RESOLUCIÓN. Conforme la prueba presentada ante este Departamento se formulan las siguientes DETERMINACIONES DE HECHOS

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1 Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Apartado Estación Minillas San Juan, Puerto Rico Fax QUERELLANTE QUERELLA NÚMERO JUAN CARLOS DEYÁ IRRIZARRY QUERELLADO CONSEJO DE TITULARES CONDOMINIO MADRESELVA SOBRE LEY DE CONDOMINIOS RESOLUCIÓN El Departamento celebró una vista administrativa de la querella de epígrafe el 14 de marzo de Compareció a la misma el querellante por derecho propio. En representación de la parte querellada, compareció la Lcda. Awilda López Palau acompañada por los siguientes miembros de la Junta de Directores del Condominio Madreselva: la Sra. Myris Capriles, presidenta, el Sr. Nicer Morales, tesorero y el Sr. Luis Del Nido, vice-presidente. Comparecieron como partes interesadas el titular del apartamento PH-1, el Lcdo. Jorge R. González, y los titulares del apartamento PH-2, el Dr. Antonio Álvarez Berdecía y Gloria Doménech Hernández. También estuvieron presentes en sala la administradora del condominio, la Sra. Alicia Figueroa, y el Sr. Irson Valentín, vocal de la Junta anterior del condominio y titular del apartamento 604. Conforme la prueba presentada ante este Departamento se formulan las siguientes DETERMINACIONES DE HECHOS 1. El querellante es titular del apartamento 1502 del Condominio Madreselva desde el 9 de marzo de El 17 de diciembre de 2003, el querellante le escribió una carta a la Presidenta de la Junta para que consultara con expertos sobre la seguridad del material que se estaba utilizando para las tuberías de las cámaras de seguridad a ubicarse en el estacionamiento soterrado del condominio. 3. El 9 de marzo de 2004, el querellante solicitó por escrito a la Junta de Directores que interviniera con los trabajos de impermeabilización que se estaban realizando en la azotea del penthouse 1 del Condominio. En específico el querellante hizo los siguientes reclamos:

2 Querella a) que se le solicitara que utilizaran unos martillos más pequeños para realizar los trabajos para mitigar los ruidos; b) copia del seguro de póliza obtenido por el titular del penthouse 1 para proteger de posibles daños los elementos comunes del condominio y los demás apartamentos privativos; 4. El 17 de marzo de 2004, la Junta de Directores le escribió una carta al titular del apartamento 1502 y le acompañó copia de las opiniones obtenidas por la Junta confirmando la seguridad de los materiales utilizados para las tuberías de las cámaras de seguridad. 5. El querellante no probó a este Departamento la peligrosidad del material utilizado en la instalación de las tuberías de las cámaras de seguridad en el estacionamiento soterrado del condominio. 6. El 24 de marzo de 2004, la parte querellante se percató de que el titular del penthouse 2 estaba construyendo una estructura de hormigón en la azotea del condominio y le reclamó dicha situación por escrito a la Junta. Simultáneamente, el querellante escribió otra carta a la Presidenta de la Junta reiterándole su preocupación con los materiales que se estaban utilizando para las tuberías de las cámaras de seguridad. En la misma dispuso no estar de acuerdo con las personas que consultó la Junta. 7. Para esa misma fecha, el 24 de marzo de 2004, el Consejo de Titulares del Condominio Madreselva celebró una asamblea extraordinaria, a la cual asistió el querellante. En dicha asamblea se aprobó por la unanimidad de los presentes la continuación de las labores del penthouse El 24 de abril de 2004, la Junta de Directores le escribió una carta al querellante contestando sus diferentes reclamos. Con relación a la construcción de la estructura del penthouse 2, la Junta expresó que la misma estaba en violación de la Ley de Condominios por alterar la fachada y que le habían escrito una carta al titular del penthouse 2, a tales efectos. En dicha carta, la Junta también explicó, que en cuanto al trabajo de impermeabilización que estaba realizando el titular del penthouse 1, el querellante tenía que gestionar directamente con dicho titular la copia del seguro de responsabilidad de dicho trabajo. 9. La construcción en hormigón efectuada en el área de azotea del penthouse 2 está en alteración de la fachada del Condominio Madreselva. 10. La Junta de Directores del Condominio Madreselva no ha acudido al tribunal para solicitar la eliminación de la estructura en hormigón antes mencionada. 11. El 6 de mayo de 2004, el querellante escribió nuevamente una carta a la Presidenta de la Junta de Directores del condominio. En la misma el querellante mencionó que la escritura matriz del condominio establecía que habían 3,415 pies

3 Querella cuadrados comunales en la azotea del condominio. El querellante pidió a la Junta de Directores del Condominio que le informara cómo se había visto afectada dicha área comunal por las construcciones y labores en los apartamentos penthouses y que se delimitara cuál es el área comunal de la azotea para que se le diera libre acceso a los demás titulares del condominio. 12. En el folio 129, artículo 8, inciso (e) de la escritura matriz del Condominio Madreselva, se establece que son de uso común general las siguientes áreas de la azotea: las puertas de acceso a los elevadores, las escaleras, el principio del conducto para arrojar basura y 3,415 pies cuadrados. 13. Por su parte, en el mismo folio 129 se establecen las áreas y facilidades de uso restringido. En el área de la azotea se establecen 4,120 pies cuadrados de uso restringido, de los cuales 2,076 pies cuadrados corresponden al titular del apartamento Penthouse 1 y 2,044 pies cuadrados corresponden al titular del apartamento penthouse La Junta de Directores del Condominio Madreselva no ha delimitado con precisión qué áreas de la azotea son comunales y qué áreas son de uso restringido de los titulares de los penthouses del condominio. 15. El querellante presentó la reclamación de epígrafe ante el DACO, el 18 de noviembre de Al momento de radicación, el querellante presentó una certificación que emitiera la administración del condominio el 10 de noviembre de En la misma se establecía que el querellante estaba al día con sus cuotas de mantenimiento a octubre de 2004; no estableció en dicha certificación deuda alguna del querellante. CONCLUSIONES DE DERECHO El artículo 42 de la Ley de Condominios, Ley 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada por la Ley 103 de 5 de abril de 2003 y la sección 26 del Reglamento de Condominio, aprobado a su amparo, autorizan al Departamento para conocer y adjudicar acciones de impugnación que radiquen los titulares de apartamientos destinados a vivienda, contra los acuerdos del Consejo de Titulares, las omisiones, o actuaciones de la Junta de Directores o del titular que somete el inmueble al régimen de Propiedad Horizontal durante el período de administración interina, concernientes a la administración del inmueble, que sean gravemente perjudiciales para el titular o la comunidad, o que sean contrarios a la ley o a la escritura de constitución o al reglamento del condominio. La parte querellada ha solicitado la desestimación de la querella de epígrafe alegando que el querellante no estaba al día en el pago de sus cuotas de mantenimiento al momento de radicar su reclamación ante el DACO. El artículo 42 de la Ley de Condominios, supra. establece como requisito para radicar una querella ante el DACO presentar una certificación de que el titular está al día en sus deudas vencidas con el Consejo de Titulares. La administración del Condominio Madreselva entregó al

4 Querella querellante, el 10 de noviembre de 2004, una certificación de que estaba al día en el pago de sus cuotas hasta octubre de 2004; no se estableció de modo alguno que el querellante tuviera deuda pendiente con la Junta. Posteriormente, la Junta admitió que al momento de la vista el querellante se encontraba al día en sus pagos de las cuotas de mantenimiento. El requisito que establece el artículo 42 de la Ley de Condominios, supra. tiene el propósito de evitar que titulares morosos tengan acceso a este foro sin cumplir con sus responsabilidades bajo la Ley de Condominios. La parte querellada no pudo probar al DACO que el querellante sea un titular moroso en el Condominio Madreselva. Ante tal análisis, este Departamento ha determinado DECLARAR NO HA LUGAR la solicitud de desestimación de la parte querellada. La parte querellante reclamó ante este foro diversas reclamaciones: a) Falta de seguridad en los materiales utilizados para las tuberías de las cámaras de seguridad y alteración de fachada por la instalación de dicha tubería; b) Solicitó copia del seguro obtenido por el titular del penthouse 1 para un trabajo de impermeabilización en la azotea y que la Junta verificara si dicho titular estaba invadiendo el área comunal de la azotea. c) Que la Junta delimite el área comunal de la azotea y se permita el uso de dicha área a todos los titulares; d) Que la Junta interviniera con la construcción de una estructura de hormigón efectuada en el de área azotea asignada al penthouse 2 por estar en alteración de la fachada del condominio. En cuanto a su primer reclamo, el querellante no pudo probar a este foro la peligrosidad del material utilizado para instalar la tubería de las cámaras de seguridad en el estacionamiento soterrado del condominio. La parte querellada presentó copia de las opiniones que había obtenido a los efectos de que los materiales eran seguros y adecuados. En cuanto a alteraciones de fachada, el artículo 15 de la Ley de Condominios, supra. define el concepto de fachada como el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del edificio, según se desprenda de los documentos constitutivos del condominio. Ante tal definición de fachada, la colocación de tubería en el estacionamiento soterrado del condominio no constituye alteración de fachada ya que no se está colocando en el exterior del edificio. Por lo antes señalado, desestimamos ambas reclamaciones del querellante sobre las tuberías de las cámaras de seguridad. La reclamación de la parte querellante con relación al seguro que requirió del titular del apartamento penthouse 1 es académica ya que dichos trabajos fueron completados. Más aún, de la prueba vertida ante este Departamento, surge que la parte querellante no hizo gestiones de solicitar directamente al titular del penthouse 1 copia del seguro de responsabilidad obtenido por éste. No es responsabilidad de la Junta proveerle copia de dicho seguro al querellante. Además, el querellante estuvo presente en una asamblea celebrada el 24 de marzo de 2004 donde se aprobó por unanimidad continuar con los trabajos del penthouse 1. El querellante no pudo probar al DACO que el titular

5 Querella del penthouse 1 haya invadido el área comunal de la azotea. No obstante, la Junta debe velar porque esto no ocurra en un futuro. El querellante también reclamó a la Junta de Directores que delimitara el área comunal en la azotea del condominio. Según se desprende de la escritura matriz del condominio, hay 3,415 pies cuadrados en la azotea que son comunales. Por su parte, hay 4,120 pies cuadrados de uso restringido de los titulares de los penthouses 1 y 2. La Junta de Directores debe hacer el ejercicio de delimitar qué área de la azotea es comunal y qué área es de uso restringido de los titulares de los penthouses. Sólo así la Junta de Directores sabrá sobre qué áreas de la azotea el Consejo de Titulares tiene obligación de contribuir en su mantenimiento y conservación y cuáles áreas de la azotea están sujetas a uso comunal de los titulares. El artículo 16 de la Ley de Condominios, supra. dispone que corresponde al Consejo de Titulares establecer por mayoría cuál es el uso más eficaz de un elemento común. Debe quedar claro que esto es así siempre y cuando la escritura matriz no disponga un uso definido; en este último caso se requerirá de la aprobación unánime de los titulares para cambiar el uso designado. El área comunal de la azotea del Condominio Madreselva no tiene un uso común específico designado en su escritura matriz. Por tal razón, correspondería al Consejo por mayoría determinar el uso más eficaz de los 3,415 pies cuadrados comunales de la azotea. Sin embargo, el artículo 16 también dispone que si el uso más eficaz menoscaba el uso de algún titular en particular, la determinación de uso no puede realizarse sin el consentimiento del titular afectado. Ante tal situación, este Departamento ha determinado que la Junta de Directores deberá celebrar una asamblea extraordinaria de titulares para que el Consejo determine si conviene o no utilizar los 3,415 pies cuadrados de la azotea y para qué fines. Para dicha determinación se deberá utilizar como guía los requisitos establecidos por el artículo 16 antes citado. En cuanto a la construcción en hormigón de una estructura en el área de azotea que corresponde al penthouse 2, la parte querellante y la Junta están de acuerdo en que constituye una violación a la Ley de Condominios, supra. por alteración de fachada. Por su parte, el titular del penthouse 2, se expresó ante este Departamento como parte interesada. Dicho titular argumentó que la construcción en su azotea no constituye alteración de fachada porque no se observa desde el frente del condominio. La fachada de un edificio no es solamente su frente sino el conjunto estético y arquitectónico del exterior del edificio. La estructura en controversia altera el conjunto arquitectónico del exterior del Condominio Madre Selva por lo que constituye alteración de fachada. La parte interesada del penthouse 2 no pudo probar al DACO que había solicitado permiso al Consejo de Titulares para construir dicha estructura, por lo que la misma es ilegal dentro del Régimen de Propiedad Horizontal del Condominio Madreselva. La Junta de Directores tiene la obligación bajo el artículo 38, inciso (i) cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Ley de Condominios, supra., el Reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares. La Junta de Directores del Condominio Madreselva debe realizar las gestiones extra-judiciales y judiciales necesarias para asegurarse de que el titular del

6 Querella penthouse 2 y demás titulares del condominio velen por el cumplimiento del artículo15 de la Ley de Condominios, supra. Por todo lo antes expuesto, este Departamento, en virtud de las facultades conferidas por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente: ORDEN Se Declara NO HA LUGAR la solicitud de desestimación por falta de jurisdicción presentada por la parte querellada. Se ordena a la Junta de Directores delimitar cuáles son los 3,415 pies cuadrados de uso comunal en la azotea en un término de 15 días naturales a partir de la notificación de la resolución. Posteriormente la Junta deberá convocar y celebrar una asamblea extraordinaria de titulares, en un término adicional de 30 días naturales para que el Consejo determine si el área comunal de la azotea, entiéndase los 3,145 pies delimitados por la Junta, es susceptible de algún uso para los titulares y decidir qué uso interesan darle. Se ordena a la Junta realizar todos los trámites necesarios extra-judiciales y judiciales para asegurar que el titular del penthouse 2 esté en cumplimiento con la fachada del Condominio Madre Selva en un término máximo de 30 días laborables a partir de la notificación de la resolución. Se desestiman las reclamaciones del querellante sobre las tuberías de las cámaras de seguridad a ubicarse en el estacionamiento soterrado del condominio. Se desestima también por ser académicas las solicitudes del querellante con relación a los trabajos de impermeabilización de la azotea del penthouse 1. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra reconsideración como título y en el sobre de envío. Copia de dicha solicitud deberá ser enviada a la otra parte. Conforme el caso de Magali Febles v. Romar Pool Construction, 2003 J. T. S el término para notificar una moción de reconsideración a las demás partes es uno de cumplimiento estricto dentro del procedimiento administrativo. Si la parte recurrente no notifica a la otra parte de la moción de reconsideración se dará por no presentada y el DACO no podrá considerarla.

7 Querella Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días, prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales. En San Juan, Puerto Rico, a 26 de abril de AGP/NGA/PGR/sfg Lcdo. Pedro González Rodríguez Juez Administrativo Lcda. Solymar Ferreras Garriga Oficial Examinadora

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