Informe del Mercado Residencial

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1 Residencial Informe del Mercado Residencial Málaga RESUMEN EJECUTIVO Noviembre aguirrenewman.com

2 22 de julio de 2008 Índice 1. Introducción 3 2. Coyuntura general del mercado 3 3. Conclusiones 9 4. Perspectivas 11 Contacto Aguirre Newman María Monasterio Directora Costa (34) maria.monasterio@aguirrenewman.es Jose Luis Sanz Valderrama. Director de Análisis e Investigación de Mercado Málaga (34) joseluis.sanz@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Noviembre Introducción El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en Málaga y dos municipios adyacentes (Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria). La fecha de cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido el 3 de noviembre de 2010, habiéndose obtenido la información durante los meses de septiembre y octubre de este año. 2. La coyuntura general del mercado La economía española alcanzó su punto de máxima contracción a lo largo del primer trimestre del año 2009 momento a partir del cual las tasas de descenso del PIB (tasa intertrimestral) han ido moderándose hasta convertirse en los dos primeros trimestres del año 2010 en tasas de crecimiento positivas. En el tercer trimestre del año 2010 el PIB ha registrado un crecimiento del 0% lo que muestra la compleja situación en la que se encuentra nuestra economía y la alta probabilidad de un bajo crecimiento, más cercano al estancamiento, en el medio plazo. Los seis trimestres consecutivos en los que la economía española se ha mantenido en recesión se han caracterizado desde el punto de vista residencial por una fuerte contracción, tanto en la demanda como en el inicio de nuevos desarrollos residenciales, así como por un gradual ajuste en los precios. PIB. Tasa Intertrimestral (%) 1,5% 1,0% 0,9% 0,8% 0,7% 0,6% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% 0,4% 0,0% -0,6% -1,1% -1,0% -0,3% -0,1% 0,1% 0,3% 0,0% -2,0% -1,7% Fuente: INE La incertidumbre sobre el contexto económico a corto plazo podría provocar mayores ajustes en los precios El periodo se caracterizó por un importante crecimiento del PIB, que de media superó en dicho periodo el 3,0% anual y por una reducción de la tasa de desempleo en más de 10 puntos porcentuales desde el 18% hasta el 8%. Esta situación de fuerte crecimiento económico y de reducción de la tasa de desempleo ayudó a crear un contexto de fuerte confianza en nuestra economía y de seguridad en el futuro de la misma. Estos dos factores conjuntamente con el establecimiento por parte de Banco Central Europeo de una política monetaria muy laxa, con el incremento de la población consecuencia de la llegada de inmigrantes, con la existencia de grandes bolsas de población en edades de emanciparse ( baby boom ) y con la transferencia de Pag. 3

4 inversión desde los mercados financieros hacia el mercado de inversión inmobiliaria supusieron las bases del boom inmobiliario que se vivió en aquel periodo y que se caracterizó por una fuerte presión de la demanda y un importante incremento de los precios. Producto Interior Bruto (PIB) 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% 5,0% 3,9% 3,6% 3,6% 3,1% 3,3% 3,6% 2,7% 0,9% 1% -0,50% -3,6% e 2011 e Fuente: INE y Estimación Consenso Analistas 2010 y 2011 A lo largo de la última fase del periodo de crecimiento económico muchos de los factores mencionados en el párrafo anterior empezaron a mostrar signos de agotamiento. El mes de agosto de 2007 supuso el punto de partida de las crisis financiera y económica que se consolidó en el año 2008 y cuyos efectos todavía están presentes en la mayoría de las economías mundiales. La economía española se ha visto especialmente afectada por una triple crisis, financiera, económica e inmobiliaria, como consecuencia de la fuerte exposición de su economía al mercado inmobiliario. Ello, no sólo se ha traducido en una contracción económica más larga en el tiempo que en el resto de economías de nuestro entorno, sino también en el incremento de la tasa de desempleo hasta el 20% de la población activa y en la falta de confianza de los españoles sobre la situación económica general. En el mercado residencial, como se ha comentado anteriormente, esta situación ha conducido a una fuerte caída tanto en las ventas como en el inicio de nuevos proyectos, así como a un gradual ajuste de los precios. Una vez la economía ha mostrado un crecimiento económico ligeramente positivo en el primer semestre del año 2010 y los precios de las viviendas se han ido ajustando gradualmente desde el año 2007 cabe preguntarse si la demanda residencial va a mostrar una mejora considerable o si por el contrario va a tener un comportamiento tan poco dinámico como en los últimos años. El descenso en los precios de las viviendas del 16,3% que ha experimentado Málaga capital en el último periodo analizado, unido a una mejora en las condiciones de financiación hipotecaria, tanto desde el punto de vista de la accesibilidad como del coste hipotecario, son datos positivos que deberían traducirse en un mejor comportamiento de la demanda. No obstante, la mejora observada en las transacciones de viviendas en los últimos meses tiene más que ver con el efecto adelanto que ha producido el incremento del IVA a partir del 1 de julio de 2010 y que está ocasionando la Pag. 4

5 enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre Noviembre 2010 desaparición (salvo para bases imponibles inferiores a /año) de la desgravación por la compra de vivienda habitual en el IRPF, que será efectiva a partir de enero de A pesar del descenso en precios y de la mejora en las condiciones de financiación existen claros frenos que están impidiendo el despegue de la demanda y que se pueden reducir a cuatro. En primer lugar, se observa como en muchos casos los precios de venta están todavía por encima de las posibilidades económicas de muchos compradores interesados que se ven expulsados del mercado. En segundo lugar, muchos potenciales compradores con capacidad económica para afrontar la compra no acaban de decidirse ante la probabilidad de que los precios se ajusten aun más y puedan comprar con mayor descuento en unos meses. En tercer lugar, muchos compradores son de reposición. Buscan una nueva vivienda pero no pueden acceder a ella hasta que vendan en el mercado de segunda mano la que en estos momentos tienen en propiedad. Finalmente, es clave que se produzca una relajación del efecto precaución que se ha generado en nuestro país y que está frenando el consumo. Potenciales compradores ante la posibilidad de la pérdida del puesto de trabajo o del empeoramiento de su situación laboral están retrasando como precaución su decisión de compra. La confianza del consumidor se ha estabilizado en los niveles registrados en el año Este último factor, la necesidad del retorno de la confianza al mercado, es fundamental para que se activen las ventas. Si atendemos al Indicador de Confianza del Consumidor (ICC), los datos, a pesar de que muestran una mejora en los meses de julio y agosto sobre los de mayo y junio, no pueden considerarse positivos al mantenerse por debajo de la media del periodo En cualquier caso el Indicador de Confianza del Consumidor continúa alejado de los mínimos registrados en el peor momento de la crisis económica entre los meses de julio 2008 y de marzo Índice de Confianza del Consumidor Esta vuelta de la confianza pasa por un crecimiento consolidado de nuestra economía y por un retorno a la creación de puestos de trabajo. En ambos aspectos el consenso de los analistas no es positivo. El crecimiento agregado del PIB para el año 2010 va a ser negativo y se espera un crecimiento muy moderado, por debajo del 1,0% para el año 2011 y del 2,0% para el año Estos niveles de crecimiento económico son insuficientes para se produzca una reducción de la tasa Pag. 5

6 Trim1 Trim4 Trim1 Trim4 Trim1 Trim4 Trim1 Trim4 Trim1 Trim4 Trim1 Trim4 Trim1 Noviembre 2010 de desempleo. Históricamente la economía española no ha generado empleo neto con crecimientos del PIB inferiores al 2,5%, con lo cual no se verá una creación de empleos consistente en el medio plazo. En el siguiente gráfico se observa la evolución del PIB y de la tasa de desempleo en el periodo Hasta que la línea roja (PIB) no supere el 2,5% de crecimiento, la línea azul (tasa de paro) no iniciará un descenso consolidado. Tasa de Paro vs PIB 21% 19% 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% Tasa de Paro PIB Fuente: INE Finalmente se incorporan las previsiones de crecimiento del PIB para los años 2010 y 2011 emitidas por varios institutos de análisis y la fecha de emisión de la previsión. Tal y como se ha adelantado anteriormente hay unanimidad en presentar un crecimiento negativo de la economía española en el año Las previsiones para el año 2011 muestran un crecimiento muy moderado de la economía por parte de la mayoría de los expertos entre el 0,5% y el 1,0%, salvo en el caso de la previsión emitida por el gobierno que sitúa dicho crecimiento en el 1,3%. Las medidas económica tomadas con el objetivo de reducir el endeudamiento público van a restar crecimiento económico como consecuencia de la paralización de inversiones y la reducción de la capacidad de consumo. Las previsiones sobre el desempleo para los años 2010, 2011 y 2012 sitúan la tasa de paro entre el 17,5% y el 21,5% de la población activa según el consenso de los analistas, una cifra que en cualquiera de los dos casos muestra la complicada situación a la que se enfrenta la economía española, y más en concreto el mercado de trabajo. A modo de conclusión, resulta preocupante observar como en el actual contexto económico y laboral, y en el futuro planteado por el consenso de los analistas para el medio plazo, no parece probable una recuperación sólida de la confianza de los consumidores. Este factor resulta clave para se produzca un sólido incremento en las ventas de viviendas. No es únicamente necesario un mayor ajuste en los precios sino que además será imprescindible que el potencial comprador entienda que el Pag. 6

7 contexto económico general y su situación privada en particular es lo suficientemente estable como para asumir el que posiblemente será el desembolso más importante de su vida. 3. Conclusiones Las principales conclusiones a destacar sobre el mercado residencial de nueva construcción en Málaga desde octubre de 2009 hasta la fecha actual son las siguientes: La demanda de viviendas en el mercado de Málaga ha seguido mostrando un comportamiento muy limitado durante el último año. De este modo, el plazo medio de comercialización tanto de vivienda plurifamiliar como de unifamiliar se ha incrementado de forma destacada en los últimos 12 meses. En la actualidad, son necesarios 67,6 meses para comercializar una promoción de viviendas plurifamiliares, mientras que en el caso de las promociones de vivienda unifamiliar los plazos se disparan hasta los 76,4 meses. En ambos casos aunque el incremento es significativo, no lo es tanto con respecto al que se produjo en el anterior ejercicio (octubre 2009). Las causas principales de esta evolución negativa de los plazos de comercialización son: o situación de incertidumbre sobre el contexto económico-laboral que está favoreciendo no solamente el estancamiento de las ventas sino que en muchos casos está provocando resoluciones de contratos ya firmados. Todo ello está desencadenando un repunte en el mercado de alquiler; o insuficiente ajuste en los precios de venta que dificulta la accesibilidad a la vivienda a la familia media; o dificultades en la concesión del crédito por parte de las entidades financieras como consecuencia del mayor riesgo apreciado en los potenciales compradores. Finalmente cabe destacar que en determinados casos el incremento en el plazo de comercialización es debido a que determinadas promociones en construcción han paralizado su venta al detalle a la espera de que aparezca un comprador inversor que se adjudique la totalidad de las viviendas. La vivienda plurifamiliar tipo en comercialización tiene una superficie media de 103 m² construidos incluyendo las zonas comunes. El precio medio por metro cuadrado se sitúa en los euros, mientras que el precio total de la vivienda media alcanza los euros. Por otro lado, la vivienda unifamiliar tipo presenta una superficie media de 204 m², un precio medio por metro cuadrado de 1.761euros y un precio medio total de euros. Es importante señalar que las viviendas plurifamiliares ofrecen mayoritariamente distribuciones de 2 y 3 dormitorios (60% de la oferta total) aunque este dato puede variar según la zona del mercado que se analice. Mientras, en las viviendas unifamiliares las tipologías dominantes son Pag. 7

8 las viviendas de 3 y 4 dormitorios (90% de la oferta total), aquí si, un dato generalizado en todas las zonas donde se comercializa este tipo de vivienda. En lo referente a las viviendas plurifamiliares, el distrito Centro sigue posicionado como el distrito con el precio unitario más elevado, en concreto euros por m², mientras que el precio más bajo se localiza este año en las promociones del distrito de Churriana situándose el mismo de media en euros por m². En lo referente a las viviendas unifamiliares el distrito de Málaga-Este, entendiendo como tal la zona de Limonar, Cerrado de Calderón y Parque Clavero, es el que ha registrado los precios medios más elevados por m², situándose los mismos en euros por m². Por el contrario, durante este último año, el distrito donde se han comercializado las viviendas unifamiliares con precios más bajos ha sido el de Alhaurín de la Torre, donde el precio medio por m² se ha situado en euros por m². Un año más y debido a la gran actividad constructora llevada a cabo en los últimos años los distritos que mayor volumen de oferta de vivienda plurifamiliar presentan son el de Rincón de la Victoria con viviendas y el de Puerto de la Torre con viviendas, los cuales vuelven a intercambiar posiciones respecto al ejercicio anterior. Juntos suponen cerca del 50% de la oferta de la ciudad. La oferta total de vivienda plurifamiliar en Málaga se ha situado en noviembre de 2010 en unidades. Esto supone una reducción del 3,6% con respecto a la oferta inicial del anterior ejercicio. En lo que concierne a las viviendas unifamiliares el distrito de Alhaurín de la Torre lidera el mercado en cuanto a oferta inicial con 192 viviendas ofertadas, seguido de Málaga-Este con 164 viviendas. Ambos, son los distritos que mayor oferta de chalets presentan. Aunque entre estos dos distritos representan un 68,4% del total de la oferta de viviendas unifamiliares en Málaga, es necesario establecer que se ha producido una reducción del 39,3% con respecto a la oferta inicial registrada hace 12 meses. En relación al stock de viviendas, se han localizado un total de viviendas plurifamiliares y 184 viviendas unifamiliares disponibles. Se observa un descenso en el stock de viviendas disponibles del 9,69% con respecto a los datos del informe de noviembre de 2009 como consecuencia básicamente de cuatro factores que se establecen a continuación por orden de importancia: o traslados al mercado de alquiler de proyectos inicialmente previstos para su venta, o desaparición o paralización de proyectos por falta de venta, o ventas originadas en el periodo analizado, o ausencia de inicio de nuevos proyectos. La disponibilidad de viviendas llave en mano, es decir, viviendas cuya construcción ha finalizado y están listas para ser ocupadas, ha pasado del 72,7% en el año 2009 al 70,2% en el año El porcentaje un año más debe considerarse como muy alto; no obstante, la Pag. 8

9 variación ha sido inferior al año anterior debido en gran parte a la transformación al mercado de alquiler y su posterior comercialización de determinados proyectos. Analizando el número de viviendas se observa que se ha producido un ligero incremento (2,5%) en el número de viviendas terminadas disponibles. A ello hay que añadir la extrema dificultad por parte de los promotores para comercializar los proyectos durante su periodo de construcción, siendo esta una de las razones principales por las que prácticamente no existen nuevo proyectos en el mercado. Esta situación es completamente opuesta a lo que ocurría en el periodo en el que prácticamente todos los proyectos estaban vendidos antes de que la construcción estuviese finalizada. Como muestra de esta realidad, se observan incrementos en el porcentaje de viviendas disponibles en situación de llave en mano de un 23,1% con respecto al año pasado, habiendo pasado en cifras absolutas desde las viviendas disponibles en situación de llave en mano en 2009 a las del presente año. Las condiciones financieras se mantienen en los mismos términos observados en el año 2009, exigiéndose una entrada media del 20% sobre el valor de tasación de la vivienda. Las entidades financieras son especialmente cautelosas a la hora de conceder el crédito hipotecario al potencial comprador ante el incremento del riesgo que perciben como consecuencia de la difícil situación del mercado laboral. En aquellos casos en los que la entidad financiadora se ha convertido en el propietario de la promoción como consecuencia de una dación en pago o un canje de deuda con el promotor, se observa una actitud más relajada a la hora de conceder el crédito hipotecario. 4. Perspectivas A continuación se presentan las perspectivas del mercado residencial de Málaga para el próximo ejercicio. Los bajos ritmos de ventas observados en el ejercicio actual (1,5%) y el incremento de los plazos de comercialización hasta los 67,6 meses de media, no se corresponden con la necesidad real de creación de hogares en la ciudad de Málaga. De esta manera la demanda latente decidirá volver al mercado toda vez que: Finalice el proceso de ajuste de precios iniciado en el año 2007 hasta llegar a un nivel razonable en el que la accesibilidad a la vivienda permita la compra a los potenciales demandantes. Mejoren por parte de las entidades financieras las condiciones de accesibilidad a la financiación hipotecaria. Se consolide por parte de las entidades financieras la creación de estructuras comerciales propias o se externalicen los servicios inmobiliarios, una medida que ya se viene Pag. 9

10 observando en los últimos dos años. En la actualidad son las entidades financieras las que mayor volumen de oferta inmobiliaria acumulan como consecuencia de procesos de canje de deuda o daciones en pago acordadas con promotores. Con el objetivo de llevar a cabo la comercialización activa de estas propiedades, será clave la actuación de los propios bancos y cajas de ahorro y de las herramientas comerciales que pongan en marcha para facilitar la comercialización de las viviendas. Algunas de las herramientas aplicadas hasta el momento son y ante las que la demanda ha respondido han sido reducciones en los precios de venta de entre un 30% hasta un 50% (en determinados casos), combinar la venta y el alquiler de las viviendas en las promociones, el conocido como plan renove de vivienda o los planes de emergencia para clientes que se pudieran quedar en paro con posterioridad a la compra de la vivienda. Finalmente será clave para que se reactive la demanda una mejora en las expectativas económico-laborales que eliminen la actual situación de incertidumbre. Muchos potenciales compradores que están dispuestos a comprar se encuentran a la espera de que el contexto económico mejore para descartar un posible empeoramiento que pueda afectarles directamente. La demanda potencial, que actualmente se encuentra expectante, decidirá volver al mercado ante el cambio de las condiciones mencionadas; si bien, se descarta unos niveles de absorción como los observados en los ejercicios históricos de 2003 a Parte de la absorción del stock disponible vendrá generada (este efecto ya se está produciendo tal como adelantamos en 2009) por el paso tanto de promociones enteras en unos casos como parte de ellas en otros, desde el mercado de venta al mercado de alquiler. Este factor ya forma parte de la estrategia de determinados promotores ante la falta de ventas que están sufriendo en los dos últimos años y la necesidad de obtener liquidez. Parte de la oferta que actualmente se encuentra en alquiler, volverá al mercado de venta en el plazo de dos años, duración media de los contratos de alquiler que se están firmando en estos casos, lo que supondrá un incremento importante en la oferta de producto. Como consecuencia de la baja actividad de la demanda, es previsible que el nivel de nueva oferta continúe disminuyendo a medio plazo. Así mismo, se mantiene la necesidad ya mencionada en el informe del año anterior de un mayor ajuste en los precios de venta. A pesar del importante ajuste en precios realizado por los promotores en los últimos años se contempla un ajuste adicional a la baja en los próximos 12 meses de entre el 5% y el 10% ante la escasa respuesta de la demanda en el actual nivel de pecios. Ante estas perspectivas, la flexibilidad comercial de los promotores a la hora de negociar las Pag. 10

11 condiciones de pago, será un elemento fundamental para reactivar tanto la demanda de viviendas de la ciudad de Málaga como la confianza del inversor. Atendiendo a los ritmos de ventas actuales y tras analizar la oferta existente, se prevé que durante el año 2010 el porcentaje de viviendas disponibles en promociones llave en mano (promociones cuya construcción ha finalizado y se encuentran listas para ser ocupadas) se incremente repuntando al alza de esta manera el volumen de viviendas completamente finalizadas y sin vender. No obstante, dicho incremento no será tan notable como en años anteriores ya que mucho producto seguirá trasladándose al mercado de alquiler. La evolución del euribor no se estima que vaya a tener un impacto importante en el mercado residencial durante el año 2011, a pesar de que mantendrá un ligero incremento que no se espera supere el 2,00%. Sin embargo, dicho porcentaje podría verse incrementado de manera considerable, empeorando la financiación de las compras de viviendas, en el caso de que la actual barra libre con la que el Banco Central Europeo presta dinero a los bancos se cierre. En este caso, el mercado interbancario que todavía muestra deficiencias presionaría el euribor al alza. Pag. 11

12 Residencial MADRID C/General Lacy, Tel: Fax: BARCELONA Av. Diagonal, Tel: Fax: MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D Tel: Fax: LISBOA Avenida da Liberdade, Tel: (351) Fax: (351) MIAMI 1111 Brickell Avenue, Suite 2125 Miami, FL Tel: Fax: asesores@aguirrenewman.es aguirrenewman.com Pag. 12