Pedro Hernández del Olmo, Abogado

Transcripción

1 1. LA PINTURA EN LOS PISOS ALQUILADOS Suele ser motivo de controversia e incluso de litigio ente casero e inquilino si es lícito descontar de la fianza el costo de pintar de nuevo el piso. Ante todo hay que subrayar la doctrina general: El arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo º del Código Civil. Dicho esto podemos examinar distintos enfoques del asunto según las Audiencias Provinciales: SAP Barcelona veintiuno de febrero de dos mil doce: Puesto que la arrendataria realizó obras en la finca arrendada, sin el consentimiento de la propiedad, consistentes en (...) la pintura de las paredes en cuatro colores en función de las separaciones mediante tabiques, por lo que al retirarlos fue necesario pintar de granate y de blanco las paredes y el techo, por lo que no se estima excesivo el importe de 1.726'36 fijado en la factura aportada por la demandada. Sin embargo el importe de 246'40 no ha sido claramente probado por la demandante que la pintura de puertas, en semilaca mate blanca, responda a cualquier desperfecto imputable al arrendatario. SAP Coruña de veintiocho de marzo de dos mil doce: No se evidencia en las fotografías aportadas es que la pintura de las paredes hubiera resultado dañada por un uso inadecuado debido al cuál haya de repintarse la totalidad de la vivienda, ni se recoge en el acta manifestación alguna del perito en tal sentido, no pudiendo considerarse como tal las rozaduras que pudieran haberse producido por el uso normal, o desconchados que pueden ser debidos a causas distintas, y pintar un piso alquilado, cuando se quiere volver alquilar, no se deriva necesariamente de un uso inadecuado, por lo que consideramos procedente excluir dicha partida, valorada en euros más IVA. SAP Madrid de nueve de marzo de dos mil doce: Vista la referencia que la sentencia hace a la partida de "pintura de la totalidad de las paredes de la vivienda", hay que reseñar que en este supuesto concurre una obligación contractual de asumir esta partida por parte del arrendatario, por cuanto en el pacto 17º del contrato suscrito el arrendatario se obligó expresamente a devolver el piso "recién pintado", por lo que huelga cualquier consideración al respecto.

2 SAP Vitoria de veinticuatro de enero de dos mil doce: Sostiene el casero que es incorrecto pintar rodapié o armario en el modo que se ha hecho. Su opinión carece del respaldo técnico preciso, porque es obligación del arrendatario conservar la vivienda en buen estado, lo que obliga a realizar labores de pintura y entretenimiento. No precisa consentimiento de la propiedad, quejosa de que se pintara un armario de otro color, porque es una obligación que le impone el art LAU. No es de aplicación, como pretende, el art LAU, que permite exigir la reposición de las modificaciones al estado anterior, porque pintar, sean muebles, armarios, rodapiés o paredes, no es modificar, sino conservar y entretener tales elementos. Finalmente si entiende que se ha pintado incorrectamente tendrá que acreditarlo 2. ARRENDAMIENTOS URBANOS Y OBRAS El art. 23 de la LAU1994 prohíbe al arrendatario, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. En el mismo sentido el TRLAU1964 (art ª) configuraba como causa de resolución del arriendo que el arrendatario llevara a cabo ese tipo de obras sin el consentimiento del arrendador. Para la interpretación de estos preceptos hay que partir de la afirmación contenida en la STS de 18 de diciembre de 2008: No todas las obras realizadas por el arrendatario, sin conocimiento del arrendador, conforman la causa prevista en la norma, sino solo aquellas que la misma señala y considerar por tanto que las obras que determinan ese cambio de configuración sean de las llamadas obras fijas o de fábrica. Fuera de la norma quedan no solo las obras móviles, sino las de mera conservación, reparación, adecentamiento y las necesarias dirigidas a mantener el local en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto (SSTS 14 de diciembre de 1990; 30 de enero de 1991, 27 y 31 de diciembre de 1993) ; el simple alicatado, que por su propia naturaleza, no cabe entenderlo más que de embellecimiento (STS ); la sustitución de bañeras y demás elementos de un aseo (STS 14 octubre 1963 ), y en general aquellas llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas (STS 19 de septiembre de 1987) Cabe afirmar que la interpretación de la llamada jurisprudencia menor es

3 restrictiva a la hora de apreciar este motivo de resolución de arrendamiento, espigando en las sentencias mas recientes vemos que: SI se aprecia este motivo en: Obras no consentidas por la propiedad consistentes en dejar diáfana la buhardilla, para lo que derribó el muro de carga existente en la misma. (SAP Madrid veintiuno de septiembre de dos mil diez) Obras realizadas en la terraza de la finca arrendada, consistentes en el levantamiento de una caseta de chapa que consta de una estructura de hierros entrecruzados unidos con tortillería, y sobre éstos unas láminas de chapa a modo de armazón. (SAP Madrid veinte de enero de dos mil diez) Por el contrario NO se aprecia en los siguientes casos: La instalación del aire acondicionado está claro que no constituye un cambio en la configuración del inmueble, tampoco la colocación de una antena de televisión, ni el porche que según se aprecia en las fotografías obrantes en las actuaciones no consta sino de una estructura metálica que se apoya en un listón superpuesto a la fachada y que es fácilmente removible (SAP Madrid catorce de septiembre de dos mil diez) El tapiado de las ventanas ya que no afecta la estructura de la edificación; el técnico explica que la estructura es el soporte y si se cierra un hueco el edificio sigue soportando estructuralmente los mismos elementos, por lo que entiende que sería la apertura y no su cierre lo que podría afectar a la estructura (SAP Valencia diecisiete de junio de dos mil diez). La construcción de la carpa destinada a comedor se encuentra plenamente amparada en la autorización que para la ejecución de obras se contiene en el contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, carece de toda trascendencia que con ello se haya modificado o no la configuración inicial de la finca arrendada (SAP Valencia ocho de marzo de dos mil diez) La instalación de una caja fuerte en la despensa, que se ha instalado debajo de la ventana de la despensa pero debe decirse que no alterando la configuración geométrico espacial, aun cuando está empotrada en la pared tal elemento carece de la trascendencia necesaria para la resolución contractual; es de fácil desmontaje y no compromete la resistencia de los materiales empleados en la construcción, por lo que malamente puede afirmarse que contradice el fundamento del Art de la LAU (SAP Cantabria nueve de marzo de dos mil diez.) La modificación de la barra del establecimiento hostelero (bar) no cabe incardinarla en el concepto de obras inconsentidas a los efectos del citado

4 precepto, por cuanto no se trata de obras que modifiquen la configuración del inmueble o de obras que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, siempre y cuando se trata de una simple modificación de la barra del local. Tampoco el cambio de un hueco que con anterioridad a las obras era ventana y en la actualidad es una segunda puerta del local (SAP Madrid dieciocho de febrero del dos mil diez.) 3. LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en su artículo 21.4º dispone: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Es evidente por tanto la importancia de determinar que se entiende por pequeña reparación, sin perjuicio de que en cada caso concreto a falta de acuerdo entre las partes habrá que acudir a la decisión judicial, puede ser conveniente con el fin de orientar en el problema, enumerar alguna de estas decisiones judiciales: a) La reparación consistente en el cambio de la instalación eléctrica de la vivienda debida a la obsolescencia y antigüedad de la misma ya que la instalación eléctrica originaria ha devenido, con el paso del tiempo, insuficiente para los electrodomésticos que ha ido instalando el usuario. En este caso, no podemos entender que se trate de una "pequeña" reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, cuyo abono correspondería al usuario, sino de la necesidad de dotar a la vivienda de una instalación eléctrica que responda a las necesidades actuales de habitabilidad que, en forma alguna, según es de notorio conocimiento, son las que pudieran tenerse en el año (STSJ de Madrid -Sala de lo contencioso- de 24 de julio de 2008) b) El pintado de todo el piso No nos parece que constituya una pequeña reparación y tampoco la descripción que se hace de los trabajos a realizar nos parece que ponga de manifiesto que la vivienda no se mantuviese en buen estado por la inquilina, sino que las reparaciones obedecen al deterioro inevitable que sufre una vivienda habitada durante varios años. Por ello, a falta de pacto expreso, no consideramos que la arrendataria estuviese obligada a pintar el piso (SAP de Cádiz de 26 de diciembre de 2006) c) La reparación de la avería sufrida por el calentador de agua.

5 Debe compartirse el criterio de la recurrida de reputar ajustada a derecho la misma si se tiene en cuenta que no puede calificarse la llevada a cabo de una "pequeña reparación", derivada del uso ordinario por los demandados de tal electrodoméstico, únicas que el apartado 4º del art. 21 de la LAU autoriza a repercutir en los inquilinos (SAP Asturias 19 de setiembre de 2005) d) Avería en una tubería de desagüe afectada por corrosión que provocó la inundación de algunas dependencias de la vivienda. Concurren los requisitos previstos en el artículo 21.3 LAU para considerar a la arrendataria como acreedora porque después de haber comunicado al arrendador la necesidad de ejecutar esa reparación que se estimaba necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y de permitir su verificación directa, no tuvo otra opción que, con el fin de evitar una incomodidad grave, proceder, a su costa, a la urgente reparación. No consta que la avería se haya producido por causa imputable a la arrendataria ni tampoco que se trate de una pequeña reparación que exige el desgaste por el uso ordinario, por lo que ningún obstáculo existe para que exija el reembolso del importe de la reparación (SAP de Alicante de 26 de noviembre de 2003). e) Revisión de la instalación del gas Las pequeñas reparaciones que exija el desgasten por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario y ello por cuanto resulta evidente que la revisión del gas obedece al alta en el servicio como consecuencia de su utilización ordinaria, y además goza de esa otra cualidad de pequeña reparación dada su cuantía de ptas. (SAP Albacete de 24 de febrero de 2000) f) Intervención reparadora en las guías y puertas de un aparador. Si realmente esas guías y puertas del aparador necesitaban una intervención reparadora con fines de conservación, cuando menos ajustando las guías y colocando unos topes para evitar los golpes bruscos generadores de la fatiga del vidrio, bien podía haberlo asumido la arrendataria, en tanto que constituía una pequeña reparación de escasa relevancia mecánica e importe económico, además de haber asumido la arrendataria los gastos de conservación en la cláusula 5ª del contrato, entendiendo por tales los que exija el desgaste por el uso ordinario del local de negocio, entre los que estaría la reparación de las guías de las puertas del aparador, utilizadas constantemente desde la suscripción del contrato casi siete años antes (SAP Gerona 17 de febrero de 2003)

6 4. OBRAS INCONSENTIDAS EN ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA En una interesante sentencia, 8 de marzo de 2010, la Audiencia Provincial de Valencia declara resuelto un arrendamiento pactado en 1981, por la realización de obras no consentidas por parte del arrendatario, condenando a éste a abandonar la vivienda y dejar las obras en beneficio de la propiedad. Las obras que inicialmente se reclaman como no consentidas consisten en: a) Pavimentado de gran parte de la zona ajardinada b) Instalación en fachada de un aparato de aire acondicionado c) Construcción de un cubículo de obra de 8'75 m2 adosado a la vivienda d) Sustitución de las barandillas metálicas de los porches delantero y trasero por una balaustrada de obra e) Alicatado de la piscina exterior f) Cambio de color de la pintura exterior de la casa. La AP de Valencia recuerda la doctrina jurisprudencial que afirma: el concepto de configuración de un local o de una vivienda es circunstancial y contingente por lo que para su determinación ha de estarse a las circunstancias que se den en cada caso( ) ha de admitirse que hay alteraciones de la configuración cuando las obras modifican la forma o estructura de la cosa arrendada, la distribución de sus distintas partes y el aspecto peculiar de la misma, cuando produzcan un cambio esencial y sensible en la misma ( )siempre que se trate de obras fijas o de fábrica, empotradas al techo, suelo o muros, y practicadas con materiales de construcción, y no de obras de carácter mueble por su naturaleza, no adheridas a las paredes, techo o suelo mediante trabajos de albañilería, que puedan separarse sin deterioro o menoscabo del edificio. Con estas premisas decide que el cambio de color de la pintura exterior de la vivienda, la instalación del aire acondicionado y, con ciertas dudas, el alicatado de la piscina exterior pueden ser considerados irrelevantes, en cuanto obras no modificadoras de la configuración del chalet en cuestión. Sin embargo entiende que alteran la configuración del chalet arrendado, las relativas al pavimentado de gran parte de la zona ajardinada, la construcción de un cubículo de 8'75 m2 adosado a la casa y la sustitución de las barandillas metálicas de los porches por sendas balaustradas, y esto porque se trata de obras de construcción fijas y unidas al suelo y paredes que modifican sustancialmente la traza y peculiaridad física del chalet, ya que, de un lado, el pavimentado realizado con hormigón, aparte de suprimir 280 m2 de zona ajardinada, casi la mitad de la que había, ha supuesto un recrecimiento del suelo natural de unos 7 a 10 cm.; de otro, la construcción de una caseta de 8'75 m2 altera notablemente la configuración exterior de la vivienda, habiéndose creado una habitación estanca donde antes no la había, lo cual modifica sensiblemente la volumetría habitable de la casa, reduciendo consecuentemente el espacio que la circunda; y finalmente, la sustitución de

7 las barandillas de los porches supone un cambio notable en la estética y peculiaridad del chalet, todo lo cual, si bien no afecta a la estructura del inmueble sí incide jurídica y arquitectónicamente en lo que es su configuración