JORNADA ORGANIZADA POR LA DIPUTACIÓN DE BARCELONA: ALOJAMIENTOS DOTACIONALES PÚBLICOS.

Transcripción

1 JORNADA ORGANIZADA POR LA DIPUTACIÓN DE BARCELONA: ALOJAMIENTOS DOTACIONALES Barcelona 27 de Enero de 2009 Ponencia: LA DOTACIÓN RESIDENCIAL PROTEGIDA DEL PAIS VASCO. JOSE MARIA ESCOLÁSTICO, Subdirector Jurídico Administrativo de Viviendas Municipales de Bilbao 1.- PREVIO. Me hago eco de los propósitos y objetivos de los organizadores de la Jornada y por ello, planteo desde la doble visión urbanística y social, el esqueleto de definición de los alojamientos dotacionales en el País Vasco, que sirva de satisfacción al interés comparativo con otros marcos jurídicos y de desarrollo, que es precisamente otro objetivo de la jornada, y sin olvidar las experiencias existentes y las previstas. Esta síntesis, y por tanto nada exhaustiva ni doctrinal, omite y posponelos aspectos valorativos, pues ciertamente es necesario profundizar en la complejidad de la figura de las ADAs en sus contradicciones internas y retos, pero esta es cuestión plenaria del desarrollo de la Jornada. 2.- RÉGIMEN JURÍDICO Y MARCO CONCEPTUAL DE LOS ALOJAMIENTOS DOTACIONALES EN EL PAÍS VASCO Marco Normativo básico Es norma habilitadota de la figura, la Ley 2/2006 de 30 de Junio del Suelo y Urbanismo del País Vasco, que la contempla en la Disposición Adicional Novena, y en los artículos 17 y 81. Definen su naturaleza jurídica y urbanística. Decreto 39/2008, de 4 de Marzo, del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo. Disposiciones Adicionales 3ª y 4ª. Definen sus características de diseño y uso. Orden de 7 de Noviembre de 2008, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre ayudas a la promoción de viviendas de protección pública y de fomento al alquiler. Establecen los criterios de financiación.

2 2.2.- Naturaleza jurídica. Del cuadro legal, y por propias palabras del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, podemos calificar los alojamiento dotacionales como producto absolutamente novedoso en el sistema urbanístico vasco, destinado a ser entregado a su usuario en régimen de arrendamiento temporal. Profundizar en su naturaleza jurídica nos lleva caracterizar los alojamientos dotacionales en el País Vasco como: - Dotaciones Públicas (cesión obligatoria y gratuita) consecuencia de la calificación del planeamiento urbanístico en áreas predominantemente residencial, de equipamientos comunitarios. Bienes Demaniales, inalienables. - Para Alojamiento: o - Transitorio o - Colectivos sociales especialmente necesitados. - Con instalaciones comunitarias. - En régimen de alquiler temporal (rotacional) - Integrado en la Red de Alojamientos de la CAPV Marco Conceptual De la combinación de los aspectos de definición jurídica comentados, podemos ya indicar las pinceladas básicas de su realidad actual: - Se trata de un producto, en concurrencia con el resto de políticas públicas de vivienda, de nuevo cuño, y por tanto, se han dado los pasos para la obtención de suelos, su financiación y régimen de diseño y adjudicación, para integrarlos en una RED general en la CAPV. - La característica de concurrencia con otros productos, llama a la idea de transitoriedad. Es un mecanismo en el ITINERARIO de consolidación del DERECHO UNIVERSAL A UNA VIVIENDA DIGNA. Es la primera fase de ese itinerario, para colectivos, dentro de la generalidad de demandantes, especialmente necesitados, por sus dificultades de acceso a la vivienda. - Destinado a satisfacer las necesidades de dos colectivos especialmente necesitados: jóvenes y tercera edad. Y por tanto, más cercano al derecho a una vivienda digna, que la satisfacción de necesidades de colectivos de exclusión o de inserción socio-laboral, cuya garantía de integración queda avalada por la Ley de Servicios 2

3 Sociales del Parlamento Vasco y la red de servicios sociales de la CAPV. - Diseñado para su gestión directa o indirecta por concesión administrativa, y en régimen de alquiler. 3.- EL URBANISMO DE LOS ALOJAMIENTOS DOTACIONALES. Con la entrada en vigor de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco, aparece la exigencia, de calificar específicamente terrenos como equipamiento comunitario en áreas de uso predominantemente residencial con destino a alojamientos dotacionales, con carácter transitorio para colectivos sociales especialmente necesitados. Los terrenos así calificados tendrán carácter dotacional público, por lo que su obtención se realizará, a favor de la administración responsable de su implantación, por cesión obligatoria y gratuita. El artículo 81 de la Ley 2/2006 establece para los municipios con población igual o superior a habitantes la obligación de calificar en ámbitos de uso predominantemente residencial, una superficie de suelo no inferior a 1,5 m 2 por cada incremento de 100 m 2 de techo de uso residencial o, en defecto de su determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento o, en su caso, un porcentaje que dé lugar, al menos, a dos parcelas independientes. Ha de entenderse, por su condición de equipamiento público, que las parcelas destinadas a alojamientos dotacionales se obtienen libres de todo tipo de cargas de urbanización, excepción hecha de la urbanización interior a la parcela. Igualmente ha de interpretarse que la cuantía de la reserva se refiere al incremento de techo residencial o número de viviendas que, con carácter previo, contuviera la ordenación urbanística, e independiente por tanto, de su efectiva materialización. También dispone el mismo artículo 81 que los terrenos calificados para alojamientos dotacionales, por incremento de la edificabilidad física residencial, sean cedidos en un 75% a favor de la Administración Autonómica y en un 25% a favor del Ayuntamiento, salvo que éste decida reservarse un porcentaje mayor, sin especificar el límite, por lo que podría llegarse al 100%. Por su parte, la Disposición Adicional Novena de la citada Ley establece que los alojamientos dotacionales serán de titularidad pública, se ocuparán por sus usuarios con carácter temporal mediante cualquier fórmula admitida en derecho, y tendrán el carácter inalienable propio de su condición dotacional. 3

4 A los efectos de dar cumplimiento a la obligación de reserva de suelo dotacional para la implantación de alojamientos dotacionales los planteamientos de ordenación pormenorizada, en el acto de calificación, establecerán la ubicación concreta de la obligación de reserva establecida en la ordenación estructural. Las determinaciones de ordenación pormenorizada podrán ser establecidas bien mediante Planes Parciales en suelo urbanizable bien en Planes Especiales de Ordenación Urbana en suelo urbano no consolidado o bien mediante Planes Especiales de Alojamientos Dotacionales en los supuestos de destinarse a tal fin suelo urbano consolidado preexistente El Departamento de la Administración Autónoma en materia de Vivienda será la administración pública competente respectivamente para establecer la población que deba ser objeto de atención mediante dichos alojamientos y la regulación de las características de los mismos, en defecto de regulación específica municipal mediante Ordenanza. El cumplimiento del estándar puede realizarse bien individualmente en cada ámbito bien dentro de cada clase de suelo bien globalmente en el municipio, de acuerdo a lo que señale a tal efecto la ordenación estructural. La entidad superficial de la reserva para alojamientos dotacionales será el resultado de aplicar el estándar legalmente establecido en el artículo 81 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo, al incremento de techo residencial o número de viviendas que con carácter previo legitimara la ordenación urbanística, con carácter independiente de su efectiva materialización. No obstante, la aplicación de este estándar deberá dar lugar al menos a una parcela completa libre de cargas en expedientes de modificación puntual o revisión parcial y a dos parcelas completas en expedientes de revisión integral de la ordenación a salvo lo dispuesto en el artículo de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo. El Ayuntamiento podrá justificadamente acreditar y compensar este cumplimiento, previa autorización del Departamento de la Administración Autónoma competente en materia de Vivienda, con otros alojamientos dotacionales ya promocionados antes de la entrada en vigor de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo. De cada cuatro parcelas a las que se diera lugar por aplicación de este estándar las tres primeras serán promovidas por el Departamento de la Administración Autonómica competente en materia de Vivienda y la cuarta por el respectivo Ayuntamiento, salvo que este decidiera reservarse más parcelas a este fin. La promoción de alojamientos dotacionales por parte del Departamento de la Administración Autonómica competente en materia de Vivienda requerirá la entrega de las parcelas destinadas a este fin por el respectivo Ayuntamiento. La entrega de parcelas destinadas a alojamientos 4

5 dotacionales deberá formalizarse bien a través del acuerdo de reparcelación, previa aceptación del Departamento competente en materia de Vivienda, bien mediante la suscripción del oportuno convenio y posterior acuerdo respectivo de cesión por parte del Ayuntamiento y de aceptación por parte del Gobierno Vasco. El impacto urbanístico, es decir la previsión de constitución de suelos dotacionales, se encuentra actualmente en fase de concurso. 4.- LA ARQUITECTURA DE LOS ALOJAMIENTOS DOTACIONALES. Las características de los alojamientos dotacionales de régimen autonómico, a salvo el desarrollo por medio de Ordenanza municipal, se sujetarán a las siguientes determinaciones: La superficie útil de cada unidad de alojamiento no podrá ser inferior a 25 m 2 ni superior a 60 m 2. Tendrán una dependencia que resuelva los usos de comer, cocinar y dormir, más un cuarto de aseo independiente con ducha. Se garantizará el acceso a usuarios en sillas de ruedas a la totalidad de los elementos comunes y unidades de alojamiento. Se reservará una unidad de alojamiento adaptada para usuarios en sillas de ruedas de cada 50 unidades o fracción en el caso de que el número de unidades de alojamiento sea superior a 25. Todas las instalaciones, salvo las de telecomunicaciones, serán comunitarias, sin contadores individuales, por lo que se repartirán por unidades estos gastos junto con los del mantenimiento ordinario del inmueble En la edificación se dispondrán zonas comunes de uso y acceso restringido desde el interior de los inmuebles para los siguientes fines: o Instalaciones y usos de servicio (cocina, lavado, secado de ropa, etc.) y de estancia que no sean resueltos en la propia unidad de alojamiento. o Cuartos y equipos de control y mantenimiento del inmueble El edificio o su entorno urbano inmediato deberán ser capaces de resolver la dotación de aparcamiento de vehículos en la proporción de una plaza por cada unidad de alojamiento Se preverá un local para aparcamiento y guarda de bicicletas. 5

6 5.- RÉGIMEN JURÍDICO DE USO Inevitablemente en alquiler, sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 con las siguientes previsiones específicas: Se prohíbe la realización de cualquier obra, salvo las de reparación, conservación y mantenimiento ordinario del inmueble. El régimen de acceso de los usuarios se producirá mediante el abono de un canon mensual, que se determinará en el momento de adjudicación de la concesión, por partida alzada por unidad de alojamiento. Los usuarios no podrán disponer de otra vivienda ni en propiedad ni por cualquier título que suponga su uso. El acceso se producirá por meses, por un plazo máximo de un año, susceptible de ser prorrogado anualmente en cuatro ocasiones. 6.- SU PROMOCIÓN Y FINANCIACIÓN. Se podrán promocionar: Directamente por la Administración Pública. Indirectamente en régimen de concesión administrativa. El objeto de la concesión podrá ser la obra y/o la gestión de los alojamientos dotacionales. El concesionario podrá hipotecar la concesión administrativa en orden a financiar la promoción de la edificación y/o la gestión de los alojamientos dotacionales, según lo dispuesto en la legislación administrativa básica en materia de contratación del sector público. Se entregarán a los usuarios con los electrodomésticos y el mobiliario básico instalado necesario para ocuparlos La determinación del concesionario de obra y gestión de los alojamientos dotacionales y de los aparcamientos de vehículos bajo rasante podrá ser bien conjunta bien independiente y recaer en distintas personas o empresas. Se entiende, a efectos de financiación, como actuación protegible la promoción, por parte de una persona jurídica de carácter público, de forma directa o indirecta. 6

7 Comprende, la financiación del 100 % del coste de construcción con límite de euros, a 30 años de amortización al 0 % durante los 10 primeros años. Y la subvención de euros por alojamiento. 7.-LAS EXPERIENCIAS VIVAS Y LOS PROYECTOS Actualmente funcionan como Alojamientos Dotacionales dos equipamientos impulsados de forma pionera e innovadora por el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián, a través de la Empresa Pública Empresarial de Vivienda-Donostiako Etxegintza: - Edificio de apartamentos para personas mayores en Benta Berri. Son 63 apartamentos para mayores no dependientes, adjudicados por sorteo, en régimen de derecho de habitación, en el que el canon de acceso coincide con los costes de construcción y se reintegra a la extinción del derecho. - Residencia Transitoria de Jóvenes en Iza. Se trata de 43 apartamentos cedidos en régimen de arrendamiento a menores de 30 años con unos ingresos entre y euros, previo sorteo, y por el que abonan una renta de 240 euros mensuales. En ejecución se están desarrollando las siguientes promociones: por parte del Gobierno Vasco 130 apartamentos para jóvenes en el Barrio de Intxaurrondo de Donostia-San Sebastián, la EP Donostiako Etxegintza 62 apartamentos para jóvenes y 44 para mayores en Marrutxipi, y por el Ayuntamiento de Bilbao a través de Viviendas Municipales de otros 155 apartamentos, igualmente para jóvenes en el Barrio de Ametzola. En proyecto, el Gobierno Vasco, en convenio con las administraciones locales, tiene prevista la construcción de los siguientes alojamientos dotacionales. 84 AD VITORIA-GASTEIZ. 60 AD ETXEBARRI. 50 AD BILBAO MINA DEL MORRO. 60 AD BILBAO ARANGOITI. 60 AD SANTURTZI. 58 AD LEKEITIO. 40 AD RENTERIA. 46 AD LEZO 49 AD EIBAR. 45 AD HERNANI. 33 AD IBARRA. 7

8 Previsiblemente será objeto de un Contrato Programa para su desarrollo constructivo y gestión. Bilbao a 8 de enero de 2009 JOSE MARIA ESCOLÁSTICO SÁNCHEZ Subdirector Jurídico-Administrativo OAL Viviendas Municipales de Bilbao 8