Resumen de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores

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1 Hoy, 15 de mayo de 2013 se publica en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Esta Ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el BOE. La atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios. Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento. Hemos de mencionar una propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial que la euro cámara votará en el mes de mayo de este año. España tendrá un plazo de 2 años para adecuar su norma interna a la Directiva. La ley aprueba las siguientes medidas: Capítulo I (arts. 1 y 2) prevé la suspensión inmediata y por un plazo de 2 años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Hasta transcurridos 2 años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad. Gabinete Orfila Assessors SL 1

2 Los supuestos de especial vulnerabilidad a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente. b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.[ 2 ] c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años. d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo. f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual. + circunstancias económicas: la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM. (7.455,14 euros * 3 = ,42 ) la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM. la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM. la unidad familiar no supere el límite de cuatro veces el IPREM. la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM. la unidad familiar no supere el límite de cuatro veces el IPREM. [ 3 ] la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM. b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. 1 c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. [ 1 ] Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5 [ 2 ] Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. [ 3 ] Novedad introducida por esta Ley a los supuestos ya contemplados en el Real Decreto ley 27/2012. Será de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral. Gabinete Orfila Assessors SL 2

3 Capítulo II (arts. 3 al 6 y DT segunda) Reforma del mercado hipotecario Intereses de demora: [artículo 3] En hipotecas sobre vivienda habitual, se limitan los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a 3 veces el interés legal del dinero (4%-2013). Además, se prohíbe la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos Sociedades de tasación: [artículo 4] La imposición del establecimiento de mecanismos de independencia a las sociedades de tasación, si al menos un 10% [ 4 ] derivan de su relación de negocio con una entidad de crédito o grupo. Instaura la obligación de las entidades de crédito de aceptar cualquier tasación homologada aportada por un cliente. Queda prohibida la adquisición o mantenimiento por parte de las entidades de crédito de una participación directa o indirecta en una sociedad de tasación. La participación significativa se reduce a un 10%. [ 5 ] [ 4 ] La anterior redacción exigía un 25%. [ 5 ] La anterior redacción era del 15% Gabinete Orfila Assessors SL 3

4 Hipoteca inversa: [artículo 5] Amplía los supuestos del solicitante de la hipoteca inversa. Redacción hasta ahora Nueva redacción Requisitos del solicitante Personas con edad > 65 años Afectada de dependencia severa o gran dependencia Personas con grado de discapacidad 33% Escritura pública: [artículo 6] Se exige que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato que estipulen cláusulas suelo y techo, la contratación de instrumentos de cobertura de riesgo de tipo de interés, y la cesión en una o varas divisas. Capítulo III (art. 7) Mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria Liberación del deudor: El deudor quedará liberado en el supuesto de adjudicación de vivienda habitual hipotecada si paga: El 65% de la deuda remanente pendiente El 80% de la deuda remanente pendiente En el 5º año En el 10º año Depósito o aval bancario exigido para pujar: Se modifica el artículo 647 de la LEC. El depósito o aval bancario exigido para pujar se reduce del 20% al 5% del valor de tasación del bien subastado. Gabinete Orfila Assessors SL 4

5 Pago al ejecutante y destino del remanente: Se modifica el artículo 654 de la LEC. Si la ejecución fuere insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado la ejecución más los intereses y costas devengados, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: 1º.- intereses remuneratorios 2º.- principal 3º.- intereses moratorios 4º.- costas Anuncio de subasta: Se modifica el artículo 668 de la LEC. La subasta se anunciará en el portal de subastas judiciales y electrónicas existentes y dependiente del Ministerio de Justicia. Plazo para consignar el importe de la adjudicación: Se modifica el artículo 670 de la LEC. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, (con la anterior redacción eran 20 días) el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate. Gabinete Orfila Assessors SL 5

6 Subasta sin ningún postor: Se modifica el artículo 671 de la LEC Se eleva del 60% al 70% el valor de tasación por el que el banco puede adjudicarse la vivienda en caso de que la subasta quede desierta, o si la cantidad debida es menor, por el 60 % en caso de tratarse de una vivienda habitual, o el 50 % en caso contrario. Precio que sirva de tipo en la subasta: Se modifica el artículo 682 de la LEC. Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Convocatoria de la subasta: Se modifica el artículo 691 de la LEC. La subasta se anunciará con 20 días de antelación. Lo novedoso es que durante ese plazo cualquier interesado podrá solicitar del tribunal inspeccionar el inmueble, quien lo comunicará a quien estuviera en posesión del mismo. Si el poseedor del inmueble consiente la inspección y colabora en ella podrá solicitar del tribunal un 2% de reducción de la deuda hipotecaria. Gabinete Orfila Assessors SL 6

7 Reclamación de cuotas: Se modifica el artículo 693 de la LEC. Se imposibilita la reclamación de cuotas del deudor hasta que no se hubieren producido tres impagos, y se reduce el plazo que debe mediar entre sucesivas liberaciones del bien hipotecado de 5 a 3 años. Oposición a la ejecución: Se modifica el artículo 695 de la LEC. En los procedimientos de ejecución el ejecutado podrá oponer el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución. No tiene carácter retroactivo. Será de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto de aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar. Capítulo IV (art. 8) Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios Avalistas: Se modifica el artículo 2 del RD Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios. Las medidas previstas en este Real decreto Ley se aplicarán igualmente a los avalistas respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario. Gabinete Orfila Assessors SL 7

8 Definición del umbral de exclusión: Se consideran situados en el umbral de exclusión cuando concurran en ellos TODAS las circunstancias siguientes: Ingresos El conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar [ 6 ] no supere el límite de 3 veces el IPREM. Será de 4 veces el IPREM: Será de 5 veces el IPREM: En caso de que algún miembro tenga discapacidad > 33% En caso de que alguno de los miembros sea dependiente El deudor hipotecario tenga parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual > 33% El deudor hipotecario sea discapacitado físico o sensorial > 65% Enfermedad grave Alteración circunstancias 4 años anteriores al momento de la solicitud la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido en dicho periodo circunstancia familiares de especial vulnerabilidad Alteración significativa Especial vulnerabilidad Cuando el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por el menos el 1,5 Familia numerosa Unidad familiar monoparental con 2 hijos a cargo Algún miembro con discapacidad >33%, dependencia o enfermedad que impida trabajar Unidad familiar que forme parte un menor de 3 años Cuota hipotecaria Cuota hipotecaria superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar Será del 40% En caso de que algún miembro tenga discapacidad > 33% En caso de que alguno de los miembros sea dependiente [ 6 ] Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. Gabinete Orfila Assessors SL 8

9 Además, será preciso que se cumpla alguna de estas circunstancias: Que los miembros de la unidad familiar carezca de bienes; Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores; Que sea un crédito que carezca de otras garantías; En el caso de codeudores que no formen parte de la unidad familiar deberá estar incluido en alguno de los supuestos anteriores. Fiadores: Se añade un nuevo artículo 3 bis al RD Ley 6/2012. Los fiadores y deudores hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación, en su caso, de las medidas previstas en el código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aún cuando el contrato hubiera renunciado expresamente al beneficio de exclusión. Moderación de intereses moratorios: Se modifica el artículo 4 del RD Ley 6/2012 En todos los contratos de crédito o préstamos garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será como máximo: El resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2% (anteriormente el 2,5%) sobre el capital pendiente del préstamo. Aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas. Gabinete Orfila Assessors SL 9

10 Sujeción al código de Buenas Prácticas: Se modifica el artículo 5 del RD Ley 6/2012 Será de adhesión voluntaria Se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no exceda de: Municipios de + de de habitantes Municipios de entre y de habitantes Municipios de entre y de habitantes Municipios de hasta habitantes para viviendas habitadas por 1 o 2 personas, ampliándose en adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de para viviendas habitadas por 1 o 2 personas, ampliándose en adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de para viviendas habitadas por 1 o 2 personas, ampliándose en adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de para viviendas habitadas por 1 o 2 personas, ampliándose en adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de 3 Disposición final primera. Modificación del Texto Refundido de la Ley de Regulación de los Planes y Fondos de Pensiones Disponibilidad de los planes de pensiones en caso de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual Durante el plazo de 2 años desde la entrada en vigor de esta Ley los partícipes de los planes de pensiones podrán hacer efectivos sus derechos consolidados en el supuesto de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual del partícipe. Debe concurrir, al menos, los siguientes requisitos: Que el partícipe se halle incurso en un procedimiento de ejecución forzosa judicial, administrativa o venta extrajudicial para el cumplimiento de obligaciones, en el que se haya acordado proceder a la enajenación de su vivienda habitual. Que el partícipe no disponga de otros bienes, derechos o rentas en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda objeto de la ejecución y evitar la enajenación de Gabinete Orfila Assessors SL 10

11 la vivienda Que el importe neto de sus derechos consolidados en el plan o planes de pensiones sea suficiente para evitar la enajenación de la vivienda El reembolso de derechos consolidados se hará efectivo a solicitud del partícipe, en un pago único en la cuantía necesaria para evitar la enajenación de la vivienda, sujetándose al régimen fiscal establecido para las prestaciones de los planes de pensiones. El reembolso deberá efectuarse dentro del plazo máximo de siete días hábiles desde que el partícipe presente la documentación acreditativa correspondiente. Beneficios fiscales Exención de devolución de ayudas y beneficios fiscales. Disposición adicional cuarta y transitoria décima de la Ley 1/2013, de 14 de mayo No se les exigirá autorización administrativa ni reintegro a la Administración general del Estado: A los beneficiarios de ayudas estatales para la adquisición de viviendas acogidas a financiación estatal protegida. De las ayudas estatales, exenciones o bonificaciones tributarias otorgadas. Cuando la vivienda protegida sea objeto de dación en pago al acreedor o a cualquier sociedad de su grupo o de transmisión mediante procedimiento de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial A los adquirentes de viviendas acogidas a financiación estatal como consecuencia de reestructuraciones o quitas de deudas hipotecarias Será de aplicación tanto a los procedimientos iniciados a la entrada en vigor de esta Ley como a aquellos otros que, habiéndose iniciado antes de dicha fecha, no hayan finalizado. Gabinete Orfila Assessors SL 11

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