Accelerating success. Playa del Carmen a Tulum, Quintana Roo

Transcripción

1 Accelerating success. Estudio de Mercado Residencial Playa del Carmen a Tulum, Quintana Roo

2 Índice Índice Introducción 3 Clasificación de proyectos (objeto del estudio) 22 Listado de proyectos (más representativos y vigentes Playa del Carmen-Tulum) 24 Descripción ió yubicación ió de proyectos Interés Social 26 Interés Medio 37 Residencial 50 Residencial Plus 59 Cuadro resumen 72 Conclusiones 74 2

3 Introducción Se ha realizado un análisis de mercado con base al interés de contar con información actualizada con respecto al producto inmobiliario i residencial i en la zona de Playa del Carmen a Tulum, por lo quesehan tomando en consideración las siguientes clasificaciones: Interés Social Interés Medio Residencial Residencial Plus La muestra abarca los proyectos más representativos y vigentes. Así mismo se incluye información general e histórica de interés en el ámbito turístico y económico en Quintana Roo. La finalidad del presente estudio tiene como objeto ofrecer datos actuales que sirvan para su consulta análisis y toma de decisiones.. 3

4 Panorama de la Riviera Maya Actualmente la Riviera Maya ha experimentado uno de los crecimientos económicos más fuertes del turismo en México y se consolidará durante los próximos cinco a diez años. Este crecimiento proyectado se atribuye a la variedad de atracciones naturales, zonas ecológicas y arqueológicas, así como la oportunidad del turismo para experimentar la cultura maya y la disponibilidad de una gran variedad de hoteles de calidad con frente al mar y en la ciudad. Como resultado, el turismo dentro del mercado de la Riviera Maya representa la industria más importante en términos de impacto global. Por lo que la economía local depende o está involucrada con el turismo y como tal la mayoría del empleo, ingresos, las empresas y el dinámico desarrollo económico en general. Situada en el estado de Quintana Roo a lo largo de la costa oriental de la península de Yucatán, la Riviera Maya se compone de varias ciudades y poblados, únicos e independientes. La Riviera Maya es un destino recientemente descubierto que sigue emergiendo como un destino turístico superior en México y la región del Caribe. El área se extiende desde las afueras de la moderna zona hotelera de Cancún, a aproximadamente 160 kilómetros de la zona arqueológica de Tulum, hasta un pequeño pueblo pesquero llamado Punta Allen, situado en una pequeña península dentro de la gran reserva de la Biosfera de Sian Ka an. 4

5 Todo esto mejor conocido como el corredor Cancún-Tulum, playas de arena blanca bordean toda la región yel mar Caribe. El segundo sistema de arrecifes más grande del mundo, el gran arrecife Maya, corre a lo largo de la costa, y una gran selva rodea las ciudades y playas. La Riviera Maya se encuentra dentro de la zona en donde antiguamente se desarrollo la cultura Maya y como parte de la oferta turística se ofrecen tours a las principales ciudades de las civilizaciones antiguas, incluyendo: Chichén-Itzá, Tulum, Coba, Uxmal, Calakmul y Palenque. La Riviera Maya incluye varias ciudades y en desarrollo, entre estas, se encuentran las relacionadas a continuación y que se localizan a lo largo de la carretera Federal 307; la distancia en kilómetros después de cada ciudad se considera desde el Aeropuerto Internacional de Cancún yendo hacia el sur por la carretera Federal 307: Punta Maroma - 32 kilómetros Playa del Carmen - 52 kilómetros Xcaret - 58 kilómetros Puerto Aventuras - 85 kilómetros Akumal - 88 kilómetros Chemuyil - 94 kilómetros Xel-Ha kilómetros Tulum kilómetros Coba kilómetros Punta Allen kilómetros 5

6 Turismo El Aeropuerto Internacional de Cancún se encuentra a 16 kilómetros de la ciudad de Cancún, en la costa del Caribe sobre la Península de Yucatán. Es el segundo aeropuerto más transitado de México, solo después del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México. En el 2007, el aeropuerto transportó a , pasajeros mientras que en el 2008 se transportaront ,500 personas; para 2009, la cifra de pasajeros fue de ,908. Ésta disminución moderada fue parcialmente debida al brote de influenza humana AH1N1 y a los efectos negativos de la crisis económica mundial. Para el año 2010 se reportaron 12,439,266 pasajeros que significan un incremento de 11.30% con respecto al mismo periodo durante el año Aquí puede observarse ya una recuperación enel número de pasajeros. Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste. El aeropuerto ha sido expandido y se ha convertido en el aeropuerto con más pasajeros internacionales de toda América Latina. Cuenta con dos pistas de aterrizaje operativas (una de ellas de reciente inauguración), y tres terminales comerciales. La Terminal 1 es usada por Vuelos chárter (aviones alquilados fuera de los horarios de las rutas comerciales) procedentes de América del Norte, incluyendo a las aerolíneas chárter locales. La Terminal 2 es usada por algunas aerolíneas internacionales, así como por todas las aerolíneas nacionales y la nueva Terminal 3 se encarga de la mayoría de las operaciones internacionales de aerolíneas de América del Norte y Europa. 6

7 El Aeropuerto presta servicio a una región con una población de más de 1 200,000 habitantes. Cancún está en el Estado de Quintana Roo, y es el destino más solicitado it de México, Estados Unidos y Canadá principalmente. En 2009 fue el destino turístico más visitado por los estadounidenses, más aún que ciudades turísticas tradicionales como Londres o París. Cancún ha gozado de un acelerado crecimiento en las décadas de 1980 Y En conjunto, las terminales cuentan con 47 puertas de embarque (de las cuales hay 17 remotas), 22 (A1-A11A11 y B12-B22) B22) en la Terminal 2 y 14 en la Terminal 3 (C23-C37). C37) Estadísticas de Pasajeros del Aeropuerto Internacional de Cancún Año Pasajeros Totales Cambio en % ,728, % ,340, % ,646, % ,174, % ,439, % Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste 7

8 Con lo anterior puede comentarse que el proceso de recuperación se está dando para este destino turístico, ti otro importante t factor será la apertura en el mediano plazo del Aeropuerto Internacional de Tulum, el cual sin lugar a dudas revolucionará el desarrollo en la zona. Número de pasajeros reportados en Diciembre de 2010 comparado con 2009: 8

9 Llegada de Turistas Internacionales Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste 9

10 Tráfico de Pasajeros en el aeropuerto de Cancún, Enero - Noviembre 2010 y Comparado con el mismo periodo de 2009 Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste 10

11 Tráfico de Pasajeros en el aeropuerto de Cancún. 4to. Trimestre 2010 y comparado con el mismo periodo de 2009 Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste 11

12 Rutas Internacionales más ocupadas del Aeropuerto Internacional de Cancún 2009 Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste 12

13 Colliers International cuenta con base de datos e información histórica, recabada a través de nuestra experiencia epeecay en ocasiones o complementada e por algunas agu asempresas esas de consultoría o externa, e de tal forma compartimos en el presente estudio una serie de gráficas que muestran el comportamiento de las ventas de vivienda Residencial y Residencial Plus en los principales municipios en Quintana Roo. En esta gráfica se observa que las ventas se incrementaron hasta el año 2007 en donde se presentó el mayor número de ventas con 2,193 unidades al año en los municipios que se relacionan; vale la pena comentar que el municipio de Solidaridad (Playa del Carmen como principal localidad) fue el que mayor participación tuvo con la venta de 1,019 unidades (46.47%) y el municipio de Benito Juárez (Cancún como principal localidad) fue segundo en esta participación con la venta de 995 unidades (45.40%). A partir de 2008 se presentó una baja en las ventas con el comportamiento más bajo durante Nota: para todos los gráficos siguientes: e= Proyección con información generada por consultoría externa 3,000 2,700 2,400 2,100 1,800 1,500 1, Ventas Acumuladas de Vivienda e Año Tulum Cozumel Isla Mujeres Solidaridad Benito Juárez 13

14 En esta gráfica se observa que el municipio de Benito Juárez tenía una mayor participación durante los primeros años reportados y el municipio ii de Solidaridad d ha ido incrementando su participación i ió siendo el 2007 el año en que mayor ha sido su participación (superior a Benito Juárez), en 2008 y 2009 nuevamente Benito Juárez tuvo una mayor participación. De acuerdo a las proyecciones, en 2010 se esperaba una participación muy similar a la de % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Porcentaje de Participación Por Municipio e Año Tulum Cozumel Isla Mujeres Solidaridad Benito Juárez 14

15 Al enfocarnos en el municipio de Solidaridad, presentamos la gráfica que muestra el comportamiento de las ventas en los segmentos Residencial i y Residencial i Plus a partir del año 2004 y hasta el año En la gráfica siguiente, podemos observar que el incremento de las ventas tuvo su pico máximo en el año 2007 con una baja en los años 2008 y 2009, de acuerdo con las proyecciones, las ventas para el año 2010 en estos segmentos, se esperaba que alcanzaran niveles mayores a los del año 2008 pero todavía por debajo de los números presentados en el ,200 Ventas por Segmento en Solidaridad 1, Plus 400 Residencial e Año 15

16 La gráfica siguiente, muestra la participación porcentual por segmento y aquí observamos que el segmento de Residencial i Plus ha continuamente t incrementado su participación i ió con una cierta estabilidad a partir del año 2008 y las proyecciones indicaban que para 2010 el comportamiento se mantendría. 100% 90% Porcentaje de Participación Por Segmento en Solidaridad 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Plus Residencial 10% 0% e Año 16

17 Evolución de las ventas de vivienda en Solidaridad por prototipo Nuevamente a partir de la información histórica de las ventas, presentamos a continuación dos gráficas que muestran las ventas de vivienda Residencial y Residencial Plus en el municipio de Solidaridad pero esta vez presentando la información por prototipo, es decir, considerando casa y departamentos. La primer gráfica muestra las ventas acumuladas y la segunda gráfica muestra el porcentaje de participación por prototipo. Puede observarse que en términos generales en este mercado, siempre ha prevalecido más la venta de departamentos en comparación con la venta de casas; la venta de casas ha aumentado ligeramente para llegar a un nivel de 24% de las ventas totales en los segmentos Residencial y Residencial Plus. 1,200 Ventas por Prototipo en Solidaridad 1, Deptos Casas e Año 17

18 100% Porcentaje de Participación Por Prototipo en Solidaridad 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Deptos Casas 10% 0% e Año 18

19 Nichos de Mercado Considerando los diferentes tipos de compradores y los diferentes segmentos, presentamos de forma general la tendencia sobre los tipos de compradores para cada tipo de producto. Nivel Nivel Nivel Nivel Residencial Tipo de comprador Casa Departamento Lote Macro-lote Bajo Medio Residencial Plus 1a. Casa x x x x x x x 2da Casa x x x x x x Inversionista x x x x Especulador x x x x 19

20 Con esto podemos observar que los compradores de primera casa están en todos los niveles socioeconómicos i y en todos los productos con excepción de los macro-lotes. En el caso de los compradores de segunda casa no compran casas de nivel bajo ya que generalmente es gente con un poder adquisitivo A, B, C, lo cual les permite comprar una segunda casa de un nivel medio hacia arriba. Estos compradores pueden comprar casa, departamento y también están dispuestos a comprar un lote y desarrollarlo. En el caso de los inversionistas estos compran generalmente tierra para desarrollarla por lo que están ubicados en la compra de macro-lotes o vivienda para su lotificación/urbanización y reventa. Los especuladores también compran tierra para desarrollar sin embargo su diferenciai con los inversionistas es que generalmente compran tierra todavía en zonas lejanas al desarrollo a precios muy bajos y esperan a que el crecimiento los alcance para así vender la tierra a un precio más alto o desarrollar la tierra obteniendo un retorno mucho mayor por el bajo costo de la tierra. 20

21 Dentro de los tipos de compradores existen varios nichos de mercado, que podemos enmarcar como solteros, matrimonios ti i jóvenes, matrimonios ti i jóvenes con hijos, matrimonios ti i adultos y adultos mayores. Cada uno de estos nichos tiene un enfoque distinto; hemos preparado un cuadro genérico, que desde nuestro punto de vista, da información general sobre el producto inmobiliario al que se enfoca cada uno de estos nichos. nichos casa departamento lotes nivel bajo nivel medio nivel resid. nivel plus solteros x x x matrimonios jovenes x x x x matrimonios jovenes con hijos x x x x x matrimonios adultos x x x x x x x matrimonios adultos con hijos x x x x x x x adultos mayores x x x x x x x extranjeros x x x x x x 21

22 Clasificación de proyectos En forma específica para este estudio se clasificaron los proyectos según los nichos de mercado y tipo de producto, quedando d los segmentos como siguen: Interés social: Nivel D+ Cabeza de familia: Rango de edad entre 25 a 40 años Ingreso mensual: De $5,000 a $15,000 pesos Razón principal de compra: Primera necesidad Interés Medio: Cabeza de familia: Ingreso mensual: Razón principal de compra: Nivel C Rango de edad entre 35 a 45 años De $15,000 a $40,000 pesos Primera necesidad y/o inversión Residencial: Nivel C+ Cabeza de familia: Rango de edad entre 35 a 50 años Ingreso mensual: De $40,000 a $90,000 pesos Razón principal de compra: Primera necesidad y/o inversión Residencial Plus: Cabeza de familia: Ingreso mensual: Razón principal de compra: Nivel A/B Rango de edad desde los 40 años Desde $90,000 pesos Segunda casa y/o inversión 22

23 Clasificación de proyectos Niveles Socioeconómicos de acuerdo al ingreso: Nivel Ingreso Mínimo Ingreso Máximo A/B 85, C+ 35, , C 11, , D+ 6, , D 2, , E 0 2, Fuente: Niveles socioeconómicos AMAI,

24 Listado de proyectos más representativos Interés social: 1. Residencial Cataluña 2. Villas del Sol 3. Las Palmas 4. Misión de las Flores 5. Puerto Maya Interés Medio: 1. Desarrollo Residencial en Playa del Carmen 2. Las Caobas, Parque Residencial 3. Punta Estrella 4. La Joya 5. Los Olivos 6. Real Ibiza Residencial: 1. Apple Village 2. Selvakoba 3. Rioja 4. Zama Village Residencial Plus: 1. Nick Price 2. Mareazul 3. Iberostate 4. The Elements 5. Okol Paraíso 6. Mayakoba 7. Rincón del Mar 8. Tao 24

25 Descripción de proyectos y ubicación

26 Proyectos Interés Social 26

27 Interés Medio 37

28 Residencial 50

29 Residencial Plus 59

30 Cuadro resumen 72

31 Conclusiones ActualmentelazonadelaRivieraMayahavenidoconsolidando de forma importante su infraestructura en los últimos 10 años y se prevé mantendrá un continuo desarrollo, destacan obras como la terminación de la carretera con doble carril hasta la ciudad de Tulum, equipamiento urbano y servicios en general, desarrollo del nuevo arco vial y actualmente la construcción del puente / libramiento en la ciudad de Playa del Carmen, el muelle de cruceros en Majahual, así como el futuro Aeropuerto Internacional que será construido en la ciudad de Tulum. Por razones naturales esta zona ha tenido como principal enfoque de desarrollo la industria turística, con una capacidad de más de 30,000 cuartos que ya supera a la Ciudad de Cancún, esto a sus vez ha incrementado la necesidad de vivienda y servicios, generando una oferta inmobiliaria sin precedente en la zona y que atiende principalmente el mercado de inversión patrimonial o primera casa y la inversión especulativa o segunda casa. En la actualidad toma fuerza socialmente y será uno de los principales temas a considerar por constructores y compradores, lo que denominamos como Desarrollo Sustentable o Proyectos Verdes con base a la consciencia y tema ecológico, construcciones verdes, desarrollos orientados a la conservación, reserva de zonas naturales y conservación de vegetación, optimización de recursos, propuestas alternativas de sistemas constructivos, etc. La globalización nos permitirá compartir y allegarnos de nuevas tecnologías y ser partícipes de este cambio, así quedó demostrado en la reunión internacional de la COP 16, celebrada en Diciembre del 2010 y que tuvo como sede la Ciudad de Cancún, Quintana Roo. 74

32 En resumen los proyectos inmobiliarios han sido orientados a todo tipo de necesidades de mercado, abarcando principalmente i lo residencial i y comercial, en menor medida la parte industrial i pero no por ello menos importante. Para el mercado objetivo de Grupo Piñero, en contexto de su proyecto Bahía Príncipe Residences consideramos: Residencial, principalmente dirigido a 2 grupos y nichos de mercado: 1. Residencial Con rangos de entre $10, a $17,000 pesos por metro cuadrado de construcción Con rangos de $2,000 a $3,500 pesos por metro cuadrado de terreno residencial unifamiliar 2. Residencial Plus Con rangos desde $17,001 pesos por metro cuadrado de construcción Con rangos desde $3,501 pesos por metro cuadrado de terreno residencial unifamiliar 75

33 Colliers International Cancún (998)