CERTIFICA QUE: La finca: Local de oficina con situación en Calle JOSE ABASCAL, Nº 55, Planta Baja, Local MADRID, Madrid.

Transcripción

1 Nº /15 N/Ref.: /N/15 MARIA PEREZ SADA Arquitecto, como profesional en libre ejercicio, con competencia para la realización de la tasación del inmueble, que es objeto de este certificado, conforme al Real Decreto 685/1982, de 17 de Marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991 de 2 de Agosto, y como síntesis del informe de tasación que ha realizado para GRUPO TASVALOR S.A., según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para ciertas finalidades financieras (B.O.E núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008), y conforme al Real Decreto 716/2009, de 24 de Abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la ley 2/1981, de 25 de Marzo, CERTIFICA QUE: La finca: Local de oficina con situación en Calle JOSE ABASCAL, Nº 55, Planta Baja, Local MADRID, Madrid. B. Con los datos registrales: Registro de la Propiedad de: MADRID nº 6. Local oficina B, p. baja: Tomo 3205,Libro 2646,Folio 84,Finca ,Inscripción 9ª, Idufir: Referencia catastral 12685/08/VK4716G/0002LT, DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL Local oficina B, p. baja /VK4716G/0002/LT Solicitante: BANCO DE MADRID S.A. (S/Ref:N) Entidad solicitante:. (PERSONA JURIDICA) Finalidad: Determinar su valor de mercado. Superficie Adoptada: 249,98 m² Estado de ocupación: El inmueble se encuentra actualmente ocupado por el arrendatario. Titular registral: BANCO MADRID S.A. Métodos de valoración: Método de Coste y Comparación, Método de actualización de inmuebles Arrendados. Valores estimados: Valor de reemplazamiento neto total (VRN): ,01 Valor de mercado total (VM): ,91 Act. Inmuebles Arrendados: ,92 Valor de tasación: ,92 (obtenido por el método de actualización de inmuebles arrendados) El valor de tasación asciende a la cantidad total de UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS ( ,92 ) De este valor, OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTIOCHO EUROS ( ,00 ), corresponden al valor del suelo. Página 1/2

2 Nº /15 N/Ref.: /N/15 El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS DOCE EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS ( ,92 ) Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobre la finca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/ Condicionantes: No proceden - Advertencias Generales: No proceden - Observaciones: Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por GRUPO TASVALOR, S.A. con fecha (N/Ref.: /13). De acuerdo con la normativa vigente, se ha elegido el menor de los posibles valores unitarios para la unidad Local oficina B, p. baja. El valor elegido ha sido el obtenido por el método de: Actualización Rentas, inmuebles en arrendamiento. El valor de comparación obtenido por el método de comparación asciende a: ,91. De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen como finalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran derivar, en cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley. Y para que surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado en Madrid a 12 de Junio de TASADOR Fdo.: MARIA PEREZ SADA, Arquitecto Fecha de emisión del informe de tasación: 12/06/2015 Fecha de la última visita: 01/06/2015 Fecha de caducidad: 12/12/2015 GRUPO TASVALOR S.A. Fdo.: D. Emilio Gámir Casares LA SOCIEDAD DE TASACION GRUPO TASVALOR S.A. RATIFICA LA TASACIÓN ANTERIORMENTE INDICADA. Página 2/2

3 TASACIÓN DE LOCAL DE OFICINA SITUADO EN CALLE JOSE ABASCAL, Nº 55, PLANTA BAJA, LOCAL B. MADRID. MADRID.

4 TASACIÓN DE LOCAL DE OFICINA SITUADO EN CALLE JOSE ABASCAL, Nº 55, PLANTA BAJA, LOCAL B. MADRID. MADRID. (Según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE num. 85 de 9 de Abril de 2003) modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008). A SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD B Solicitante: BANCO DE MADRID S.A. (S/Ref:N) Entidad Solicitante:. (PERSONA JURIDICA) Finalidad: Determinar su valor de mercado La tasación se ha realizado según la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008). IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN Tasación de: Elemento de edificio Inmueble: Terminado Municipio: MADRID Provincia: MADRID Dirección: Calle JOSE ABASCAL Nº: 55 Planta: Baja Local: B Código Postal: DATOS REGISTRALES Registro de la Propiedad nº 6 de MADRID: Unidad Finca Tomo Libro Sección Folio Inscripción Idufir Registral Local oficina B, p. baja Madrid 84 9ª Identificacion catastral unitaria : Identificación Local oficina B, p. baja Referencia Catastral VK4716G-0002-LT Página 1/37

5 C COMPROBACIONES Y - Comprobaciones realizadas: Correspondencia con finca registral Régimen protección pública Comprobación Planeamiento Urbanístico Servidumbres visibles Estado de ocupación, uso y explotación Estado de conservación aparente Régimen Protección Patrimonio Arquitec. Correspondencia con finca catastral No procedimiento de expropiación No Plan o Proyecto de expropiación No Resolución Admini que implique exprop No incoado exped. que implique expropiac Datos del arrendamiento - Relacción de documentos utilizados: D 1. Documentación gráfica: - Planos de situación y emplazamiento. - Plano a escala de la planta de la oficina. - Fotografías. 2. Documentación no gráfica: - Nota Simple Registral de la finca, de fecha Fotocopia de contrato de arrendamiento, de fecha Fotocopia de novación modificativa al contrato de arrendamiento, de fecha Fotocopia de factura de alquiler de fecha Ficha de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales, de fecha LOCALIDAD Y ENTORNO Localidad : Tipo de núcleo: Capital del Estado. Ocupación laboral y nivel de renta: Múltiple. Población (según censo 2011): - Población de derecho: habitantes. - Diferencia entre población de hecho y de derecho: No significativa. Evolución y densidad de la población: Creciente. Entorno : Tipo: Urbano. Nivel de renta: Alto. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 2/37

6 Entorno : Rasgos de homogeneidad arquitectónica: El entorno es homogéneo, constituido por de viviendas plurifamiliares. Uso dominante: Residencial, oficinas y comercial (plantas bajas). bloques Infraestructura (grado de renovación experimentado recientemente): - Pavimentación: Buena. - Alcantarillado: Bueno. - Alumbrado público: Bueno. - Abastecimiento de agua: Bueno. - Suministro eléctrico: Bueno. - Gas: Bueno. - Servicio telefónico: Bueno. - Zonas ajardinadas: Buenas. Equipamientos y servicios: - Comercial: Existe. - Escolar: Existe. - Lúdico: Existe. - Deportivo: Existe. - Religioso: Existe. - Asistencia médica: Existe. - Aparcamiento:Existe. - Bancos: Existen. Comunicaciones: - Aeropuerto: Buena (Barajas Km. 11 de la A-2). - Carreteras de la localidad: Autovías A-1 (Burgos), A-2 (Barcelona), A-3 (Valencia), A-4 (Andalucía), A-42 (Toledo), A-5 (Extremadura) y A-6 (La Coruña). De circunvalación M-30, M-40, M-45 y M-50; y Radiales. - Ferrocarril: Buena (estación de Chamartín y conexión con Atocha a través del eje del paseo de la Castellana). - Autobús: Sí. Líneas urbanas e interurbanas. - Metro: Sí. - Taxi: Sí. Nivel de desarrollo edificatorio: Terminado. Grado de consolidación: Construido más del 90%. Antigüedad característica: Alrededor de 50 años aproximadamente, según zonas. Evolución de los últimos años: Baja. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 3/37

7 E DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO No procede F DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN Descripción : a) Superficie adoptada: Finca nº 74534, Local oficina B, p. baja: 249,98 m² b) Distribución y dependencias: Oficina: La oficina consta de recepción con zona de espera, tres despachos, dos sala reuniones, dos zona trabajo, office, dos aseos y cuarto instalaciones. - Situación relativa dentro del inmueble: El local de oficina se sitúa en la planta baja del edificio con acceso directo desde la calle Abascal. Está identificado registralmente como elemento nº 1 local B. de José - Anexos: No nos constan. - Características básicas del edificio del que forma parte: Edificio de uso cualificado residencial que consta de planta baja, entreplanta y siete altas de viviendas. La planta baja destinada a locales comerciales o de negocio u oficinas. - En función de su uso: Luminosidad y vistas: Normales. Altura libre: Suficiente. plantas b) Características Constructivas Cimentación: Se desconoce. Estructura: Pórticos de hormigón armado. Cubierta: Plana. Cerramientos exteriores: Ladrillo cara vista. - Terminaciones: OFICINA PAVIMENTOS PAREDES TECHOS Recepción Moqueta Pintura Falso techo pladur pintura lisa Despachos Moqueta Pintura Falso techo registrable Sala De Reuniones Moqueta Pintura Falso techo registrable Zona trabajo Moqueta Pintura Falso techo registrable Office PVC Pintura Falso techo registrable Aseos PVC Pintura Falso techo de escayola y pintura GRUPO TASVALOR, S.A. Página 4/37

8 Cuarto instalaciones PVC Pintura Falso techo registrable Carpintería exterior: Terciario oficina c/acceso: Frente fijo de aluminio en su color con vidrio climalit y chapados de madera Puerta de acceso de alumino en su color con vidrio de seguridad y fijo chapado de inoxidable. fijos acero Carpintería interior: Terciario oficina c/acceso: Puertas de acceso a los despachos de madera barnizada. Puertas de aseos y office de madera barnizada. Frentes de vidrio en despachos y sala de reuniones. Frentes de armario con puertas abatibles de madera barnizada. - Instalaciones: Agua caliente: Sí. Calefacción: Sí. Maquina bomba frio/calor. Fontanería y aparatos sanitarios: Sí. Portero automático: Sí. Teléfono: Sí. Electricidad: Sí Aire acondicionado: Sí. Maquina bomba frio/calor. Ascensor en el edificio: Sí. Superficies (m²) : USO CONSIDERADO Registral Util Comprob. Constru Comprob. CCC Comprob. R Comprob. Constru Catastral CCC Catastral Adoptada Local oficina B, p. baja 243,44 220,72 249,98 249,98 1,13 275,00 308,00 249,98 La superficie registral no define su carácter, se indica como aproximada, pero se observa que se aproxima sensiblemente a la superficie construida comprobada. Se adopta la superficie construida comprobada tras medición realizada in situ, por considerarla más ajustada a la real. Situación actual : Inmueble: Actividad oficina bancaria Estado de conservación: Bueno. Antigüedad estimada : USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal/Vida util estimada Local oficina B, p. baja Residencial/100 GRUPO TASVALOR, S.A. Página 5/37

9 G DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA Situación urbanística : Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbana, de fecha Las características físicas del inmueble se adecúan a la normativa urbanística. Uso considerado: Autorizado. H RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Tenencia y limitaciones : Propietario (Pleno Dominio) : Ocupante: Título de ocupación : BANCO MADRID S.A. NOVO BANCO S.A. (antes BANCO ESPÍRITO SANTO, S.A) Arrendatario Arrendamientos. actualización inmuebles arrendados : USO CONSIDERADO INICIO CONTRATO FIN CONTRATO R. BRUTA ANUAL ( ) GTOS. ANUALES ( ) R. NETA ANUAL ( ) Local oficina B, p. baja 27/09/ /10/ , ,20 I ANÁLISIS DE MERCADO - Oferta: - Inmuebles terminados en venta: Media. - Inmuebles en construcción: No se han localizado en el entorno próximo, sí en rehabilitación. - Demanda: - Características y nivel de renta: Alto. - Intensidad de la demanda: Media-baja - Precios actuales de venta al contado o de alquiler: - Más frecuentes: Muy variables. - Intervalos de variación: Muy variables, dependiendo de su situación, tamaño, antigüedad nivel de acabados e instalaciones. y - Expectativas: GRUPO TASVALOR, S.A. Página 6/37

10 - Expectativas: J - Oferta-demanda: Se considera que la oferta supera la demanda. - Revalorización: No se estima. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO (VR) : Método de coste : Uso : Terciario (Oficina C/Acceso) - Local oficina B, p. baja Repercusión del suelo (S): 3.600,00 /m² Coste de construcción por contrata (Cc): 730,00 /m² Gastos necesarios construcción (Gs): 131,40 /m² Coeficiente depreciación física y funcional (d): 13,0% Coste de construcción depreciado (Cc + Gs) * (1-d): 749,42 /m² Valor de reemplazamiento neto: 4.349,42 /m² VRN=S + [(Cc + Gs) * (1-d)] Valor de reemplazamiento neto total: ,01 VRN x Superficie El coste de construcción por contrata incluye: - Coste de construcción en bruto: 310,- /m² - Coste de acabados e instalaciones interiores: Polivalentes recuperables: 110,- /m². No recuperables: 310,- /m² A estos costes se les incrementa en un 18% en concepto de gastos necesarios (para el reemplazamiento). realizar Observaciones sobre la antigüedad y conservación: En base al buen estado de conservación, mantenimiento y obras de acondicionamiento realizadas en la finca, se adopta un índice de depreciación del 13%. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO (VM) : Comparables( /m²) : terciario oficina c/acceso : REFERENCIA IDENTIFICACIÓN Y FUENTE Calle BRAVO MURILLO, Nº 15, Planta Baja, MADRID Año Construcción: Observaciones: Local de oficina en buen estado a pie de calle, dispone todas las instalaciones. Ultima actividad oficina bancaria Fuente: Ofertas Zona Paseo HABANA, PASEO, Nº 16, Planta Baja, MADRID Año Construcción: C.P. O/T SUPERF. (m²) V.VENTA ( /m²) COEF. HOMOG VALOR HOMOG. ( /m²) O ,14 1, , O ,88 1, ,41 GRUPO TASVALOR, S.A. Página 7/37

11 terciario oficina c/acceso : REFERENCIA IDENTIFICACIÓN Y FUENTE C.P. O/T SUPERF. (m²) V.VENTA ( /m²) COEF. HOMOG VALOR HOMOG. ( /m²) Observaciones: Local a pie de calle, sin uso y diáfano, dispone todas las instalaciones, varias dependencias. Ultima actividad oficina bancaria Fuente: Ofertas Zona Calle PRINCIPE DE VERGARA, Nº 84, Planta Baja, MADRID Año Construcción: Observaciones: Local a pie de calle, sin uso y diáfano, dispone todas las instalaciones, varias dependencias. Ultima actividad oficina bancaria Fuente: Ofertas Zona Calle CAPITAN HAYA, Nº 13, Planta BAJA, MADRID Año Construcción: Observaciones: Local con acceso direccto a calle. Actividad anterior: Boutique. Fuente: Portal de Internet Calle ZURBANO, Nº 61, Planta BAJA, MADRID Año Construcción: Observaciones: Local con acceso direccto a calle, buena visibilidad, a reformar. Deducidos euros de entreplanta de 100 m² incluida en la oferta, valorada al 70% de la planta baja. Fuente: Ofertas Zona O ,13 1, , O ,39 1, , O ,14 1, , Calle PONZANO, Nº 40, Planta BAJA, MADRID Año Construcción: Observaciones: Local con acceso direccto a calle, anteriormente oficina bancaria, buen estado. Deducidos de un sótano de 70 m² incluido en la oferta valorado al 1/3 de la planta baja. Fuente: Ofertas Zona O ,24 0, ,05 O: Oferta. T: Transacción Como consecuencia de la investigación realizada y en base a las características del objeto de tasación se considera que su valor de mercado homogeneizado se sitúa de: 5.629,31 /m² para el uso Terciario Oficina C/acceso inmueble alrededor En función de sus características físicas, estado y situación. La oferta es muy variable en superficies. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 8/37

12 Método de comparación : USO CONSIDERADO Local oficina B, p. baja VRN K V. Mercado Superficie adoptada o utilizable V. Mercado Total 4.349,42 /m² 1, ,31 /m² 249,98 m² ,91 Método de actualización de rentas : USO CONSIDERADO RDE (2 Años) IPC RDE.CTE. DIFERENCIAL Local oficina B, p. baja 0,53-0,20 0,73 5,50 USO CONSIDERADO Local oficina B, p. baja R.NETA ANUAL ( ) TIPO INGRES-GTOS (Actualizado) ( ) VALOR REVER. (Actualizado) ( ) VAN ( ) ,20 6, , , ,92 Se adopta como diferencial la Tasa anual mínima que, para el tipo de inmuebles "oficinas",establece la Resolución de , de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera (BOE núm. 179). K VALORES DE TASACIÓN USO CONSIDERADO Finca nº M SUPERFICIE UTIL (m²) SUPERFICIE ADOPTADA (m²) VALOR SUELO ( ) VALOR SEGURO ( ) VALOR DE TASACIÓN ( ) Local oficina B, p. baja R 220,72 249, , , ,92 N Método (M):; (RN): Actualización Inmuebles Arrendados VALOR DE TASACIÓN TOTAL ,92 El valor de tasación asciende a la cantidad total de UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS ( ,92 ). De este valor, OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTIOCHO EUROS ( ,00 ), corresponden al valor del suelo. El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS DOCE EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS ( ,92 ). Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobre la finca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/2008. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 9/37

13 L CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS M Condicionantes : No proceden Advertencias generales : No proceden OBSERVACIONES N Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por GRUPO TASVALOR, S.A. con fecha (N/Ref.: /13). De acuerdo con la normativa vigente, se ha elegido el menor de los posibles valores unitarios para la unidad Local oficina B, p. baja. El valor elegido ha sido el obtenido por el método de: Actualización Rentas, inmuebles en arrendamiento. El valor de comparación obtenido por el método de comparación asciende a: ,91. De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen como finalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran derivar, en cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS Tasador MADRID, 12 de Junio de 2015 Fdo.: MARIA PEREZ SADA, Arquitecto Técnico que visitó la finca:, María Pérez Sada Arquitecto. Fecha de la última visita: 01/06/2015 Fecha limite de validez: 12/12/2015 GRUPO TASVALOR S.A. Fdo.: D. Emilio Gámir Casares O DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME 1. Documentación gráfica: GRUPO TASVALOR, S.A. Página 10/37

14 - Planos de situación y emplazamiento. - Plano a escala de la planta de la oficina. - Fotografías. 2. Documentación no gráfica: - Nota Simple Registral de la finca, de fecha Fotocopia de contrato de arrendamiento, de fecha Fotocopia de novación modificativa al contrato de arrendamiento, de fecha Fotocopia de factura de alquiler de fecha Ficha de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales, de fecha GRUPO TASVALOR, S.A. Página 11/37

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18 FOTOGRÁFICA Exterior 1 Exterior 2 Página 15/37

19 FOTOGRÁFICA Fachada Recepción Página 16/37

20 FOTOGRÁFICA Despacho Sala reuniones Página 17/37

21 FOTOGRÁFICA Zona trabajo Office Página 18/37

22 FOTOGRÁFICA Rack Aseo Página 19/37

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