Seminario-Taller Presencial y a Distancia por Internet: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica San Salvador, 27 y 28 de septiembre de 2007

Transcripción

1 Iniciativa Colaborativa de Diálogo e Investigación sobre Dinámicas Territoriales en Centroamérica Seminario-Taller Presencial y a Distancia por Internet: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica San Salvador, 27 y 28 de septiembre de 2007 Panel 2. Dinámica y desarrollo inmobiliario en Centroamérica El Caso de Tola, Nicaragua Voy a empezar con mi presentación y lo que me toca desarrollar es el caso de Tola en Nicaragua. La descripción del municipio mide de 474 km2 tiene 54 km de costa, población de 25 mil habitantes aproximadamente. 86% de esta población es rural y pobre, territorio poca poblada, escasa infraestructura, carreteras y demás, poca presencia de instituciones estatales y además no hay acceso porque las carreteras no permiten el acceso a la cabecera municipal, importancia ecosistémica, especulación enorme de tierra e inseguridad jurídica. El municipio va del río Escalante, 54 km de costa que son sus playas más importantes y llega más abajo de Bocana de Berito. Este es el marco legal que reconfiguro la tenencia de la tierra más o menos a partir de los años 80. Sobre todo importante mencionar la Ley Agraria de 1917 que en esa época se estableció 2 km de costa a nombre del Estado pero con el objetivo de protegernos por los conflictos limítrofes que tenían con países, es decir no tiene esta vinculación de la actualidad, es por eso que se hizo eso. Hay una contradicción con la Ley General de Medio Ambiente a pesar de que lo vine a ratificar, reduce el espacio geográfico que establece la ley de 1917, esas son las contradicciones de las que hablábamos y dice que tiene solo 30 mts a partir de la ola madre. Ahí menciona unas leyes municipales que son muy importantes porque en uno de los artículos de la ley municipal establece que las propiedades municipales solamente se pueden arrendar por un tiempo de un año. La ley de Reforma Agraria aprobada en 1981 es un instrumento que vino a materializar esa reconfiguración, los decretos confiscatorios y la Ley de Costas que esta en discusión. Hay dos elementos importantes en la Ley de Costas que ponen nervioso, sobre todo a los inversionistas que, en la ley agraria se establece que todas las propiedades con titulo de dominio antes de la aprobación de la ley se va a respetar, si la escritura decía que llegaba hasta el litoral pacífico. Todos los documentos de dominio, las escrituras públicas que legitimaban esas propiedades a los privados que se hagan después de la ley del 17 son del Estado. Entonces el pleito es el espacio geográfico y si la ley de costa va a respetar ese marco legal o no va a respetar, es decir, que la gente va a tener acceso y a la inversión.

2 Esta es la tabla de lo que yo les hablaba, la Reforma Agraria reformó la tenencia de la tierra de esta manera. En 1978 el 96% de la propiedad privada nacional era privada, 4% era reformada por la Reforma Agraria q hacia Zomoza, es decir, que ponía parches a las exigencias populares. En 1990 se reduce del 96% a 54% hay un incremento del 40% en la propiedad reformada que se dividió en cooperativa y empresas del estado, empresas estatales agrícolas y también se repartió en pequeñas parcelas a campesinos. Ya en el 94 empieza la reconcentración de la tierra y aumenta la propiedad privada de 54% a 69% con una disminución de un 10% de la propiedad reformada y en el % y la propiedad reformada 10%. Me imagino que en el 2007 debe andar talvez como por el como 4% inicialmente. Es decir, todo el esfuerzo que se hizo para cambiar la configuración de la tenencia de la tierra en 10 años, en otros 10 años totalmente se abolió. Cuáles son los factores que influyeron para que sucediera esta reconfiguración en los años 90, porque hubieron 2 reconfiguraciones en 2 décadas. Una a favor de este tipo de propiedad y otra a favor después de los años 90 de este otro tipo de propiedad. Cuáles son los factores? El abandono de políticas del Estado, financiamiento a este tipo de tenencia de la tierra, falta de financiamiento por parte del Estado, políticas públicas, un abandono total y también asistencia técnica, un abandono total. Esta columna no la he podido definir y del documento donde agarre la tabla que es el marco político de tierras del MAGFOR no lo podían especificar. Problemas generales que se produjeron a partir de la reconfiguración de la tenencia. Estos son problemas generales en todo el territorio nacional: marco legal e institucional débil y disperso, trámites legales tardados y costosos, invasión de tierras, falta demarcación y titulación de tierra indígena, falta de inscripción y demarcación de áreas protegidas, poca cobertura de registros de la propiedad y ausencia de catastro, legalización inconclusa, demanda aumentada debido principalmente a duplicación de titulación de beneficiarios, eso es interesante porque, les daban las mismas tierras a varios grupos, excombatientes del ejército o excombatientes de la contrarrevolución y luego aparecían con la asignación de la misma propiedad dos grupos distintos y la reconcentración de la tierra. Y estos son los problemas específicos que se generan a partir de esa reconfiguración aumentando las condiciones específicas de Tola. Entonces tienen los anteriores más estos se dan en Tola. Conflictos de límites de la propiedad en comunidades indígenas, cooperativas y entre particulares. Rectificación de áreas, es decir este conflicto de limites, qué pasa?. Por ejemplo un inversionista norte americano compró, que su inversión se llama Flor de Mayo, su empresa compró tierrras de la comunidad indígena. Los indígenas dicen que esta dentro de la comunidad indígena las tierras que él comrpró. La rectificación de áreas, uno también de los inversionistas compró una cantidad de propiedad y luego hizo una rectificación de área y aumento el tamaño de su finca como por 70 manzanas, se supone que las 70 manzanas eran del Estado. Conflicto en las zonas costeras, restricción de acceso a particulares a las costas y privatización de éstas, arrendamiento de un mismo lote costero a dos o más actores, esto es muy importante el arrendamiento de un mismo lote porque la ley no faculta a las municipalidades para arrendar los 2

3 lotes costeros, lo que pasa es que las municipalidades han interpretado que las tierras que eran estatales son administradas pero por una cuestión tradicional, de uso tradicional, no porque una ley los faculte a administrarlos, no en esta administración, quiero dejarlo muuuy claro, no en esta administración de la alcaldía actual, de la alcaldesa actual, en las alcaldías anteriores daban arriendo a dos personas del mismo lote. Conflictos en la aplicación de la Ley Agraria de 1917 y la Ley General de Medio Ambiente y los Recursos Naturales, otorgamiento de títulos de propiedad y supletorios de zona costera, la gente llega, ocupa. Los títulos de propiedad y los títulos supletorios, sobretodo en tierras que no están inscritas. Entonces se aprovechaban de esta herramienta jurídica para hacerse de tierras costeras del Estado. Compra y venta de manglares y humedales, invasión de tierras, falsificación de títulos, reclamos de cooperativas entre los socios y entre éstos y los particulares, allá hay un caso muy sonado en tola, un pleito entre un desarrollador y una cooperativa, incremento de precio de la tierra y especulación. Estas son las características del turismo residencial, ya paso de la tenencia de la tierra, es decir, en ese marco, en ese contexto entre el turismo residencial a jugar, en ese contexto en tola, en ese desorden que había ya, provocado por la reconfiguración de la tenencia de la tierra entre el turismo residencial. Entonces tiene ciertas características, el turismo residencial es un producto relacionado con la construcción de viviendas en zonas turísticas para que sean compradas por clientes nacionales y extranjeros como segunda residencia, casa habitual o apartamento para destinar a alquiler. El turismo no utiliza servicios ni estructuras turísticas comerciales para su estancia, sino que aprovecha una estructura habitacional que compra o alquila fuera del sistema de alojamiento hotelero. El poder adquisitivo de los turistas es alto ya que debe cubrir el mantenimiento de una segunda residencia. Crea diversas fuentes de empleo caracterizadas por ser de bajo nivel profesional. Contribuye con la economía de la región (pago de impuestos, gastos de mantenimiento de vivienda, servicios básicos, alimentación, etc.). Marco legar de fomento del turismo en Nicaragua. Yo de manera general establezco cual es el marco legal, la ley del INTUR, la ley general del INTUR, la ley de incentivos para la industria turística, el reglamento de la ley de incentivos, ley de exoneración de jubilados y extranjeros. Esto es importante porque se crea una ley de exoneración a jubilados y extranjeros porque vamos a promover que sean los jubilados y extranjeros los que ocupen esos espacios, no es para nacionales. Una serie de reglamentos menores que se desprenden a partir de ley de incentivos como el reglamento de hostelería donde se conceptualizan los dos conceptos de que les hable anteriormente de alojamiento en tiempo compartido y condo hoteles que a mi juicio enmascaran la figura de turismo residencial. Los beneficios fiscales que establece esa ley es importante, el 80% al 90% de excencion de Impuestos sobre la Renta (IR) por el termino de 10 años dependiendo el tipo de actividad, exoneración de impuestos sobre bienes e inmuebles por 10 años, 100% de exoneración de impuestos de importación y el Impuesto General al Valor Agregado en la compra de bienes no suntuosos de construcción, de accesorios fijos para la edificación, muebles, equipos, naves y vehículos, exoneración del Impuesto General al Valor Agregado aplicables a los servicios de diseño/ingeniería y construcción. Estos incentivos podrían ser renovables por 10 años más, es decir, son 20 años con estos incentivos. Las leyes de incentivos tienen una naturaleza, tienen tiempo determinado y son temporales es para 3

4 dinamizar un sector de la economía, son 20 años, a un sector que a mi juicio no lo necesita. El país es bello, bellísimo, no hace falta incentivo a mi juicio, para que la gente llegue a invertir. Este es un comentario muy interesante lo que les quiero decir, como siempre nuestros gobiernos en esta década se caracterizan por este tipo de acto. Como las instituciones no están centralizadas sino que están distribuidas en todo Managua, se dilataran una semana y el piso para recibir incentivo es inversión de 30 mil dólares, ese es el piso, incluyendo el valor de la tierra, en muchos casos los campesinos tienen la tierra pero no tienen ni un peso más para poder accesar a esos, o solicitar esos incentivos. Aquí esta tabla, proyectos de turismo en Tola, realmente son 20 megaproyectos, de los 20, 14 son turismo residencial, y estos dos en rojo que estoy señalando ahí tienen beneficio de acuerdo a la ley de incentivo y eso lo tomé de el registro del INTUR de proyectos de la ley de incentivos de diciembre de Estos proyectos en su totalidad, yo creo que este es un valor que no es correcto porque me parece poco de 50 millones de dólares, el incremento de actividades esperada con la carretera, es decir, si se hace la carretera Costanera el incremento va a ser mayor situado dentro de los 2 km de terreno del Estado, algunos administrados por la alcaldía como tierra ejidales. Este es un mapa bien interesante porque, todo lo que esta en azul que ustedes no lo pueden ver, lamentablemente son los accesos cerrados a la costa, de los 54 km de costa solo tienen acceso a 8 lugares que son 8 kms es decir, todo lo demás esta cerrado por los inversionistas. Esta es una tabla de los precios costeros de la costa, va de 1990 más o menos que valía 300 dólares la manzana al 2007, 280 mil a 300 mil dólares la manzana. Imagínense como se incremento el precio de la tierra en lo que va de 17 años. Conflicto relacionado al desarrollo de proyecto turistico. Aquí particularizo alguno de los conflictos que se han generado; Arenas Bay vrs cooperativa, Flor de Mayo vrs comunidad indígena, Amarillo vrs pobladores locales/toma tierras y otros intereses, Astilleros vrs Alcaldía y MARENA, Punta Teonoste vrs Alcaldía, por ejemplo Punta Teonoste tiene un contrato de arrendamiento por la alcaldía anterior por cien años cuando la alcaldía solamente esta facultada a arrendar una propiedad por un año de acuerdo a la ley. Beneficio del turismo residencial en Tola, yo quise ser objetivo y hay que valorar esto, creación de empleo de bajo nivel, construcción. Es decir, cuál es la creación de empleo, cuidador, empleada y jardinero. Una vez que la construcción ya esta materializada esos son los empleos que genera o el tipo de empleo que va a generar, aumento de ingresos municipales, eso estamos recolectando los datos, dinamización de la economía local, las proyecciones de empleo del sector turista son optimistas de 555 empleo en el 2006 a 2800, esas son las proyecciones que ellos dan, pero tomando en cuenta por ejemplo lo que dijo Marcela de que en Costa Rica que tienen ese tamaño de industria es el 6%, yo podría dudar de esa proyección. Proyectos de responsabilidad social empresarial, infraestructura social en el territorio, hay un centro de salud de uno de los desarrolladores que atiende al becado, es decir hay becados y ayuda directa a comunidades cuando las comunidades llegan a solicitarles para cualquier gestión o fiesta de las 4

5 comunidades, pero no hay vinculación con la institución municipal, es decir, que no hay una organización formal que oriente este tipo de compromiso social empresarial. Perjuicios del turismo residencial en Tola, exclusión de pobladores locales de sus recursos tradicionales, especulación y encarecimiento del precio del suelo, encarece la vivienda de la población local, conflicto sobre la tenencia de la tierra, obliga a incrementar el gasto público para responder a las necesidades de servicios públicos de las nuevas urbanizaciones. Me decía el Alcalde, en este caso en particular, que por ejemplo que la carretera publica que es de tierra, el desplazamiento de los pobladores como no tienen vehículo es en bestia, en bicicleta o a pie, o en bus que pasa dos veces, el que entra y el que sale al día. Pero lo que destruye realmente el camino son las rastras con todo ese material que pasan todos los días y esa carga pesada y además implica que estos desarrollos turísticos generan una enorme cantidad de basura y ya el basurero municipal no tiene capacidad de asimilarlo. Abarca mucho territorio el turismo residencial, daña el ecosistema, destrucción de manglares e insumos para construcción, madera, piedra de río y arena. Disminuye las posibilidades de desarrollar otros tipos de servicios turísticos con mayores efectos en la economía local y crea guetos residenciales. Por un lado crea guetos residenciales y por el otro mantiene y profundiza los guetos del estado de los pobladores que ya es súper precario y entonces en ese enfrentamiento es mucho mas evidente la vulnerabilidad de los locales. Muchas gracias. 5