BAJO EL SIGNO DE LA INCERTIDUMBRE. El Sector Inmobiliaria tras la tormenta financiera. Prof. Fernando Faces García Instituto Internacional San Telmo

Transcripción

1 BAJO EL SIGNO DE LA INCERTIDUMBRE El Sector Inmobiliaria tras la tormenta financiera 1 Prof. Fernando Faces García Instituto Internacional San Telmo

2 Un ciclo económico adverso CRISIS FINANCIERA CRISIS ENERGÉTICA CRISIS INMOBILIARIA CRISIS MATERIAS PRIMAS (EXPLOSIÓN PRECIO CEREALES Y ALIMENTOS) 2

3 Un ciclo económico adverso CRISIS INMOBILIARIA CRISIS ENERGÉTICA Y ALIMENTARIA LA TORMENTA PERFECTA CRISIS FINANCIERA Y BANCARIA

4 Compitiendo en tiempos turbulentos y en escenarios globales En tan solo dos meses han cambiado el escenario económico y financiero mundial Nos enfrentamos a una crisis financiera Crisis de confianza De transparencia De liquidez De financiación Crisis global 4

5 Anatomía de una crisis Lo que no esperábamos. La tormenta subprime Surge del corazón del sistema bancario Se propaga y disemina a través de los procesos de titulización y los nuevos vehículos financieros Hasta convertirse en global Convulsiona a los mercados bursátiles Paraliza los mercados de deuda privada 5

6 Anatomía de una crisis La morosidad se dispara en EE.UU Gráfico 1: Tasa de Morosidad en EE.UU Gráfico 2: Calendario de revisión de tipos de hipotecas 6

7 Un ciclo económico adverso LA CRISIS FINANCIERA UNA CRISIS DE LIQUIDEZ? UNA CRISIS DE SOLVENCIA? UNA CRISIS DE CONFIANZA? QUE HA DERIVADO EN UNA CRISIS DE CRÉDITO 7

8 Anatomía de una crisis Opacidad y desconfianza Temor y desconfianza de los inversores Huida y vuelo hacia la calidad (Activos monetarios y deuda pública) Subida del oro y las materias primas 8

9 Anatomía de una crisis La reacción de los Bancos Centrales. Desconocimiento del alcance de la crisis Opacidad de las instituciones y vehículos financieros Megainyecciones monetarias La reserva federal baja el tipo de interés Del temor a la inflación a la prevención frente a la recesión 9

10 Anatomía de una crisis La paradoja de la liquidez Tensionamiento en la liquidez de los mercados interbancarios Los bancos no se fían unos de otros, recortes de líneas interbancarias Acaparamiento de liquidez No es un problema de liquidez, es un problema de confianza 10

11 Anatomía de una crisis El alcance de la crisis Hasta que la información no sea conocida por los mercados, la incertidumbre continuará. El impacto en la economía real se agravará La pelota está en el tejado de las autoridades reguladoras y de los bancos La bajada del tipo de Reserva Federal no ha resuelto el problema 11

12 Anatomía de una crisis Todavía nos queda por ver al nuevas minusvalías en los activos de la Banca Internacional (Previsiones del F.M.I.= millones de $) 12

13 Anatomía de una crisis La fortaleza del sistema bancario español El mercado español de titulizaciones poco tiene que ver con el americano Es un mercado de hipotecas prime A.A.A. El sistema bancario español es más rentable y solvente 13

14 Anatomía de una crisis El problema del sistema bancario español: Tensiones de liquidez Cierre de los mercados financieros exteriores Alto endeudamiento del país Desconfianza exterior y prevención ante el impacto de la crisis inmobiliaria sobre la banca española 14

15 Tensiones de liquidez en el sistema bancario español Gráfico 3: Crecimiento interanual del crédito Gráfico 4: Crecimiento interanual de los depósitos 15

16 Tensiones de liquidez en el sistema bancario español Gráfico 5: Financiación mayorista sobre Balance % 16

17 El mercado de cédulas y titulizaciones se seca Gráfico 6: Cédulas Cajas de Ahorro Gráfico 7: Cédulas Bancos 17

18 La guerra de los depósitos: volviendo a los orígenes Gráfico 10: Depósitos del total de entidades de crédito 18

19 La guerra de los depósitos: volviendo a los orígenes Gráfico 11: Remuneración Depósitos Bancos Gráfico 12: Remuneración Depósitos Cajas de Ahorro 19

20 Anatomía de una crisis La huella y cicatriz de la crisis Contracción del crédito, restricción de la financiación Mayor rigor en la evaluación del riesgo Endurecimiento de la normativa sobre requisitos y consumo de recursos propios de los nuevos vehículos financieros Las empresas con mayor grado de endeudamiento y peor estructura financiera serán las más afectadas 20

21 Menos crédito, más caro y con más riesgo de morosidad Gráfico 13: Tipo de interés de nuevas operaciones a hogares e ISFLSH. Total de Entidades de crédito 21

22 Menos crédito, más caro y con más riesgo de morosidad Gráfico 14: Tipo de interés de nuevas operaciones de empresas. Entidades de crédito 22

23 Menos crédito, más caro y con más riesgo de morosidad Gráfico 15: Crecimiento ia del crédito moroso 23

24 Menos crédito, más caro y con más riesgo de morosidad Gráfico 16: Tasa de morosidad por Segmento 24

25 El poder de la información y la transparencia Independiente de la causa y el impacto primario crisis la falta de información y la duración temporal de la incertidumbre profundizan y multiplican el impacto y alcance de la crisis. 25

26 Hasta donde subirán los tipos de interés? El dilema de los Bancos Centrales Crecimiento o inflación? 26

27 Un ciclo económico adverso La explosión del precio de las materias primas alimentarias Un fenómeno internacional Con múltiples causas Que amenaza con perdurar Un fenómeno estructural? 27

28 Un ciclo económico adverso LA EXPLOSIÓN DEL PRECIO DE LAS MATERIAS PRIMAS ALIMENTARIAS EL AUMENTO DE POBLACIÓN LAS MALAS COSECHAS LA AGROINFLACCIÓN LOS BIOCARBURANTES Y LAS EXPECTATIVAS CREADAS EL AUMENTO DE LA RENTA DE PAISES EMERGENTES CHINA, INDIA EL CAMBIO DE LA DIETA DE PAISES EMERGENTES LOS FONDOS DE INVERSIÓN 28

29 Al BCE le sigue preocupando la inflación Los enemigos. de la estabilidad de precios El alza del precio del petróleo y las materias primas La escalada del precio de los alimentos El espectacular aumento de la liquidez (superior al 11%), por encima de la referencia (4,5%) El alto endeudamiento de las familias y empresas El incremento de los salarios El reciente repunte de la inflación 29

30 Al BCE le sigue preocupando la inflación Los amigos. de la estabilidad de precios La imparable apreciación del euro El efecto de restricción crediticia, generado por la crisis financiera La subida del euribor (efecto desconfianza) La desaceleración del consumo y de la demanda de vivienda. Amigos de la estabilidad de precios pero enemigos del crecimiento económico 30

31 Hasta donde subirán los tipos de interés? De la prevención frente a la inflación al temor a la recesión El ciclo de subida de tipos estaba prácticamente agotado antes de la crisis financiera Tras la crisis, la Reserva Federal U.S.A. ha emprendido el camino de vuelta, todavía no concluido El B.C.E. ha hecho un alto en el camino (mantenimiento de tipos: 4%) 31

32 Hasta donde subirán los tipos de interés? Ante el repunte de la inflación en Europa (3 6%), El BCE no da señales de bajada de tipos Previsiones para final de año -3 75% -4 25% 32

33 Un ciclo económico adverso La economía española es especialmente vulnerable Por su alto endeudamiento Por su crecimiento desequilibrado Por su alta inflación Por su baja productividad 33

34 El sector inmobiliario se desacelera Fuerte contención de la demanda de viviendas Alargamiento de los plazos de venta Desaceleración del crecimiento de los precios (4 8%). Reducción de precios en algunas provincias Desaceleración de las construcción (más lenta que la demanda. Efecto inercia) Del ajuste suave al aterrizaje brusco 34

35 Anatomía de una crisis Otros factores a tener en cuenta Evolución tipos de interés Evolución empleo y renta Inmigrantes Plan promoción viviendas VPO ( al año) Política fomento alquileres 35

36 Anatomía de una crisis El stock de viviendas no viviendas Sigue subiendo en el 2008 Viviendas iniciales Hace un año y medio Oferta de niveles > Demanda Viviendas (-28%) Stock No vendido Viviendas de inversores Nuevas viviendas iniciadas (-38%) Precios viviendas nuevas (-8/10% en 2008) 36

37 Anatomía de una crisis El deseado ajuste del mercado ( ) Incremento precios vivienda < Tasa de inflación Alquiler Ratioaccesibilidad Riesgo Entidades financieras Demanda viviendas Oferta viviendas Años: Stock no vendidas Impacto de Viviendas VPO? 37 Oferta crediticia

38 La situación económica y financiera del sector inmobiliario 38

39 Un sector atomizado. Los efectos: Reestructuración del sector Las primeras empresas 25% total de Mercado Gráfico 17: Evolución del nº de empresas promotoras según DIRCE 39

40 Un sector atomizado. Los efectos: Reestructuración del sector Gráfico 18: Grado de concentración del sector Hacia una drástica reducción del número de empresas 40

41 Evolución económico y financiera de la empresa inmobiliaria promedio Gráfico 19: Evolución del Índice de rotación de empresa promedio Gráfico 20: Evolución apalancamiento de Empresa inmobiliaria promedio Hacia una menor rotación de activos, desinversión en suelo y menor apalancamiento financiero 41

42 Evolución económico y financiera de la empresa inmobiliaria promedio Gráfico 21: Evolución del peso de la deuda financiera sobre los recursos ajenos Tabla 1: Rentabilidad empresa inmobiliaria promedio 42

43 Evolución económico y financiera de la empresa inmobiliaria promedio Gráfico 22: Grado de apalancamiento por tamaño de empresa Tabla 2: Empresas por tamaño del activo 43

44 Evolución económico y financiera de la empresa inmobiliaria promedio Gráfico 23: Evolución márgenes de negocio Gráfico 24: Evolución del peso de los ingresos extraordinarios 44

45 Las empresas más grandes las más endeudadas financieramente y las más rentables Gráfico 25: Estructura de recursos ajenos por grupo de empresas 45

46 Las empresas más grandes las más endeudadas financieramente y las más rentables Gráfico 26: Evolución de la estructura de recursos ajenos por grupo de empresas 46

47 Las empresas más grandes las más endeudadas financieramente y las más rentables Gráfico 27: Margen neto por tamaño de empresa Gráfico 28: ROE por tamaño de empresa 47

48 Las empresas grandes las más endeudadas Gráfico 29: Distribución del endeudamiento bancario por grupo de empresas Gráfico 30: Ratio Deuda financiera/ EBITDA por grupo de empresas 48

49 Las empresas grandes las más endeudadas Gráfico 31: Ratio Deuda financiera/ebitda empresas constructoras e inmobiliarias cotizadas 49

50 Las empresas grandes las más endeudadas Gráfico 32: Ratio Deuda financiera/activos netos de obligaciones a corto plazo 50

51 El coste de la financiación Gráfico 33: Coste de financiación y diferenciales por tamaño de empresa (2006) Gráfico 34: Evolución ratio de cobertura de gastos financieros 51

52 El coste de la financiación Gráfico 35: Ratio de cobertura de intereses 2006 por tamaño de empresa La cobertura se está deteriorando con el endurecimiento de las condiciones crediticias. La peor situación la de las empresas grandes. 52

53 El plan de estímulo económico del Gobierno Al sector constructor e inmobiliario Tratamiento fiscal rehabilitación de viviendas y edificios a efectos de IVA y deducción IRPF: cuando coste>25% precio adquisición Estímulo a la financiación de VPO (linea de avales ICO para la titulización de las hipotecas: 2000 millones en el 2008) Protección deudores hipotecarios: Supresión de gastos fiscales, financieros, registrales y notariales de las ampliaciones del plazo de amortización hasta 2 años. (A consensuar con agentes) Análisis trimestral de la ejecución de obra pública Plan VPO: viviendas al año 53

54 El plan de estímulo económico del Gobierno Otros estímulos Reducción impuestos en 2008 (400 por declarante): 6000 millones Supresión impuesto patrimonio: millones de en 2009 Estímulo financiación PYMES (línea de avales de 2000 millones para titularización de créditos a PYMES) Devolución mensual del IVA en 2009 Recolocación trabajadores desempleados (200 millones) Exención Fiscal de deuda pública y otros instrumentos financieros a todo los no residentes 54

55 Estrategias empresariales para un ciclo adverso Estrategias de negocio: Preservar márgenes y resultados Políticas de reducción de costes (reducción de costes fijos) Diversificación en productos Diversificación geográfica: Internacionalización Diversificación en líneas de negocio: Patrimonialización Dificultad: Restricción Crediticia 55

56 Estrategias empresariales para un ciclo adverso Estrategias Empresariales: Menor apalancamiento-mayor autofinanciación Otras alternativas de financiación= leasing inmobiliario, lease back, forward funding Desinversiones de activos Refinanciación a largo plazo 56

57 Estrategias empresariales para un ciclo adverso Estrategia comercial: Diversificación de canales de venta y estrategia multicanal Imagen de marca: Calidad Sello de Marca Servicios preventa y postventa Innovación y control de costes 57