FISCALIDAD DE LA CESIÓN DE REMATE: HISTORIA, IVA, ITP E IBI

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1 Fiscalidad de la cesión de remate FISCALIDAD DE LA CESIÓN DE REMATE: HISTORIA, IVA, ITP E IBI JOAQUÍN ZEJALBO MARTÍN, NOTARIO CON RESIDENCIA EN LUCENA (CÓRDOBA) Cuando el pasado ha dejado de iluminar el futuro, el espíritu camina en las tinieblas, A. de Tocqueville, La democracia en América, Resumen En muchas instituciones y figuras jurídicas una perspectiva histórica es fundamental para comprender el sentido de lo estudiado, de ahí viene la oportunidad, como veremos en este caso concreto, de la cita de Tocqueville. En nuestra exposición tras examinar los conceptos acuñados por la jurisprudencia sobre la cesión del remate, comprobamos su origen histórico, que tiene lugar en Italia durante la baja edad media, siendo una construcción doctrinal de juristas, constituyendo una de las primeras manifestaciones de un contrato acuñado por los juristas del ius commune llamado contrato para persona por designar. Los civilistas castellanos del siglo XVI constatan su existencia y reconocen que no estaba sujeto a gravamen fiscal a pesar de su falta de regulación positiva tanto en el derecho procesal como en el fiscal, por no existir transmisión del dominio. Dicha situación llega hasta la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, y fiscalmente, tras dos Sentencias del TS de 1904 y 1905, el Reglamento del Impuesto de 1911, en una norma no innovadora, cuyo contenido continúa hasta nuestros días, interpreta que la cesión del remate no está sujeta al Impuesto de Derechos Reales, hoy ITP. Antes de estudiar la figura en la doctrina y en los impuestos concretos, se examina someramente la doctrina y legislación extranjera por proporcionarnos datos de interés práctico, entre ellos el de que la cesión debe ser pura y simple para evitar ser gravada. Se cita, reproduciéndolas, las afirmaciones más interesantes de la más reciente doctrina española sobre la cesión del remate en cuanto puedan tener relación con su tratamiento fiscal. A continuación se estudia la doctrina administrativa y la jurisprudencia, criticándose la postura consolidada del TS, contraria a la de la Dirección General de Tributos y a la de la Audiencia Nacional, que considera exenta la cesión sólo si se efectúa por los concedentes del préstamo hipotecario, realizando una interpretación excesivamente extensiva, a nuestro juicio, de la Ley del IVA. En el ITP se comprueba cuáles son las consecuencias de la naturaleza meramente interpretativa del artículo 20 del Reglamento del Impuesto, precepto que no contiene una exención, existiendo una continuidad histórica desde la baja edad media hasta la actualidad. Se distingue la mera y pura cesión del remate llevada a cabo cumpliéndose lo establecido en la Ley de aquellos supuestos en los que se exige sobreprecio o en los que la cesión es gratuita, procediendo aquí, igual que en el derecho extranjero, el gravamen por el ITP o por el ISD. Por último se estudia la repercusión que puede tener en el IBI por razón del

2 momento en que se pueda entender transmitido el dominio. 1.- DEFINICIÓN JURISPRUDENCIAL Para definir la cesión del remate nos servimos en primer lugar de la Sentencia del TSJ de Castilla la Mancha de 21 de noviembre de 2005, que resume la doctrina jurisprudencial: Este Tribunal ha tenido ocasión de enjuiciar la referida cuestión. En atención a la naturaleza jurídica de la cesión de remate, que no es una transmisión patrimonial (objeto de tributación) distinta a la adjudicación al cesionario, sino una novación de la misma transmisión, no cabe considerar que el valor del inmueble transmitido sea distinto al señalado en la subasta. Así, la Sentencia de 19 de diciembre de 2003 (autos 269 de 2000) y la Sentencia de 19 de julio de En ésta última (reiterando lo afirmado en la anterior) se afirmaba que Como recuerda el Tribunal Supremo Sala 3ª por ejemplo en Sentencias de 26 de noviembre 1994 de 11 noviembre 1996, 12 julio 1996 y 26 noviembre 1994 se ha venido entendiendo por la doctrina y por la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que la cesión de remate, figura muy arraigada en nuestro proceso de ejecución, y definible como el acto procesal, público y solemne, por el que el rematante transmite a un tercero el derecho subjetivo a adquirir la cosa subastada en un proceso, no genera, sin más, la traslación de la cosa subastada y rematada (pues aún no se ha adquirido); en realidad, lo único que se transmite al cesionario es el derecho (único ostentado por el rematante, ejecutante o no) a adquirir la cosa, mediante la aceptación coetánea o sucesiva de la cesión, por el precio ofrecido en la subasta. Dicha cesión, al materializarse dentro de un proceso y producir efectos procesales, es, pues, un contrato típico procesal, que exige, para su validez, que las dos partes interesadas (el rematante cedente y el cesionario) tengan capacidad negocial para adquirir la cosa subastada; y las Leyes 34/1984 y 19/1986, subsanando las imprecisiones y omisiones anteriores de la LECiv y de la LH, especifican la forma de realizar la cesión (comparecencia ante el Juzgado) y la necesidad de que el cesionario la acepte y el plazo durante el cual puede efectuarse (previa o simultáneamente al pago del precio). Su fundamento se halla en que, siendo el remate un derecho subjetivo, nuestro ordenamiento permite la transmisibilidad de esa clase de derechos. Y su ventaja es tanto el permitir licitar en interés de terceros sin tener poder en forma de ellos como, sobre todo, el obtener el beneficio fiscal de evitar el pago de dos adquisiciones. Esta naturaleza de acto de tipo procesal se impone aún más tras la reforma de la LECiv de 1881 por la L 10/1992, a partir de la cual el último párrafo del artículo 1499 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo permite hacer posturas a calidad de ceder el remate a un tercero al ejecutante, con la finalidad evidente de atajar la participación de licitadores profesionales que consigan un remate bajo y que sin haber llegado siquiera a desembolsar la mayor parte del precio y sin asumir obligaciones fiscales realicen la cesión, en perjuicio todo ello, las más de las veces, de los deudores ejecutados; ánimo que no es presumible, en abstracto, en los acreedores ejecutantes y a los que mantuvo en su derecho la referida reforma con el evidente fin de favorecer la realización de sus derechos de crédito. Ahora bien, en tal caso no existe otro negocio jurídico o transmisión sino una simple actuación procesal por la que el titular del remate, aprobado judicialmente, transfiere dicha cualidad a un tercero con anterioridad a la adjudicación definitiva sin que el cesionario haya de pagar más que el precio del remate. Como consecuencia de ello en el ámbito tributario no se reconoce la existencia más que de un único negocio jurídico. No existe causa jurídica para indagar acerca de los móviles o fines de la cesión y dado que la misma da lugar a una adjudicación por el mismo precio del remate hay que estimar que no es posible una comprobación de valores que permita fijar un valor o base imponible en estos casos diferente de los demás supuestos de adjudicación en subasta judicial, ya que se trata del mismo negocio jurídico. La Sentencia del TSJ de Cataluña de 27 de septiembre de 2002, recurso 85/1998, precisa que el adjudicatario cedente -en el momento en que cedió el

3 remate- tenía tan solo una expectativa de adquirir el inmueble subastado de modo que solo podía transmitir (siempre con la aprobación del Juez que conocía del pleito) esa expectativa al cesionario el cual a su vez debía asumir la posición de aquel en el proceso ejecutivo, con la consiguiente obligación de depositar en el Juzgado el resto del precio del remate para que la transmisión pudiera tener efecto. Por último, la Sentencia del TSJ de Aragón de 16 de octubre de 2000, Recurso 821/1997,destaca que en cuanto a cual es la naturaleza de dicho supuesto legal la explicita la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1994 al señalar que la intervención de un rematante en una subasta judicial a calidad de ceder el remate a un tercero es una aplicación concreta, en nuestro Derecho positivo, del doctrinalmente llamado contrato para persona que se designará ( per persona nominanda ), que consiste en que uno de los contratantes, llamado estipulante, se reserva la facultad de designar, dentro de un plazo determinado, a una tercera persona para que ocupe su lugar en la relación contractual y que, para su plena efectividad, requiere ineludiblemente que la designación de dicha tercera persona (que en ningún caso puede relegarse a tiempo indefinido o sine die ) se haga dentro del plazo estipulado para ello por las partes o del expresamente señalado por la ley (cuando dicha figura o modalidad contractual se encuentre legalmente regulada, como aquí ocurre), de tal modo que, transcurrido el expresado plazo (convencional o legal) sin realizar la designación ( electio ) de dicha tercera persona, el estipulante queda como único contratante y como definitivo obligado. De donde se desprende que en los supuestos en los que la ley permite ceder el remate a un tercero el postor solo tiene la expectativa de serio si no usa de ese derecho. En los derechos españoles solo el Derecho Navarro regula el contrato con persona a designar, que sí está regulado en los Códices Civiles italiano y portugués, disponiendo la Ley 514 del Fuero Nuevo de Navarra, Ley 1/1973, de 1 de marzo, lo siguiente: Contrato con facultad de subrogación. Puede concertarse un contrato con facultad para cualquiera de las partes, de designar posteriormente la persona que deba subrogarse en sus derechos y obligaciones. El otro contratante, en cualquier momento, podrá requerir a quien esté facultado para que haga la designación dentro del plazo máximo de año y día, a contar del requerimiento, a no ser que en el contrato, o por Ley, se hubiere establecido otro término. La declaración que designe la persona deberá notificarse a la otra parte dentro del plazo. Hecha la notificación, la persona designada se subroga en los derechos y asume las obligaciones de la parte que le designó, con efecto desde el momento de la celebración del contrato. Si dentro del plazo no se notificare la designación de persona, el contrato producirá todos sus efectos entre las partes que lo celebraron. Significativamente el precepto sigue a la Ley que trata de la cesión del contrato. En el proyecto de Libro Sexto del Código Civil de Cataluña también se recoge el contrato con persona a designar. Añadimos que si a lo anterior no se acompaña un régimen fiscal favorable, carecerá de sentido dicha regulación, aunque por otro lado la introducción de dicho régimen fiscal puede entrañar el reconocimiento de una inmunidad fiscal e incremento del fraude. Aquí podemos recordar los famosos pases de la época del auge inmobiliario. 2.- ORIGEN HISTÓRICO Es un lugar común entre los procesalistas atribuir el origen histórico de la cesión del remate en el derecho español a la legislación desamortizadora, en concreto a la Instrucción de 31 de mayo de 1855 para el cumplimiento de la Ley 1 del mismo mes y año, Ley Madoz, relativa a la desamortización civil y eclesiástica, en la que se disponía en el artículo 103.7, al tratar de la atribuciones de los Jueces de Primera Instancia, que les correspondía admitir las cesiones que los compradores hagan en el acto de firmar el remate, o en los dos días siguientes a la notificación de haberle sido adjudicada la finca o fincas. En realidad el origen es muy anterior y hunde sus raíces en el ius commune. La cesión del remate es una manifestación del llamado contrato para persona por designar, siendo unas de las primeras expresiones de la figura en el antiguo régimen, surgiendo en el ámbito italiano,, encontrando también su

4 acogida en el droit coutumier francés. En doctrina hispánica dicho contrato es estudiado por el jurista castellano Alfonso de Azevedo, siglo XVI; por el jurista y sacerdote de origen gallego Francisco Salgado de Somoza, Abad de Alcalá la Real en Jaén; y por el jurista catalán nacido en Barbastro, Jaume Càncer, siglo XVII. La cesión del remate se utilizaba por evidentes razones fiscales, al devengarse un solo impuesto en la transmisión de los bienes mediante pública subasta. La doctrina italiana escribe que el contrato con persona a designar se origina históricamente para satisfacer las exigencias de asegurarse el anonimato en la venta por subasta de personas de elevado rango social y, en términos más generales, con la finalidad de reservar la identidad de los sujetos interesados en la conclusión del contrato Francisco Salgado de Somoza, , en su citada obra Laberinthus creditorum concurrentium, primera edición de 1646, escribió en la parte II, capítulo XIII, números 29 y 30, que en las compras llevadas a cabo pro persona nominanda sólo hay un contrato, no dos, y sólo se devenga un impuesto, citando la autoridad de civilistas españoles e italianos, F. Mantica, O. Surdo, Pedro Díez Noguerol y Hermosilla. El jurista y sacerdote castellano del siglo XVI Juan Gutiérrez, natural de Plasencia, al publicar en 1612 el Libro VII de su Practicarum Quaestionum circa Leges Regias Hispaniae, examina en la Quaestio LX, números 11 y 12, el gravamen de la cesión del remate, a la que llama cesión con beneficio de traspasso, negándolo, citando la autoridad del Abogado de Guadalajara Ignacio Lasarte y Molina, autor de la obra De decima venditionis & permutationis, que Alcabala nuncupatur, En el mismo sentido el jurista y Consejero de Estado de la segunda mitad del XVII Alfonso de Olea escribía en el título VII, Cuestión V, nº 22 y 23 de su obra Tractatus de cesiione jurium&actionum, 1652, que la cesión del remate, a la que llama postura cum beneficio de traspasso, no devenga impuesto y que si la cesión se efectúa en favor del acreedor tampoco se devenga, aunque la postura no se hubiera hecho con la calidad de la cesión o traspaso, pero para evitar toda duda, recomienda que se haga la postura con el beneficio de la cesión. A estas cuestiones hace referencia el Abogado de los Reales Consejos José Manuel Domínguez Vicente y Académico de la Historia, en el tomo segundo de su obra Ilustración y continuación a la Curia Filípica, página 173, Madrid, También hemos localizado en la literatura jurídica castellana del siglo XVIII referencias a la cesión del remate y su no sujeción al impuesto de alcabalas: en la obra titulada Práctica de Substanciar Pleytos Executivos y Ordinarios, Madrid, 1741, escrito por Antonio Martínez Salazar, Escribano de Camara de la Real, y Suprema Junta de Obras y Bosques, y del número de Madrid, se expone en la página 155 lo siguiente: antes de tomar la posesión, o después de ella, puede la persona en quien se hizo el remate cederle, y traspassarle en quien quisiere, conforme lo propuso en el Pedimento de postura, y por esta razón no se causa Alcabala; y después de hecha la venta judicial también puede hacer Declaración, expresando pertenecen a otras personas las casas vendidas, por lo que tampoco se causa Alcabala, y la cesión del remate se escribe así, ofreciendo a continuación un modelo de escritura. Igualmente, en el tomo tercero de la parte segunda de la Librería de Escribanos, edición de 1786, escrita por José Febrero, Escribano Real y Agente de Negocios de los Reales Consejos, se expresaba en las páginas 606 y 607, en el sentido de que muchas veces antes, o después de tomar la posesión el comprador, suele ceder el remate a favor de otro con arreglo a los estipulado en su postura, y otras veces después de estar despachada a su favor la venta judicial, declarar que hizo la compra con dinero ageno, expresando la persona, y que por esta razón le pertenece la cosa comprada, en cuyos casos no se causa nueva alcabala, si así se pactó. En las sucesivas ediciones de la obra de Febrero, hasta bien entrado el siglo XIX, se repite la misma idea. El Abogado Joaquín Escriche en el tomo segundo de su obra Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia, edición de 1839, al escribir sobre el juicio ejecutivo nos dice en la página 619 lo siguiente: puede el comprador hacer cesión del remate, aunque sea en favor del acreedor según la práctica, sin que por ella se devengue nueva alcabala, con tal que al tiempo de la postura se haya reservado esta facultad para usarla dentro de cierto número de días; porque en el momento de la aceptación del mismo remate o antes de despacharse a su favor la escritura de venta manifieste y

5 declare que no ha hecho la compra sino como mandatario y por cuenta y dinero del cesionario; el cual presentando al juez copia de la cesión hecha ante el escribano pretende por medio de pedimento que a consecuencia de los que de ella resulta mande formalizar a su favor la escritura de venta y entregarle los títulos de pertenencia de los bienes rematados, como así en efecto debe verificarse Significativamente aquí Escriche, al contrario que en los restantes puntos objeto del estudio, no cita la fuente legal de sus afirmaciones. La razón está en que en realidad no existían, pues lo que recoge el autor son las conclusiones de la construcción de la figura por los autores del ius commune: en este caso sólo había una transmisión. Igualmente en la legislación castellana sobre el impuesto de alcabalas, antecedente del impuesto de derechos reales decimonónico y del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, no se regulaba la cesión del remate, pero los juristas castellanos aplicando la doctrina civil entendieron que tampoco se podía exigir alcabala al no existir propiamente dicha una transmisión. La primera mención legal que encontramos de la cesión del remate desde el punto de vista fiscal la encontramos en el Real Decreto de 23 de abril de 1837, firmado por la Reina Gobernadora, María Cristina, comunicando el Decreto de las Cortes relativo a la enajenación de bienes nacionales, Desamortización de Mendizabal, cuyo artículo 5ª disponía que dentro del término de las cuarenta y ocho horas después de haberse verificado el remate de una finca, si el rematante lo hubiese sido con calidad de ceder, lo manifestará así ante el juez de la subasta, y se pondrá desde luego en conocimiento del intendente de la persona que definitivamente resulte compradora; en el concepto de cualquier cesión que se haga pasado dicho termino, devengará la alcabala correspondiente. De la misma forma la Ley de 2 de septiembre de 1841, perteneciente a la fase desamortizadora de Espartero, dispuso en el artículo 5 que en cuanto a las cesiones de bienes del clero regular solo están exentas de alcabala, las verificadas por los rematantes con calidad de ceder dentro de las 48 horas después del remate. Significativamente, al comentar José María Manresa Navarro la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1855, escribe, haciendo constar el origen consuetudinario de la figura, en el tomo IV, 1858, página 325, que tampoco habla la nueva Ley de la cesión del remate, sin que por esto pueda considerarse derogada la facultad, que siempre ha tenido el postor, de manifestar en el acto de la aceptación que había hecho la postura en nombre y como mandatario de otro. No haciéndolo en dicho acto esta manifestación, ni protesta o reserva alguna sobre ello, la cesión hecha después habrá de considerase como una nueva venta para el derecho de hipotecas. En definitiva la cesión del remate, no regulada expresamente, salvo las excepciones ya vistas de la legislación desamortizadora, obedecía a una práctica procesal creada por la doctrina del antiguo régimen, cuya aplicación práctica sigue siendo admitida por la doctrina. Sobre su tratamiento fiscal es importante la cita de la obra de Salvador Rocafull y Castro, Registrador de la Propiedad de Sagunto, Valencia, e individuo que ha sido del Cuerpo de Letrados de Hacienda, que al escribir en su Manual de la Legislación del Impuesto de Derechos Reales y Transmisión de Bienes en forma de Diccionario, segunda edición, Madrid,1881, tratando de los Bienes Nacionales, pagina 89, expuso lo siguiente: En los remates de las fincas procedentes del Estado suele acontecer a veces que el rematante obra en nombre y por encargo de otra persona, a quien trasmite después la finca rematada, y como según el caso 11 del art. 28 del Reglamento, solo gozan de exención las adquisiciones hechas directamente de los bienes enajenados por el Estado en virtud de las leyes desamortizadoras, aquellas cesiones pueden ser consideradas como nuevas trasmisiones y estar, por tanto, sujetas al pago de derechos; por ello, y para distinguir cuándo hay nueva trasmisión y cuando no, se dictó una orden en 22 de Agosto de 1873, declarando que no debían considerarse como actos de trasmisión para los efectos del Impuesto, las cesiones hechas por el rematante a favor de un tercero, siempre que hubiere manifestado en el acto de la subasta que tomaba parte en ella con ánimo de ceder y que se formalizase la cesión antes precisamente del pago del primer plazo de la finca subastada. Al estudiar Rocafull las cesiones de fincas subastadas en favor de tercera persona, página 120, escribió: sucede algunas veces en las subastas públicas, que los rematantes obran por encargo de terceras personas, y después del acto de la subasta, ceden a favor de ellas

6 las fincas rematadas. Estas cesiones pueden considerarse como nuevas trasmisiones, si no se cumplen con ciertos requisitos; y por ello estableció la Real orden de 16 de Abril de Boletín Oficial del Ministerio de Hacienda, 1865, Tomo XXI, página 69-,que para los efectos del Impuesto, se consideran como nuevas traslaciones de propiedad las renuncias o cesiones del derecho adquirido por un postor cuando se verifican después de ejecutado el remate y de haberse otorgado a su favor Ia correspondiente escritura, o cuando sin haberse llenado este requisito, se haya consumado el contrato por la mutua entrega de la finca y del precio, a no probarse con documento público, anterior a su intervención en la venta, que obró por comisión o mandato expreso del cesionario. Dicha Real orden de 16 de abril de 1865 se dictó con motivo de un caso concreto ocurrido en Cádiz. Finalmente la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 reguló la figura en el artículo disponiendo que en las subasta las posturas podrán hacerse a calidad de ceder el remate a un tercero. Desde un punto de vista fiscal la cesión siguió huérfana en su regulación en la normativa del impuesto de derechos reales, aunque doctrinalmente se consideraba que en los casos de subastas con cesión del remate sólo había una transmisión. La cuestión llegó al Tribunal Supremo en una ocasión en que la Hacienda Pública pretendió liquidar dos transmisiones: la existencia de una sola transmisión en tales casos se reconoció por el Tribunal Supremo, Sala de Contencioso Administrativo, en la Sentencia Nº96 de 25 de octubre de 1904, publicada en la Colección legislativa de España. Primera Serie, Parte Segunda, Jurisprudencia Administrativa, Tomo XIV, Volumen 2º de 1904, 1906, páginas 419 a 423, al expresar que Considerando que la duplicidad de tributación es, bajo otro aspecto, insostenible en casos como el presente, porque dentro del régimen establecido por la ley de Enjuiciamiento civil, encaminado a facilitar la concurrencia de compradores en interés de los mismos, y del deudor ejecutado, el rematante que con arreglo al art de esa ley hace postura en beneficio de tercera persona que acepte el remate, no tiene en puridad otro carácter que el de mandatario, siendo por ello evidente que no adquiere derecho ni cosa alguna para sí mismo, sino para el tercero, por cuya cuenta hizo la postura, no habiendo, por tanto, en tales ventas más que un solo acto jurídico sujeto al impuesto, ni más que un contribuyente, que es el comprador, y en modo alguno también su mandatario, con perjuicio de los derechos del demandante. Considerando que, lejos de oponerse a ello, confirma la doctrina expuesta el párrafo 2º, art. 4º del reglamento vigente para la exacción del impuesto, porque ese precepto la reconoce explícitamente, aunque para evitar las confabulaciones fraudulentas que a su amparo podrían cometerse en perjuicio de la Hacienda pública, ordene que se reputen como verdaderas transmisiones los reconocimientos y declinaciones de derecho que se hagan a favor de tercero, bajo el supuesto de haberse adquirido como mandatario o gestor del favorecido en tales reconocimientos y declaraciones, a no ser que en la adquisición se consigne en legal forma el carácter mandatario y sus circunstancias; de suerte, que aun aplicado por analogía ese precepto a casos como el presente, resulta cumplido ese requisito en el mero hecho de consignarse en el acta del remate la declaración de haberse hecho para cederlo a tercera persona, aunque no se designase entonces el nombre del cesionario, pues ello basta para dejar consignado oportunamente y en legal forma el carácter del mandatario del tercero que acepta el remate ulteriormente, y las circunstancias esenciales del acto determinadas por la certeza de la cosa vendida y a su precio. La doctrina de la Sentencia reseñada vino a ser reiterada por la Sentencia de del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 1905, Nº 130, publicada en la Colección Legislativa de España, Primera Serie, Parte segunda, Jurisprudencia Administrativa, Tomo XVII, Volumen 2º de 1905, páginas 567 a 661, Madrid, El Alto Tribunal declaró a propósito de un préstamo hipotecario que había sido transmitido e inscrito en el Registro de la propiedad, y habiéndose procedido a su ejecución, el bien hipotecado se adjudicó al titular del crédito con facultad de ceder el remate: Considerando que la duplicidad de tributación es también insostenible dentro del régimen establecido por la Ley de Enjuiciamiento Civil, encaminado a evitar la depreciación de las cosas con la posibilidad de desastrosas subastas, por lo cual nada impide que el ejecutante ejercitara el derecho que le otorga el artículo 1504 de aquella ley, y menos que pidiese la adjudicación con la cláusula

7 de para ceder, a semejanza de lo que dispone el artículo 1499 de la misma ley para los licitadores, que aquí le reconoció expresamente el Juzgado; pero con la adjudicación en esos términos no hay transmisión a los efectos del impuesto, porque, según se ha hecho notar anteriormente, el impuesto de derechos reales, por su índole, sólo se devenga y hace efectivo en el momento de la consumación del contrato, de tal suerte, que cuando en estos existe alguna condición suspensiva queda también aplazada la exacción de aquel: Considerando que tanto por la Real Orden de 16 de abril de 1865, primordial en esta clase de cuestiones, como por la jurisprudencia de lo contencioso administrativo, entre la cual debe apreciarse la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 1904, hay que distinguir la verdadera compraventa y consiguiente transmisión de dominio objeto del impuesto, de la simple adjudicación judicial con la cláusula de para ceder, que no lo devenga: Ambas Sentencias, según escribe el Abogado del Estado Jesús Marañón en su obra Impuestos de derechos reales y transmisión de bienes y sobre los bienes de las personas jurídicas, páginas 144 a 147, Madrid, 1928, inspiraron la redacción del Reglamento Provisional para la Administración y Recaudación de los Impuestos sobre Derechos Reales y transmisión de bienes de las personas jurídicas de 20 de abril de 1911, Gaceta de Madrid de nº 114 de 24 de abril de 1911, página 137, al introducir un nuevo precepto en el apartado 3 del artículo 8: Si la enajenación tuviere lugar en subasta judicial, y el postor a quién se adjudique el remate hubiere hecho uso en el acto de la subasta del derecho consignado en el párrafo segundo del artículo 1499 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se liquidará una sola transmisión en favor del cesionario cuando al mismo se otorgare la escritura de venta directamente por el deudor o por el Juzgado. Si la declaración de haber hecho la postura para ceder se formula después de celebrada la subasta, no tendrá aplicación lo dispuesto en este párrafo, y se liquidarán dos transmisiones distintas, una al adjudicatario del remate y otra al cesionario de aquél. El precepto reproducido, que no está amparado por ninguna Ley y situado en el reglamento fuera de las exenciones del Impuesto, tiene una clarísima naturaleza interpretadora más que innovativa, y está reproducido en todos los Reglamentos del Impuesto, hasta el actual, artículo 20 del Real Decreto 828/1995 de 29 de mayo por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el que se contiene con una levísima modificación puesta en cursiva: Si la enajenación tuviera lugar en subasta judicial, y el postor a quien se adjudique el remate hubiera hecho uso en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la subasta de que se trate, se liquidará una sola transmisión en favor del cesionario. Si la declaración de haber hecho la postura para ceder se formula después de celebrada la subasta, no tendrá aplicación lo dispuesto en este apartado y se liquidarán dos transmisiones distintas: Una, al adjudicatario del remate, y otra, al cesionario de aquél. Al estudiar el Registrador de la Propiedad Federico Bas y Rivas el contrato a favor de persona a designar en su obra Impuestos de Derechos Reales y sobre Transmisiones de bienes, volumen I, segunda edición 1960, páginas 255 a 257, cita el trabajo de J. Vallet de Goytisolo, titulado Contrato de compraventa a favor de persona a determinar, publicado en el tomo VIII de los Anales de la Academia Matritense del Notariado, y no comparte el criterio expuesto por el ilustre Notario de estimar no sujeto a gravamen la designación del tercero, pues considera que estamos en presencia de una compraventa, una donación, o de una cesión de derechos a título oneroso o gratuito, gravable por el Impuesto. Hace constar que el negocio se celebra siempre con la finalidad de defraudar a la Hacienda Al examinar el apartado 5 del artículo 9 del Reglamento del Impuesto de Derechos Reales y sobre Transmisión de Bienes de 15 de enero de 1959 en el que se declara la no sujeción de la cesión del remate, Bas escribe que aunque el precepto sólo hace referencia a las enajenaciones en subasta judicial por lo que se refiere a la facultad de ceder y a considerar que hay una sola transmisión, de la jurisprudencia que dejamos anotada parece deducirse que el precepto es aplicable a toda clase de subastas en donde se den las garantías suficientes de que esa facultad de ceder no se traduzca en un fraude El autor cita en las páginas 242 y 243 diversas Resoluciones tributarias en las que

8 mayoritariamente se estimó la no sujeción a gravamen de las cesiones de remate en subastas administrativas, una de ellas llevada a cabo ante notario, de 23 de enero de 1945, o sea, con todas las garantías. En otra Resolución, fechada el 24 de julio de 1950 se niega la aplicación de la no sujeción cuando la designación de tercero tiene lugar en compraventa ordinaria y no en subasta. Sobre esta cuestión volveremos más adelante. El Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947 permitió en el artículo 228 efectuar la cesión del remate en el procedimiento judicial sumario, aunque, como escribe Roca Sastre, en la práctica se utilizaba a base de la aplicación supletoria de aquel precepto de la ley procesal civil Dicha posibilidad adquiere rango legal en la Ley Hipotecaria con la reforma en 1986 de la regla 14º del párrafo 4º del artículo 131. En 1984 se añadió al artículo 1499 de la LEC, lo siguiente El rematante que ejercitare esta facultad habrá de verificar dicha cesión mediante comparecencia ante el propio juzgado que haya celebrado la subasta, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla y todo ello previa o simultáneamente al pago del resto del precio del remate. En la reforma procesal llevada a cabo por la Ley 10/1992, de 30 de abril, se limita la facultad de ceder el remate sólo al ejecutante. En la actualidad el artículo de la LEC dispone que sólo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de hacer el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Tribunal, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate. La misma facultad tendrá el ejecutante en los casos en que se solicite la adjudicación de los bienes embargados con arreglo a lo previsto en esta ley La cesión del remate en el procedimiento extrajudicial fue regulada por primera vez en la reforma del Reglamento Hipotecario llevada a cabo por el Real Decreto 290/1992, de 27 de marzo, al dar nueva redacción a los artículos 234, 235 y 236, siendo una de sus finalidades la de su potenciación, según indica, el Notario Manuel González-Meneses y García-Valdecasas. En la regulación anterior del procedimiento extrajudicial, contenida en el Reglamento de 1947, no se contemplaba la cesión del remate. La legislación procesal examinada rige en la venta extrajudicial ante notario en los términos regulados en la ley 1/2013, de 14 de mayo, al disponerse en el artículo 3 que la Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la ley y en el Reglamento Hipotecario. El Secretario Judicial Antonio Robledo Villar en un extenso artículo, titulado Cesión de Remate, publicado en el número 34 dela revista Actualidad Civil, de septiembre de 1994, páginas 651 a 674, concluía que la cesión del remate no es un hecho fiscalmente relevante pero tal consideración no es pacífica y ha merecido algunas objeciones, sobre todo en lo referente a la consideración de la naturaleza jurídica que tiene en la realidad práctica la cesión del remate y la afirmación de que se trata de una actuación que acontece y se perfecciona dentro de la esfera judicial con total olvido de las maniobras fraudulentas y confabulaciones que con frecuencia, se esconden detrás de la celebración y que permiten a quienes la utilizan un fácil lucro al margen de toda fiscalidad y que, en realidad, esconde una doble transmisión, citando en nota a pie de página a los Comentarios a Resoluciones de la Dirección General de los Registros, en concreto a la Resolución de 25 de abril de 1989, BOE de 3 de junio, por Pedro Ávila Navarro, en la Revista Jurídica de Cataluña, , página 239 y ss. donde, además, el autor aboga por un sistema de pujas por escrito con desaparición de la cesión del remate. 3.- PRECISIONES DEL DERECHO COMPARADO. En el derecho francés del antiguo régimen el contrato para persona por designar tenía un carácter consuetudinario, influido por la doctrina del ius commune y reconocido en algunas coutumes. Durante la Revolución la Ley francesa de 16 de octubre de 1791, que unificó los plazos, exponía que los efectos del negocio quedaban abandonados al derecho común por el que la ley los supone ya regulados Los Profesores G. Baudry- Lacantinerie y L. Saignat en su Traité Théorique et Pratique de Droit Civil, escribían en el Tomo XIX, tercera edición, 1908, página 168, que la figura del contrato con persona a designar era un uso de nuestro antiguo derecho que ninguna

9 ley ha derogado, sino que, por el contrario, ha sido reconocido y regulado por las leyes de 5 de diciembre de 1790 y 16 de octubre de 1791,, estando mencionada en la legislación fiscal que se promulga tras la Revolución por lo que su validez no es dudosa. Califican a la declaration de command declaración de mandato- o electión d ami como una ficción de mandato. El profesor E. Glasson escribía en 1895, Nouveau Code Civil, tomo cuatro, primera parte, París, , página 15, nota 103, que la declaration de command es un contrato sui generis, distinto del mandato y de la estipulación en favor de tercero La figura también vino regulada en el Code de Procedure Civile de 1807, artículos 707 y siguientes relativos a las subastas. Sin embargo, la Ordenanza nº de 21 de abril de 2006 reformando las subastas inmobiliarias ha introducido un precepto, el artículo 2207, del que resulta que ya no cabe en el derecho procesal francés la cesión del remate: La adjudicación no puede dar lugar a la declaración de mandato. La razón de la prohibición está en la preocupación e interés del legislador galo en la transparencia de las subastas. Llama la atención, por lo que luego se dirá, que Baudry y Saignat insisten en que la declaración de mandato debe ser pura y simple, página 171, añadiendo que si se estipulan condiciones diferentes en cuanto al precio, interés, plazo o modo de pago, estaríamos en presencia de dos transmisiones con las inevitables consecuencias fiscales de una doble liquidación. El Profesor de Lovaina L.J.N.M. Rutgeerts, al escribir su obra Manuel de Droit Fiscal, Tomo I, edición de 1860, Lovaina, páginas 283 a 338, trata ampliamente de la declaration de command y de sus requisitos, exigiendo que debe ser hecha bajo las mismas condiciones que el acto de la venta, no pudiendo ser modificado el precio, citando y doctrina y jurisprudencia francesa coincidente con sus afirmaciones, considerando los tribunales franceses, entre ellos la Corte de Casación, que lo anterior implicaba una segunda venta sujeta a tributación. En el mismo sentido podemos citar al Abogado belga André Buttgenbach que en su obra Les Contrats par Porte-Fort et les declarations de Command en Droit civil et en Droit fiscal, Bruselas, 1935, página 251, al escribir que si el cedente estipula un aumento del precio o de las cargas, modifica el plazo del pago, o estipula ventajas en su favor, se liquidarían dobles derechos fiscales de transmisión. En el derecho fiscal belga actual la declaration de command debe ser pura y simple, no pudiéndose modificar las condiciones iniciales, especialmente el precio, indicándolo así el Profesor de Lieja Georges de Leval en su obra La saisie inmobilière, Bruselas, 2002, página 322. En lo anterior coincide la normativa aplicable en la Región Valona, en la Región Flamenca y en Bruselas Capital-. Dicha declaración tiene un carácter declarativo y no traslativo. Un autor italiano, Enrico Enrietti, en una obra bastante citada, Il Contratto per persona da nominare, Turín, 1950, aparte de señalar que dicho contrato, en su funcionamiento, propio del ius commune, ha pasado inalterado a la legislación moderna, señala los requisitos para que dicho contrato no esté sujeto a la cuota proporcional del impuesto de registro, página 397, siendo uno de ellos el de que la elección del cesionario sea pura y simple, de manera que el elegido entre en la idéntica situación jurídica en la que se encontraba el cedente. Señala que este requisito venía exigido en todos los autores del ius commune, a los que cita expresamente, y por la doctrina posterior, páginas 274 y siguientes, debiendo ser igual el precio. En caso de alteración en el precio procedía una doble tributación. En definitiva la elección de amigo o declaración de mandato debía ser pura y simple. Dentro de las obras recientes del derecho italiano destaca el tratado del Profesor Mauro Pennasilico titulada Il contratto per persona da nominare, Milán, El autor reconoce con realismo jurídico, página 14, que la práctica negocial aporta elementos determinantes para afirmar, que los casos en los que no se persigue en la figura ningún beneficio fiscal, el esquema contractual examinado es utilizado raramente. En la actualidad, el art. 32 de la Ley del Impuesto de Registro de Italia, no grava con la cuota proporcional el contrato estudiado siempre que la operación cumpla los requisitos establecidos. La ratio legis del contrato estudiado la sitúa Pennasilico en el favor del legislador por la circulación y el intercambio de los bienes, no pudiendo constituir dicha ratio la evasión fiscal. Reconoce, página 144, que en el caso de lucro del estipulante, en realidad, lo que existe es una doble venta, recodando la doctrina tradicional de que la elección debe ser

10 pura y simple, pues en otro caso estaríamos en presencia de una novación unilateral. Señala que la más reciente jurisprudencia de la Corte de Casación de Italia atribuye a la variación en el precio la calificación de reventa con las consecuencias pertinentes. Sin embargo, constata que a veces no existe dicha intención especulativa, pudiendo obedecer a la compensación de un servicio: la búsqueda de un comprador definitivo, es decir, una compensación extraña al sinalagma de la correspectividad, páginas 517 y siguientes. Al examinar el Notario Antonio Montesano y la Abogada Barbara Ianello dicho artículo 32, aplicable según los procesalistas italianos en las subastas judiciales en las que el procurador haga ofertas por persona a nombrar, en su obra Imposta di Registro Ipotecaria e Catastrale, Milán, sexta edición, 2010, página 188, refieren que el legislador italiano se ha inspirado al redactar el precepto en la teoría que encuadra el contrato en el fenómeno de la representación per incertam personam, desechando la tesis del doble contrato. Por último, el Catedrático de Derecho Civil Ignacio Serrano y Serrano en su trabajo El contrato a favor de persona por designar hasta la primera mitad del siglo XIX, Valladolid, 1956, páginas 63 y 64, escribía que la coutume de Artois exigía que la designación fuese gratuita, pero no falta quien como el Diccionario de Dalloz, sostenga que la gratuidad es compatible con el carácter remunerado que puede tener el mandato, e incluso cabría que el vendedor pudiera intervenir para consentir y convalidar estas modificaciones con su aceptación aunque, en este caso, entiendo que, con respecto al Fisco, ya que no para el derecho civil habría dos ventas y de consiguiente que satisfacer dos impuestos de transferencia. Para el derecho teutón, al contrario que en los derechos francés e italiano, M. Graziadei escribe que el legislador fiscal alemán sujeta a un doble gravamen la transferencia inmobiliaria mediante contrato para persona a designar, observación citada por Rafaelle Caravaglios en su obra Il contratto per persona da nominare, Milán, 2012, página VISIÓN DOCTRINAL La doctora María José Achón Bruñén en un trabajo titulado Soluciones a problemas que plantea la deficiente regulación de la cesión del remate, publicado en el Diario La Ley, Nº 8434, 3 de diciembre de 2014, escribía que la relación jurídica entre el cedente y el cesionario resulta desconocida para el juzgado; lo normal es que medie una compraventa por el mismo por el que el ejecutante ha adquirido o se ha adjudicado el bien, pero a veces en la práctica el precio no coincide. Nos añade que resulta conflictiva la posibilidad de ceder el remate por precio superior o inferior al ofrecido por el ejecutante en la subasta o al adjudicarse el bien. Proporciona argumentos a favor y en contra, destacando dentro de los positivos el siguiente: el art LEC no contiene una prohibición expresa de que el precio de la cesión pueda ser distinto del valor ofrecido por el ejecutante, pues lo único que deja claro es que la cesión se verifica ante el Secretario Judicial, previa o simultáneamente al pago del precio de remate, pero no veda al ejecutante cobrar alguna otra cantidad adicional, de manera que el precio de remate no sea sino sólo una parte de la contraprestación. Además, aunque el art. 651 LEC, en caso de bienes muebles no registrables, impide ceder el remate por una cantidad inferior al 30 % del valor de tasación, no prohíbe la cesión por un importe superior ni tampoco por una cantidad menor a la ofrecida por el ejecutante, si ésta hubiese sido superior a dicho porcentaje, pues la literalidad del precepto lo único que no permite es que lo pueda ceder por cantidad inferior al 30 %. A nuestro juicio, el problema en el caso que nos ocupa es que tampoco existe norma alguna que ampare el sobreprecio en la cesión del remate. De todos modos, la doctrina que se muestra favorable a la cesión por precio distinto al ofrecido por el ejecutante considera que no cobra ningún sentido que se prohíba a éste ceder el remate por diferente precio del de adjudicación, pero que se le permita transmitirlo libremente a un tercero por el precio que considere oportuno en una venta voluntaria, sin que en dicho caso se aprecie por la jurisprudencia enriquecimiento injusto. A nuestro juicio, tan sólo se puede aceptar la cesión por precio menor al ofrecido por el

11 ejecutante si se descuenta de lo debido por el deudor la cantidad que el ejecutante hubiera pujado en la subasta o el valor por el que se lo hubiera adjudicado. Si así no fuera, podría llegarse por esta vía a un fraude de ley, burlando los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente (arts. 650, 651, 670 y 671 LEC). Dentro de la jurisprudencia menor la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de junio de 2002, Recurso , declaraba que el contrato o cesión de remate puede ser perfectamente pactado que no tenga la naturaleza de negocio jurídico gratuito sino oneroso y que se fije un precio al compromiso hasta que se formalice la cesión, y ello efectivamente es así y es compartido con la Sala. Los Abogados Eduardo Trigo Sierra, Ángel Pérez López y Antonio José Moya Fernández, en un artículo publicado en Actualidad Jurídica Uría Menéndez, nº 33 de 2012, titulado Cuestiones prácticas de las ventas de carteras de créditos, páginas 45 a 62, escribían que es práctica habitual que, a la hora de formalizar la cesión (en la comparecencia o en el trámite escrito), el vendedor (cedente del remate) aporte una carta de pago en la que manifieste que previamente ha percibido del comprador (cesionario del remate) una cantidad determinada en concepto de precio de la cesión de remate. La experiencia demuestra que con la aportación de esa carta de pago se suele tener por cumplimentado el requisito establecido por el artículo LEC. No obstante, en casos aislados, algunos secretarios judiciales requieren además la justificación documental del pago del precio de la cesión de remate efectivamente realizado por el comprador al vendedor. Esta exigencia adicional es discutida y parece responder a una interpretación literal del precepto mencionado excesivamente forzada, ya que aquél no impone la aportación de este documento como medio único de prueba de la realización del pago, pudiendo ser suficiente la presentación de la carta de pago del vendedor-cedente. Sin perjuicio de lo anterior, dada la disparidad de criterios, es conveniente consultar y confirmar antes de la subasta y de la cesión de remate el criterio de cada juzgado. A estos efectos hay que tener en cuenta que el precio de la cesión de remate es un concepto diferente al del precio del remate o adjudicación. El precio del remate es el importe de la puja realizada por el vendedor en la subasta cuando resulta ser el mejor postor, y el precio de la adjudicación es el importe por el que el vendedor la solicita cuando no hay postores. En cambio, el precio de la cesión de remate es el importe que recibe el vendedor (cedente del remate) del comprador o tercero (cesionario del remate) por la trasmisión del bien que ha sido rematado o adjudicado a favor de aquél. El vendedor y el comprador pueden pactar extrajudicialmente un precio de cesión de remate superior (a modo de sobreprecio), inferior o igual al precio del remate o adjudicación. Debe tenerse en cuenta que el precio real por el que el vendedor realice la cesión es algo ajeno al procedimiento judicial y que en nada incide en el precio del remate o adjudicación, pues al juzgado le son ajenas las relaciones entre vendedor y comprador, de manera que, en su caso, este acuerdo extrajudicial no afloraría en el proceso judicial. El Registrador de la Propiedad Alejandro Bañón González en su ponencia titulada La cesión y adjudicación de bienes, presentada en la Jornada celebrada en Valencia el 26 de enero de 2012 sobre La hipoteca, ejecución hipotecaria y dación en pago, organizada por el Sisej, Sindicato de Secretarios Judiciales y el Colegio de Registradores, escribía A qué puede obedecer que el secretario judicial no sólo pueda sino que deba denegar el decreto de adjudicación a favor del cesionario de remate si no se acredita, y además documentalmente, el pago efectuado al cedente por el cesionario? La razón parece sencilla, al menos en los casos en que se pagó más por la cesión de remate: la falta de control de lo verdaderamente pagado puede perjudicar directamente al interés del deudor y de los titulares de derechos distintos a él, afectados por la ejecución (como un hipotecante no deudor y los titulares registrales de asientos posteriores a la hipoteca). Para ellos, lo que deberá aplicarse al pago de la deuda hipotecaria, del importe reclamado en la ejecución, ha de ser todo lo que pague el cesionario al cedente-ejecutante. De este modo, como el cesionario ha pagado más de lo ofrecido por el ejecutante, parece que debería hacerse constar en el decreto de adjudicación, junto al precio de adjudicación, esa otra cantidad que ha percibido la entidad acreedora, un sobreprecio que deberá descontarse, también, del total adeudado por el demandado. Es posible, por otra parte, que el cesionario haya pagado menos de lo ofrecido por el ejecutante. En el decreto se

12 mantendrá que el precio de adjudicación es el ofrecido inicialmente por el ejecutante, que se descontará de la cantidad reclamada; y a continuación se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola. Ese pago también tendrá que acreditarse documentalmente. Y es posible, por último, que el cesionario no haya pagado nada por la cesión de remate al ejecutante. Lo que será exigible en este caso es esa manifestación ante el secretario, y, deseable, su constancia en el decreto. En este caso, se mantendrá que el precio de adjudicación es el ofrecido inicialmente por el ejecutante y se descontará entero de la cantidad reclamada. Desde el punto de vista de la calificación entiende que sí podría llegar a considerar que es defectuoso el decreto si en la parte dispositiva del mismo se dice que se entiende recibida por el acreedor la cantidad de x euros en pago del principal, costas e intereses objeto de cobertura hipotecaria y esa cantidad no se corresponde bien con el total del precio de adjudicación ofrecido por el ejecutante, en caso de que el cesionario hubiera pagado menos o nada por la cesión de remate; o bien con el total del precio de adjudicación más el sobreprecio pagado, en caso de que el cesionario hubiera pagado más por la cesión de remate. Si no se ha pagado nada cabe a su vez dos posibilidades: la primera está recogida por Bañón al final de su trabajo: Pensemos en el caso, antes expuesto, de la cesión de remate a favor de un fondo de titulización hipotecaria, que hubiera adquirido el crédito objeto del procedimiento, o en el caso de la cesión que se verifica a favor de un acreedor pignoraticio, que hubiera garantizado una operación concertada con el ejecutante precisamente con el crédito que es objeto de ejecución. Como en ambos casos, la falta de pago obedece a la previa existencia de una prestación que se considera causa jurídica de la cesión de remate que ahora se realiza, parece también clara la sujeción al impuesto de transmisiones que corresponda a cargo del cesionario, en cuya sede se habrán de alegar las exenciones que procedan. La segunda posibilidad es la de que la cesión del remate se verifique a título gratuito, es decir, sin que el cesionario pague nada al cedente-adjudicatario, hace referencia la Sentencia del TS de 26 de mayo de 1992, Civil, Recurso 2230/1989, en la que el adjudicatario cedió el remate en favor de dos hermanos a indicación de su padre. En la Sentencia citada del TS se planteaba el problema de determinar si la donación del inmueble realizada por medio de la cesión del remate es suficiente para estimar cumplido el requisito de forma del artículo 633 del Código Civil al existir un auto judicial que aprueba el remate en el que se interviene con la facultad de cederlo a un tercero. La respuesta del Tribunal es negativa. A lo anterior podemos, de entrada, objetar que en el supuesto del procedimiento extrajudicial ante notario, con la cesión del remate otorgada en escritura pública sujeta al ISDqueda salvado el reparo opuesto por el Alto Tribunal. Dicha Sentencia del Tribunal Supremo ha sido objeto de una severa crítica por parte de Juan Manuel Díaz Fraile, Registrador de la Propiedad y Letrado de la DGRN en los Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, Tomo VII, Vol 7º, Artículos 131 a 137 de la Ley Hipotecaria, 2010, páginas 248 a 250, en las que escribe los siguiente: Una vez que la cesión se formaliza mediante la comparecencia judicial que prescribe la ley, se plantea la cuestión de determinar el título material o causal a que responde la titularidad del cesionario. En particular; Cuál es la relevancia que sobre tal titularidad presenta la naturaleza de la relación jurídica subyacente entre cedente y cesionario? Dicho de otro modo, se ha de determinar cuál es la causa de la adquisición del cesionario, la del remate judicial o la que sirvió de base a la cesión. Pues bien, en principio la relación jurídica subyacente opera al margen del procedimiento y del remate. El cesionario se subroga en una posición procesal, por lo que su adquisición responderá a la misma causa y título material que la del subrogado y, por tanto, no será otra que la misma venta forzosa judicial en que ha consistido la subasta. Por consiguiente, el precio que ha de consignar el cesionario viene establecido por la diferencia entre lo consignado por el cedente y su postura. Solo el exceso o sobrante de tal precio se destinará a los titulares de las cargas posteriores, aunque el cesionario hubiere pagado un mayor precio por la cesión, y aquel será también el precio por el que, en su caso, cabrá ejercitar el retracto. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal