La existencia de características diferenciales. Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I)

Transcripción

1 contabilidad sectorial Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) La complejidad rodea la aplicación de las normas contables en el sector inmobiliario. Cuáles son las principales contradicciones existentes entre la adaptación sectorial y el nuevo PGC07? Y el tratamiento otorgado por las NIIF? De una forma práctica, este artículo resuelve estos interrogantes y ofrece la contabilización de las problemáticas abordadas Eva Aranda Llamas Julio Diéguez Soto Vicente González García Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales Departamento de Finanzas y Contabilidad Universidad de Málaga La existencia de características diferenciales en las empresas inmobiliarias obligó al ICAC a publicar las normas de adaptación del PGC1990 a las empresas inmobiliarias en diciembre de El Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, establece en su disposición transitoria quinta que, con carácter general, las adaptaciones sectoriales y otras disposiciones de desarrollo en materia contable en vigor a la fecha de publicación de este real decreto seguirán aplicándose en todo aquello que no se oponga a lo dispuesto en el PGC2007, entre otra legislación. Además, aquellas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han estado obligadas a presentar cuentas consolidadas conforme a las NIIF desde el año En resumidas cuentas, y para las cuentas individuales de las empresas inmobiliarias, seguiremos aplicando la adaptación sectorial en todo aquello que no contradiga al nuevo PGC2007. En el resto de casos, obviamente, aplicaremos el PGC2007. Y en lo que a cuentas consolidadas se refiere, aplicaremos NIIF, si alguna empresa del grupo cotiza en bolsa. Dada la complejidad de la situación descrita previamente, el presente trabajo pretende poner de manifiesto cuáles son las principales contradicciones existentes entre la adaptación sectorial y el nuevo PGC2007. De ahí que abordemos detenidamente aquellas novedades del nuevo Plan que tienen una especial incidencia en el sector inmobiliario -teniendo en cuenta obviamente las consultas planteadas al ICAC en los últimos meses-, así como el tratamiento otorgado a las mismas por las NIIF. 26

2 Dado que el artículo pretende ser eminentemente práctico, ofreciendo ejemplos de contabilización en las problemáticas abordadas, es consecuentemente extenso, por lo que hemos optado por su división en dos partes: Reforma contable en las empresas inmobiliarias I y Reforma Contable en las empresas inmobiliarias II. En la primera parte, tras un resumido análisis de la normalización contable en las empresas inmobiliarias, se estudian los aspectos de la reforma que afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector económico en el que se encuentran incluidas, prestando especial atención a los efectos de la valoración del coste amortizado y a los activos no corrientes mantenidos para la venta. Igualmente, se comienza el estudio de aquellos aspectos de la reforma contable que tienen una especial incidencia en las FICHA RESUMEN Autores: Eva Aranda Llamas, Julio Diéguez Soto y Vicente González García Título: Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) Fuente: Partida Doble, núm. 208, inas 26 a 41, marzo 2009 Localización: PD Resumen: Tras la aprobación del nuevo PGC07, en las cuentas individuales de las empresas inmobiliarias seguiremos aplicando la adaptación sectorial en todo aquello que no contradiga al nuevo Plan. En el resto de casos, obviamente, aplicaremos el PGC2007. Y en lo que a cuentas consolidadas se refiere, aplicaremos NIIF, si alguna empresa del grupo cotiza en bolsa. Dada la complejidad de la situación descrita previamente, el presente trabajo pone de manifiesto las principales contradicciones existentes entre la adaptación sectorial y el nuevo PGC2007. Dado que el artículo pretende ser eminentemente práctico, se ofrecen ejemplos de contabilización en las problemáticas abordadas. Debido a su extensión, hemos optado por su división en dos partes: Reforma contable en las empresas inmobiliarias I y Reforma Contable en las empresas inmobiliarias II, publicados en meses consecutivos. En esta primera parte, tras un resumido análisis de la normalización contable en las empresas inmobiliarias, se estudian los aspectos de la reforma que afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector económico en el que se encuentran incluidas, prestando especial atención a los efectos de la valoración del coste amortizado y a los activos no corrientes mantenidos para la venta. Igualmente, se comienza el estudio de aquellos aspectos de la reforma contable que tienen una especial incidencia en las empresas inmobiliarias, tales como el reconocimiento de ingresos y la valoración de las existencias. Descriptores ICALI: Empresas inmobiliarias. Planes sectoriales. PGC07. Reforma contable. 27

3 contabilidad sectorial nº 208 marzo 2009 «La adaptación sectorial sigue vigente hasta que no se lleve a cabo una nueva, en tanto» no contradiga el nuevo PGC 07 empresas inmobiliarias, tales como el reconocimiento de ingresos y la valoración de las existencias. Por su parte, en la segunda parte Reforma Contable en las empresas inmobiliarias II, que se publicará en el mes de abril, se continúa el análisis de las problemáticas afectadas por la reforma contable de especial interés en el sector inmobiliario, como por ejemplo la permuta de existencias, la valoración del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias o la información sobre riesgos. Se concluye el estudio con un caso práctico en el que se explica la incidencia de la primera aplicación de las NIIF en los balances consolidados del grupo Sacyr-Vallehermoso. NORMALIZACIÓN CONTABLE EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS El proceso de normalización contable en España está controlado por la Administración Pública, a través del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), el cual depende, de forma directa, del Ministerio de Economía y Hacienda. El ICAC ha desarrollado la normativa contable mediante un proceso de planificación, en el que se han establecido las normas de valoración de las transacciones, los criterios para su contabilización, así como las denominaciones y definiciones para las cuentas. La existencia de diferentes sectores económicos, con problemáticas y peculiaridades distintas producto de su actividad, que en gran parte de los casos la norma contable de tipo general no contempla, hace que se requieran tratamientos contables específicos. Tal es el caso del sector inmobiliario. Para paliar este problema, el Plan General de Contabilidad de 1990 (en adelante PGC90) preveía la elaboración de adaptaciones sectoriales, tomando en consideración las particularidades del sector del que se trate. Adecuándose en dicha adaptación sectorial, tanto las normas de registro y criterios de valoración, como la estructura, nomenclatura y terminología de las cuentas anuales. A tales efectos, por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1994, se aprobaron las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad de las Empresas Inmobiliarias (en adelante NA- PGCEI), que suponía una adaptación sectorial del PGC90 (RD 1643/1990 de 20 de diciembre). La adaptación sectorial de promotores inmobiliarios dio lugar a modificaciones en las cuentas anuales, tanto en lo que se refiere a normas de registro (por ejemplo, al clasificar los préstamos hipotecarios subrogables en el corto o en el largo plazo, atendiendo al momento previsto de la subrogación o cancelación; o la clasificación de determinados elementos como inmovilizado o existencias, en función de su participación en el proceso productivo), como en cuanto a criterios de valoración (como ejemplo, se incluyó la posibilidad de contabilizar las ventas sobre plano cuando los inmuebles objeto de las mismas se encuentran sustancialmente terminados (1) ). Tras la aprobación de la nueva normativa contable, que a su vez, como primera novedad contable, establece dos planes de contabilidad distintos: Plan General de Contabilidad y Plan General de Contabilidad para Pymes, aparece la disyuntiva de la legislación contable a aplicar en el caso de los sectores económicos que hayan dado lugar a adaptaciones sectoriales. Pues bien, según se establece en la Disposición transitoria quinta I. Con carácter general, las adaptaciones sectoriales y otras disposiciones de desarrollo en materia contable en vigor a la fecha de publicación de este Real (1) Posteriormente veremos que esta reforma en cuanto a la norma de valoración se ha visto modificada por la aplicación de las NIC (afectando por tanto a las cuentas consolidadas de empresas que cotizan en bolsa a partir del 1/1/05), que recoge el Nuevo Plan General de Contabilidad, en cuanto a la consideración de cuándo se produce la entrega mercantil. 28

4 Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) Decreto, seguirán aplicándose en todo aquello que no se oponga a lo dispuesto en el Código de Comercio, Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de Diciembre, Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, disposiciones específicas y en el presente Plan General de Contabilidad. Por tanto, podemos concluir que, hasta que no se lleve a cabo una nueva adaptación sectorial, seguirá vigente la existente en lo que se refiere a las cuentas anuales individuales de las empresas inmobiliarias, en tanto no contradiga la nueva normativa contable establecida en el Nuevo Plan General de Contabilidad (en adelante PGC07). Por otra parte, cabe resaltar que la normativa contable internacional afecta a los datos económico-financieros consolidados de empresas que coticen en bolsa. De acuerdo con el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo del 19 de julio de 2002, todas las sociedades que se rijan por el derecho de un estado miembro de la Unión Europea, y cuyos títulos valores coticen en un mercado regulado de alguno de los estados que la conforman, deben presentar sus cuentas anuales consolidadas de los ejercicios que se inicien a partir del 1 de enero de 2005, de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea. Conforme a la NIIF 1 Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera en las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2005 fue necesario incorporar con fines comparativos las cifras correspondientes al ejercicio 2004, también preparadas con arreglo a las NIIF adoptadas por la Unión Europea. Por tanto, la fecha de transición a la normativa internacional fue el 1 de enero de 2004, en contraposición con la aplicación del PGC07 a las cuentas anuales individuales, donde se ha dado opción para considerar como primer ejercicio el año en el que entra en vigor (2008). Es decir, para aquellas empresas que cotizan en bolsa se establecen dos espacios jurídicos homogéneos, pero no iguales, en lo que respecta a la elaboración de sus cuentas anuales. En lo referente a sus cuentas anuales individuales, la normativa se ha adaptado a las NIIF a través del PCG07, mientras que para la elaboración de las cuentas anuales consolidadas se han adoptado las NIIF directamente. Esta doble vertiente tiene lugar para todas las empresas, independientemente del sector, que tengan que realizar sus estados contables anuales consolidados acordes a las NIIF. El caso concreto de las inmobiliarias, por ser uno de los sectores que tiene una regulación contable sectorial adaptada, contará, a su vez, con la aplicación contable a los datos individuales de la adaptación sectorial actualmente en vigor, en tanto no contradiga el nuevo plan contable aprobado. ASPECTOS A DESTACAR DEL PGC07 EN EMPRESAS INMOBILIARIAS Con la entrada en vigor del PGC2007 y del Plan General de Contabilidad de Pymes, surgen varias modificaciones respecto a la contabilización de determinadas problemáticas de las empresas. De todos los cambios planteados, algunos afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector económico en el que se encuentren. En cambio, otras modificaciones, por sus particulares características, tienen especial incidencia en el sector inmobiliario. Entre los cambios contables, que podríamos definir como más generales, estarían por ejemplo la eliminación de los activos ficticios, la desaparición de los gastos financieros a distribuir en varios ejercicios, la consideración de las acciones pendientes de desembolso como un menor importe del capital social, la conceptualización como menor neto de los gastos derivados de la ampliación de capital, la contabilización como inmovilizado material de los leasing sobre activos tangibles contratados por la empresa (antes inmovilizado inmaterial) con su correspondiente traspaso en las cuentas de amortización, la aparición de ciertas partidas como por ejemplo los activos no corrientes mantenidos para la venta, la contabilización de la mayor parte de los pasivos financieros a coste amortizado, la comprobación del deterioro de los activos o el cumplimiento de la definición conceptual de pasivo para las provisiones y su valoración a valor actual. Veamos a continuación algunos ejemplos que nos ayuden a ilustrar los cambios citados anteriormente (ejemplos 1-5). 29

5 contabilidad sectorial nº 208 marzo 2009 EJEMPLO 1 APLICACIÓN DEL COSTE AMORTIZADO (I) Una empresa promotora MALAGA, S.A. compra terrenos y solares para promociones por (IVA no incluido) a principios de 20X7, acordando con el transmisor de la propiedad el pago de las mismas dentro de 18 meses. Sabiendo que el tipo de interés de referencia es del 5% anual y el IVA aplicable del 16%, determine el saldo de proveedores al final del año 20X7 según Plan1990 y PGC07. SOLUCIÓN (2) Compras de terrenos y solares (601) HªPª IVA soportado (472) Gastos por intereses diferidos (270) x5% x5%x1/2 PGC90. Año 20X7 Proveedores a largo plazo (420) Proveedores a largo plazo (420) Proveedores (400) (66) Gastos financieros ( x 0,05) Gastos por intereses diferidos (270) Compra de terrenos y solares (601) HªPª IVA soportado (472) PGC07. Año 20X7 Proveedores a largo plazo (420) Proveedores a largo plazo (420) Proveedores (400) (66) Gastos financieros ( x 0,05) Proveedores (400) EJEMPLO 2 APLICACIÓN DEL COSTE AMORTIZADO (II) Una empresa promotora MALAGA, S.A. recibe una certificación de obra de la empresa constructora GRANADA, S.A. a inicios de 20X7, por un importe de más el 16% de IVA. Dicho importe queda pendiente de pago 18 meses. El tipo de interés aplicable es del 5% anual. Se han realizado unas retenciones por garantía del 5%. Determine los asientos a realizar en el año 20X7. SOLUCIÓN PGC07. Año 20X Certificaciones de obra y gastos de promociones en curso (606) Hacienda Pública IVA soportado (472) ( ) x 16% 01/01/20X7 01/07/20X7 Contratistas a largo plazo (424) Contratistas, retenciones por garantía (404X) Contratistas a largo plazo (424) Contratistas (404) /12/20X (66) Gastos financieros ( x 0,05) Contratistas (404) PGC07. Año 20X8 1/07/20X ,98 (66) Gastos financieros ( x (1+0,05) 6/ ) , Contratistas (404) Contratistas, retenciones por garantía (404X) Hacienda Pública IVA soportado (472) (5.000) x 16% Contratistas (404) 2.592,98 Banco e instituciones de crédito (572) ,98 (2) En los ejemplos propuestos suponemos que los intereses se encuentran perfectamente detallados constan separadamente- en la factura expedida, por lo que no se incluirán en la base imponible del IVA (Ley 37/92 del IVA, Art. 78.2). 30

6 Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) EJEMPLO 3 APLICACIÓN DEL COSTE AMORTIZADO (III) El 1 de febrero de 20X8 la empresa vende un local comercial por La empresa concede un aplazamiento de 18 meses, al cabo de los cuales el cliente abonará (IVA incluido). Sabiendo que el IVA aplicable es del 16%, determine los asientos a realizar por la empresa en los ejercicios 20X8 y 20X9. SOLUCIÓN 1/2/20X8. Venta de los productos PGC Clientes (430) Ventas de edificaciones (700) HªPª IVA repercutido (477) Cálculo del tipo de interés efectivo de la operación Coste amortizado 31/12/20X8. Al final del ejercicio 11 Coste amortizado = (1+ 0,0789) = ,248 Interés devengado (desde febrero a diciembre) = = PGC Clientes (430) Ingresos de créditos (762) /7/20X9. Cobro de clientes = (1+ i) / /i = 0, (7,89%) PGC Banco e instituciones de crédito (572) Clientes (430) ( ) Ingresos de créditos (762) ( x (1+0,0789) 7/ ) EJEMPLO 4 ACTIVOS NO CORRIENTES MANTENIDOS PARA LA VENTA La empresa de arrendamiento inmobiliario MÁLAGA EN PRIMERA S.A. adquirió a la empresa SEVILLA, S.A. a principios de 20X1 un inmueble en , al objeto de arrendarlo. La vida útil del inmueble se estimó en 40 años. Sin embargo, a finales de 20X3, y dadas sus necesidades acuciantes de tesorería, decidió poner a la venta dicho edificio que venía explotando en régimen de arrendamiento. Se estima el valor razonable del inmueble en y los gastos asociados a la venta en Determine los asientos a realizar durante el ejercicio 20X3. SOLUCIÓN Se valorará al menor entre: Valor neto contable = x 3 = = Valor razonable costes de venta = = FECHA CUENTA DEBE HABER 31/12/20X3 (682) Amortización de las inversiones inmobiliarias (282) Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias /12/20X3 (580) Inmovilizado (282) Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias (221) Inmuebles para arrendamiento /12/20X3 (691X) Pérdidas por deterioro del inmovilizado material clasificado no corriente mantenido para la venta (5990) Deterioro de valor de inmovilizado no corriente mantenido para la venta

7 contabilidad sectorial nº 208 marzo 2009 EJEMPLO 5 PRÉSTAMO PROMOTOR La promotora inmobiliaria MALAGA, S.A. solicita un PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUBROGABLE a una entidad financiera por importe de , para la construcción de 100 viviendas, con un tipo de interés del 4% y dos años de carencia. Los intereses se liquidan trimestralmente, la comisión de apertura asciende a y otros gastos relacionados con la formalización del préstamo (notario, actos jurídicos documentados, tasación) a El préstamo es concedido el 1/01/20X8 y a finales de 20X9 se produce la oportuna subrogación de los clientes, cada uno por la parte proporcional que le corresponde. Sabiendo que las disposiciones del préstamo por parte del promotor son las siguientes según contrato: 1/1/2008: /7/2008: /1/2009: /7/2009: Determine los asientos a realizar en 20X8 y 20X9 Cobros 01/01/20X (gastos) = Pagos 01/04/20X8 intereses = x 0,04 x 3/12 = /07/20X intereses = x 0,04 x 3/12= /10/20X8 intereses = x 0,04 x 3/12 = /01/20X intereses = x 0,04 x 3/12 = /04/20X9 Intereses = x 0,04 x 3/12 = /07/20X Intereses = x 0,04 x 3/12 = /10/20X9 Intereses = x 0,04 x 3/12 = /12/20X9 Tipo de interés del banco i i i i 3 6 = ( ) ( 1+ i 3 ) ( 1+ i 3 ) 6 = = (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) i = 1%;i = 4% 8 3 = (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) i = 1%;i = 4% 8 3 Tipo de interés efectivo ( 1+ i 3 ) ( 1+ i 3 ) ( 1+ i) 6 = i 3 ( ) ( 1+ i 3 ) ( 1+ i) 6 = Intereses = x 0,04 x 3/12 = Principal = = (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) i = 1,4%;i = 5,9% 8 3 = (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) (1+ i 3 ) i = 1,4%;i = 5,9% 8 3 1ª disposición del préstamo y abono de gastos (1/01/20X8) (572) Banco e instituciones de crédito (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p Devengo y pago de intereses (01/04/20X8) (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crédito 2ª Disposición del préstamo y liquidación de intereses (01/07/2008) (572) Banco e instituciones de crédito (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crédito Devengo y pago de intereses (01/10/20X8) (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crédito

8 Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) EJEMPLO 5 CONT. 3ª disposición del préstamo y liquidación de intereses. Traspaso l/p a c/p (01/01/20X9) (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p Devengo y pago de intereses (01/04/20X9) (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p ª Disposición del préstamo y liquidación de intereses (01/07/2009) (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p Devengo y pago de intereses (01/10/20X9) (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p 3ª Liquidación de intereses y subrogación (31/12/20X9) (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p (430) Clientes La promotora inmobiliaria habrá contabilizado tanto los anticipos de los compradores de los clientes, como su consiguiente venta en el momento del traspaso de todos los riesgos y ventajas al comprador, por lo que habrá realizado, previamente al último de los registros, los siguientes asientos: (57) Tesorería (438) Anticipo de clientes (430) Clientes (438) Anticipo de clientes Ventas de edificaciones (700) Hª Pª, IVA repercutido (477) Una vez realizada una revisión de la incidencia de los cambios generales que surgen a raíz de la entrada en vigor del PGC07, es digno de interés resaltar los cambios que se han producido en la nueva norma contable y que, por contradecir o contraponerse a la NA- PGCEI, tal y como recoge la disposición transitoria 5ª señalada, tendrán que ser objeto de regulación por el PGC07. Asimismo, nos parece interesante destacar la incidencia que las NIIF han producido en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas de aquellas empresas inmobiliarias que, por cotizar en bolsa, están obligadas a su aplicación desde el 1 de enero de Por último, señalamos hasta qué punto se han visto recogidos en el PGC07 los cambios planteados en las NIIF. Para ello, comparamos el alcance de dichas modificaciones en las cuentas anuales individuales y en las cuentas anuales consolidadas. Para la consecución de los anteriores propósitos nos centraremos en distintas proble- 33

9 contabilidad sectorial nº 208 marzo 2009 máticas habituales de las empresas inmobiliarias, analizando los cambios establecidos en la nueva norma contable y su regulación en las NIIF. Reconocimiento de ingresos El sector inmobiliario obtiene sus ingresos bien a través de las actividades inmobiliarias por cuenta propia, consistente en la compra de terrenos e inmuebles en los que se ordena la construcción, parcelación, urbanización, etc., para su posterior venta; o bien mediante el alquiler de bienes inmuebles por cuenta propia, con el arrendamiento de terrenos, inmuebles, locales, viviendas, etc. (RD 1560/92 de 18 de diciembre, Clasificación Nacional de Actividades Económicas). En lo referente a la primera de las actividades, la promoción inmobiliaria, la NPA- GCEI establece en la norma de valoración 18ª Ventas y otros ingresos que las ventas de inmuebles estarán constituidas por el importe de los contratos, que corresponden a inmuebles que estén en condiciones de entrega material a los clientes durante el ejercicio. Para el caso de ventas de inmuebles en fase de construcción, se entenderá que aquellos están en condiciones de entrega material a los clientes cuando se encuentren sustancialmente terminados, es decir, cuando los costes previstos pendientes de terminación de obras no sean significativos en relación con el importe de la obra, al margen de la garantía y conservación hasta la entrega. Se entiende que no son significativos los costes pendientes de terminación de obra cuando al menos se ha incorporado el 80% de los costes de la construcción, sin tener en cuenta el valor del terreno en que se construye la obra. Elegido un porcentaje que deberá explicitarse en la memoria, se mantendrá, de acuerdo con el principio de uniformidad, para todas las obras que realice la empresa. En el caso de que la empresa promotora hubiese optado por contabilizar la venta antes de que el inmueble estuviese terminado, debe provisionar los gastos pendientes para la finalización del mismo, a fin de recoger los gastos en el ejercicio en que se contabilizan los ingresos por ventas aunque no se haya incurrido en ellos. Dichos gastos pendientes se provisionan en la cuenta (497) Provisión para terminación de promociones, con su correspondiente cargo en la cuenta (6951) Dotación a la provisión por terminación de promociones. A pesar de lo dicho, hay empresas inmobiliarias que han entendido que los inmuebles están sustancialmente terminados en otro momento posterior al anterior, reconociendo el beneficio inherente a las distintas fases de las promociones inmobiliarias vendidas en el momento en que se solicita la licencia de primera ocupación (3). Ya sabemos que cuando se realizó la adaptación sectorial se planteó la posibilidad de establecer la contabilización de las ventas de los inmuebles en función del grado de avance de la obra correspondiente método del porcentaje de realización-, pero dicho criterio, defendido en otros trabajos de investigación (Sánchez y Rojo, 2001, pp. 340), fue desechado por el grupo de trabajo. Por su parte, la NIC 18 Ingresos Ordinarios establece en su apartado 14 que los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes deben ser reconocidos y registrados en los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientes condiciones: (1) La empresa ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo significativo, derivados de la propiedad de los bienes; (2) La empresa no conserva para sí ninguna implicación en la gestión corriente de los bienes vendidos, en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni retiene el control efectivo sobre los mismos; (3) El importe de los ingresos ordinarios puede ser medido con fiabilidad; (4) Es probable que la empresa reciba los beneficios económicos asociados con la transacción; y (5) Los costos incurridos, o por incurrir, en relación con la transacción pueden ser medidos con fiabilidad. (3) Véase a título de ejemplo Cuentas Anuales de Sociedad Azucarera Larios del ejercicio terminado el 31 de diciembre de

10 Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) En el apartado 15 de la NIC 18 se especifica que las transferencias de riesgos y ventajas de la propiedad coincidirán con la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de la posesión al comprador, en la mayoría de los casos. En nuestra opinión este tema requería aclaración por parte del ICAC, ya que las NIIF no tienen carácter supletorio en aquellas empresas que aplican PGC07. La inter- En definitiva, mientras la adaptación sectorial considera como condición para el reconocimiento del ingreso que los inmuebles estén en condiciones de entrega material a los clientes (80% de los costes de construcción incorporados sin tener en cuenta el valor del terreno, en la mayoría de los casos), las normas IASB sólo permiten dicho reconocimiento, con carácter general, cuando se ha producido el traspaso de la titularidad de los inmuebles en cuestión, que en general debe entenderse en el momento de la zación de la formaliescritura. La mayor o menor diferencia en la práctica entre ambas perspectivas vendrá determinada por la respectiva mayor o menor distancia entre el momento en el que los inmuebles van a ser objeto de transmisión legal, y el momento en el que estén en condiciones de entrega. Si esos momentos son poco distantes en el tiempo, la afectación a la contabilidad será mínima, en tanto habrá menor posibilidad de que la configuración del resultado del periodo sea distinta en función del criterio elegido. Si, por el contrario, los momentos aludidos son distantes en el tiempo, posiblemente propiciarán un reconocimiento de los ingresos en ejercicios diferentes. Según Castillo Laguarta (1995, pp. 677), la normativa internacional y la adaptación sectorial, si bien se expresan en términos distintos, de carácter legal y de carácter económico, respectivamente, implican la contabilización de las ventas en momentos poco distantes en la práctica. Aun cuando la anterior afirmación sea plausible en términos generales, numerosas experiencias en el mundo real nos demuestran que no siempre la distancia entre ambos momentos es baladí. Al hilo de lo expuesto cabe además concluir que, siguiendo la normativa internacional, si entre ambos momentos transmisión legal y condiciones de entrega cumplidas- media uno o varios cierres de ejercicio, no se reconocerá resultado alguno en el ejercicio en el que se han realizado la mayor parte de los esfuerzos y actividades los necesarios para construir el 80% del inmueble-, ya que aún no se ha terminado la construcción. Por su parte, el PGC07 en el apartado 14.2 de las Normas de Valoración y Registro, establece: solo se contabilizarán los ingre- sos procedentes de la venta de bienes y servicios cuando la empresa ha transferido al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la piedad de los bie- proentendemos que el PGC07 ha recogido lo establecido en la NIC 18 y, en consecuencia, las empresas promotoras tennes. Por tanto, drán que, a partir del 1 de enero de 2008, contabilizar los ingresos por ventas una vez que se produzca la entrega material de los bienes promovidos. Coincidiendo, en este caso, el criterio contable de la normativa internacional a aplicar a las cuentas consolidadas con el de las cuentas individuales. Sin embargo, Gutiérrez Viguera (2008, pp ) interpreta que para la casuística no contemplada en el PGC07 debiera aplicarse la correspondiente NIIF y, en ausencia de NIIF que trate específicamente la misma, se debiera aplicar cualquier otra NIIF que trate temas similares o relacionados (4). Por tanto, y según la interpretación del citado autor, cabe remitirse a la NIIF 11 sobre contratos de construcción, con lo que para las empresas de promoción inmobiliaria, en relación con las ventas efectuadas en fase de construcción o sobre planos, la gerencia podría optar por aplicar el método de grado de avance de la promoción. (4) Según establece la NIC nº 1, versión 1998, párrafo

11 contabilidad sectorial nº 208 marzo 2009 pretación que hasta ahora habían hecho, con carácter general, las empresas que formulan cuentas anuales consolidadas en base a NIIF, nos hacía optar por reconocer los ingresos en la venta de inmuebles cuando se producía la escritura pública y entrega de llaves. Afortunadamente, el ICAC se ha pronunciado muy recientemente, a través de la consulta 8 del BOICAC 74 de junio de 2008, y ha seguido en referencia a este aspecto las pautas marcadas previamente por las NIIF. El ICAC interpreta que de lo establecido en la norma 14ª. Ingresos por ventas y prestación de servicios, recogida en la segunda parte del PGC07, se deduce que, a efectos de determinar el momento en que se deben contabilizar los ingresos por ventas, la nueva normativa apela ahora a un conjunto de condiciones que deben darse en todo caso. Entre estas condiciones cabe hacer especial hincapié en las previstas en los dos primeros apartados, en los que se establece la necesidad de que se hayan transmitido los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, para poder registrar el correspondiente ingreso, así como la necesidad de que la empresa vendedora no retenga el control ni la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente con su propiedad. En consecuencia, de acuerdo con el PGC07 a efectos de determinar cuándo se ha de registrar el correspondiente ingreso por ventas, se deberá llevar a cabo un análisis de si se han transmitido o no los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del inmueble, lo que conllevará un análisis individualizado de las condiciones contractuales de la operación, junto con el resto de condiciones reproducidas anteriormente. De acuerdo con la legislación y la práctica habitual en nuestro país, no se puede entender que con la acumulación del 80% de los costes incurridos en la construcción, dispuesta en las normas de adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias, se produzca la transmisión de los riesgos y beneficios significativos. La citada transmisión de riesgos y ventajas significativos, en el caso de inmuebles en fase de construcción en el desempeño de la actividad inmobiliaria, se producirá, con carácter general, cuando el inmueble se encuentre prácticamente terminado (pudiendo considerarse a estos efectos, el certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma) y se haya otorgado escritura pública de compraventa o, en su defecto, el vendedor haya hecho algún acto de puesta a disposición del inmueble al comprador. Luego se valida como criterio general la escritura pública, si bien se ponen a salvo otras circunstancias de transmisión efectiva para el pleno disfrute sin haberse producido la escritura pública de nueva propiedad. Dicha aplicación contable no solo tendrá una consecuencia directa en la imputación de los ingresos por ventas, sino que también dará lugar, al realizarse de forma retroactiva, a la desdotación de la provisión, los ajustes correspondientes en las cuentas de (437) Anticipos de clientes y (430) Clientes, así como la rectificación del importe de Venta de Mercaderías (ejemplo 6). Existencias En lo que respecta a la normativa internacional, la contabilización de las existencias está regulada, básicamente, por la NIC 2. Dicha NIC es de aplicación a todas las existencias, excepto a la obra en curso proveniente de contratos de construcción, incluyendo los contratos de servicio directamente relacionados, a los instrumentos financieros y a los activos biológicos (5). Establece que las existencias son activos (6) : (a) Poseídos para ser vendidos en el curso normal de la explotación, (b) En proceso de producción de cara a esa venta; o (c) En forma de materiales o suministros, para ser consumidos en el proceso de producción o en el suministro de servicios. (5) NIC 2, párrafo 2º. (6) NIC 2, párrafo 6º. 36

12 Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) Y entre las existencias reconoce explícitamente a los terrenos u otras inversiones inmobiliarias que se tienen para ser vendidos a terceros (7). En la determinación del coste de las existencias encontramos diferencias entre la normativa internacional y lo establecido por el ICAC (2000) y el texto de la NAPGCEI en el tratamiento de: las diferencias de cambio, la activación de gastos financieros y los costes de comercialización. Los costes de las existencias comprenderán el precio de adquisición, el coste (7) NIC 2, párrafo 8º. de transformación (materiales, mano de obra y gastos generales) y otros costes en los que se haya incurrido para dar a las existencias su condición y ubicación actual (8), pero no las diferencias de cambio. El ICAC (2000) (9), por su parte, sí permite la inclusión de los mismos en el inmovilizado en curso y en las existencias de ciclo largo, si se cumplen una serie de condiciones, como se establecía en la versión anterior, ya derogada, de la NIC 2. Ya la propia adaptación sectorial establecía, bajo el cumplimiento de ciertas condiciones, la posibilidad de considerar las diferencias (8) NIC 2, párrafo décimo. (9) Norma Décima. EJEMPLO 6 RECONOCIMIENTO DE INGRESOS De la empresa Promociones Málaga conocemos los siguientes datos correspondientes a la venta de una vivienda de nueva promoción: 1. El 1 de enero de 20X8 firma un contrato privado de compraventa por importe de El 80% de los costes de construcción sin tener en cuenta el valor del terreno se alcanzan el 31/12/20X8. En este momento los gastos pendientes de incurrir para la finalización de la vivienda ascienden a Se acuerda con el cliente el pago por parte de éste de a la firma del contrato, a la entrega de llaves (1/3/20X9) y se subroga en el préstamo bancario promotor por el resto. 4. El IVA aplicable es del 7%. Se pide: A. Contabilice las operaciones según PGC90. B. Contabilice las operaciones según PGC07 SOLUCIÓN A. PGC90 1/1/20X Tesorería (57) Anticipo de clientes (437) HP IVA repercutido (477) 31/12/20X Anticipo de clientes (437) Clientes (430) Venta de edificaciones (700) HP IVA repercutido (477) Dotación a la provisión para terminación Provisión para terminación de promociones (497) de promociones (6951) 1/3/20X Tesorería (57) Clientes (430) Préstamos hipotecarios subrogables (5203) Clientes (430) B. PGC07 1/1/20X Tesorería (57) Anticipo de clientes (437) HP IVA repercutido (477) 1/3/20X Tesorería (57) Anticipo de clientes (437) Clientes (430) Venta de edificaciones (700) HP IVA repercutido (477) Préstamos hipotecarios subrogables (5203) Clientes (430)

13 contabilidad sectorial nº 208 marzo 2009 «PGC 07: la capitalización de gastos financieros en Existencias ha dejado de ser optativo» para convertirse en obligatorio de cambio como rectificación del precio de adquisición o del coste de producción de las existencias de inmuebles (10). Las NAPGCEI establecen que las existencias deberán valorarse al precio de adquisición o coste de producción, considerándose como parte del precio de adquisición los gastos adicionales hasta su venta, impuestos indirectos no recuperables y permitiéndose la inclusión de los gastos financieros en el precio de adquisición de los inmuebles, siempre que se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de explotación del activo y hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos u otro tipo de financiación ajena, destinada a financiar la adquisición (11). El PGC07, por su parte, establece la misma valoración para las existencias (precio de adquisición o coste de producción), difiriendo respecto a las NAPCGEI al establecer que en el caso de aquellas existencias que necesiten un tiempo superior a un año para estar en condiciones de ser vendidas (tal es el caso habitual de las empresas promotoras), se incluirán en el precio de adquisición o coste de producción los gastos financieros que se hayan devengando antes de la puesta en funcionamiento. Por tanto, podemos decir, que la diferencia esencial en cuanto a la valoración de las existencias según las NAPGCEI y el PGC07 reside en la capitalización obligatoria de los gastos financieros en la partida de existencias, que anteriormente era una opción para el empresa, según las NAPGCEI, (10) Norma de Valoración Décimo Cuarta. (11) Norma de Valoración 2.2 NAPGCEI. y que a partir de la entrada en vigor del PGC07 ha dejado de ser optativo para convertirse en obligatorio. Por otra parte, en la NIC 23 Costes por intereses se identifican las limitadas circunstancias en las que los costes financieros se incluirían en el coste de las existencias. Se le otorga la posibilidad de ser tratamiento alternativo permitido (el tratamiento de referencia considera dichos costes como gastos del ejercicio), siempre que se trate de un activo cualificado (aquel que requiere, necesariamente, de un periodo de tiempo sustancial antes de estar listo para su uso o para la venta), que sea probable que generen beneficios económicos futuros a la empresa y puedan ser medidos con suficiente fiabilidad, sean costes por intereses directamente atribuibles a la adquisición, no esté interrumpido el desarrollo de las actividades, entre otras cosas, y con el límite cuantitativo del valor recuperable del activo en cuestión. Hasta aquí, en el terreno meramente de definición conceptual, no hay apenas variación con respecto a la adaptación sectorial y al PGC07, a excepción de considerarse la capitalización de intereses en el nuevo plan como obligatorio. Sin embargo, sí cabe mencionar algunas diferencias en cuanto a la determinación de la cifra a capitalizar. Concretamente, la metodología de activación de gastos financieros desarrollada en la Resolución del ICAC de 9 de mayo de 2000, por la que se establecen criterios para la determinación del coste de producción, no se opone a lo previsto en el PGC2007, por lo que debe seguir aplicándose, según lo establece el BOICAC 75 de septiembre de 2008 en su respuesta a la consulta 3. Recordemos que dicha metodología prorratea el importe de los fondos propios entre los distintos activos, netos de la financiación específica, considerando que a la parte financiada por los mismos no corresponde activación de gastos financieros. En cuanto a su contabilización, en dicho BOICAC se determina que la activación de gastos financieros no debe ubicarse en el margen de explotación, sino que debe afectar al resultado financiero. Por lo que se creará una partida en el margen financiero, cuya denominación podría ser la de Incorporación al activo de gastos financieros. 38

14 Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) Por otro lado, la normativa internacional recoge explícitamente que los costes a capitalizar incluirán, en lo que se refiere a la financiación específica, los costes reales incurridos por tales préstamos durante el período, menos los rendimientos conseguidos por la colocación de tales fondos en inversiones temporales. La normativa española no hace alusión alguna a tal aseveración (NIC 23, apartado 16ª). Asimismo, según establece la NIC 23 en su apartado 23, la capitalización de los intereses deberá ser suspendida durante los ejercicios en los que se interrumpe el desarrollo de actividades, si éstos se extienden de manera significativa en el tiempo. Igualmente, el ICAC, a través del BOICAC 75 de septiembre de 2008 en su respuesta a la consulta 3, ha confirmado lo ya establecido en la adaptación sectorial en cuanto a que no se pueden capitalizar gastos financieros durante el periodo que media desde la incorporación del terreno o solar al patrimonio de la empresa y el comienzo de las obras de adaptación. La mera tenencia de un solar no otorga en sí misma la posibilidad de activación de los gastos financieros devengados. Por tanto, el período durante el cual no se han iniciado aún las obras de adaptación (entendidas éstas como obras físicas), al igual que los periodos en que las obras hayan estado en suspenso, no podrán activarse los gastos financieros devengados, ya que deben identificarse estos periodos de tiempo como una interrupción en las obras. Afirma, en definitiva, que los criterios para identificar cuándo un inmovilizado está en condiciones de explotación y cuándo proceder a iniciar, interrumpir y finalizar la capitalización de intereses recogidos en la adaptación sectorial no se oponen a los contenidos en el PGC07 y, en consecuencia, han de seguir aplicándose (ejemplo 7,. siguiente). Por último, hay inmobiliarias que han venido activando dentro de sus costes de existencias los gastos de tipo comercial, al objeto de mantener la correlación entre el registro del gasto incurrido y el registro del ingreso por venta (12), a pesar de que la resolución del ICAC (2000) establece que los (12) Véase a título de ejemplo las cuentas anuales del Grupo FADESA a 31 de diciembre de gastos de comercialización no formarán parte del coste de producción (13). Otras, por su parte, siguiendo las indicaciones del ICAC (2000), han imputado las comisiones por ventas al ejercicio en que se han devengado los ingresos producidos por dichas ventas, pero utilizando para ello la partida de ajustes por periodificación. En la NIC 2 se establece (14) explícitamente que los gastos de venta son costes excluidos del coste de las existencias, y por tanto reconocidos como gastos del ejercicio en el que se incurren, no cabiendo la posibilidad de capitalizarlo en las existencias. El PGC07 no hace ninguna mención expresa a los costes de comercialización, incluyendo dentro del concepto de coste de producción, además del precio de adquisición de las materias primas y otras materias consumibles, los costes directamente imputables al producto. Asimismo, la norma de valoración establece que deberán imputarse a las existencias la parte razonable que corresponda de los costes indirectamente imputables a los productos de que se trate, en la medida en que tales costes correspondan al período de fabricación, elaboración o construcción en los que se haya incurrido al ubicarlos para su venta, no incluyéndose, por tanto, los gastos de comercialización que son necesarios para su venta. En este sentido, coinciden los criterios contables de la normativa internacional y nacional, no capitalizándose, por tanto, en ninguno de los dos ámbitos, los costes de comercialización. Si analizamos la incidencia que la normativa internacional ha tenido en las cuentas anuales consolidadas (que obligatoriamente han de estar formuladas acorde a las NIIF a partir del 1/1/05), podemos comprobar que la obligatoria capitalización de los gastos financieros y la no capitalización de los gastos de comercialización han tenido un impacto ciertamente apreciable en el Patrimonio Neto consolidado. (15) (13) Norma Séptima, apartado 1º. (14) Párrafo 16. (15) Véase, a título de ejemplo, las cuentas consolidadas de Sacyr-Vallehermoso y Metrovacesa. 39

15 contabilidad sectorial nº 208 marzo 2009 EJEMPLO 7 ACTIVACIÓN GASTOS FINANCIEROS La empresa de promoción inmobiliaria Málaga, S.A. comenzó a inicios de 2008 la construcción de un edificio de viviendas cuyo presupuesto total asciende a Se estima que se tardarán 36 meses en la construcción del mismo, disponiéndose de forma homogénea de los fondos necesarios para su financiación. El endeudamiento con proveedores asciende a y la financiación correspondiente al préstamo promotor a Sabiendo que el coste de la financiación genérica es del 5%, el coste del préstamo promotor es del 4,5% -bajo la hipótesis que hacemos una disposición única al inicio del periodo por los y el importe construido a finales de 2008 asciende a , registre las operaciones según el PGC90, las NIIF y el PGC07. BALANCE DE SITUACIÓN A 31/12/2008 ACTIVOS PASIVOS Y PATRIMONIO NETO ACTIVO NO CORRIENTE PATRIMONIO NETO Inmovilizado material PASIVO NO CORRIENTE Inmovilizado intangible Préstamos l/p ACTIVO CORRIENTE PASIVO CORRIENTE Existencias Préstamo promotor Clientes Proveedores Tesorería TOTAL ACTIVO TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO SOLUCIÓN La adaptación sectorial establece un procedimiento para capitalizar los gastos financieros: Los gastos financieros devengados por las fuentes de financiación específicas se imputarán como mayor valor del inmovilizado en curso o de las existencias en construcción. Al importe del inmovilizado y de las existencias financiado con fondos propios que resulte de la operación anterior, no se le asignará ningún gasto financiero. El valor restante de las existencias en curso se entiende que está financiada con financiación genérica, y como tal se devengan gastos financieros a imputar como importe del inmovilizado en curso y de las existencias en construcción. PGC1990 Y PGC Saldos medios FINANCIACIÓN ESPECÍFICA Préstamo promotor Proveedores EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIÓN FINANCIACIÓN NO ESPECÍFICA DE LAS EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIÓN Patrimonio neto/financiación no específica (%) PN FNEspc = PN PNoCorr + PN = = ,8% 48,8% Financiación genérica/financiación no específica (%) FGen FNEspc = PNoCorr PNoCorr + PN = = ,2% 51,2% FINANCIACIÓN CON PATRIMONIO NETO FINANCIACIÓN CON FINANCIACIÓN GENÉRICA

16 Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) EJEMPLO 7 CONT. CÁLCULO DE LOS GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR 2008 Saldos medios Financiación específica Préstamo promotor (4,5% x ) Proveedores 0 0 Patrimonio neto 0 0 Financiación genérica (5% x ) TOTAL GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR PGC90 FECHA CUENTA DEBE HABER 31/12/20X8 Promociones en curso (330) Variación de existencias de promociones en curso (710) PGC07 FECHA CUENTA DEBE HABER 31/12/20X8 Promociones en curso (330) Incorporación al activo de gastos financieros (764) NORMAS INTERNACIONALES (NIIF) 2008 Saldos medios FINANCIACIÓN ESPECÍFICA Préstamo promotor Proveedores EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIÓN FINANCIACIÓN NO ESPECÍFICA DE LAS EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIÓN FINANCIACIÓN CON FINANCIACIÓN GENÉRICA CÁLCULO DE LOS GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR 2008 Saldos medios Financiación específica Préstamo promotor (4,5% x ) Proveedores 0 0 Patrimonio neto 0 0 Financiación genérica (5% x ) TOTAL GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR NIIF FECHA CUENTA DEBE HABER 31/12/20X8 Promociones en curso (330) Incorporación al activo de gastos financieros (764)