Taller de renovación urbana: PERI en el distrito

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1 18 de abril de 2007 Taller de renovación urbana: PERI en el distrito Manuel Carrero de Roa, arquitecto. 1. Introducción Mediante el análisis de un caso concreto, el de una manzana incluida en el ámbito de renovación de las áreas industriales del Poblenou de Barcelona, estudiaremos los procedimientos de gestión de la reforma de tejidos urbanos obsoletos o inadecuados a la nueva ordenación urbanística. 2. Antecedentes El Ayuntamiento de Barcelona aprobó una modificación de su Plan General Metropolitano en el ámbito de las áreas industriales del Poblenou con el objeto de renovar un tejido industrial obsoleto en un nuevo distrito de actividades relacionadas con el conocimiento y las tecnologías de la información y la comunicación, denominado distrito En desarrollo de esta modificación de planeamiento, se redacta y aprueba definitivamente en julio de 2002 un Plan Especial de Reforma Interior, denominado Plan de Mejora Urbana en la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo de Cataluña. 3. Información urbanística Delimitación El sector objeto de este Plan Especial es una manzana del distrito en el Poblenou, delimitada por las calles Álava, Doctor Trueta y Ávila, y la Avenida de Icaria. Esta manzana está dividida por el pasaje del General Bassols. La superficie total del sector es de m 2, de los cuales m 2 forman el ámbito de actuación de la transformación. Los restantes m 2 corresponden a parcelas con edificaciones existentes consolidadas y compatibles con el planeamiento y quedan por tanto excluidas de la transformación. Ámbito Pasaje Ámbito de la actuación de transformación 902 Resto Suma TOTAL DE LA MANZANA

2 Parcelario inicial. En verde, las parcelas incluidas en el ámbito de la actuación de transformación Características El sector de planeamiento es plano. Se localizan en él 56 propiedades diferentes con características de dimensión, edificación y actividad muy variadas. Iniciativa del planeamiento Se han producido en esta manzana varias iniciativas privadas de desarrollo, no siempre coincidentes en sus planteamientos, y que no han alcanzado sus objetivos. Esta diversidad ha hecho hasta ahora poco viable el desarrollo exclusivamente por la iniciativa privada y se requiere una iniciativa global que garantice la coherencia y la continuidad. En este sentido, algunos propietarios de suelo han solicitado formalmente que sea la Administración la que impulse la redacción y tramitación del planeamiento, o han manifestado su voluntad de adherirse al proceso y participar activamente.

3 Es posible la iniciativa pública del planeamiento fuera de los ámbitos así expresamente delimitados por la ya que en ellos no se establece con carácter preceptivo su desarrollo exclusivo por la iniciativa privada. En este caso, y como más adelante se verá, la iniciativa es compartida y conjunta entre la Administración y los particulares. 4. Condiciones del planeamiento vigente La totalidad del suelo privado del sector de planeamiento está calificado por la como zona de actividades En las Normas Urbanísticas de la Modificación se admite el desarrollo de actuaciones globales de transformación no definidas por ella mediante los correspondientes Planes Especiales de Reforma Interior. Para la formulación de estos Planes se exige: por un lado, que se cumplan los objetivos señalados por la y que se sometan a los parámetros y condiciones siguientes: Edificabilidad La edificabilidad viene determinada por los siguientes índices de edificabilidad neta, aplicados sobre la superficie de la manzana calificada como zona de actividades en la MPGM: Coeficiente de edificabilidad neta: 2,2 m 2 t/m 2 s. Incluye un coeficiente de 0,2 m 2 t/m 2 s añadido por la para compensar el aumento de los costes de urbanización producidos por el Plan Especial de Infraestructuras 1. Coeficiente de edificabilidad neta complementario: 0,5 m 2 t/m 2 s. Podrá añadirse al anterior si se destina exclusivamente a actividades y su aprovechamiento está condicionado a la identificación, concreción y garantía de continuidad en el propio Plan Especial de las iniciativas empresariales relacionadas con actividades Coeficiente de edificabilidad neta complementario adicional: 0,3 m 2 t/m 2 s, de titularidad municipal, que se destinará a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. El 25% de este aprovechamiento destinado a vivienda será promovido en régimen de alquiler. Régimen de usos El PERI concretará y regulará con detalle los usos admitidos y las actividades a desarrollar en los ámbitos de transformación, entre los previstos con carácter general en la Asimismo, podrá prever el cese de los usos no previstos e incompatibles con el entorno urbano propuesto. 1 El Plan Especial de Infraestructuras (PEI), aprobado definitivamente en octubre de 2000, es un documento urbanístico previsto en la y establece la dotación de infraestructuras del conjunto del sector. Sus objetivos son: la concreción de los elementos básicos y las características que han de cumplir las redes de infraestructuras y servicios a implantar en la reurbanización del sector, la definición y programación económico-temporal de las actuaciones prioritarias y la evaluación económica de las cargas de urbanización. El PEI se estructura en seis grandes sistemas urbanos: accesibilidad, espacios públicos, energía, telecomunicaciones, ciclo del agua y residuos.

4 Cesiones de sistemas El PERI incorporará como carga específica la cesión de una superficie de suelo equivalente al 10% de la actuación, destinada a equipamiento. El PERI deberá prever cesiones obligatorias y gratuitas para sistemas locales de espacios libres y equipamientos, urbanizados, en una proporción mínima de 31 m 2 de suelo por cada 100 m 2 de techo de vivienda, de los cuales 18 m 2 se destinarán como mínimo a espacios libres. Si el ámbito de transformación incluyera viales de nueva abertura, el suelo correspondiente también sería de cesión obligatoria y gratuita. Densidad de viviendas Las actuaciones de transformación no superarán la densidad máxima resultante de dividir el techo destinado a vivienda por 90 m 2, con excepción de aquellas promociones sometidas a algún régimen de protección pública que tengan un límite de superficie protegible inferior, en los cuales la densidad se ajustará en función de esta superficie. Condiciones de urbanización y servicios El PERI concretará las condiciones de urbanización y de los servicios individuales y comunitarios a situar en el espacio privado, de conformidad con el Plan Especial de Infraestructuras. 5. Criterios de ordenación La ordenación propuesta en el PERI se basa en los siguientes criterios: a) Facilitar la gestión con la creación de varias unidades de actuación que, por su composición puedan simplificar y activar el proceso de transformación. b) Respetar las actividades que se desarrollen o cuyo desarrollo esté previsto en el sector. c) Formalizar de forma neutra la edificación que no tiene un destinatario preciso, tanto para que pueda tener una parcelación abierta como para que puedan desarrollarse la mayor cantidad de actividades. d) Concentrar el suelo destinado a espacios libres y equipamiento e) Ensanchar la parte estrecha del pasaje del General Bassols. f) Dimensionar las parcelas de titularidad pública destinadas a vivienda de manera que pueda ejecutarse promociones económicamente viables. g) Posibilitar que los ocupantes de las viviendas afectadas puedan realojarse en la misma manzana. h) Igualar las cesiones de suelo de todas las unidades de actuación para evitar desequilibrios entre los distintos propietarios. i) Mantener el concepto tradicional de las manzanas del Ensanche que tienen la edificación en corona y alineada con el vial. j) Regular la edificación perimetral de la manzana con una altura normal del Ensanche.

5 k) Regular la edificación que da frente al pasaje interior con una altura máxima de planta baja más dos plantas de piso. l) Preservar el carácter singular y unitario del conjunto de fincas de pasaje de Carlota de Mena a fin de que se transforme por sí mismo, también de manera singular y conjunta, a través de un Plan derivado de la iniciativa privada de acuerdo con las directrices de este PERI. Este subsector consta de un pasaje que da acceso a 20 parcelas de dimensiones muy pequeñas (50 m 2 de media), en cada una de las cuales se sitúa una vivienda de una o dos plantas. La superficie total es de m 2. Subsector 1 h=12 m. B+5 h=20 m. h=4 m. PA-2 B+2 h=12 m. 6b h=4 m. B 6b PA-1 h=5,75 m. h=26 m. h=20 m. B+5 B PA-3 h=8 m. h=12 m. h=20,75 m. h=20 m. Ordenación del PERI

6 6. División en polígonos La ordenación divide el ámbito de la actuación de transformación en un subsector y tres polígonos de actuación: 1. Subsector 1. A desarrollar mediante un plan derivado de iniciativa privada. 2. Polígono 1. Formado por una única parcela. El suelo está libre de edificación. Su superficie es de m 2. La facilidad de gestión de este polígono y la voluntad manifestada por su propietario de emprenderla inmediatamente posibilitará que se disponga de suelo destinado a vivienda que pueda desbloquear especialmente la actuación de los polígonos 2 y 3 en los que hay diversas viviendas afectadas. 3. Polígono 2. Formado por 9 parcelas con diferentes características de dimensión y edificación. Tres de las parcelas, incluyendo la de mayor dimensión, están libres de edificación. Su superficie es de m Polígono 3. Formada por 5 parcelas de diferentes dimensiones y características. Dos edificios de vivienda, uno de ellos en ruina parcial, una nave industrial de gran dimensión (1.120 m 2 ) en comparación con las otras de la manzana, y dos naves industriales similares de dimensiones muy reducidas (250 m 2 aproximadamente cada una). Superficie total: m 2. Se ha diseñado la división para que sea posible en cada uno de los tres polígonos y el subsector una cesión de suelo aproximadamente proporcional (alrededor del 27,15% de su superficie). En el desarrollo de los polígonos se habrá de prever y programar el realojo de los residentes. La edificabilidad necesaria para ello habrá de imputarse al coeficiente de 2,2 m 2 t/m 2 s. 7. Descripción y justificación de la ordenación En el subsector 1 se prevé la creación del principal espacio libre de la manzana. El PERI determina la superficie de suelo de cesión destinado a espacio libre pero no establece su emplazamiento ni forma exactos sino que remite estas cuestiones a un nuevo PERI derivado y específico que habrán de promover los propietarios del subsector. En todo caso, sí se establece el criterio de que el nuevo espacio libre habrá de actuar como una ampliación del pasaje del General Bassols disminuyendo la longitud del tramo que se mantiene con el ancho original. Este PERI derivado y específico definirá también la posición y alturas del suelo destinado a Dada la composición de la propiedad, la disponibilidad física del terreno al estar libre de ocupantes y edificaciones y la voluntad expresada por la propiedad de acometer lo antes posible la construcción de un centro empresarial y hotelero, es previsible que el polígono 1 sea el primero en desarrollarse. La ordenación que se propone en este polígono pretende dar respuesta a esta situación. En el polígono 2 se establece una reserva de equipamiento, que da frente tanto a la calle Álava como al pasaje interior, de manera que se pueda ampliar con el previsto en el polígono 3. El tratamiento de la edificación es una simple corona con una altura máxima de 6 plantas en la fachada exterior y 3 plantas en la fachada al pasaje interior. El polígono 3 continúa la ordenación del anterior. Se hace una reserva de suelo para equipamiento, una reserva para vivienda protegida y un pequeño espacio libre de forma

7 triangular que amplía el pasaje y permite que el edificio de equipamiento pueda tener una vista hacia la avenida. Subsector 1 Polígono 2 Polígono 1 Polígono 3 División en polígonos

8 8. Cálculo de las edificabilidades Las edificabilidades generadas por aplicación de la normativa de la son las siguientes: Techo Privado Municipal TOTAL Unidad Suelo Edif. 2,2 0,5 TOTAL Hab. 0,3 Edif. 3,0 Subsector Polígono Polígono Polígono TOTAL Reservas mínimas de suelo Las reservas de suelo que han de realizarse son las siguientes: a) Un 10% de la superficie del ámbito de transformación destinada a equipamiento. b) La superficie de vivienda sometida a algún régimen de protección pública. En función del tipo de edificación que se ha de desarrollar se considera que, con este destino, se ha de reservar el 7,84% de la superficie del ámbito de transformación. c) 31 m 2 de suelo por cada 100 m 2 de techo de vivienda destinados a espacios libres y equipamiento con la condición de que 18 m 2 de suelo como mínimo se destinen a espacio libre. De acuerdo con estas determinaciones, resulta: Superficie mínima de suelo destinado a espacios libres y equipamientos: 10% m 2 s + 0,31 m 2 s/m 2 t 0,3 m 2 t/m 2 s m 2 s = m 2 s Superficie mínima de suelo destinada a espacios libres: 0,18 m 2 s/m 2 t 0,3 m 2 t/m 2 s m 2 s = 516 m 2 s Superficie mínima de suelo destinada a equipamientos: 10% m 2 s = 956 m 2 s Superficie destinada a vivienda protegida: 7,84% m 2 s = 749 m 2 s 10. Propuesta de distribución del suelo La distribución del suelo según el planeamiento vigente es, como se ha visto:

9 Ámbito Pasaje Ámbito de la actuación de transformación Resto Suma TOTAL DE LA MANZANA La distribución del suelo propuesta por el PERI es la siguiente: Pasaje 902 Suelo excluido de la transformación Suelo incluido en Polígonos Suma b Suelo incluido en el Subsector 1 Suma 987 6b Esta propuesta significa destinar a espacios libres (6b) una superficie de 736 m 2, a equipamientos una superficie de m 2 y a viviendas protegidas 750 m Equilibrio de la edificabilidad propuesta La edificabilidad propuesta en la ordenación del sector es la siguiente: Ámbito Superficie de Superficie de techo suelo Superficie de techo Edificabilidad bruta Subsector ,70 PA ,70 PA ,70 PA ,70 TOTAL ,70 En cada polígono se obtiene un techo de edificación de la ordenanza que resulta de aplicar sobre su superficie el índice de edificabilidad de 2,7 m 2 t/m 2 s. 12. Equilibrio de las cesiones propuestas La edificabilidad es la misma en el subsector y en los polígonos de actuación. La ordenación también ha de realizarse de manera que el subsector y los polígonos tengan entre ellos la misma proporción de cesiones de suelo, como se resume en el cuadro siguiente:

10 Ámbito Superficie Suelo privado Suelo de cesión Superficie Porcentaje Superficie Porcentaje Subsector ,84% ,16% PA ,86% ,14% PA ,85% ,15% PA ,84% ,16% TOTAL ,85% ,15% 13. Estudio económico Su objetivo es justificar la viabilidad del PERI desde los siguientes criterios: a) Que los aprovechamientos privados y las cesiones obligatorias de cada polígono se ajusten a los previstos con carácter general b) Que las cargas de urbanización sean proporcionales a los aprovechamientos privados adjudicados. Los costes de las obras de urbanización son: a) Calles: por aplicación del módulo fijado por el PEI para 2002, 65,91 /m 2 s, o actualizado según las normas del PEI. b) Espacios libres: 108,18 /m 2 s, valor habitual en las operaciones realizadas en Barcelona. Igualmente se realizan estimaciones de los costes e indemnizaciones por cese o traslado de actividades, realojos, derribos, etc. En todo caso, los datos de este estudio son indicativos para justificar la viabilidad de la actuación, y habrán de detallarse y concretarse en los instrumentos de ejecución y gestión que en cada caso sean pertinentes, en las cuentas de liquidación respectivas, incluyendo todos los conceptos que correspondan (costes reales de redacción de proyectos y de ejecución, gastos notariales, registrales y otros de gestión, IVA y otras cargas fiscales, etc.). El estudio económico realizado en la justifica la creación de plusvalías con capacidad para asumir las cargas de la transformación. Para garantizar el equilibrio de beneficios y cargas de la actuación, no sólo en lo relativo a la distribución de edificabilidades y cesiones de suelo, sino también de los gastos de transformación, se establecen unas cuotas compensatorias entre los diferentes polígonos. Estas cuotas tienen carácter provisional y así se hará constar en los proyectos de reparcelación de cada uno de los polígonos. Se expresan en el cuadro siguiente: PA Indemnizaciones Derribos Urbanización Plan de Infraestructuras Total cargas propias Cuota de equilibrio Total PA Techo Repercusión , , , , , ,10 103, , , , , , , ,40 103, , , , , , , , ,60 103,33 TOTAL , , , , ,62 0, , ,10 103,33

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