Administradoras de Activos

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1 Administrador Primario / México Casa Mexicana Informe Integral Calificación: AAFC3(mex) Información de la compañía Hipotecaria Casa Mexicana, S.A de C.V., SoFOM., E.N.R. Estructura de la compañía Año de comienzo de la actividad: Cartera Administrada: $3,394.6 mdp a Jun 12. Fundamentos de la calificación Fitch Ratings modificó la calificación como Administrador Primario de Activos Financieros de Crédito a Hipotecaria Casa Mexicana S.A. de C.V., SoFOM., E.N.R. (CasaMex) a AAFC3(mex) desde AAFC3-(mex). Procesos y Controles Consolidados; En opinión de Fitch los manuales de operación y control, así como las políticas de crédito de CasaMex son robustos y eficientes. La integración de procesos después de su fusión con Inmobiliaria Apoyo Integral, SoFOM, E.N.R. (Apoyo Integral) fortaleció los procesos y controles de CasaMex. Plantilla Directiva Experimentada; Los directores poseen una trayectoria en el sector financiero e inmobiliario superior a los 20 años. Fitch considera favorable para la administración de CasaMex la transmisión de conocimientos de sus directivos hacia su plantilla laboral. Capacitación al Personal Limitada; La entidad no cuenta con un curso de inducción para la incorporación de su nuevo personal. El programa de capacitación (4 horas) impartido a su plantilla laboral ha sido inferior al promedio de instituciones similares calificadas por Fitch (20 horas en promedio anuales). Avances Tecnológicos Destacados; La entidad adquirió una plataforma tecnológica desarrollada e implementada por un banco comercial en México. Fitch considera que CasaMex al operar con un Core bancario podrá administrar satisfactoriamente su cartera de activos financieros además de otros productos financieros. Criterios relacionados Criterios Globales para la Calificación/Clasificación de los Administradores de Financiamiento Estructurado en Latinoamérica, publicada en Marzo 2, 2011 Incremento de Activos No Productivos; A junio 2012 los bienes adjudicados se incrementaron a $287.6 mdp comparados con los $109.0 mdp a junio La cartera vencida dentro de balance es $392.9 mdp ($401.4 mdp a 2T 11), equivalente al 92.3% del capital contable de la entidad. En opinión de Fitch la acumulación de bienes improductivos y la creación de reservas preventivas ($176.4 mdp) presionan la rentabilidad de la entidad. Analistas Fernando Sosa Félix +52 (81) Rubén Israel Martínez Ibarra +52 (81)

2 Perfil CasaMex fue constituida en 2001, comenzando operaciones bajo esta razón social al año siguiente. En 2005 Advent International Corporation (Advent) adquiere la participación mayoritaria de la compañía, conservando el grupo fundador una participación minoritaria dentro de la misma. En julio de 2010 CasaMex fue adquirida por parte de Apoyo Integral, con el proceso de fusión de la operación de ambas empresas; CasaMex se convierte en la entidad fusionada desde enero 2011, pero por posicionamiento de imagen Apoyo Integral decide conservar el nombre de CasaMex. Otras acciones tomadas a raíz de éste proceso, han sido la adquisición de nuevas oficinas centrales en donde agrupan a los empleados de ambas instituciones, la decisión de tomar como base de operación las políticas y procesos de CasaMex, además de mantener a nivel directivo y gerencial a la plantilla de Apoyo Integral, entre otras. Su principal actividad es el financiamiento de la vivienda mediante: Créditos individuales: créditos hipotecarios, principalmente habitación de interés social, originados en UDIs y Pesos además de ser complementado con esquemas de cofinanciamiento con INFONAVIT y FOVISSSTE. Créditos Puente: financiamiento a desarrolladores de vivienda de fraccionamientos de 50 a 300 unidades (durante el 2012 ha sido su principal actividad). Comisiones: CasaMex presta servicios de originación e integración de expedientes a FOVISSSTE, en los que no toma riesgo alguno, recibiendo una comisión por la integración del expediente, así como realizando avalúos comerciales y fiscales en los cuales INFONAVIT es su principal cliente. Recientemente CasaMex recibió cartera asignada por la Sociedad Hipotecaría Federal (SHF) de las entidades de Hipotecaria Vértice S.A. de C.V., SoFOM, E.N.R. (Vértice) y Crédito Inmobiliario S.A. de C.V., SoFOM, E.N.R. (Crédito Inmobiliario), aunado a la cartera de la Condesa Financiera S.A. de C.V., SoFOM, E.N.R. (Condesa Financiera) que ya administraba Apoyo Integral antes de la fusión con CasaMex. CasaMex está regido por un Consejo de Administración para la toma de decisiones estratégicas de la compañía. Recientemente se tomó la decisión de sustituir al Presidente del Consejo para incluir a un Presidente no relacionado, lo que es considerado positivo por Fitch como buenas prácticas de gobierno corporativo. La entidad cuenta con una red de 19 sucursales ubicadas en las principales ciudades del país desde las que atiende directamente a sus acreditados y funcionan como punto de enlace para los desarrolladores inmobiliarios. CasaMex mantiene una oficina de enlace con FOVISSSTE en la Ciudad de México. Compañía y personal Al cierre del 2T 12 la plantilla laboral de CasaMex está integrada por 221 personas (Dic 11: 98 empleados antes de la fusión) que laboran directamente para la entidad. La antigüedad promedio de la plantilla laboral en la empresa es de 2.7 años (72% de los empleados tienen entre 0 a 3 años laborando en la entidad), sin embargo el promedio de antigüedad de los directores es de 20.3 años y subdirectores cuenta 13 años en el sector financiero. La plantilla Directiva de CasaMex proviene de Apoyo Integral, entidad que poseía una experiencia de más de 26 años en la industria. Casa Mexicana 2

3 En junio 2012, la rotación del personal disminuyó a un nivel del 6% del remplazo de trabajadores en un mismo puesto (comparado con 31.5% a Jun 11 por la fusión), lo que es un nivel inferior al promedio de las entidades similares calificadas por Fitch. Su estructura organizacional se redefinido después del proceso de fusión entre CasaMex y Apoyo Integral, estableciendo 10 direcciones dentro de la compañía que conducen a la nueva entidad a lograr sus objetivos. El esquema de compensación de CasaMex contempla las prestaciones de la Ley federal de Trabajo y tiene como incentivos adicionales: fondo de ahorro, 30 días de aguinaldo (antes eran 15), bonos de despensa de acuerdo a tabulador, seguro de gastos médicos para ciertos puestos y acceso a préstamos personales con descuentos vía nómina. El programa de capacitación de CasaMex impartido en los últimos 12 meses fue de 4 horas en promedio por persona y un curso de inducción de 1.5 horas. En opinión de Fitch las horas de capacitación del personal de CasaMex están por debajo del promedio de instituciones similares calificadas (20 horas). Los cursos de capacitación impartidos a la plantilla laboral de CasaMex abarcan actualizaciones sobre los programas de vivienda que operan (requerido por la SHF); los gerentes de la entidad reciben cursos de análisis de estados financieros, temas legales, Excel, contabilidad y matemáticas financieras, etc. Los cursos son impartidos por personal de la propia empresa con experiencia en los temas y por instructores especializados. La entidad no cuenta con un sistema han logrado desarrollar un sistema de evaluación de desempeño del personal, que hasta ahora, se sigue llevando de manera independiente por la apreciación de cada jefe de área. Posición Financiera CasaMex no cuenta con calificación de riesgo crédito por parte de Fitch. La fusión de Apoyo Integral con Casa Mexicana ha resultado favorable para el difícil entorno económico que atraviesa el sector inmobiliario en México. Los principales indicadores muestran una mejor condición financiera después de la fusión que cuando sólo operaba Hipotecaria Casa Mexicana S.A. de C.V. SoFOM, E.N.R. sin el sustento de Apoyo Integral. A junio 2012, CasaMex tiene un ROA y ROE positivos (ROA: 4.5% y ROE: 0.6%), básicamente por: el aumento de ingresos en otros productos y el incremento de la cartera de créditos puente en los últimos 12 meses en 53.7%, por lo cual la entidad ha generado utilidades en su operación. Las reservas preventivas para cuentas incobrables disminuyeron a $176.4 mdp en el 2T 2012 (comparado con $204.1 mdp en el 2T 2011), cubriendo solamente el 44.9% de la cartera vencida. La hipotecaria cuenta con un capital de $425.6 mdp, fortalecido de por la capitalización recibida de $274 mdp desde la fusión con Apoyo Integral al segundo trimestre de CasaMex tiene una política de no otorgar dividendos por los próximos 5 años. La fuente de fondeo de las operaciones de CasaMex está concentrada en los recursos de la banca de desarrollo, y sólo cuenta con un par de líneas de crédito por parte de la banca comercial en México; CasaMex no cuenta con pasivos bursátiles. Controles y administración de riesgo Las políticas y procedimientos se encuentran debidamente documentados en manuales que están a disposición del personal de forma impresa y en su plataforma de intranet, con ciertos candados de seguridad para consulta según cada área. Se modifican de acuerdo a las necesidades propias de la operación, vigilando el impacto que la modificación pueda tener en cada área. Toda modificación debe contar con la aprobación y autorización del Director del Casa Mexicana 3

4 área notificando al Consejo de Administración, siendo cada Director de área el responsable de publicar y de enterar a su equipo de trabajo los cambios y mejoras a los procesos y/o políticas, y si fuera necesario, de capacitar a sus subordinados de dichos cambios. Los cambios recientes en sus manuales de operación y crédito son: Reportes de operaciones relevantes, gestionar los créditos en mora con 60 días y salvaguardar la prelación de la garantía hipotecaria. Promotor (desarrollador) no deseado: Que no sea dueño de la tierra, alta concentración de riesgo (varios proyectos), primera operación (inexperto), conflicto entre socios, sin capital de trabajo real (asociados), construcción vs, ventas (tiempos), mas de dos presentaciones en el comité para su autorización, que sea todólogo: promotor, constructor y comercializador, desvío de recursos, proyecto inviable Auditoría externa fiscal y contable: Cambio de auditor con PriceWaterHouseCopper. Alertas en los créditos empresariales: A los 30 días de ausencia de pago, se realiza el primer acercamiento por el gerente de crédito, a partir del día 60 se pasa al departamento de recuperación. Depende si se acercan los promotores se les pueden restructurar el crédito si se justifican sus causas. El área de crédito recoge las alertas para darle seguimiento. El contrato de apertura tienen derecho a una o dos prorrogas según las causas; inclusive han aceptado hasta 5 prorrogas según las causas. El proceso de originación y análisis de crédito de CasaMex filtra inicialmente las solicitudes de crédito recibidas para otorgar créditos individuales; en el caso de los créditos puente se utiliza una matriz de riesgo desarrollada de forma interna en la que considera información básica de la empresa solicitante, sus accionistas, estructura y situación financiera e información de mercado objetivo. Además la entidad realiza un análisis del proyecto y del mercado comparativo dependiendo de la zona geográfica donde se desarrollara el proyecto y solicita información del Buró del Crédito tanto para personas físicas como para las empresas solicitantes. Por último, dependiendo de la naturaleza del proyecto y el monto del financiamiento a otorgar, la decisión final será emitida por el comité de crédito correspondiente. La compañía cuenta con un proceso de clasificación de la cartera apegado al de Comisión Nacional Bancaria en el caso de los créditos puente y la Circular Única de Bancos para los créditos individuales, para la administración de la misma y la creación de reservas en su caso, pero haciendo más estrictos los criterios de cumplimiento. En el caso de los créditos puente, CasaMex considera las viviendas de un proyecto en etapa de construcción mientras estas tengan un avance de obra inferior al 95%, y sólo las considerará en Operación cuando exceda ese porcentaje antes mencionado. Para los créditos individuales, considera la posibilidad de incumplimiento para la creación de reservas. Lo anterior se traduce en una selección de desarrolladores más conservadora, así como en la reducción de los montos promedio de los créditos otorgados. Todas las solicitudes de crédito pasan en primera instancia por el Comité Interno de Crédito, que es el órgano facultado para determinar la factibilidad de fondeo y las condiciones financieras, para después pasarlo a Comité Ejecutivo de Crédito que será el único con facultades de autorización. Los recursos para las operaciones que han sido aprobadas son depositados hasta que CasaMex tiene el expediente totalmente integrado y este viaja desde las sucursales hasta sus oficinas centrales, dispersando los recursos hasta 24 horas después de firmada toda la documentación legal de los créditos. La recepción de pagos es mediante depósito bancario referenciado en bancos comerciales con presencia en todo el territorio nacional. El resguardo Casa Mexicana 4

5 de expedientes está a cargo de la Mesa de Control con el servicio de proveedores externos confiables dedicados a la administración de archivos. CasaMex cuenta con un programa de auditoría interna y auditoría externa contable y fiscal recientemente con la firma Pricewaterhousecopper. A la fecha se han tenido observaciones menores siendo atendidas todas oportunamente. Las funciones de gobierno corporativo están dividas en 5 comités cuyas funciones permanecen básicamente similares que en 2011, sólo se creó en 2012 el comité de Comunicación y Control. Los comités de CasaMex y sus principales funciones son las siguientes: Dirección. Las principales facultades son revisar la operación de la empresa, decidir la estrategia de negocio y aprobar las decisiones de los otros 4 comités. El comité sesiona semanalmente. Crédito. Las funciones más destacas son analizar y autorizar proyectos recomendados por el Comité Interno de Crédito, revisar los antecedentes de los prospectos y promotores de crédito y viabilidad de proyectos. El comité sesiona semanal ó a requerimiento especial. Interno de Crédito. Las funciones más importantes son el estudio de la factibilidad de fondeo, recomendaciones de créditos hipotecarios al Comité de Crédito y descuentos en la venta de bienes adjudicados. El comité sesiona semanalmente. Auditoría. Las principales funciones son definir y actualizar los sistemas de control interno, seguimiento a los resultados de las auditorias internas y externas, supervisa la información financiera y evalúa el riesgo de mercado y liquidez de CasaMex. El comité sesiona quincenalmente. Comunicación y Control. Las funciones más relevantes de este comité es evitar el lavado de dinero, conocer e identificar más detalladamente a sus acreditados e informar a la Dirección de los reportes de la auditoría interna y cambios en la estrategia de la entidad. Administración de cartera Al corte del segundo trimestre de 2012 (2T 12), CasaMex administra una cartera total dentro de su balance por $3,394.6 mdp y a partir del mes de julio 2012, como administrador sustituto fuera de balance $2,072.3 mdp. La cartera dentro de balance está integrada por créditos individuales y puente. La composición de la cartera individual es de 4,096 créditos con un monto de $1,280.1 mdp, principalmente son créditos hipotecarios en denominación en UDIs y Pesos (la mayoría de interés social), complementados con esquemas de cofinanciamiento con INFONAVIT y FOVISSSTE. CasaMex administra (en balance) 256 créditos puentes con un monto de $2,114.5 mdp, financiamiento a desarrolladores de vivienda de fraccionamientos de 50 a 300 unidades. Durante el 2012, se ha mantenido la estrategia comercial enfocada a créditos puentes como su principal actividad (incrementando 71% la cartera puente que en Junio 2011) y reduciendo la colocación de créditos individuales. Casa Mexicana 5

6 Cartera dentro de balance Evolución. Colocación de Cartera Evolución. 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, ($) Individual Puente Dic 08 Dic 09 Dic 10 Jun 11 Dic 11 Jun 12 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1, ($) Individual Puente Dic 08 Dic 09 Dic 10 Jun 11 Dic 11 Jun 12 Fuente: Source: CasaMex. Hipotecaria Cifras Casa Mexicana. en millones Cifras de en pesos. millones de pesos. La cartera fuera de balance está compuesta por la cartera de créditos hipotecarios deteriorada que fue asignada por la SHF a CasaMex; la cartera proviene de Hipotecaria Vértice y Crédito Inmobiliario, además de la cartera de Condesa Financiera que ya administraba Apoyo Integral antes de la fusión. CasaMex administra fuera de balance 1,146 créditos provenientes de Condesa Financiera ($475.5 mdp), 75 créditos de Hipotecaria Vértice ($ mdp) y 87 créditos puente de Crédito Inmobiliario ($ mdp) a julio 2012; CasaMex entrega reportes mensualmente a SHF, recibiendo una comisión del saldo insoluto de la cartera administrada. Cartera Administrada Fuera de Balance. Evolución. Condesa Vértice Crédito Inmobiliario ($) 2,250 2,000 1,750 1,500 1,250 1, Dic 11 Abril 12 Julio 12 Source: Hipotecaria Fuente: Casa CasaMex. Mexicana. Cifras en en millones de pesos. de pesos. La distribución geográfica de la cartera dentro de balance de CasaMex a 2T 12 se concentra altamente en los estados de: Baja California, Quintana Roo, Jalisco, Distrito Federal y Estado de México (78.6% del total de la cartera individual). Fitch considera favorable que por motivos de la logística de cobranza y mitigación de riesgo, CasaMex tenga como política no originar créditos en lugares en donde no tiene presencia física. Los créditos puente están concentrados el 43.5% en los estados: Distrito Federal, Jalisco, Estado de México, Michoacán y Querétaro. Casa Mexicana 6

7 La cartera individual de CasaMex está pulverizada en 4,096 créditos (40% de la cartera total), mientras la cartera de crédito puente muestra una reducción en concentración en los 15 principales acreditados en un 22% de la cartera total (junio 2011: 38.1%), mismos que representan 1.75 veces el capital contable de la empresa, de tal forma que se aprecia cierto riesgo por concentración de saldo por grupo de desarrolladores. Actualmente se cumple la política de fondeo de la empresa donde ningún acreditado supere el 20% del capital contable de la entidad. Fitch considera que la industria inmobiliaria en el país está atravesando un difícil momento, especialmente las entidades especializadas en la industria (SoFOM); en mayo 2012 las hipotecarias reportan una cartera vencida de 25.8% del total de la cartera hipotecaria del país (fuente: Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas: AMFE). Hipotecaria Casa Mexicana refleja una tendencia de migración de saldos morosos a vencidos en su cartera individual dentro de balance. La cartera vencida dentro de balance a 2T 12 es $392.9 mdp, ligeramente menor que hace 12 meses ($404.1 mdp); representando la cartera vencida total el equivalente del 92% del patrimonio de CasaMex. La cartera individual de CasaMex tiene vencidos 838 créditos con un monto de $313.1 mdp (80% de la cartera vencida total), que representa al 22.7 % de sus acreditados individuales. En opinión de Fitch, niveles superiores al 20% de vencimiento en pagos es considerada una cartera deteriorada, más aún si consideramos que el 20% (de los 22.7% vencidos) del total de este tipo de créditos presenta un atraso de pago superior a los 180 días. La cartera individual vencida representa el 9.2% de la cartera total dentro de balance y el 73.5% del capital contable de la entidad. Casa Mexicana 7

8 La cartera puente vencida dentro de balance es de $79.5 mdp a 2T 12, se redujo comparado con el mismo periodo del año anterior ($164.9 mdp). El porcentaje de acreditados puente en cartera vencida disminuyó a 6.4% del total de la cartera (comparado con el 17.6% en junio 2011) debido a los efectivos controles establecidos después de la fusión, recuperación de bienes y la colocación intensiva de $2,000 mdp aproximada a desarrolladores inmobiliarios en el primer semestre de CasaMex cuenta con una Dirección de Recuperación Empresarial y Bienes Adjudicados, enfocada a administrar la cartera morosa, vencida y adjudicada. Este departamento gestiona la regularización de la cartera con 60 días de mora, da seguimiento a las alertas (obras detenidas, viviendas habitadas, etc) y contratos vencidos, origina los procedimientos judiciales y comercializa los bienes adjudicados con su red de brokers independientes. La entidad posee 832 viviendas adjudicadas con un valor total de $287.6 mdp al corte de 2T 12; estas viviendas representando 2.6 veces superior que el mismo periodo hace 12 meses ($109 mdp). CasaMex presenta una concentración de sus viviendas adjudicas de créditos individuales (49.5%) en la ciudad de Mexicali Baja California y de créditos puente (43.4%) en un fraccionamiento de Puebla. El indicador ajustado de morosidad muestra que CasaMex a 2T 12 supera el riesgo de la cartera vencida y adjudicada descontando las estimaciones preventivas al capital contable de la empresa, poniendo en riesgo el capital contable de la entidad. La suma de la cartera vencida ($393 mdp) más los bienes adjudicados improductivos ($287.6 mdp) menos las acotadas reservas preventivas ($176.4mdp) resultando el monto de $504.1 mdp, comparado con los $425.6 mdp de capital contable, supera el riesgo crediticio en 1.18 veces al patrimonio de los accionistas. Los procesos para adjudicación de bienes son el judicial, con demanda de por medio y que puede tomar hasta dos años y/o la dación en pago que consta de transmisión de dominio de la Casa Mexicana 8

9 propiedad que toma aproximadamente 60 días. CasaMex cuenta con un call center que hace labores de cobranza telefónica y además mediante mensajes grabados, correo electrónico y sms (short message service). La cartera vencida administrada fuera de balance es $1,265.9 mdp (61.1% del total de la cartera deteriorada asignada por SHF). La cartera administrada proveniente de la Condesa Financiera presenta una cartera vencida del 54.4% ($258.5 mdp) y 63 bienes adjudicados. Las carteras recientemente asignadas a CasaMex presentan un deterioro superior al 60% (Vértice 67.3% y Crédito Inmobiliario 60.4% del total asignado de la cartera), además CasaMEx administra bienes adjudicados de Vértice y Crédito Inmobiliario: 164 y 755 viviendas respectivamente. Tecnología CasaMex trabaja de manera simultánea con dos plataformas tecnológicas para la administración de la cartera, el sistema Just In Time (JIT), para la administración de los créditos individuales y un módulo puentes web, con los cuales ha venido administrando la cartera originada como propia. La segunda plataforma es el sistema SIHCEI, que es un sistema diseñado en ambiente web de manera interna, controla la operación de los créditos individuales y puente a través de sus diferentes módulos de originación, administración y recuperación. Este sistema permite a CasaMex: Ligar los créditos individuales a los créditos puente. Controlar el estatus de originación de las operaciones. Ligar los documentos utilizados en la autorización de créditos y fondeo de las operaciones. Registrar las aplicaciones de pagos, facturación mensual, anticipos y liquidaciones. Generación de estados de cuenta, emisión de reportes de la situación de la cartera y tener acceso a toda la información de forma confiable, precisa y oportuna. Las acciones más relevantes fue la inversión de $28 mdp en la plataforma SIBAMEX, plataforma adquirida con el objetivo de migrar los sistemas de CasaMEx a un Core Bancario. En opinión de Fitch considera positiva la adquisición de una plataforma tecnológica funcional y autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para la administración efectiva de su cartera y soporte para incrementar sus actividades y productos financieros. SIBAMEX es una plataforma desarrollada internamente en JAVA para conectar las interfaces Casa Mexicana 9

10 que actualmente usa CasaMex (SIHCEI y SIBAMEX). La entidad cuenta con dos sitios de operación, uno en su oficina matriz y el otro en las instalaciones del proveedor externo de centro de datos. El servicio de comunicaciones vía telefónica soporta a 120 usuarios aproximadamente, diferenciados entre extensiones analógicas, digitales e IP. La comunicación a la PSTN se realiza a través de dos enlaces digitales (E1), proporcionados por Telmex y MCM. Se cuenta con dos enlaces de Internet con distintos proveedores, MCM (2 Mbps, dedicados) y Axtel (20 Mbps de Banda Ancha); el primero es operado para la consulta de las aplicaciones alojadas en sus propias instalaciones y el segundo es utilizado para la navegación Web y Correo Electrónico de los usuarios, ambos cuentan con un equipo Firewall Juniper y un Firewall Fortinet de última generación. Se mantiene comunicación de datos con dos entidades externas, Buro de Crédito y la SHF. La conectividad a estos sitios se establece, en el primer caso, por medio de un enlace dedicado punto a punto (Telmex) y en el segundo a través de una red MPLS (Axtel) operada por dicha institución. El Plan de Recuperación de Desastres (DRP por sus siglas en ingles) de CasaMex está compuesto por: Equipos de energía eléctrica alterna en caso de emergencia que permiten mantener la operación dedicada de su servidor central hasta por 72 horas. Respaldos diarios de sus bases de datos almacenados en cintas encriptados y posteriormente en una locación segura con accesos controlados propiedad de su proveedor del servicio. Sitio alterno para operación en caso de un desastre que impidiera operar desde sus oficinas centrales. Resguardo de los expedientes físicos igualmente son almacenados en una locación segura propiedad del proveedor que digitaliza sus expedientes. En opinión de Fitch Ratings la infraestructura tecnológica de CasaMex es robusta y contribuye fundamentalmente en administración de los activos financieros que le han sido encomendados, ya que cuenta con procesos integrados y automatizados. Casa Mexicana 10

11 Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por la entidad, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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