El nuevo ámbito al sur de la capital toma forma. Las viviendas de la 'operación Calderón', a la venta en 2016

Transcripción

1 El nuevo ámbito al sur de la capital toma forma Las viviendas de la 'operación Calderón', a la venta en 2016

2 Recreación de cómo será el futuro ámbito Mahou-Calderón, un proyecto urbanístico del prestigioso estudio de arquitectura R&AS. El Ayuntamiento aprueba el Plan Parcial y las obras de urbanización se prevén para 2015 El proyecto, obra de Rubio & Álvarez-Sala, contempla hasta pisos de régimen libre Las casas, de una media de 90 metros, se distribuirán en urbanizaciones comunitarias El barrio está llamado a marcar un antes y un después en el urbanismo del sur de la capital La mayoría del suelo edificable será residencial y una escasa parte terciario y comercial JORGE SALIDO COBO Madrid Actualizado:18/07/ :54 horas El ámbito Mahou-Calderón, conocido como la operación Calderón, ha recuperado el pulso tras cinco años en stand by y superar el bache legal de la limitación de las cuatro alturas. El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado el Plan Parcial que ordena el desarrollo, que abarca los terrenos del estadio del Atlético de Madrid y de la antigua fábrica de la cervecera. Ha dado así el pistoletazo de salida al proyecto residencial más ambicioso y avanzado dentro de la M m² de suelo a desarrollar con edificables, la mayoría de uso residencial Nada más y nada menos que metros cuadrados de suelo a desarrollar junto la ribera del Manzanares y al espectacular parque de Madrid Río. Una superficie lista para albergar un nuevo barrio llamado a marcar el urbanismo del futuro, tanto arquitectónico como residencial. De este espacio, sólo metros cuadrados son edificables y el resto se destinará a dotaciones públicas. Con el planeamiento ya perfilado sobre el papel, la operación Calderón se presenta como un gran mercado de la vivienda a medio y largo plazo, con metros cuadrados edificables (de uso residencial en su mayoría), sobre los que hay proyectados hasta pisos libres. "El ámbito es de gran transcendencia para la ciudad por su carácter estratégico. Además, se trata de

3 una propuesta cuya rentabilidad económica, social y ambiental es incuestionable»" precisan desde el Ayuntamiento. FCC, buque insignia "El desarrollo se enmarca en una zona muy especial y servirá para revitalizar y rematar la actuación del Madrid Río", indica César Maestre, gerente de Mahou-Calderón de FCC Construcción, compañía que lidera el proyecto en consenso con Mahou, el otro dueño de suelo junto con la constructora. FCC adquirió los derechos de los terrenos del Atlético de Madrid a cambio de asumir las cargas de la operación y de hacerse cargo de las obras del estadio de La Peineta, futura casa rojiblanca y cuyo coste se tasa en 220 millones de euros. Basta con ver esta desorbitada cifra para deducir la importancia que la operación Calderón tiene en la cartera de FCC. Maestre no duda en calificarla como "la joya de la corona", tanto en tamaño como en calidad. Y pondera la solidez del proyecto con fechas en la mano. Recuerda que se acaba de dar luz verde al Plan Parcial, después vendrá la aprobación definitiva y más tarde la aprobación del proyecto de urbanización (inicial y definitiva) y su ejecución. Las obras en la zona del Vicente Calderón comenzarán cuando se acabe La Peineta Según prevé cauto Maestre, las obras de urbanización arrancarían a principios de Éstas se realizarán en tres fases, empezando por la parcela de Mahou, hoy ya un solar. A finales de 2017 o principios de 2018, estima que comenzaría la urbanización de la segunda fase, la zona del Vicente Calderón (supeditada a la finalización de La Peineta y demolición del Calderón), y la tercera fase, la construcción del gran parque. Estos plazos son orientativos, como insiste Maestre, quien destaca que "el proyecto de urbanización permite que las tres fases puedan desarrollarse independientemente". Por ello, espera que a mediados de 2016 las primeras calles en la zona de Mahou estén acabadas y la comercialización de pisos en marcha. "Todo dependerá de la evolución del mercado, de la economía y de la demanda", avisa. Vaticina que "el inicio de la edificación, como pronto, no se producirá hasta mediados de 2016". Las previsiones de Maestre tienen como punto de partida y base el detallado proyecto del prestigioso estudio de arquitectura Rubio & Álvarez-Sala

4 R&AS, que ha proyectado un modelo urbano ligado a la construcción vertical, con dos grandes torres de más de 30 plantas sobre la zona del Vicente Calderón como referentes y otros ocho bloques elevados (de hasta 22 alturas), además de en torno a una veintena de edificios bajos anexos. 10 parcelas y una macromanzana El futuro ámbito se dividirá en 10 parcelas edificables con otras tantas torres (cinco incluidas en una macromanzana en la parte de la zona de Mahou) y un enorme parque junto al Manzanares con el que se completará el Madrid Río. Según Carlos Rubio Carvajal, autor del proyecto junto con Enrique Álvarez-Sala, la operación Calderón creará "una zona residencial monumental, icónica y de referencia en Madrid". Las dos torres más altas no pisarán lo que hoy aún es el terreno de juego del Atlético El arquitecto justifica la altura de las dos torres principales por pura lógica. "De ser más bajas, las otras tendrían que haber sido más altas. Se habría caído en un gigantismo general absurdo porque había que cubrir los metros cuadrados edificables manteniendo zonas al aire libre y el gran parque junto al río", apunta. "Una pradera que", como expone, "recordará a la de San Isidro y evocará el césped del campo del fútbol". Rubio Carvajal aclara que "estas dos torres, casi gemelas, están en la zona del estadio, pero no pisarán lo que hoy aún es el terreno de juego" cumpliendo con el acuerdo alcanzado con el Ayuntamiento. Guiños históricos Además, el arquitecto ha sido consciente del valor histórico de la zona y de ahí que haya optado por la solución de la "gran manzana", un complejo disgregado en urbanizaciones con edificios altos y bajos. "Los volúmenes de menor altura se alinean con las aceras y crean el nuevo frente urbano, mientras que las torres se retiran para mejorar el soleamiento y generar pequeñas plazas públicas", argumenta. "Ampliar de forma considerable las aceras», añade, "rememora los trazados primigenios de Carlos III". Al margen de la forma del ámbito, Rubio Carvajal debía tener muy en cuenta el contenido. "Los propietarios pidieron principalmente uso residencial de viviendas de régimen libre, con algo de terciario y comercial (pequeño

5 comercio) sólo en los zócalos y en los bajos", comenta. De este modo, el arquitecto ha planificado viviendas de 90 metros cuadrados de media, por lo que se establece un máximo de unidades. Fuentes del Consistorio, al ser preguntadas por la ausencia de VPO, recuerdan que "la legislación permite que este tipo de actuaciones no incorpore como deberes de los propietariospromotores la reserva de vivienda con protección pública". Al menos el 50% del suelo se deberá destinar a viviendas No obstante, este planeamiento está a expensas de la evolución del mercado inmobiliario. Por ello, se ha dotado a la operación Calderón de una gran flexibilidad. El ámbito está pensado para acoger, sobre todo, uso residencial, pero esto podría variar. "La ordenanza municipal permite transformar edificabilidad residencial a terciaria o comercial. Sólo se establece que la vivienda cope, al menos, el 50% del suelo a edificar", declara Rubio Carvajal. Urbanizaciones privadas con zonas comunes Mirando a la cara residencial del proyecto, el arquitecto ha apostado, en la zona de Mahou, por urbanizaciones privadas con jardines y zonas comunes a nivel de suelo o en la cubierta. Y en el área del Vicente Calderón ha abogado por dos grandes torres con posibilidad de áreas comunes en sus bloques bajos anexos, previstos inicialmente para actividad terciaria. "La vivienda residencial en grandes edificios, al estilo de Nueva York, se ha visto poco en España, pero ha llegado la hora de abordarla", señala. Desde FCC también defienden este nuevo urbanismo. "El crecimiento en superficie que ha experimentado Madrid en los últimos tiempos es insostenible. El suelo no es infinito", advierte Maestre. Respecto a la tipología de las viviendas, Rubio Carvajal se ha limitado a hacer un trabajo orientativo. Como característica básica, más allá del tamaño medio, ha insinuado terrazas perimetrales en los inmuebles a más altura para potenciar las vistas y la orientación, ya que "cada torre responde a la propia ciudad". Pone en valor el protagonismo que jugarán las dos más elevadas. "Serán referentes metropolitanos que interactuarán con la ciudad", manifiesta. Los promotores tendrán la última palabra sobre las características de los inmuebles

6 Al margen de estas características generales, los promotores de cada parcela tendrán la última palabra sobre las cualidades de las viviendas. "Nosotros hemos creado un tablero de juego y serán los propietarios, ya sea FCC u otros, los que decidan qué hacer", afirma Rubio Carvajal. Y es que una vez hecho el proyecto de reparcelación, Mahou, FCC y el Ayuntamiento (le corresponde el 10%) se repartirán los suelos sin tener en cuenta las parcelas originales. Todo apunta a que la cervecera venderá sus activos y que incluso FCC intentaría dar salida a alguno de sus suelos. Como reconoce Maestre, FCC afronta un desembolso muy grande a nivel de urbanización y si llegan ofertas interesantes no se descarta esta vía para lograr liquidez. Admite que volcarse en la promoción completa de un proyecto tan grande conlleva mucho riesgo e inversión. A todo ello, FCC tiene que sumar el alto coste de La Peineta. Precios mixtos (de todo tipo) Pensando en ese futuro a dos años vista, la constructora da por hecho que la acogida de las viviendas en el mercado será buena. Maestre fundamenta su pronóstico en la expectación que está levantando ya el ámbito. "Resulta muy curioso que estos días, nada más salir en la prensa la aprobación del Plan Parcial, ya estemos recibiendo llamadas preguntando por los pisos. Sin haber siquiera ningún cartel en las parcelas", dice. Los propietarios del suelo creen que es precipitado hablar de precios aproximados Sin cartel y... sin precios previstos. Maestre no se atreve a dar cifras sobre cuánto podrían costar las viviendas, ni tampoco una horquilla amplia. Con el mercado en un punto de inflexión, desde FCC se cree que es precipitado hablar de tarifas. "En cualquier caso", añade Maestre, "la idea es que salgan viviendas a precios mixtos, siendo las de las plantas bajas más asequibles y los inmuebles en mayor altura, con mejores calidades y terrazas perimetrales, más caros". Maestre piensa en un perfil de la demanda de rentas medias y altas. "Sin llegar al lujo inmobiliario", puntualiza. Pone de referente a los PAU de Montecarmelo y de Las Tablas. En este sentido, la escasa oferta también juega a favor del ámbito. A falta de datos actuales sobre el stock, desde Foro Consultores apuntan que el

7 escaparate es mínimo. Según su consejero delegado, Carlos Smerdou, "la tendencia promotora ha bajado en los últimos años, por lo que el ámbito dará un empujón a la zona". En su opinión, supone "una revalorización de toda el área". Maestre aclara que el nuevo producto saldrá a la venta poco a poco y se absorberá sin problemas. "Quizá 500 unidades en 2016, en 2018 otras 500 y hasta 2020, posiblemente, no se pongan en venta los inmuebles de las dos grandes torres", especifica. Entiende que esta oferta será adquirida por parejas y familias jóvenes, cumpliéndose otro de los objetivos del Ayuntamiento: "Revitalizar la zona no sólo urbanísticamente, sino también socialmente". En total, está previsto que el ámbito Mahou-Calderón acoja a unas personas. "Es una gran oportunidad para Madrid y para la zona sur, que históricamente ha estado ligada a un estrato social bajo. Madrid Río ha sido la punta de lanza del cambio y este nuevo desarrollo comenzará a cambiar su cara residencial", asegura Rubio Carvajal. Comercialmente, según Smerdou, "saldrá al mercado en un buen momento porque ya se está nota una mejoría inmobiliaria que será más pronunciada en 2015".