único inmueble todos los integrados en un mismo edificio. Al 31 de diciembre de 2010 el Fondo cumplía este coeficiente. Coeficiente de endeudamiento con garantía hipotecaria De acuerdo con el artículo 59 del Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, modificado por el Real Decreto 215/2008, de 15 de febrero, los Fondos de Inversión Inmobiliaria podrán financiar la adquisición de inmuebles que integren su patrimonio con garantía hipotecaria, incluidos los acogidos a algún régimen de protección pública, cuyos requisitos y beneficios se regirán por lo dispuesto en la normativa especial correspondiente. Asimismo, dicha financiación podrá utilizarse para financiar rehabilitaciones de los inmuebles. El saldo vivo de las financiaciones ajenas en ningún momento podrá superar el 50% del patrimonio del Fondo. En el cómputo de dicho límite no se incluirá la cuantía de la financiación que pueda obtenerse en virtud de lo establecido en la normativa del régimen de protección pública de la vivienda. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, el Fondo podrá, además, endeudarse hasta el límite del 10 por ciento de su activo computable para resolver dificultades transitorias de tesorería, siempre que dicho endeudamiento se produzca por un plazo no superior a dieciocho meses. Al 31 de diciembre de 2010 el Fondo cumplía este coeficiente. Coeficiente de liquidez De acuerdo con el artículo 60.2 del Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, los Fondos de Inversión Inmobiliaria deberán mantener un coeficiente de liquidez mínimo del 10% del activo total del mes anterior. El cumplimiento del coeficiente se limitará a los meses en los que exista derecho de reembolso de los partícipes y se calculará sobre la base del promedio diario de los saldos a considerar en el mes en curso. Este coeficiente deberá materializarse en efectivo, depósitos, cuentas a la vista en una entidad de crédito o en activos o instrumentos de renta fija con plazo de vencimiento o remanente de amortización inferior a 18 meses y compraventas con pacto de recompra de valores de deuda pública, siempre que se negocien en mercados secundarios de los previstos en el artículo 36.1.a) del mencionado Real Decreto. Como consecuencia de la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, de fecha 24 de octubre de 2008, de suspender el reembolso de participaciones por un período de dos años a contar desde el 30 de noviembre de 2008 (véase Nota 1), al no existir derecho de reembolso de los partícipes, no resulta de aplicación el mencionado coeficiente de liquidez. Posteriormente, con fecha 1 de abril de 2010 el Fondo ha procedido a la apertura de una ventana extraordinaria de liquidez hasta el 30 de abril de 2010 otorgando al partícipe el derecho de reembolsar sus participaciones sin comisiones ni gastos de reembolso alguno. Al 31 de diciembre de 2010 la sociedad gestora del Fondo atendió íntegramente las solicitudes de reembolsos recibidas, al valor liquidativo de 30 de abril de 2010 por importe de miles de euros, con los fondos aportados por Anida Operaciones Singulares, S.L. (entidad perteneciente al Grupo BBVA). Los coeficientes legales anteriores mitigan los siguientes riesgos a los que se expone el Fondo, que, en todo caso, son objeto de seguimiento específico por la sociedad gestora: Página 9

10 BBVA Propiedad, FII Riesgo de crédito El riesgo de crédito representa las pérdidas que sufriría el Fondo en el caso de que alguna contraparte incumpliese sus obligaciones contractuales de pago con el mismo. Como análisis de la calidad crediticia de las inversiones y de la cartera en su conjunto, se elabora el rating interno de cada una de las emisiones en función de la calificación de las agencias externas. Una vez realizado dicha labor se calcula un rating medio de cartera tomando como ponderación tanto el peso del título dentro de la cartera de instrumentos tratables por riesgo de crédito como la probabilidad de default del título en función del rating. En caso de que una emisión no tenga rating, se analiza la calificación de la compañía emisora para emisiones del mismo orden de prelación y se utiliza tal resultado como rating de la emisión en el resto de los cálculos. Asimismo, se analizan las concentraciones de cartera por tipo de instrumento así como por los diferentes ratings que las componen. En función de estos análisis, dependiendo de la política de gestión establecida, se comprueba el cumplimiento de la misma en lo que se refiere a calidad crediticia. Con carácter general, la política de la sociedad gestora del Fondo es: - Las cantidades entregadas a cuenta para el pago de inmuebles en construcción siempre está garantizada por avales. - Solicitar avales a los arrendatarios de los inmuebles que mantiene como cartera de inversiones inmobiliarias. Riesgo de liquidez Este riesgo refleja la posible dificultad de que el Fondo no disponga de fondos líquidos, o que no pudiese acceder a ellos, en la cuantía suficiente y al coste adecuado, de forma que pueda hacer frente en todo momento a sus obligaciones de pago y garantizar los reembolsos de los partícipes. Dicho riesgo se vería cubierto con el límite de liquidez antes descrito. En este sentido, el Fondo tiene formalizada una póliza de crédito al objeto de cubrir dificultades transitorias de liquidez (véase Nota 9). Riesgo de mercado El riesgo de mercado representa la pérdida en las posiciones de los fondos inmobiliarios como consecuencia de movimientos adversos en los precios de mercado. Los factores de riesgo más significativos podrían agruparse en los siguientes: - Riesgo de tipo de interés: En opinión de los Administradores de la sociedad gestora del Fondo, la exposición del mismo a este riesgo no es relevante en relación al patrimonio, considerando que la inversión en activos objeto de la política del Fondo (véase Nota 1) no se encuentra afectada por este riesgo. En caso de existir financiación, siempre se contrata a un tipo de interés de mercado. - Riesgo de precio: La inversión en inmuebles conlleva que la rentabilidad del Fondo se vea afectada por la volatilidad de los mercados en los que invierte y factores específicos del propio bien. La sociedad gestora del Fondo, atendiendo a la normativa vigente y en condiciones normales de mercado, contrata tasaciones, tanto en el momento de la compra como periódicamente y en función del calendario de tasaciones (véase Nota 3.b.iii), recogiendo los valores de las mismas en el cálculo del valor liquidativo de la participación. La inversión en renta fija está sometida al movimiento de tipos de interés y en ciertos períodos también puede experimentar variaciones negativas. En este sentido, la sensibilidad al movimiento de tipos viene determinada por la duración modificada de la cartera. Los activos no negociados presentan habitualmente características diferentes a las asociadas a los activos de riesgo tradicionales, como lo son negociarse en mercados de liquidez limitada y menos eficientes, que influirá en su precio de realización en caso de que se decida su venta, y valorarse mediante metodologías complejas, lo cual implica riesgos de valoración, tanto debido al propio modelo de valoración como de los datos que se requieren para la misma, en ausencia de precios contrastables en mercado. Los riesgos inherentes a las inversiones mantenidas por el Fondo se encuentran descritos en el folleto, según lo establecido en la normativa aplicable. Riesgos de carácter operativo Entre los riesgos de carácter operativo, se pueden identificar los siguientes riesgos: Riesgo de incumplimiento normativo Es el riesgo que nace de la violación o incumplimiento de leyes, reglas, regulaciones, políticas internas, procedimientos y códigos de conducta. Riesgo operacional Es aquel que pueda provocar pérdidas como resultado de errores humanos, procesos internos inadecuados o defectuosos, fallos en los sistemas y como consecuencia de acontecimientos externos. La sociedad gestora adopta sistemas de control y medición de los riesgos a los que están sometidas las inversiones. En cuanto a los riesgos operacionales y legales resultantes de la actividad de inversión del Fondo, la sociedad gestora dispone de aplicaciones que controlan el cumplimiento de límites y coeficientes legales y el cumplimiento de la política de inversión. Asimismo, la sociedad gestora ha puesto en práctica una serie de procedimientos y controles con el fin de racionalizar, garantizar la eficiencia, mejorar la calidad y minimizar riesgos en los procesos de inversión. 6. Cartera de inversiones financieras El movimiento que se ha producido en este capítulo del balance, sin considerar los intereses de la cartera de inversión, durante el ejercicio 2010 ha sido el siguiente: Adquisición Adquisición temporal de Otros valores temporal de Otros valores activos activos Saldos al inicio del ejercicio Compras Ventas ( ) (847) ( ) (949) Variación neta de valor razonable 1 (12) (1) 166 Saldos al cierre del ejercicio Al 31 de diciembre de 2010 el Fondo no mantenía adquisiciones temporales de activos en cartera. La rentabilidad media anual de las adquisiciones temporales de activos durante el ejercicio 2010 y 2009 ha ascendido al 0,41% y 0,61%, respectivamente, habiendo sido la contraparte Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., entidad perteneciente al Grupo BBVA (véase Nota 1). Los intereses devengados durante los ejercicios 2010 y 2009 por este concepto han ascendido a 10 y 13 miles de euros, respectivamente y figuran registrados en el epígrafe Ingresos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias. Asimismo, al 31 de diciembre de 2010 y 2009, existían Otros valores con un plazo de vencimiento superior a cinco años por importe de y miles de euros, respectivamente, que corresponden a inversiones mantenidas en bonos emitidos por diversos fondos de titulización, siendo los principales Bancaja 4, Fondo de Titulización Hipotecaria; Rural Hipotecario IV, Fondo de Titulización Hipotecaria; BBVA Hipotecario 3, Fondo de Titulización de Activos, gestionados por Europea de Titulización, S.A., Sociedad Gestora de Fondos de Titulización (entidad perteneciente al Grupo BBVA véase Nota 1) y AyT Genova Hipotecario II, Fondo de Titulización Hipotecaria. El resto de los Otros valores por importe de miles de euros corresponden a diversa cartera de renta fija con vencimiento superior a 5 años que mantenía el Fondo al 31 de diciembre de 2010 (1.565 miles de euros al 31 de diciembre de 2009). Los intereses devengados durante los ejercicios 2010 y 2009 por los otros valores de renta fija han ascendido a 65 y 93 miles de euros, respectivamente, que se encuentran incluidos en el epígrafe Ingresos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias. Todos los valores integrantes de la cartera de valores del Fondo que son susceptibles de estar depositados, lo están en Banco Depositario BBVA, S.A. o en trámite de depósito en esta entidad (véase Nota 1). 7. Tesorería Al 31 de diciembre de 2010 y 2009, la composición del saldo de este capítulo del balance era el siguiente: Cuentas en el depositario Banco Depositario BBVA, S.A. (euros) (*) Otras cuentas de tesorería Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (euros) (*) (*) Entidades pertenecientes al Grupo BBVA (véase Nota 1). Las cuentas corrientes mantenidas por el Fondo en Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. y en Banco Depositario BBVA, S.A. en el ejercicio 2010 han devengado un tipo de interés Euribor a un mes menos 1,875 puntos porcentuales (para saldos inferiores a miles de euros) y un tipo de interés anual medio del 0,51%, liquidable trimestralmente, respectivamente. Los intereses devengados por este concepto durante los ejercicios 2010 y 2009, han ascendido a 7 y 7 miles de euros, respectivamente, que se incluyen en el saldo del epígrafe Ingresos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias. 8. Fondos reembolsables atribuidos a partícipes o accionistas Partícipes El movimiento que se ha producido en el saldo del epígrafe Patrimonio atribuido a partícipes o accionistas - Fondos reembolsables atribuidos a partícipes o accionistas Partícipes durante los ejercicios 2010 y 2009 se resume a continuación: Página 10

11 ASSET MANAGEMENT BBVA Propiedad, FII Saldos al inicio del ejercicio Aplicación del resultado (8.859) Más Participaciones suscritas y desembolsadas Menos Participaciones reembolsadas (Nota 1) (61.656) (707) Saldos al cierre del ejercicio Al 31 de diciembre de 2010 y 2009, el patrimonio del Fondo estaba formalizado por participaciones de iguales características, representadas por certificados nominativos, sin valor nominal, que confieren a sus propietarios un derecho de propiedad sobre dicho patrimonio. A dichas fechas, el cálculo del valor de cada participación se ha efectuado de la siguiente manera: Patrimonio atribuido a partícipes y accionistas del Fondo al cierre del ejercicio , ,25 Más Gastos a distribuir en varios ejercicios (Nota 3.f) , ,87 Patrimonio a efectos del cálculo del valor liquidativo , ,12 Valor liquidativo de la participación 10,32 10,93 N.º Participaciones , ,48 N.º Partícipes Tal y como se indica en la Nota 1, durante el ejercicio 2010, Anida Operaciones Singulares, S.L. ha suscrito la totalidad de las participaciones del Fondo, siendo su partícipe único al 31 de diciembre de Conforme a la normativa aplicable, el número mínimo de partícipes de los fondos de inversión inmobiliaria debe ser de 100, disponiéndose de un plazo de un año para alcanzar dicho número mínimo contado a partir de la inscripción del Fondo en el registro administrativo específico de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. A la fecha de formulación de estas cuentas anuales, el Fondo se encuentra dentro del plazo legal establecido para alcanzar el mencionado número mínimo de accionistas. Adicionalmente, al 31 de diciembre de 2009, el único partícipe que poseía un porcentaje de participación significativa superior al 20% del patrimonio del Fondo era el siguiente: Partícipe Participaciones Participación 2009 Anida Operaciones Singulares, S.L. (*) ,14 95,69% (*) Entidad perteneciente al Grupo BBVA (véase Nota 1). Reservas El saldo de este epígrafe del pasivo del balance recoge, al 31 de diciembre de 2010 y 2009, los ajustes de primera aplicación correspondientes a los gastos a distribuir en varios ejercicios que presentaba el Fondo al 31 de diciembre de 2008 (fecha de entrada en vigor de la Circular 3/2008), por importe de miles de euros. Tal y como se indica en la nota 3.f, los gastos a distribuir en varios ejercicios, considerados a efectos del cálculo del valor liquidativo y pendientes de periodificar al 31 de diciembre de 2010 y 2009, se encuentran registrados por importe de y 8.731miles de euros, respectivamente, en cuentas de orden en el epígrafe Otras cuentas de orden del balance. Resultados de ejercicios anteriores El saldo del epígrafe Patrimonio atribuido a partícipes o accionistas - Fondos reembolsables atribuidos a partícipes o accionistas Resultados de ejercicios anteriores del balance corresponde a los resultados acumulados (beneficios o pérdidas) reconocidos en ejercicios anteriores al 2008 (véase Nota 3.f) a través de la cuenta de pérdidas y ganancias. 9. Deudas a largo y corto plazo El detalle de estos epígrafes al 31 de diciembre de 2010 y 2009 se indica a continuación: Deudas a largo plazo Fianzas recibidas (véase Nota 5) Deudas a corto plazo Importe dispuesto línea de crédito Intereses línea de crédito Con fecha 29 de agosto de 2008 la sociedad gestora del Fondo firmó con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (entidad perteneciente al Grupo BBVA - véase Nota 1) una póliza de crédito con una duración de un año, por la que el Fondo podía disponer de un importe máximo de miles de euros. Con fecha 28 de octubre de 2009 la sociedad gestora del Fondo firmó con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (entidad perteneciente al Grupo BBVA véase Nota 1) una póliza de crédito con una vigencia comprendida entre el 29 de agosto de 2009 y el 28 de febrero de 2010, por la que el Fondo podía disponer de un importe máximo de miles de euros. Con fecha 14 de abril de 2010 se formaliza un nuevo contrato (con efectos desde el 1 de marzo de 2010), entre dicha entidad y el Fondo, con una vigencia comprendida entre el 1 de marzo de 2010 y el 28 de febrero de 2011, al objeto de modificar el importe del mismo y el tipo de interés aplicable. Las características del contrato vigente al 30 de abril de 2010 son las siguientes: - Límite: miles de euros. Dicho límite máximo se mantendrá durante la duración del crédito en la medida en que las operaciones de endeudamiento no excedan del 5% del patrimonio del Fondo. - Vencimiento: 28 de febrero de 2011, quedando definitivamente vencido en esta fecha, en la cual deberá ser satisfecho a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. el saldo que a su favor resulte. - El tipo de interés nominal aplicable durante cada período de interés será el Euribor a 3 meses, publicado por Reuter a las once horas del segundo día hábil anterior a aquel en que se inicie el período de que se trate, más un diferencial de 1 punto porcentual. La liquidación de intereses se practicará por periodos coincidentes con los trimestrales naturales, salvo el primer período que comenzará en la fecha de inicio del contrato y el último período que terminará en la fecha de vencimiento final del contrato. Los intereses pactados se devengarán por días y se liquidarán y satisfarán por trimestres vencidos. - La comisión por saldo medio no dispuesto será del 0,10% anual y se devengará en las fechas de liquidación de intereses a partir del 1 de marzo de Al 31 de diciembre de 2010 y 2009 el Fondo tiene dispuestos por este concepto y miles de euros, respectivamente, que se encuentran registrados en el epígrafe Deudas a corto plazo del balance. El importe no dispuesto a dicha fecha asciende a y miles de euros, respectivamente, que se encuentran registrados en cuentas de orden en el epígrafe Otras cuentas de orden del balance. Los intereses devengados han ascendido a 889 y miles de euros, respectivamente, y se encuentran registrados en el epígrafe Gastos financieros de la cuenta de pérdidas y ganancias, quedando pendientes de pago por este concepto, al 31 de diciembre de 2010 y 2009, 285 y 183 miles de euros, respectivamente, que se incluyen en el saldo del epígrafe Deudas a corto plazo del balance. A la fecha de formulación de estas cuentas anuales, los Administradores del Fondo han cursado la renovación con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (entidad perteneciente al Grupo BBVA) de la mencionada póliza de crédito por un importe máximo de miles de euros, a un tipo de interés nominal de Euribor a 3 meses publicado por Reuters a las once horas del segundo día hábil anterior a aquel en que se inicie el período de que se trate, más un diferencial de 2,30 puntos porcentuales y por un plazo de 12 meses contados desde el 28 de febrero de 2011, fecha en que se produjo el vencimiento de la misma. Asimismo, se establece una comisión por saldo medio no dispuesto del 0,10% anual. Al 31 de diciembre de 2010 el pasivo corriente del Fondo superaba al activo corriente en miles de euros ( miles de euros al 31 de diciembre de 2009). No obstante, los Administradores de la sociedad gestora del Fondo no prevén problemas de liquidez a corto plazo, dado que la mayor parte del pasivo corriente corresponde a deudas contraídas con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (entidad perteneciente al Grupo BBVA - véase Nota 1). 10. Otros gastos de explotación Según se indica en la Nota 1, la dirección y administración del Fondo están encomendadas a BBVA Asset Management, S.A., Sociedad Gestora de Instituciones de Inversión Colectiva. Por este servicio, el Fondo paga una comisión del 1,5% anual, calculada sobre el patrimonio diario, que se satisface mensualmente, más una comisión variable del 5% sobre los resultados positivos anuales. Durante los ejercicios 2010 y 2009 el Fondo no ha devengado importe alguno por este último concepto. El importe devengado por comisión de gestión fija al 31 de diciembre 2010 y 2009 ha ascendido a y miles de euros, respectivamente, que se encuentran registrados en el epígrafe Otros gastos de explotación - Comisión de gestión de la cuenta de pérdidas y ganancias. El importe pendiente de pago por este concepto al 31 de diciembre de 2010 y 2009 ha ascendido a y miles de euros, respectivamente, que se incluyen en el epígrafe Acreedores del pasivo del balance. Durante los ejercicios 2010 y 2009 la entidad depositaria no ha percibido comisión alguna por su función como tal. Página 11

12 BBVA Propiedad, FII La orden EHA/596/2008, de 5 de marzo, que desarrolla el Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, por el que se reglamenta la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva, tiene por objeto la concreción y desarrollo de las funciones de vigilancia, supervisión, custodia y administración de las entidades depositarias de las Instituciones de Inversión Colectiva. Las principales funciones son: 1. Comprobar que las operaciones realizadas lo han sido en régimen de mercado. 2. Comprobar que las operaciones realizadas han respetado los coeficientes y criterios de inversión establecidos en la normativa vigente. 3. Supervisar los criterios, fórmulas y procedimientos utilizados por la sociedad gestora para el cálculo del valor liquidativo de las participaciones del Fondo. 4. Contrastar con carácter previo a la remisión a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, la exactitud, calidad y suficiencia de la información pública periódica del Fondo. 5. Verificar que los procedimientos de comercialización establecidos por la sociedad gestora del Fondo cumplen con la normativa aplicable. 6. Custodia de todos los valores mobiliarios y demás activos financieros que integran el patrimonio del Fondo, bien directamente o a través de una entidad participante, conservando en todo caso la responsabilidad derivada de la realización de dicha función. 7. Comprobar que las liquidaciones de valores y de efectivo son recibidas en el plazo que determinen las reglas de liquidación que rijan los correspondientes mercados. 8. Asegurar que las suscripciones y reembolsos cumplen con los procedimientos establecidos en el Folleto Informativo del Fondo así como en la legislación vigente. El desglose del saldo del epígrafe Otros gastos de explotación Otros de la cuenta de pérdidas y ganancias, correspondiente a los ejercicios 2010 y 2009, es el siguiente: Tasaciones de inmuebles (*) Administración y mantenimiento de fincas Reparación y conservación Servicios profesionales independientes (**) Primas de seguro Suministros Tributos (Nota 11) Dotación de la provisión dudoso cobro (Nota 5) Otros (*) Corresponden a gastos facturados por la sociedad de tasación Ibertasa, S.A. (véase Nota 1). (**) En los ejercicios 2010 y 2009 se incluyen gastos por importe de 591 y 885 miles de euros, respectivamente, facturados principalmente por BBVA Servicios, S.A. (entidad perteneciente al Grupo BBVA - véase Nota 1) por los servicios de intermediación en el arrendamiento de inmuebles de propiedad del Fondo. El saldo de la cuenta servicios profesionales independientes del detalle anterior incluye, por importe de 10 miles de euros, los honorarios satisfechos por el Fondo por la auditoría de sus cuentas anuales del ejercicio 2010 (10 miles de euros en el ejercicio 2009), único servicio prestado por el auditor. Al 31 de diciembre de 2010 el Fondo no tenía ningún importe pendiente de pago a sus proveedores que a dicha fecha acumulara un aplazamiento superior al plazo legal de pago. 11. Situación fiscal El Fondo tiene sujetos a inspección por parte de las autoridades fiscales la totalidad de los impuestos correspondientes a las operaciones efectuadas en los ejercicios 2006 y siguientes. El Fondo está acogido al régimen fiscal determinado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (ambos modificados parcialmente por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario); la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva; y el Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Instituciones de Inversión Colectiva, y se adapta el régimen tributario de las Instituciones de Inversión Colectiva. Las características principales de este régimen especial son las siguientes: 1. Aplicable a Fondos de Inversión Inmobiliaria que tengan por objeto social exclusivo la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento (véase Nota 1). 2. El tipo de gravamen a efectos del impuesto sobre beneficios es del 1%. La aplicación de este tipo de gravamen requerirá que los bienes inmuebles que integren el activo del Fondo no se enajenen hasta que no haya transcurrido un plazo de tres años desde su adquisición, salvo que, con carácter excepcional, medie autorización expresa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (artículo 28.5-c del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo). En este sentido, con fecha 15 de julio de 2008 la Comisión Nacional del Mercado de Valores autorizó a los Administradores del Fondo poder enajenar determinados inmuebles que integran la cartera del Fondo, sobre los que aún no haya transcurrido el período de 3 años desde su adquisición. 3. No tendrán derecho a deducción alguna en la cuota. 4. Los bienes inmuebles de naturaleza urbana que, excluidas las viviendas, podrán integrar el activo serán los precisados conforme a lo dispuesto en el mencionado Real Decreto 1.309/ La adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento gozará de una bonificación del 95% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, siempre que se cumplan los coeficientes de inversión establecidos por la normativa vigente. El resultado contable antes de impuestos del ejercicio 2010 no coincide con la base imponible del impuesto sobre beneficios, básicamente, porque para la determinación de la misma el Fondo ha procedido a regularizar la base imponible negativa que generaron los gastos a distribuir en varios ejercicios correspondientes al ejercicio 2008 por un importe de miles de euros y que se encuentran incluidos en el epígrafe Otras cuentas de orden Pérdidas fiscales a compensar del balance. El resultado contable antes de impuestos del ejercicio 2009 coincidió con la base imponible del impuesto sobre beneficios. Al 31 de diciembre de 2010 las bases imponibles negativas de ejercicios anteriores susceptibles de ser compensadas fiscalmente en las futuras liquidaciones del Impuesto sobre Sociedades ascienden a miles de euros ( miles de euros al 31 de diciembre de 2009), y se encuentran registradas en cuentas de orden en el epígrafe Pérdidas fiscales a compensar del balance. El saldo del epígrafe Otras cuentas de orden Pérdidas fiscales a compensar al 31 de diciembre de 2010 y 2009 no recoge las pérdidas fiscales correspondientes al ejercicio 2010 y 2009, respectivamente. Al 31 de diciembre de 2010 y 2009, el saldo del epígrafe Pasivos por impuesto diferido del pasivo del balance recogía el importe del impuesto diferido, reconocido en el patrimonio de dicho balance, originado en la valoración de la cartera de inversiones inmobiliarias (véase Nota 5). El detalle de dichos impuestos diferidos es el siguiente: Saldos al inicio del ejercicio Aumentos 18 - Disminuciones (644) (880) Saldos al cierre del ejercicio Al 31 de diciembre de 2010, en el epígrafe Deudores Otros deudores del balance, se incluye las retenciones practicadas por los rendimientos de cuentas corrientes mantenidas por el Fondo y otras retenciones (principalmente, en los alquileres percibidos de determinadas personas jurídicas, conforme a la legislación vigente) por importe de 102 miles de euros (102 miles de euros al 31 de diciembre de 2009). En el epígrafe Acreedores del balance al 31 de diciembre de 2010 y 2009, se encuentran registrados 626 y 441 miles de euros, respectivamente, que corresponden básicamente a importes pendientes de pago a Hacienda Pública por el Impuesto sobre el Valor Añadido repercutido y por las retenciones practicadas a profesionales que intervienen en la compra de inmuebles y arrendamiento de alquileres a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Durante el ejercicio 2010 el importe en el que ha incurrido el Fondo en concepto de gasto por Impuesto de Bienes Inmuebles, Impuesto sobre el Valor Añadido no deducible e Impuesto de Actividades Económicas ha ascendido a miles de euros (3.415 miles de euros durante el ejercicio 2009), que se incluyen en la cuenta Otros gastos de explotación Otros - Tributos de la cuenta de pérdidas y ganancias (véase Nota 10). Los Administradores de la sociedad gestora no esperan que, en caso de que las autoridades fiscales revisen los ejercicios sujetos a inspección, se pongan de manifiesto pasivos contingentes de importancia. 12. Acontecimientos posteriores al cierre La evolución de las tasaciones efectuadas desde el 31 de diciembre hasta la fecha de formulación de estas cuentas anuales, se acuerdo al calendario de tasación establecido (véase Nota 3.b.iii) se detalla a continuación: Página 12

13 ASSET MANAGEMENT BBVA Propiedad, FII Tipo de activo Lugar Fecha de la última tasación Valor inicial Valor razonable Plusvalías acumuladas Deterioro reconocido Plusvalías reconocidas Deterioro reconocido al al (1) al al Antonio López Aguado, 4 Viviendas Madrid 31/01/ Antonio López Aguado, 2 Viviendas Madrid 31/01/ Avda. Ensanche de Vallecas, 67 - Edificio Alamanda de Vallecas Avda. Ensanche de Vallecas, 67 - Edificio Alamanda de Vallecas Viviendas Madrid 31/01/ Aparcamientos Madrid 31/01/ Avda. Kansas City, 74 - Edificio Gran Vía Sevilla Viviendas Sevilla 31/01/ (8) Avda. Kansas City, 74 - Edificio Gran Vía Sevilla Trasteros Sevilla 31/01/ Avda. Kansas City, 74 - Edificio Gran Vía Sevilla Aparcamientos Sevilla 31/01/ Avda. Kansas City, 74 - Edificio Gran Vía Sevilla Locales Sevilla 31/01/ Borrell, Residencial La Anónima Viviendas Barcelona 31/01/ Borrell, Residencial La Anónima Trasteros Barcelona 31/01/ Borrell, Residencial La Anónima Aparcamientos Barcelona 31/01/ Estrella de Mar, Urbanización Torrequebrada Viviendas Málaga 31/01/ Estrella de Mar, Urbanización Torrequebrada Aparcamientos Málaga 31/01/ Las Dunas de Caribe Playa s/n Urbanización Cabopino Las Dunas de Caribe Playa s/n Urbanización Cabopino Viviendas Marbella 31/01/ Aparcamientos Marbella 31/01/ Nicolás Fuster, Edificio Princesa de Éboli Viviendas Madrid 31/01/ Nicolás Fuster, Edificio Princesa de Éboli Aparcamientos Madrid 31/01/ Nicolás Fuster, Edificio Princesa de Éboli Trasteros Madrid 31/01/ Alcalá, 257 Viviendas Madrid 28/02/ Angel Larra, 37 Viviendas Madrid 28/02/ Angel Larra, 28 Viviendas Madrid 28/02/ Avda. Mieses, 34 Edificio Acuario Viviendas Valladolid 28/02/ Avda. Mieses, 34 Edificio Acuario Aparcamientos Valladolid 28/02/ Avda. del Planetario, 1/ Residencial Méndez Álvaro Viviendas Madrid 28/02/ (124) 842 (124) Avda. del Planetario, 1/ Residencial Méndez Álvaro Aparcamientos Madrid 28/02/ Avda. del Planetario, 1/ Residencial Méndez Álvaro Trasteros Madrid 28/02/ Bravo Murillo, 53 Viviendas Madrid 28/02/ Ciudad de la Habana / Edificio Manila Viviendas Valladolid 28/02/ (321) 149 (123) Ciudad de la Habana / Edificio Manila Aparcamientos Valladolid 28/02/ Doctor Castelo, 44 Oficinas Madrid 28/02/ Doctor Castelo, 44 Viviendas Madrid 28/02/ Hispanidad, 96, Edificio Via Hispanidad Viviendas Pontevedra 28/02/ (202) 754 (202) Hispanidad, 96, Edificio Via Hispanidad Aparcamientos Pontevedra 28/02/ Hispanidad, 96, Edificio Via Hispanidad Trasteros Pontevedra 28/02/ (3) 11 - Hispanidad, 96, Edificio Via Hispanidad Locales Pontevedra 28/02/ José Antonio Zapata, 8 Viviendas Madrid 28/02/ José Antonio Zapata, 8 Aparcamientos Madrid 28/02/ Melilla, 33 Viviendas Madrid 28/02/ Melilla, 33 Aparcamientos Madrid 28/02/ Rambla Salvador Sama, Oficinas Barcelona 28/02/ Raquel Meller, 1 Viviendas Madrid 28/02/ Raquel Meller, 5 Viviendas Madrid 28/02/ Raquel Meller, 7 Viviendas Madrid 28/02/ Residencial Montejardín Viviendas Madrid 28/02/ Residencial Montejardín Aparcamientos Madrid 28/02/ Residencial Montejardín Trasteros Madrid 28/02/ (658) (2.864) (1) Con cargo al epigrafe Deterioro de inversiones inmobiliarias-incremento de deterioro de la cuenta de pérdidas y ganancias (véase Nota 3b.ii), cuando el valor en libros de inmuebles excede su valor de tasación. Página 13

14 BBVA Propiedad, FII Informe de Gestión Evolución de los negocios, situación de la Sociedad y evolución previsible BBVA Propiedad, FII ha cerrado el año 2010 con un patrimonio de millones de euros, lo que supone una disminución de 82 millones de euros respecto al patrimonio a 31 de diciembre de En cuanto a la rentabilidad del Fondo, se ha seguido viendo deteriorada por la evolución a la baja en el precio de los activos. La rentabilidad acumulada en el 2010, a cierre de ejercicio es del -5,59%. Las rentabilidades a más largo plazo también se siguen deteriorando. Así la rentabilidad acumulada TAE a 3 años a cierre del 2010 es del -5,57%, a 5 años del -1,45% y a 10 años del 2,60%. En cuanto a operaciones, el Fondo ha realizado las siguientes ventas de inmuebles a lo largo del 2010: 1 vivienda en Casado del Alisal, Madrid. 2 plazas de garaje en Cuesta de los Ciegos, Madrid. 1 vivienda y 2 plazas de garaje en Costa Brava, Madrid. 1 trastero en Edificio Nuevo Alcor, Santander. 2 viviendas y 2 plazas de garaje en Carib Playa, Málaga. 2 viviendas, 2 plazas de garaje y 2 trasteros en Resid. Avenida, Benalmádena. 4 viviendas y 1 plaza de garaje en Salitre, Málaga. 3 viviendas, 6 plazas de garaje y 2 trasteros en La Safor, Valencia. 1 vivienda, 1 plaza de garaje y 1 trastero en Los Olivos, Palma de Mallorca. 1 vivienda y 1 trastero en Edificio Manila, Valladolid. 1 plaza de garaje en Monte Carbayo, Oviedo. 1 vivienda en Royal Park, Madrid. 1 vivienda, 1 plaza de garaje y 1 trastero en Edificio La Merced, Coruña. 1 vivienda, 1 plaza de garaje y 1 trastero en Residencial La Pradera, Torrelodones, Madrid. Por otro lado, promociones compradas en fase de construcción en ejercicios anteriores y que han sido entregadas en el 2010 son: Pinar Mármoles, en Málaga, con 22 viviendas, 24 garajes y 24 trasteros. Torre Europa, en Hospitalet de Llobregat, con 33 viviendas y 33 garajes. aceptando rentabilidades ajustadas. En este sentido, sigue existiendo una alta liquidez en los mercados internacionales pendiente de invertir y que se podría empezar a concretar este año. En cualquier caso, la financiación seguirá centrándose en operaciones muy seguras. Seguirán saliendo al mercado operaciones de sale & leaseback de empresas, pero también otros productos de oficinas más tradicionales. Uso de instrumentos financieros por el Fondo Dada su actividad, el uso de instrumentos financieros por el Fondo está destinado a la consecución de su objeto social, ajustando sus objetivos y políticas de gestión de los riesgos de precio, crédito, liquidez y riesgo de flujos de caja de acuerdo a los límites y coeficientes establecidos por la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva y desarrollados por el Real Decreto 1.309/2005, de 4 de noviembre, por el que se reglamenta dicha Ley y las correspondientes Circulares emitidas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Acontecimientos importantes acaecidos después del cierre del ejercicio Nada que reseñar distinto a lo comentado en el resto de Notas de la memoria. Actividades en materia de Investigación y Desarrollo Dado su objeto social, el Fondo no ha desarrollado ninguna actividad en materia de investigación y desarrollo. Opinión del auditor Perspectivas Tras un año 2010 caracterizado por importantes desequilibrios en cantidades y una alta sobreoferta, lo que ha propiciado caídas en precios, se espera que el mercado inmobiliario residencial español todavía tenga margen para caídas de precios adicionales en el El aumento previsto de la inflación y del euribor respecto a 2010 hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda tenga dificultades para recuperar los niveles de años anteriores. Este efecto se verá potenciado por la incidencia de las tasas de paro y de la incertidumbre laboral asociada. En 2011 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, básicamente por el considerable stock de vivienda ya construida y de colocación muy lenta. Esta oferta será menos abundante en las zonas céntricas de las ciudades por la escasez de inmuebles nuevos ya construidos y de suelo edificable. Es de prever que, como mínimo, en la primera parte del año las ventas tiendan a ralentizarse, y se mantenga la tendencia de crecimiento negativo en los precios hasta que se absorba buena parte del excedente de oferta existente. Asimismo, la desaparición del incentivo fiscal para la adquisición de vivienda supondrá, previsiblemente, un mayor debilitamiento de la demanda actual, que podría incidir negativamente en la evolución de los precios, si se mantienen las condiciones actuales de financiación. Este descenso de precios, puede venir acompañado de un aumento del stock de viviendas en alquiler. Esta dinámica se verá favorecida por las dificultades que encuentran algunos propietarios para vender su vivienda y los cambios regulatorios para proporcionar mayor seguridad jurídica en los contratos de alquiler. En cuanto a la tendencia prevista para el mercado de oficinas, la situación arrendaticia de los edificios seguirá siendo el punto clave del análisis de las inversiones. Se prevé un mantenimiento de rentabilidades a la baja, con unos inversores privados activos y Página 14