Tema 1: Crecimiento y transformaciones recientes en la estructura productiva en la Economía Española

Transcripción

1 Tema 1: Crecimiento y transformaciones recientes en la estructura productiva en la Economía Española 1 Nociones básicas: Renta, Producción y Gasto 2 Crecimiento y ciclos económicos en España 2.1 Características de la Evolución de la Economía en el largo plazo Principales cambios estructurales Componentes del crecimiento 2.2 Fluctuaciones cíclicas en la economía Un modelo macroeconómico simple de oferta y demanda agregada Principales fases del ciclo español Características del ciclo español 2.3 La economía española en los últimos 25 años 3 Análisis sectoriales: 3.1 El problema del encarecimiento de la vivienda en el sector de la construcción 1

2 1. Nociones básicas: Renta, Producción y Gasto Contabilidad Nacional: modelo contable utilizado para la medición de la actividad económica en un momento del tiempo. Existen tres métodos: 1. método del producto: valor de mercado de bienes y servicios producidos, excluidos los utilizados en fases intermedias de producción 2. método de la renta: suma de las rentas percibidas por los propietarios de los factores (capital y trabajo) utilizados en la producción 3. método del gasto: suma de cantidades gastadas en comprar bienes y servicios finales 2

3 Los individuos y las empresas se interrelacionan de dos maneras diferentes 1. Empresas pagan rentas a los individuos por la cesión sus factores productivos 2. Individuos pagan a empresas a cambio de los bienes y servicios finales RENTA MERCADO DE FACTORES CAPITAL TRABAJO UNIDADES PRODUCTIVAS HOGARES GASTO MERCADO DE BBySS BIENES Y SERVICIOS 3

4 IDENTIDAD FUNDAMENTAL DE LA CONTABILIDAD NACIONAL Los tres métodos ofrecen perspectivas diferentes de la economía, PERO generan medidas idénticas de la actividad económica VALOR AÑADIDO TOTAL = RENTA TOTAL (BENEFICIO + SALARIOS) PRODUCCIÓN FINAL TOTAL = GASTO TOTAL EJEMPLO: economía con dos empresas Naranjas SA Zumos SA Salarios Salarios Ventas a Zumos SA Compras de naranjas Ventas a consumidores Venta a consumidores

5 PRODUCTO INTERIOR BRUTO, VÍA PRODUCCIÓN PIB: valor de mercado de todos los bienes y servicios finales producidos en el interior de un país en un periodo de tiempo. (1) VALOR vs. cantidades: permite comparar/agregar bienes diferentes Qué precios? Corrientes, pasados (efecto inflación) o internacionales Cuáles son los precios de mercado de ciertos bienes y servicios? No intercambiados en mercados: defensa No siempre producidos para mercado: servicios domésticos, atención niños/ancianos, ayudas familiares en empresa, autoconsumo agrícola Precio de mercado no refleja correctamente el coste total (externalidades): polución: cómo incorporar a contabilidad nacional? 5

6 (2) Bienes y servicios FINALES: Evita la doble contabilización Excluye la producción de inputs Incluye producción de los bienes de capital (utilizados en proceso de producción, pero durante más de un periodo) (3) En un PERIODO DE TIEMPO: excluye compras o ventas de bienes producidos en periodos anteriores interés en producción corriente (flujo), no en stock acumulado de riqueza 6

7 PRODUCTO INTERIOR BRUTO, VÍA GASTO PIB: gasto total en bienes y servicios finales producidos dentro de un país en un periodo de tiempo. PIBpm = CPr + CPu + I + ( X M ) Consumo: gasto de los hogares en bienes duraderos, bienes no duraderos o servicios Consumo Público: gastos corrientes del Estado (éste también realiza inversiones y gasto en transferencias) Inversión: incluyendo la inversión en vivienda de los hogares, la inversión fija empresarial y la inversión en existencias Exportaciones netas: gasto (neto) de extranjeros en bienes y servicios producidos en el interior del país 7

8 PRODUCTO INTERIOR BRUTO, VÍA RENTA PIB: suma de todas las rentas: 1. Renumeración de los asalariados 2. Rentas mixtas de los trabajadores por cuenta propia (mezcla de retribución al trabajo y al capital) 3. Rentas procedentes de alquileres (incluido derechos de autor) 4. Beneficios de las sociedades 5. Intereses netos (pagados - recibidos) de inversiones extranjeras Renta Privada Disponible = PIB + Rentas neta del Resto del Mundo (al capital/trabajo) Renta neta del Estado Renta neta del Estado = Impuestos Transferencias Intereses de la Deuda 8

9 AHORRO Y RIQUEZA La situación económica depende tanto de la renta corriente como de la riqueza: valor neto (de deudas) de los activos. La acumulación de riqueza depende de la tasa de ahorro (ahorro dividido por la renta disponible). El ahorro es la diferencia entre la renta disponible y el gasto en consumo para satisfacer las necesidades actuales. NO se incluye el gasto en bienes de capital (inversión), que aumentan la capacidad productiva futura. APr = ( PIB + RnRM T + TR + INT ) CPr APu = ( T TR INT ) CPu Nótese que el ahorro público NO coincide con el déficit o superávit presupuestario del Estado, que también incluye gastos en inversión. 9

10 El Ahorro Nacional es: AN = APr + APu = I + ( X M ) + RnRM Los términos [ ( X M ) + RnRM ] aproximan el saldo por cuenta corriente con el exterior: ingresos menos pagos de extranjeros a cambio de bb y ss, incluidos los servicios de los factores. Para qué se utiliza el Ahorro Privado de una economía? APr = I APu + ( X M ) + RnRM financiar la inversión de capital (privada o pública) financiar los déficits del sector público financiar al Resto del Mundo 10

11 Riqueza Nacional: riqueza total de residentes en un país activos físicos interiores activos exteriores netos (derechos sobre extranjeros) La riqueza puede aumentar porque: 1. aumenta el valor de los activos que ya se poseían 2. se acumulan nuevos activos (o se reducen deudas) mediante el ahorro El ahorro (variable flujo) es igual a la tasa de variación de la riqueza (variable stock) Variable económica flujo: variable expresada por unidad de tiempo Variable económica stock: variable referida a un momento del tiempo. 11

12 2.1.1 Principales cambios estructurales 12

13 Extraídos de García-Delgado, Myro, y Martínez-Serrano (2001) Lecciones de Economía Española. Cívitas, Capítulo 2 13

14 Cambio en la estructura productiva a favor de la industria y servicios y en detrimento de la agricultura Apertura comercial al exterior Aumento en la cualificación de la mano de obra Mayor peso de las AA. PP. Mayor equidad en la distribución de renta 14

15 2.1.2 Componentes del crecimiento Función de producción Cobb-Douglas con rendimientos constantes a escala en capital ( K t ) y en trabajo ( N t) Y = A K N 1 α α t t t t A t = PRODUCTIVIDAD TOTAL DE LOS FACTORES: afecta a la productividad marginal tanto del trabajo como del capital infraestructuras tecnología (innovación y conocimiento), capital humano instituciones formales y reglas sociales (informales) 15

16 El crecimiento de PIB se puede descomponer en tres componentes: 1. la contribución de la Productividad Total de los Factores (PTF) 2. la contribución de la acumulación de capital 3. la contribución del crecimiento de la fuerza de trabajo Y δlny δlna δlnn δlnk = + α + ( 1 α) Y δt δt δt δt t 1 t t t t t En el largo plazo, importa PIB per cápita (bienestar): determinantes del producto por trabajador (productividad aparente del trabajo) ( YN t/ t) δlnyt δlnnt δlnat δln( Kt/ Nt) = + ( 1 α ) ( Y / N ) δt δt δt δt t 1 t 1 16

17 Aportación del empleo, la acumulación de capital y la PTF a la tasa de crecimiento real del PIB en España, % 9% PTF Empleo Capital PIB 7% 5% 3% 1% -1% % Fuente: Elaboración propia con datos de AMECO 17

18 : elevado ritmos de crecimiento (7,13%) escasa creación de empleo acumulación de capital intenso avance de la productividad PTF : escaso crecimiento (1,64%) modesta capitalización considerable pérdida de empleo ligero avance de la PTF (amortización de puestos de trabajo) 18

19 1986 y 1990: crecimiento promedio de 4,5% 1. crecimiento del trabajo (aprovechamiento de un factor abundante) 2. recapitalización de la economía (instalaciones más modernas) 3. modesta aportación de PTF a pesar de modernización financiera, entrada CE (estímulos para progreso tecnológico) : crecimiento anual promedio de 1,67% (crisis agudizada por desequilibrios en años previos) similar a etapa : etapa de crecimiento similar a etapa

20 CONCLUSIÓN: : se produjo un cambio de un modelo de crecimiento de tipo asiático (basado en la acumulación de capital) a un modelo de crecimiento de una economía desarrollada Gradual reducción de la aportación visible de la productividad genuina (basada en el conocimiento, el progreso tecnológico y la innovación) Importancia creciente de la aportación del factor trabajo: economía desarrollada vs. Economía avanzada 20

21 2.2 Fluctuaciones cíclicas en la economía Producción de largo plazo sólo determinada por capital por trabajador y progreso técnico Fluctuaciones a corto plazo: perturbaciones de oferta y demanda causan desequilibrios macroeconómicos desempleo inflación déficit exterior Intervención gubernamental para intentar compensar desequilibrios política fiscal (impuestos/gasto público) política monetaria (tipos interés, tipo de cambio) 21

22 2.2.1 Un modelo macroeconómico simple: los hogares El Trabajo: la oferta de trabajo es una función creciente del salario real, y decreciente de los impuestos sobre la renta N S = f( ωτ, ) + La asignación de la renta: El consumo agregado es una función decreciente del tipo de interés real, y creciente de la renta presente y de la renta futura esperada C e = f( ryy,, )

23 La inversión agregada es una función decreciente del tipo de interés real, y creciente de la productividad marginal esperada del capital I e = f ( rpmgk, ) + La demanda de dinero es una función creciente del nivel general de precios y de la renta agregada, y decreciente del tipo de interés real y de la inflación esperada. M D e = f( PYrπ,,, )

24 2.2.1 Un modelo macroeconómico simple: las empresas La función de producción agregada es una función con rendimientos constantes a escala. Y = f( zkn,, ) la productividad marginal de los factores es decreciente El número de horas de trabajo demandada es una función creciente de la productividad marginal del trabajo y de la PTF, y decreciente del salario real. N D = f( zpmgn,, ω)

25 2.2.1 Un modelo macroeconómico simple: Equilibrio Variables exógenas: variables de política económica: G, τ y M S variables tecnológicas: K, PMgN y z variables esperadas: Variables endógenas: e PMgK, e Y y π e empleo, producción y dinero (N, Y, M) los precios de los anteriores (ω, r, 1/ P ) consumo e inversión (C, I) 25

26 D ( ) ( ) S N = N, N Y ω ω ω ( ) ( ) C r + I r + G = Y r, C, I ( ) d S M P = M P, M 26

27 PERTURBACIÓN NEGATIVA DE OFERTA: reducción de PTF 27

28 1. Mercado de trabajo: reducción de la productividad del trabajo desplazamiento hacia izquierda de demanda de trabajo menor empleo y salario real en equilibrio 2. Mercado de productos: menor oferta de productos por reducción de PTF y menor empleo menor demanda por reducción del consumo (menor renta) aumento del tipo de interés real de equilibrio 3. Mercado de dinero: desplazamiento a la izquierda de demanda de dinero (menor renta y mayor tipo de interés real) disminuye el precio del dinero = aumenta el nivel general de precios CONCLUSIÓN: reducción de la producción, empleo, salario real, consumo e inversión. aumento del tipo de interés real y del nivel de precios. 28

29 PERTURBACIÓN EN LA DEMANDA: aumento del gasto público 29

30 1. Mercado de trabajo: no varían ni la oferta ni la demanda de trabajo mismo salario real y nivel de empleo de equilibrio 2. Mercado de productos: no cambio la producción (mismo empleo) desplazamiento a la derecha de la función de gasto aumento del tipo de interés real de equilibrio para contrarrestrar el exceso de demanda de productos disminuyen el consumo y la inversión 3. Mercado de dinero: aumento del coste de oportunidad del dinero (r), desplazamiento a la izquierda de la demanda de dinero disminuye el precio del dinero y aumenta el nivel general de precios 30

31 CONCLUSIÓN: gasto público ha desplazado el consumo y la inversión, pero no aumenta la producción ni el empleo aumentan los precios y el tipo de interés los salarios reales permanecen constantes: los salarios nominales han aumentado, por presiones inicial de la demanda (tasa de paro menor que la natural) y la negociación por expectativas inflacionistas Aumento de producción sólo si incremento de productividad compensa alza de salarios nominales caso español en 60 s: perturbaciones de demanda seguidas de aumento de productividad (incremento de producción y de precios) 31

32 2.2.2 Principales fases del ciclo español

33 Tasa de crecimiento de España medio superior a UE (3.5% vs. 2.6%): punto de partida era más bajo Oscilaciones más pronunciadas que en UE 33

34 Etapas generales Elevado crecimiento (7%) Acercamiento a Europa: 60% PIBpc UE en % en 1974 Acelerado desarrollo industrial y desagrarización Apertura al exterior Crisis del petróleo Tardía reacción por transición política (Pactos de la Moncloa, 1979) Alejamiento de Europa: 70% del PIBpc UE en 1984 Adhesión a CEE y sincronización con ciclo UE : Expansión : Recesión 1995-actualidad: recuperación y nueva expansión 34

35 2.2.3 Características del ciclo español AMPLITUD DE LAS FLUCTUACIONES 35

36 Sólo Consumo Público es menos volátil que PIB En todas las economías, las inversiones de las empresas son muy variables (y procíclicos): aumentos de capacidad en expansiones Diferencias con EE.UU.: Consumo y Empleo más volátiles que PIB Consumo: propio de economías pequeñas y abiertas (no EE.UU.); volatilidad del Consumo respecto a demanda interior (C+I+G) es 0,66 Empleo: difícil de explicar dada la mayor rigidez del mercado laboral español ( es la economía sumergida contracíclica?) 36

37 SERIES PROCÍCICLAS, ANTICÍCICLAS Y ACÍCLICAS Serie procíclica: correlación con PIB positiva y cercana a 1 crestas y valles de las fluctuaciones de la serie coinciden con las del PIB Serie anticíclica: correlación con PIB negativa y cercana a -1 crestas de la serie coinciden con los valles del PIB y viceversa Serie acíclica: coeficiente de correlación con PIB cercano a 0 fluctuaciones de serie independientes de las del PIB 37

38 Todos componentes del PIB son procíclicos, en mayor/menor medida Consumo Público no parece ser instrumento de política económica para amortiguar recesiones (sería anticíclico) Exportaciones son mucho menos procíclicas que las Importaciones Deflactor de PIB moderadamente anticíclico: fluctuaciones cíclicas por desplazamientos de función de producción agregada Empleo es procíclico. Paro es anticíclico 38

39 SERIES ADELANTADAS, COINCIDENTES Y RETRASADAS 39

40 En qué retardo/adelanto se produce la máxima correlación con PIB? Coincidentes: Consumo, Inversión y Empleo Adelantadas: Exportaciones e Importaciones, agregado monetario M2 y Deflactor Retardadas (ligeramente): Consumo público (por retardo en implementación de políticas fiscales) Paro (por costes de despido) 40

41 2.3 La economía española en los últimos 25 años Crecimiento y convergencia real Estabilización del ciclo y modelo español de crecimiento Reducción de la inflación, costes laborales y tipos de interés Apertura exterior Reducción del carácter estructural del déficit corriente Internacionalización de las empresas españolas Reducción del déficit presupuestario y del stock de deuda pública Problemas pendientes: desempleo (debatible?), temporalidad, y desigualdad en la distribución de la renta (salarios bajos?) 41

42 Evolución relativa de Renta pc España/UE Crecimiento moderado de población (emigración) Mayor crecimiento de producción CONVERGENCIA Renta pcspa Renta pcue 79.9% 71.5% 79.0% 77.7% 83.8% mayor convergencia en periodos de integración: incorporación UE y UME 42

43 Mayor sincronización de ciclo con UE: contra-ciclicidad inicial ajuste con mayor volatilidad ajuste pleno Características del modelo de crecimiento español basado en demanda interna inflación y déficit basado en aumento de productividad a costa de desempleo: reducido por profundización en reformas estructurales y moderación salarial 43

44 Control de la inflación reducción de inflación diferencial UE ESP UE moderación de costes de trabajo y capital credibilidad de la moneda reducción de déficit y deuda Reducción CLU, ajustados por productividad (salvo periodo post huelga general 89) Reducción tipos de interés: expectativas de integración y UME 44

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47 Importancia de Apertura Exterior Convencimiento social y gubernamental constante apertura ( X PIB ) reducción diferencial con UE: 12% (1978) 7% (2003) evolución apertura similar UE Creación y desviación de comercio por integración UE ausencia de riesgo t/c concentración comercio UE (72%) % export. a: USA Hispanoamérica antes entrada UE 15% 10% después entrada UE 4.5% 6% escasa apertura extracomunitaria (inferior a resto UE) 47

48 Evolución de Competitividad: reducción Tipo de Cambio Efectivo (más competitivos) TCER por debajo de UE desde 92 sin devaluación problemas de devaluación en países dependientes de importaciones Relación Real de Intercambio ( X P M P ): devaluación empeora RRI empeoramiento hasta 1992 (devaluaciones) actual apreciación euro + depreciación dólar: mejora pero pérdida de la competitividad fuera de zona euro 48

49 Regla de oro del equilibrio exterior Saldo de Operaciones Corrientes: evolución similar a UE, pero deficitario con más frecuencia déficit comercial permanente (acentuado por apertura): ε M, DI = 14. compensado parcialmente por balanza de servicios y transferencias Déficit Corriente temporal (por expansión): préstamo del exterior devuelto con rentabilidad futura Déficit Corriente Permanente SOSTENIBLE si compensado con inversión extranjera directa l.p. (o recesión externa o devaluación) 49

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51 INTERNACIONALIZACIÓN DE LA ECONOMÍA Y EMPRESAS ESPAÑOLAS Plena libertad de movimientos de capitales desde 1992 en 1959, se facilita la inversión extranjera en España. hasta los 1980s, fuertes restricciones a la salida de capital Importante aumento del volumen (y de la volatilidad) Los flujos de capital extranjero tienen tres papeles estratégicos: 1. complementar el ahorro nacional; 2. financiar el déficit comercial; 3. asimilar métodos de gestión modernos y nuevas tecnologías. 51

52 Importante entrada de capital extranjero: en el periodo , crecimiento medio anual del 24%: previsión de crecimiento (químicas, automóviles, algunos servicios) actualmente inversión extranjera directa representa 4% de PIB, 16% de inversión nacional Aumento de inversión española directa en exterior a partir de los 90s 2.2% PIB (1998) 5.5% PIB (2001): 1/4 de inversión nacional La mayor parte en la UE (40%) Importancia en Hispanoamérica (en muchos países, España es el segundo mayor inversor en energía, finanzas, telecomunicaciones). Potencial riesgo 52

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55 Regla de oro del equilibrio interior Considerable aumento de gasto público (y deuda pública): financiar Estado de Bienestar e infraestructuras SPA UE Déficit público temporal: estabilizador automático Problemas de déficit público permanente: desplazamiento de inversión privada aumento de inflación y tipos de interés por deuda pública desincentivos por aumento de impuestos Sostenibilidad de déficit si menor que inversión pública (en general cierto para España fuerte reducción reciente) 55

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57 Problemas pendientes 1. Bajo nivel de productividad (y baja tasa de crecimiento) DESGLOSE DEL PIB POR HABITANTE (Año 2002) España U. E. 15 PIB pc(en PPC) Tasa de ocupación (pob ) Horas trabajadas al año PIB por persona empleada PIB por hora trabajada Capital por hora trabajada Productividad Total de Factores FUENTE: Eurostat, O Mahoney (2002), OCDE, Comisión Europea. Extraído de Guillermo de la Dehesa (2003), ICE. 57

58 alta proporción de empleo temporal (doble UE) menor aumento de capital y nuevas tecnologías que empleo baja tasa empleo (femenina) desajustes en mercado de trabajo alta tasa de desempleo estructural falta de movilidad geográfica o entre empresas ineficiencia servicios de empleo y formación ocupacional rigidez mercado laboral: UE vs. USA 58

59 2. modelo actual de crecimiento basado en crecimiento de empleo deterioro de competitividad por reducción productividad importante aportación de construcción esperable caída de construcción de infraestructuras 3. envejecimiento de población: dificultad sostenibilidad sistema de pensiones 59

60 3.1 El problema del encarecimiento de la vivienda en el sector de la construcción Preocupación Precio vivienda acumulación crédito hipotecario La construcción como sector económico? Oferta: 8.5% VAB (media ), sólo superado por Japón en OCDE alta volatilidad PIB español? Demanda: inversión residencial=7.3% PIB (2001), sólo superada por Irlanda en OCDE Nuevo Boom de construcción en España: SPA vs. UE? importante contribución a crecimiento reciente de PIB (frente a estancamiento de UE)? caida de inversión en UE España sostenida por Inv. Residencial 60

61 Características de viviendas: aumento de casi 300 mil viviendas anuales en últimos 20 años? estabilidad proporción de viviendas Primarias (70%), Secundarias (13% 15%) y Desocupadas (15%)? mayor peso de Secundarias y Desocupadas que en Resto UE Perfil de tenencia: aumento peso de vivienda en propiedad en detrimento de alquiler? aumento propiedad general UE? caso español: bajísimo peso del alquiler 43%(1960) 11.5% (1999) 61

62 Intervención pública en el sector: Regulación económica Planes de vivienda protegida (para rentas baja) Leyes de Arrendamientos Urbanos: 1964, RD 2/1985, 1994? equilibrio derecho / deberes de arrendatarios y arrendadores: duración de contratos, subrogación y actualización? resolver desequilibrios oferta-demanda en alquiler Leyes del suelo: régimen y planteamiento urbanístico (uso y clasificación del suelo), gestión urbanística, etc. Notad que precio de suelo derivado (en parte al menos) de demanda de viviendas: no causa precio viviendas 62

63 Intervención pública en el sector: Medidas presupuestarias Ayudas directas en Planes de Vivienda Ayudas indirectas en tratamiento fiscal EFECTOS: Reducción coste efectivo de compra de vivienda: 20-50% según CC.AA. subsidio en función de renta forma de U (rentas altas beneficiadas por deducción de intereses) Coste en presupuestos del Estado: 2% del PIB (más alto de UE) La intervención pública (como en muchos países) ha sido inconsistente y contradictoria 63

64 Financiación de la vivienda Peso del crédito relacionado con vivienda sobre el total (2002): en producción, 30% financiación de construcción y actividades inmobiliarias (creciente importancia de la segunda) en demanda, 75% para adquisición y rehabilitación de viviendas préstamos con garantía hipotecaria: 20% (1990) 33% (2002) se mantiene un alto crecimiento del crédito, pese a niveles alcanzados endeudamiento de familias similar a media europea, pero rápido crecimiento 50% RBD hogares (1996) 80% (2002) interés variable préstamos de mayor duración y mayor % valor de vivienda caída espectacular t/i: actualidad menor media UE 64

65 Precio de la vivienda Rápido y persistente crecimiento de precio de vivienda Importancia de evolución precio de vivienda 1. servicio esencial para hogares 2. efecto riqueza: afecta a demanda y a distribución de riqueza (sólo propietarios afectados) 3. relación precio vivienda y ciclo económico: consecuencias sobre mercado trabajo (agregado y locales) BCE(2003) sorprendente sincronización movimientos precios vivienda en muchos países 65

66 Medición del precio de la vivienda Problema metodológico: no homogeneidad análisis hedónico,... Fuentes estadísticas:? sociedades de tasación (valor cercano a mercado), estudios de mercado (Tecnigrama)? Ministerio de Fomento: indicador (sintético) a partir de bases de datos de sociedades de tasación más importantes trimestral desde

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68 Modelo teórico: Poterba (1984) Distinción mdo. de servicios de vivienda y de stock de viviendas Servicios de Vivienda Demanda: función de alquiler real ( ) 0 d SV f R f R =, < Oferta depende de stock de vivienda V, fijo a c.p. ( ) 0 s SV hv h V =, > Equilibrio: ( ) 0 R= RV, R V < 68

69 ( ) R = RV 69

70 Alquiler R= RV ( ) representa ingreso marginal de servicios generados por el stock de viviendas Coste marginal = coste de uso de capital (ω ) por precio de vivienda en términos reales ( P v ) PN v ω = (1 τ) i + δ φ P N v i = tipo de interés, P N = precio nominal de vivienda v δ = depreciación, gastos de mantenimiento (ej., costes subrogación de hipotecas) τ = tipo marginal de impuesto s/ renta φ = deducción impositiva por adquisición P P N N v v = PN = Pv + v π π =inflación 70

71 Demanda de stock de viviendas: para servicios de vivienda IMg=CMg RV ( ) = ωp = (1 τ) i+ δ φ P+ π P v v v valor real de vivienda constante en l.p.: P v = 0 Pv CMg R V 71

72 Oferta de stock de viviendas: mdo. de nuevas construcciones nuevas viviendas = inversión bruta ( Ψ ( Pv, Z) ) menos depreciación V =Ψ ( Pv, Z) δv, Ψ 0 P v > Ψ Z < 0 Z = precios de factores producción En el largo plazo V = 0 s Ψ ( Pv, Z) s V ( Pv ) =,( V ) > 0 Pv δ 72

73 Factores de Demanda aumentos en coste uso de capital (ω ) desplazan a izquierda demanda? i, costes de subrogación de hipotecas? Fiscalidad ( impuestos, desgravaciones,...)? Rentabilidad de vivienda como activo (más de 60% en 80 s y 2002)? Inflación? Demografía (población años) Renta y restricciones de liquidez Desempleo juvenil Factores de Oferta: costes de construcción (salarios, materiales,...), no (necesariamente) precio de suelo 73

74 Resultados para España Efecto negativo de coste de uso Efecto positivo de proporción de población Elasticidad renta positiva 1.14 Fuerte efecto negativo de desempleo Efecto positivo de costes de construcción Factores explicativos de Variación de Precios Renta pc Desempleo costes Coste de demografía juvenil construc. uso 41.1 % 36.7% 12.7% 5.8% 3.4% 74

75 Existe una burbuja? Desaceleración económica crecimiento de precios de vivienda Aumento precios justificado por evolución de fundamentales?? No Demografía: suficiente aumento de vivienda para cubrir formación de nuevos hogares e inmigración? Posible reajuste de carteras por baja rentabilidad de otros activos Tamaño de burbuja? Balmaseda et al. (2002): sobrevaloración % (3/4 de crecimiento total) 13% efecto euro 15% expectativas no fundamentales de revalorización? Price-Earning Ratios" (precio / alquileres): en 2002, 28.5% sobre valor medio

76 Optimismo no compatible con evolución futura de fundamentales no incremento demográfico no mayor caída t/i incierto crecimiento de renta / tasa desempleo juvenil PERO grandes y prolongadas desviaciones respecto a valor de l.p. no son prueba suficiente de burbuja 76

77 Macroeconomía y precio de vivienda Efecto riqueza? Elasticidad del consumo ante riqueza inmobiliaria: 0.10? Efecto via mercado crediticio (préstamos a menores t/i): acelerador financiero ampliación/propagación de shocks Medición de inflación: no incluye precio vivienda (activos financieros, en general) por gran volatilidad Política monetaria: debe considerar existencia de burbujas en fijación de t/i política monetaria común no permite acomodar shocks asimétricos (ej., originados en mdo. inmobiliario) 77