pwc Complejidad de las FIBRAS, Mito o Realidad? EXPO Desarrollo Inmobiliario The Real Estate Show: 2007 Cd. de México 7 de Marzo del 2007

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1 pwc Complejidd de ls FIBRAS, Mito o Relidd? EXPO Desrrollo Inmobilirio The Rel Estte Show: 2007 Cd. de México 7 de Mrzo del

2 INDICE 1 2 Introducción Complejidd de ls FIBRAS 3 4 Mito o Relidd? Conclusiones EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 2

3 1. INTRODUCCIÓN EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 3

4 INTRODUCCIÓN Que son ls FIBRAS? Fideicomisos de Infrestructur en Bienes Ríces cuyo fin primordil es: L dquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen l rrendmiento L dquisición del derecho percibir ingresos provenientes del rrendmiento de dichos bienes Otorgr finncimiento pr esos fines con grntí hipotecri de los bienes rrenddos Fideicomisos con ltos rendimientos y distribuciones frecuentes Fideicomisos donde se otorg un estímulo en el ISR e IMPAC, con l finlidd de fomentr el mercdo inmobilirio mexicno EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 4

5 INTRODUCCION REITS (Cpitlizción de Mercdo) Antecedentes 500, , , , , , , , ,000 50, US$mm El congreso de Estdos Unidos creó el mrco legisltivo de los REITs en 1960 pr permitir l público inversionist beneficirse de inversiones comerciles en grndes empress de bienes ríces. L industri de los REITs en EU inició un importnte crecimiento hst l décd de los 90 s EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 5

6 INTRODUCCION Antecedentes Ls FIBRAS están bsds en el modelo estdounidense de los Rel Estte Investment Trusts (REITs) y cndiense Rel Estte Income Trusts (REITs). Los Fideicomisos inmobilirios en sus diferentes versiones están teniendo un explosivo crecimiento nivel mundil: Fuente: IESE, Espñ 2006 EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 6

7 INTRODUCCION FIBRAS: Antecedentes Régimen fiscl Fideicomiso Sociedd Mercntil Fideicomiso Sociedd Mercntil Fideicomiso Sociedd Mercntil Incentivos Federles Activos elegibles: Inmuebles Inmuebles Inmuebles Inmuebles Inmuebles + créditos Inmuebles + créditos Diferimiento de ISR l portr inmuebles Sí No Sí Sí Sí Sí Exención de IMPAC Solo un pgo nul Solo un pgo nul Solo un pgo nul Solo un pgo nul Si Solo un pgo nul Exención de impuestos gnncis de cpitles en Mercdo Secundrio Restricciones de propiedd impuests prtes relcionds: No No Sí Sí Sí Sí No No No No Sí Sí Trnsprenci fiscl Sí No Sí Sí Sí Sí Incentivos Locles Diferimiento del ISAI l hcer ls portciones Exención del ISAI en operciones de mercdo secundrio. No No No No Sí* No No No No No Sí* Sí* EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 7

8 INTRODUCCION Sector Inmobilirio 1.5 Antecedentes Nichos Vlor de Mercdo Líne de Punto de Equilibrio Recesión Fondo 6 Crecimiento 7 Expnsión Máximo Contrcción Hoteles, Desrrollos Turisticos y Entretenimiento Viviend Css de Retiro Sector Slud Comercil Industril Terrenos Oficins EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 8

9 INTRODUCCION Antecedentes Sector Inmobilirio REALIZACION Retorno Cpitl Decisión sobre el uso Cpitl Trnscción REATS Asesorí Inmobiliri Vlución Posicionmiento Mximizr Uso de Cpitl Fuentes de Recursos de Cpitl Estrtegi CONCEPTUALIZACION EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 9

10 2. COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 10

11 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS PROPIETARIO DEL INMUEBLE FIDEICOMISO - FIDUCIARIA GRAN PUBLICO INVERSIONISTA Aport Inmueble Emisor Emisión de CPOs PLAN DE NEGOCIO Mercdo de Cpitles Recibe $ y CPOs en su cso COMITÉ TÉCNICO EJECUCIÓN Certificdos negocidos en el mercdo secundrio INMOBILIARIO CONTABLE FISCAL LEGAL FINANCIERO EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 11

12 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS Proceso Generl de Colocción Entender los objetivos Desrrollr Estrtegi de Colocción Mercdo Crer l FIBRA Colocción en l BMV Entender los objetivos de los dueños (PF o PM)/ vendedores: Vlución, estrtegi Inmobiliri o Ptrimonil, Confidencilidd Formr el Equipo de Trbjo Relizr el Vendor Due Diligence: Legl, Contble, Fiscl * Identificr ls ALTERNATIVAS y crer los escenrios Determinr un rngo de vlor preliminr Preprr el Pln de Negocios de l FIBRA y otros mteriles reltivos Concluir l Estrtegi de Colocción Entrr l Mercdo Solicitr propuests Evlur propuests contr los objetivos de los ccionists Crer un mbiente de ofert competitivo Formr el FIDEICOMISO Vlución CPO s Requisitos Procedimiento CIERRE EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 12

13 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS Entender los objetivos Desrrollr Estrtegi de Colocción Mercdo Crer l FIBRA Colocción en l BMV Entender los Objetivos del/los Propietrios Mximizr el vlor de relizción Desrrollr un Estrtegi Inmobiliri y/o Ptrimonil Minimizr l ruptur del negocio Mntener l Admón. y/o control Obtener los términos más fvorbles Expecttiv del Tiempo Formr el equipo Miembros clve (PF o PM) Profesionles Inmobilirios Finncieros Contdores Asesores Legles (Corp./Fin) Asesores Fiscles Otros profesionles: Arquitectos, Ingenieros, Medio Ambiente, Especilists en el inicio (hoteleri) Relizr el Vendor Due Diligence Recolectr informción: Legl, Contble, Fiscl y Finncier Estudir Informción históric y preprr proyectd Obtener informción del Mercdo Entrevists con miembros clve de l Administrción Visits los Inmuebles Entender ls Implicciones pr los Dueños * ALTERNATIVAS, crer Escenrios EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 13

14 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS * Identificr ls ALTERNATIVAS y crer los escenrios DUEÑO del inmueble Vent Asocición Deud Cpitl ALTERNATIVAS Bncos Sofol BMV Fondos Desrrolldores Inmobiliri Vlución Ingresos Costos Gstos Implementción Tiempos Equipo de Trbjo Contctos EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 14

15 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS Entender los objetivos Desrrollr Estrtegi de Colocción Mercdo Crer l FIBRA Colocción en l BMV Determinr rngos preliminres de Vlor Preprr el Pln de Negocios de l FIBRA y otros mteriles reltivos Concluir l Estrtegi de Colocción Determinr un vlor pr los dueños y desde un perspectiv estrtégic, inmobiliri y/o ptrimonil Identificr vlue drivers y otros eventos que cren vlor Identificr fctores clve de l industri que fectn el vlor Formulr histori, visión, objetivos y proyecciones de l FIBRA Preprr el Pln de Negocios de l FIBRA Relizr memorndo de informción confidencil Recopilr list de los posibles Intermedirios interesdos Sondeo inicil de interés Revisr l list finl de Intermedirios Preprr cuerdos de confidencilidd y no revelción Desrrollr l presentción pr los intermedirios EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 15

16 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS Entender los Objetivos Desrrollr Estrtegi de Colocción Mercdo Crer l FIBRA Colocción en l BMV Entrr l Mercdo Hcer contcto con los Intermedirios Distribuir el memorndo descriptivo Relizr cuerdos de confidencilidd con los interesds Conducir ls conversciones y distribuir el memorndo de informción confidencil Supervisr y tender requerimientos del Due Diligence Solicitr Propuests Responder ls pregunts Proveer mteril dicionl Identificr spectos clve de l trnscción Incorporr retrolimentción l Pln de Negocios de l FIBRA propuest Crer un mbiente competitivo Evlur ls Propuests Recibir propuests de ls Css de Bols Evlur propuests y vlor gregdo de los intermedirios en relción los objetivos plntedos por los dueños Comprr ls propuests Llevr cbo negociciones Concluir negociciones y contrtr l Cs de Bols (y sindicto colocdor) EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 16

17 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS Entender los Objetivos Desrrollr Estrtegi de Colocción Mercdo Crer l FIBRA Colocción en l BMV Formr el Fideicomiso Vlución CPO s Escoger l Fiduciri Formción del Comité Técnico y negocir su contrto e incentivos pr llevr cbo eficientemente el Pln de Negocios Preprr el Borrdor del Contrto de Fideicomiso en bse l Pln de Negocios Negocir y definir los cmbios l Pln de Negocios con l Cs de Bols, l Fiduciri y el Comité Técnico pr mximizr el vlor de relizción de l FIBRA Proceso de Vlución de NAFIN Trnsferir los Activos Incorporr ls recomendciones de últim hor de l Cs de Bols, l Fiduciri y el Comité Técnico Clificción Negocir spectos clve Determinr ls crcterístics de los Certificdos de Prticipción Evlur l propuest finl de l Cs de Bols y incluir recomendciones de los Asesores Determinr colocrse y el que retendrán los Dueños originles de los Activos EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 17

18 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS Entender los Objetivos Desrrollr Estrtegi de Colocción Mercdo Crer l FIBRA Colocción en l BMV Requisitos Procedimiento Cierre de l Trnscción De cuerdo ls Circulres de l Comisión Ncionl Bncri y de Vlores De Acuerdo con el Reglmento Interior de l BMV Solicitud de Inscripción Entreg de Informción Aclrciones Entreg de documentción dicionl o fltnte L BMV elbor Estudio Técnico y decret utorizción L CNBV determin que el Prospecto cumple con requerimientos Representnte Legl de l FIBRA solicit l BMV l divulgción del Prospecto L BMV hce l publicción en el Boletín L BMV notific resolución l FIBRA, l Cs de Bols y l CNBV L BMV recibe el registro de l Ofert Públic y el Oficio de probción de l CNBV L BMV utoriz l Cs de Bols relizr el registro y cruce de los CP s EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 18

19 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS EJEMPLO.- Proceso Eficiente, Preprción pr l Evlución de l Cs de Bols En condiciones dónde se hy relizdo un excelente plneción y trbjos de preprción el tiempo puede reducirse de mner significtiv 3 4 semns ntes de involucrr los Bnqueros de Inversión y sí conseguir ls mejores condiciones de l Colocción Plneción Fiscl y estructur pr los Emisores y l Administrción Preprción de los Estdos Finncierso Proform Vlución intern y evlución de los fctores de riesgo Preprr l informción de Mercdo Presentción los Bnqueros de Inversión, Negocición y Selección Preprr los Borrdores de los Contrtos pr l Administrción y el Pln de Incentivos -4 Selección del sesor legl (colocciones y corporttivos) Considerciones Legles de l Colocción EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 19

20 COMPLEJIDAD DE LAS FIBRAS EJEMPLO.- Progrm Eficiente, Intervención de l Cs de Bols El proceso de colocción de Mercdo tom lrededor de semns, Sin embrgo, el tiempo puede serducido El proceso tipico de Colocción tom entre 12 y 14 semns,sin embrgo, el tiempo puede reducirse mejor en función del tiempo invertido en l fse de preprción si los estdos finncieros, el prospecto, l bse de dtos pr due diligence y otros mteril están disponibles y en órden Llenr l solicitud preliminr de inscripción Observcione sde los Reguldores Negocición precio y Prospecto Cierre Due diligence Revisión Regulrtori Corregir Observciones Semns 0 7 Promoción de Mercdo Documentos Legles 14 EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 20

21 MITO O REALIDAD?, CONCLUSIONES EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 21

22 MERCADO MITO o REALIDAD? MITO No se pgn impuestos en l colocción o hci delnte Su trctivo es que son un escudo o príso fiscl Se pueden colocr en uns semnits No es complicdo ( es complicdisimo ) No es costoso ( fuerte inversión inicil ) Hy mercdo pr todos los Activos No hy riesgo en los FIBRAS y por consiguiente en los CPO s REALIDAD Grn Interés del Mercdo Sí se pgn trctivos múltiplos Sí hy un relción entre l plusvlí de los Activos de l FIBRA y el vlor de los CPO s Los principles beneficios están en l rentbilidd, lts tss de dividendos, diversificción y liquidez (nexo #1) Sirven pr desrrollr importntes estrtegis que cren vlor, en el specto inmobilirio y/o ptrimoniles EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 22

23 FISCAL MITO o REALIDAD? * De cuerdo l opinión del C.P. Agustín Mercdo MITO Sencillo esquem fiscl Su trctivo es que son un escudo o príso fiscl Regls clrs Exención del Impuesto sobre dquisición de inmuebles Exención en bols en todos los csos Atrctivo esquem de slid No pgo de impuestos REALIDAD El esquem fiscl de ls fibrs no es sencillo Ls regls fiscles hn ido mdurndo en los últimos dos ños Atrctivo beneficio nivel pgos provisionles Exención del impuesto l ctivo nivel Fibr Inversionists-Acreditmiento de impuestos Exención fiscl-fondos de pensiones y jubilciones del extrnjero y fondos de pensiones locles. Diferimiento de impuesto sobre l rent en gnncis de cpitl EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 23

24 LEGAL MITO o REALIDAD? * De cuerdo l opinión del Lic. CARLOS VELA MITO Sencillo esquem legl L incorporción de l FIBRA no es costos Los ctivos iniciles segurn el vlor de l FIBRA L propiedd de los inmuebles portdos l fideicomiso se pierde inevitblemente. No result relevnte l composición del Comité Técnico REALIDAD El esquem legl es complejo. Existen costos socidos con l colocción y mntenimiento del listdo de los CPOs Los ctivos clves del ptrimonio del fideicomiso son el flujo de rents L propiedd no se pierde inevitblemente El control debe ser comprtido fin de hcer l FIBRA vlios EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 24

25 CONCLUSIÓN 1) Todos, bsolutmente TODOS (Propietrios de los Activos, Asesores, Fideicomisos, BMV, Autoriddes, especilmente, el PAíS) nos beneficimos en el desrrollo del Mercdo de ls FIBRAS 2) Ls FIBRAS vn ser los instrumentos que PROTAGONICEN el Mercdo de Vlores en los siguientes ños EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 25

26 GRACIAS EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 26

27 ANEXOS EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 27

28 Anexo #1.- L Relidd en el Mercdo Los REIT s hn ofrecido los inversionists Rentbilidd: L rentbilidd de estos instrumentos en el lrgo plzo es comprble l rendimiento de empress medins y pequeñs debido l potencil de precición de cpitl y l generción de lts tss de rendimientos. Alts tss de dividendo: Uno de los myores trctivos de estos instrumentos es su obligción de distribuir l menos el 90% del ingreso grvble trvés de rendimientos. El crecimiento de ests tss es superior los niveles inflcionrios de l ultim décd y superior l promedio del mercdo ccionrio. EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 28

29 Anexo #1.- L Relidd en el Mercdo Diversificción: Durnte los últimos 30 ños, l correlción de estos instrumentos respecto l mercdo ccionrio y de bonos se h reducido significtivmente y l incluirlos en un portfolio permiten incrementr el rendimiento y reducir el riesgo del mismo. Liquidez: Ls cciones de los REITs se convierten fácilmente en efectivo debido que se negocin en ls principles Bolss de Vlores EXPO Desrrollo Inmobilirio 2007 (ADI) 29

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