Property Times Oficinas Barcelona 3T 2011 La contratación se sostiene

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1 Property Times Oficinas Barcelona 3T 2011 La contratación se sostiene 28 Octubre, 2011 Índice Resumen ejecutivo 1 Perspectiva económica 2 Demanda 3 Oferta. Precios 4 Principales estadísticas 5 Mapa de zonas 6 Definiciones 6 Contactos 7 Autor Pablo Kindelán Head of Research, Spain pablo.kindelan@dtz.com Contactos Magali Marton Head of CEMEA Research magali.marton@dtz.com La contratación de espacios de oficinas fue similar a la del trimestre pasado a pesar de la tempestad sufrida en los mercados financieros durante el verano. No obstante siguen siendo niveles de contratación bajos desde una perspectiva a largo plazo Aunque no hay volúmenes de absorción elevados seguimos observando operaciones de gran tamaño ya que algunas grandes compañías están aprovechando los bajos precios El traslado con el fin de ahorrar costes en edificios modernos de calidad como los que se ofrecen en las Nuevas Áreas de Negocios sigue impulsando la demanda. También hay empresas que aprovechan las bajadas de renta para situarse en zonas más céntricas y representativas La disponibilidad de espacio de oficinas en Barcelona parece estabilizarse cerca del 14% Algunos proyectos siguen suspendidos o retrasados a la espera de una mejora en la economía o de obtener un inquilino. La mayor parte de la superficie prevista para este año ya ha sido entregada Las rentas respecto al año pasado siguen descendiendo en todas zonas, pero respecto al trimestre pasado apenas variaron (Gráfico 1) Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 (0) tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Gráfico 1 Precios de Alquiler CBD /m 2/ /año (P) 2012 (P) Fuente: DTZ Research. 1

2 Perspectiva económica La confusión irrumpió de nuevo en los mercados financieros durante el verano, empujando las rentabilidades de la deuda soberana española a niveles históricos a principios de agosto. La presión sólo se calmó cuando el BCE intervino en los mercados, comprando deuda española para reconducir las rentabilidades. Pero la acción del BCE sólo puede ser considerada como una solución a corto plazo. Es por tanto probable que la presión del mercado se mantenga alta por un periodo prolongado La confusión en los mercados financieros globales ha resultado en una destacada incertidumbre sobre las perspectivas económicas, tanto para España como para el mundo. Incluso si la situación de la deuda soberana de la Eurozona no se convierte en una crisis gigantesca, está claro que a corto plazo las perspectivas se han debilitado PIB español total para el 2011 se espera que crezca sólo un 0,6%, mientras que las previsiones de crecimiento para el 2012 se han reducido hasta el 0,9% Con la previsión de la demanda doméstica manteniéndose muy débil, se espera que el sector de exportación sea la única fuente de crecimiento en el corto plazo. Las exportaciones netas continuarán haciendo una contribución positiva al crecimiento en la segunda mitad del año, a pesar de que se puedan debilitar los volúmenes de exportación en línea con el deterioro en la demanda foránea, particularmente entre los principales socios comerciales en la Eurozona Tabla 1 Indicadores económicos España % (P) 2012 (P) PIB -3,7-0,1 0,6 0,9 Consumo Privado -4,3 1,2 0,3 0,4 Inversión -16,0-7,6-6,0 0,0 IPC (Inflación) -0,3 1,8 3,2 1,8 Tasa de Paro 18,0 20,1 21,3 21,2 Fuente: Oxford Economics 2

3 Demanda Este tercer trimestre la contratación de espacios de oficinas ha registrado una cifra similar a la del trimestre pasado y todo apunta a que al final del año se podría superar los niveles del año pasado. Este hecho sorprende ya que la tempestad sufrida en los mercados financieros durante el verano y la incertidumbre sobre las perspectivas económicas minan la confianza de quienes se plantean emprender nuevos negocios. Se registraron unos m², que suponen un aumento del 30% respecto al año pasado. No obstante siguen siendo niveles de contratación bajos desde una perspectiva a largo plazo Hay que ser cauteloso para hacer previsiones ya que se producen cifras de contratación irregulares entre periodos, probablemente por la elevada disponibilidad de espacio, el descenso de rentas en un mercado todavía no muy grande y la incertidumbre sobre el futuro. Los inquilinos siguen teniendo una posición de fuerza en la negociación y parece que no tuvieran prisa en llegar a un acuerdo. El periodo de negociación y cierre es largo y, por ende, asimetrías entre periodos son más probables Es llamativo que no siendo volúmenes de absorción elevados seguimos observando operaciones de gran tamaño ya que algunas grandes compañías están aprovechando los bajos precios. Son noticia este trimestre las nuevas sedes corporativas de m² de Rosa Clará en Sant Just Desvern y de m² de MRW en L'Hospitalet; el alquiler de m² en la Ciudad de la Justicia de Wolters Kluwers y Vodafone que se ha instalado en el Diagonal 123 Las zonas más demandas son tanto áreas secundarias como céntricas. Las grandes compañías suelen preferir las Nuevas Áreas de Negocios como Plaza Europa o 22@. Estás zonas se muestran cada vez más consolidadas por sus rentas más asequibles, mayores tamaños, edificios modernos y buenas comunicaciones. Por su parte, el CBD sigue atrayendo por su representatividad, situación céntrica, abundancia de servicios y buenas comunicaciones a profesionales como abogados o consultores En la mayoría de las ocasiones se opta por el alquiler frente a la compra. Las actuales circunstancias económicas y la dificultad de financiación motivan esta circunstancia Los propietarios siguen ofreciendo a los posibles inquilinos incentivos variados para conseguir alquilar sus inmuebles Gráfico 2 Contratación m T T T T T 2011 Fuente: DTZ Research 3

4 Oferta. Precios Oferta La disponibilidad de espacio de oficinas en Barcelona parece que se va estabilizando. Apenas varió respecto al primer trimestre del año, está cercana al 14% (Gráfico 3) Está disponibilidad es mayor en Periferia como en Sant Cugat y en menor medida en Nuevas Áreas de Negocios como en Plaza Europa, en L Hospitalet de Llobregat o 22@. En estas zonas descentralizadas es donde se han entregado la mayoría de las promociones recientes. No obstante, áreas más céntricas han alcanzando niveles de disponibilidad excepcionalmente altos. Esta circunstancia se produce al liberar espacio empresas que se mudan a Nuevas Áreas de Negocios o que reducen espacio Gráfico 3 Disponibilidad m T T T T T 2011 Fuente: DTZ Research Espacio Disponible Tasa Disponibilidad % 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Las promociones entregadas se encuentran en zonas descentralizadas. No se entrego nada destacable este trimestre Gráfico 4 Superficie Nueva La coyuntura económica, los bajos precios y dificultades de financiación están provocando el retraso de muchos proyectos, algunos incluso sin fecha prevista de comienzo, lo que afectará a la oferta futura de espacio. La excepción serán aquellas que vengan de la mano de un inquilino m Por ello los metros cuadrados previstos para los próximos dos años son muy inferiores a los inicialmente planeados. Probablemente se alcancen los m² este año y la mayor parte ya se entregó en el primer semestre (Gráfico 4) (P) 2012 (P) Precios Fuente: DTZ Research Superficie Terminada Superficie futura Las rentas respecto al año pasado siguieron descendiendo en todas las zonas, dada la elevada disponibilidad. Respecto al trimestre anterior sólo bajaron ligeramente Con las fuertes bajadas de precios ya producidas y el descenso de la superficie a entregar los próximos años, se espera que las rentas vayan alcanzando poco a poco la estabilidad, especialmente en CBD. Sin embargo aún podrían producirse algunos descensos Tabla 2 Precios de alquiler Zonas 3T T 2011 Variación /m²/año /m²/año (%) CBD Centro Ciudad Nuevas Áreas de Negocios Periferia Fuente: DTZ Research. 4

5 Principales estadísticas Tabla 3 Principales estadísticas del mercado de oficinas 3T 4T 1T 2T 3T Variación % Variación % Tendencia T11-3T11 3T10-3T11 4T 2011 Absorción (m²) ,8 29,5 Superficie Disponible (m²) ,9 15,1 Tasa de Disponibilidad (%) 12,13 13,10 13,88 13,82 13,70-0,9 12,9 Rentas CBD ( /m²/año) ,7-7,9 Fuente: DTZ Research Tabla 4 Principales operaciones Situación Zona Superficie (m²) Actividad inquilino 22@ Nuevas Áreas de Negocios Mensajería Sant Just Desvern Periferia Textil 22@ Nuevas Áreas de Negocios Consultoría 22@ Nuevas Áreas de Negocios Telecomunicaciones Rambla Catalunya CBD Tecnología Fuente: DTZ Research. 5

6 Mapa de zonas. Definiciones Mapa de Zonas El mercado de oficinas de Barcelona se divide en 4 zonas: CBD: es el principal centro de negocios, cubriendo principalmente el Pº de Gracia, Rambla de Cataluña y parte de la Av. Diagonal Centro Ciudad: constituye el resto del distrito de negocios, y se sitúa alrededor del principal, en zonas céntricas de la ciudad Nuevas Áreas de Negocios: incluye los edificios situados en zonas de nuevos desarrollos urbanísticos como el 22@ o Plaza Europa en L'Hospitalet Periferia: se considera a partir de la Ronda de Dalt (B-20) y L'Hospitalet, incluyendo municipios como el Prat de Llobregat, Cornellá, Viladecans, Sant Cugat, Rubí, Cerdanyola... Definiciones Contratación (Absorción): Operaciones de alquiler o venta para uso propio realizadas en el periodo, incluyendo contratos de prealquiler, y llave en mano Disponibilidad: Superficie total de oficinas disponible en el mercado, de edificios e instalaciones terminadas (disponibilidad inmediata) Tasa de Disponibilidad: Superficie total disponible con respecto al parque total de oficinas del mercado Superficie Nueva: Proyectos terminados de construir en el periodo, incluyendo espacios prealquilados y llaves en mano. Rentas: Precios medios de alquiler por zonas medidos en /m 2 /año 6

7 Contactos Agencia Madrid Jorge Zanoletty Servicios Corporativos Globales James Bradley Project Management y Asesoría Técnica Gestión de Inmuebles Marta López-Mateos marta.lopez-mateos@dtz.com Inversión Pablo Kindelán pablo.kindelan@dtz.com Valoraciones Micaela Figueiredo micaela.figueiredo@dtz.com 7

8 Disclaimer Este informe no debe utilizarse como base para realizar transacciones inmobiliarias, sin ir acompañado del consejo cualificado y específico de un profesional. Aun estando los datos rigurosamente verificados, DTZ Asesores Inmobiliarios Internacionales no puede aceptar responsabilidad alguna por la pérdida o perjuicio resultante de la inadvertida existencia de errores en el informe. Se prohíbe la publicación, reproducción, parcial o total de la cualquier información contenida en este informe, así como hacer referencia al mismo, sin consentimiento previo. En cualquier reproducción de información, se citará como fuente a DTZ Research. DTZ Octubre