FORMULAS PARA CÁLCULO DE UN CREDITO HIPOTECARIO

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1 FORMULAS PARA CÁLCULO DE UN CREDITO HIPOTECARIO PRODUCTO: CAJA CASA CONCEPTOS Crédito de Caja Casa.- Es para todas aquellas personas naturales dependientes e independientes que cuenten con capacidad de pago, buenas referencias, cuente con solvencia moral y económica y aquellas que no cumplan con los requisitos para el otorgamiento a través del Fondo Mi vivienda u otra modalidad de financiamiento hipotecario. Destino del crédito.- Para ampliación, culminación, acabados, mejoramiento y remodelación de vivienda. Capital: Es el valor monetario de importe del préstamo o la cantidad financiada. Interés: Es el alquiler o rédito que se recibe o se paga por el uso de un dinero o especie valorada en calidad de préstamo. Tasa de Interés: Es la valorización del precio del dinero, según los periodos de tiempo estipulados en una transacción comercial. Tiempo: Es el lapso de periodo establecido en una transacción comercial, generalmente se toma como unidad el año (360 días) Tasa de Costo Efectivo Anual: Es aquella tasa de interés que determina el costo real del crédito en el cual se incluye todos los costos y gastos que la operación genera. El costo mínimo del seguro multiriesgo es de US 7.09 ó su equivalente en moneda nacional. EJEMPLO Un Cliente solicita un Crédito Caja Casa por el monto de S/ 180, nuevos soles a una tasa de interés anual de 16.77% a un plazo de 10 años. El prestatario pagara seguro de desgravamen aplicable al titular Página 1

2 Cuánto es la cuota a pagar? Cuál es la tasa de interés mensual? Cuánto es lo que va pagar con periodo de gracia de 30 días? 1. Fórmula para calcular la tasa de interés efectiva mensual: [[( ) ] ] Donde: TEM : Tasa efectiva mensual TEA : Tasa efectiva anual P : Periodo entre cuota [[( ) ] ] TEM = 1.3% 2. Fórmula para calcular la cuota: n (1+i) x i C = K n (1+i) - 1 Página 2

3 Donde: i = Tasa de interés k = Capital o Monto del Préstamo n = Plazo c = Cuota 120 ( %) x 1.3% C = 180,000 x ( %) (1.013) x C = 180,000 x (1.013) C = 180,000 x C = 2, Nuevos Soles Página 3

4 3. Fórmula para calcular los intereses de la cuota: Calculo de interés Im = SC X TEM/100 Donde: Im TEM SC = interés mensual de cada cuota = Tasa efectiva mensual = saldo capital, que corresponde al capital adeudo a la fecha Im = 180,000 x 1.3% Im = 180,000 x Im = 2,340 Nuevos Soles 4. Calculo de capital de la cuota ( Amortizacion) Am = R - Im Donde: Am R Im = amortización = cuota mensual = interés mensual Para el cálculo de la amortización, se efectúa una resta, el interés se le resta a la cuota fija. Am = 2, ,340 Am = Nuevos Soles Página 4

5 5. Fórmula para calcular el saldo capital del préstamo: Para el cálculo del saldo se efectúa una resta. A la deuda inicial (préstamo) se le resta la amortización mensual y se obtiene un nuevo saldo. SC = SCA Am Donde: SC : saldo nuevo capital SCA : saldo de capital anterior Am : amortización mensual Caso: Primer mes SC = 180, SC = 179, Nuevos Soles Se continúa para los próximos meses de igual forma. 6. Calculo del seguro de desgravamen individual directo : Cs = (Sc x Fs) Donde : Cs : Costo del seguro Sc : saldo capital Fs : Factor de seguro Cs = 180,000 x Cs = Nuevos Soles 7. Fórmula para calcular el seguro multiriesgo Página 5

6 CSM = VCB x Fs Donde : CSM : Costo de seguro multiriesgo VCB : valor de construcción del bien, el cual se determina de la tasación realizada por el perito REPEV. Fs : Factor de seguro VCB : 110, Fs : CSM = 110,000 X CSM = Nuevos Soles 8. Calculo de la cuota Total a pagar: CTP = amortización del mes + interés del mes + seguro de desgravamen + seguro Multiriesgo CTP = , CTP = 3, nuevos soles 9. Fórmula para calcular los intereses por periodo de gracia: n I = K x (( 1 + i ) - 1 ) Donde: I = Monto de interés i = Tasa de interés K = Capital o Monto del Préstamo Página 6

7 n = Plazo Si el cliente solicita un periodo de gracia de 30 días (un mes). Cuánto sería el interés a pagar? 1 I = 180,000 x (( % ) - 1) I = 180,000 x ((1.013)1-1) I = 180,000 x ( ) I = 2, Nuevos Soles El importe a pagar por 30 días de gracia es 2, que será distribuido en todas las cuotas, resultando el cual será sumado a la cuota. 10. Simulación de cronograma de pagos: A continuación se detalla el CALENDARIO DE PAGO Página 7

8 N Saldo Capital Amortización Interés Desgravamen Multiriesgo Cuota Final 180, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Página 8

9 Fec , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ha Pago Página 9

10 71 107, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Página 10

11 101 49, , , , , , , , , , , , , , , , , Total 180, , , , , Costo efectivo anual ( TCEA ) : La tasa costo efectivo anual, se considera la amortización + intereses + seguro de desgravamen + seguro multiriesgo. Para determinar la TCEA, primero determinaremos la tasa efectivo mensual con la siguiente fórmula: TCEM = TIR (rango) para ello se toma los flujos de desembolso y amortizaciones. Para el cálculo de la TCEA se aplica la siguiente formula; Página 11

12 12 TCEA =( (1 + TCEM ) - 1) x 100 TCEA = % 12. Cálculo de Intereses Moratorios en caso de Incumplimiento: Interés moratorio.- Es aquel interés que se genera por atraso en el pago de las cuotas pactadas en el calendario de pagos, por lo que adicional se cobran los siguientes conceptos: - Interés compensatorio corrido: Es el interés compensatorio que resulta de aplicar la tasa de interés compensatoria (pactada) en forma diaria por los días de atraso aplicada sobre el capital e intereses de la cuota(s) atrasada(s). - Interés moratorio: Penalidad resultante de aplicar la tasa de interés moratoria pactada en forma diaria por los días de atraso sobre el capital e intereses de la cuota(s) atrasada(s). Fórmula para calcular el interés moratorio: Donde: TED ICC TMA TMD IM KC IC = Tasa efectiva diaria = Interés compensatorio corrido = Tasa moratoria anual = Tasa moratoria diaria = Interés moratorio. = Saldo capital de cuota vencida = Interés de la cuota EJEMPLO El cliente se atrasa 2 día en el pago de la cuota número 6, con una tasa de interés moratoria anual de %. Calculo de la tasa efectiva diaria: (( )) ) TED = (( ) 1/360 1) TED = % Página 12

13 Calculo de interés compensatorio corrido: (( ( )) ( ) ) ( ) (( ( )) ( ) ) ( ) ( ) ( ) ICC = 2.56 Nuevos Soles Calculo de la tasa moratoria diaria: (( )) ) 1/360 TMD = ( (( ) 1 ) x 100 ) TMD = 0.26% Calculo del interés moratorio: (( ( )) ( ) ) ( ) (( ( )) ( ) ) ( ) IM = Nuevos Soles Calculo del monto de la cuota vencida CUOTA VENCIDA =CUOTA + ICC+IM Entonces el monto total que debe pagar el cliente es la Cuota + interés moratorio por 2 días, es decir S/ 3, = S/. 3, S/ S/ Este producto está sujeto al Impuesto de Transacciones Financieras ITF = 0.005% Página 13

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