Gestión de Activos hoteleros España 2012

Transcripción

1 Gestión de Activos hoteleros España 2012 MAGMA TRI HOSPITALITY CONSULTING Pamplona, º 2ª Barcelona Tel Fax Mayo 2012

2 Página 1

3 ÍNDICE 1 LA ADAPTACIÓN DEL SECTOR HOTELERO AL MERCADO ACTUAL INFORME DE GESTIÓN DE ACTIVOS HOTELEROS SITUACIÓN ACTUAL DE LOS ACTIVOS HOTELEROS ESPAÑOLES EVOLUCIÓN DE LOS MODELOS DE NEGOCIO LAS RENTAS LAS COMPRAS Y DESINVERSIONES PREVISIONES DE CIERRE PARA EL EJERCICIO

4 1 La adaptación del sector hotelero al mercado actual El año 2012 ha acabado con sensaciones encontradas para el sector turístico. Por un lado, la actividad se ha mantenido dinámica, incluso creciendo en algunos ámbitos pero, por otro, los márgenes se han reducido notablemente por culpa del descenso de la demanda nacional, y por otras medidas económicas, como la subida del IVA, que ha sido asumido en gran parte por las propias empresas del sector. España sigue enfrentando un panorama económico convulso y bastante impredecible a pesar de los muchos informes y estudios, sin embargo en la mayoría de ellos, el sector turístico y hotelero en general se mantiene como uno de los principales sostenes de la ocupación y del PIB del país. A pesar de lo que indican estos informes, el sector hotelero no es ajeno a la situación actual y son muchas las empresas hoteleras, bien sean gestoras o propietarias, que pasan por dificultades y que deben adaptarse a la coyuntura actual, mejorando su gestión y replanteándose en muchos casos su actual modelo de negocio. En este escenario, las entidades financieras están cobrando un papel relevante en la industria hotelera al tener que gestionar una importante cartera de hoteles debido a los problemas de financiación y las situaciones concursales de algunas empresas propietarias. Algunos de estos activos hoteleros con dificultades o de difícil rentabilidad, han sido asumidos por el Sareb, que por su parte también deberá gestionar un activo muy relacionado con el sector inmobiliario pero basado en un negocio de industria. Todo ello está teniendo su repercusión en el sector, donde la actividad inversora prácticamente se ha paralizado en el año 2012 registrándose un mínimo histórico, según un estudio de BNP Paribas Real Estate, de 55 millones de euros en operaciones cerradas, y en el que la tendencia en cuanto a los modelos de negocio de gestión también tiene una marcada evolución hacia aquellos contratos en los que el propietario cada vez asume más el riesgo del negocio, aumentando con fuerza los contratos de management y alquiler variable. La franquicia a través de marcas internacionales, también está siendo un modelo a contemplar por los hoteleros en el ámbito de la gestión, y ante la fuerte disminución del mercado nacional. Así se han podido ver operaciones durante los últimos meses en las que gestores hoteleros nacionales de larga trayectoria y renombre, han incorporado franquicias a determinados activos hoteleros al objeto de abrir nuevos mercados. Señalar los casos de Rafael Hoteles con la franquicia de Holiday Inn (Intercontinental Hotels Group), Hoteles Catalonia con Renaissance (Marriott Hotels&Resorts), o más recientemente Diagonal Hotels con el Mercure Augusta Barcelona Vallès (Grupo Accor). Página 1

5 2 Informe de gestión de activos hoteleros 2012 El informe Gestión de los activos hoteleros 2012 está basado en una encuesta realizada a 70 cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en España, para conocer su opinión en relación con su estrategia de expansión, evolución de los modelos de negocio en cuanto a la situación contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestión y alquiler) y posibles operaciones de fusión en el sector. El informe muestra la composición actual de la cartera de activos de los grupos hoteleros en España (propiedad, alquiler, gestión o franquicia), la evolución de los diferentes modelos de negocio desde el año 2009 y las previsiones para este ejercicio 2013, los niveles de renta medios de sector, así como las previsiones de inversión y desinversión de las cadenas hoteleras. Algunas de las principales conclusiones que se extraen de este informe son las siguientes: Continúan las renegociaciones de alquiler sobre la renta pactada entre un 5% y un 15% de media en la mayoría de los contratos. En las nueva operaciones de contratación de operadores hoteleros, el contrato de alquiler fijo es un modelo casi en desuso frente a las fórmulas de gestión y renta variable y los contratos de franquicia de grupos internacionales que empiezan a ser una de las opciones más contempladas por el segmento de hoteles independientes, que sigue teniendo un peso muy específico en un sector muy atomizado. En el aire hay posibles fusiones o integraciones de cadenas hoteleras fruto de su mala situación económica. Página 2

6 2.1 Situación actual de los activos hoteleros españoles En el ejercicio 2012, el 33% de los hoteles de los grupos que han participado en el informe son en régimen de alquiler el 30% en propiedad y el 18% en gestión. Destacar que el 43% de los activos se encuentran ubicados en territorio nacional, siendo la segunda ubicación predominante la Unión Europea con un 28% de los activos. Mix de Activos actuales Franquicia; 11,79% Propiedad; 30,15% Gest ión; 18,21% Alquiler; 32,86% Mix de Activos según localización geográfica Rest o de Europa 3,33% Caribe 13,33% Rest o del mundo 11,90% Unión Europea 28,20% España 43,24% Página 3

7 Si comparamos los resultados del año 2012 con los resultados obtenidos en el informe anterior (2011), se observa que los activos en propiedad han disminuido casi 4 puntos porcentuales con respecto al primer año de estudio. Mix de Activos 2011 Vs 2012 Los hoteles en régimen de alquiler se han mantenido prácticamente igual aumentado un punto porcentual con respecto al año 2011 y los activos en gestión y en franquicia se han incrementado 5 y 3 puntos porcentuales respectivamente. 33,88% 30,15% 31,48% 32,86% Propiedad Alquiler Gestión Fr anquicia 20,37% ,20% 9,25% 11,79% 48,98% España Mix de Activos según localización geográfica 2011 Vs ,24% 24,48% 28,20% Unión Eur opea 4,08% 3,33% Resto de Eur opa ,24% Car ibe 13,33% 10,22% 11,90% Resto del mundo El porcentaje de activos ubicados en el territorio nacional ha disminuido casi 6 puntos porcentuales respecto al anterior informe, mientras que los ubicados en la Unión Europea (sin España) han aumentado en 4 puntos. El número de hoteles en el Caribe y Resto del mundo se ha incrementado en 1 y 2 puntos porcentuales respectivamente. Página 4

8 2.2 Evolución de los Modelos de Negocio Los contratos de alquiler variable representaron en el año 2012 el 33% del total de las operaciones realizadas, los de gestión el 22% y los contratos de franquicia el 20%. La tendencia a la baja de la firma de contratos de alquiler fijo que ya mencionábamos en el informe anterior se ha acentuado considerablemente en el año 2012 pasando de un 29% en el año 2009 a un 9% en el 2012 y con una previsión de un 8% para este ejercicio Compra 8,27% Desinversión 7,44% Modelos de gestión 2012 Franquicia 20,04% Alquiler variable 33,46% Alquiler fijo 9,10% Gest ión management 21,69% Los contratos de gestión representaron en el 2012 el 21,7% de las operaciones y para el 2013 se prevé representen el 23%. Los contratos de franquicia ya adquieren un papel destacado en el panorama hotelero nacional puesto que si bien los 2 primeros años de realización de este estudio (2010 y 2011) se situaban en el 3% del total de las operaciones firmadas, en el año 2012 han pasado a representar el 20% y la previsión para el 2013 es del 19%. Operaciones según Modelo de Negocio Ejercicios Previsión ,57% 20,59% 15,38% 9,10% 8,08% 25,71% 29,41% 30,76% 21,69% 22,98% 22,86% 23,54% 23,10% 33,46% 33,59% 11,42% 11,76% 10,26% 7,44% 7,45% 8,58% 11,76% 12,80% 8,27% 8,08% 2,86% 2,94% 7,70% 20,04% 19,82% Alquiler fijo Gestión management Alquiler variable Desinversión Compra Franquicia Prev Página 5

9 2.3 Las rentas En el año 2012, y en el caso concreto de las operaciones realizadas bajo el modelo de alquiler, los alquileres de renta variable han representado el 57% del total de las operaciones y las de alquiler fijo el 43%. Operación en Alquiler Alquiler variable 56,78% Alquiler fijo 43,22% Operaciones en Alquiler 2010 Vs 2012 Con respecto al año 2010 los contratos de renta de alquiler fijo han disminuido un 8% mientras que los de rentas de alquiler variable han aumentado casi un 6%. 46,60% 43,22% 53,40% 56,78% Alquiler fijo Alquiler variable Mientras que en el año 2010 estas rentas se basaban en un porcentaje total de ingresos del 22% en el año 2012 se han mantenido prácticamente igual aumentando 1 punto porcentual. Las rentas basadas en el porcentaje del beneficio de explotación en el año 2010 se situaban en el 30% del beneficio mientras que en el año 2012 este ha descendido hasta el 25%, en ambos casos sobre el total de los ingresos. Operaciones en Alquiler Variable 2010 Vs % 25% 22% 23% Total ingresos Total Bfo. Explotación Página 6

10 En el ejercicio 2012, en los contratos de alquiler fijo, la renta pactada se ha situado entre los y los habitación/año (variando en función de la categoria y la ubicación del activo) en el 85% de los casos, al igual que en el año 2010 que sucedía en el 91% de los contratos negociados en ese año. Nivel de Renta Media - Alquiler fijo 2010 Vs ,33% 27,23% 5,01% 8,90% 30,33% 30,12% 25,00% 18,62% 6,08% 8,33% 9,05% Menos de De 3,001 a De a De a De a De a En el año 2012, en los contratos de renta variable, la renta media obtenida en el 28% de los casos se situó en menos de habitación/año, el 30% se situó entre los y los habitación/año, 27 puntos porcentuales por debajo del año 2010, el 32% se situó entre los y los habitación/año y el 10% restante de los casos se situó entre los y los Nivel de Renta Media - Alquiler Variable 2010 Vs ,29% 27,27% 57,14% 30,15% 28,57% 32,18% 10,40% Menos de De 3,001 a 5,000 De a De a De a De 11,001 a 13, Página 7

11 Mientras que en el año 2010 las renegociaciones de renta se cerraron con una disminución entre el 16% y el 20% del valor pactado en el 29% de los contratos negociados, entre el 20% y el 30% en el 13% de las renegociaciones y entre el 30% y el 40% en el 6% de la renegociaciones; en el año 2012 el 75% de las renegociaciones de renta se cerraron con una disminución de entre el 6% y el 15%, el 19% de los contratos negociados disminuyó su valor entre el 16% y el 20% y el 3% restante lo disminuyó menos del 5%. Rentas a la baja de los activos actuales en cartera bajo régimen de alquiler 2010 Vs ,14% 3,02% 27,57% 38,22% 15,29% 36,73% 29,57% 18,73% 13,29% 6,14% Menos del 5% Del 6% al 10% Del 11% al 15% Del 16% al 20% Del 21% al 30% Más del 40% Página 8

12 2.4 Las compras y desinversiones Si bien en el año 2010, un 43% de las operaciones se realizaron en territorio español, un 29% en la unión europea, y un 14% en el resto de Europa y Caribe y Latinoamérica, en el año 2012 estas transacciones han estado más repartidas con un 24% en España, un 23% entre el Caribe y Latinoamérica y un 6% en la Unión Europa y el mismo porcentaje para el resto de Europa. Operaciones de Compra y/ o Venta según localización geográfica 2010 Vs ,86% 24,35% 28,57% 6,52% 14,29% 6,52% 7,14% 22,85% 7,14% 22,85% 16,91% España Unión Eur opea Resto de Eur opa Car ibe Latinoamérica Resto del Mundo Operaciones de compra y/ o venta según zona En cuanto a tipología de hoteles, en el año 2012, las inversiones que se realizaron fueron en el mercado urbano en el 72% de los casos y algo más de la mitad en hoteles de 4 estrellas (51%). 87,50% 72,30% 12,50% 27,70% Urbano Vacacional Página 9

13 Un 25% de las transacciones se realizaron en hoteles de 5 estrellas, más de la mitad en hoteles de 4 estrellas, y el resto de transacciones en hoteles de otra categoría. Operaciones Compra y/ o Venta según categoria 2010 Vs ,00% 25,45% 37,50% 51,22% 12,50% 25,00% 23,33% 5* 4* 3* Low Cost Otros Página 10

14 2.5 Previsiones de cierre para el ejercicio 2013 La tendencia con respecto al modelo de negocio a desarrollar por los grupos hoteleros sigue siendo hacia los modelos con menos riesgo para el operador como son los contratos de alquiler variable o los de gestión/management. En esta línea apuntar también el fuerte incremento e importancia de los contratos de franquicia, en un mercado tan atomizado como el nacional, y en el que los propietarios/gestores independientes buscan fórmulas paralelas y complementarias a su gestión que les permita llegar y posicionarse en mercados alternativos a los que trabajaban habitualmente. En este sentido destacar que los contratos de franquicias representaron el año 2009 un 3% de las operaciones y en el 2012 llegaron ya al 20%, aumentando un 86%. La previsión para este 2013 es que se mantengan en el 20%. Destacar la clara tendencia a la baja de los contratos de alquiler fijo que en el año 2009 representaron el 29% del total de las operaciones, y en el año 2012 tan solo ha supuesto el 9%. La previsión para el año 2013 es la de mantenerse ligeramente por debajo del 9%. Operaciones según Modelo de Negocio Ejercicios Previsión ,57% 20,59% 15,38% 9,10% 8,08% 25,71% 29,41% 30,76% 21,69% 22,98% 22,86% 23,54% 23,10% 33,46% 33,59% 11,42% 11,76% 10,26% 7,44% 7,45% 8,58% 11,76% 12,80% 8,27% 8,08% 2,86% 2,94% 7,70% 20,04% 19,82% Alquiler fijo Gestión management Alquiler variable Desinversión Compra Franquicia Prev Página 11

15 Las renegociaciones de renta previstas para el año 2013, en el 60% de los casos, se prevé que se sitúen entre el 5% y el 10% del valor pactado inicialmente, mientras que un 20% de los grupos cree que se situarán entre el 11% y el 15% y el 20% restante por debajo del 5%. Situación de las negociaciones de renta 2010, 2011, 2012 y previsión ,29% 7,14% 19,82% 28,57% 23,43% 39,83% 59,75% 14,29% 27,57% 40,26% 20,43% 28,57% 20,42% 19,91% 14,29% 14,29% 7,14% Menor 5% 5% al 10% 11% al 15% 15% al 20% 20% al 30% 30% al 40% Prev A la pregunta sobre las posibles integraciones o fusiones en el sector que pudieran producirse durante el año 2013 el 78% de los encuestados creen que seguirá habiendo operaciones de esta índole. Cree que se va a producir alguna fusión / integración / compra -venta entre compañías hoteleras durante el año 2013? No 11,11% NS/ NC 11,11% Si 77,78% Página 12

16 Albert Grau Vidal Bruno Hallé Boix MAGMA TRI HOSPITALITY CONSULTING Pamplona, º 2ª Barcelona Tel Fax Página 13