MODIFICACIONES AL CRÉDITO ESPECIAL EMPRESAS CONSTRUCTORAS.

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1 UNIVERSIDAD DE TALCA FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES ESCUELA DE CONTADOR PÚBLICO Y AUDITOR TESIS DE GRADO MODIFICACIONES AL CRÉDITO ESPECIAL EMPRESAS CONSTRUCTORAS. TRABAJO PARA OPTAR AL TITULO DE CONTADOR PÚBLICO Y AUDITOR PROFESOR GUÍA: ALEX DÍAZ ALARCÓN ALUMNO: MARIO ANTONIO LUENGO MUÑOZ TALCA 2009

2 Índice Resumen Ejecutivo... 4 Introducción... 6 Objetivos... 7 Objetivo General...7 Objetivos Específicos MARCO TEORICO Artículo 21 del DL 910/75 vigente al 24 de marzo de Artículo 21 del DL 910/75 vigente a contar del 25 de marzo de MARCO LEGAL Inmueble destinado a la habitación Habitación Contrato Contratos Generales de Construcción Contrato de construcción por suma alzada Contrato de construcción por administración Empresa constructora Vivienda social Crédito especial empresas constructoras Modificaciones introducidas al artículo 21 DL 910 de Topes al crédito Caso práctico Instituciones sin fines de lucro Permiso Municipal de edificación Modificaciones al permiso municipal y al contrato Urbanización de Terrenos Antes de la modificación Después de la modificación Caso práctico Contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento

3 Caso práctico Bienes que superan o no el tope del crédito Caso práctico Obras preexistentes Caso práctico Vigencias Caso práctico Obligaciones Accesorias de Información Conclusiones finales ANEXOS Anexo Nº Anexo Nº Anexo Nº Bibliografía

4 Resumen Ejecutivo El crédito especial empresas constructoras esta regido por el artículo 21 del Decreto Ley 910 de 1975 y establece una rebaja a los pagos provisionales obligatorios de la Ley de la Renta, de un 65% del Débito generado en la venta de inmuebles con fines habitacionales y en los contratos generales de construcción celebrados a suma alzada, cuando el crédito es superior a los pagos provisionales, este se puede imputar a otros impuesto de retención o recargo que deban pagarse en el mismo periodo, si aun quedara crédito después de haberlo imputado a los pagos provisionales y a los impuestos de retención o recargo este tomará el carácter de remanente que podrá utilizarse en el periodo siguiente. El artículo 5 de la Ley publicada en el diario oficial el 25 de marzo de 2008, estableció una serie de modificaciones a la forma de utilizar el beneficio. Las viviendas cuyo precio superen las UF, no tendrán derecho al beneficio y las que tengan un valor igual o inferior a ese monto tendrán derecho pero con un tope al crédito por cada vivienda de 225 UF, iguales topes se aplicaran para los contratos generales de construcción que no sean ejecutados por administración con excepción que para estos últimos, el valor del terreno se deberá descontar, para establecer si se tiene derecho al beneficio. Un requisito para tener derecho al crédito es contar con el permiso municipal de edificación, exceptuando a las obras que no lo requieran, según el inciso tercero del artículo 116 de la Ley General de Urbanismo. La urbanización de terrenos y los contratos de ampliación, modificación, reparación o mantención, aunque estos modifiquen la superficie construida, con la nueva normativa no tiene derecho al beneficio, exceptuando a las viviendas sociales a las que se refiere el artículo 3 Decreto Ley N 2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que si tienen acceso al crédito. 4

5 También se establecieron obligaciones accesorias las cuales implican informar al Servicio de Impuestos Internos sobre los mandantes de contratos generales de construcción que no sean por administración, antecedentes que sirvan de base para el cálculo del beneficio y los compradores de inmuebles. El último inciso del nuevo texto legal establece plazos transitorios, para después de entrada en vigencia la Ley se pueda seguir utilizando el crédito de la forma vigente antes de la modificación legal. La venta de viviendas con fines habitacionales y los contratos generales de construcción, podrán seguir rigiéndose por el texto vigente hasta el 24 de marzo de 2008, hasta el día 30 de junio de A contar del 1 de julio de 2009, la venta de inmuebles se deberá regir de acuerdo a la nueva normativa. Los contratos generales de construcción a suma alzada podrán seguir rigiéndose por el artículo 21 antes de la modificación, después del 30 de junio de 2009, por los contratos celebrados con anterioridad al 1 de julio 2009, cumpliendo los siguientes requisitos copulativos: Haber iniciado las obras al 31 de diciembre de Tener el permiso municipal de edificación antes del 1 de julio

6 Introducción El crédito especial de las empresas constructoras fue creado con el fin de no aumentar el precio de las viviendas al gravar con IVA los bienes inmuebles construidos por una empresa constructora o por un tercero para ella y otras actividades pertenecientes al sector de la construcción como lo dispuso la ley , la rebaja de dicho crédito es del 65% del débito fiscal producido en la venta de inmuebles o en los contratos generales de construcción que no sean por administración, o sea que estén celebrados a suma alzada. Esta investigación consiste en analizar, comparar y explicar la modificación introducida al crédito especial de empresas constructoras, como una manera de evaluar cuales son los efectos que provocó realmente el cambio a la legislación que regula este tema. El propósito principal de esta tesis es acercar el tema concerniente a las modificaciones al crédito especial empresas constructoras, a las distintas personas interesadas en la materia y sirva para comprender los cambios, de una manera práctica y sencilla a través de ejemplos simples. 6

7 Objetivos Para la realización de la tesis se plantearon los siguientes objetivos: Objetivo General Analizar las modificaciones introducidas por el artículo 5 de la ley Nº publicada en el diario oficial el día 25 de marzo de Objetivos Específicos De acuerdo al objetivo general definido anteriormente, se desprenden los siguientes objetivos específicos: Analizar el artículo 21 del decreto ley Nº 910 de Analizar las modificaciones introducidas al artículo 21. Reflejar las modificaciones en casos prácticos. 7

8 Capitulo I: Marco Teórico 1. MARCO TEÓRICO 1.1. Artículo 21 del DL 910/75 vigente al 24 de marzo de Las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos y en los contratos generales de construcción que no sean por administración de dichos inmuebles, de acuerdo con las disposiciones del Decreto Ley N 825, de El remanente que resultare de esta imputación, por ser inferior el pago provisional obligatorio o por no existir la obligación de hacerlo en dicho período, podrá imputarse a cualquier otro impuesto de retención o recargo que deba pagarse en la misma fecha, y el saldo que aún quedare podrá imputarse a los mismos impuestos en los meses siguientes, reajustado en la forma que prescribe el artículo 27 del decreto ley N 825, de El saldo que quedare una vez efectuadas las deducciones por el mes de diciembre de cada año, o el último mes en el caso de término de giro, tendrá el carácter de pago provisional de aquellos a que se refiere el artículo 88 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. Lo dispuesto en el inciso anterior será aplicable también a los contratos generales de construcción que no sean ejecutados por administración, que las empresas constructoras celebren con la Cruz Roja de Chile, Comité Nacional de Jardines Infantiles y Navidad, Consejo de Defensa del Niño, Consejo Nacional de Protección a la Ancianidad, Corporación de Ayuda al Menor - CORDAM, Corporación de Ayuda al Niño Limitado - COANIL, Cuerpo de Bomberos de Chile, Bote Salvavidas, como asimismo, con otras instituciones de beneficencia que gocen de personalidad jurídica, no persigan fines de lucro, no reciban subvenciones del Estado, que tengan por único objeto proporcionar ayuda material, exclusivamente en forma gratuita, solamente a personas de escasos recursos económicos, que de acuerdo a sus estatutos o a la naturaleza de sus actividades no realicen principalmente operaciones gravadas con el 1 Articulo 21, Decreto Ley 910 de 1975, vigente al 24 de marzo de

9 Capitulo I: Marco Teórico Impuesto al Valor Agregado y siempre que la aplicación de la citada norma no implique discriminar respecto del giro de empresas que no puedan acogerse a ella. Las obras que se construyan en virtud de los contratos señalados en este inciso podrán destinarse exclusivamente a los fines propios de la Institución y no podrán enajenarse antes de diez años, los que se contarán desde la fecha de la recepción final de la obra, salvo que el enajenante reintegre previamente las cantidades equivalentes al 0,65 aludido, reajustadas según la variación de la unidad tributaria mensual determinada entre el mes de cada pago del precio del contrato y el de la enajenación. Para acogerse a lo dispuesto en este inciso, las citadas instituciones deberán contar con la aprobación del Ministerio de Hacienda, el cual, teniendo a la vista los antecedentes que acrediten el cumplimiento de las exigencias prescritas, deberá dictar el decreto respectivo. Para los efectos de este artículo, deben entenderse incluidos en el concepto "habitación", también las dependencias directas, tales como estacionamientos y bodegas amparadas por un mismo permiso de edificación o un mismo proyecto de construcción, siempre que el inmueble destinado a la habitación propiamente tal constituya la obra principal del contrato o del total contratado. En la liquidación de sociedades que sean empresas constructoras, de comunidades que no sean hereditarias ni provengan de la disolución de la sociedad conyugal y de cooperativas de vivienda, estas sociedades, comunidades o cooperativas tendrán derecho a la deducción e imputación establecida en este artículo, respecto de las adjudicaciones que recaigan sobre los bienes corporales inmuebles destinados a la habitación. Los remanentes que resulten tendrán la calidad de pagos provisionales voluntarios para los socios o comuneros en la parte proporcional que corresponda a cada socio o comunero en el total de la adjudicación. 9

10 Capitulo I: Marco Teórico 1.2. Artículo 21 del DL 910/75 vigente a contar del 25 de marzo de Las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos cuyo valor no exceda de unidades de fomento, con un tope de hasta 225 (doscientas veinticinco) unidades de fomento por vivienda, y en los contratos generales de construcción de dichos inmuebles que no sean por administración, con igual tope por vivienda, de acuerdo con las disposiciones del Decreto Ley Nº 825, de El remanente que resultare de esta imputación, por ser inferior el pago provisional obligatorio o por no existir la obligación de hacerlo en dicho período, podrá imputarse a cualquier otro impuesto de retención o recargo que deba pagarse en la misma fecha, y el saldo que aún quedare podrá imputarse a los mismos impuestos en los meses siguientes, reajustado en la forma que prescribe el artículo 27 del Decreto Ley N 825, de El saldo que quedare una vez efectuadas las deducciones por el mes de diciembre de cada año, o el último mes en el caso de término de giro, tendrá el carácter de pago provisional de aquellos a que se refiere el artículo 88 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. Lo dispuesto en el inciso anterior será aplicable también, sin las limitaciones de monto antes indicadas, a los contratos generales de construcción que no sean ejecutados por administración, que las empresas constructoras celebren con la Cruz Roja de Chile, Comité Nacional de Jardines Infantiles y Navidad, Consejo de Defensa del Niño, Consejo Nacional de Protección a la Ancianidad, Corporación de Ayuda al Menor - CORDAM, Corporación de Ayuda al Niño Limitado - COANIL, Cuerpo de Bomberos de Chile, Bote Salvavidas, como asimismo, con otras instituciones de beneficencia que gocen de personalidad jurídica, no persigan fines de lucro, no reciban subvenciones del Estado, que tengan por único objeto proporcionar ayuda material, exclusivamente en forma gratuita, solamente a personas de escasos recursos económicos, que de acuerdo a 2 Articulo 21, Decreto Ley 910 de 1975, modificado por el artículo 5 de la Ley de 2008, vigente a contar del 25 de marzo de

11 Capitulo I: Marco Teórico sus estatutos o a la naturaleza de sus actividades no realicen principalmente operaciones gravadas con el Impuesto al Valor Agregado y siempre que la aplicación de la citada norma no implique discriminar respecto del giro de empresas que no puedan acogerse a ella. Las obras que se construyan en virtud de los contratos señalados en este inciso podrán destinarse exclusivamente a los fines propios de la Institución y no podrán enajenarse antes de diez años, los que se contarán desde la fecha de la recepción final de la obra, salvo que el enajenante reintegre previamente las cantidades equivalentes al 0,65 aludido, reajustadas según la variación de la unidad tributaria mensual determinada entre el mes de cada pago del precio del contrato y el de la enajenación. Para acogerse a lo dispuesto en este inciso, las citadas instituciones deberán contar con la aprobación del Ministerio de Hacienda, el cual, teniendo a la vista los antecedentes que acrediten el cumplimiento de las exigencias prescritas, deberá dictar el decreto respectivo. Para los efectos de este artículo, deben entenderse incluidos en el concepto "habitación", también las dependencias directas, tales como estacionamientos y bodegas amparadas por un mismo permiso de edificación o un mismo proyecto de construcción, siempre que el inmueble destinado a la habitación propiamente tal constituya la obra principal del contrato o del total contratado. Para acceder al beneficio la empresa constructora deberá contar con el respectivo permiso municipal de edificación. Excepto para el caso de aquellos contratos que recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el artículo 3 del decreto ley N 2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el beneficio dispuesto en el inciso primero no será aplicable a los contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento, ni aun en los casos que pudieran implicar la variación de la superficie originalmente construida, como tampoco a los contratos generales de construcción, que no sean por administración, referidos a la urbanización de terrenos. En la liquidación de sociedades que sean empresas constructoras, de comunidades que no sean hereditarias ni provengan de la disolución de la sociedad conyugal y de cooperativas de vivienda, estas sociedades, comunidades o cooperativas 11

12 Capitulo I: Marco Teórico tendrán derecho a la deducción e imputación establecida en este artículo, respecto de las adjudicaciones que recaigan sobre los bienes corporales inmuebles destinados a la habitación. Los remanentes que resulten tendrán la calidad de pagos provisionales voluntarios para los socios o comuneros en la parte proporcional que corresponda a cada socio o comunero en el total de la adjudicación. En el caso de contratos de construcción referidos a más de una vivienda, para acceder al beneficio, el contrato deberá indicar el precio unitario de construcción de las viviendas, incluyéndose en éste el valor de los bienes comunes a construir, a prorrata de las superficies construidas respectivas. Cuando el contrato general de construcción incluya inmuebles para habitación, que no excedan de unidades de fomento y otros que sobrepasen tal monto, el beneficio imputable en cada facturación de un estado de pago será la cantidad que resulte de aplicar, al crédito potencial total, la proporción que el estado de pago represente respecto del total del precio de construcción de las viviendas del contrato. El crédito total potencial será igual a la suma de los créditos individuales de las viviendas a construir con derecho al beneficio. Las modificaciones o el término anticipado de un contrato general de construcción, que causen variaciones al crédito potencial disponible inicialmente previsto, darán lugar al ajuste correspondiente en los siguientes estados de pago, con el consiguiente derecho a crédito o la obligación de reintegro respectiva. En el caso de un contrato general de construcción destinado a completar la construcción de inmuebles para habitación, también se aplicarán las normas precedentes, pero, para establecer el crédito potencial disponible, en el cálculo del crédito individual de las viviendas, deberá considerarse la suma del precio individual de construcción del contrato más el valor de las obras preexistentes, el cual deberá ser declarado en el contrato. Las empresas constructoras deberán informar al Servicio de Impuestos Internos, en la oportunidad y forma que éste determine, los antecedentes que sirvan de base para el cálculo del beneficio impetrado así como los compradores de los inmuebles o los mandantes de los contratos generales de construcción, que no sean por administración. 12

13 Capitulo I: Marco Teórico No obstante lo señalado en los incisos anteriores, hasta el día 30 de junio del año 2009, las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos y en los contratos generales de construcción que no sean por administración de dichos inmuebles, de acuerdo con las disposiciones del decreto ley N 825, de 1974, en ambos casos, sin el requerimiento de contar previamente con el permiso municipal de edificación. Tratándose de contratos generales de construcción de inmuebles para habitación, que no sean por administración, celebrados con anterioridad al 1 de julio de 2009, se sujetarán al beneficio del inciso anterior si han obtenido el respectivo permiso municipal de edificación con anterioridad a dicha fecha y siempre que al 31 de diciembre de 2009 las obras ya se hayan iniciado. 13

14 Capitulo II: Marco Legal 2. MARCO LEGAL Para entender mejor los conceptos a que se refiere el crédito especial empresas constructoras vamos a definir la terminología empleada de manera legal: 2.1. Inmueble destinado a la habitación 3 Debe entenderse por inmuebles para habitación aquellos que principalmente se construyen como vivienda. Se consideran también inmuebles destinados para la habitación, las denominadas "casetas sanitarias" o lotes con servicios, dada la finalidad de su construcción, y las urbanizaciones que se destinen exclusivamente a viviendas. Ejemplos de urbanización: Instalaciones de agua potable, electrificación, alcantarillado, colectores, pavimentación, etc Habitación En el Art. 21 inciso 3 del D.L. 910, de 1975 incluye en este concepto lo siguiente: Debe considerarse también las dependencias directas, tales como estacionamientos y bodegas amparadas por un mismo permiso de edificación o un mismo proyecto de construcción, siempre que el inmueble destinado a la habitación propiamente tal constituya la obra principal del contrato o del total contratado. 3 Circular Nº 26 de 1987 emitida por el S.I.I. 14

15 Capitulo II: Marco Legal 2.3. Contrato Según el código civil, artículo 1438 lo define como: Acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas Contratos Generales de Construcción 4 Definición SII Un Contrato general de Construcción lo define el Servicio de Impuestos Internos como aquel que tiene por finalidad la confección de una obra material nueva que incluya a lo menos dos especialidades y que forme parte de una obra civil. También se considerara una obra inmueble nueva cuando amplié o disminuya la superficie anteriormente edificada del bien raíz de que se trate, y además esa obra importe la confección de dos o más especialidades. Ejemplo de especialidades afectas al I.V.A. que ha dado el Servicio de Impuestos Internos a través de sus instrucciones: Ascensores, Pinturas y papel mural, Climas artificiales, Estucos y revestimientos, Puertas y ventanas, Baldosas, Sanitarios, Pisos plásticos, Electricidad, Pavimentos, Hojalatería, Impermeabilizaciones, Carpintería y cerrajería en, Alarma e instalaciones comerciales madera y metal, Embaldosados, Vidrios, Confección de jardines, etc Contrato de construcción por suma alzada Consiste en adjudicar por un precio único todo el proyecto. 4 El articulo 8 Inciso 1 Letra E del D.L. 825, de 1974 grava con IVA este tipo de contrato. 15

16 Capitulo II: Marco Legal 2.6. Contrato de construcción por administración El artículo 12 incisos 2 del Decreto Supremo Nº 55 de 1977, reglamento de la Ley del IVA define este término como lo siguiente: Tratándose de un contrato de construcción, se entenderá que éste se ejecuta por administración, cuando el contratista aporta solamente su trabajo personal o cuando el respectivo contrato deba ser calificado como arrendamiento de servicios, por suministrar el que encarga la obra la materia principal Empresa constructora El artículo 2 Nº3 de D.L. 825, de 1974 la define como: Cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su propiedad, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella. La habitualidad en las empresas constructoras está definida en la circular Nº 26 de 1987 del S.I.I. Empresa organizada para construir y vender inmuebles, aunque el giro de la construcción no sea exclusivo e incluso cuando sea esporádico o de menor importancia, o bien cuando exista una organización empresarial distinta que sea aprovechada ocasionalmente para construir y vender uno o varios inmuebles. 16

17 Capitulo II: Marco Legal 2.8. Vivienda social 5 Es aquella vivienda económica de carácter definitivo, destinada a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, financiada con recursos públicos o privados, cualquiera que sean sus modalidades de construcción o adquisición, y cuyo valor de tasación no sea superior a 400 Unidades de Fomento, salvo que se trate de condominios de viviendas sociales en cuyo caso podrá incrementarse dicho valor hasta en un 30% o sea 520 UF. 5 Artículo 3 del Decreto Ley Nº2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. 17

18 Capitulo III: Crédito Empresas Constructoras 3. Crédito especial empresas constructoras El crédito especial de empresas constructoras está establecido en el Decreto Ley 910 de 1975, y es un beneficio que se otorga a las empresas constructoras permitiéndoles rebajar de los pagos provisionales obligatorios, el 65% del débito fiscal generado en la venta de bienes inmuebles y también en los inmuebles construidos mediante un contrato general de construcción a suma alzada, cuando no existe la obligación de realizar los pagos provisionales obligatorios o también cuando estos son inferiores al beneficio, este podrá imputarse a otros impuestos de retención o recargo que se deban pagar en la misma fecha, si se generara un saldo a favor después de haber imputado los conceptos anteriores, será considerado un remanente del crédito, que se podrá utilizar en el periodo siguiente. El remanente se deberá reajustar convirtiéndolo a UTM del mes que se está declarando, dejando la cifra en dos decimales, para luego multiplicarla por el valor de la UTM del mes siguiente. 6 El remanente del mes de diciembre tiene un procedimiento diferente, ya que este será tratado como un pago provisional voluntario, que deberá ser declarado en el formulario 22 y tendrá derecho a devolución. 7 Las empresas constructoras que celebren contratos generales de construcción a suma alzada con las instituciones de beneficencia que están nombradas en el artículo 21 también tendrán derecho al beneficio, cumpliendo el requisito que la obras sean destinadas a los fines propios de la institución. Si la obra realizada es enajenada antes de 10 años, la institución que enajena el bien, deberá reintegrar los montos eludidos en arcas fiscales, que serán equivalentes al 65% del débito fiscal. El plazo de 10 años será contado de la fecha de recepción final de la obra. 6 Articulo Nº 27 Decreto Ley Ver anexo Nº1. 18

19 4. Modificaciones introducidas al artículo 21 DL 910 de El artículo quinto de la Ley publicada en el Diario Oficial el día 25 de marzo 2008, introdujo una serie de modificaciones al artículo 21 del Decreto Ley 910 de 1975, las cuales serán analizadas a continuación Topes al crédito El nuevo texto impone una restricción para acceder al crédito de UF en el precio de un inmueble destinado a la habitación e igual valor en los contratos generales de construcción por suma alzada con el mismo destino, además de imponer un tope al crédito de 225 UF por cada inmueble que tenga derecho al beneficio. En el grafico Nº 1 se muestra claramente el comportamiento que tiene el crédito antes y después de la modificación dejando en claro, que viviendas o contratos generales de construcción de hasta 1821 UF aproximadamente, no tienen variación, ya que el crédito calculado hasta ese monto, es inferior a 225 UF, que es la restricción al beneficio que impone el nuevo texto legal. 19

20 Grafico Nº1 8 Antes Despues Credito Valor Vivienda Elaboración Propia. Valores expresados en UF. 20

21 Caso práctico La empresa constructora TESIS 2009 construidos por ella: vende los siguientes inmuebles Antecedentes Una casa destinada a la habitación en la ciudad de Talca en $ El terreno fue adquirido en marzo de 2007 a un valor de $ El avaluó fiscal a la fecha es de $ Casa ubicada en la ciudad de Curicó en $ El terreno fue adquirido en abril de 2005 en un valor de $ El avaluó fiscal a la fecha de venta es de $ Casa ubicada en la ciudad de Linares en El terreno fue adquirido en junio de 2008 a un valor de El avaluó fiscal a la fecha de venta es de La empresa solicita retasar el terreno al SII. 21

22 Desarrollo Supuesto A La venta se realiza en el mes de mayo del Solución Casa Talca Terreno Variación IPC 14,3% Feb ,72 Abr ,11 Cálculo ((99,11/86,72) 1) *100 = 14,3% Reajuste Terreno reajustado Avaluó Fiscal Tope 2 A.F Monto a rebajar Casa Curicó Terreno Variación IPC 9 21,4% Mar ,631 Abr ,11 Cálculo ((99,11/ 81,631) 1) *100 = 21,4% Reajuste Terreno reajustado Avaluó Fiscal Tope 2 A.F. NO APLICA Monto a rebajar El cálculo para el reajuste del terreno es el siguiente: ( (IPC Mes anterior al del contrato / IPC Mes anterior a la compra del terreno) 1)*

23 Casa Linares Terreno Variación IPC 3,3% May ,957 Abr ,11 Cálculo ((99,11/ 95,957) 1) *100 = 3,3% Reajuste Terreno reajustado Avaluó Fiscal Revalúo SII Tope 2 A.F Monto a rebajar FACTURA Precio de venta neto Rebaja terreno ( ) Base imponible IVA 19% Crédito E.C. 65% ( ) IVA a recargar Total factura Circular Nº 26 de 1987 emitida por el S.I.I. Establece lo siguiente: Con el objeto de que la deducción del valor del terreno sea más justa, tanto respecto de la situación del párrafo anterior cuando se trate de calcular el doble del valor del avalúo, el contribuyente puede solicitar al Servicio de Impuestos Internos que practique una nueva tasación del terreno cuando en el avalúo fiscal vigente no se hayan considerado algunas construcciones que existan en él, como pueden ser algunas obras de urbanización, o bien, el cambio de serie, por ejemplo, de agrícola a no agrícola, u otras situaciones. 23

24 Supuesto B La venta se realiza en el mes de julio del Con la modificación Ley Solución Casa Talca 11 Terreno Variación IPC 14,4% Feb ,72 Jun ,20 Cálculo ((99,20/86,72) 1) *100 = 14,4% Reajuste Terreno reajustado Avaluó Fiscal Tope 2 A.F Monto a rebajar Casa Curicó Terreno Variación IPC 21,5% Mar ,631 Jun ,20 Cálculo ((99,20/81,631) 1) *100 = 21,5% Reajuste Terreno reajustado Avaluó Fiscal Tope 2 A.F. NO APLICA Monto a rebajar Ver anexo Nº3 sobre la deducción del terreno. 24

25 Casa Linares Terreno Variación IPC 3,4% May ,957 Jun ,20 Cálculo ((99,20/ 95,957) 1) *100 = 3,4% Reajuste Terreno reajustado Avaluó Fiscal Revalúo SII Tope 2 A.F Monto a rebajar UF = Inmueble Precio total UF Valor terreno UF Precio Neto UF IVA 19% Crédito 65% TOPE UF Beneficio real UF Talca Curicó , ,75 301, , , Linares , CRÉDITO TOTAL UF 421, CRÉDITO TOTAL PESOS FACTURA Precio de venta neto Rebaja terreno ( ) Base imponible IVA 19% Crédito E.C. 65% ( ) IVA a recargar Total factura

26 Conclusiones En ambos casos la rebaja del terreno es por el mismo valor, ya que en ese sentido la modificación al Art. 21 no afecto en nada, puesto que este tema está regulado por el artículo 17 del D.L En la utilización del crédito nos damos cuenta, que con la aplicación de los topes, ya sea el tope que restringe que el valor de los inmuebles no deben superar las UF y el tope del crédito que no puede ser mayor a 225 UF por vivienda, el crédito disminuye considerablemente pasando a ser un mayor costo para la empresa constructora y por ende cobrando un mayor precio final. En el caso de viviendas que tengan un precio igual o inferior a 1821 UF están obtienen el mismo crédito antes de la modificación como después. Viviendas de 1822 UF hasta 4500 UF obtienen solo 225 UF de crédito, ya que en este rango aplicaría el tope individual por vivienda. En este tramo podemos calcular cuanto es el crédito que se pierde a través de la modificación del artículo 21 del D.L. 910 con la siguiente formula: Crédito perdido UF = [(Valor inmueble UF * 0,1235) 225] Las viviendas que superan las UF que antes de la modificación tenían un derecho total al crédito, ahora se deja fuera de este beneficio, aumentando el costo de las viviendas en un 12, 35% de la base imponible. ITEM Antes (UF) Ahora (UF) Precio de venta neto IVA 19% Crédito E.C. 65% 617,5 0 IVA a recargar 332,5 950 Total factura 5332, Variación IVA a recargar / PV 6.65% 19% 12,35% 26

27 4.2. Instituciones sin fines de lucro Esta modificación excluye de los topes mencionados en el punto 4.1, a las instituciones sin fines de lucro que son individualizadas en el artículo 21 del DL 910, ya que el espíritu de la ley, no es quitar este beneficio a las instituciones de beneficencia, si no conservarlo. Esquema Nº EXCLUSION DEL TOPE Contratos generales de construcción que no sean ejecutados por administración. Cruz Roja de Chile Comité Nacional de Jardines Infantiles y Navidad Consejo de Defensa del Niño Consejo Nacional de Protección a la Ancianidad Corporación de Ayuda al Menor CORDAM Corporación de Ayuda al Niño Limitado-COANIL Cuerpo de Bomberos de Chile Bote Salvavidas Otras instituciones de beneficencia Fines propios de la Institución. No podrán enajenarse antes de diez años. 12 Este esquema muestra las instituciones que están excluidas del tope que introduce el nuevo texto. 27

28 4.3. Permiso Municipal de edificación Para acceder al beneficio del crédito especial de empresas constructoras, estas deben cumplir con un requisito, que antes de la modificación no era exigible, que es contar con el permiso municipal de edificación, a excepción de las obras que no requieran de este permiso, en virtud del Artículo 116, inciso tercero 13, de la Ley General de Urbanismo Modificaciones al permiso municipal y al contrato. El artículo 119 de la Ley General de Urbanismo establece que se pueden realizar modificaciones o variantes al proyecto posteriormente entregado el permiso municipal de edificación, estas modificaciones deben realizarse según lo establecido en los artículos y de la Ordenanza General de Urbanismo, esta misma normativa también establece que una vez aprobados, y para todos los efectos legales, los nuevos antecedentes reemplazarán a los documentos originales Por lo que se desprende, que aunque se obtenga el permiso municipal antes de 1 de julio de 2009 y se realizan modificaciones a contar de esa fecha, el permiso municipal de edificación vigente es el último, que para todos los efectos legales remplazara al anterior, por lo tanto el crédito especial empresas constructoras deberá regirse por la norma vigente a contar del 25 de marzo del Un requisito para optar a regirse por la norma vigente antes de la ley modificatoria es celebrar el contrato general de construcción antes del 1 de julio de 2009, con lo que 13 No requerirán permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras urbanas o rurales de carácter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General. 28

29 se presentan ciertas inquietudes cuando existen modificaciones al contrato, la circular Nº 39 de 2009 emitida por el S.I.I.establece lo siguiente: Los contratos generales de construcción a suma alzada destinados a la construcción de inmuebles con fines habitacionales, que se hayan celebrado antes del 1 de julio de 2009, fueren modificados sustancialmente con posteridad a esa fecha de tal forma que se trate de un inmueble distinto al pactado en el contrato, se entenderá que se trata de un nuevo contrato general de construcción. En consecuencia, el contrato no podrá regirse al artículo 21 de D.L. 910, vigente al 24 de marzo de 2008, ya que se entenderá celebrado en la fecha de la modificación. Ello ocurrirá, por ejemplo, si en un contrato general de construcción suscrito antes del 1 de Julio de 2009, se pacta la construcción de una vivienda y con posterioridad a dicha fecha se modifica el referido contrato en términos de cambiar la obligación original de construir tan sólo una vivienda por la de construir dos o más. Lo mismo sucederá, si en el contrato general de construcción, se conviene la construcción de una vivienda y con posterioridad se modifica dicha obligación en términos de construir un edificio y no la vivienda originalmente convenida. Por el contrario, si se trata de la construcción de una o más viviendas, respecto de las cuales, con posterioridad al permiso de edificación, sólo se aumenta su superficie construida, debe considerarse que se trata del mismo contrato Circular Nº 39 de 2009 emitida por el Servicio de Impuestos Internos. 29

30 4.5. Urbanización de Terrenos Antes de la modificación. En la circular Nº 26 de 1987 emitida por el S.I.I. se señala que se considerara inmuebles destinados a la habitación las urbanizaciones que se destinen exclusivamente a viviendas. Era por esta razón, que antes de la modificación, la urbanización de terrenos tenía derecho al beneficio Después de la modificación. Los contratos generales de construcción que sean por suma alzada, por el concepto de urbanización de terrenos no tienen derecho al beneficio del crédito especial empresas constructoras, ya que lo establece explícitamente el nuevo texto del artículo La circular Nº 39 de 2009 emitida por el S.I.I., señala lo siguiente: Si dentro de un contrato general de construcción a suma alzada se incluyen obras destinadas a la urbanización de terrenos, ya sean estas obras comunes o no, esto no cambia la improcedencia del crédito, ya que aunque se trate de un contrato de construcción, que no es ejecutado por administración, la acción de urbanizar el terreno se considera como un contrato distinto a aquel destinado a construir los inmuebles fines habitacionales, por lo tanto como lo establece el artículo 21 no tiene derecho al crédito el urbanizar el terreno, pero si lo tiene la construcción de los inmuebles destinados a la habitación. 15 Inciso 4 del articulo 21 del Decreto Ley 910 de 1975, en su texto vigente a contar del día 25 de marzo de

31 La manera de proceder en el caso anterior, es rebajar del valor del contrato lo que representa la urbanización del terreno. De esta forma las urbanizaciones de terrenos estaban consideradas con el crédito especial de empresas constructoras y ahora con la modificación las deja expresamente fuera, con excepción de viviendas sociales a las que se refiere el artículo 3 del Decreto Ley Nº2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo Caso práctico La empresa constructora CPA realizó la urbanización de un terreno donde se construirán inmuebles destinados a la habitación mediante un contrato general de construcción a suma alzada. Antecedentes Inmueble1 por una valor neto de 2000 UF. Inmueble 2 por un valor neto de 2400 UF. Urbanización por un total de 400 UF. 31

32 Desarrollo Supuesto A Antes de la modificación legal. Inmueble Valor neto UF IVA 19% Crédito 65% Beneficio Real Inmueble Inmueble ,4 296,4 Urbanización ,4 49,4 Crédito Total UF 592,8 Factura (UF) Precio de venta neto 4800 IVA 19% 912 Crédito E.C. 65% (592,8) IVA a recargar 319,2 Total factura 5119,2 Supuesto B Después de la modificación legal. Inmueble Valor neto IVA Crédito Tope (UF) Beneficio UF 19% 65% Real Inmueble Inmueble , Urbanización ,4 N.A. 0 Crédito Total UF

33 Factura (UF) Precio de venta neto 4800 IVA 19% 912 Crédito E.C. 65% (450) IVA a recargar 462 Total factura 5262 Las urbanizaciones de terrenos, según el artículo 21 vigente a contar del día 25 de marzo de 2008, establece expresamente en su inciso cuarto, que no tienen derecho al crédito, a excepción de cuando se trate de viviendas sociales definidas en el artículo 3 del Decreto Ley Nº2.552, de Contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento. Con la modificación quedan fuera del beneficio los contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento aunque estos modifiquen la superficie construida, a excepción de cuando se trate de viviendas sociales definidas en el artículo 3 del Decreto Ley Nº2.552, de Cuando no se trate de viviendas sociales y estemos en la presencia de un contrato general de construcción a suma alzada, tenga o no incluido cantidades por conceptos de mantención, se deberá proceder a rebajar los montos que representen estos ítems del contrato Circular Nº 39 de 2009 emitida sor el S.I.I. 33

34 Caso práctico La empresa constructora CPA realizó las siguientes obras mediante un contrato general de construcción a suma alzada. Antecedentes Inmueble por un valor neto de 1800 UF. 17 Obras de ampliación por un valor neto de 1800 UF. 18 Desarrollo Supuesto A El contrato es del día 30 de junio Inmueble Valor neto UF IVA 19% Crédito 65% Beneficio Real Inmueble ,3 222,3 Ampliación ,3 222,3 Crédito Total UF 444,6 Factura (UF) Precio de venta neto 3600 IVA 19% 684 Crédito E.C. 65% (444,6) IVA a recargar 239,4 Total factura 3839,4 17 No se considera el valor del terreno para ningún efecto. 18 La ampliación aumenta la superficie construida. 34

35 El contrato general de construcción comprende dos obras, la construcción de un inmueble con fines habitacionales y la ampliación de un inmueble que aumenta la superficie construida. La ampliación de un inmueble tiene derecho a crédito por el hecho de ampliar o disminuir la superficie construida., ya que de esta forma se considerara como edificación de una obra inmueble nueva, cumpliendo con el requisito de comprender dos o más especialidades. Este contrato se esta rigiendo por el texto vigente hasta el día 24 de marzo de 2008, ya que según el último inciso del nuevo artículo 21, establece que los contratos celebrados hasta el día 30 de junio se regirán por el artículo veintiuno vigente antes de la modificación legal. Con los antecedentes descritos anteriormente el crédito a utilizar es el 65% del débito fiscal generado en la venta del inmueble y el mismo monto por la ampliación, ya que se considera un inmueble nuevo. Supuesto B El contrato suscrito el día 1 de agosto. Inmueble Valor neto UF IVA 19% Crédito 65% Beneficio Real Inmueble ,3 222,3 Ampliación Crédito Total UF 222,3 35

36 Factura (UF) Precio de venta neto 3600 IVA 19% 684 Crédito E.C. 65% (222,3) IVA a recargar 461,7 Total factura 4061,7 El contrato general de construcción debe regirse por el texto vigente a contar del día 25 de marzo de 2008, puesto que se suscribió el contrato posteriormente a la fecha límite para regirse por la anterior normativa que es el 30 de junio. El inciso cuarto del nuevo artículo 21 del D.L. 910, deja explícitamente fuera del beneficio del crédito, a la ampliación, modificación, reparación o mantenimiento de un inmueble destinado a la habitación, aunque aumente la superficie construida. De esta forma en nuestro ejemplo la parte del contrato que corresponde a la ampliación del inmueble, no tiene derecho al crédito de empresas constructoras. El inmueble 1 tiene derecho al crédito por que su valor no supera el tope que es de UF. Además de el tope descrito anteriormente el nuevo texto impone un tope individual del crédito por inmueble, que consiste en que el crédito del 65% del Débito Fiscal no debe ser superior a 225 UF, en el caso analizado no los supera, así que el beneficio real es la misma cantidad. 36

37 4.7. Bienes que superan o no el tope del crédito Cuando existen en un mismo contrato general de construcción bienes que superan las UF y otros que no superan este monto, las instrucciones indican que se debe proceder de la siguiente manera: Se debe dividir el estado de pago, por el total del contrato y este resultado multiplicarlo por el crédito potencial total, que es la suma de los créditos individuales de cada inmueble. En ningún caso de debe considerar el valor del terreno para realizar el cálculo, cuando se trate de contratos de más de una vivienda, el crédito potencial debe calcularse con el valor asignado a cada vivienda sin incluir el valor del terreno. El crédito potencial calculado constituye solo una estimación del beneficio máximo, si se construyen todos los inmuebles incluidos en el contrato, solo se tendrá derecho al crédito por los inmuebles construidos realmente, por lo tanto el beneficiario tendrá la obligación de restituir los montos del beneficio, correspondiente a los inmuebles que no fueron construidos efectivamente. 37

38 Esquema Nº Contratos más de una vivienda Considerar el precio unitario de los inmuebles, descontado el valor del terreno. Todos los Inmuebles no superan las 4500 UF en un mismo contrato. Todos los Inmuebles superan las 4500 UF en un mismo contrato. Inmuebles que superan y no superan las 4500 UF en un mismo contrato. Se rebaja el 65% del débito fiscal con tope de 225 UF de crédito por vivienda. No tiene derecho a rebaja. Será la cantidad que resulte de aplicar, al crédito potencial total, la proporción que el estado de pago represente respecto del total del precio de construcción de las viviendas del contrato. El crédito total potencial será igual a la suma de los créditos individuales de las viviendas a construir con derecho al beneficio. 19 Explica como funciona cuando existen en un mismo contrato general de construcción, inmuebles que superan las 4500 UF y otros que no lo hacen. 38

39 Caso práctico La empresa constructora CPA 2009 celebra un contrato general de construcción a suma alzada, el cual comprende las siguientes obras: Antecedentes Inmueble uno por un valor total neto de 6000 UF Inmueble dos por un valor total neto de 3000 UF Inmueble tres por un valor total de 1500 UF Este contrato será pagado en 2 pagos a) Pago 1, 4200 UF. b) Pago 2, 6300 UF. 39

40 Desarrollo Supuesto A Antes de la modificación. Inmueble Valor neto UF IVA 19% Crédito 65% Beneficio Real Inmueble Inmueble ,5 370,5 Inmueble ,25 185,25 Crédito Total 1296,75 Estado de pago 1 Crédito a utilizar: Crédito total * (Estado de pago / Total contrato) Crédito a utilizar: 1296,75 * (4.200 / ) Crédito a utilizar: 518,7 Factura (UF) Precio de venta neto 4200 IVA 19% 798 Crédito E.C. 65% (518,7) IVA a recargar 279,3 Total factura 4479,3 Estado de pago 2 Crédito a utilizar: Crédito total * (Estado de pago / Total contrato) Crédito a utilizar: 1296,75 * (6.300 / ) Crédito a utilizar: 778,05 40

41 Factura (UF) Precio de venta neto 6300 IVA 19% 1197 Crédito E.C. 65% (778,05) IVA a recargar 418,95 Total factura 6718,95 Supuesto B Después de la modificación Inmueble Valor neto IVA 19% Crédito Tope Beneficio UF 65% Real Inmueble No aplica 0 Inmueble , Inmueble , ,25 Crédito Potencial Total UF. 410,25 Estado de pago 1 Crédito Potencial Total: 410,25 UF Total del contrato: Pago Nº1: 4200 Crédito a Utilizar: (Estado de Pago / Total de contrato) * Crédito Potencial Total Crédito a utilizar: (4.200 / ) * 410,25 Crédito a utilizar: 164,1 UF 41

42 Factura (UF) Precio de venta neto 4200 IVA 19% 798 Crédito E.C. 65% (164,1) IVA a recargar 633,9 Total factura 4833,9 Estado de pago 2 Crédito Potencial Total: 410,25 UF Total del contrato: Pago Nº1: 6300 Crédito a Utilizar: (Estado de Pago / Total de contrato) * Crédito Potencial Total Crédito a utilizar: (6.300 / ) * 410,25 Crédito a utilizar: 246,15 UF Factura (UF) Precio de venta neto 6300 IVA 19% 1197 Crédito E.C. 65% (246,15) IVA a recargar 950,85 Total factura 7250,85 42

43 4.8. Obras preexistentes En el caso que un contrato general de construcción sea con el fin de terminar la construcción de un inmueble, se aplicará el método de cálculo comentado en el punto 4.7, con excepción que para calcular el crédito potencial total, cuando se calcula el crédito por inmueble, al precio individual de la obra realizada se le deberá agregar el valor de las obras preexistentes Caso práctico La empresa constructora CPA realizó las terminaciones de dos inmuebles mediante un contrato general de construcción a suma alzada. Antecedentes Valor inmueble1 y inmueble 2 previamente construido 2000 UF cada uno. 20 Obras de Terminación 1 por un valor neto de 1600 UF. Obras de Terminación 2 por un valor neto de 2600 UF. 20 No se considera el valor del terreno para ningún efecto. 43

44 Desarrollo Supuesto A Antes de la modificación legal. Inmueble Valor neto UF IVA 19% Crédito 65% Beneficio Real Terminación ,6 197,6 Terminación ,1 321,1 Crédito Total UF 518,7 Factura (UF) Precio de venta neto 4200 IVA 19% 798 Crédito E.C. 65% (518,7) IVA a recargar 279,3 Total factura 4479,3 Supuesto B Después de la modificación legal. Inmueble Valor Total 21 Valor neto UF IVA 19% Crédito 65% TOPE Beneficio Real Terminación , ,6 Terminación ,1 N.A. 0 Crédito Total Potencial UF 197,6 21 Es la suma del inmueble preexistente, sin considerar el valor del terreno más el valor de la obra para la terminación del inmueble, con este valor se evalúa si se tiene derecho al beneficio o no. 44

45 Factura (UF) Precio de venta neto 4200 IVA 19% 798 Crédito E.C. 65% (197,6) IVA a recargar 600,4 Total factura 4800, Vigencias También se establece que se podrá seguir utilizando el crédito especial empresas constructoras de la manera vigente hasta el día 24 de marzo de 2008, por la venta de inmuebles destinados a la habitación y por los contratos generales de construcción celebrados a suma alzada, hasta el día 30 de junio de 2009 sin tener previamente el permiso municipal de edificación. Después de esta fecha es obligación regirse por la norma vigente, con excepción de los contratos de construcción por suma alzada celebrados antes del 1 de julio de 2009, cuales podrán seguir utilizando el crédito de la forma establecida en la norma vigente al 24 de marzo de 2008 con algunas condiciones que deben cumplirse copulativamente que son: a) Haber iniciado las obras al 31 de diciembre de b) Tener el permiso municipal de edificación antes del 1 de julio Para efectos de fiscalización una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto. 45

46 Esquema Nº Vigencia para mantener el Beneficio Hasta el 30 de junio 2009 Sin contar con el permiso municipal de edificación. Venta de inmuebles para la habitación. Contratos generales de construcción que no sean por administración. EXIGENCIAS PARA SEGUIR EN REGIMEN ANTERIOR Contratos celebrados con anterioridad al 1 de julio de REQUISITOS COPULATIVOS Permiso municipal de edificación con anterioridad Al 1 de julio 2009 Inicio de obras al 31 de diciembre 23 Plazo para hacer uso del crédito especial empresas constructoras de la manera que se hacia antes de la modificación introducida por la ley N