NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES HIRIGINTZA ARAU OROKORRAK

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1 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ELORRIO ELORRIOKO HIRI-ANTOLAMENDUKO PLAN OROKORRA LIBRO II. Liburua DOCUMENTO 3.1 Dokumentua NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES HIRIGINTZA ARAU OROKORRAK Marzo 2011 Martxoa Documento de aprobación definitiva. Texto refundido. Conforme a Pleno C.O.T.P.V. de 22-XII-2010.

2 DOCUMENTO 3.1 Dokumentua. / NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES. Marzo Martxoa ÍNDICE. TITULO PRELIMINAR DISPOSICIONES GENERALES REFERENTES A LA APLICACIÓN DEL PLAN GENERAL. Articulo 1. ÁMBITO DE APLICACIÓN....Pág. 1 Artículo 2. CONDICIONES DE VIGENCIA Artículo 3. SISTEMATIZACIÓN DE LOS CONTENIDOS Y DOCUMENTOS DEL PLAN GENERAL... 1 Artículo 4. DOCUMENTOS DEL PLAN GENERAL, RANGO E INTERPRETACIÓN DE LOS MISMOS... 2 Artículo 5. ORDENANZAS MUNICIPALES DE EDIFICACIÓN Y URBANIZACIÓN Artículo 6. MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL Artículo 7. REVISIÓN DEL PLAN GENERAL... 4 TITULO PRIMERO RÉGIMEN DE CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO. Artículo 8. CLASES DEL SUELO Artículo 9. EL SUELO URBANO Artículo 10.- EL SUELO URBANIZABLE Artículo 11. EL SUELO NO URBANIZABLE Artículo 12. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS EN FUNCIÓN DEL RÉGIMEN DE CLASIFICACIÓN TITULO SEGUNDO RÉGIMEN DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO. CAPITULO 1º. LOS USOS URBANÍSTICOS. Artículo 13. SISTEMATIZACIÓN Y REGULACIÓN GENERAL DE LOS USOS URBANÍSTICOS Artículo 14. RELACIÓN Y CONTENIDO DE LOS USOS URBANÍSTICOS USOS RESIDENCIALES USOS DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS USOS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO USOS DE ESPACIOS LIBRES USOS DE COMUNICACIONES VIARIAS Y FERROVIARIAS USOS DE INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS Y DE SERVICIOS USOS RURALES CAPÍTULO 2º. RÉGIMEN GENERAL DE CALIFICACIÓN GLOBAL Sección Primera. REGULACIÓN DE LAS ZONAS DE CALIFICACIÓN GLOBAL Artículo 15.- DEFINICIÓN Y CÓDIGO DE CALIFICACIÓN GLOBAL Artículo 16. REGULACIÓN DE LAS ZONAS DE USOS GLOBALES DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE Y LOS SISTEMAS GENERALES ZONAS RESIDENCIALES (R) ZONAS INDUSTRIALES (I) ZONAS TERCIARIAS (T) SISTEMA GENERAL DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO (E) SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES (L) SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES VIARIAS Y FERROVIARIAS (B) SISTEMA GENERAL DE INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS (Z)

3 Artículo 17. RÉGIMEN DE CALIFICACIÓN GLOBAL EN EL SUELO NO URBANIZABLE Categorías de calificación de las ZONAS RURALES (N) Criterios, objetivos y determinaciones de ordenación en las ZONAS RURALES (N) Zona N-1. SUELO DE PROTECCIÓN ESPECIAL Zona N-2. RURAL FORESTAL Zona N-3. RURAL AGROGANADERA Y DE CAMPIÑA Zona N-4. CAUCES FLUVIALES Y MÁRGENES DE PROTECCIÓN DE LOS MISMOS Zona N-5. NÚCLEO RURAL Zona N-6. ZONA DE SISTEMAS Artículo 18. CRITERIOS GENERALES DE APLICACIÓN DEL RÉGIMEN DE CALIFICACIÓN GLOBAL Sección Segunda. CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA Artículo 19. CRITERIOS GENERALES Y RELACIÓN DE LOS CONDICIONANTES SUPERPUESTOS Artículo 20. RÉGIMEN GENERAL DE LOS CONDICIONANTES SUPERPUESTOS CAPÍTULO 3º.. RÉGIMEN GENERAL DE CALIFICACIÓN PORMENORIZADA. Sección Primera. DISPOSICIONES GENERALES. Articulo 21. ENCUADRE DEL RÉGIMEN DE CALIFICACIÓN PORMENORIZADA Articulo 22. DESARROLLO DEL RÉGIMEN DE CALIFICACIÓN PORMENORIZADA Artículo 23. DEFINICIÓN Y SISTEMATIZACIÓN DE LAS ZONAS DE CALIFICACIÓN PORMENORIZADA Artículo 24. COMPATIBILIDAD DE USOS PORMENORIZADOS Artículo 25. CRITERIOS GENERALES DE DOMINIO DE LAS PARCELAS Sección Segunda. CONDICIONES ESPECÍFICAS DE USO EN LAS PARCELAS DEL SUELO URBANO Y DEL URBANIZABLE Artículo 26. CONDICIONES GENERALES Artículo 27. CONDICIONES DE USO EN LAS PARCELAS RESIDENCIALES Artículo 28. CONDICIONES DE USO EN LAS PARCELAS INDUSTRIALES Artículo 29. CONDICIONES DE USO EN LAS PARCELAS TERCIARIAS Artículo 30. CONDICIONES DE USO EN LAS PARCELAS DE EQUIPAMIENTO Artículo 31. Artículo 32. USOS EN LAS PARCELAS DE CALIFICACIÓN PORMENORIZADA DESTINADAS A ESPACIOS LIBRES USOS EN LAS PARCELAS DE CALIFICACIÓN PORMENORIZADA DESTINADAS Al SISTEMA DE COMUNICACIÓN VIARIA Y DE LAS INFRAESTRUCTURAS CAPÍTULO 4º. DETERMINACIÓN DE LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Artículo 33. DOCUMENTACIÓN DEL PGOU QUE REGULA LA CALIFICACIÓN GLOBAL Artículo 34. VINCULACIÓN NORMATIVA DE LA CALIFICACIÓN GLOBAL Artículo 35. REAJUSTES EN EL RÉGIMEN DE LA CALIFICACIÓN GLOBAL Artículo 36. DOCUMENTACIÓN DEL PGOU QUE REGULA LA CALIFICACIÓN PORMENORIZADA Artículo 37. Artículo 38. Artículo 39. VINCULACIÓN DE LOS SUELOS DE CALIFICACIÓN PORMENORIZADA A LOS ESTÁNDARES URBANÍSTICOS DETERMINACIÓN DE LA CALIFICACIÓN PORMENORIZADA EN EL SUELO URBANO A TRAVÉS DE LA EJECUCIÓN DIRECTA Y EL PLANEAMIENTO RÉGIMEN DE DETERMINACIÓN DE LA CALIFICACIÓN PORMENORIZADA EN EL SUELO URBANIZABLE Artículo 40. RECONSIDERACIÓN DE LAS DETERMINACIONES DE CALIFICACIÓN PORMENORIZADA Artículo 41. PLANEAMIENTO ESPECIAL EN EL SUELO NO URBANIZABLE Artículo 42. CONTENIDO MATERIAL Y DOCUMENTAL DEL PLANEAMIENTO PORMENORIZADO

4 CAPÍTULO 5º. RÉGIMEN GENERAL DE EDIFICABILIDAD Artículo 43. DEFINICIÓN Y REGULACIÓN GENERAL DE LA EDIFICABILIDAD TITULO TERCERO RÉGIMEN GENERAL DE EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO CAPITULO 1º. EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA Artículo 44. DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL Artículo 45. EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA EN EL SUELO URBANO Artículo 46. EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA EN EL SUELO URBANIZABLE Artículo 47. EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA EN EL SUELO NO URBANIZABLE CAPITULO 2º. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE LA EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN Artículo 48. PROYECTOS DE EJECUCIÓN DE OBRAS DE URBANIZACIÓN Artículo 49. CONDICIONES DE EJECUCIÓN DE LOS PROYECTOS DE URBANIZACIÓN CAPITULO 3º. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE LA EJECUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Artículo 50. CRITERIOS GENERALES DE FIJACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD Artículo 51. EJECUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN EN SUELO URBANO Artículo 52. EJECUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN EN EL SUELO URBANIZABLE Artículo 53. EJECUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y EJERCICIO DE LAS ACTIVIDADES EN SUELO NO URBANIZABLE CAPITULO 4º. OTRAS DISPOSICIONES SOBRE LOS ACTOS DE USO Y EDIFICACIÓN EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO Artículo 54. EDIFICACIÓN Y ACTIVIDADES DISCONFORMES CON EL PLANEAMIENTO Artículo 55. USOS, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROVISIONALES EN LOS SUELOS URBANO Y URBANIZABLE TITULO CUARTO NORMAS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL Y DEL PATRIMONIO. Artículo 56. ENCUADRE DE LA NORMATIVA MEDIOAMBIENTAL DE ESTE PGOU Artículo 57. CRITERIOS GENERALES EN MATERIA MEDIOAMBIENTAL Artículo 58. DIRECTRICES Y PAUTAS AMBIENTALES Artículo 59. PROTECCIÓN CONTRA LA CONTAMINACIÓN ACÚSTICA Y LUMÍNICA Artículo 60. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO ANEXO LISTADO DE BIENES INMUEBLES DE INTERÉS CULTURAL. 3

5 TITULO PRELIMINAR DISPOSICIONES GENERALES REFERENTES A LA APLICACIÓN DEL PLAN GENERAL. Articulo 1. ÁMBITO DE APLICACIÓN. El presente Plan General de Ordenación Urbana (en adelante también denominado PGOU o Plan General) será de aplicación, en la totalidad del término municipal de Elorrio, desde su entrada en vigor. Artículo 2. CONDICIONES DE VIGENCIA. 1.- Este Plan General sustituye a las vigentes Normas Subsidiarias de Planeamiento de Elorrio, incluso a sus modificaciones definitivamente aprobadas, quedando unas y otras derogadas en virtud del mismo, de conformidad con los contenidos de este artículo y de las Disposiciones Transitorias de la presente normativa que sean de aplicación. 2.- Las previsiones y determinaciones del planeamiento subordinado - planes parciales, especiales y estudios de detalle - aprobado en desarrollo de las mencionadas Normas Subsidiarias, quedan asimismo derogadas en todo lo que resultara contradictorio y/o incompatible con las contenidas en este Plan, manteniéndose, no obstante, la vigencia de aquéllas concordantes, en sus términos precisos, con las Normas Particulares de los ámbitos urbanísticos de este Plan General. 3.- La nulidad, anulación o modificación de determinados contenidos de este Plan General no afectará a la validez de los restantes, salvo que alguno de ellos resulte inaplicable por circunstancias de interrelación o dependencia. Artículo 3. SISTEMATIZACIÓN DE LOS CONTENIDOS Y DOCUMENTOS DEL PLAN GENERAL. 1.- Este Plan General se estructura mediante grupos principales de contenidos, estableciendo varios tipos de determinaciones: de ordenación, de desarrollo y ejecución y de protección de los bienes, tanto de interés cultural como ambiental, natural y del paisaje. La ordenación urbanística de este PGOU organiza las determinaciones de carácter urbanístico del suelo en su dimensión tanto espacial como temporal a través del planeamiento, estableciendo como determinación básica, entre otras, la vinculación del suelo a destinos y usos concretos mediante la clasificación y la calificación urbanísticas, sin perjuicio de lo dispuesto legalmente para los instrumentos de ordenación territorial. 2.- En las determinaciones de ordenación se, diferencian básicamente los siguientes tipos: - Determinaciones de ordenación estructural. - Determinaciones de ordenación pormenorizada. a). Las determinaciones de ordenación estructural son las definidas en la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco (en adelante también denominada LSU), particularmente en su artículo 53. Además de las que, de conformidad con las definiciones legales, se identifican como tales en el presente PGOU, pertenecen específicamente a este tipo de determinaciones las siguientes: - Las establecidas por el Régimen Urbanístico Estructural de las Normas Particulares de los Ámbitos Urbanísticos. - Los planos de ordenación estructural. La modificación de alguna de estas determinaciones, así como su supresión o la inclusión de nuevas partes, incluso con alcance parcial, conllevará la formulación obligatoria de un expediente con rango de planeamiento general, salvo que aquéllas se ajustaran a los supuestos expresamente establecidos en este PGOU. b). Las determinaciones de ordenación pormenorizada son las definidas en la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco, particularmente en su artículo 56. Además de las que, de conformidad con las definiciones legales, se identifican como tales en las presentes Normas Urbanísticas Generales, pertenecen específicamente a este tipo de determinaciones las siguientes: 4

6 - Las establecidas por el Régimen Urbanístico Pormenorizado de las Normas Particulares de los Ámbitos Urbanísticos, que recoge el epígrafe específico correspondiente. - Los planos de ordenación pormenorizada. En general, y salvo los casos y bajo las condiciones expresamente señaladas en este Plan General, la modificación de estas determinaciones, podrá realizarse mediante alguno de los siguientes procedimientos: - en base a la formulación de un Plan Parcial, un Plan Especia o de un Estudio de Detalle, según lo dispuesto en este Plan General o el planeamiento que lo desarrolle, de acuerdo con la legislación vigente. - en base a la formulación de un expediente con rango de planeamiento general, lo cual no implicará necesariamente la modificación del carácter pormenorizado de las determinaciones, salvo justificadas razones. 3.- Además de dichas determinaciones la ordenación urbanística de este Plan General puede ser afectada por otras que se añaden, en su caso, a las precedentes y resultan de disposiciones legales, planeamiento y/o proyectos así como otros instrumentos de análogo carácter contemplados en la legislación territorial y sectorial definitivamente aprobados, que afecten a la ordenación urbanística municipal o a su desarrollo y ejecución, con el rango normativo que aquéllos establezcan, en su caso. Pertenecen a este tipo de determinaciones las identificadas como tales en las presentes Normas Urbanísticas Generales y en los planos de ordenación correspondientes, así como en las Normas Particulares de los Ámbitos Urbanísticos, en su caso. 4.- Las determinaciones de desarrollo y ejecución de la ordenación urbanística de este Plan General se contienen genéricamente en sus Normas Generales y Planos de Ordenación, concretándose en el régimen específico contenido en sus Normas Particulares, así como en los Planos de Ejecución Urbanística. 5.- Las citadas determinaciones de ordenación y desarrollo y ejecución se complementan en este Plan general con aquéllas que regulan la protección de los bienes de interés cultural y natural, así como la protección ambiental, paisajística y naturalística. En ambos casos la referida protección puede complementarse o realizarse de manera autónoma en los correspondientes Catálogos, sin rango de planeamiento general. 6.- Las determinaciones grafiadas en este Plan General provenientes de otras disposiciones, tales como el planeamiento territorial o sectorial u otros proyectos e instrumentos legales y normativos, tendrán un carácter informativo, por lo que serán ésos los que, en cada caso, constituyan las referencias precisas de regulación, particularmente en los supuestos de divergencia o contradicción. Artículo 4. DOCUMENTOS DEL PLAN GENERAL, RANGO E INTERPRETACIÓN DE LOS MISMOS. 1.- Este Plan General está constituido por los siguientes documentos: - Documento 1. MEMORIA". Incluyendo: Memoria justificativa de la Ordenación, Desarrollo y Ejecución. Memoria justificativa de la Evaluación Ambiental. - Documento 2. PLANOS". Incluyendo: - Planos de Información. - Planos de Ordenación Estructural. - Planos de Ordenación Pormenorizada. - Planos de Condiciones Superpuestas a la ordenación. - Planos de Ejecución Urbanística. - Planos de Ordenación Ilustrativa. 5

7 - Documento 3. NORMAS URBANÍSTICAS". Incluyendo: 3.1. Normas Urbanísticas Generales Normas Urbanísticas Particulares. - Documento 4. ESTUDIO ECONÓMICO. Son documentos complementarios del Plan General, que acompañarán en su momento, al mismo. - ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN Y URBANIZACIÓN. - CATÁLOGO (Catálogo del Patrimonio Cultural inmueble). 2.- Tienen carácter predominantemente normativo las determinaciones comprendidas en las Normas Urbanísticas así como en los Planos de Ordenación Estructural, Planos de Ordenación Pormenorizada y Planos de Ejecución Urbanística, salvo los supuesto contemplados en estas Normas generales. El documento Memoria, además de tener un papel justificativo e informativo, constituye una referencia básica para la fijación y comprensión del Plan general y de la estrategia de ordenación exigida por la legislación urbanística, así como para la interpretación de la normativa y demás documentos, en caso de duda. Los documentos Planos de información, Estudio Económico y Planos de Ordenación Ilustrativa, tienen carácter preferentemente informativo y orientativo; más informativo, en el primer caso, y más orientativo, en los dos últimos, sin perjuicio de constituir todos ellos referencias para la mejor comprensión, interpretación y valoración, en su caso, de los contenidos del Plan General. Las Ordenanzas de Edificación y Urbanización, como instrumento complementario del Plan General, contienen asimismo disposiciones normativas, si bien poseen un carácter abierto y, en muchos aspectos, autónomo respecto de las concretas propuestas de ordenación del referido documento. El Catálogo y su parte gráfica, si bien contienen asimismo determinaciones predominantemente normativas, se consideran con carácter abierto en lo referente a la relación de bienes, de acuerdo con sus propias disposiciones. 3.- Con carácter general, las divergencias que, en su caso, pudieran plantearse entre las determinaciones de los distintos documentos normativos de este Plan General serán resueltas de acuerdo con los criterios establecidos en la legislación vigente. En los casos de determinaciones distintas de igual rango las contradicciones se resolverán otorgando prevalencia, en primer lugar, a las determinaciones prescriptivas sobre las descriptivas, informativas o justificativas, y, en segundo lugar, a las escritas sobre las gráficas. En lo que se refiere a las superficies se estará siempre a la comprobación más precisa de las superficies reales, que, en general, prioriza las escalas menores y los métodos digitales. En el caso de determinaciones prescriptivas se estará siempre a favor de la solución que sea más coherente con los objetivos explícitos de la ordenación urbanística o, en su defecto, la que suponga mayores superficies de dotaciones públicas, menores intensidades edificatorias dentro de los parámetros y estándares legalmente exigibles - mejora de la calidad ambiental, mayor protección cultural y ambiental o mayor interés colectivo. Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones gráficas se resolverán siempre a favor de las ordenadas sobre una base cartográfica más precisa o, en su defecto, de una de menor escala, siendo en todo caso preferentes los planos digitalizados. Artículo 5. ORDENANZAS MUNICIPALES DE EDIFICACIÓN Y URBANIZACIÓN. 1.- De conformidad con lo establecido en el artículo 62-2 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, se incorporarán, en su momento, a este documento de PGOU las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización. Dichas Ordenanzas tienen un carácter complementario de la ordenación urbanística definida en el Plan General o a definir en los documentos de desarrollo. Su redacción se ajustará, como mínimo, a las exigencias y criterios establecidos en la legislación urbanística, con el fin de complementar la regulación de la ejecución de la ordenación urbanística. 6

8 2.- Las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización, regularán, entre otros, los siguientes aspectos: - Edificación. Condiciones de volumen, técnicas, de seguridad y de tratamiento estético. - Conservación y derribo de las construcciones. - Ejecución, protección y seguridad de las obras. - Calidad y diseño de las urbanizaciones. - Condiciones del espacio urbano exterior. - Protección ambiental, paisajística y de la naturaleza. - Usos e intervenciones en suelo no urbanizable Artículo 6. MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL. 1.- Las modificaciones de este Plan General se ajustarán a lo establecido en la legislación urbanística vigente, fundamentándose en fines de interés general y describiendo de manera clara y precisa sus contenidos. Las modificaciones deberán ajustarse exclusivamente a los fines en los que se fundamentan, sin que quepan en los mismos otras determinaciones ajenas a los mismos. 2.- En los documentos de modificación del Plan General se evaluará de manera adecuada sus repercusiones sobre las previsiones del Plan General, analizándose y exponiéndose particularmente sus efectos en lo referente a población, empleo, dotaciones y equipamiento público, espacios libres y zonas verdes, red viaria, movilidad y aparcamiento e infraestructuras, todo ello de manera proporcionada al alcance de la modificación planteada. 3.- En los casos en que la modificación del Plan General incluya incrementos de la edificabilidad urbanística del ámbito afectado, aquélla se ajustará a las disposiciones contempladas para este supuesto en la legislación vigente, particularmente a las del artículo 105 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco, debiendo asimismo garantizarse el cumplimiento de los incrementos mínimos proporcionales de todas las dotacionales públicas contemplados en la misma Ley y bajo sus mismas condiciones. 4.- Las modificaciones de este Plan General se adecuarán a los criterios establecidos a ese respecto en la legislación urbanística vigente y particularmente en los artículos 103 y 105 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo y demás disposiciones legales que la complementen o desarrollen. Artículo 7. REVISIÓN DEL PLAN GENERAL. 1.- Para el desarrollo del presente Plan General se plantea una estrategia de actuación con una referencia temporal a ocho años vista, pasados los cuales se habría de proceder a la revisión. En cualquier caso, el Ayuntamiento, a partir del inicio del séptimo o anteúltimo año de vigencia y antes de que transcurra el plazo de ocho años desde la aprobación definitiva del PGOU (o en su caso, el plazo de prolongación) encargará un informe técnico sobre la conveniencia de su revisión y, en relación con el mismo, elevará consulta al órgano administrativo competente para su aprobación definitiva. Este proceso pude iniciarse asimismo con antelación a los períodos citados si concurrieran circunstancias que, razonablemente, lo hicieran aconsejable. En función de los dictámenes emitidos, el Ayuntamiento acordará, bien la prolongación de la vigencia del Plan por un periodo adicional de cuatro años, bien la modificación de algunos de sus elementos, o su revisión. En el caso de que opte por la prolongación de la vigencia del Plan, transcurrido el plazo de tres años de los cuatro establecidos, se procederá nuevamente a su reconsideración de acuerdo con la fórmula anterior. 2.- Procederá la Revisión del Plan general o, en su caso, la Modificación de alguno de sus elementos - si ello fuese suficiente para la superación de las disfunciones y discrepancias existentes entre el Plan y las circunstancias sobrevenidas - entre otros, en los siguientes casos: a).- Que la población de Elorrio haya superado el índice interanual de crecimiento vegetativo de 2,0% durante cuatro años consecutivos, o haya llegado a los habitantes. b).- c).- Que se haya construido el 70% de las viviendas nuevas previstas. Que se haya ocupado por la edificación el 70% del total de la superficie de las parcelas industriales, suponiendo éstas al menos el 70 % del suelo parcelado industrial previsto. 7

9 d.- e).- Siempre que, se concluya razonadamente que ha sido alterada de manera sustancial la estrategia de evolución urbana y de ocupación del suelo definida en este Plan General. Que se produjera la aparición de nuevos preceptos o cambios legislativos o normativos que afectaran a sus previsiones y/o determinaciones, tales como leyes, planes, proyectos y disposiciones de naturaleza territorial y sectorial. 3.- Se procederá a la revisión parcial del Plan General en los supuestos en los que resulte conveniente, por cualquier circunstancia, la reconsideración de la ordenación de una parte del territorio ordenado por el plan o de sus determinaciones, que forme un conjunto homogéneo, o de ambas a la vez. Para ello las condiciones y características existentes en el ámbito deben justificar, por un lado, su análisis y tratamiento global y unitario, teniendo en cuenta a ese respecto lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 102 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006: por otro lado, dicha reconsideración afectará a la ordenación estructural específica del ámbito afectado pero no a la del conjunto del municipio. 4.- Cuando el Ayuntamiento constate que alguno de entre los precedentes supuestos ha podido llegar a producirse, encargará los informes técnicos que fueran necesarios, en los cuales se especifique la conveniencia o inconveniencia de la revisión y, en su caso, la estrategia a seguir, procediéndose, de acuerdo con lo establecido en el punto 1 del presente artículo. 8

10 TITULO PRIMERO RÉGIMEN DE CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO. Artículo 8. CLASES DEL SUELO. 1.- Se entiende por clasificación del suelo la vinculación por la ordenación urbanística estructural de superficies concretas al régimen legal propio de las clases que contempla el artículo 10 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo. A los efectos de ordenación urbanística, en el término municipal de Elorrio se establece la diferenciación de las clases de suelo siguientes: - Suelo Urbano, Suelo Urbanizable y Suelo No Urbanizable. Su delimitación se contiene principalmente en los planos nº 2 y nº 3 de este documento de PGOU. 2. En los suelos urbano y urbanizable se diferencian, a su vez, las categorías definidas en los artículos siguientes. Artículo 9. EL SUELO URBANO. A.- Definición de suelo urbano. 1.- Se clasifican como SUELO URBANO los terrenos que reúnen las condiciones establecidas para su consideración como tal en la legislación urbanística vigente, es decir, aquéllos que: a. Cuentan, como mínimo, con acceso rodado por vías pavimentadas y de uso público efectivo, abastecimiento de agua, evacuación de aguas pluviales y fecales y suministro de energía eléctrica en baja tensión; con dimensión, caudal, capacidad y tensión suficientes para proporcionar servicios adecuados tanto a la edificación existente como a la prevista por la ordenación urbanística. b. Aun careciendo de algunos de los servicios citados en el párrafo anterior, tienen su ordenación consolidada, por ocupar la edificación, al menos, dos terceras partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación urbanística que para ellos se proponga. 2.- En base a la citada legislación, se diferencian dos categorías de suelo urbano, a saber: B.- Suelo urbano consolidado. 1.- Pertenecen a esta categoría los suelos urbanos que presenten alguna de las siguientes condiciones: - Están urbanizados y construidos, y se consolidan en su actual situación, salvo posibles reajustes únicamente en el sentido de rebajar la edificabilidad autorizada en los mismos. - Son edificables y no están edificados, y reúnen los requisitos legales para su consideración como solares. - Son edificables y no están edificados y no reúnen los requisitos necesarios para su consideración como solares, si bien pueden adquirir esta condición mediante la ejecución de obras de urbanización cuyo importe se considere de baja entidad por cumplir los criterios establecidos en la legislación vigente, particularmente en, el artículo de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo. - No son edificables, están urbanizados y se consolidan en su actual situación, sin perjuicio de la previsión de actuaciones de mejora de dicha urbanización. - No son edificables y están pendientes de la ejecución de obras de urbanización de alcance y coste limitados, estando ubicados dentro de la trama urbana consolidada. 2.- Sin perjuicio de las determinaciones sobre la clasificación de suelo que pudiera establecer la ordenación del Plan General, corresponde a la fase de desarrollo y ejecución de la misma, la concreción de esa condición de suelo urbano consolidado, a la vista tanto de la ordenación establecida en el planeamiento urbanístico, como de la información más detallada aportada o con motivo de dicha ejecución. 9

11 La categorización - se contenga o no asignada detalladamente, de forma grafiada o escrita, en el planeamiento urbanístico - queda supeditada a la definitiva determinación efectuada en base el método expuesto en el párrafo anterior y no afectará a la ordenación estructural ni al resto de la ordenación pormenorizada. La categorización de los terrenos como suelo urbano consolidado de acuerdo con lo contenido en los párrafos precedentes se considerará como determinación de ordenación pormenorizada. C.- Suelo urbano no consolidado. 1.- Pertenecen a esta categoría los terrenos que reúnen los requisitos establecidos en la legislación vigente para su clasificación como suelo urbano, o bien para su integración en la citada categoría del mismo. Dentro de esta categoría se diferencian, las dos subcategorías siguientes: a. Suelo urbano no consolidado por carencias de urbanización. Se incluyen en esta subcategoría de suelo los terrenos en los que la urbanización existente no posee las características adecuadas exigidas por la ordenación urbanística para servir a la edificación que sobre ellos exista o se hubiera de construir en una proporción tal que impida su consideración como suelo urbano consolidado. Esta subcategoría de terrenos se identifica expresamente en el plano nº 3 de este Plan General o en el planeamiento pormenorizado que lo desarrolle. b. Suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada. Tienen esa condición los suelos urbanos no consolidados no integrados en la categoría anterior y en los que se prevé un incremento de la edificabilidad ponderada sobre la preexistente, sea sobre la rasante o bajo la rasante. Dicha categorización se efectuará, según sea el caso, bien sobre la totalidad de la parcela o bien sobre la parte específica de la misma afectada por el incremento de edificabilidad. 2.- Corresponde a la posterior y definitiva fase de desarrollo y ejecución de la ordenación urbanística, mediante el proyecto de equidistribución o, incluso, el proyecto de edificación, la asignación concreta, escrita o gráfica, de esa condición de suelo urbano no consolidado, a la vista tanto de las previsiones de ordenación establecidas en el planeamiento urbanístico, como de la información detallada aportada o con motivo de dichos proyectos. A los efectos de categorización del suelo como suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada se tendrán en cuenta las posibilidades de ampliación de industrias consolidadas que se contemplan en el artículo 43-3 de estas Normas Generales. En el caso en que la citada categorización se contenga asignada, de forma grafiada o escrita, en el planeamiento urbanístico, la definitiva determinación se efectuará según el método expuesto en el párrafo anterior. Las eventuales discrepancias entre dichas conclusiones y el planeamiento no implicarán una modificación de la ordenación estructural ni del resto de la ordenación pormenorizada del planeamiento. La categorización de los terrenos como suelo urbano no consolidado de acuerdo con lo contenido en los párrafos precedentes se considerará como determinación de ordenación pormenorizada. Artículo 10.- EL SUELO URBANIZABLE. Se clasifican como SUELO URBANIZABLE los terrenos que, de acuerdo con los criterios y objetivos urbanísticos establecidos en el presente Plan General, y no estando integrados en la trama urbana ni siendo aún integrables en ella, se consideren idóneos para servir de soporte, previa su transformación urbanística, a usos de carácter urbano. Se distinguen, dentro de esta clase de suelo, las superficies que deben quedar adscritas a una de las dos categorías siguientes: suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado. 10

12 En los terrenos clasificados como SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO, este Plan General delimita los sectores precisos para la formulación del correspondiente plan parcial. Su delimitación se contiene principalmente en los planos nº 2 y nº 3 de este documento de PGOU. Tienen la consideración de SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO aquellos terrenos que, aun habiendo sido clasificados como urbanizables, no se encuentren incluidos en ningún sector por el plan general o, en su caso, por el plan de sectorización. Artículo 11. EL SUELO NO URBANIZABLE. Se clasifican como SUELO NO URBANIZABLE los terrenos que - en base a sus valores intrínsecos, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente y en consonancia con los objetivos y criterios establecidos en este Plan - se preservan de desarrollos urbanos, teniendo asimismo en cuenta otros criterios tales como el régimen específico de protección y/o de prevención de riesgos establecido, en su caso, por los instrumento de ordenación del territorio, la legislación sectorial, exigencias de sostenibilidad u otras de interés colectivo, sea éste de índole ambiental, económico o social. Su delimitación se contiene principalmente en los planos nº 2 y nº 3 de este documento de PGOU. Artículo 12. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS EN FUNCIÓN DEL RÉGIMEN DE CLASIFICACIÓN. 1.- Vinculación de la propiedad del suelo al régimen de clasificación. En base a lo establecido en la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, y particularmente, entre otros, en sus artículos 18 a 27, la ordenación urbanística define y delimita las facultades y los deberes urbanísticos de la propiedad del suelo, vinculando éste, mediante la clasificación y calificación, a los correspondientes destinos que dicha ordenación dispone. En tal contexto, el régimen de derechos y deberes de los propietarios de terrenos viene afectado por la clasificación de los mismos en las categorías y subcategorías que, en conformidad con la legislación, establece este Plan General: urbano, consolidado o no consolidado, urbanizable o no urbanizable. 2.- Derechos y deberes del propietario del suelo urbano consolidado. Sin perjuicio de las disposiciones establecidas en la legislación vigente, en el caso de que un terreno no tenga la consideración de solar, su propietario deberá, entre otros extremos: - Abonar y ejecutar las obras de urbanización que, de conformidad con la ordenación urbanística vigente, resulten necesarias para que dichos terrenos adquieran la citada condición de solar. - Abonar, en su caso, las restantes cargas de urbanización vinculadas a la actuación. - Ceder gratuitamente a la Administración los terrenos destinados a dotaciones públicas. 3.- Derechos y deberes del propietario del suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad ponderada. Sin perjuicio de las disposiciones de la legislación vigente, así como de lo establecido en el punto 6 de este artículo, en el caso de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada se considerarán como tales deberes, entre otros, los siguientes: - Cesión al Ayuntamiento de terrenos destinados a espacios libres de la red de sistemas generales del municipio, de conformidad con el estándar establecido a ese respecto en la legislación urbanística vigente, o abono del valor económico de los mismos a los efectos de su obtención por el Ayuntamiento. Esta obligación será de aplicación, únicamente, cuando el citado incremento de la edificabilidad ponderada conlleve tanto un incremento de la edificabilidad residencial como del número de habitantes en el ámbito de intervención. - Cesión de los terrenos destinados a sistemas locales del municipio, de acuerdo con los estándares legales, siempre que sea procedente, dentro del propio ámbito territorial. Esta cesión podrá ser sustituida, en su caso, por el abono del valor económico de dichos terrenos, a los efectos de su adquisición por el Ayuntamiento. 11

13 Esta obligación será de aplicación, exclusivamente, en los supuestos en los que el incremento de la edificabilidad ponderada sea resultado de un incremento de la edificabilidad urbanística sobre rasante. No será de aplicación cuando no se produzca este último incremento, ni cuando se produzca bajo rasante. - Plantación o conservación de vegetación, de acuerdo con la legislación vigente, únicamente cuando el incremento de la edificabilidad ponderada se produzca junto a un incremento de la edificabilidad urbanística del ámbito de intervención. Esta obligación podrá ser cumplida bien en el propio ámbito o bien, alternativamente, en otro, de acuerdo con lo dispuesto en este Plan General, de acuerdo con el artículo 3-e del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo. - Abono y, en su caso, ejecución de las obras y cargas de urbanización determinadas en los proyectos de obras de urbanización y reparcelación que, previamente a la ejecución de la correspondiente actuación deban promoverse en el contexto del ámbito objeto de la actuación de dotación en el que se integren los terrenos afectados. - En el supuesto de que no se proceda a la formulación de ninguno de los proyectos específicos anteriores se abonará la cuota proporcional correspondiente de los costes de ejecución de las obras previstas con el fin de proceder a la urbanización o reurbanización del ámbito, justificándose debidamente las citadas cuotas. - En todo caso, se abonará, como mínimo, la cuantía equivalente al coste de repercusión de las obras de urbanización en las viviendas protegidas. - En el supuesto de que deba procederse a la formulación de un proyecto de reparcelación, los deberes anteriores serán concretados y formalizados en el mismo. 4.- Derechos y deberes del propietario del suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de urbanización Sin perjuicio de las disposiciones de la legislación vigente, así como de lo establecido en el punto 6 de este artículo, el régimen de derechos y deberes de los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de urbanización, será el que resulte de las previsiones que determinen tanto el planeamiento urbanístico como los correspondientes Programas de Actuación Urbanizadora y proyecto de equidistribución. 5.- Derechos y deberes del propietario del suelo urbanizable. Sin perjuicio de las disposiciones de la legislación vigente, así como de lo establecido en el punto 6 de este artículo, el régimen de derechos y deberes de los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbanizable sectorizado será el que resulte de las previsiones establecidas tanto en el planeamiento urbanístico como en los correspondientes Programas de Actuación Urbanizadora y proyecto de equidistribución. La propiedad de los terrenos incluidos en la clase de suelo urbanizable no sectorizado podrá solicitar al ayuntamiento de conformidad con la estrategia y demás condiciones establecidas en el PGOU, en base al artículo 53 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vaco - que se promueva la delimitación del sector o sectores en que deban quedar integrados los terrenos, a través de la aprobación del correspondiente plan de sectorización, definido en los artículos 64 y siguientes de la referida Ley. 6.- Cesión gratuita y derecho a la edificabilidad en el suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable. De conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente al 15% de la edificabilidad urbanística media o, en su caso, del incremento de la edificabilidad ponderada - libre de cargas de urbanización, del ámbito de ejecución, establecido en la legislación urbanística, En actuaciones integradas el ámbito de ejecución es la unidad de ejecución. Dicha participación se habrá de materializar mediante la atribución en el proyecto de reparcelación del pleno dominio de al menos una parcela edificable. En el supuesto de que dicha participación no diera lugar en el 12

14 proceso de reparcelación al menos al pleno dominio de una parcela edificable, dicha participación podrá ser sustituida mediante abono en metálico de su valor. En actuaciones integradas a ejecutar por el sistema de expropiación, la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas sólo podrá ser sustituida mediante abono en metálico de su valor previo acuerdo con la entidad pública expropiante y sin perjuicio de la normativa aplicable en materia de patrimonios públicos de suelo. En las actuaciones de dotación la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística podrá ser sustituida mediante abono en metálico de su valor. 13

15 TITULO SEGUNDO RÉGIMEN DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO. CAPITULO 1º. LOS USOS URBANÍSTICOS. Artículo 13. SISTEMATIZACIÓN Y REGULACIÓN GENERAL DE LOS USOS URBANÍSTICOS. 1.- Relación de Usos Globales Básicos. Con carácter general y básico se distinguen en este Plan General los siguientes usos urbanísticos: I...Residenciales. II...Actividades Económicas. III...Equipamiento Comunitario. IV...Espacios Libres. V...Comunicaciones y trasporte. VI...Infraestructuras y Servicios. VII...Rurales. 2.- Tipificación de los usos en función de su compatibilidad. a). A los efectos de regular su implantación en las diferentes Zonas de Calificación Global o Calificación Pormenorizada definidas en la ordenación urbanística del presente PGOU, dichos usos se pueden considerar, básicamente, como: - Característicos: Los usos considerados predominantes o propiciados en la Zona como tales, por constituir la mayoría cuantitativa de los mismos sobre el ámbito, referida a la superficie construida, incluyendo los usos auxiliares, o, según el caso, al número, o a la extensión del tipo de superficie. - Autorizados, compatibles o admisibles: Los usos que, no siendo predominantes, se permiten en la Zona en atención a su compatibilidad y/o complementariedad con aquellos, y con la naturaleza o el destino funcional de esos ámbitos. - Prohibidos. Los no autorizados ni autorizables, en atención a su incompatibilidad con la naturaleza y el destino funcional de dichos ámbitos. b). A la precedente caracterización de usos cabe añadir, a los efectos de sistematizar y regular de manera más precisa la diversidad de circunstancias y tipos de usos, la distinción siguiente: - Asimilables (a un determinado uso): Cuando por su naturaleza y efectos sobre los demás usos, sean semejantes a los del uso de referencia, como, por ejemplo, una gasolinera en relación a los usos industriales o del sistema de comunicaciones viarias, etc. - Auxiliares: Los de servicio a otros usos, siempre que no superen la superficie de suelo y/o construida de la actividad a la que sirven y cuya implantación se produzca en la misma parcela y se integren funcionalmente con el uso principal, como, por ejemplo, los trasteros, portales, cuartos de instalaciones y garajes, con relación a la Vivienda, y otros que expresamente se definan como tales. - Autónomo: Si el uso se implanta de forma independiente, sin la consideración de auxiliar, si bien puede darse el caso en que sea autorizado como auxiliar y prohibido como autónomo, en ámbitos o circunstancias expresamente señalados. Un uso, que podría considerarse por su naturaleza como auxiliar, será considerado como autónomo cuando su superficie construida supere el tercio de la del uso al que sirvan. 14

16 c). d). La consideración de un uso como Característico o Propiciado, o como Autorizado, en un ámbito determinado, supondrá la autorización implícita de la implantación en dicho ámbito de los correspondientes usos Asimilables, salvo indicación expresa en otro sentido. En las diferentes Zonas de Calificación Global, y salvo que expresamente se señale lo contrario en las determinaciones del Régimen de Calificación Global, de Calificación Pormenorizada y/o las Normas Particulares de este PGOU, se consideran autorizados en los espacios de uso o dominio públicos, los usos más comunes y simples de Infraestructuras y de Servicios, ejercidos, salvo excepciones, en régimen de dominio público, tales como: redes de instalaciones, la circulación peatonal, la circulación rodada, los aparcamientos de servicio a los usos autorizados, y los espacios libres y el equipamiento comunitario. 3.- Usos no previstos. La sistematización de los usos, tanto los globales como los pormenorizados y detallados, incluidos en el presente PGOU, se entenderá como un listado y definición de carácter abierto y no excluyente, por lo que el Ayuntamiento podrá tipificar, por analogía, otros usos no expresamente incluidos; en base a tal criterio analógico, podrá autorizar o prohibir, en determinadas zonas o parcelas, usos no incluidos expresamente en el listado o relación completa de usos de las presentes NNSS. 4.- Otras condiciones aplicables a los usos autorizados. a). b). Aquellas instalaciones, usos y edificaciones que, por su magnitud o características planteen, en el desarrollo de su ordenación pormenorizada, singulares o notables problemas funcionales - relacionados con los accesos viarios, la dotación de aparcamientos, la carga y descarga, impactos visuales, desmontes u otros - manifiestamente perturbadores o incompatibles con los objetivos y condiciones exigidas para su ámbito de actuación o los circundantes (por ejemplo, grandes superficies comerciales, talleres de reparación de vehículos, almacenaje de chatarra y materiales u otros), podrán calificarse como "Especiales" o de Dimensión o Impacto Especial" o y considerarse como usos prohibidos, restringidos en su posibilidad de implantación, o, en su caso, ser objeto de imposiciones u obligaciones singulares en la correspondiente concesión de licencia, aun cuando estén autorizados con carácter genérico por el planeamiento. La caracterización de un uso urbanístico como autorizado no excluye la exigencia del cumplimiento del resto de la normativa aplicable para que la Administración permita su implantación y desarrollo, y, en casos legal o normativamente fundamentados, de trámites específicos previos a la concesión de la preceptiva licencia. Artículo 14. RELACIÓN Y CONTENIDO DE LOS USOS URBANÍSTICOS. Las zonas de usos globales y las parcelas y sistemas de calificación pormenorizada según los planos y las hojas gráficas de las Normas Particulares, así como los que se deriven del desarrollo del planeamiento, contendrán, de acuerdo con el régimen de compatibilidad que corresponda, alguno de los siguientes usos: I.- USOS RESIDENCIALES Se distinguen dos tipos genéricos: VIVIENDA (1.a) y RESIDENCIA COLECTIVA (1.b) I.a.- VIVIENDA 1.- Definición y Tipos Se define como vivienda a todo edificio o parte del mismo destinado a desarrollar la vida individual, familiar o colectiva y privada mediante su uso independiente como tal, con un máximo de capacidad de 10 personas (deducidas del número de camas individuales desde 0,70 a 1,30 m. de ancho - y dobles, de más de 1,30 m. de ancho) por unidad ocupada. En este uso se consideran dos tipos diferentes de alojamiento o local residencial: - Local de Vivienda (Vivienda): Es el alojamiento con dos o más habitaciones dedicadas a dormitorio, además de la sala, cocina y el baño, y con una superficie útil mayor de 50 m2. - Local de Apartamento (Apartamento): 15

17 Es el alojamiento que, además de la sala-cocina y el baño, posee al menos una única habitación o dormitorio y una superficie útil menor de 50 m2. y mayor de 30 m2. - Tamaño mínimo de los alojamientos o locales residenciales: En ningún caso son admisibles nuevos alojamientos o apartamentos de dimensión inferior a los 30 m2 de superficie útil, a los efectos de planeamiento, concesión de licencias de edificación y de habitabilidad ni de división de viviendas existentes. - División de los locales de vivienda: Se autoriza la división o partición de las viviendas siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en las Normas Particulares de cada ámbito urbanístico, con sujeción a las Ordenanzas Municipales, y de tal modo que cumplan los siguientes requisitos generales: - No se permitirán divisiones o particiones de viviendas que originen, en cada ámbito de ordenación urbanística, un número total de locales de alojamiento, viviendas o apartamentos que superen los máximos permitidos en las Normas Particulares ni en las Ordenanzas Municipales. - En ningún caso la división o partición dará lugar a alojamientos de menor tamaño que los establecidos como mínimos en estas Normas Generales. - Cada uno de los apartamentos y/o viviendas resultantes de la división o partición cumplirán todas las exigencias en materia de normativa técnica, seguridad, salubridad e higiene, accesibilidad e independencia correspondiente a la zona en que se emplace y la tipología en que se incluya cada edificio, ajustándose en todo caso a las Ordenanzas Municipales o, en su defecto, a la normativa vigente de diseño de las viviendas de protección oficial. - Dichos requisitos exigidos podrán ser reconsiderados en función de las condiciones e incluso las tolerancias legales y/o normativas aplicables por razón de pertenencia de los edificios a los tipos residenciales de casco antiguo o bien de caserío, o por aplicación de los regímenes de protección establecidos en base a la Ley 7/1990 de Patrimonio Cultural Vasco y los catálogos de patrimonio cultural. 2.- Categorías de Uso de Vivienda. Las categorías del uso de vivienda, según el tipo de edificación, referidas a una única parcela son: - Uso I.a. de Vivienda-Categoría A. Edificio aislado sobre parcela adscrita de suelo libre y de una a cuatro viviendas por parcela. Esta categoría se subdivide en dos subcategorías: - Categoría A-1: Edificio aislado de una o dos viviendas (máximo, cuatro apartamentos) por parcela. - Categoría A-2: Edificio aislado de dos a cuatro viviendas (máximo, seis apartamentos) por parcela. - Uso I.a. de Vivienda-Categoría B. Edificio de más de cuatro viviendas o seis apartamentos pareadas por parcela, sin régimen horizontal. - Uso I.a. de Vivienda-Categoría C. Edificio de viviendas colectivas en pisos y régimen de propiedad horizontal en una finca o parcela. - Usos auxiliares de los de vivienda: Portales o Accesos Comunes. Pequeños Almacenes, Trasteros, Cuartos de Instalaciones, Tendederos y locales comunitarios de menos de 40 m2 útiles. Jardines Privados. Pequeñas Instalaciones Deportivas Privadas como Piscina, Frontón o Pista de tenis. Garajes - guarda de vehículos ligados directamente a la residencia, categorías 1ª y 2ª. Depósitos domésticos de combustibles, cuya implantación será regulada por las condiciones de uso pormenorizado y, en todo caso, bajo las condiciones técnicas sectoriales y de los usos específicos. - Usos asimilables a los de vivienda. Usos Industriales de categoría 1ª-a., Pensiones de hasta 10 huéspedes o camas individuales en total. Pequeñas Oficinas y Despachos profesionales. I.b.- RESIDENCIA COLECTIVA 16

18 1.- Definición. Es el alojamiento de grupos de personas no unidas por vínculos familiares, pero sí por otras relaciones sociales, religiosas e ideológicas y similares, tales como: Residencias Estudiantiles y juveniles, Residencias de Ancianos y/o reposo particulares Albergues, Casas de acogida, Conventos y comunidades. Otros de similar uso, por encima de las 10 personas de capacidad, (deducidas del nº de camas individuales desde 0,70 a 1,30 m de ancho - y dobles, de más de 1,30 m de ancho) por unidad residencial, con carácter no asistencial, en régimen de titularidad privada. También pueden incluirse los edificios de apartamentos en régimen de alquiler y organización unitaria, pero cuando se garantice registralmente la imposibilidad de división horizontal. A partir de los 500 m2 construidos se consideran de Dimensión Especial y deberán emplazarse en parcela de uso pormenorizado específico según la Norma Particular. 2.- Usos Auxiliares y Asimilables. Son los mismos usos señalados para las viviendas - con excepción del uso de pensiones - y, en el caso de los usos asimilables, siempre que las actividades de referencia sean ejercidas por el personal de la residencia, y los residentes y titulares. 17

19 II. USOS DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS Los Usos de Actividades Económicas se clasifican en tres subgrupos: a) Industria, b) Almacén y c) Terciario. II a.- INDUSTRIALES. 1.- Encuadre de los usos industriales. Dentro de los Usos Industriales se incluyen, la artesanía y las actividades destinadas a la obtención y manipulación de primeras materias, su posterior transformación, envasado, almacenaje, transporte, distribución y reparación, y, en general, todas aquéllas que, por los materiales utilizados, manipulados o despachados, los elementos técnicos empleados o las necesidades de acceso y uso de vehículos, puedan ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las personas o daños a los bienes, a saber: Pertenecen a este tipo otras actividades diversas relacionadas con la producción tales como: - Talleres, de reparación de vehículos, maquinaria, aparatos o ingenios de cualquier tipo. - Depósitos y Almacenes de Combustibles, destinados a la venta al detalle. - Almacenaje y depósito al aire libre, de maquinaria, chatarra, vehículos o materiales. - Viveros de construcción fija, de producción de plantas y flores, con estructura estable o rígida y solera, sin relación con la tierra o donde la producción no se lleve a cabo sobre el terreno. Incluye, además de las propiamente conocidas como de producción industrial, otras actividades poco o nada molestas o dañinas para personas y bienes, algunas de ellas relacionadas con la investigación y productos de alto valor añadido, como por ejemplo los laboratorios y centros diversos, de producción, análisis, investigación y similares. Las actividades industriales que incluyan funciones de carácter comercial o terciario en general, se considerarán, a los efectos de su implantación en los locales o parcelas de uso característico industrial, como una actividad única, sin perjuicio de la consideración independiente de las superficies destinadas de forma específica a los usos citados, a los efectos de la regulación aplicable a los mismos. 2.- Categorías del uso II-a, Industria. Sin perjuicio de la relación detallada de los usos autorizados, y desde el punto de vista de su integración e incidencia urbanística, y atendiendo a su capacidad de originar molestias e incomodidades, nocividad, insalubridad o peligrosidad respecto a las demás actividades o el medio, se clasifican los usos industriales en las siguientes categorías: - Uso II.a, Industria - Categoría 1ª-a. Engloba las pequeñas actividades industriales y artesanales inocuas, carentes por completo de molestias o peligrosidad, con una superficie inferior a los 125 m2. Estos usos se considerarán asimilados a los usos de vivienda, terciarios y de equipamiento comunitario, pudiendo implantarse en los locales y parcelas destinados de forma predominante a estos usos. Incluye, a título ilustrativo, las de tipo doméstico tales como: Sastrería, Modistería, Corte y Confección, Estudio fotográfico, Estudio de artista plástico (excepto escultor), Peluquería y Belleza y otros similares, teniendo las siguientes limitaciones: No se considerarán como de primera categoría los usos industriales que, pese a ocupar locales y espacios con superficie inferior a la citada, conlleven molestias o peligro en atención a, entre otros extremos, la carga de fuego asociada a la propia actividad. - Uso II.a, Industria - Categoría 1ª-b. Engloba las actividades industriales artesanales, compatibles con los usos Residenciales, Terciarios o de Equipamiento Comunitario, carentes de molestias, nocividad, insalubridad o peligrosidad para los usos colindantes - particularmente de olores, polvo, humos y gases, ruido y vibraciones - pero sujetas a la normativa reguladora de las actividades molesta, insalubres, nocivas y peligrosas. Incluye las pequeñas actividades tales como: Reparación de calzado, Reproducción de planos y fotocopias, Bricolaje y Artesanía de servicio, Talleres de albañilería, ebanistería, fontanería, y 18

20 electricidad, Reparación de Automóviles y otros análogos o similares, teniendo las siguientes limitaciones:. Superficie máxima de techo por instalación: 250 m2 útiles.. Potencia máxima unitaria: 4 Kw. / aparato, y total inferior a 20 Kw.. Potencia máxima instalada: 0,135 CV/m2 (u) Se consideran autorizados en zonas y parcelas de usos Residenciales y Terciarios, y podrán situarse en locales o edificios de suelo urbano y apto para urbanizar destinados a los mencionados usos predominantes, siempre que se ubiquen en plantas bajas o en semisótanos, salvo lo dispuesto en Norma Particular u Ordenanza. Deberán contar con accesos independientes y la instalación garantizará la protección adecuada contra las actividades molestas, insalubres nocivas y peligrosas en viviendas y usos colindantes. - Uso II.a, Industria - Categoría 2ª. Se incluyen en esta Categoría las actividades industriales compatibles con los usos residenciales, terciarios y dotacionales, emplazadas en unidades edificatorias o edificios de ocupación inferior a los m2 ubicados en parcelas de uso pormenorizado industrial. También se incluyen en esta categoría las actividades e instalaciones destinadas a la industria de la llamada nueva generación, caracterizadas por la producción de bienes de alto valor añadido, (p. ej. de precisión, innovadores, electrónicos, laboratorios...), condición a la que debe sumarse la de ser de limpias o mínimamente contaminantes, productores de bajos niveles de ruido y, en general necesitados de un entorno no agresivo y un ambiente, urbanización, diseño y ejecución de calidad. Estas industrias de nueva generación no tienen limitación de superficie de techo ni de potencia máxima instalada - salvo las que impusieran las Normas Particulares - si se emplazan en suelo globalmente calificado como industrial. Pueden también emplazarse en parcelas de uso pormenorizado específico ubicadas en suelo calificado globalmente como Terciario y, excepcionalmente, Residencial, con las limitaciones de superficie y otras que establezcan las Normas Particulares. - Uso II.a, Industria - Categoría 3ª. - Engloba las actividades propiamente industriales, no incluidas en las Categoría 1ª y 2ª por incumplir alguno de los requisitos exigidos, o que, aun con la adopción de medidas correctoras, pueden ocasionar molestias a los usos Residenciales, o a los Terciarios y de Equipamiento Comunitario contiguos o próximos. Incluyen en general, además, las actividades no compatibles con alguno de los usos arriba señalados, a pesar de la adopción de medidas correctoras, las que originen un volumen importante de actividades principales o de tráfico de vehículos, tales como maniobra, carga y descarga, almacenamiento y aparcamiento, que afecten a usos y/o espacios colindantes. No se imponen limitaciones a la potencia máxima instalada en esta categoría de industria, salvo las que exija la reglamentación sectorial. Deberán implantarse en suelo calificado exclusivamente como industrial, exceptuando las industrias existentes autorizadas. - Se diferencian, dentro de esta categoría, tres subgrupos: Categorías 3-a, 3-b y 3ª-c. - Industrias de Categoría 3-a ( pequeña industria ): son las de tamaño pequeño y medio con superficie ocupable por la edificación, no superior a m², por cada parcela asociada, que no perteneciendo a las categorías 1ª y 2ª, resultan incompatibles con usos, actividades o instalaciones contiguas, por generar conflictos funcionales, o por la nocividad, insalubridad o las molestias producidas, aún con la adopción de medidas correctoras, requiriendo emplazamientos en zonas específicamente industriales. - Industrias de Categoría 3-b ( mediana y gran industria ): son las de tamaño medio o grande con superficie ocupable por la edificación superior a m² por cada parcela asociada, que no resultan compatibles con usos, actividades o instalaciones contiguas, por generar conflictos funcionales, o por la nocividad, insalubridad o las molestias producidas, aún con la adopción de medidas correctoras, requiriendo emplazamientos en zonas específicamente industriales. En cada instalación de industria perteneciente a la Categoría 3-b se autoriza una única unidad de vivienda de guarda - con superficie útil siempre inferior a los 90 m2 - de acuerdo con las condiciones específicas de este PGOU y de cada Norma Particular. 19

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