MANUAL DE INNOVACIONES INSTRUMENTALES.1 ACTUACIONES DE DOTACIÓN

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1 MANUAL DE INNOVACIONES INSTRUMENTALES.1 ACTUACIONES DE DOTACIÓN DIRECCIÓN GENERAL DE URBANISMO GOBIERNO DE ARAGÓN 1

2 TÍTULO: Manual de Innovaciones Instrumentales.1. Actuaciones de dotación. AUTOR: Gerardo Roger Con la colaboración de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Aragón CONTENIDO: el objeto del presente manual consiste en clarificar y ejemplificar la aplicación práctica del régimen jurídico previsto para las actuaciones de dotación. LA DIRECTORA GENERAL DE URBANISMO Nuria Más Farré 2

3 MANUAL DE LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN EN ARAGÓN. PRIMERA PARTE.- CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN INTRODUCCION GENERAL. Una de las regulaciones de mayor trascendencia que aporta la nueva Ley de Suelo Estatal constituida por el Real Decreto Ley RDL 2/2008 que aprueba su Texto Refundido, es la referente a las denominadas Actuaciones de Dotación reguladas en el número 1.b) del artículo 14 del nuevo texto legal y cuya finalidad se dirige a regular eficazmente la gestión del Suelo Urbano, regulación amparada en la competencia reservada por el artículo ª de la Constitución al legislador Estatal con la finalidad de establecer las condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales. Ciertamente, el contenido de su regulación y las consecuencias que comporta para el régimen de la propiedad en el proceso productivo de la ciudad, en este caso en la ciudad consolidada, ya son conocidas y vienen resultando de aplicación en varias legislaciones urbanísticas autonómicas como, por ejp., la valenciana, la vasca, la castellanomanchego o la extremeña. En cualquier caso, la incorporación como regulación básica en el texto Estatal, debe ser valorada positivamente, pues supone una aclaración definitiva sobre un tema sorprendentemente controvertido por la ambigüedad de su regulación en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, anteriormente vigente. De hecho, la 3

4 regulación que en esta Ley se recogía, dio pie a interpretaciones jurídicourbanísticas erróneas, que venían a producir enriquecimientos absolutamente injustos para los propietarios y, simétricamente, traslados de costes a la comunidad que vulneraban frontalmente el principio básico del sistema urbanístico español de reparto equitativo de beneficios y cargas en función de las atribuciones de aprovechamiento otorgadas por el planeamiento EL MARCO LEGISLATIVO ESTATAL LA LEY 6/1998 Y EL TEXTO REFUNDIDO 2/ Los graves problemas que han venido lastrando la gestión del Suelo Urbano (y urbanizado ) de nuestras ciudades se derivan de la ambigua regulación que establecía el artículo 14 de la mencionada Ley del Suelo 6/1998. El citado artículo prescribía: Artículo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano. 1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen si aún no la tuvieran- la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo. 2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan la urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes: a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos. b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión. 4

5 c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización. f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento. Sorprendentemente, algunas interpretaciones reduccionistas del apartado 1, planteaban que un Suelo Urbano ya urbanizado, es decir, que hubiera alcanzado la condición de Solar (o que sólo le faltara para ello algún servicio complementario), disponía de la consideración de suelo consolidado por la urbanización y, ello, independientemente de que el Planeamiento le atribuyera o no aprovechamientos adicionales a los preexistentes o ya patrimonializados. Consecuentemente, estos suelos estaban libres de cualquier deber de cesión o de carga alguna derivados del proceso de ejecución del Plan, mientras que aquellos otros Suelos Urbanos que no dispusieran de urbanización consolidada, se verían en la obligación de asumir la totalidad de los deberes de cesión de suelo dotacional, costear las obras de urbanización y patrimonializar exclusivamente el 90% del aprovechamiento, pues el 10% le correspondería a la Administración como participación pública en las plusvalías atribuidas por el planeamiento, tal como prescribe el artículo 47 de la Constitución. Sin embargo, esta interpretación estaría obviando la realidad dinámica del proceso urbano. Si, por ejemplo, en una Zona de Ordenación Urbanística localizada en el Suelo Urbano en la que existen 5

6 edificaciones preexistentes y solares sin edificar o con edificaciones en ruina, el planeamiento urbanístico le atribuyera mayores edificabilidades que las existentes, la buena práctica urbanística exige que el propio Plan prevea en la misma Zona, la reserva de los suelos dotacionales necesarios para satisfacer las demandas sociales que los ciudadanos generados por el nuevo aprovechamiento adicional comporta, calificando para uso dotacional público, (por tanto, en solares hoy existentes), en la proporción adecuada y establecida por la legislación autonómica en función del nuevo aprovechamiento otorgado. Es decir, en esa Zona se encontrarán solares que dispondrán (tendrán atribuido por el Plan), un aprovechamiento adicional sobre el preexistente y cuya patrimonialización (sobre la base de la aplicación obligada del principio general del urbanismo español de reparto de beneficios y cargas) exige que, previamente a la misma, se asuma el deber de cesión de la parte proporcional de suelos dotacionales (y de aprovechamiento lucrativo) que les correspondan en función del excedente de aprovechamiento otorgado. Obviamente, si esta carga no se asumiera, se estaría vulnerando ese principio general de reparto de cargas y beneficios y, sobre todo y lo que es más grave, estaríamos patrimonializando el beneficio y socializando la carga, procedimiento hoy inasumible en una sociedad moderna y respetuosa con el Estado de Derecho Afortunadamente, la nueva Ley Estatal de Suelo viene a aclarar, definitivamente, la gestión en el Suelo Urbano con la regulación de las denominadas Actuaciones de Dotación. Así, el artículo 14.1.b) establece: b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una 6

7 o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste. Con respecto a los deberes que comportan las actuaciones de transformación urbanística, en las letras a) y b) del artículo 16.1) establece: Artículo 16. Deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística. 1. Las actuaciones de transformación urbanística comportan, según su naturaleza y alcance, los siguientes deberes legales: a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. En las actuaciones de dotación, la entrega del suelo podrá ser sustituida por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística. En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación. Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, 7

8 para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artículo 10. Por lo tanto, quedan despejadas ya todas las dudas y posibles interpretaciones pues la nueva Ley trasciende del ambiguo concepto y más ambiguas interpretaciones de consolidado y no consolidado y acude a la realidad fáctica que se puede comprobar objetivamente: aquellos suelos urbanos a los que el planeamiento atribuya nuevos usos o edificabilidades superiores a las preexistentes, deberán asumir el deber de cesión de los suelos dotacionales que le corresponden. Asimismo, como dicha innovación produce un aumento del valor de la finca, la Administración participará en las plusvalías generadas aplicándose el porcentaje al incremento de valor atribuido, sobre la base del mandato constitucional establecido en su artículo 47. 8

9 SEGUNDA PARTE.- LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN EN LA LEY 3/09 URBANÍSTICA DE ARAGÓN INTRODUCCIÓN GENERAL A LA REGULACIÓN EN LA LUA.- Como no podía ser de otra forma, el legislador aragonés, desarrolla pormenorizadamente, el régimen de propiedad establecido en la legislación Estatal. Así, ya en su artículo 13-3 se determina la categoría de suelo urbano sometido al régimen de las Actuaciones de Dotación para aquellos terrenos de suelo urbano en los que el planeamiento incremente el aprovechamiento preexistente, de conformidad con la definición establecida en el artículo 131-5, aún cuando se encuentren completamente urbanizados. Asimismo, en el artículo 42-3, se prescribe que en las Actuaciones de Dotación, la Ordenación Pormenorizada incluirá en todo caso las reservas dotacionales locales correspondientes al aprovechamiento adicional otorgado. Por otro lado, en el artículo (en relación al artículo 24-d) y e), se concreta el deber de cumplimiento de asunción de cargas en las Actuaciones de Dotación, estableciéndose la técnica de determinación de la cesión de los suelo dotacionales y el porcentaje de participación pública en las plusvalías, cuantificándose en proporción a los incrementos de aprovechamiento adicional otorgado, regulándose, complementariamente, la posibilidad de sustitución de las cesiones por Compensaciones Económicas de valor equivalente a ingresar en el patrimonio público de suelo con el destino específico de obtener los suelos dotacionales o el destino a vivienda protegida que sustituyen. Finalmente, para el caso de proceder a las cesiones de suelo en vez de recurrir a las compensaciones económicas, se establece el 9

10 procedimiento de Reparcelación Voluntaria en el artículo de la LUA, documento que será presentado por los propietarios incluidos en la Actuación de Dotación. Lógicamente, los propietarios afectados estarán conformados por el titular de la parcela edificable que dispone del aprovechamiento adicional atribuido que pretende patrimonializar y el titular o titulares de la parcela o parcelas calificadas para Uso Dotacional y para Vivienda Protegida (con edificabilidad suficiente para absorber el porcentaje público de plusvalías que le corresponde a la Administración). Por otro lado, como lo normal es que la localización de las parcelas en la Zona de Ordenación Urbanística, tanto la edificable como las destinadas al dominio público, estén distanciadas unas de otras, esta reparcelación no solo es voluntaria sino que es también discontinua, denominándose tradicionalmente Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (TAU) establecida por su creador, el tristemente malogrado Javier García Bellido, institución que él ya llegó a definir, en todos sus aspectos, a finales de los años 70. Pues bien, de lo expuesto se deduce el riguroso respeto que la LUA manifiesta en relación a la regulación de las Actuaciones de Dotación y que, a continuación, se pasa a desarrollar pormenorizadamente en los siguientes apartados LA EQUIDISTRIBUCIÓN EN EL SUELO URBANO DE LA LUA.- Tal como ya se ha comentado anteriormente, el incremento de aprovechamiento atribuido por el planeamiento a parcelas concretas en Suelo Urbano, bien por incremento sobre la edificabilidad preexistente o por cambio de uso de mayor rentabilidad (Actuaciones de Dotación), comporta la generación de una carga y un deber sobre la base de la obligada aplicación del Principio de Reparto de Cargas y Beneficios y del de Participación Pública en las Plusvalías, principios básicos y fundacionales del Sistema Urbanístico Español: 10

11 a).- Una Carga Constituida por una reserva de suelo para Dotaciones Públicas (RD) necesarias para satisfacer las demandas de servicios públicos derivadas de los ciudadanos adicionales generados por las nuevas edificabilidades atribuidas y que deberán dimensionarse en proporción al incremento de aprovechamiento atribuido sobre el preexistente Artículo 13-3 de la LUA-, cuya cuantificación se establece en el art. 42-3) y 4) y 134-4) de la LUA, Carga que debe ser levantada previamente a la patrimonialización del aprovechamiento adicional otorgado. b).- Un Deber Derivado del principio de participación pública en las plusvalías por el que le corresponde a la Administración una parte de las generadas por la acción pública del planeamiento urbanístico y que se constituye por el 10% del incremento de aprovechamiento sobre el preexistente Artículo c) de la LUA-, que también, lógicamente, debe ser cumplido previamente a la patrimonialización del aprovechamiento adicionalmente otorgado. 11

12 2.3.- DETERMINACIÓN DE LA RESERVA DOTACIONAL.- Como resulta lógico y la coherencia de la ordenación aconseja (y el artículo a) de la LUA establece), la Reserva Dotacional deberá determinarse considerando como ámbitos espaciales de referencia las propias Zonas de Ordenación Urbanística (ZOUs). La Cuota Media (Cm) de Reserva Dotacional en cada ZOU (artículo a de la LUA), deberá calcularse, por tanto, según la siguiente expresión: Cm ( m2s / m2t) = RDm2s ( enzou ) Inc. Tot. m2t ( enzou ) en la que RD es la Reserva Dotacional a establecer en la ZOU conformada por la suma de todas las parcelas de suelo destinadas a Uso Dotacional determinadas en proporción al incremento de aprovechamiento total atribuido a la Zona y el Inc. Tot., es la suma de los incrementos de edificabilidad atribuidos a aquellas parcelas concretas de cada ZOU a las que se adiciona un aprovechamiento superior al preexistente. Obviamente, en el caso de que las parcelas sean muy numerosas, el cálculo del incremento total del aprovechamiento atribuido puede hacerse por aproximación estadística rigurosa, escogiendo un porcentaje significativo de muestras y calculando la media. Por otro lado, el Aprovechamiento Preexistente (artículo de la LUA) se define como la edificabilidad ponderada preexistente y lícitamente materializada en la ZOU: Análogamente a lo expuesto para el Inc. Tot., la determinación del aprovechamiento preexistente en la ZOU, si estuviera conformada por numerosas manzanas, podrá procederse a 12

13 la aplicación de la técnica de aproximación estadística para su determinación. Pues bien, en cada Parcela Pi con atribución de incremento de aprovechamiento sobre el preexistente en esa parcela (Inc. Pi), la Cuota Dotacional (Cpi) será (artículo b) de la LUA). Cpi (m 2 s) = Cm (m 2 s/m 2 t) x Inc. Pi (m 2 t). Determinada la Cuota Dotacional correspondiente a una parcela concreta, para poder patrimonializar el incremento de aprovechamiento atribuido resulta necesario el levantamiento de la carga. Para ello, podrá aplicarse uno de estos dos procedimientos: a).- Mediante Reparcelación Voluntaria (y Discontinua) -Art d) de la LUA-: Cesión de Cpi (m 2 s) a la Administración (será de Verde o Equipamiento, en función de la voluntad de los particulares: Reparcelación Discontinua y Voluntaria, previa o simultáneamente a la obtención de licencia para patrimonializar el Inc. Pi (m 2 t). b).- Mediante Compensación Económica, (CE), (artículo e) de la LUA) a la Administración, aplicando el valor de repercusión del suelo (VRS) correspondiente al uso del incremento (determinado en función de Estudio de Mercado) y como índice de edificabilidad aplicable a la parcela dotacional, la edificabilidad media -EM- (ponderada) de las preexistentes en la zona, es decir: EBT ( m2t) ZOU EM ( m2t / m2s) SUPT.. ZOU ( m2s) Siendo EBT (aplicando el criterio establecido en el Proyecto de Desarrollo Reglamentario de la Legislación Estatal) la edificabilidad total atribuida a las diversas parcelas de la ZOU (pudiendo 13

14 determinarse también por aproximación estadística rigurosa, tal como se ha comentado) y SUP. T. ZOU, la superficie total de la ZOU. En consecuencia, el Valor de la Compensación Económica asciende a.. CE ( ) Cpi (m 2 s) x EM (m 2 t/m 2 s) x VRS ( /m 2 t) DETERMINACÓN DEL % PLUSVALÍAS PÚBLICAS. Tal como establece el artículo 134-c) de la LUA, el aprovechamiento que le comprende a la Administración aplicado a la parcela Pi (PPV), resulta ser: PPV 10% sobre Inc. Pi (m 2 s). Satisfacción del Deber.- El cumplimiento del deber se determinará aplicando uno de estos dos procedimientos: a).- Mediante Entrega del suelo (previa o simultánea a la licencia de edificación) de una parcela de suelo calificada para la construcción de VPP y capaz de materializar la siguiente edificabilidad. VRS Viv. Libre RD ( m2tvpp) Inc. Pi ( m2t) x VRS VPP b).- Mediante Compensación Económica, según la siguiente expresión: CE RD (m 2 t VPP) x VRS (VPP) /m 2 t. deber que tendrá que satisfacerse, al igual que la Carga Dotacional, previa o simultáneamente a la obtención de la licencia de edificación para poder patrimonializar todo el aprovechamiento objetivo establecido por el Plan. 14

15 2.5.- APROVECHAMIENTO SUBJETIVO (AS) DE LOS PROPIETARIOS. Finalmente, el Aprovechamiento Subjetivo que les corresponde a los propietarios, se determina por la diferencia entre el Aprovechamiento Objetivo atribuido a la parcela y la suma del correspondiente a la Reserva Dotacional y al % de Plusvalías, tal como establece el art d) de la LUA. 15

16 TERCERA PARTE.- EJEMPLO APLICATIVO DE DESARROLLO DE ACTUACIONES DE DOTACIÓN EN UNA ZONA DE ORDENACIÓN URBANA EN EL SUELO URBANO DE UN PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA El Plan General de un Municipio no capital de provincia, obligado a reserva de vivienda protegida, identifica como objeto de una concreta Ordenanza de Edificación una Zona de Ordenación Urbana (ZOU) en Suelo Urbano denominada de Edificación Abierta y conformada por bloques de viviendas, en tipología de Edificación Aislada con ocupación parcial de parcela y en la que coexisten diversas parcelas edificadas con diferentes alturas, algunas de escaso número de plantas y muy baja calidad (por responder, por ejp., a construcciones de urgencia llevadas a cabo en los años cuarenta del Siglo XX), junto a diferentes parcelas no edificadas o con edificaciones y viejos talleres en precario o en ruina. En el ámbito de actuación, los coeficientes de homogenización derivados de los valores de repercusión de suelo por m2 edificable partiendo de los precios (medios) de los productos inmobiliarios y de sus respectivos porcentajes de repercusión, según un riguroso Estudio de Mercado, ascienden a: V. VENTA % VALOR DE COEFICENTES de cada m²t REPERCUSIÓN DE SUELO REPERCUSIÓN DE SUELO HOMOGENEIZACION Vivienda Libre /m²t 40% 800 /m 2 t USO CARACTERÍSTICO- (mayor edificabilidad) 1Uas/m²t Vivienda Protegida /m²t 20% 200 /m 2 t 0,25 Uas/m²t Terciario /m²t 33% 400 /m 2 t 0,50 Uas/m²t 16

17 3.2.- La ZOU alcanza una superficie total de 28 Has ( m 2 s) y en ella preexisten aproximadamente 800 Viviendas (de renta libre), junto a diversos usos Terciarios. El uso característico es el Residencial. Para calcular el aprovechamiento preexistente en la ZOU (el correspondiente a las edificaciones realmente construidas) y entendiendo que la Zona es de gran dimensión y que dispone de numerosas manzanas edificadas, resulta aconsejable proceder a su cálculo por aproximación estadística, identificando, por ejp., un 10% de las manzanas edificadas consideradas como muestras típicas del resto y calculada su edificabilidad, se determina que las superficies edificadas por extensión a toda la ZOU, ascienden a m 2 t de uso Residencial (110 m²t/vivienda) y a m 2 t de Terciario. Teniendo en cuenta que el valor de repercusión del suelo del Terciario vale la mitad que el Residencial, el Aprovechamiento Objetivo total de la ZOU asciende a Uas ( m 2 t x 1 Uas/m 2 t m 2 t x 0,5 Uas/m 2 t) Por aplicación de explícitos criterios de sostenibilidad, el Ayuntamiento decide densificar racionalmente esta ZOU incrementando el aprovechamiento urbanístico preexistente de algunas parcelas (lógicamente, las de menor altura y peor calidad), lo que comportaría un incremento total en la ZOU, por ejp., de m 2 t (40 Viviendas más un 20% de Terciario, aproximadamente): un 4,5% de la edificabilidad preexistente en la Zona. De acuerdo a ello, corresponde un incremento del aprovechamiento objetivo de (4.000 m 2 t x 1 Uas/m 2 t m 2 t x 0,5 Uas/m 2 t) Uas y que, tal como se ha señalado, se atribuye individualizadamente a algunas de las parcelas edificables de la ZOU. 17

18 3.4.- DETERMINACIÓN DE LAS RESERVAS DOTACIONALES. Para determinar las reservas exigibles se tomará como uso el uso característico, el Residencial. Las reservas dotacionales para Verde y Equipamientos se determinan, en función del nº de habitantes, que se establecen (art a) de la LUA) en m 2 t / 30 m 2 t R=167 habits., resultando las superficies de suelo dotacional (artículo 42-3 y 4 en relación al 54-4 de la LUA) en 6 m 2 s/habit. para Zonas Verdes, en 5 m 2 s/habit. para Equipamientos y en 1,5 m 2 s/habit. para Sistema Autonómico de Vivienda Social en alquiler. Calculada la dotación de Aparcamientos según 1 plaza/ 3habit. =56 plazas, se localizarán, además, un 20% más de plazas en espacio público a razón de 10 m 2 s/plaza (redondeando al alza el mínimo según el Reglamento de desarrollo parcial de la ley 5/99) por lo que la reserva total de suelo se puede estimar en 13,15 m 2 s/habit. En consecuencia, las reservas dotacionales a señalar y calificar en parcelas concretas integradas dentro de la ZOU, se desagregan, por ejp., en las siguientes dotaciones: Zona Verde 6 m 2 s/habit.x 167 habit m 2 s Equipamientos.. 5 m 2 s/habit.x 167 habit. 835 m 2 s S. Autonómico V. Social en alquiler. 1,5 m 2 s/habit.x 167 habit. 250,50 m 2 s Aparcamientos. 10 m 2 s/plaza.x 11 plazas 110 m 2 s TOTAL ,50 m 2 s 18

19 .. superficie que deberá ser delimitada en la ZOU (artículo d) de la LUA), en parcelas concretas calificadas para esos Usos Dotacionales y resultando como cuota media dotacional, Cm ,50m2s Cm = = 0,4883m2s / ha 4.500Uas APLICACIÓN PRÁCTICA A UNA PARCELA EDIFICABLE CONCRETA. Se plantea una parcela-solar que dispone de cuatro plantas edificadas con una edificabilidad preexistente de m 2 t y que el nuevo PGOU le atribuye tres plantas más de uso Residencial de Vivienda Libre, lo que comporta un incremento de edificabilidad adicional de 600 m 2 t. (600 Uas., al ser su coeficiente de homogeneización 1 Uas./m²t). La Reserva Dotacional que le corresponde asciende a. Cpi 0,4883 m 2 s/uas x 600 Uas = 292,98 m 2 s. que deberá identificarse y delimitarse entre las así calificadas en la ZOU, para poder realizar la eventual Reparcelación Voluntaria (y Discontinua) con algunos de los usos dotacionales, (Verdes, Equipamientos, Sistema Autonómico de Vivienda Social o Aparcamiento) establecidos, debiendo asumir los costes de urbanización para el caso que resultara ser destinada a Zona Verde o a Aparcamientos (la urbanización de los Sistemas Locales es un deber de la propiedad- Art. 24-c LUA), valorándose estimativamente ese coste en 50 /m 2 s. La participación pública en las plusvalías asciende a / m2t PPV 10 % s / 600m2tx = 240m2tVP 200 / m2t 19

20 . lo que comporta la entrega de un solar localizado preferentemente en la propia parcela o en la ZOU, en el que se pueda materializar dicha edificabilidad con destino a VP a través de la aplicación de la Reparcelación Voluntaria. Compensación Económica Alternativa. La Reparcelación Voluntaria y Discontinua, puede sustituirse por una Compensación Económica (en las condiciones del art e, necesidad de estudio de mercado e informe servicios técnicos municipales), Compensación que en el caso de la correspondiente al suelo Dotacional, deberá destinarse exclusivamente, a la obtenciónexpropiación de los suelos Dotacionales reservados para ello. En el caso del Aprovechamiento público, no podrá procederse a la Compensación Económica si existiera una parcela en la Zona destinada a VP o pudiera desagregarse un solar independiente de la parcela objeto del incremento (que cumpliera, obviamente, la parcela mínima) y en la que pudieran materializarse los 240 m 2 t de VP. Si esto no fuera posible, procedería entonces, la Compensación Económica que se ingresaría en el Patrimonio Municipal de Suelo con la finalidad exclusiva de obtención del suelo para VP. En cualquier caso, el cálculo de la Compensación Económica correspondiente al suelo dotacional, deberá calcularse sobre la base de lo establecido en el artículo e) de la LUA, debiendo adoptar para el índice de edificabilidad aplicable a la parcela de suelo dotacional la mayor de las dos opciones planteadas en el precepto: el incremento de edificabilidad total de la ZOU dividido por la superficie total de las parcelas que reciben aprovechamiento adicional, o la media ponderada de la edificabilidad preexistente en la zona. En el ejemplo que nos ocupa, para la determinación de la primera opción, si consideramos que la superficie de las parcelas que reciben 20

21 aprovechamiento adicional alcanza la misma proporción que el incremento de aprovechamiento atribuido en la ZOU (4,5%), ésta ascendería a (4,5% s/ m²s) m²s, por lo que la compensación económica correspondiente al suelo dotacional resultaría ser: Según la segunda opción del precepto, la Compensación Económica resultaría ser: m2t CE = 292,98m2sx x800 / m2t , m2s por lo que habría que adoptar la primera opción. No obstante, si la Compensación se determinara como justiprecio aplicable a un procedimiento de expropiación para la obtención del suelo dotacional por la Administración actuante, deberá definirse en aplicación de la valoración estatal de Suelo (artículo 24-1 del T.R. 2/2008), debiendo considerarse como aprovechamiento, la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido que para el ejemplo que nos ocupa, resultaría ser: Dotación. ( ) m2t CE 292,98 m2s x800 / m2t , m2s, valor que adoptamos, por ser superior a los anteriores, considerando que fuera a ser aplicado como justiprecio expropiatorio por la administración. % PPV. CE 240 m 2 t VP x 200 /m 2 t , o lo que es análogo % PPV.. CE 10% (600 m 2 VRL x 800 /m 2 t)

22 Asimismo, debe asumirse el coste de urbanización correspondiente a las Zonas Verdes y Aparcamientos. Teniendo en cuenta que al optar por la compensación económica, no se concreta el uso dotacional concreto, deberá establecerse una cuota económica genérica (Ce). Pues bien, teniendo en cuenta que las Zonas Verdes y Aparcamientos ( = m 2 s), en este caso, supone el 50% de la reserva total, la cuota económica genérica por obras de urbanización ascendería a. Ce 292,98 m 2 s x 50% x 50 /m 2 s 7.324,50. En consecuencia, la Compensación Económica Total ascendería a CET ,35 (252,64 /m 2 t).. lo que comporta un beneficio para el propietario por patrimonializar los 600 m 2 t de Vivienda Libre atribuidos y tras asumir las cargas señaladas de.. BE 800 /m 2 t 252,64 /m 2 t 547,36 /m 2 t... beneficio razonablemente suficiente y que viene a demostrar la viabilidad económica de la aplicación en Aragón, a través de la LUA, del viejo principio de equidistribución del sistema urbanístico español, repristinado en la nueva Ley Estatal. 22

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