ANTES DE FORMALIZAR EL CONTRATO

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1 ÍNDICE POR DÓNDE EMPEZAR? ANTES DE FORMALIZAR EL CONTRATO EL CONTRATO QUÉ PRECIO PONGO? DURACIÓN DEL CONTRATO QUIÉN PAGA QUÉ? PONER FIN AL ALQUILER MOROSOS: CÓMO ACTUAR? FISCALIDAD Y AYUDAS VENDER LA VIVIENDA ALQUILADA

2 Tiene una vivienda que ya no usa? Quiere rentabilizar esta propiedad? El mercado del alquiler está en auge y cada vez son más los productos y servicios que le ayudarán a alquilar su vivienda con garantías y seguridad. Bastan unos conocimientos básicos para empezar a obtener una renta extra por su piso vacío sin complicaciones. Más de tres millones de viviendas vacías en España ponen de manifiesto que buena parte de los propietarios aún son reacios a alquilar su casa. No obstante, si posee una vivienda que no utiliza puede afrontar los gastos que le ocasiona y además obtener una renta periódica por ella mediante el alquiler. El beneficio económico que genera el alquiler inmobiliario puede representar un complemento interesante para sus ingresos y, además, si escoge bien el inquilino, la vivienda no se deteriorará por el desuso. Entonces, por qué somos reacios a alquilar? Según Beatriz Giménez, portavoz de web dedicada exclusivamente al arrendamiento inmobiliario, el temor a los desperfectos y a la morosidad son los principales argumentos para no alquilar las viviendas vacías aunque, añade, hay mucha rumorología al respecto pero en realidad el porcentaje de casos no es elevado. Si se siguen los pasos correspondientes para alquilar con garantías el arrendamiento no tiene por qué resultar problemático. POR DÓNDE EMPEZAR? Si tiene una o varias viviendas adicionales a su domicilio habitual y no las utiliza éstas pueden generarle una renta extra cada mes. Ya sea un inmueble vacío que compró por inversión o una segunda residencia que ya no utiliza, si decide alquilar debe ser consciente de que no podrá disfrutar de ese piso o casa mientras dure el contrato. De todas maneras, la vivienda sigue siendo suya, y aunque la tenga alquilada puede incluso venderla en cualquier momento, siempre y cuando el comprador se comprometa a respetar íntegramente las condiciones del contrato de alquiler hasta que éste finalice. Si se ha decidido, adelante, vamos a alquilar paso a paso. Lo primero es encontrar un inquilino con quien cerrar el trato y, para ello, puede anunciar su vivienda ya sea mediante una inmobiliaria o bien a través de un anuncio en prensa o internet. Si no tiene demasiado tiempo para dedicar a esta gestión o quiere evitarse complicaciones, puede contratar una agencia inmobiliaria que gestione desde el principio el alquiler de su vivienda. En este caso no deberá preocuparse de buscar inquilino ni de la tramitación del contrato; no obstante, debe tener en cuenta un par de consideraciones. El servicio de las inmobiliarias no es gratuito y una parte de la renta obtenida irá destinada a cubrir los gastos y honorarios de la agencia. Por otra parte, las inmobiliarias se encargan de intermediar ante el inquilino y de solventar los problemas menores que puedan surgir durante el tiempo que dure el arrendamiento, como una avería en el hogar, pero éstas no se responsabilizan en caso de impago del arrendado. En tal caso, con o sin inmobiliaria de por medio, es el propietario quien deberá emprender las medidas legales oportunas, que se especifican más adelante. Otra opción consiste en poner un anuncio en prensa o internet. Hoy en día buscar inquilino en la red es más sencillo de lo que pueda parecer, ya que existen numerosas páginas web que le ayudarán a alquilar con éxito y le facilitarán los trámites sin coste alguno, por eso esta opción cada vez gana más adeptos frente al anuncio en prensa. Internet ha revolucionado el sector inmobiliario y se ha convertido en un excelente espacio de intercambio donde puede hacer llegar su mensaje a infinidad de inquilinos potenciales de todo el mundo. Sin duda, resulta más útil, ágil y efectivo que los anuncios tradicionales. Son numerosas las páginas web donde puede ofrecer su piso en alquiler si busca inquilino ( www. fotocasa.es...) Estas web intervienen como intermediarias entre el inquilino y el propietario actuando únicamente como puente entre ellos para ponerlos en contacto. Las gestiones las deberán realizar ambas partes interesadas. Pag 1

3 ANTES DE FORMALIZAR EL CONTRATO Ha encontrado un inquilino que en principio le satisface, pero quiere tener garantías de que será buen pagador. Es habitual pedir al interesado que certifique su nivel de ingresos mediante una copia de su nómina o de la declaración de la renta del último ejercicio fiscal. No se trata de intromisión ni es una falta de pudor, simplemente es una forma de asegurarnos de que vamos a alquilar a alguien con suficiente solvencia y reducir así el riesgo de morosidad. A continuación deberá pedir a su nuevo inquilino que deposite una fianza equivalente a uno o dos meses de alquiler como garantía por si al finalizar el contrato hubiera detectado desperfectos o daños en el piso más allá de los producidos por un uso habitual de la vivienda. La persona que alquila tiene la obligación, por ley, de depositar esta fianza en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Una vez finalizado, esta fianza se devolverá íntegramente al inquilino, siempre y cuando haya entregado la vivienda al propietario en perfecto estado, y si no se le devolviera, el inquilino podría reclamar el importe total más los intereses. Si el piso, en cambio, presentara desperfectos, los gastos de reparación se descontarían del importe de la fianza. Tanto la fianza como el precio del alquiler podrán ser revisados tras los cinco primeros años de duración del contrato. Además de la fianza obligatoria, como propietario también está en su derecho de exigir además, si así lo prefiere, un aval personal o bancario u otro tipo de garantía. Este requerimiento, no obstante, quizás ya no sea necesario si el futuro inquilino muestra su solvencia y deposita la fianza. Además, tal y como explica Beatriz Giménez, se ha venido observando que este requerimiento añadido puede resultar enojoso o incómodo para el posible arrendatario, que quizás prefiera alquilar a otro propietario menos exigente. El aval podría cerrarnos puertas a inquilinos que pueden ser buenos. EL CONTRATO Ha llegado la hora de formalizar el alquiler mediante un contrato de arrendamiento de vivienda, un documento en el cual quedará constancia de que usted cede el uso y disfrute de la vivienda por un tiempo determinado y a cambio de una renta. Puede encontrar un modelo estándar de contrato de arrendamiento en contratos/alquiler, o bien lo puede adquirir en el estanco, se trata de un contrato impreso con los datos básicos que tiene la ventaja de que con el precio de la compra se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Aún así, no tiene por qué ceñirse exclusivamente a estos modelos. Usted mismo puede redactar un contrato siempre y cuando contenga la información obligatoria: la identidad del arrendador y el arrendatario, la descripción de la finca que se alquila, la duración del contrato y la renta que va a percibir. A estos modelos estándares si lo desea puede añadir las cláusulas que considere oportunas, tales como si acepta o no la tenencia de animales domésticos en la vivienda o que el inquilino garantiza el correcto mantenimiento de la vivienda, por ejemplo. Si usted es de los que temen a los morosos, otro factor que puede tener en consideración es la inclusión en el contrato de un convenio arbitral. El secretario general de la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (AEADE), Javier Íscar de Hoyos, recomienda utilizar esta herramienta consistente en un convenio anexo que establece cuál será el método de resolución de conflictos si los hubiera (principalmente impago de las rentas): si se aplicará un sistema de arbitraje de equidad o de derecho, detalles del procedimiento que se seguirá y el tiempo máximo en el que se resolverá el conflicto, por ejemplo. El convenio arbitral es una forma de blindaje ante posibles situaciones indeseadas complementaria a los seguros de impago que tiene un coste de entre 40 y 80 euros si se realiza a través de la AEADE. Pag 2

4 QUÉ PRECIO PONGO? El precio se pacta libremente entre el propietario y el inquilino. Si usted no sabe cuánto pedir por el alquiler de su vivienda puede echar un vistazo a las agencias inmobiliarias o las webs que ofrecen pisos en alquiler para hacerse una idea del valor que podría tener su inmueble. Enalquiler.com también ofrece un comparador de precios entre viviendas de características similares según baremos como los metros cuadrados, la zona o barrio y el número de habitaciones. La renta o precio que el inquilino pagará cada mes por el uso de la vivienda debe quedar registrada en el contrato y cada año se actualizará en función de la variación del Índice de Precios al Consumo. Si lo desea, antes de firmar el contrato puede pactar una actualización diferente de la renta a partir del sexto año. No le resultará incómodo calcular la variación anual de la renta ya que es un cálculo realmente sencillo: sólo tiene que multiplicar la renta por el IPC de un año atrás. Por ejemplo, si formaliza el contrato en enero de 2008, al año siguiente (en enero de 2009) deberá multiplicar la renta por el IPC de enero de 2008; y así sucesivamente. El inquilino, por su parte, pagará la renta durante la primera semana de cada mes mediante el sistema que hayan pactado (domiciliación bancaria, en metálico, mediante ingreso en cuenta ) y el arrendador deberá entregar un recibo del pago, a no ser que ya haya quedado constancia como, por ejemplo, si el inquilino se queda un resguardo del ingreso bancario. Los pagos deberán ser puntuales, ni el pagador se puede retrasar ni el propietario podrá, bajo ningún concepto, exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de la renta. DURACIÓN DEL CONTRATO La Ley de Arrendamientos Urbanos de establece que los contratos que se han formalizado a partir de esa fecha tienen un plazo de vigencia mínimo de cinco años. Aún así, la duración del contrato puede ser la que se pacte entre ambas partes aunque si, por ejemplo, el plazo acordado ha sido de un año, el inquilino tiene derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta cuatro años más. El propietario está obligado a cumplirlo, a menos que en una fecha determinada usted necesite recuperar la vivienda para destinarla a ser su domicilio habitual y así lo haya hecho constar en el contrato previamente. Pasados los cinco primeros años, ya podrá negarse a prorrogarlo, siempre y cuando lo notifique al inquilino con un mes de antelación. Aún así, si ambas partes desean mantener el alquiler, el contrato se podrá seguir prorrogando anualmente hasta tres años más. Llegados a este punto, cuando el inquilino ya lleva ocho años en la vivienda, si quisiera continuar habitándola no se podría prorrogar más el contrato y habría que redactar uno nuevo. QUIÉN PAGA QUÉ? El propietario es el responsable de que la vivienda que ofrece en alquiler esté en buenas condiciones de habitabilidad. Por lo general, el inmueble suele estar amueblado (aunque no es obligatorio) y equipado con los electrodomésticos básicos, como cocina, nevera y lavadora. En caso que el inquilino quiera amueblar él mismo la vivienda, usted puede alquilar un guarda muebles que por un precio a partir de 100 euros al mes le conserva sus enseres mientras dure el alquiler. Es normal que este coste añadido repercuta en la renta del inquilino y se llegue a un acuerdo antes de firmar el contrato. Y los gastos del hogar? Éstos se clasifican en dos tipos: los generales del inmueble y los servicios individuales. Los gastos generales son los derivados del mantenimiento corriente de la vivienda, como la Pag 3

5 cuota de la comunidad de vecinos, los gastos de ascensor, vigilancia, jardinería, aparcamiento, piscina o cualquier otro que corresponde pagar normalmente por la tenencia de un piso. Normalmente estos gastos corresponden al propietario del inmueble, aunque se puede pactar que éstos sean a cargo del arrendatario. Para ello deberá especificarlo por escrito en el contrato de arrendamiento e indicar el importe anual de los gastos a la fecha del contrato. El inquilino, por su parte, pagará sus gastos particulares, como el consumo de agua, electricidad, gas, teléfono, Internet Y las reparaciones? La ley contempla quién es el responsable de asumir los gastos de las reparaciones y establece que el propietario se debe encargar de las actuaciones para la conservación de la habitabilidad de la vivienda, mientras que el arrendatario se tiene que hacer cargo de las reparaciones por desgaste por el uso diario. No obstante, no siempre es fácil determinar a quién corresponde la responsabilidad. Un motivo de conflicto muy habitual en este sentido, según Giménez, es determinar quién debe reparar la caldera de un piso de alquiler cuando ésta se estropea. Si bien es cierto que se ha deteriorado por el uso habitual (por lo que correspondería pagarla al inquilino), también es verdad que la caldera es un bien necesario para la habitabilidad de la vivienda (por lo que, visto así, correspondería al propietario). Por este motivo puede resultar conveniente crear una cláusula en el contrato para especificar previamente cómo actuar en estos casos. Y si hay que hacer obras? Si tiene que hacer obras en la vivienda hay unas que deberán correr por su cuenta y otras que deberá pagar el inquilino. El propietario pagará las obras que sean de conservación o mejora de la vivienda. Las obras de conservación son aquellas necesarias para garantizar la habitabilidad, siempre y cuando el deterioro que haya que corregir no sea culpa del inquilino. Debe tener en cuenta que el haber realizado estas obras no dan derecho a incrementar la renta al inquilino y si la obra durara más de 20 días, le debería reducir la mensualidad. Eso sí, el arrendatario le debe comunicar la necesidad de reparación, cuando surge, lo antes posible. No se consideran obras de conservación las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda, como bombillas fundidas o grifos, llaves de la luz y persianas estropeados, que corren por cuenta del inquilino. Si desea realizar obras de mejora en el inmueble y éstas no se pueden retardar hasta que finalice el contrato, el inquilino deberá soportarlas y tiene derecho a una reducción de la renta o, incluso, a una indemnización. Si, aún así, desea realizar la obra mientras tiene la vivienda alquilada, se lo debe comunicar al inquilino por escrito al menos con tres meses de antelación y explicando qué obra va a realizar, cuándo comenzará, cuánto durará y cuánto le costará. Una vez comunicado, el inquilino tiene un mes para desistir del contrato si considera que las obras le van a perjudicar notablemente. Si esto ocurriera, no podría comenzar las obras hasta pasados dos meses desde el desistimiento del arrendatario. Estas obras de mejora sí le dan derecho a aumentar el importe de la renta mientras no sea un incremento de más del 20%. El aumento deberá ser transcurridos los años de duración del contrato y tras comunicárselo por escrito al inquilino, detallando cuánto le subirá la cuota y los cálculos en los que se basa para justificar la subida. Además, deberá incluir la documentación que demuestre el dinero que ha invertido en la mejora. Cuando es el inquilino quien desea realizar obras y éstas pueden afectar la estructura, estabilidad o configuración de la vivienda, éste necesitará su consentimiento por escrito. Si usted no lo autoriza y aún así las lleva a cabo, podrá resolver el contrato o bien exigir al inquilino que, una vez transcurrido el plazo del contrato, vuelva a dejar la vivienda como se encontraba anteriormente. Si, en cambio, desea mantener las obras que ha realizado el inquilino, éste no tendrá derecho a que usted le abone el coste de la obra. Pag 4

6 PONER FIN AL ALQUILER El alquiler finaliza cuando cumple el plazo pactado, aunque hay que recordar que si el contrato era por menos de cinco años, el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda y que se le renueve el contrato hasta que llegue a ese tiempo, cinco años, sin que el propietario pueda oponerse. En algunos casos el contrato puede finalizar antes del tiempo previsto si el propietario o el inquilino no cumplen su parte del trato. Si tiene una vivienda alquilada, podrá resolver el contrato si su inquilino no paga la renta o la fianza, subarrienda o cede el inmueble a otra persona sin su consentimiento, deja de utilizar el inmueble como primera vivienda, lleva a cabo obras sin haberle pedido permiso, provoca daños o destrozos, o si utiliza la vivienda para actividades molestas, peligrosas o ilícitas. Por su parte, el inquilino también puede poner fin al contrato si el propietario no lleva a cabo las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda o si molesta al inquilino o lo perturba en la utilización de la vivienda. MOROSOS: CÓMO ACTUAR? Como anunciábamos al principio, el temor de la mayoría de propietarios de una vivienda alquilada es que los inquilinos no le paguen y que además no puedan expulsarlos del inmueble, pero en realidad esto ocurre poquísimas veces y, aunque así fuera, existen mecanismos para protegernos o actuar eficazmente ante esta situación. Javier Íscar de Hoyos, secretario general de la Asociación Europea del Arbitraje, calcula que los casos de impago apenas representan un 2% del total y que, de éstos, no llega al 5% el porcentaje de quienes, además, causan destrozos. Además, el 90 por ciento de los impagos se produce en el primer semestre y de éstos, el 80 por ciento tiene lugar en el trimestre inicial. No obstante, aunque la posibilidad sea remota, existen productos que nos protegen ante un inquilino que no paga. Los seguros del alquiler para impago pueden tener un coste anual que suele representar aproximadamente el 60% de una mensualidad, según explica Beatriz Giménez de enalquiler.com. Estos seguros están pensados para proteger al propietario y, en caso de impago, se hacen cargo de hasta doce mensualidades, cubren destrozos hasta por valor de euros y proporcionan ayuda jurídica al asegurado. En este sentido, la AEADE impulsó en octubre el lanzamiento de un producto denominado Arrenta ( una herramienta que introduce en España la Garantía Legal del Cobro de la Renta, que cubre al propietario durante los primeros seis meses en caso de impago y que puede prorrogarse. La ventaja es que esta garantía se otorga al 98% de los solicitantes y la respuesta sobre la concesión de la garantía se da entre 24 y 48 horas desde la recepción de la solicitud. Si ha decidido no contratar un seguro que le proporcione asesoramiento jurídico, tiene dos vías legales a las que recurrir en caso de impago: el juzgado o el arbitraje. Si decide denunciar en un juzgado, puede presentar una demanda de desahucio para recuperar la vivienda y que el inquilino la abandone, o bien puede presentar una demanda de reclamación de cantidades sin desahucio, si simplemente lo que quiere es cobrar. Aunque en principio los litigios judiciales relacionados con el contrato de alquiler se tramitan en el procedimiento civil ordinario, cuando se solicita desahucio por falta de pago, extinción del contrato por incumplimiento del plazo de duración, o reclamaciones por impago, en estos casos se tramita por el llamado juicio verbal si el importe demandado no supera los ,61. El problema de acudir a los juzgados es que éstos están tan saturados que se ralentiza el proceso y pueden pasar varios meses hasta la resolución del conflicto. El arbitraje es una alternativa más rápida, Pag 5

7 económica e igual de efectiva. En este caso, se trata de un mecanismo de resolución de conflictos entre dos partes en el que una tercera, denominada árbitro, dicta un laudo (sentencia firme), de obligado cumplimiento. Este árbitro resolverá la situación mediante arbitraje de equidad (según lo que considere más justo) o de derecho (según lo que dice la ley al respecto). Según Javier Íscar de Hoyos, en España se producen cada año unos casos de arbitraje y unos contratos de alquiler, lo que significa que más del 20% de los arrendadores solicitan la intervención de un árbitro ante la necesidad de solucionar un conflicto. El éxito de esta fórmula, según la AEADE, radica en la reducción del coste respecto al precio de la justicia ordinaria y en su mayor celeridad, ya que el laudo arbitral o sentencia firme se dicta en un tiempo que oscila de 30 a 45 días, mientras que mediante la justicia ordinaria se tarda de media entre 6 y 9 meses, y en ocasiones supera los 13 meses. El coste total del arbitraje, incluyendo la tramitación forzosa del laudo, oscila, según el director general, entre los y euros, dependiendo de si el afectado había adquirido un convenio arbitral o no. En el caso que se hubiera incluido en el contrato el convenio arbitral más amplio (que representa un coste de 80 euros en el momento de su adquisición), llegado el momento el afectado estaría exento de pagar las costas del arbitraje. Estas costas incluyen los conceptos: honorarios de AEADE, honorarios del árbitro, honorarios del notario, gastos de notificaciones, honorarios y gastos del representante o defensor. Como regla general, las costas arbitrales corren a cargo de la parte que incumple el contrato. FISCALIDAD Y AYUDAS Sólo el 11% del total del parque de viviendas españolas son de alquiler. Con el objetivo de activar el flujo de arrendamientos, facilitar la emancipación juvenil y equilibrar el mercado entre la vivienda en propiedad y alquiler, en septiembre de 2007 el gobierno ha aprobado un paquete de ayudas destinado a los inquilinos y los propietarios. Destacan dos iniciativas destinadas a apoyar a quienes poseen viviendas vacías que se han decidido a alquilar. En primer lugar, se ha aprobado la creación de 10 nuevos juzgados adicionales destinados a solventar litigios relacionados con el tema de la vivienda para agilizar los desahucios y la reclamación de rentas impagadas. Por otra parte, respecto a las ayudas económicas, el gobierno ha relajado los requerimientos para acceder a los euros de subvención que se destinan a personas que alquilan un piso vacío. Así, las modificaciones del Plan de Vivienda contemplan que también podrán acceder a las ayudas propietarios de viviendas de más de 120 metros cuadrados (antes había esta limitación en la superficie útil máxima de la vivienda desocupada), se incrementará la renta máxima que puede percibir por el alquiler y ya no será una condición que el dinero de la subvención se destine a determinados usos. Además, si se decide a alquilar la vivienda que ya no usa y prefiere contratar un seguro para protegerse ante posibles impagos y desperfectos, podrá contar con el nuevo servicio de la Sociedad Pública de Alquiler, llamado el Alquiler Seguro. Respecto a la fiscalidad, el propietario tiene la obligación de declarar los ingresos que le genera el alquiler por ser rendimientos del capital inmobiliario. Por su parte, hasta ahora al inquilino no le desgravaba, como ocurre con las hipotecas, y por lo tanto no le afectaba a la hora de confeccionar la declaración de la renta. No obstante, desde el 1 de enero de 2008 ya no es así, ya que el nuevo paquete de medidas impulsado por el Ministerio de la Vivienda, también contempla la deducción de hasta el 10,05%, similar a la que ya existe para la compra de vivienda, para todos aquellos inquilinos cuyos ingresos no superen los euros brutos anuales. La entrada en vigor de esta medida está previsto que beneficie en su primer año a más de familias. Pag 6

8 VENDER LA VIVIENDA ALQUILADA Si decide que quiere vender la vivienda que tiene alquilada, no se olvide del inquilino, ya que la ley le obliga a que se la ofrezca a él en primer lugar, indicándole el precio y las condiciones. Por su parte, el inquilino dispondrá de un plazo de 30 días para optar a la compra de manera preferente. Si no lo cumple y vende la vivienda a otra persona sin comunicárselo al inquilino o bien lo hace por un precio inferior al que le dijo a él, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir el inmueble en las mismas condiciones en las que lo ha ofrecido al nuevo comprador. Esta capacidad del inquilino se conoce como derecho de retracto y podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda. Pero ante todo, aunque la tenga alquilada, recuerde que la vivienda sigue siendo su propiedad. La puede vender cuando lo desee pero, si ha quedado satisfecho con la experiencia del alquiler, la puede mantener en esta situación y beneficiarse de sus ventajas. Mientras la mantenga alquilada, la vivienda se revalorizará de forma natural con el paso de tiempo y además se habrá convertido en un bien que ofrece una rentabilidad mes a mes y que puede servir como garantía para préstamos bancarios. Como ha podido comprobar, las gestiones para alquilar una vivienda son pocas y no tienen por qué ser complicadas. Si se arrepiente, siempre está a tiempo de vender y si no se arrepiente, que disfrute de su alquiler. Informe elaborado en enero de Fuente: Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Este informe está escrito únicamente a título informativo. No constituye una oferta para comprar o vender ningún producto financiero ni para participar en cualquier estrategia particular de negocio alguna en cualquier jurisdicción. No constituye, ni podrá ser utilizado, como forma alguna de compromiso o contrato por parte Deutsche Bank y no genera obligación legal alguna para dicha Entidad. DB SAE - Deutsche Bank, Sociedad Anónima Española, domicilio social: Ronda General Mitre Barcelona, inscrito en el Registro Mercantil de Barcelona, Hoja 3089, Folio 40, Tomo 617, Libro 174, Sección 2.,Inscripción 1, CIF: A Pag 7