Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española Madrid

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1 2006 Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española Madrid Sophie Perret, Consultora Senior Philippe Bijaoui, Director General HVS International Madrid HVS INTERNATIONAL MADRID C/Capitán Haya 1, planta Madrid (Fax) 1 de enero del 2006 New York San Francisco Boulder Denver Miami Dallas Chicago Washington, D.C. Weston, CT Phoenix Mt. Lakes, NJ Vancouver Toronto London Madrid New Delhi Singapore Hong Kong Sydney São Paulo Buenos Aires Newport, RI

2 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 1 Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española Madrid Por Sophie Perret y Philippe Bijaoui, HVS International TRAS EL BOOM ANTERIOR AL 2001, DÓNDE SE ENCUENTRAN LOS PRINCIPALES MERCADOS COMERCIALES DE ESPAÑA? Como ya ha sido bien documentado, España superó a EE.UU. al situarse como el segundo destino turístico más importante del Mundo en el 2001 después de Francia. El país cuenta con una mayor variedad de destinos, una oferta hotelera más rica y una infraestructura turística más amplia que los destinos con los que compite. España ha adaptado su estrategia de marketing y se está promocionando ahora como algo más que un destino de playa, poniendo un nuevo énfasis en la calidad. El mercado hotelero español ha realizado la transición de una orientación fundamentalmente de ocio a otra cada vez más comercial. El desarrollo económico ha relanzado con fuerza la demanda de habitaciones de hotel en las principales ciudades del país, demanda que responde especialmente al mercado comercial local y al número cada vez superior de visitantes europeos de fin de semana. Desde su ingreso en la Unión Europea (UE), España ha invertido con gran acierto los fondos recibidos de la UE en importantes inversiones y proyectos de infraestructura. El turismo es la segunda industria más importante, representando el 10% del PIB nacional en el 2004 y empleando a un 9% de la población activa. El récord de 53,6 millones de turistas en el 2004 (un aumento del 3,4% respecto al 2003) generó unos ingresos de US$ 45,2 billones ( 34 billones), 3,8% por encima de los ingresos del La calidad de los hoteles urbanos de las principales ciudades españolas ha mejorado de manera significativa debido a las fuertes inversiones de cadenas hoteleras españolas y de empresas de construcción. La reputación más "internacional" del sector hotelero lo configura como un destino más atractivo para inversores, promotores y operadores internacionales. Ciudades como Madrid y Barcelona se han alineado en los últimos años con otras importantes ciudades europeas, logrando niveles de ocupación

3 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 2 por encima del 70% y un significativo crecimiento interanual de los precios medios de la habitación. La mejora de los rendimientos comerciales y la falta de liquidez en los mercados de inversión han llevado a los inversores a considerar el desarrollo como su único medio de penetrar en el mercado. En una serie de tres artículos, HVS International presentará su propio análisis de las tendencias de los principales mercados comerciales españoles y sus perspectivas. El primero de estos artículos se incluye tras esta presentación. Los dos siguientes serán publicados con posterioridad. Parte 1: Madrid El corazón financiero de España Parte 2: Barcelona El arte de reinventar una ciudad Parte 3: Sevilla y Valencia El equilibrio entre turismo de ocio y de negocio

4 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 3 Madrid El Corazón Financiero de España Perspectiva Económica El crecimiento real del producto interior bruto (PIB) en el 2003 fue 2,4% y el de 2004, 2,7%. Aunque se trata de tasas altas de crecimiento comparadas a las de otros países de la UE, la economía ha ido creciendo de manera más lenta a como lo hizo durante los años del boom a finales de los 90. En el año 2004, España ha experimentado un impulso en línea con la recuperación de la demanda nacional y con un entorno externo más saludable. El Economist Intelligence Unit (EIU) estima que, con un crecimiento del 3,3% en el 2005, se espera una deceleración gradual del crecimiento del PIB en los próximos cuatro o cinco años. Los principales problemas del Gobierno son la demanda de vivienda, que constituye un componente importante del crecimiento económico general, y la oferta de mano de obra, que genera crecimiento reforzando la oferta de trabajo en lugar de la productividad. España comenzó con la construcción de mas de casas en el año 2004, una cifra cuatro veces mayor que la del Reino Unido. A pesar de ello, el precio de las viviendas nuevas en España aumentó un 18,5% y el de las antiguas un 16,7%. El boom continúa, alimentado en parte por los inversores extranjeros que sueñan con tener una vivienda en la parte soleada de la zona Euro, y en parte por españoles cautelosos en busca de inversión. La cuestión de la mano de obra es igualmente problemática. Pese a que bajo el gobierno de Aznar fueron creados entre tres y cuatro millones de puestos de trabajo, España continúa teniendo una tasa de desempleo de alrededor del 10%, una de las más altas de la UE. Además, más de un 30% de aquéllos con empleo trabajan con contratos de duración determinada y muchos dentro del mercado negro y sin contrato de ningún tipo. Se espera que la inflación, cuya media en el año 2004 era del 3,0%, caiga a alrededor del 2,3% en el 2007, de acuerdo con las previsiones del EIU. En términos de infraestructura, la expansión del Aeropuerto Internacional de Barajas incluye dos pistas adicionales y una nueva terminal junto con un nuevo edificio satélite y una ampliación de la torre de control. Está previsto que el proyecto se finalice a principios del Se espera que este desarrollo aumente la capacidad de pasajeros en aproximadamente un 5-6% anual hasta llegar a 70

5 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 4 millones de pasajeros en el 2015, doblando así la capacidad actual en los próximos diez años. Madrid Madrid es la capital política y financiera de España así como su principal núcleo de transportes. La ciudad cuenta con una población de aproximadamente tres millones de habitantes. Madrid ha sido histórica y principalmente un destino de negocio. La capital de España se caracteriza por el papel desempeñado como principal centro de educación, entrenamiento y desarrollo tecnológico, como principal mercado financiero, como líder de la producción industrial, como el núcleo de transporte más importante de la región y del país y como centro cultural y empresarial. Además, Madrid ha logrado situarse en los últimos años como uno de los más importantes destinos en el mapa de las conferencias internacionales, alcanzando la 15ª posición en términos de número de encuentros mantenidos en más de 100 ciudades de todo el Mundo, de acuerdo con la International Congress and Convention Association. Igualmente, las autoridades locales están trabajando en la actualidad para lograr que la ciudad se haga un lugar como destino cultural y de ocio más atractivo, con el objetivo de lograr que Madrid sea cada vez más conocida por su vida nocturna, sus lugares históricos y sus museos. Llegadas de Turistas y Demanda Como se ilustra en la Figura 1, los visitantes a Madrid entre 1988 y 2004 aumentaron aproximadamente un 80%, representando un crecimiento anual compuesto del 3,8% en ese periodo. Se ha acusado un alto crecimiento desde 1994, especialmente de visitantes internacionales, lo que supuso un crecimiento anual compuesto del 4,8% entre 1994 y Debido a un entorno económico global menos favorable, al efecto de los ataques terroristas en EE.UU., y a la deceleración económica mundial, el número de visitas internacionales cayó en el 2001 y 2002 un 8,9% y un 1,6%, respectivamente. Sin embargo, el número prácticamente invariado de visitantes en el 2003 fue compensado por una fuerte recuperación en el año 2004, con un aumento total de 12,7%, a pesar de los ataques terroristas en marzo de ese año. Esto se debió fundamentalmente a los viajeros nacionales, que aumentaron un 17,6% en el 2003, y fue el resultado de la recuperación del mercado y de un mercado nacional fuerte y estable. El número de visitantes hasta octubre del 2005 fue un 11% superior al del mismo periodo del 2004, indicando que el total de visitantes a final del 2005 sería sustancialmente superior al del año anterior. Como se ilustra en la Figura 2, EE.UU. continúa siendo la principal fuente del mercado internacional, si bien su cuota de mercado respecto a la de los principales mercados emisores ha descendido de

6 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 5 un 26% en 1993 a un 24% en el Le sigue el Reino Unido que, bien al contrario, ha aumentado considerablemente su cuota de mercado, pasando del 14% en 1993 al 18% en el Japón ha perdido igualmente parte de su cuota de mercado (del 13% al 9%) en este periodo. En general, no han habido otros cambios significativos en el market mix de los países emisores durante este periodo. El aumento interanual de visitantes nacionales en el 2004, de un 17,6%, es el más alto registrado en el periodo desde Por otro lado, los visitantes internacionales empiezan a recuperar los niveles alcanzados en el año Figura 1 Llegadas de Turistas Nacionales e Internacionales Madrid (millones) % 4.0 Visitas Españolas % Cambio 3.7% Crecimiento Anual Compuesto para % (millones) % 0.0% -10.0% (millones) Visitas Internacionales % Cambio Fuente: Patronato Municipal de Turismo de Madrid % Crecimiento Anual Compuesto para % -30.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0%

7 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 6 Figura 2 Market Mix de los Principales Emisores Internacionales Madrid 1993 versus Portugal 8% Alemania 11% Francia 14% Japon 13% Italia 14% USA 26% Reino Unido 14% Portugal 10% Alemania 11% Francia 14% Japon 9% Italia 14% USA 24% Reino Unido 18% Desempeño y Características del Marcado Hotelero La creciente economía española ha permitido el desarrollo de alojamiento comercial en línea con el aumento de la demanda en las principales ciudades españolas. Esto ha supuesto un mayor equilibrio en el tipo de hotel en oferta entre destinos de ocio y destinos comerciales. Los mercados comerciales españoles han mostrado una fuerte demanda nacional y han demostrado ser relativamente dúctiles frente a la demanda internacional. Considerando las diez ciudades más importantes de España, se ha experimentado un crecimiento anual compuesto del 5,0% en la demanda de alojamiento en el periodo entre 1999 y Aproximadamente un 85% de la demanda de alojamiento se concentra en los cuatro mercados principales de Madrid (con 39% del total de las diez ciudades más importantes en el 2004), Barcelona (29%), Sevilla (9%) y Valencia (7%). Madrid experimentó la típica estacionalidad de un destino comercial, como se muestra en la siguiente gráfica, teniendo lugar su demanda más fuerte durante los meses de mayo y junio y de septiembre a noviembre. Tanto el 2003 como el 2004 han mostrado modelos de estacionalidad muy similares, siendo la ocupación más baja durante los meses de enero, febrero y diciembre. Por consiguiente, hay potencial para lograr una mayor ocupación hotelera del mercado. El número de llegadas hasta octubre del 2005 indica un aumento en las visitas respecto a las de los dos años anteriores.

8 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 7 Figura 3 Estacionalidad de las Llegadas a Madrid 650, , , , , , , , , ,000 Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre hasta Octubre Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE) Aunque Madrid ha sido históricamente un destino predominantemente de negocio, las autoridades locales están realizando un esfuerzo concertado para hacer valer a la ciudad como destino de ocio, tanto por su conocida vida nocturna como por el atractivo cultural de sus lugares históricos y museos. A pesar de las altas temperaturas veraniegas, un aumento de las visitas durante los meses de julio y agosto ampliaría la estacionalidad, logrando así un aumento de la ocupación anual. Ocupación y Tarifas Los hoteles de calidad de Madrid han logrado una ocupación de entre el 62% y el 80% en el periodo a partir de Tras un importante pico en la ocupación en 1999, la ocupación media del mercado comenzó a sufrir un constante descenso hasta alcanzar una tasa del 62% en el Este hecho puede atribuirse en gran medida al significativo aumento de la oferta en este periodo así como a otros factores negativos a nivel internacional. Se espera un incremento en el rendimiento en el 2005, puesto que se acusan signos de mejora en los cálculos del año hasta el mes de septiembre, con un aumento en la ocupación hasta llegar al 66,9%, comparada con el 62,6% del mismo periodo del Esto indicaría una posible recuperación de la ocupación hasta aproximadamente el 66% al acabar el año. Debe notarse que estos rendimientos están por debajo de la ocupación media en Madrid en los siete años que transcurren entre 1997 y 2004, que se sitúa en un 72%. De forma inversa a la ocupación, el precio medio (PM) continuó incrementándose hasta el 2002, alcanzando niveles de 145 ( 156 en valores del 2005), y ha experimentado desde entonces un descenso anual compuesto del 7% hasta finales del El precio medio del

9 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 8 mercado no ha mostrado signos de mejora en los datos del 2005 medidos hasta septiembre de ese año, descendiendo un 4,5%, a 106, comparado con el mismo periodo del El ingreso por habitación disponible (RevPAR) experimentó también un fuerte pico en 1999 y ha ido decreciendo desde entonces (con la excepción de moderadas recuperaciones en los años 2001 y 2002), culminando con una casi estancada tasa de crecimiento anual compuesto del 1% desde Los datos del 2005 medidos hasta septiembre de ese año muestran un aumento del 2% comparado al del mismo periodo del 2004, lo que indicaría posiblemente una recuperación muy moderada a final del año. Figura 4 Desempeño Hotelero en Madrid Precio Medio ( ) Promedio de Ocupación 72% % 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% Ocupación Precio Medio Ocupación Fuente: Deloitte & Touche Nueva Oferta La cuota de mercado más amplia por categoría de hotel en Madrid es la del segmento cuatro estrellas, como se indica en la Figura 5. Son sin embargo los hoteles cinco estrellas los que muestran un mayor crecimiento anual compuesto en el número de habitaciones disponibles en los últimos seis años. Por el contrario, podríamos deducir de los datos disponibles que los hoteles de una y dos estrellas han perdido cuota de mercado al descender el número real de sus habitaciones disponibles en ese periodo.

10 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 9 Figura 5 Cuota de Mercado y Crecimiento Anual Compuesto por Categoría de Hotel Madrid 16% Crecimiento Anual Compuesto 12% Cinco estrellas Cuatro estrellas 8% 4% Dos estrellas Tres estrellas 0% -20% 20% 60% Una estrella -4% Cuota de Mercado Fuente: Patronato de Turismo de Madrid El aumento de la oferta de habitaciones hoteleras en la ciudad de Madrid ha sido muy alto en los últimos años. A pesar de que un cambio en el método estadístico de contabilidad de habitaciones hoteleras desde el 2005 dificulta el establecimiento de una tendencia fiable, se puede observar que ha habido un crecimiento anual compuesto de un 5% en el número de habitaciones disponibles entre 1999 y julio del Este crecimiento es superior al aumento de la demanda entre 1999 y 2004, que alcanzó un crecimiento anual compuesto del 3,5%, y refleja así un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Hasta diciembre del 2005, se esperaba que unos 50 nuevos hoteles con aproximadamente habitaciones entraran en el mercado del centro de la ciudad en los próximos años, si bien una parte de estos proyectos se encuentra todavía en fase especulativa.

11 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 10 Tabla 6 Posibles Nuevos Proyectos Hoteleros Madrid Apertura Estimada Categoría Número de Hoteles Número de Habitaciones Cinco estrellas Cuatro estrellas 21 2,034 Tres estrellas Dos estrellas Una estrella 1 20 Subtotal 31 3, Cinco estrellas Cuatro estrellas 9 1,079 Tres estrellas Dos estrellas Una estrella Subtotal 11 1, Cinco estrellas Cuatro estrellas Tres estrellas Dos estrellas Una estrella Subtotal 5 1,190 Fecha posterior Cinco estrellas Cuatro estrellas 1 40 Tres estrellas Dos estrellas Una estrella No determinado Subtotal Total Nuevos Proyectos 50 6,131 Fuente: HVS International Esta nueva oferta representaría un aumento de alrededor del 22% de la oferta de habitaciones actual y podría continuar teniendo un impacto a corto y medio plazo sobre los rendimientos operativos del mercado. Esperamos no obstante que el mercado absorba con éxito tal crecimiento de su oferta, si bien algunos hoteles (especialmente los hoteles independientes, que carecen de apoyo financiero y del know-how de una cadena) puedan tener que reconvertirse a otros usos. CONCLUSIONES Y PERSPECTIVA Perspectiva General La economía española sigue siendo muy dependiente del sector de la construcción y de la capacidad del Gobierno para hacer descender la tasa de desempleo. Sin embargo, España ha estado creciendo por

12 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 11 encima de la media de la UE y las perspectivas actuales y a medio plazo de la economía son muy positivas; En términos de turismo, España no puede seguir compitiendo en precios con destinos emergentes tales como Marruecos o Croacia. El país continúa reposicionándose como destino para viajeros de mayor poder adquisitivo, y alejándose del turismo de masas al que estaba tradicionalmente dirigido, puesto que se beneficia de una situación estratégica en Europa, que permite fácil acceso desde los mayores mercados emisores europeos. Dada la superioridad de su infraestructura turística y de transportes, consideramos que España necesita ahora focalizarse en visitantes que realicen un mayor gasto para estimular un mayor crecimiento; Los recientes ataques terroristas en Madrid el 11 de marzo del 2004 han demostrado la solidez de este mercado, puesto que estos hechos no han producido un descenso significativo de los visitantes y han tenido por el contrario solo un impacto menor en la industria turística del país. Mercado Hotelero La posición de Madrid como principal núcleo financiero y comercial es indiscutible, y gracias a los esfuerzos de las autoridades para incrementar su atractivo como destino de ocio, así como a la constante mejora de su infraestructura de transporte (por ejemplo, la ampliación del aeropuerto) y al desarrollo del segmento de reuniones, incentivos, conferencias y eventos, es posible que la demanda de habitaciones hoteleras continúe siendo positivamente estimulada; A pesar del fuerte aumento de la demanda en los años 2004 y 2005, tanto la ocupación como el precio medio han continuado sus bajas tendencias. Los aumentos significativos de la demanda se deben al pobre rendimiento de los hoteles y no esperamos una mejora significativa a corto plazo al seguir entrando habitaciones al mercado; Madrid es sin embargo un mercado clave y confiamos en que a medio plazo este mercado volverá a ganar un nivel de ocupación correspondiente al de una ciudad clave, similar a los alcanzados en el pasado, en torno al 70%. Aunque es factible que el precio medio continúe en niveles por debajo de los normales mientras la nueva oferta entra en el mercado presionando los precios, los niveles estables de ocupación vendrán acompañados de un ajuste a la alza del precio medio, más acorde con los de otras ciudades clave. Oportunidades de Inversión Hotelera En los últimos años, España ha sido uno de los mercados más sólidos de la Europa continental, debido principalmente a los viajeros internacionales y como resultado de una considerable nueva oferta hotelera en años recientes. Tanto Madrid como Barcelona continúan

13 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 12 siendo consideradas como mercados clave de inversión con un fuerte interés para inversores internacionales; De acuerdo con los datos disponibles del mercado, una actividad de inversión significativa ha tenido lugar desde 1999 y se prevé que ésta continúe en los próximos años, convirtiéndose España en uno de los países más líquidos de la Europa continental; Como consecuencia de la dificultad para penetrar este mercado y el mercado español en general, los operadores internacionales han tenido que flexibilizarse en los últimos años, aceptando acuerdos con elementos de garantía e incluso contratos de arrendamiento estructurados de manera clásica con un componente fijo y otro variable. Sin embargo, el entusiasmo por los hoteles con contratos de gestión es superior al existente hace unos años porque las empresas de gestión están funcionando mejor en su conjunto y los inversores tienen un mayor conocimiento del sector, de manera que el nivel de confianza ha aumentado; Aunque Madrid ha experimentado fuertes aumentos de demanda en los últimos dos años, el sentimiento a corto plazo sigue siendo relativamente negativo, debido a los importantes aumentos de la oferta. Consideramos, no obstante, que Madrid constituye una combinación prometedora en términos de riesgo y retorno, crecimiento e ingresos, y precio y liquidez; Debido a la de alguna manera difícil perspectiva de los rendimientos operativos del mercado hotelero en Madrid, prevemos la venta de un importante número de hoteles en los próximos tres a cinco años; Estimamos que las oportunidades de inversión hotelera aumentarán a corto plazo en Madrid así como en otras ciudades y regiones españolas. Si bien el mercado sigue dominado por operadores nacionales, hay muchos inversores extranjeros, bancos y operadores internacionales buscando expandir su representación en esta ciudadclave y estimamos que hay considerables oportunidades de desarrollo, especialmente para los siguientes productos: Hoteles de cadenas internacionales. Actualmente, hay pocos productos de este tipo en Madrid, especialmente de alta calidad. Las cadenas internacionales inducirían una demanda superior a través de sus canales de reserva. Mayor desarrollo de opciones alternativas tales como hoteles boutique y productos de estancia prolongada, que en este momento se encuentran escasamente desarrollados en Madrid. Nota: Este artículo no debe servir de base a ninguna decisión de inversión. Si desea más información o consejo, le invitamos a que se ponga en contacto con los autores.

14 HVS International Análisis y Perspectiva de la Industria Hotelera Española - Madrid 13 Sobre los autores Sophie Perret es consultora senior en la oficina de Madrid de HVS International. Se incorporó a HVS International en el 2003 y cuenta con diez años de experiencia operativa en la industria hotelera en América de sur y en Europa. Nacida en Buenos Aires, Argentina, Sophie habla inglés, español y francés. Tiene un diploma en Gestión Hotelera de Ateneo de Estudios Terciarios y un MBA de IMHI (Essec Business School Francia y Cornell University USA). Desde su incorporación a HVS International, ha sido consultora en varios proyectos de inversión hotelera y en trabajos en ese campo en España, Portugal y otros países europeos. Philippe Bijaoui es el Director General de la oficina de Madrid de HVS International. Se incorporó a HVS International en el 2005, tras haber sido responsable del desarrollo de las cadenas Radisson SAS, Regent y Park Inn en el sur de Europa y en Benelux con Rezidor SAS Hospitality durante los cuatro años anteriores. Durante los ocho años anteriores ha trabajado en desarrollos inmobiliarios hoteleros y de uso mixto para diferentes empresas de inversión hotelera. Fue Director de Adquisiciones de City Hotels (empresa que cotiza en el mercado bursátil de Bruselas) y fue Director General de Credicom Exploitation, la empresa subsidiaria de gestión de bienes de Groupe SIH. Es licenciado en Sociología y Antropología en la Universidad de Tel Aviv y ha obtenido un Máster de Administración de Empresas de IMHI, un programa conjunto de Cornell School of Hotel Administration y ESSEC Business School. Si desea más información, póngase en contacto con Sophie Perret o Philippe Bijaoui: Sophie Perret Consultora Senior sperret@hvsinternational.com Línea directa: Philippe Bijaoui Director General pbijaoui@hvsinternational.com Línea directa: O visite nuestro sitio web HVS International 2006