ANALIZAR, ESTRUCTURAR Y MODELAR INVERSIONES EN BIENES RAÍCES. Preparado para: Juan Luis Chevalier CEO, Panatropolis

Transcripción

1 ANALIZAR, ESTRUCTURAR Y MODELAR INVERSIONES EN BIENES RAÍCES Preparado para: Juan Luis Chevalier CEO, Panatropolis

2 Brindar una plataforma de procesos y herramientas claves para estructurar y modelar inversiones en bienes y raíces de forma exitosa. OBJETIVO

3 ANTECEDENTES Una Inversión inteligente requiere de una base que la justifique. Dicha base es un proyecto bien estructurado que indique las pautas que debe seguirse. Analizar un proyecto de inversión, incluye aspectos de mercado, técnicos, organizacionales, y financieros. Éstos darán como resultado una toma de decisiones adecuada para realizar o no un proyecto de inversión o bien para darle un nuevo enfoque a sus estructura.

4 INVERSION INMOBILIARIA PREMISAS Y ERRORES MAS COMUNES 1. Actuamos por intuición, confiando 100% en nuestro buen criterio : No ubicamos ningún tipo de sustento científico. 2. Pensamos que nos vamos a hacer millonarios rápido y sin mayor esfuerzo. Este es un negocio a largo plazo. Como en cualquier negocio tienes que ser inteligente y trabajar. 3. Tratamos de hacer mucho en muy poco tiempo.

5 INVERSION INMOBILIARIA PREMISAS Y ERRORES MAS COMUNES 4. Ahorramos en la contratación de Profesionales. Es nuestro dinero el que está en juego, requerimos los mejores profesionales. 5. No realizamos ningún tipo de estudio que demuestre la viabilidad y rentabilidad de la inversión de Bienes Raíces. Un análisis exhaustivo es la única herramienta para minimizar riesgos Tenemos un máster en improvisación sin haber obtenido una licenciatura en planificación

6 ANALISIS, ESTRUCTURACION Y MODELO DE INVERSION: PROYECTO PANATROPOLIS

7 ANALISIS Y EVALUACION DEL PROYECTO ETAPAS ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Determinará la rentabilidad y Viabilidad de un proyecto Técnico Tecnico Mercado Estrategia Financiero Tacticas Administrativo Evaluación del Entorno Conclusiones Y Recomendaciones

8 PERFIL 850 hectáreas de terreno Ubicadas adyacente al Aeropuerto Internacional de Tocumen. Aeropuerto Tocumen Incluye áreas logísticas, industriales, de uso mixto, comerciales. Complementado con hoteles, áreas residenciales y de servicios. Estructurado con base a los resultados del análisis del estudio de factibilidad Panatropolis

9 Estrategia Estudios Técnicos Modelo Financiero Mercado Plan de Ejecución PILARES DE EJECUCIÓN

10 MAPA DE GRUPOS DE INTERES Otros proyectos Ins4tuciones financieras Promotores nac. e int. Empleados Contra4stas Aeropuerto Internacional de Tocumen Proveedores Ins4tuciones del Estado. Sindicatos DuBy Frees Líderes de opinión Clientes ONG s Socios / Accionistas Conglomerado del Canal Gobierno Nacional Copa Airlines Gremios y asociaciones Comunidades cercanas Proinvest Estrategia

11 Preparación para el riesgo Importancia (Percepción de probabilidad de ocurrencia) Baja Media Elevada Baja Media Elevada Presiones de la comunidad Presiones Ambientales Mala prensa Presiones Del Gobierno Accidentes en obras Ataques por internet Desastres ambientales (inundaciones) Problema de algún socio Presiones de competencia Economía Global Economía de Asia Presiones polí4cas Cambios regulatorios Acceso a Mano de obra y personal calificado Limitación en capacidad del aeropuerto Problemas de infraestructura (restricciones en agua y electricidad) Liquidez Financiera Aumento en precio de commodi4es Inflación MAPA DE RIESGOS Terrorismo Alza de Materiales Estrategia

12 ANALISIS DE LA INVERSION Objetivos Determinar la rentabilidad y viabilidad del proyecto. Atender a las necesidades de los mercados en los segmentos Logístico Industrial, Mixto, comercial y residencial. Conocer si realmente existe un mercado relevante para este proyecto. Estudios Estudio técnico Estudio financiero Estudio administrativo Estudio de mercado. Técnico

13 ESTUDIOS TECNICOS Plan Maestro- Bermello & Ajamil Estudio de Transito y Planificación Vial Estudio topográfico Estudio de Ingeniería Conceptual Técnico Estudio de suelo Evaluación de Recursos Arqueológicos Estudio Hidrológico e Hidráulico del Río Tocumen y sus tributarios Estudio de Impacto Ambiental

14 ESTUDIOS FINACIEROS Objetivos Demostrar la rentabilidad económica del proyecto. Demostrar la viabilidad financiera del proyecto. Financiero Aportar las bases para su evaluación económica. Preparar escenarios a un periodo dado, arrojando un resultado sobre el cual el inversionista fundamentará su decisión.

15 ESTUDIOS ADMINISTRATIVOS Aspectos para analizar: Organizacionales No todos los proyectos son iguales. Administrativo Legales Estructura deseada (sociedad, fideicomiso). Administrativos Project manager, contratista general, etc. Estrategia Fiscal Capital, aportes, avalúos, financiamientos. Ecológicos Segumiento a compromisos en el Estudio de Impacto Ambiental.

16 ESTUDIO DE MERCADO Proceso Continuo Es un proceso sistemático de recolección y análisis de información Incluye: Mercado Entorno socio económico Demanda Precios y comercialización. Oferta.

17 ENTORNO SOCIO ECONOMICO El Entorno Socio Económico donde se localiza el proyecto impacta directamente el desarrollo del mismo : Incremento de la Inversión Extranjera Directa (IED) de 33% con relación al año anterior. Confianza que tienen los inversionistas en una economía con sólidos fundamentos macroeconómicos. Evaluación del Entorno Grado de inversión que incrementará la demanda de diversos tipos de bienes raíces comerciales, incluyendo oficinas y centros de almacenaje.

18 ENTORNO SOCIO ECONOMICO El crecimiento de Panamá es uno de los de mayor auge en Latinoamérica. Panamá- sede de Empresas Multinacionales. Leyes que facilitan y promueven la inversión extranjera. Ampliación del Canal para el año 2014 impactará y cambiará el movimiento de carga mundial. Inversión directa del estado panameño proyectada en 13,595 millones de dólares impulsada por un proyecto de transformación en un centro de negocios regional

19 MEGATENDENCIAS Crecimiento en China Estrategia de países de Asia Pacifico Crecimiento de Brasil Economía de Estados Unidos de América (USA) Cambio en las rutas tradicionales de mercancía Economía Europea

20 SEGMENTOS DE MERCADO Se recaba de forma periódica y constante data de la situación actual y las tendencias en los segmentos de mercado de oficinas, comercial, industrial y residencial. Esta recopilación de datos que va a ayudar a identificar nuestro mercado y debe asegurar que realmente exista un mercado potencial. Se obtiene de fuentes confiables tales como CB Richard Ellis y NAI Internacional, Coldwell Banker, entre otros.

21 PANAMA REPORTE DE MERCADOS Industrial Residencial Reporte de mercados Oficinas Comercial Fuente: Cb Richard Ellis / NAI Global Market Report Oficinas: Data actualizada a primer trimestre 2011 Centros Comerciales, Industrial y Residencial: Data al cierre de 2010

22 Fuente: NAI PANAMA mercado de oficinas /primer Trimestre 2011 MERCADO DE OFICINAS

23 Fuente: NAI PANAMA mercado de oficinas /primer Trimestre 2011 MERCADO DE OFICINAS

24 MERCADO DE OFICINAS Inventario: 828,654 M2. Desocupación se ha reducido desde el último trimestre en 4.6%. Se construyen 568,353 M2 de oficinas Clase A+ y Clase B, representando un aumento de 69% sobre el inventario total. 40% de estas oficinas se encuentran ubicadas en el Centro Financiero. Fuente: NAI PANAMA mercado de oficinas /primer Trimestre 2011 El precio de venta promedio para oficinas en construcción es de $2,300 M2

25 Fuente: CBRE PANAMA MERCADO COMERCIAL 2010 MERCADO COMERCIAL

26 Fuente: CBRE PANAMA MERCADO COMERCIAL 2010 MERCADO COMERCIAL

27 MERCADO COMERCIAL Desocupación en centros comerciales se redujo de 5.6% a 5.0% durante la segunda mitad de Precio promedio de alquiler registró un ligero aumento pasando de $30.19 M2/mes a M2/mes 30,000 nuevos M2, iniciaron construcción durante la segunda mitad de ,00 M2 cuadrados de locales comerciales se construyen actualmente en la ciudad Fuente: CBRE PANAMA MERCADO COMERCIAL 2010

28 MERCADO COMERCIAL 6,000 mt2 de un nuevo supermercado fueron introducidos al mercado. Otros 1,267 m2 para servicios personales y 336 m2 en otros negocios. Las tiendas especializadas, conocidas tiendas por departamentos y servicios personales lideran el mercado comercial. Fuente: CBRE PANAMA MERCADO COMERCIAL 2010

29 MERCADO COMERCIAL El precio de alquiler para centros comerciales clase A se mantuvo estable durante el año 2010 con un promedio de $ 53.33/m2/mes El precio de los centros comerciales clase B, se redujo de $20.62/m2/mes a $16.44/m2/mes. El sub mercado sur sufrio mayor impacto, pasando de $30.00/m2/ mes durante la primera mitad a $18.88/m2/mes en Diciembre. Fuente: CBRE PANAMA MERCADO COMERCIAL 2010

30 Fuente: CBRE PANAMA MERCADO INDUSTRIAL 2010 MERCADO INDUSTRIAL

31 MERCADO INDUSTRIAL Durante el primer semestre de 2010, la nueva oferta se absorbió en un 97%. En la actualidad se sitúa en 96%. Build to suit es el método de construcción más popular para todos los parques industriales y logísticos en desarrollo. Para Junio de 2010, el precio promedio de alquiler se encontraba en $ M2 /mes. En Diciembre 2010 el precio aumentó a $ 7.34 /M2 / mes. Fuente: CBRE PANAMA MERCADO INDUSTRIAL 2010

32 MERCADO INDUSTRIAL La Periferia Este es el área más popular para estos desarrollos dada su proximidad a importantes carreteras (los Corredores Norte y Sur), y también al Aeropuerto Tocumen. En los próximos 3 años, el submercado de la Periferia Este tendrá alrededor de 255,ooo M2 de superficie rentable. En la Periferia Norte se continúan desarrollando proyectos, que sumarán unos 30,000 M2 al mercado. Fuente: CBRE PANAMA MERCADO INDUSTRIAL 2010 En las Áreas Revertidas se encuentran en construcción actualmente 45,700 M2 que se entregarán durante 2011 y 2012.

33 MERCADO INDUSTRIAL A pesar de que más espacio rentable está llegando al mercado, la absorción sigue siendo alta debido a la demanda. A principios del año, la tasa de alquiler alcanzó $7.21M2/mes. Al final de la segunda mitad, los precios aumentaron ligeramente a $7.34/m²/ mes. De la misma forma el precio de alquiler en facilidades Clase B pasó de $5.81/m²/mes a $6.31/m²/mes. Se espera que los precios aumenten debido a la baja disponibilidad de espacios en el mercado. Fuente: CBRE PANAMA MERCADO Industrial 2010

34 MERCADO INDUSTRIAL El precio de venta para Clase A se incrementó ligeramente, de un promedio de $1,041/M² durante el período entre Enero y Junio a $1,071/M² en diciembre de Costa del Este mantiene los precios de venta más altos, alrededor de $1,200/M2, mientras que la Periferia Este tiene un precio promedio de $897/M2. Estos son los dos únicos submercados que ofrecen instalaciones industriales Clase A para la venta. El precio promedio de venta de la oferta Clase B se encontraba en $770/M² a principios del año y el mismo también reflejó un aumento, colocándose en $832/M² a finales de Fuente: CBRE PANAMA MERCADO Industrial 2010

35 MERCADO INDUSTRIAL Los diseños continúan siendo los mismos, con edificios que pueden llegar a tener hasta 15 mil metros cuadrados, que se dividirán entre varios usuarios. Costa del Este ofrece galeras con un tamaño promedio de 2,500 metros cuadrados. Las facilidades Clase B en el mercado ofrecen rangos de tamaños entre 900 y 4,200 M2, Fuente: CBRE PANAMA MERCADO ndustrial 2010

36 Fuente: CBRE PANAMA MERCADO RESIDENCIAL 2010 MERCADO RESIDENCIAL

37 Fuente: CBRE PANAMA MERCADO RESIDENCIAL 2010 MERCADO RESIDENCIAL

38 MERCADO RESIDENCIAL El porcentaje de absorción se redujo de 69% durante la primera mitad del año, a 50% en el periodo de Julio a Diciembre. El precio promedio de alquiler se mantuvo estable a lo largo del año en $14/M²/mes. El precio promedio de venta se redujo de $2,215/M² a $2,011/ M² al cierre de Aproximadamente 2,717 unidades de apartamentos Clase A se encuentran en desarrollo Fuente: CBRE PANAMA MERCADO RESIDENCIAL 2010

39 MERCADO RESIDENCIAL A inicios de este año, se encontraban en construcción 5,104 unidades Clase A. Alrededor de 3,316 unidades Clase A continúan en construcción. El submercado Norte es el único que registró un ligero aumento en la cantidad de unidades Clase A debido a que algunos proyectos fueron cambiados o renovados, optimizando los espacios, mejorando la distribución y reduciendo costos de construcción Fuente: CBRE PANAMA MERCADO RESIDENCIAL 2010

40 MERCADO RESIDENCIAL Al cierre de 2010 la absorción en edificios residenciales Clase A alcanzó 50%. Esto representa una reducción cercana al 20% al compararlo con el 69% de absorción registrada durante la primera mitad del año. Los principales compradores de espacios residenciales Clase A son extranjeros que buscan establecerse en Panamá o adquirir una segunda residencia. Fuente: CBRE PANAMA MERCADO RESIDENCIAL 2010

41 MERCADO RESIDENCIAL A lo largo de 2010, la tasa de arrendamiento promedio se mantuvo estable en $14.00/M²/ mes y se espera que permanezca o se reduzca ligeramente durante el El submercado de Línea Costera continúa con el precio mas alto del mercado, con un promedio de $16.00/M²/mes seguido por Costa del Este con precios de $15.82 M²/mes Fuente: CBRE PANAMA MERCADO RESIDENCIAL 2010

42 MERCADO RESIDENCIAL En el primer semestre de 2010, el precio promedio de venta en edificios residenciales Clase A fue $2,215/M². El submercado de Línea Costera continúa siendo el área con el precio mas alto para la venta con un promedio de $2,411/M², seguido por el submercado Norte con $2,115/ m² y Costa del Este con un precio promedio de venta de $2,035/m². Las nuevas construcciones serán dirigidas a edificaciones más pequeñas. Fuente: CBRE PANAMA MERCADO RESIDENCIAL 2010

43 OFERTA Radio de 7 km Segmentos Industrial, Residencial, Oficinas

44 OFICINAS TOP TOWERS Venta: $261,690 Construcción 101m2 $2, EL MT2 TORRE ASEGURADORA ANCON Venta: $197,000 Construcción 60m $3, EL MT2 PRIME TOWERS Venta: $307,250 Construcción 123m $2, EL MT2

45 PARQUE INDUSTRIAL COSTA DEL ESTE Oficina de 30mt2 1 baño interno 1 estacionamiento. ALQUILER DE: $ X MES X MT2

46 CENTROS COMERCIALES Metromall Panama Mas de 100 locales comerciales de las mejores marcas nacionales e internacionales Modernas salas de cine Un centro financiero Tiendas por departamentos. Promedio de alquiler: $40.00 x mt2 Centro Comercial Los Pueblos 22 hectáreas de terreno. Un gigantesco Centro Comercial. Sitio de visita obligado de miles de turistas. Promedio de alquiler: $15.00 x mt2

47 CENTROS COMERCIALES Centro Comercial La Doña Cuenta amplios locales. Area de estacionamientos y transporte constante. Desarrollado cerca de nuevos proyectos de viviendas. Promedio de alquiler: $20.00 x mt2 Centro Comercial Mega Mall Contará con 280 locales comerciales Mas de 1,500 estacionamientos, amplias paradas de buses. Food court y área de entretenimiento. Próxima apertura.

48 HOTELES Avenida Domingo Díaz vía Tocumen, Centro Comercial MetroMall Habitación standard: $ % imp., la noche. Vía Tocumen, cerca de la entrada al Corredor Sur. Habitación standard: $ con desayuno e impuesto incluido.

49 CENTRO DE CONVENCIONES ATLAPA, ofrece 24 salones de reuniones con capacidades desde 20 hasta 600 personas. Cada uno de ellos es flexible y a prueba de ruidos. Múltiples entradas, paredes móviles y mobiliario intercambiable. Carga y descarga: 2 vías para camiones contenedores a través del área de exhibiciones; 9 plataformas de carga. Estacionamiento: 80 autobuses y 1,000 autos.

50 TOCUMEN WAREHOUSE PARK Espacios flexibles y modulares de 180 a 700 m2 (oficinas, showroom / comercial, logística). Un mantenimiento permanente y sostenible del parque. Para todos los sectores de actividad, en régimen de venta. Ubicación estratégica: Proximidad al aeropuerto e importantes nudos de comunicaciones. Seguridad 24h Venta: Promedio $1, x mts2

51 SANTA MARIA BUSINESS DISTRICT Ubicado en Juan Diaz directamente frente a Santa María Golf & Country Club. Área cerrada de 33 hectáreas con garita de seguridad. Los lotes varían en metraje, básicamente arriba de los 1,000 m2. El precio por M2 es de $650.

52 PARQUE IND DE LAS AMERICAS Área de galeras Cableado: será soterrado. Electricidad: Corriente trifásica; capacidad de entrada mínima de 30 KVA. Iluminación: Se colocará una lámpara Industrial por cada 100 m2 de proyección horizontal. Sistema de drenajes: Contaran con un sistema idóneo de recolección de aguas pluviales. Venta: Promedio $ el mt2.

53 PLAZA LAS MAÑANITAS TOCUMEN Área de Galeras. Disponibilidad Inmediata. Desde 1, mts2, con 10 mts de altura libre. Zonificación c2 (comercial, industrial). Mezanine de 320 mts2. Con escalera de acceso interno al mezanine. 3 baños y 1 cuarto de aseo. Alquiler: Promedio $8.00 por mts2.

54 PARQUE SUR Lotes de alquiler. Edificios y bodegas con espacios expandibles y ajustables a sus necesidades. Posee cerca perimetral, accesos controlados. Facilidades: Cerca del Aeropuerto, Corredor Sur.

55 OFIDEPOSITOS Complejo de depósitos a 800 M2 del Aeropuerto Internacional de Tocumen. Rápido acceso a las principales arterias viales de ciudad de Panamá. Ideal para almacenaje, distribución y comercialización de mercancía. Precio de venta: promedio $ mt2. Alquiler: Promedio $8.00 el mt2

56 PANATROPOLIS INDUSTRIAL hectáreas / 882,100M2 Bodegas, almacenajes, logística y servicios relacionados al aeropuerto Almacenamiento de inventario, carga y productos perecederos USD$ 120 M2 con servicios en puerta (agua, luz, teléfono, internet)

57 COLEGIOS PRIVADOS Colegio San Agustín Costa del Este, Avenida San Agustín. Academia Interamericana de Panamá Avenida Centenario, Boulevard Costa del Este Costa del Este. Instituto Bern Bautista Bilingüe Residencial Las Américas en Las Mañanitas, Tocumen.

58 HOSPITAL DEL ESTE Hospital Regional de la 24 de Diciembre. Ubicado en el corregimiento de Tocumen. Costo es de 48 millones de dólares. 257 camas para la atención de la población de Juan Díaz, Pedregal, Pacora, Tocumen, 24 de Diciembre y San MarOn.

59 UNIVERSIDADES

60 RESIDENCIAL Casas Unifamiliares ubicadas en Fairway Estates. 581 m2 hasta 807 m2 de área de construcción. Lotes desde 700m2 hasta 1,400 m2 Precio inicial por mt2 $2,065.00

61 RESIDENCIAL COSTA SUR Tres recámaras 226 m2 construcción 275 m2 terreno Alquiler: $2,300/$10.00mt2 COSTA SUR - EL DORAL Tres recámaras 336 m2 construcción 339 m2 terreno Alquiler: $3,500/$10.00mt2 Venta: $500,000/$1,488mt2 VERSALLES PROVENZA Tres recámaras 230 m2 construcción 250 m2 terreno Alquiler: $1,600 /$6.95mt2

62 CASINOS, APUESTAS E HIPODROMOS SALA UBICACIÓN PROVINCIA FANTASTIC LOS PUEBLOS CENTRO COMERCIAL LOS PUEBLOS, LOCAL 16 B/C PANAMÁ FANTASTIC LA DOÑA 24 DE DICIEMBRE PANAMÁ HIPÓDROMO TURFF CROWN HIPODROMO VIA JOSÉ AGUSTIN ARANGO, JUAN DIAZ VIA JOSÉ AGUSTIN ARANGO, JUAN DIAZ PANAMÁ PANAMÁ TURFF HIPÓDROMO CROWN HIPÓDROMO/JUAN DÍAZ PANAMÁ

63 CINES Cinemark Los Pueblos Mall Los Pueblos 2000 Cinépolis Metromall Mall Metromall

64 APORTES DEL ESTUDIO Determinar la rentabilidad y viabilidad del proyecto. Confirmación que realmente exista un mercado potencial para el proyecto. Entender las condiciones actuales de mercado en cuanto a precio, oferta, demanda, y las tendencias a futuro. Reconocer y aprovechar necesidades especificas y oportunidades de negocios en los segmentos Industrial, oficinas, logístico, comercial y residencial. Crear escenarios en el que se pueda dar una imagen de lo que será la demanda futura del proyecto Panatropolis. Apoyo para estructurar el programa de marketing a utilizar.

65 CONCLUSIONES No podemos basar únicamente la estructuración de una inversión de bienes y raíces en nuestra intuición y criterio de las necesidades del mercado. El Analizar, Estructurar y Modelar Inversiones en Bienes y Raíces de forma exitosa requiere de estudios de factibilidad que permitan garantizar la viabilidad y rentabilidad del proyecto Aunque los estudios no son infalibles, permitirá minimizar los riesgos de la inversión ya que nos permitirá una toma de decisiones adecuada para realizar o no un proyecto de inversión o darle un mejor enfoque a su estructura Conclusiones Y Recomendaciones