CONSENTIMIENTO. VALIDEZ DE LOS CONTRATOS. COMPRAVENTA. Consulta

Transcripción

1 CONSENTIMIENTO. VALIDEZ DE LOS CONTRATOS. COMPRAVENTA Informe: Civil Resumen Compraventa en la cual falta aceptación del comprador. Formación del consentimiento. La aceptación debe ser expresa en negocios de enajenación. La interpretación de elementos textuales y contextuales del contrato, de acuerdo al método legal, lleva a concluir que, en el caso particular, existió consentimiento expreso. El título no es observable. Relación de hechos Consulta 1. Por escritura de 27 de diciembre de 1988, cuya primera copia fue inscripta en el Registro de Traslaciones de Dominio el 19 de enero de 1989, el b h u enajenó a ZZ una veintidosava parte indivisa de la unidad de propiedad horizontal, empadronada individualmente con el número /SS/101, señalada como «Local Garage SS». 2. Surge de la referida escritura que el Banco Hipotecario del Uruguay, en expedientes administrativos números y , puso en venta cuotas de condominio en un garaje de su propiedad, con derecho a uso exclusivo de espacios para estacionamiento vehicular previo estudio gráfico de ingeniero agrimensor y se efectuó un llamado público a concurso de precios para la venta de los espacios de estacionamiento, habiéndose adjudicado el espacio señalado con el número 12 a AA y BB (padres de ZZ), quienes cedieron los referidos derechos a AA. 3. Hoy ZZ desea vender el bien relacionado a DD, compraventa para la cual fueron requeridos los servicios profesionales de la suscrita escribana. Objeto de la consulta Estudiada la documentación se observa: Que en la escritura de referencia se consignó que el b h u vende a ZZ el bien, sin establecer que el adquirente a su vez en tal concepto compra. 382

2 Del tenor literal de la cláusula se desprende que el adquirente no aceptó la propuesta conforme lo establece el artículo 1262 del Código Civil, encontrándose aparentemente viciado el consentimiento. No obstante, del tenor del resto de la escritura se desprende que la intención del adquirente fue comprar. En efecto, pagó un precio, aceptó la hipoteca recíproca y servidumbre legal, declaró encontrarse en posesión de los bienes vendidos y, en los hechos, hoy pretende vender. Existen dos expedientes administrativos en el b h u a los cuales no se ha podido tener acceso, en los que se realizó un concurse de precios del que resultaron adjudicatarios los padres del adquirente, quienes a su vez cedieron los derechos a su hijo ZZ. En ellos, naturalmente, hubo un llamado público, al que la parte adjudicataria se presentó con una propuesta que fue aceptada por ser la más ventajosa. En la actualidad, el señor AA es fallecido. Por lo expuesto, se concluye: Que si bien no se estableció la aceptación de forma manifiesta en la cláusula primera de la escritura en cuestión, el adquirente fue adjudicatario del bien en un llamado a concurso de precios, al resultar el mejor oferente. Dicho acuerdo creó una relación jurídica previa entre el Estado y el particular, por lo que entiende la suscrita que podría aceptarse la documentación para la posterior enajenación del bien otorgando previamente una declaratoria en la cual el adquirente hoy enajenante ZZ manifieste que ratifica la escritura en cuestión. I. An t e c e d e n t e s Informe de la Comisión de Derecho Civil 1. Se dan por reproducidos brevitatis causae los antecedentes de hecho y la opinión de la consultante. II. Co n s u l t a 2. La consulta consiste en determinar cuáles son los efectos de la ausencia de aceptación del comprador en una compraventa de inmuebles y la forma de subsanarla. Consentimiento 3. El consentimiento es un fenómeno bilateral en atención a su significado etimológico. Requiere para su formación que concurran todas las partes 383

3 384 entre las cuales se traba la relación obligacional, y es uno de los elementos esenciales para la validez de los contratos (artículo 1261 del Código Civil). 4. Para que exista consentimiento tiene que haber acuerdo de voluntades, y esa coincidencia que autocompone voluntades contrapuestas (verbigracia, vender y comprar) está recogida en el artículo 1262, inciso 1. o, que establece: No habrá consentimiento obligatorio sin que la propuesta de una parte haya sido aceptada por la otra. [ ] Esa coincidencia tiene que ser total, puesto que cualquier modificación en propuesta o aceptación impedirá que el consentimiento se forme (artículo 1267 del Código Civil). 5. De lo normado por los artículos 1265 y 1267 del Código Civil resulta la naturaleza recepticia de la aceptación, en virtud de que la respuesta del aceptante debe llegar al proponente. Los intereses opuestos de comprar y vender se componen a través de voluntades convergentes o complementarias que se integran para formar el consentimiento. La coincidencia de voluntades marca el momento en el cual el contrato se perfecciona. 6. Los negocios solemnes como el que analizamos, la compraventa de inmuebles, conforme a lo dispuesto por el artículo 1664 del Código Civil, tienen una forma reglada de declaración de voluntad, en atención a la importancia del negocio que se pretende realizar, y requieren que la aceptación sea expresa. Voluntad expresa o tácita 7. Tradicionalmente se ha entendido que la comparecencia y firma en el negocio compraventa formalizado por escritura pública no vale como aceptación expresa, pero los límites entre los conceptos de aceptación tácita y expresa no son claros, y existen en el plano dogmático muchas discusiones al respecto. 8. En efecto, la distinción respecto a qué se entiende por expreso y por tácito ha sido cuestionada por prestigiosa doctrina, en función de la dificultad para distinguir una de otra forma de emisión de la voluntad. Sin embargo, dado que resultan de nuestro Código Civil numerosas normas que requieren aceptación expresa, el mantenimiento de la clasificación es necesario, puesto que, en tales casos, si la voluntad se manifestara tácitamente, por decisión legislativa no tendría valor alguno. 9. Existe una mayor jerarquía de la voluntad expresa con relación a la tácita, y su exigencia en determinadas situaciones debe considerarse como una norma especial. En el ámbito de los contratos solemnes, la voluntad tácita no se concibe. 10. En la voluntad expresa, [ ] la intención emerge directa e inmediatamente del medio empleado, en tanto que, en la voluntad tácita, se infiere de las circunstancias. En la

4 voluntad tácita es menester recurrir a un procedimiento lógico de deducción, que interpretando la conducta asumida por el sujeto, deduzca de ella su intención. Este plus, que no se encuentra en la voluntad expresa, otorga cierta inseguridad a esta forma de expresión Hay declaraciones expresas por medio del silencio y tácitas a través de las palabras. 12. [Pero] ningún medio de expresión revela, por sí solo, la naturaleza expresa o tácita del consentimiento, y por tanto, debe abandonarse todo criterio de clasificación que atienda exclusivamente al medio empleado para declarar la voluntad [ ]. 126 Existe voluntad expresa cuando la intención del declarante se deduce directamente del comportamiento que éste asume, hay voluntad tácita, cuando la intención se deduce indirectamente del comportamiento mediante un razonamiento lógico. 127 Interpretación 13. En el caso a estudio, podría llegar a entenderse que, a pesar de no haber manifestado el comprador su voluntad expresa de comprar, ello se deduce de otras cláusulas, en las cuales pagó el precio, aceptó la tradición, el reglamento de copropiedad, la servidumbre legal y suscribió el contrato en calidad de comprador. 14. Avalarían esta solución los cuestionamientos doctrinarios referidos en torno a la propia clasificación de aceptación tácita y expresa y a la imposibilidad de establecer un criterio riguroso de distinción entre ambas. Existen casos en los cuales se acepta el silencio como forma de voluntad expresa de las partes; por ejemplo, cuando dos sujetos que se encuentran en relaciones comerciales desde hace algún tiempo acuerdan previamente que el silencio del que recibe la propuesta valdrá como aceptación. 15. Por consecuencia, podría llegarse un poco más allá de la interpretación tradicional y aceptar que esas declaraciones, así como la firma de la escritura, configuraron la aceptación expresa requerida para el comprador. En tal caso, no sería necesario realizar acto ulterior alguno. 16. Obstáculo hermenéutico que se debe salvar es que el silencio como tal, en general por sí solo, considerado en ciertos supuestos, no es más que una expresión de voluntad tácita, en virtud de que es neutro, no forma parte del lenguaje gestual ni de otras formas de exteriorizar la voluntad. El silencio, que es un comportamiento negativo, es en principio equívoco, 125 Cf. Ga m a r r a, Tratado, o. cit., tomo x i, p Cf. Ibídem, p Ibídem. 385

5 pero combinado con otros hechos y actos que lo preceden y lo acompañan puede ser revelador de la voluntad. 17. Esta ha sido la posición de la doctrina italiana mejor calificada: toda conducta social debe analizarse cabalmente teniendo en cuenta las vinculaciones existentes entre el sujeto y el medio en el cual la declaración se emite. Por tanto, habrá que utilizar todos los medios de interpretación que lleven a determinar el sentido de la voluntad contractual, más allá de la mera literalidad, y aun del silencio mismo. 18. Para ello hay que señalar, asimismo, que la compraventa se realizó en el marco de un procedimiento licitatorio de precios llamado por el Banco Hipotecario del Uruguay, destinado efectivamente a la realización final de la adquisición por título compraventa y modo tradición, por el oferente, a la vez cesionario de los derechos. 19. El código de significación a utilizar es el «uso general» (artículo 1297 del Código Civil), y el proceso interpretativo debe comenzar en primer término con el método literal, desentrañando qué es lo que el texto dice (intentio operis) El negocio de compraventa objeto de interpretación y la redacción de sus diferentes cláusulas apoyan la tesis de que lo que el compareciente quiso hacer fue comprar; de lo contrario, todas las cláusulas posteriores no serían más que reiteraciones pleonásticas, carentes de significado, así como el otorgamiento y firma de todo el contenido de la escritura. 21. La interpretación debe ser sistematizada y contextualizada con todo el texto (artículo 1299 del Código Civil), lo cual constituye una máxima incluso en sede de interpretación legal (artículo 20 del Código Civil). Tal como señala Ca r r e s i, «todo acto que expresa una voluntad está dominando por un principio superior de coherencia», 129 el cual se cumple con la interpretación que proponemos. 22. Si aún persistiera la duda y concluyéramos que estamos ante una expresión ambigua o equívoca, es menester transitar por la segunda etapa del proceso interpretativo: las pautas subjetivas y objetivas de atribución de significado de la voluntad de las partes. Todas ellas avalan la conclusión de validez del contrato de compraventa objeto de consulta. 23. En efecto, luego de la primera etapa de metodología objetiva, esta segunda fase subjetiva tiene por objeto buscar en el texto lo que el autor quería decir (intentio autoris), y ello se logra, en primer término, a través de pautas de asignación subjetiva de significado, tales como la coherencia contextual o propiedad de completud que debe reunir cualquier texto, consagrada en el artículo 1299 del Código Civil. Según este: [ ] la indagación de la intención de las partes debe buscarse de conformidad con su coherencia contextual, analizando la expresión inmersa en un proceso textual integral y total Cf. Ma r i ñ o, o. cit., p Cf. Ca r r e s i, Franco, citado por Ga m a r r a, Tratado, o. cit., tomo xviii, p Cf. Ma r i ñ o, o. cit., p

6 24. Se interrelaciona con el artículo 1301 del Código Civil, que regula las respuestas de comportamiento de los destinatarios del texto contractual y amplía «los márgenes de ese contexto haciendo ingresar al mismo los actos posteriores al contrato que se constituyen en signos que el intérprete debe considerar dentro de la contextualidad de las expresiones ambiguas». 131 Como ya se expresó, la interpretación realizada es la que asigna coherencia al texto. Propuesta irrevocable 25. Si aplicáramos al caso la posición tradicional de interpretación, las consecuencias serían muy disímiles. En efecto, trataría la propuesta del Banco Hipotecario del Uruguay como irrevocable, en función de lo dispuesto en el artículo 1265, inciso 2. o, del Código Civil, que la admite como posibilidad lógica y jurídica. Comienza regulando la revocabilidad de la propuesta simple y luego legisla sobre la propuesta firme o irrevocable: [ ] a no ser que al hacerla se hubiere comprometido a esperar contestación y a no disponer del objeto del contrato, sino después de desechada la oferta, o hasta que hubiere transcurrido un plazo determinado. 26. En cuanto a la naturaleza jurídica de la propuesta firme, se han sostenido dos posiciones que tienen consecuencias disímiles. La primera afirma que se trata de una obligación de no hacer cuyo incumplimiento genera el deber de reparar los daños y perjuicios causados. La segunda, a la que nos afiliamos, dice que se ha renunciado a la facultad de revocar y, por tanto, cualquier voluntad en tal sentido no es idónea para impedir que el contrato se forme una vez que el destinatario acepte. La formación del contrato depende enteramente de la voluntad del destinatario de la propuesta. Dicha renuncia es una manifestación de voluntad recepticia, es decir, produce efectos cuando llega al destinatario de la propuesta; hasta ese momento está el proponente posibilitado de revocarla Otro efecto de la propuesta irrevocable es que se trasmite a los herederos del proponente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1268 del Código Civil, a diferencia de la propuesta simple, que caduca ante tal evento, lo cual es irrelevante en función de la naturaleza jurídica del ente vendedor. 28. En el caso, es claro que el Banco Hipotecario del Uruguay, al otorgar el contrato de compraventa en calidad de vendedor, se obliga a no disponer del objeto vendido y, por tanto, la propuesta es del tipo irrevocable. En consecuencia, cualquier intento de hacerla decaer será ineficaz, porque ya no está en su esfera jurídico-patrimonial, por abdicación, la facultad de revocar. 29. La aceptación es una declaración de voluntad recepticia y, para que el contrato se forme, debe llegar al proponente (sistema de la recepción, 131 Cf. ibídem. 132 Cf. Ga m a r r a, Tratado, o. cit., tomo x i, p

7 artículo 1265, inciso 1. o, del Código Civil). Hasta tanto el contrato quede perfeccionado, ella es también esencialmente revocable. 30. Por ende, correspondería en esta hipótesis, para enervar toda discusión, que el comprador formulara su aceptación a través de un negocio declarativo y esta se notifique al proponente, o bien el banco vendedor comparezca a tomar conocimiento de ella. En el primer caso el contrato se perfeccionará en el lugar y fecha en que la aceptación llega al proponente (artículo 1265, inciso 1. o ). 31. Ulteriormente, sería menester, a efectos de su oponibilidad a terceros, inscribir la aceptación, así como la notificación o comunicación de la aceptación al proponente, que indica el momento de perfeccionamiento del contrato, en el Registro de la Propiedad. La compraventa ya inscripta tiene naturaleza de propuesta irrevocable Correspondería asimismo tener en cuenta que, mientras no se culmine ese íter, las vicisitudes que sufra la entidad vendedora (verbigracia, embargos) afectarán la enajenación, por lo cual habrá que consultar al sistema registral y obtener los certificados correspondientes que alejen toda duda al respecto, hasta el momento en que el perfeccionamiento del contrato se inscriba en el Registro. IV. Co n c l u s i o n e s 33. Estamos en presencia de un contrato de compraventa aceptado en forma expresa por el comprador. 34. Ello es consecuencia de la aplicación de las pautas de interpretación que, en forma interrelacionada y contextualizadas coherentemente, nos llevan a esa conclusión, 35. No será necesario por consecuencia el otorgamiento de ningún otro negocio jurídico ulterior. Esc. Federico Albín Izuibejeres Informante La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Enrique Arezo, Valeria Fraga, Alicia González, Mariana González, Silvana Grantosky, María del Rosario Marchese, Roque Molla, Javier Parga, Margarita Puertollano, María Ritacco, Adriana Silva, Mariella Spagnolo, María Beatriz Vázquez y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la a e u el 20 de diciembre de 2012, expediente 970/2011.) 133 Cf. Gr o i s m a n, Carlos, Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 84, n. os 1-12, 1998, p