CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE PLAN PARCIAL PARQUE SAN LORENZO

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1 CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE PRESENTACION 1. JUSTIFICACIÓN Objetivos del POT que enmarcan el Plan Parcial 1.2. Marco Legal Ley 388 de Acuerdo 62 de Acuerdo 23/ Aprovechamientos Áreas de Cesión Pública y Contribuciones Especiales Parámetros de Desarrollo y Observaciones Aspectos definidos en el Decreto 1212 de ANTECEDENTES 3. LOCALIZACION 3.1. Localización en la Ciudad 3.2. Área de Influencia 3.3. Delimitación del Área de Planeamiento 4. ASPECTOS URBANÍSTICOS GENERALES 4.1. Caracterización del Área de Planeamiento 4.2. Usos 4.3. Vivienda 5. ASPECTOS POBLACIONALES Y SOCIOECONÓMICOS 5.1. Características de la Población 6. COMPONENTE ESTRUCTURANTE DEL ESPACIO PÚBLICO 6.1. Componente natural Componente Orográfico: Corrientes Naturales de Agua Criterios de Manejo del Sistema Hídrico Geología y Suelos Metodología Distribución de Pendientes Geología General Geomorfología Procesos Erosivos (morfodinámicos) Susceptibilidad al Deslizamiento Asociado a Sismo Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo Recurso Aire y Contaminación por ruido Contaminación por Aire Contaminación por Ruido Material Particulado Análisis de Resultados Conclusiones y Recomendaciones 6.2. Componente Artificial Sistema vial y de transporte 1

2 Sistema de Centralidades Sistema de Espacios Públicos de Esparcimiento y Encuentro -Parque, Plazas y Zonas Verdes Sistema de Equipamientos Educación Salud Recreación y Deporte Cultura Cultos Religiosos Aspecto Patrimonial Servicios Públicos 7. SÍNTESIS DEL DIAGNOSTICO FORMULACION 8. PRINCIPIOS FILOSÓFICOS, MODELO, OBJETIVOS, POLITICAS Y ESTRATEGIAS 8.1. Principios filosóficos del Plan 8.2. Modelo de Ocupación y Desarrollo Territorial Objetivo General Objetivos Específicos Para el Sector de Renovación Para el Sector de Consolidación Para las zonas de Frontera 8.5. Política del plan parcial Patrimonio Arquitectónico y Urbano 8.7. Espacio público 8.8. Vivienda 8.9. Inversión pública y privada Estrategias 9. ESTRUCTURA DEL ESPACIO PÚBLICO 9.1. Componente Natural 9.2. Componente Artificial Movilidad Sistema de Espacios Públicos de Esparcimiento y Encuentro Sistema de Equipamientos Patrimonio La Centralidad Barrial Servicios públicos. 10. ESTRUCTURA DEL ESPACIO PRIVADO 10.1 Polígono de Renovación Z3-R Suelo de Renovación Aprovechamiento Reparto de cargas en Suelo de Renovación: Simulación Económica en Suelo de Renovación Áreas de Manejo Especial Polígono de Consolidación 11. MECANISMOS DE GESTION Normas Básicas y Usos del Suelo Gestor del Plan Parcial 2

3 11.3. Gestión del Suelo Gestión Ambiental Gestión Social y Económica Justificación Líneas de Acción 3

4 PRESENTACION El área de planeamiento del Plan Parcial Parque San Lorenzo se inscribe dentro del perímetro de la zona centro oriental comunas 9 y 10 La Candelaria, que incluye el Centro Tradicional de la ciudad. La conforman los barrios las Palmas, San Diego, parte del Cerro El Salvador, y Colón sector Niquitao, se ubica dentro de los polígonos Z3-R6, de renovación urbana y parte del Z3-CN2-12, de consolidación nivel 2, definidos por el POT. La Ley de Desarrollo Territorial, Ley 388 de 1997 ordena el territorio nacional para su desarrollo en el mediano y largo plazo y obliga a los municipios con población superior a habitantes a formular Planes de Ordenamiento Territorial (POT). Esta ley aboga por el uso racional del suelo, así mismo el velar por la creación y la defensa del espacio público, con el fin de propender por el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo y la preservación del patrimonio cultural y natural. El Municipio de Medellín a partir del Plan de Ordenamiento Territorial, Acuerdo 62 de 1999, establece zonas de intervención urbana que permiten alcanzar el modelo de ciudad deseada y generar transformaciones urbanísticas. Específicamente a los sectores con ubicación estratégica como son las áreas del centro de la ciudad, donde se encuentra concentrada la infraestructura y que actualmente experimentan procesos de estancamiento, degradación y subutilización les asignó el tratamiento de renovación; determinó tratamiento de consolidación en sectores orientados a afianzar los usos del suelo y los valores urbanísticos, ambientales o paisajísticos que presentan y a corregir los déficit que afectan su adecuado funcionamiento, teniendo en cuenta las condiciones de saturación a futuro. Para el área de planificación de este plan parcial el POT definió el tratamiento de renovación en el sector que corresponde al sector Niquitao del barrio Colón, y de Consolidación en los barrios Las Palmas, San Diego y el sector del Cerro elsalvador. Este POT para Medellín se constituye en la ruta de navegación que debe seguir todo gobernante en los Planes de Desarrollo para la ciudad, uno de los instrumentos de planificación que entrega para dicho desarrollo es el de los planes parciales. Los planes parciales pueden ser formulados por la Administración Municipal, una entidad privada, organizaciones comunitarias o en forma mixta. Dentro de la formulación de estos planes es indispensable la participación de la comunidad, la cual podrá opinar sobre el futuro de su territorio y manifestar sus propuestas respecto del desarrollo de su barrio y ciudad, en concordancia con las determinaciones del POT. Los planes parciales fomentan la equidad al generar equipamientos que posibiliten la generación de espacios para la educación, la salud, la seguridad y la recreación, que podrá disfrutar toda la comunidad sin ningún tipo de exclusión, logrando que dicho territorio sea autosuficiente y respetuoso del medio ambiente. Son la materialización del ideal colectivo de ciudad plasmado en unos instrumentos de desarrollo de ciudad que deben ser consultados y avalados por la comunidad, para el restablecimiento de una sociedad más benigna y más justa Entendemos por participación real para incidir en la transformación del entorno, un derecho y una obligación de lo humano, obtenido por el simple hecho de vivir en sociedad, lo que le da el carácter de ciudadano habitante de un conglomerado, este derecho es avalado a partir de la Constitución de 1.991, en la que se rescatan derechos y deberes para establecer una convivencia, un orden y un derrotero claro de coexistencia en el estado democrático Colombiano. 4

5 Participar es mucho más que hablar en público, que hacerse ver, que estar presente de cuerpo, participar es un principio de convivencia con múltiples matices de aportes y acciones en el suceder cotidiano, que requiere de una cultura que implica compromiso y responsabilidad con el pasado, con el presente y ser consuetudinario con el futuro. El que participa, además de informarse para saber que habla, también debe producir un conocimiento y un accionar que le permitirán controvertir, proponer, exigir y demostrar desde su realidad cuales son las necesidades que le acontecen. Siendo así un agente activo de la sociedad civil y de los futuros desarrollos y problemáticas de la sociedad democrática que le compete. La democracia es una propuesta pluralista de un Estado que elige como carta de navegación las decisiones conjuntas del desarrollo de sus habitantes y de los principios y valores éticos que regirán dicha sociedad. La democracia nos convoca al gobierno de todos, a respetar las decisiones de las mayorías, sin descuidar las minorías, a opinar, elegir, decidir, exigir y hacer (en forma pasiva o activa), son formas tangibles de estar interesados, imbricados en el desarrollo de un colectivo humano que debe marchar al son de sostener y mantener en forma sana y armónica a la mayoría de seres que le pertenecen y al planeta o territorio que bien les sirve. El concepto de territorio está unido históricamente a la administración de las ciudades y a sus representaciones simbólicas que deben ser tenidas en cuenta en el desarrollo de la nueva ciudad, en este caso, al Plan Parcial Parque San Lorenzo es una oportunidad para la sociedad civil, que se construye entre todos, en todo momento, una suma de voces, pluralidad de credos, rostros, opciones, sueños, un gran concierto de diferencias. Esta diversidad es el fundamento para la construcción de una identidad dentro de un territorio y su colectivo que comulgue con la paz, la convivencia y la solidaridad.. Convertir el Plan Parcial Parque San Lorenzo en la herramienta para el desarrollo de los barrios Colón sector Niquitao-, San Diego, Las Palmas y parte del Cerro el Salvador, garantizando la libre circulación tanto peatonal como vehicular, la disponibilidad a los equipamientos colectivos, la opción de acceso a la información y educación, el disfrute de un ambiente sano y la valoración del patrimonio cultural existente en el lugar, en el que se resalta uno de los sitios de fundación de la ciudad y su relación con el Centro Tradicional, el Valle de Aburrá, la Región y el País. El Parque San Lorenzo hace parte del renacer del centro de Medellín (entre otros que se están desarrollando en la ciudad), forma parte de ese imaginario de ciudad que se está proyectando en el municipio de Medellín, con el cual se está construyendo un espacio habitacional futuro más amable para las personas que habitan la ciudad. Estos planes se han venido elaborando a partir de las ideas seleccionadas entre los habitantes de los diferentes barrios de la ciudad, buscando con ello tener una planeación a futuro acorde con los sueños, necesidades y realidades de ciudad y sus moradores. El desarrollo y mejoramiento de nuevos espacios públicos permitirá convertir el sector en un lugar atractivo para la ciudadanía en general que lo reconocerá y valorará como símbolo de la memoria histórica que represento en algún momento para la ciudad. 5

6 1. JUSTIFICACION El Plan Parcial Parque San Lorenzo está incluido en el Plan de Desarrollo de la actual Administración en la línea Primero el Espacio Público, dentro del tema Vivienda y Hábitat, y hace parte de la propuesta de generar vivienda de interés social, en los siguientes términos: Se crearán las bases para el plan parcial de Renovación Urbana en Niquitao, con participación del sector privado y contará con toda la colaboración de las distintas dependencias de la Administración como facilitadores y propulsores en las gestiones y trámites para su aprobación y ejecución. Dentro del área del Plan Parcial Parque San Lorenzo se incluyen dos áreas de tratamiento definidas por el POT como de Renovación y Consolidación, teniendo en cuenta las diferencias en la conformación de estas zonas se definen procedimientos diferentes para el desarrollo de las mismas. Para las zonas de renovación se debe aprobar un plan parcial que oriente su transformación, la realización de proyectos en suelos de consolidación puede ser predio a predio. El POT define además otros elementos del espacio público que hacen parte del sistema estructurante de ciudad como vías, parques, espacios ambientales, o bienes patrimoniales que se deben conformar o recuperar con el desarrollo del sector. De conformidad con el POT se desarrollara una Centralidad, como espacio común donde se concentrarán los principales espacios públicos, equipamientos y actividades comerciales y de servicios que requieren los moradores del sector. Es el nuevo lugar de encuentro e intercambio cotidiano de la comunidad. El Plan Parcial es una herramienta que convoca a la construcción colectiva de ciudad, es un compromiso de todos, por eso el Plan Parcial del Parque San Lorenzo se elaborara con participación de la comunidad del sector a partir de principios fundamentales como: El replanteamiento de una cultura ciudadana que tenga en cuenta el restablecimiento del tejido social vecinal, sin exclusiones sociales, la estructuración de una ciudad competitiva con equidad para todos y la adecuación del espacio público para las personas. El Plan Parcial de Renovación y Consolidación Parque San Lorenzo, parte de la idea de vincular territorialmente los barrios Las Palmas, San Diego, parte del Cerro el Salvador y Colón Sector Niquitao-, por medio de una centralidad barrial localizada sobre los terrenos del antiguo cementerio San Lorenzo, este proceso permitirá que la comunidad asuma como propio el reto de ser mejores ciudadanos, para ser mas participativos, rompiendo esquemas mentales y prejuicios, utilizando el conocimiento como un medio que permita trascender los principios políticos, económicos, sociales y culturales. La creación de nuevos equipamientos como colegios, centros de salud, recreación, comercio y nuevas unidades habitacionales y en especial la generación y reestructuración del espacio público, serán los factores clave que conducirán a la comunidad renovar su estilo de vida y consolidar baluartes existentes siendo proactivos en su desarrollo de ciudad. 6

7 1.1. Objetivos del POT que Enmarcan el Plan Parcial Objetivo 1 Contribuir desde Medellín a consolidar una plataforma metropolitana y regional competitiva. Generando en el área de planeamiento del plan parcial desarrollos funcionales, económicos, con alta calidad espacial, que brinden calidad de vida, oportunidades a la población y que sean económicamente viables. Objetivo 3 Convertir el espacio público en el elemento principal del sistema estructurante urbano, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la integración social y la construcción de ciudadanía. Estructurando el espacio público del área de planeamiento a partir de la vinculación a los cerros El Salvador y La Asomadera, y a los antiguos cementerios San Lorenzo y Parroquial. Estos últimos, que han sido una barrera territorial, ahora son un espacio de reserva óptimo para la construcción de una nueva centralidad barrial que permitirá dotar a los barrios de espacios públicos y equipamientos, generando espacios destinados a la recreación, el ocio, la creatividad y la seguridad. Generando nuevas unidades habitacionales y comerciales, que mejoraran la calidad de vida del sector y que sea modelo de recuperación para el centro Colón de la ciudad rescatando la conformación orgánica e histórica del sector y de la ciudad. Objetivo 4 Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y ocupación del suelo. Partiendo de las características y singularidad del área de planeamiento en cuanto a su capacidad instalada, generada por su cercanía al centro de la ciudad, por los sistemas viales, de servicios públicos, de transporte (32 rutas de buses), equipamientos culturales, educativos y de salud y en las áreas comerciales, las cuales le confieren un alto potencial de crecimiento, se orientará el sector de Niquitao al desarrollo con altas densidades habitacionales, diferenciando las fronteras que delimitan el sector donde el crecimiento se realizara con mayor intensidad, del interior del sector en el cual se construirán viviendas de menor densidad. Objetivo 6 Implementar un nuevo modelo de movilidad soportado en el Metro y en un sistema complementario de mediana capacidad. Conforme con los sistemas vial y de transporte, estructurantes de ciudad, definidos mediante acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, se definen al interior del área de planeamiento los diferentes elementos que los conforman: calle 44 San Juan y carreras 43 Girardot y 46 Avenida Oriental, y los tramos de los circuitos del centro y de la calle 30 del sistema de transporte de mediana capacidad y sus estaciones respectivas que garantizan una excelente comunicación del sector con los alrededores y la ciudad Al interior del área de planeamiento, mejorar, integrar e implementar óptimamente los flujos peatonales y vehiculares, de acuerdo con las condiciones de alta pendiente en el área de planeamiento se le dará continuidad a los andenes que permitan la vinculación 7

8 directa al interior del sector y de éste al Sistema de Transporte Colectivo de Mediana Capacidad y del Sistema Metro con la implementación de la Red Caminera. Objetivo 7 Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integración y cohesión social. La conformación de los espacios públicos que estructuraran el plan parcial, con equipamientos, áreas libres, recreativas, deportivas o espacios cívicos y culturales, concentrados en la centralidad, estará orientada a propiciar la integración de la comunidad de los barrios del área de planeamiento, darán permanencia y arraigo a la comunidad, se mejorará la vecindad, permitiendo que aumente la cohesión social a través de la generación de más y mejores espacios de encuentro. Así mismo con el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda, las condiciones de seguridad del sector se aumentarán. Objetivo 8 Contribuir desde el ordenamiento a la construcción de una ciudad equitativa y a la consolidación de una cultura de planeación y gestión urbanística democrática y participativa. El espacio público es el fundamento de la equidad en la ciudad, es el espacio donde la comunidad participa y disfruta en condiciones de igualdad de la ciudad y las oportunidades que ofrece, partiendo de este principio el área de planificación se estructura a partir del espacio publico y se determina que es la comunidad del sector la que debe participar en el desarrollo del Plan Parcial Parque San Lorenzo, dado que conocen directamente sus necesidades y las particularidades y singularidades de la zona, y se constituyen además en garantía de la sostenibilidad del proyecto. El trabajo conjunto entre el sector público, privado y la comunidad harán del Plan Parcial Parque San Lorenzo la herramienta para mejorar las condiciones de seguridad, educación y recreación del sector propiciando que la comunidad tome conciencia de la importancia de las nuevas propuestas como motores del mejoramiento de la calidad de vida para la sociedad civil Marco Legal Ley 388 de 1997 La Ley 388 de 1997 en su artículo 19, define los Planes Parciales como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los Planes de Ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante Unidades de Actuación Urbanística, Macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las Normas Urbanísticas Generales, en los términos previstos en la Ley, y dispone además el contenido mínimo de los mismos Acuerdo 62 de 1999 El Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Acuerdo 62/99, indica claramente cual debe ser el papel que cada sector debe cumplir de acuerdo con el modelo de ciudad planteado. Identifica entonces unas zonas específicas para fortalecerlas, para que sean contenedores de espacios públicos, de ofertas de vivienda, de comercios y de servicios que se definan y construyan colectivamente y de esta forma se contribuya a construir ciudadanía desde la participación haciendo del entorno un lugar digno para las manifestaciones colectivas y privadas. 8

9 El modelo busca que la ciudad sea competitiva, ambientalmente sostenible y sustentable, socialmente equilibrada, acogedora e integrada espacial y funcionalmente a partir de los ejes estructurantes y del sistema de centralidades. Este imaginario es un referente indispensable, para el Plan de Ordenamiento Territorial, construido con visiones de diversos grupos sociales, manifestadas en amplios procesos participativos, entre los cuales sobresalen los adelantados por el Plan Estratégico, Medellín 2015 y el proyecto Metrópoli , el aporte de organizaciones sociales como gremios, asociaciones y federaciones para diferentes procesos de planificación y construcción de ciudad, y muy especialmente las visiones zonales y comunales de la comunidad generadas en el proceso de formulación del Plan del Ordenamiento Territorial, que se asumen como directriz del Plan Parcial Parque San Lorenzo en busca de este imaginario del Medellín deseado, destacando las siguientes: Una ciudad sostenible y sustentable, en la cual los procesos de ocupación del suelo y del crecimiento poblacional se dan en cabal armonía con la naturaleza y con las características propias del Valle en el que se localiza, en especial al río Medellín, sus afluentes, elementos ambientales como las montañas que determinan su morfología y calidad espacial urbana. Una ciudad que recobre el sentido de convivencia ciudadana y que se reconozca en la equidad y en la inclusión para quienes la habitan. Una ciudad integrada espacial, funcional y socialmente con los demás municipios del Valle de Aburrá y de las subregiones vecinas. Una ciudad destacada por la calidad y diversidad de sus barrios que ofrecen a sus residentes espacio público estimulante, facilidades para satisfacer las demandas de la vida cotidiana y oportunidades de desarrollar actividades económicas que brindan empleo y servicios a la población. En general una ciudad más humana para el disfrute de toda la sociedad civil. El Plan Parcial Parque San Lorenzo, se enmarca dentro de los objetivos y políticas que se establecen para el desarrollo y ordenamiento de la ciudad de Medellín y su área de influencia, asumiendo los tratamientos de renovación y de consolidación definidos para el sector en el POT Acuerdo 23/2000 En el acuerdo 23 de 2000 se establecen las fichas resumen de normativa urbana y rural para el municipio de Medellín, que de acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial, constituye una herramienta que facilita la lectura y aplicación del mismo, compilando para cada zona de tratamiento o área de intervención, las normas estructurales y generales a tener en cuenta para cada una de ellas en particular. Igualmente las fichas resumen de normativa incluye los siguientes aspectos: Determinan los aprovechamientos para cada polígono o área de planeamiento. Definen la localización de los corredores y centralidades barriales. Definen el porcentaje mínimo de vivienda de interés social. Determinan las cesiones gratuitas al municipio. 9

10 Aprovechamientos Los aprovechamientos máximos y mínimos que establece el acuerdo 23/2000 para el Plan Parcial Parque San Lorenzo en los tratamientos de Renovación (ficha Z3-R6) y Consolidación (ficha Z3 CN2-12), se determinan con base en el área bruta del lote y neta respectivamente, a través de índices de construcción y ocupación que reflejan la edificabilidad potencial en el área de Planeamiento, a saber: RENOVACIÓN Z3-R6 Desarrollo sin Plan Desarrollo con Plan Parcial Parcial (área bruta) (área bruta) AREA DE ACTIVIDAD MÚLTIPLE Cuadro de asignación de usos: altura : 2 pisos I.C : Centro tradicional y representativo I.O. : 80% I.O : 70% AREA RESIDENCIAL Cuadro de asignación de usos: altura : 2 pisos I.C : Residencial entre la cra 44 y 42A y cll 38 y 44 I.O. : 80% I.O : 70% Tabla 1 Ficha de resumen de normativa urbana acdo 23/2000 CONSOLIDACIÓN NIVEL 2 Desarrollo sin Plan Parcial Desarrollo con Plan Parcial (área neta) (área neta) RESIDENCIAL Lote menor de Lote mayor de 2000m2 2000m2 Cuadro de asignación de altura : 3 pisos I.C. : 2.0 I.C :3.0 usos: Residencial I.O. : 60% I.O. : 60% I.O : 60% CENTRALIDAD BARRIAL Cuadro de asignación de altura : 3 pisos I.C :3.0 usos: Residencial El Salvador I.O. : 60% I.O : 60% Tabla 2 Ficha de resumen de normativa urbana acdo 23/2000 En el caso que se hagan intervenciones previas a la adopción e implementación del Plan Parcial, la edificabilidad máxima para el tratamiento de renovación será 2 pisos y para el tratamiento de consolidación 3 pisos Áreas de Cesión Pública y Contribuciones Especiales Para lograr un equilibrio armónico en la distribución de la ciudad, los nuevos desarrollos constructivos y urbanísticos deberán disponer de áreas de cesión obligatoria, equipamiento y áreas verdes privadas de uso común acorde con la densidad poblacional y las necesidades de la comunidad, las cuales deberán cumplir ciertas condiciones para su adecuado funcionamiento, bajo el criterio fundamental de que la población debe gozar de un adecuado espacio público y una equilibrada red de equipamientos para su realización como ser humano. Las obligaciones para zonas verdes, recreacionales y equipamiento, así como la construcción de equipamiento colectivo se indicarán a continuación para cada área de tratamiento: Renovación Suelo para zonas verdes, recreacionales y equipamiento. Sin Plan Parcial: no cede 10

11 Con Plan Parcial: 4 m2 por cada 100 m² construidos, con un mínimo del 15% del área bruta en cualquier uso. Consolidación Suelo para zonas verdes, recreacionales y equipamientos. Lote menor de 2000 m2: 4m2 en cualquier uso. Lote igual o mayor a 2000 m2: Residencial: 8 m2 por cada 100 m² construidos, con un mínimo del 20% del área neta del lote Otros usos: 4 m2 por cada 100 m² construidos, con un mínimo del 10% del área neta lote. Construcción de equipamiento La construcción de equipamiento colectivo corresponde a 1m2 por vivienda en desarrollos residenciales y al 1% área total construida en otros usos. Sin Plan Parcial: Para predios con áreas menores a 2000m2, no ceden. Para lotes igual o mayor a 2000 m2: Se paga lo equivalente en dinero. Con Plan Parcial: 1m2 por vivienda en desarrollos residenciales y al 1% área total construida en otros usos. Cuando los proyectos son de uso mixto, las obligaciones se contabilizarán de acuerdo con lo construido en cada uso Parámetros de Desarrollo y Observaciones Tratamiento de Renovación Parámetros de Desarrollo - Las actuaciones en el sector dada su ubicación en el Centro Tradicional y Representativo Metropolitano se realizarán bajo condiciones de control ambiental, buena accesibilidad, espacio público generosos y regulaciones a la circulación, con miras a mejorar la calidad urbana del sector y su vinculación con el tejido de la ciudad. Así mismo, bajo criterios de áreas de actividad múltiple de cobertura metropolitana e intensidad en la utilización del suelo. Adecuar la red peatonal general de la ciudad y la red caminera, especialmente las conexiones con los cerros La Asomadera y el Salvador. Recuperar y mantener corredores construidos de importancia ambiental. Construir el Parque y el Centro Cívico y Cultural en los antiguos Cementerios San Lorenzo y Parroquial y generar una Nueva Centralidad de jerarquía barrial. Como mínimo el 30% de vivienda construida dentro del Plan Parcial será de Interés Social. Las actividades existentes podrán continuar sujetas a reglamentaciones de manejo ambiental, control de accesibilidad, cargue y descargue, hasta tanto se adopte e implemente el Plan Parcial. Observaciones: Consultar proyectos viales vigentes Para obligaciones de parqueo consultar norma específica. Las intervenciones que se vienen desarrollando en el polígono por parte de la Administración Municipal, incluidas en el Plan de Desarrollo , continúan con 11

12 el aprovechamiento, usos obligaciones definidos en el Acuerdo 38/90, hasta tanto se adopte e implemente el respectivo Plan Parcial. En las zonas con tratamiento de renovación y redesarrollo, se podrán construir nuevas edificaciones para equipamientos públicos o sedes para la administración pública sin Plan Parcial. Tratamiento de Consolidación Parámetros de Desarrollo Cualificar la malla vial y peatonal existente y generar la requerida que vincule la zona con el Cerro La Asomadera y los demás sectores de la ciudad. Generar espacios públicos en la zona y en especial en el sector del cerro El Salvador y en el área adyacente al cerro La Asomadera. Acondicionar la red peatonal y Caminera para conectar el área de planeamiento con el Centro Tradicional y los sectores aledaños. Recuperar y valorar el mirador panorámico del Cerro el Salvador y La Asomadera. Observaciones Consultar proyectos viales vigentes Para obligaciones de parqueo consultar norma específica Se consideran como bienes de interés cultural Cerro y Monumento al Salvador Aspectos Definidos en el Decreto 1212 de 2000 Por medio del decreto 1212 de 2000 se reglamenta el acuerdo municipal 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín en cuanto a los contenidos y procedimientos de los Planes Parciales. Los planes parciales podrán ser propuestos a la administración Municipal para su aprobación por entidades públicas, personas o entidades privadas o mixtas interesadas, y será de obligatorio cumplimiento para los particulares y las autoridades municipales. La Administración Municipal también podrá proponer planes parciales en el desarrollo del POT. El plan parcial determinará un área de planificación delimitada por un perímetro continuo que contemple las áreas mínimas de planificación previstas en el artículo 208 del acuerdo 62 de Para el tratamiento de Renovación se asumirá la totalidad del polígono y para consolidación el área mínima de planificación será una manzana de las existentes en el respectivo polígono. El área de planificación de un plan parcial está conformada por una o varias unidades de gestión, que identificarán operaciones o proyectos urbanísticos que se constituyen en sí mismos en una unidad ejecutable de manera autónoma y en la que se aplicará el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios. Estas unidades de gestión podrán contener a su vez diferentes etapas. La ejecución de cada unidad de gestión se entenderá como un proceso de urbanización y se deberá tramitar la correspondiente licencia de urbanización y construcción, las cuales serán otorgadas de acuerdo con las normas básicas contenidas en el correspondiente decreto que haya aprobado el plan parcial o las normas básicas. El plan parcial deberá proponer los aprovechamientos máximos, medios y mínimos, contabilizados en metros cuadrados construibles en el área total de planificación y en cada una de las unidades de gestión, respondiendo a los diferentes requerimientos de edificabilidad y cargas urbanísticas que por su naturaleza proponga cada unidad. 12

13 La propuesta de plan parcial definirá a la luz del conjunto de operaciones urbanas y en sus correspondientes unidades previstas, un escenario intermedio de aprovechamiento, ubicado entre el máximo y mínimo, que será considerado como el óptimo o apropiado para la realización del Plan Parcial y el equitativo reparto de cargas y beneficios, tanto globales como de cada una de sus unidades. El plan parcial podrá determinar la posibilidad de edificar en cada unidad por encima del aprovechamiento medio, determinando de igual forma la manera como esta mayor edificabilidad estará aportando al correspondiente espacio público y equipamiento en el momento de ser aprobada la urbanización respectiva permitiendo que se replantee su índice y forma de ocupación, ampliando la posibilidad de estas obligaciones. La contabilización de las áreas y montos por ceder como obligaciones urbanísticas, se deberá calcular en forma global para toda el área de planificación. El plan parcial propondrá la distribución espacial de dicha obligación por ceder en el suelo, de manera que haga parte de la estructura de espacios públicos y equipamientos que soportan la propuesta, la cual será desarrollada a partir de la ejecución de cada etapa. El Decreto que adopta el plan parcial determinará el momento en el cual se adecuarán o construirán y los correspondientes mecanismos que garanticen su efectivo aporte. 2. ANTECEDENTES La recuperación colectiva de la historia no solo presupone una concepción de dinamismo social para ser tenido en cuenta, sino también una concepción metodológica coherente que nos permita acercarnos verdaderamente a lo sucedido y establecer cual es el camino a seguir. Reseña Histórica y Conformación Física de la Zona. El área de planeamiento conformada por los barrios Colón sector Niquitao-San Diego, Las Palmas y parte del Cerro El Salvador, empieza su proceso de configuración hacia el año 1900 con la tendencia de crecimiento no solo del centro, sino también del barrio El Salvador. El poblamiento se acentuaba en las salidas del sitio de Aná más que en el propio centro: El Camellón de la Asomadera, el camino que conducía al Cuchillón, el camino para Rionegro (posteriormente Buenos Aires) y el que salía para Barbosa, rodeados de casas tradicionales. Se reportaron asentamientos alrededor del cementerio San Lorenzo, desde donde se fueron extendiendo hasta formar los barrios Guanteros y La Asomadera. El eje inicial de expansión fue hacia el oriente, formando caseríos, lo que hoy se conoce como San Diego. Los barrios Colón sector Niquitao-, San Diego y Las Palmas se desarrollaron entorno a los antiguos cementerios San Lorenzo fundado en 1828 y el Parroquial, construidos sobre los vestigios de la primera capilla doctrinera levantada en 1626, el cual sirvió a toda la población del valle hasta 1849, época en que se construyó el cementerio San Pedro al norte de la ciudad. El cementerio San Lorenzo se encuentra cerrado desde hace 7 años y su deterioro y abandono es tal que se halla en riesgo de no poder ser restaurado, a pesar de que fue declarado Bien de Interés Cultural. A medida que se construían nuevas moradas alrededor del sector de Niquitao y del Camellón del cementerio, se fueron dando nombres a las agrupaciones de viviendas: Las Palmas, Las Victorias, San Diego, Potosí y Barrio Colón. De una u otra forma el camellón se convirtió para estos barrios en la arteria principal donde se desarrollaban actividades artesanales, artísticas que van convocando a tertulias y encuentros de discusión y de dialogo que le dan un ambiente de creatividad y convivencia muy agradable al sector. 13

14 El proceso de poblamiento de la zona tuvo gran influencia del sector de Guayaquil, con la construcción de la plaza de mercado Plaza de Cisneros y la estación del ferrocarril. A Guayaquil convergían de manera obligada las principales vías transportadoras y carreteables, las líneas férreas y los caminos de herradura. Además, de servir como el gran abastecedor de productos e insumos, se comportaba como un sitio de llegada, distribución y congregación de la ciudad, dando cabida a otra serie de servicios. El Cerro El Salvador, por su lado, tuvo un desarrollo moderado hasta 1920, época en la cual comienza su proceso de consolidación que se extiende hasta La migración campesina principalmente de los años 20 a los 30 es generada por diversos factores, entre ellos la crisis minera y la depresión económica en el oriente antioqueño. A su vez Medellín constituía un atractivo para esa población emigrante debido a las expectativas de progreso que venía insinuando. Sus asentamientos se ubicaron en buena parte en la zona centro oriente. Los inquilinatos de Niquitao por ejemplo, comienzan a jugar un importante papel para aquella población transeúnte y comerciante, lo que ha conllevado a que este sector se encuentre en la actualidad en un nivel de desarrollo bajo, con un deterioro físico y social progresivo, a pesar de su infraestructura, su historia y su patrimonio. El barrio ha sufrido una evidente transformación en lo que se refiere a su conformación: deja de ser una zona exclusivamente residencial, para albergar una gran diversidad de usos. Por su parte los barrios más tradicionales como San Diego y Las Palmas han conservado su vocación residencial a partir de la apropiación y permanencia de los pobladores. Al construirse la Avenida Oriental y ampliar parte de San Juan el sector comienza a perder su carácter vecinal, cultural (además de otros fenómenos que se generan con el crecimientos de provincia a ciudad), pierde su importancia como sitio de encuentro y comienza a sufrir un deterioro muy marcado en el sector de Niquitao convirtiéndose en un sitio de paso, inicialmente con hoteles familiares que luego se convertirán en inquilinatos. El sector de Niquitao como parte del área de planeamiento del Plan Parcial Parque San Lorenzo ha sido pensado y diagnosticado desde diferentes enfoques y en él han intervenido varias instituciones que han dimensionado la problemática de deterioro ambiental, físico y social y a su vez el potencial de desarrollo y transformación por su localización estratégica en la ciudad; sin embargo, se hace necesario involucrar dentro del área de planeamiento los barrios vecinos consolidados, Colón, San Diego y Las Palmas, que históricamente surgieron alrededor de los antiguos cementerios San Lorenzo y Parroquial. Actualmente, los cementerios han dejado de funcionar debido a problemas ambientales ya que las condiciones de enterramiento y exhumación de cadáveres no atienden las nuevas normas de retiros de aislamiento, saneamiento básico, etc. lo cual ha llevado a que las autoridades municipales congelen su funcionamiento desde el año 1995 y se destinen dichos terrenos para la creación de espacio público que permita la apertura e integración territorial de los barrios antes mencionados, ya que las edificaciones existentes en desuso de los cementerios se han convertido en barreras que no permiten la comunicación tanto peatonal como vehicular, haciendo del sector un laberinto sin lugares de encuentro, ni continuidad en los desplazamientos de las personas, disminuyendo la posibilidad de construir sentido de vecindad y comunidad. Dentro de los estudios realizados y consultados se establecen parámetros de recuperación del sector desde el fortalecimiento de la cohesión social y restablecimiento del tejido social, la construcción de vivienda, equipamientos comunitarios y la creación de una nueva centralidad de escala barrial en los terrenos ocupados por los antiguos cementerios San Lorenzo y Parroquial. De estos estudios se resaltan los siguientes, que aportan y aclaran en forma muy precisa los antecedentes 14

15 de proyectos e intervenciones que se han desarrollado en el sector y que nos permiten tener un diagnostico claro. 1. Contrato 01 de 1994, 138 de 1995., 024 de Corvide Pact Arim 2. Planeación Municipal. Proyecto de Recuperación social y urbana del sector de Niquitao. 3. Contrato: Diseño de estrategias jurídicas, financieras e institucionales para el programa de Renovación Urbana en Medellín. 4. Caso Piloto: Niquitao Contrato 213 de Corvide Pact Arim 6. Contrato Ger de Corvide Pact Arim 7. Promotora Inmobiliaria. Contrato 02 de Consultor: Arq. Martín Alonso Pérez. 8. La vivienda en el centro de Medellín Corpocentro. 9. Observatorio del Suelo y del Mercado Inmobiliario, Departamento Administrativo de Planeación, septiembre de 2001, noviembre de Es importante mencionar que de estos estudios se retoman las siguientes directrices que permitirán definir el enfoque del Plan Parcial Parque San Lorenzo: El Plan Medellín 2005 realizado en 1995, plantea la construcción deseable y posible con una visión de futuro, enmarcada en el reconocimiento del futuro económico y político mundial de modernización, globalización e internacionalización. Desde este Plan, el proceso de construcción de ciudad concibe como requerimiento, un soporte en el mejoramiento de la calidad de vida, enfatizando lo relacionado con la inversión social, el empleo y la seguridad. El presente plan parcial se integra a la visión general del Plan y da cuenta de los objetivos esbozados en éste: Desarrollo Institucional y Participación, Bienestar Social (salud y empleo), Educación y Cultura, Deporte y Recreación, Vivienda, Desarrollo Físico espacial y Medio Ambiente. El Plan tiene prevista la recuperación integral del centro de la ciudad, proceso que se inició en el sector de Niquitao, referido a la intervención que realizo la Secretaria de Bienestar Social con la agencia francesa Pacta Arim 93 (Programme d Action Contre Taudis et Agences de Rehabilitation Inmobiliére / Programas de Acción contra tugurios y Agencia de Rehabilitación Inmobiliaria), en esta labor (entre 1993 y 1998) participo, CORVIDE quien desarrollo propuestas alternativas en desarrollos de vivienda de interés social, que mas adelante expondremos y las cuales consideramos básicas y de gran apoyo para los desarrollos que se deben continuar en la zona. Esta zona presenta características físico-sociales únicas, que exigen la realización de acciones multisectoriales que hagan frente a toda la problemática latente, detectada a partir del diagnóstico elaborado por el convenio Municipio de Medellín- CORVIDE PACT ARIM En el sector de Niquitao señalan como una de las principales causas del deterioro físico y social, la partida de las familias tradicionales, el desarraigo de los nuevos habitantes y la mutación de las viviendas tradicionales en inquilinatos (esta forma de evolución en una parte tan central es una mutación característica en ciudades que se desarrollan en forma vertiginosa y sin una planificación urbanística y en sus impactos sociales) Se agrega a esta patología social la marginalidad y exclusión, la ruptura del grupos sociales, enfrentamientos armados, descomposición de ser humano en todos sus ámbitos, social, económico, político, para entrar en los ámbitos de la drogadicción, deterioro humano y todo tipo de ilícitos posibles. 15

16 Para cumplir dicho proceso se deberá establecer una clara definición y delimitación de competencias de los agentes institucionales, a fin de obtener una adecuada concurrencia en sus acciones que procuren simultaneidad en la focalización de la inversión, así como la sensibilización e información a la población vinculándola al desarrollo del programa. Este Plan Programa se constituyó en un compromiso de acción interinstitucional que además sirvió de aval, como inversión de contrapartida para la obtención de recursos de cooperación internacional con la Unión Europea, que nunca se dieron en la realidad. Afrontar la realidad del centro de Medellín buscando atender su problemática, ha sido objeto de interés de la administración Municipal y de intervenciónes a través de sus secretarías e institutos descentralizados. En el año 1992, el Departamento Administrativo de Planeación Metropolitana en asocio con el Proyecto Col 86/019 convenio de cooperación entre el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo, PNUD y Gestión Pública Municipal, formula el Plan de Intervención para el Centro de la ciudad de Medellín, del cual se logra implementar una pequeña parte. A partir de los estudio elaborados y revisados para la realización de este Plan, se evidencian los siguientes fenómenos como problemas del centro existentes en dicho año y que aún siguen vigentes: La deficiencia de la actividad planificadora de la ciudad para orientar la dinámica transformadora del centro. La existencia de grandes zonas que se mantienen en constante proceso de transición y/o deterioro y se convierten en factor de expulsión de los habitantes tradicionales con arraigo y sentido de pertenencia. El desplazamiento de la actividad inmobiliaria de amplias zonas del centro de la ciudad y desinterés en el uso del suelo residencial. Baja densidad y subutilización de la infraestructura urbana existente en el centro. El agotamiento de terrenos aptos para el desarrollo constructivo en la periferia de la ciudad, frente a un déficit de viviendas creciente. Evidenciados los fenómenos problema y definidos los principios de intervención, el Municipio de Medellín emprende el proceso de reconquista del centro a favor de sus habitantes y usuarios, para lo cual invitó al PACT ARIM 93, asociación francesa sin ánimo de lucro apoyada por el Ministerio de Asuntos Exteriores de dicho país especializada en la recuperación de zonas céntricas degradadas y la rehabilitación de vivienda, con el fin de asesorar este proceso, a partir de 1994 mediante la firma del convenio del municipio de Medellín - CORVIDE PACT ARIM 93 y convoca a organismos de cooperación internacional para aunar esfuerzos, como el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo. Para respaldar este proceso, la Administración Municipal emite los decretos 1432 del 6 de diciembre de 1994, mediante el cual define el perímetro de intervención y el decreto 1467 del 18 de diciembre de 1995, que crea un comité asesor y de seguimiento al convenio. El objetivo central del Plan Programa era concertar, definir y establecer las acciones para mejorar la calidad de vida a los habitantes del sector de Niquitao llevando a cabo proyectos u operaciones programadas de mejoramiento del hábitat, institucionales e intersectoriales, protegiendo de la expulsión desordenada a los actuales moradores e integrando, incluso, a las clases más modestas en el proceso de reconquista y renovación, situación que permitió atender solamente al 10% de la población. Los estudios realizados en la década de los noventa incluyendo los mencionados anteriormente plantean que la zona central de Medellín registra un acelerado proceso 16

17 de deterioro y se ha convertido en un área potencialmente subutilizada, congestionada e insegura, lo que se manifiesta en la progresiva expulsión de la vivienda y otras entidades tradicionales, en la concentración de las actividades informales con toda su problemática, en la reducción de las transacciones inmobiliarias e inversiones en el sector y en la decadencia de la demanda y calidad de la oferta de las actividades organizadas. Los mismos estudios estimaban un déficit cuantitativo de vivienda de unidades, el déficit cualitativo en ( 18% de las existentes en la ciudad) y la densidad promedio en 158 hab/ha, considerándose posible y necesaria la implementación de una política de redensificación, que simultáneamente procure un equilibrio en la estructura de la ciudad. La formulación de un programa agresivo de repoblamiento del centro requiere definir las causas del deterioro y la expulsión de la vivienda y desarrollar un pensamiento estratégico sobre su futuro. Se deben definir acciones y actuaciones orientadas a atacar los problemas críticos y con capacidad para generar transformaciones que modifiquen las condiciones actuales que producen la expulsión de residentes. En el Acuerdo 62 de 1999 se considera esencial el aprovechamiento de las denominadas economías de escala y de dotación de infraestructura y equipamientos de la ciudad construida, la promoción del desarrollo residencial en el centro de la ciudad a fin de lograr un mayor asentamiento de la población en esta zona del municipio así como el aprovechamiento de sus ventajas comparativas, tales como la representatividad, mezcla de usos, la vitalidad urbana, el estímulo al desarrollo de viviendas de interés social en las áreas que se definan como de nuevas centralidades de la ciudad, como también en aquellas áreas centrales o subcentrales. Se enmarcan los objetivos antes mencionados en los planes parciales en la búsqueda del mejoramiento del nivel de vida de los respectivos pobladores y en el aprovechamiento intensivo de la infraestructura de servicios establecida, la densificación racional en las áreas para vivienda, comercio y servicios, la dotación de espacios públicos y equipamientos, la descongestión del tráfico urbano y en la conveniente rehabilitación de los bienes de interés histórico y cultural. Al definir el área de planeamiento para el Plan Parcial Parque San Lorenzo, se consideró necesario completar la encuesta realizada por las entidades CORVIDE y PACT ARIM 93 para el sector de Niquitao extendiéndose hacia los Barrios San Diego, Las Palmas y parcialmente al Cerro El Salvador. Básicamente la encuesta se orientó a obtener información sobre la tenencia, la permanencia, la conformación de las familias tanto propietarias como inquilinas, la calidad de las edificaciones, destinaciones (vivienda, comercio y servicios) y los requerimientos de espacio público, enfocando éste último punto hacia la conveniencia o no de la generación de un nuevo espacio público en los antiguos cementerios San Lorenzo y Parroquial. De acuerdo con los resultados obtenidos en las 1650 encuestas y comparadas con las realizadas en el sector de Niquitao en los años 94, 97 y 99 se establecen parámetros de apropiación del territorio de maneras totalmente diferentes y contradictorias. Solo teniendo como rasgo común en un 90% favorable, la necesidad de crear en los antiguos cementerios San Lorenzo y Parroquial, un espacio de carácter público que permita la integración de los barrios Colón -sector Niquitao-, Las Palmas y San Diego y una parte de El Salvador. Es a partir de esta necesidad que el Plan Parcial establece su enfoque: mejorar y generar equipamientos para el área de planeamiento establecida, construir una nueva 17

18 Centralidad de escala barrial que permita involucrar en forma participativa las comunidades de los barrios Las Palmas, San Diego, de un sector del Cerro El Salvador y de Niquitao, así como el mejoramiento y recuperación territorial y del tejido social en Niquitao. El gran propósito del plan es definir las posibilidades de repoblamiento como factor clave para su revitalización y mejoramiento. Las propuestas se reúnen en seis grupos, que apuntan a solucionar los problemas identificados como factores de expulsión de la vivienda en el centro: Proyectos exógenos Proyecto de frontera Plan Especial del centro Proyectos de renovación y consolidación en zonas de alto potencial para albergar nueva población Programa de reciclaje del activo existente en oferta Proyectos de gran impacto 1 Consecuentemente con los estudios incorporamos la necesidad que tiene la ciudad de reutilizar el stock inmobiliario existente como parte del conjunto de estrategias que buscan el mejoramiento de las condiciones del hábitat de los grupos más vulnerables de la comunidad. Atender con una visión planificadora la demanda de áreas habitacionales de forma que se responda tanto al déficit actual como al futuro crecimiento de la población. Buscar la utilización eficiente del espacio urbano disponible para atender la demanda de espacios para el desarrollo de las distintas actividades de acuerdo con el crecimiento de la población. Fortalecer la unidad barrial, definiendo e implementando centros urbanos. Definir nuevas áreas para el desarrollo, e incentivar la utilización intensiva del suelo en las existentes, con el fin de elevar los niveles de producción, aumentando por ende las fuentes de empleo y los recursos del municipio. Controlar la expansión de las áreas comerciales sobre las zonas residenciales y la ubicación de las actividades que las impactan negativamente. Mejorar la calidad de los espacios públicos y de los equipamientos deportivos y recreativos. Acondicionar, redensificar y asignar una variedad amplia de usos del suelo a las áreas de influencia del Metro. Incentivar la redensificación y conversión de áreas construidas con buena infraestructura vial y de servicio públicos básicos. Propiciar la localización de proyectos de vivienda nueva en el centro de la ciudad en busca del retorno y de la apropiación del mismo por la población residente. Promover el ordenamiento físico y la recuperación áreas deprimidas del centro a través de proyectos de renovación urbana, redesarrollo y mejoramiento. 1 La vivienda en el centro de Medellín Corpocentro. 18

19 Redefinir y delimitar funciones y articular las acciones realizadas por las diferentes áreas funcionales y organismos municipales, tanto del nivel central como de las dependencias descentralizadas con el objeto de tener continuidad en el tiempo. Identificar las áreas urbanas con posibilidad de renovación redesarrollo, redensificación y los territorios aún no urbanizados considerados como aptos para futuros desarrollos residenciales. Reconstruir las viviendas localizadas en áreas centrales que presentan avanzado deterioro para atender el problema social de los inquilinatos. Emprender programas de renovación urbana integral en aquellas áreas subcentrales de la ciudad. Planificar, programar y controlar la expansión de los perímetros urbanos y las densidades de los barrios, propiciando la densificación de áreas subutilizadas y equilibrando la estructura espacial de las áreas densamente pobladas. Dotar las áreas con posibilidades de renovación y redensificación residencial e industrial, con equipamientos colectivos e infraestructura vial y de servicios públicos acordes con la nueva densidad poblacional y dar incentivos normativos para propiciar dicha redensificacion. Integrar los espacios públicos generados por el corredor del Metro a los existentes en sus áreas de influencia inmediata y las estaciones a las áreas circundantes, identificando y tratando las vías principales de circulación peatonal de forma que conduzcan adecuadamente al usuario. 3. LOCALIZACION 3.1 Localización en la Ciudad El centro de Medellín es patrimonio y espacio vital de la comunidad que habita tanto el Valle de Aburrá como la región de Antioquia en general. Este ha requerido de planes y acciones permanentes que buscan mantener y fortalecer su enorme potencial de uso y por ende su eficiencia como área de importancia mayor y significación en los sectores económico, cultural y social. Dentro del centro se encuentra localizado el territorio objeto del plan parcial Parque San Lorenzo, conformado por los barrios Colón sector Niquitao-, San Diego, Las Palmas y parte del Cerro El Salvador, zona contemplada en el Plan de Ordenamiento Territorial bajo los tratamientos, de renovación urbana y consolidación. El área de planeamiento cubre un territorio aproximado de 45 hectáreas conformado por 51 manzanas y tiene una población de habitantes, de los cuales pertenecen al barrio Colón, al barrio San Diego y al barrio Las Palmas. 1 El perímetro esta conformado por los cerros El Salvador y La Asomadera al oriente y sur-oriente respectivamente, la cra. 46 Av. Oriental al occidente y las calle 47 y 44, San Juan al Norte. El área de intervención pertenece al limite sur-oriental de la comuna 10, La Candelaria (ver plano Area de Planificación, escala 1:2000). Estos barrios han tenido tradicionalmente un carácter residencial de estratos 2 y 3 con usos mixtos de pequeñas y medianas empresas como ventas de comestibles, tipografías, publicidad exterior, talleres de mecánica y latonería, etc., localizados sobre las vías de mayor circulación, Calle 44 San Juan, Cra 45, El Palo, y Cra. 46 Av. Oriental. 1 La vivienda en el centro de Medellín, CORPOCENTRO, sep

20 Es pertinente destacar que el sector de Niquitao es el que mas se ha deteriorado, ha sido diagnosticado sistemáticamente desde 1992, como se anotó en los antecedentes y en él cual se han hecho las mayores inversiones por parte de la administración municipal, con el ánimo de mitigar y detener el proceso de deterioro. Las condiciones topográficas de la zona presentan características diversas, desde áreas planas hasta laderas con pendientes altas y medias, que oscilan entre un 20% y 40%, las cuales constituyen barreras y obstáculos físicos considerables para el desarrollo urbanístico tradicional en dameros o manzanas regulares, situación que le confiere una singularidad especial al trazado de una manera orgánica e irregular que va siguiendo las cotas de nivel, al que se le suma un privilegiado mirador hacia el centro de la ciudad y hacia buena parte del Valle de Aburrá desde los Cerros El Salvador y La Asomadera. Polígono de Consolidación Parque San Diego - Cerro La Asomadera Polígono de Renovación de Niquitao 3.2 Área de Influencia Los barrios Colón sector Niquitao-, San Diego, parte del cerro el Salvador y Las Palmas, han sido por tradición parte fundamental en la configuración del carácter del Centro de Medellín. Su cercanía con el tradicional sector de Guayaquil, el Parque de San Ignacio, La Plaza de Flores, el Centro Administrativo de La Alpujarra y los barrios vecinos como el Salvador, Loreto, Buenos Aires y Boston, le dan un singular valor por su ubicación estratégica, su morfología orgánica y su topografía en ladera. El sector es frontera de lo que la ciudad y su sistema administrativo han denominado la Comuna 10, este carácter de limite, de vecindad de todo lo que sucede en el centro: comercio, servicios, educación, cultura, ha llevado ha que sea dependiente de su entorno por esa misma proximidad, negándose ha desarrollar su propia centralidad con todos los servicios que ella requiere, como espacios públicos, equipamientos recreativos, culturales y comerciales. La calle 44 San Juan tiene características especiales que requieren de una tratamiento a distintos niveles. El primer aspecto es asumir la calle como elemento estructurante urbano e histórico del sector a ambos lados de la vía. Desde el punto de vista histórico 20