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1 PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE FACULTAD DE HISTORIA, GEOGRAFÍA Y CIENCIA POLÍTICA INSTITUTO DE GEOGRAFÍA Catastro y evaluación de tierras vacantes para la localización de vivienda social en 17 comunas del Área Metropolitana del Gran Santiago Por Alejandra Pérez Lisicic Informe de Práctica Profesional presentado al Instituto de Geografía de la Pontificia Universidad Católica de Chile como uno de los requisitos para optar al título profesional de Geógrafo. Comisión informante: Profesores: Cristián Henríquez Ruiz Gloria Naranjo Ramírez Alejandro Salazar Burrows Santiago, Chile Enero de 2008

2 Índice 1.- Planteamiento del Problema Marco Teórico La nueva política habitacional chilena La desintegración residencial en el Área Metropolitana del Gran Santiago Disponibilidad de suelo para la construcción de nuevas viviendas en el AMGS Objetivos Objetivo General Objetivos Específicos Metodología Utilizada Revisión y discusión bibliográfica Identificación y caracterización de tierras vacantes en el área de estudio Identificación de áreas aptas para acceder al Subsidio Diferenciado a la Localización (SDL) Estimación del precio posible a pagar Demanda de nuevas viviendas según déficit habitacional Área de estudio Resultados Catastro de Terrenos Vacantes en el área de estudio para la localización de vivienda social Identificación de áreas aptas para acceder al SDL Estimación del precio posible a pagar Demanda de Familias según déficit habitacional Conclusiones y Recomendaciones Fuentes Consultadas Anexos Anexo Cartográfico Anexo Digital

3 1.- Planteamiento del Problema Durante los últimos años, las soluciones habitacionales para la población de escasos recursos en la Región Metropolitana ha sido solucionada desde su déficit cuantitativo (Castillo e Hidalgo, 2006; Ducci, 2006). Entre 1990 y 2003 se construyeron nuevas viviendas y la relación de viviendas por cada habitantes aumentó de 252 a 291 en dicho período (MINVU, 2004). No obstante lo anterior, el patrón de localización de la vivienda social ha promovido el emplazamiento de los conjuntos habitacionales en la periferia. En el caso de Santiago, se observa una motivación económica, ya que los costos de los terrenos en dichas zonas son más baratos, los intereses de las empresas constructoras han regulado el mercado inmobiliario en la región y la antigua política de vivienda ha priorizado la construcción en gran cantidad para disminuir el déficit existente. Producto del modelo de emplazamiento de la vivienda social, se han mantenido y agudizado en el tiempo conflictos urbanos como la segregación, la inseguridad y la fragmentación social. Se plantea la existencia de una nueva pobreza de las personas que poseen vivienda, pero que no poseen acceso a servicios, equipamiento, ni infraestructura de calidad. La inseguridad respecto a su entorno disminuye los estándares de calidad de vida, siendo éste el problema de los con techo (Rodríguez y Sugranyes, 2004). De una encuesta aplicada a residentes de viviendas sociales, el 64,5% de los usuarios dio a conocer el deseo de "irse de la vivienda (Rodríguez y Sugranyes, 2004). Este descontento parte precisamente de las personas que no han podido elegir históricamente la localización de su vivienda y como contrapartida, son aquellas que requieren mayor apoyo en cuanto a los servicios urbanos. 3

4 Frente a esta problemática surge la nueva política habitacional chilena. Esta se enmarca en la integración social y en una de sus líneas de financiamiento tiene como objetivo promover la localización de la vivienda social en áreas consolidadas de la ciudad. Para ello, el Estado entrega un subsidio complementario al entregado en el programa Fondo Solidario de la Vivienda I, el cual se llama Subsidio Diferenciado a la Localización (en adelante SDL). Este beneficio otorga un máximo de 200 UF a cada familia que postule para un nuevo proyecto habitacional de vivienda social que cumpla con los siguientes requisitos: el proyecto debe contar con un máximo de 150 viviendas (entiéndase también familias) por proyecto, debe localizarse en una ciudad de más de habitantes, el 60% de los habitantes deben ser originarios de las comunas a las que están postulando y la localización de las nuevas viviendas tener un radio determinado de proximidad a los servicios de educación, salud y transporte público. En torno a la importancia de la localización de los proyectos de construcción en nuevos terrenos, la institución Un Techo para Chile orienta a familias en el proceso de postulación por parte de comités de vivienda. El Área de Vivienda Definitiva de la institución funciona como una Entidad de Gestión Inmobiliaria 1 EGIS). (en adelante El primer semestre de 2007 se realizó en dicha área un catastro y evaluación de sitios eriazos que pudiesen acceder al SDL. Para ello, se utilizó imágenes satelitales del año Enmarcado en este trabajo, la institución consideró fundamental realizar un nuevo levantamiento de información en las zonas consolidadas del Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), en concordancia al objetivo del SDL. En este contexto, se pretende realizar una nueva evaluación de terrenos generando 1 Personas jurídicas, de derecho público o privado, con o sin fines de lucro, que prestan los servicios de asistencia técnica a que se refiere la Resolución Nº 533, (V. y U.), de

5 áreas aptas para acceso a subsidio mediante herramientas SIG. Además se espera generar una base de datos que contemple tres escenarios de densidad para los conjuntos de vivienda, lo cual da a conocer las distintas posibilidades de pago con las 200 UF por familia. Para la obtención de información actualizada se estableció un convenio con el Servicio Aerofotogramétrico (SAF), el cual proporcionó un mosaico digital del Gran Santiago escala 1:20.000, vuelo febrero En este trabajo se ha elaborado un catastro de los terrenos vacantes para la construcción de vivienda social. Luego se ha evaluado la posibilidad de acceso al subsidio de acuerdo a los requerimientos de la política habitacional sobre localización y al Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Según el avalúo fiscal se ha establecido el precio posible a pagar en base a un factor corrector que disminuye la distancia entre el precio fiscal y el comercial. Finalmente, se ha establecido una relación entre la superficie disponible para la construcción de nuevas viviendas a nivel comunal y el requerimiento de éstas basado en el estudio El Déficit Habitacional en Chile (MINVU, 2004). Los procedimientos expuestos, tienen por objetivo dar a conocer la disponibilidad de terrenos y levantar información acorde a los requerimientos de la nueva política habitacional y al objetivo de la Fundación Un Techo para Chile, el cual es acabar con los campamentos para el año

6 2.- Marco Teórico La nueva política habitacional chilena A mediados del año 2006 se implementó la Nueva Política Habitacional Chilena. El objetivo principal de esta política es lograr en el país una mayor integración social y residencial. La antigua política de vivienda, desde el regreso a la democracia en Chile, hasta la aparición de la nueva política habitacional, demostró un éxito en la cantidad de viviendas construidas. No obstante lo anterior, los problemas en la calidad de la construcción de las viviendas, la localización en las afueras de la ciudad y su consecuente falta de acceso a servicios, demostraron que se avanzó en cantidad, pero no en la calidad de las viviendas construidas (Hidalgo, 2007). Actualmente, existe una figura encargada de la gestión de los proyectos de vivienda social llamada Entidad de Gestión Inmobiliaria (EGIS). Estas entidades corresponden a organismos públicos o privados, cuya misión es entregar asesoría técnica para la adquisición de viviendas nuevas o usadas. El área de vivienda definitiva de la Fundación Un Techo para Chile, es en sí misma una EGIS y entrega asesoría técnica en forma gratuita según las funciones que se asumen como tal 2 : - informar y asesorar a los postulantes en relación a la elección y adquisición de una solución habitacional, además velar porque los postulantes cumplan con los requisitos exigidos y se encuentren ahorrando de acuerdo a un plan de ahorro individual. - diseñar los proyectos de loteo, urbanización, alternativas de ampliación de las nuevas viviendas, instalaciones domiciliarias, permisos ambientales requeridos y si corresponde los permisos de edificación. 2 Artículo 58 D.S Nº 174, (V. y U.), de 2005 D.O de del Reglamento Fondo Solidario de la Vivienda. 6

7 - diseñar y ejecutar el Plan de Habilitación Social, el cual consiste en un diagnóstico individual y colectivo, entre las EGIS y las familias integrantes del proyecto habitacional y su posterior implementación - llamar a licitación para la contratación de las obras El programa Fondo Solidario de Vivienda I, está dirigido a grupos organizados de 10 familias mínimo que acrediten situación de pobreza. Los postulantes deben ser grupos familiares. Sólo se aceptan personas individuales mayores de 60 años y más, personas con discapacidad, personas con apellido indígena o aquellas personas que hayan sido víctimas de tortura y prisión política en el Informe de la comisión Nacional sobre Prisión y Tortura. Para el caso de los proyectos de nuevas viviendas, el programa contempla un ahorro de 10 UF por familia. La entrega del subsidio varía según la comuna donde se emplace el proyecto, en el caso de las comunas de la región metropolitana, se entrega un monto máximo de subsidio de 330 UF. Se consideran además aportes adicionales en dinero o en ejecución de obras complementarias a los proyectos. Adicional a este subsidio, las familias pueden acceder al SDL si el proyecto cumple los siguientes requisitos: - el proyecto debe contemplar como máximo la construcción de 150 viviendas - el proyectos se debe emplazar en ciudades de más de habitantes y que se encuentren dentro del límite urbano - debe existir el servicio de una empresa sanitaria en el terreno - el terreno debe tener acceso a una vía pública, a transporte público, establecimientos de educación prebásica y básica y acceso a establecimientos de salud primaria. - El 60% de los integrantes del grupo deben pertenecer a la comuna donde está ubicado el terreno 7

8 El monto del subsidio se fija en base a un factor del avalúo fiscal del terreno y la densidad del conjunto habitacional, con un tope de 200 UF por familia La desintegración residencial en el Área Metropolitana del Gran Santiago Existe un acuerdo en la mayoría de los autores consultados (Hidalgo, 2007; Brain et Al, 2007) respecto a la profunda desintegración residencial y social que existe en el Área Metropolitana de Santiago producto de las políticas de vivienda social. Dichas políticas han contribuido históricamente a la localización de los más pobres en las periferias y no corresponde al resultado natural y espontáneo de localización como podría estimarse (Brain y Sabatini, 2006). Este tipo de localización en periferia también se puede explicar por factores económicos, ya que el mercado inmobiliario fija precios de suelo y en base a eso, la vivienda social se localiza en los lugares más baratos. Lo anterior ha significado que las personas de escasos recursos se hagan más pobres, por disminución de la accesibilidad a equipamiento, servicios e infraestructura. También se producen problemas sociales relacionados a la guetización de los barrios populares, la aparición de drogas, crimen y deserción escolar. La desintegración social presenta así dos dimensiones: disminuye el acceso a servicios y además aumenta la distancia social entre grupos. Es posible afirmar que los pobres no eligen, pero buscan instintivamente una buena localización geográfica. Como ejemplo emblemático de esta afirmación se encuentra Peñalolén. Esta comuna comenzó a vivir un proceso de gentrificación, con una mejora del equipamiento, la infraestructura urbana y las oportunidades laborales. Se explica así, que en el momento que decidieron expulsar a los integrantes de la toma haya existido tanta resistencia por no cambiar sus viviendas de lugar, incluso si sus nuevas casas eran sólidas y con mejor calidad de vida que en el campamento. 8

9 Como solución al problema de la desintegración residencial, se encuentra en proceso de ingreso al Congreso Nacional un proyecto de ley que pretende exigir a las empresas constructoras ceder o pagar lo equivalente a un 5% del terreno donde se emplace un nuevo conjunto habitacional para acoger viviendas sociales (Brain et Al, 2007). Esta iniciativa ha causado revuelo pues se estaría acusando al mercado inmobiliario del causante de la desintegración residencial. Algunos han afirmado que aquella acción implica un impuesto al sector inmobiliario, que pretende solucionar un problema que va más allá del mercado inmobiliario. Sin embargo, desde la mirada de Brain y otros (2007), esta medida sería un propósito de interés general y una forma de regulación del Estado para un problema que genera el mercado del suelo La disponibilidad de suelo para la construcción de nuevas viviendas en el Área Metropolitana de Santiago La cámara chilena de la construcción plantea que la existencia de sitios eriazos no necesariamente debe significar una posibilidad de construcción hacia el interior de la ciudad, como se plantea en la nueva política habitacional. Por el contrario, estos sitios pueden ser usados posteriormente para el desarrollo comercial, una vez que la población haya crecido lo suficiente como para permitir una escala eficiente de operación para la actividad comercial. Además postula que la centralidad va ir perdiendo fuerza como atributo de un terreno en la medida que los costros de transporte se abaraten. La cámara postula que actualmente los altos costos de transporte que deben enfrentar las personas de escasos recursos son consecuencia indirecta de la existencia de un límite urbano que restringe el desarrollo en extensión y una política de vivienda social del estado que favorece el emplazamiento hacia el interior (Petermann, 2006). Sumado a esta situación, la existencia de tierras vacantes en zonas consolidadas de la ciudad se transforma en un problema para las zonas centrales, ya que se genera una subutilización de la infraestructura y de los servicios públicos. En terrenos baldíos se produce acumulación de basuras y son posibles centros de delincuencia e inseguridad en la ciudad. Otros autores afirman 9

10 que estas tierras vacantes provocan el encarecimiento del suelo (Fausto y Rábago, 2001). Desde otra perspectiva Clichevsky (2001) considera los sitios vacantes como una oportunidad para revertir desde su propia especificidad funciones urbanísticas la tierra vacante tuvo significados diferentes durante períodos y para distintos actores sociales sin embargo se han transformado en términos reales: desde un problema a una posibilidad de localización. En este sentido, las tierras vacantes se perfilan como una oportunidad para las personas que no tienen donde vivir. Según estudios publicados recientemente por la Cámara Chilena de la Construcción (2007)3 la disponibilidad de suelo urbano en la ciudad de Santiago corresponde a ha de suelo vacante, cifra que corresponde a un 9% del área urbana construida. Este estudio estimó para el área de estudio 4 disponibles para vivienda. existen ha Se observó en dicho estudio, que la mayor disponibilidad de sitios eriazos se encontraron las comunas periféricas (Petermann, 2006). Otro cálculo estimó la disponibilidad de tierras subsidiadas (hasta 650 UF). El resultado indicó que existen hectáreas disponibles, de las cuales el 35% se encuentra en Puente Alto y el 24% en San Bernardo Hidalgo (2007) plantea que el suelo no se ha acabado en la ciudad, pues en todo complejo urbano existe suelo vacante y espacios que pueden entrar en procesos de deterioro, por lo que podrían reconvertirse. De esta manera se estima que localizar 3 Las condiciones que debían cumplir los terrenos eran las siguientes: estar dentro del límite urbano, ser eriazo o con uso agrícola, tener una dimensión igual o superior a 2 hectáreas y estar dentro de una concesión sanitaria 4 Sólo para las comunas de San Bernardo, Maipú, Renca, Quilicura, Cerrillos y Pudahuel. En la comuna de Cerrillos se dejó fuera del análisis el uso no habitacional, correspondiente al Portal Bicentenario. 10

11 viviendas sociales dentro de los límites urbanos es posible y beneficiosa en cuanto al la calida de vida que se puede ofrecer a los habitantes. 11

12 3.- Objetivos Objetivo General - Identificar y evaluar la superficie de tierras vacantes en 17 comunas del AMGS para la construcción de proyectos de vivienda social de acuerdo al subsidio de localización correspondiente a la nueva política habitacional chilena Objetivos Específicos - Determinar la superficie de los terrenos vacantes en el área de estudio - Identificar mediante SIG aquellos terrenos que cumplan con los parámetros del SDL en el área de estudio a nivel comunal - Calcular los precios posibles a pagar en los terrenos vacantes, en función de su avalúo fiscal y tres escenarios de densidad para la construcción de conjuntos de vivienda social - Determinar la demanda de familias que requieren nuevas viviendas en base al indicador de Requerimientos de Construcción, del estudio El Déficit Habitacional en Chile (MINVU, 2004) con el fin de establecer relación entre superficie apta para la construcción y requerimientos de vivienda en el área de estudio a nivel comunal 12

13 4.- Metodología Utilizada Revisión y discusión bibliográfica La institución ha requerido una breve revisión bibliográfica de las principales temáticas abordadas en esta práctica profesional: - Antigua y nueva política habitacional chilena, poniendo énfasis en el subsidio diferenciado a la localización - Terrenos vacantes en el AMGS - Segregación residencial en el AMGS - En relación a los temas expuestos, se realizó una lectura y revisión bibliográfica respecto a los temas expuestos Identificación y caracterización de tierras vacantes en el área de estudio Insumos utilizados - software ArcView mosaico digital del Gran Santiago. Vuelo SAF febrero 2006 escala 1: cobertura con extensión shp correspondiente al levantamiento integrado y evaluación de terrenos vacantes en la Región Metropolitana realizado en la institución el primer semestre de cobertura de calles de la Región Metropolitana actualizada al cobertura de manzanas del SII actualizada al Revisión de la base de datos existentes Se utilizó el catastro realizado el primer semestre de 2007 con el fin de actualizar y generar nueva información sobre terrenos vacantes. A partir de aquella base, se generó una nueva cobertura con la información de las 17 comunas del área de estudio. La información contenida en la cobertura es la siguiente: 13

14 - ID (número identificador del polígono digitalizado) - comuna - superficie (en m2) - número de manzana y rol del terreno SII - nombre del propietario - Rut del propietario - dirección del terreno - avalúo fiscal - destino tributario Considerando que el catastro anterior se realizó con imágenes del año 2004, fue necesario revisar si los sitios catastrados se encontraban aún como eriazos. Mediante fotointerpretación en pantalla, se eliminó de la base de datos existente todos los terrenos que ya no se observasen como eriazos en el mosaico digital del AMGS Generación de nueva información Digitalización de nuevos terrenos identificados como vacantes Una vez eliminados los terrenos, se procedió a revisar en el mosaico la existencia de tierras vacantes que no hayan sido digitalizadas en el catastro anterior y que cumpliesen con las siguientes características: - terrenos con una superficie igual o mayor a m² - terrenos que no mostrasen construcción, es decir eriazos - terrenos que se encontrasen dentro del área urbana según el PRMS Información del terreno El campo correspondiente a número de manzana y rol del SII permite obtener los datos sobre el propietario, dirección y avalúo fiscal. En este sentido, era necesario contar con dicha información tanto para los terrenos nuevos, como para aquellos 14

15 que no contenían información en el primer catastro realizado. El número de manzana y rol se obtuvo los Departamentos de Obras Municipales o bien en la Oficina de Convenio con Servicio de Impuestos Internos, con las que algunos municipios cuentan. Para ello, se elaboraron cartas de los predios sin información sobre una base de calles, con el fin de localizar en los municipios la información de manera sencilla (ver anexo Nº 1). Con el dato del número de rol, se pudo obtener a través de la página Web del SII, el propietario, Rut, destino, dirección del terreno y además si el terreno se encontraba en subdivisión de roles. Dicha información no se obtuvo a través de un certificado de avalúo fiscal, sino del ítem consultar antecedentes de un bien raíz 5 En este último caso, no era posible obtener avalúo fiscal de la propiedad, ya que estos terrenos se encuentran en una nueva nominación de manzana. Se revisó la información para los terrenos nuevos y los antiguos y se editó en la tabla de atributos todo cambio observado en el terreno. Para el caso de la información sobre avalúo fiscal, se creó un nuevo campo para actualizar el valor según los avalúos correspondientes al segundo semestre de Obtención del área aproximada de los terrenos Para obtener el área aproximada de los terrenos, se creó un campo nuevo en la tabla de atributos de la cobertura de terrenos llamada area y se calculó la superficie en metros de los terrenos utilizando la frase lógica shape.returnarea Identificación de áreas aptas para acceder al Subsidio Diferenciado a la Localización (SDL) Insumos utilizados - software ArcView cobertura puntual servicios de salud año cobertura puntual educación año En página del SII en la opción Bienes Raíces disponible en : 15

16 - cobertura lineal sistema de transporte urbano transantiago año cobertura lineal líneas de metro año cobertura Plan Regulador Metropolitano de Santiago en formato shp 16

17 Preparación de los datos a utilizar De acuerdo a la normativa contenida en el reglamento del Fondo Solidario de la Vivienda 6, el otorgamiento del SDL está condicionado por tres requisitos de distancia a servicios. Los terrenos deben: - contar con acceso a transporte público a una distancia recorrible peatonalmente que no supere los 500 m (certificado del departamento de tránsito municipal) - estar ubicados a una distancia recorrible peatonalmente, no mayor a m de establecimientos de educación prebásica y básica (certificando cada establecimiento la disponibilidad de matrículas) - estar ubicados a una distancia recorrible peatonalmente no mayor a m, de un establecimiento de salud primaria En relación a ello, la primera tarea consistió en una edición y selección de los elementos adecuados de cada cobertura, según los requisitos para el subsidio de localización Cobertura de salud La cobertura es del año 2005, por lo cual fue necesario conseguir información más actualizada. Para ello, se obtuvo una tabla Excel con los establecimientos de salud y sus direcciones asociadas en la Seremi de Salud de la Región Metropolitana y se realizó una geocodificación para ingresar nuevos establecimientos a la cobertura. Sólo se consideró los siguientes establecimientos según la base de datos disponible: - CSU: consultorio de salud urbano - CAAP: consultorio adosado a atención primaria 6 Texto actualizado del Decreto Supremo Nº 174, (V.y U.), de 2005 D.O de del Reglamento Fondo Solidario de la Vivienda. 17

18 - CESFAM: centro de salud familiar - COSAM: consultorio de salud mental - SAPU: servicios de atención primaria de urgencia - CECOF: centro comunitario de atención familiar Cobertura de educación El proceso de manejo de datos en la cobertura de educación se editó también con una lista en Excel de los establecimientos educacionales, no mostrando cambios significativos en la cobertura. Los establecimientos seleccionados fueron los colegios con enseñanza prebásica, enseñanza básica o bien aquellos que cumplían ambas condiciones Cobertura de transporte público En un principio se planteó en el proyecto de esta práctica profesional digitalizar la cobertura de transantiago. Sin embargo, fue posible obtener dicha cobertura a través de una petición formal por parte de la institución. La cobertura del metro de santiago se encontraba disponible Creación de buffers Tomando en cuenta que la normativa exige como requisito que la distancia en metros sea recorrible peatonalmente, la institución UTPCH elaboró como propuesta una fórmula para corregir la distancia caminable a los servicios. Para ello se realizó un cálculo de error de la distancia lineal (este archivo se llama calculo_error_distancia_lineal.xls y se puede obtener en el CD adjunto a este informe). Este cálculo pretende corregir el valor del buffer considerando que la línea recta es la distancia más corta entre un punto y otro, que no corresponde a una ruta caminable real. Existe una función en el software ArcGis para calcular una distancia recorrible peatonalmente, sin embargo no se utilizó esta herramienta pues la cobertura de calles que dispone la institución tiene falta de información que no permite realizar esa medida de manera confiable. 18

19 Básicamente, el cálculo consiste en considerar una circunferencia donde todas las combinaciones posibles de un x + y, den como resultado la distancia recorrible que la normativa requiere, con algún porcentaje de certeza. Esto quiere decir, por ejemplo, si se aplica un buffer de m (la línea recta), para la condición de ubicarse a m de un servicio, el 100% de lo que se encuentre en la circunferencia recorre una distancia igual o menor a m. Sin embargo, ese es el peor escenario, es decir considera los tramos más largos posibles para caminar de un punto hacia otro. Por ello, se consideró un valor para cada buffer que considera un 85% de certeza. En relación a lo anterior, y de acuerdo a lo requerido y resuelto por la institución, se aplicó este intervalo de confianza de un 85%, lo que se traduce en las siguientes distancias para cada servicio: Tabla Nº Distancia a servicios según normativa y cálculo error de distancia lineal Servicio Distancia según Normativa (en m) Distancia caminable según institución (en m) Transporte Educación Salud Fuente: normativa MINVU sobe SDL y Fundación UTPCH Se crearon los tres buffers según la distancia recorrible peatonalmente y a cada uno de ellos se le agregó un campo con puntaje 1, para luego realizar la unión de buffers Unión de buffers Mediante la función geoprocessing, se realizó la unión de los tres buffers. Se obtuvo una cobertura final en cuya tabla se incluye un campo para cada buffer con un valor 1 o 0. El valor 1 indica zona de buffer para ese servicio y el valor 0 indica que no se encuentra dentro del buffer. 19

20 Para comprobar el tipo de unión entre los tres buffer, se creó un campo llamado suma_uniones los valores posibles son 1, 2 y 3. El valor tres indica que en ese polígono de unión, se unen los tres buffers. En el caso de presentar valor 2 significa que sólo se unen dos buffers en ese polígono y finalmente el valor 1 indica que existe solamente un buffer. 20

21 Áreas aptas para acceder al SDL A partir de la tabla con la unión de los buffers para cada servicio, se creó en la cobertura de terrenos vacantes un campo para cada buffer de los servicios y uno final llamado suma_uniones. Mediante la función assign data by location del geoprocessing se agregó a la tabla de terrenos vacantes, la información correspondiente a la unión de buffers. De esta forma, todo terreno que presenta valor 3 en la cobertura de terrenos, tiene acceso al SDL. Es importante mencionar que al realizar una asignación de datos según localización geográfica, el sistema arroja valor cero a todos aquellos terrenos que no estén completamente contenidos en alguna de las tres zonas posibles: 1, 2 o 3. En estos casos, se visualizó terreno por terreno a qué zona correspondía y se agregó en la tabla el valor elegido Áreas aptas según el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) Mediante el proceso assign data by location se agregó a la cobertura de terrenos los campos de la cobertura del PRMS correspondientes a uso, tema y zona. De esta forma, se pudo determinar el número de terrenos emplazados en zonas con prohibición o que permiten densidades de edificación más bajas que las ideadas para vivienda social Áreas aptas según acceso a servicios y normativa Se creó un nuevo campo en la cobertura llamada prms-buffer, creada a partir de los datos obtenidos. En ella se indica si los terrenos cumplen completamente las condiciones de localización, los cumple medianamente o bien no cumple ninguno de los requisitos. 21

22 4.4.- Estimación del precio posible a pagar Insumos utilizados - software ArcView cobertura terrenos catastrados - formato en Excel para cálculo de UF máx/m2 utilizada en la Fundación UTPCH (disponible en un CD adjunto a este informe) El precio posible a pagar se expresa en la cantidad máxima de UF que pueden pagar las familias por un terreno, considerando que el SDL contempla un máximo de 200 UF por familia. El precio posible a pagar depende de la superficie del terreno, de la cantidad de familias en el terreno y del avalúo fiscal de la propiedad. Se calcula multiplicando el avalúo por un factor de corrección: factor corrector de avalúo * avalúo fiscal del terreno (en pesos) Nº de familias postulantes (cabida promedio) Donde: 1) El factor de corrección es aplicado para que el precio fiscal se aproxime al precio comercial del terreno. Este es fijado por el MINVU según la ciudad donde se emplaza el proyecto. En el caso de ciudades de más de habitantes el factor corrector es: Factor corrector = 0,025 * densidad (viviendas/ha) + 1,2 2) La cabida promedio se calcula de la siguiente manera: Cabida promedio = Nº de viviendas / superficie del terreno (ha) En el caso que un terreno, a pesar de estar emplazado en el área urbana, esté calificado como predio agrícola conforme a la Ley Nº sobre impuesto 22

23 territorial, se le debe asignar el precio de la UF máxima a pagar de una propiedad colindante Cálculo del precio posible a pagar en los terrenos según tres densidades Se realizó el cálculo de la UF máxima a pagar en los terrenos, de acuerdo a una densidad de 70 viviendas/ha, 100 viviendas/ha y 200 viviendas/ha. Este cálculo no corresponde a las densidades exigidas en el PRMS y Planes Reguladores Comunales, sino que se representan tres escenarios. El primero corresponde a proyectos de baja densidad, el segundo permite la edificación de viviendas de dos pisos y el tercer escenario permite la edificación en zonas consolidadas de la ciudad en más de dos pisos de altura. El SERVIU por su parte maneja un volumen de entre 70 y 80 viviendas por familia para establecer cálculos de localización 8. La densidad promedio de los proyectos desarrollados por UTPCH corresponde a 100 viviendas/ha. La densidad de 200 viviendas/ha corresponde a proyectos en altura de no más de cinco pisos, pues más pisos implica la construcción de un ascensor y el costo por vivienda excedería a las posibilidades de pago con el ahorro y el subsidio por familia. Para realizar el cálculo de la UF máxima a pagar por m 2 es necesario obtener distintos datos respecto a las densidades y los precios del proyecto en distintas dimensiones. Los datos se calcularon en una tabla Excel, para luego guardarlos en formato dbf y realizar un join a la cobertura de terrenos. La fórmula para obtener la cabida es: Cabida = densidad * superficie del terreno (en m 2 ) (= 1 ha en m 2 ) 7 Artículo 68 D.S Nº 174, (V. y U.), de 2005 D.O de del Reglamento Fondo Solidario de la Vivienda. 8 Dato obtenido en la Fundación Un Techo para Chile 23

24 Luego se obtuvo el factor corrector para cada densidad: Factor corrector = (0,025*densidad) +1,2 Se calculó el máximo de UF a pagar por familia de tal manera que el valor final no sobrepase las 200 UF (subsidio máximo a pagar por familia). Para ello, se realizó el siguiente cálculo en la planilla Excel: Máximo de UF por familia = MIN (200; factor corrector * avalúo fiscal/ valor de la UF/cabida) Se consideró el valor de la UF en , según la fecha en que se realizó el cálculo. Otro cálculo utilizado por la institución y que permite estimar el precio final a pagar por m 2 es el total de dinero que costará el proyecto, es decir total de UF para el proyecto, el cual se calcula: Total de UF para el proyecto = cabida * avalúo El cálculo final de UF a pagar por m 2 y se calcula con los siguientes componentes: UF_m 2 = total de UF para el proyecto superficie (en m 2 ) Una vez realizados los cálculos, se guardó una tabla Excel en el caso de realizar modificaciones y otra en formato dbf para realizar un join final a la cobertura de terrenos Demanda de nuevas viviendas según déficit habitacional Insumos utilizados - software ArcView cobertura terrenos catastrados 24

25 - metodología utilizada en la medición del déficit habitacional del Departamento de Estudios, División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional (DITEC), Ministerio de Vivienda y Urbanismo - programa Redatam+ SP - diccionario de base de datos censal del Censo de Población y Vivienda año 2002 del instituto Nacional de Estadísticas Variables utilizadas en la medición del déficit habitacional cuantitativo según la metodología del MINVU Para determinar la demanda de nuevas viviendas en el área de estudio se utilizó como base metodológica el estudio sobre el déficit habitacional en Chile del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (esta metodología incluye los programas a ejecutar en el programa Redatam y se encuentran en el anexo Nº 2. Además en el CD adjunto a este informe se encuentra la metodología completa para calcular el índice de requerimiento de nuevas viviendas). Para procesar la información es necesario poseer el programa Redatam+ SP y una base de datos con las variables del Censo de Población y Vivienda El software se descargó gratuitamente de la página WEB de la CEPAL 9 datos censal se encontraba disponible en la institución. y la base de Esta medición cuantitativa se plasma en un indicador final llamado Índice de Requerimientos de Nuevas Viviendas y se compone de la suma de tres variables: a) número de viviendas irrecuperables b) número de hogares allegados c) número de núcleos allegados en situación de hacinamiento y económicamente independientes. a) Vivienda irrecuperable: indica la necesidad de reemplazo de viviendas que no cumplen condiciones mínimas de calidad y habitabilidad. Se consideran aspectos a

26 reponer todas las viviendas semi permanentes o de materialidad deficitaria incluyendo mejoras, mediaguas, ranchos, chozas, viviendas de tipo móvil y otras. El cálculo del número de viviendas irrecuperables se fundamenta en una tipología de calidad Tipología de Calidad Global de la Vivienda (TCGV). La TCGV se construye a partir de tres variables: materialidad de la vivienda, es decir pisos, paredes y techumbre; saneamiento y disponibilidad de servicios básicos (acceso a agua y sistema de eliminación de excretas); y el tipo de vivienda (distinguiéndose permanente y semipermanente). La TCGV de la vivienda resulta de la síntesis de tres subíndices: índice de materialidad de la vivienda, índice de saneamiento de la vivienda y el índice de tipo de vivienda. Todo esto se construye a partir de ítems censales. Según los índices resultantes, las viviendas se clasifican como aceptables o buenas; viviendas recuperables y viviendas irrecuperables. b) Hogares allegados (allegamiento externo): corresponde a la situación en que una misma vivienda presenta más de un hogar censal (dos o más grupos de personas que tienen un presupuesto alimentario independiente). Se define como el excedente de hogares respecto del número de viviendas. c) Núcleos secundarios hacinados con independencia económica (allegamiento interno): son unidades familiares allegadas que no constituyen un hogar, pero se tipifican como demandantes de vivienda, pues se encuentran en situación de hacinamiento y disponen de cierta autonomía económica que les permite aspirar a una solución habitacional independiente. Se llama también allegamiento interno. Este es el cálculo más complejo de los tres componentes. Se identifican estos núcleos secundarios según relaciones de parentesco entre los miembros del hogar y el jefe. Según la metodología expuesta por el MINVU (2004) existen siete tipos de núcleos secundarios susceptibles de ser identificados en los hogares. Dentro de estas relaciones se encuentran los yernos, las nueras, los hijos, hermanos, etc. 26

27 Los resultados fueron exportados en un formato Excel desde el programa Redatam+SP a nivel de manzanas. Se eliminó las manzanas con código terminado en 99 por corresponder a información de población que no se puede representar cartográficamente Obtención de las variables necesarias para la medición del requerimiento de nuevas viviendas en el área de estudio De acuerdo a los procesos y ejecuciones que deben realizarse en el programa Redatam+SP que se observan en el anexo Nº 2. Es necesario aplicar en los cálculos finales de cada una de las tres variables que componen el Índice de Requerimiento de Nuevas Viviendas una selección geográfica. Éstas quedan guardadas como nuevas variables en la base de datos o diccionario (como se conoce en el software) y se pueden realizar los mismos procedimientos de consulta y procesos estadísticos de las variables que vienen incluidas en la base de datos original del Censo de Población y Vivienda del año La selección se construye en el mismo software, y en este caso se creó una para cada una de las 17 comunas del área de estudio. El nivel de salida de las variables fue la manzana. 27

28 5.- Área de estudio El área de estudio corresponde a 17 comunas del sector poniente del Área Metropolitana del Gran Santiago 10 (ver Figura Nº 5.1). Estas comunas son: Cerrillos, Cerro Navia, Conchalí, El Bosque, Estación Central, Independencia, La Cisterna, Lo Espejo, Lo Prado, Maipú, Pedro Aguirre Cerda, Pudahuel, Quilicura, Quinta Normal, Renca, San Bernardo y San Miguel. La superficie del área de estudio corresponde a ha. Figura Nº Comunas pertenecientes al Área de Estudio Fuente: elaboración propia en base a cobertura de comunas de la Región Metropolitana, IGM 10 Las comunas que conforman el Área Metropolitana del Gran Santiago son: Santiago, Independencia, Conchalí, Huechuraba, Recoleta, Providencia, Vitacura, Lo Barnechea, Las Condes, Ñuñoa, La Reina, Macul, Peñalolén, La Florida, San Joaquín, La Granja, La Pintana, San Ramón, San Miguel, La Cisterna, El Bosque, Pedro Aguirre Cerda, Lo Espejo, Estación Central, Cerrillos, Maipú, Quinta Normal, Lo Prado, Pudahuel, Cerro Navia, Renca, Quilicura, Puente Alto y San Bernardo. 28

29 6.- Resultados Catastro de Terrenos Vacantes en el Área de Estudio para la localización de vivienda social definitiva Superficie de terrenos vacantes De acuerdo a la fotointerpretación realizada y a la actualización del catastro del primer semestre de 2007, se pudo identificar en el área de estudio terrenos vacantes. Como limitante a este trabajo se presenta el factor antigüedad de la fotografía aérea (año 2006), pues la rapidez en la construcción en nuevos terrenos implica que algunos de ellos ya no se encuentren en la categoría de vacantes y se hayan catastrado como tales. Lo anterior significa que para un estudio más acotado es necesario realizar una verificación en terreno en un área determinada. En la tabla Nº se observa el total de sitios catastrados, la superficie total en hectáreas y el porcentaje que esta superficie representa en relación al total de terrenos vacantes en el área de estudio. La mayor cantidad de terrenos vacantes se localizan en las comunas de Maipú, Pudahuel, Quilicura, Renca y Maipú, comunas que aún se encuentran en expansión. Independencia y Quinta Normal poseen menos de 10 terrenos vacantes por comuna. San Miguel y Lo Prado también presentan poca cantidad de terrenos disponibles en el área de estudio. Las comunas con menos disponibilidad de terrenos son comunas más consolidadas respecto al resto de las comunas del área de estudio. Respecto al porcentaje de superficie disponible en hectáreas por comuna en relación a la superficie total de terrenos vacantes se observa que la comuna de Maipú concentra casi el 25% de la superficie total. Representan un porcentaje importante de superficie disponible Pudahuel (12,5%), Quilicura (12,5%) y Renca (17,5%). En una situación intermedia se encuentran las comunas de Cerrillos (7,7%), Cerro Navia (6,9%) y San Bernardo (7,9%). El resto de las comunas no aporta terrenos vacantes en más del 2,0% cada una de ellas. 29

30 En relación a las comunas con mayor superficie disponible en el área de estudio, se observa que San Bernardo y Maipú no son comunas consolidadas, no así la comuna de renca que corresponde a una comuna más urbanizada. Comuna Tabla Nº Terrenos catastrados Total terrenos Superficie (en ha) % respecto al total de terrenos Cerrillos ,9 7,7 Cerro Navia ,3 6,9 Conchalí 26 27,4 1,1 El Bosque 29 38,0 1,6 Estación Central 35 48,1 2,0 Independencia 9 5,6 0,2 La Cisterna 20 10,5 0,4 Lo Espejo 60 51,5 2,1 Lo Prado 13 23,9 1,0 Maipú ,4 24,3 Pedro Aguirre Cerda 22 34,0 1,4 Pudahuel ,9 12,5 Quilicura ,6 12,1 Quinta Normal 7 5,4 0,2 Renca ,3 17,9 San Bernardo ,3 7,9 San Miguel 15 19,9 0,8 Total ,9 100 Fuente: elaboración propia sobre la base de datos "catastro de terrenos" Se observa en el gráfico la superficie de terrenos vacantes en relación a las superficies totales comunales. Desde este análisis, Cerro Navia, Cerrillos y Renca son las comunas que presentan mayor superficie de terrenos en relación a su superficie comunal. El resto de las comunas del área de estudio no alcanzan el 10% cada una respecto a su superficie total comunal. 30

31 Gráfico Relación porcentual entre superficie de terrenos vacantes por comuna y superficie total comunal Cerrillos Cerro Navia Conchalí El Bosque Estación Central Independencia La Cisterna Lo Espejo Lo Prado Maipú PAC Pudahuel Quilicura Quinta Normal Renca San Bernardo San Miguel superficie terrenos vacantes superficie total comunal 0% 20% 40% 60% 80% 100% Fuente: elaboración propia sobre la base de datos correspondiente al catastro de terrenos Terrenos con información del Servicio de Impuestos Internos En relación a los terrenos catastrados, la información sobre números de manzanas y roles se cubrió en un 79%. En la tabla Nº se observan los terrenos con y sin información sobre su número de manzana y de rol. La diferencia en la cobertura de la información entre una comuna y otra depende de la disponibilidad de información entregada por municipios y el SII. Muchos de los terrenos se identificaron en la situación de subdivisión de roles. Las oficinas de impuestos internos se encuentran en proceso de otorgarle un rol a dichos terrenos. Respecto al vacío de información, se observa en la tabla que la comuna de El Bosque es la que presenta mayor vacío de información en este trabajo., pues el resto de las comunas tienen al menos un 50 % de información cubierta. En este sentido, la exigencia de la institución consistió en tener al menos un 75% de información cubierta en el total de las comunas. 31

32 Tabla Nº Terrenos con número de manzana y rol según SII Información SII Total terrenos con información sin información Comuna Nº % Nº % Nº % Cerrillos Cerro Navia Conchalí El Bosque Estación Central Independencia La Cisterna Lo Espejo Lo Prado Maipú Pedro Aguirre Cerda Pudahuel Quilicura Quinta Normal Renca San Bernardo San Miguel Total Fuente: elaboración propia sobre la base de datos "cobertura de terrrenos" Propietarios de los terrenos La información sobre los propietarios es fundamental en la fase de búsqueda de terrenos, pues son el contacto para la negociación sobre el precio de venta de la propiedad. En la tabla Nº se observa que no es posible establecer a nivel general la tendencia más marcada del tipo de propietarios, ya que la categoría otros está representado por el 42% del total de los terrenos con información. Esta categoría incluye mineras, sociedades de inversiones, colegios y otras entidades. A nivel general, la mayor cantidad de terrenos es propiedad de personas naturales e inmobiliarias. Dejando fuera del análisis la categoría otros las inmobiliarias corresponden al propietario más frecuente en el área de estudio. con porcentajes destacables en la comuna de Cerillos, Maipú, Pudahuel y San Miguel. Lo anterior indica que en las comunas donde existe un mayor número de inmobiliarias como 32

33 propietarios de los terrenos, existe interés en construir nuevos conjuntos de vivienda. El resto de los propietarios que mantienen los terrenos eriazos en el área de estudio se encuentran construir. probablemente esperando el mejor momento para vender o En Quinta Normal, el 100% está representado por el Municipio, esto podría explicarse debido a que es una comuna que en su mayoría está urbanizada y que los terrenos vacantes corresponden a sitios municipales que aún no presentan un destino de construcción claro y que probablemente se destinen a áreas verdes o equipamiento. 33

34 Tabla Nº Tipo de propietarios y porcentaje asociado según comunas del área de estudio Comuna Tipo de propietario terrenos con Persona Natural Serviu Municipio Inmobiliaria Fisco Bancos Otros información Nº % Nº % Nº % Nº % Nº % Nº % Nº % Cerrillos Cerro Navia Conchalí El Bosque Estación Central Independencia La Cisterna Lo Espejo Lo Prado Maipu Pedro Aguirre Cerda Pudahuel Quilicura Quinta Normal Renca San Bernardo San Miguel Total Fuente: elaboración propia sobre la base de datos "cobertura de terrenos" 34

35 Destinos tributarios de los terrenos catastrados Los destinos tributarios representan los impuestos que el propietario debe pagar por ese terreno. En la tabla se observa que los terrenos con destino eriazo representan el 50%. Luego el destino agrícola está representado en un 12,8%. Un tercer grupo corresponde a los destinos industrial (4,8%) y habitacional (3,9). El porcentaje de sitios con destino agrícola en zonas urbanas según el PRMS (12,8%) indica que la mayoría de esos terrenos no se encuentren realizando actividades silvoagropecuarias en aquellos terrenos y que probablemente se encuentren esperando a vender esas tierras para loteos y construcción de casas. De esta forma se encuentren especulando sobre su uso real. De acuerdo a los avalúos fiscales de estas propiedades, coincide que son los más baratos. Tabla Nº Destinos tributarios de los terrenos en el área de estudio Destino tributario Nº de terrenos % Administración pública y defensa 3 0,3 Agrícola ,8 Área verde 3 0,3 Bodega y almacenaje 8 0,8 Comercio 6 0,6 Culto 3 0,3 Deporte y recreación 19 1,8 Educación y cultura 7 0,7 Equipamiento diverso 1 0,1 Estacionamiento 2 0,2 Habitacion 40 3,9 Industria 50 4,8 No registra 16 1,5 Oficina 3 0,3 Otros no considerados 10 1,0 Sitio eriazo ,5 Transporte y telecomunicaciones 3 0,3 Total Fuente: elaboración propiasobre la base de SII y "cobertura de terrenos" 35

36 Avalúos fiscales de los terrenos Debido a la diferencia de precios en los avalúos de los terrenos grabados con destino agrícola y el resto de los terrenos, es conveniente realizar un análisis separado, pues los precios agrícolas son más bajos y esto incide en el valor promedio de los avalúos por comuna, pues no se estaría dando cuenta de los precios reales de los terrenos en el área de estudio. Se observa en la tabla Nº la diferencia en los precios de un terreno con destino tributario agrícola y el resto de los destinos posibles para una propiedad. Respecto a los terrenos con destino agrícola, Cerro Navia y Estación Central poseen un valor por m 2 respecto a las comunas del área de estudio. Es posible que se observen precios más elevados en estas comunas producto de la oferta y demanda de estos paños eriazos. La oferta es limitada en estas comunas y la demanda para utilizar los sitios en comercio o edificios podría ser alta. En la comuna se Independencia se encuentran los terrenos con otros destinos con precios muy elevados en comparación a las otras comunas (($ /m 2 ). Esta comuna se ubica en el núcleo urbano y con actividad comercial, industrial y antiguas zonas residenciales en deterioro 11. Las comunas de valores intermedios de acuerdo al área de estudio son Cerrillos, Conchalí, Estación Central, La Cisterna, Lo prado, Maipú, Quilicura y San Miguel. Los terrenos más baratos según el promedio de precios, son Cerro Navia, El Bosque, Lo Espejo, Quinta Normal y San Bernardo. 11 Revista de Urbanismo, Universidad de Chile, N 11, diciembre 2004 ISSN

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