Observatorio de la Vivienda Etxebizitzako Behatokia

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1 Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes Observatorio de la Vivienda Etxebizitzako Behatokia El precio de la vivienda en la CAPV. Un análisis de ciclo largo. Junio de 29

2 ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN LOS ÚLTIMOS 2 AÑOS EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN LAS CAPITALES VASCAS COMPARATIVA CON OTROS PAÍSES...9. EVOLUCIÓN RECIENTE EN LA CAPV Y PERSPECTIVAS CONCLUSIÓN...12 ÍNDICE DE GRÁFICOS Gráfico 2.1 Evolución del precio medio de la vivienda de nueva construcción, Gráfico 2.2 Tasas de variación anual del precio medio de la vivienda de nueva construcción, Gráfico 3.1 Tasas de variación anuales de precios de la vivienda nueva en las capitales vascas, Gráfico 4.1 Tasas de variación anuales de precios en los principales países europeos, Gráfico.1 Tasas de variación anuales de precios de la vivienda nueva y usada (valores nominales) en la CAPV,

3 1. INTRODUCCIÓN La evolución del precio de la vivienda es una de las cuestiones que actualmente despierta mayor interés en todos los ámbitos sociales y económicos. En la medida en que la vivienda es un bien de primera necesidad y de difícil acceso para una gran parte de la población, el precio supone un importante indicador en el que todos fijan sus miradas y expectativas: gobiernos, inversores, compradores Son muchos los factores que inciden en el precio de la vivienda, desde factores demográficos que pueden presionar fuertemente la demanda en determinados momentos, como la llegada a la edad de emancipación de la población nacida durante la época del baby-boom; factores normativos y estructurales, como las regulaciones en materia de suelo, alquiler y competencias urbanísticas; factores económicos y financieros, que condicionan la facilidad de acceso a nuevos créditos hipotecarios gracias, por ejemplo, al abaratamiento de los tipos de interés y a la relajación en la exigencia de condiciones para la concesión de hipotecas, y a la existencia de desgravaciones e incentivos fiscales ventajosos para la propiedad frente al alquiler; factores externos que aluden a un crecimiento global de los precios, y por último factores meramente especulativos, fruto de la baja rentabilidad de otras inversiones. Diferentes teorías conceden más peso a uno u otro de los factores, pero la realidad es que la conjunción de todos ellos en la última década ha elevado progresivamente los precios de la vivienda hasta alcanzar valores que han dejado fuera del mercado a una parte importante de la demanda. Durante años se ha hablado de boom inmobiliario y de burbuja inmobiliaria sin que se llegara a un consenso respecto a su naturaleza y su posible fin, y desde diferentes fuentes y organismos llegaban mensajes contrapuestos, desde una posible explosión de la burbuja y una caída brutal de precios, hasta la vivienda no puede bajar de precio o la previsión de un lento proceso de reajuste del precio, etc. Pues bien, para confirmar la teoría de la burbuja inmobiliaria era necesario que explotase, y los últimos datos no dejan lugar a dudas, como es bien sabido. En el actual escenario de recesión económica y crisis financiera internacional, las compraventas de viviendas han caído de manera drástica, y en consecuencia ha retrocedido el volumen de hipotecas formalizadas. Pero el mercado inmobiliario es de una dinámica lenta y las viviendas proyectadas en la época de boom inmobiliario se han terminado en un momento de recesión, con el consiguiente excedente de viviendas que no encuentran salida en el mercado. De esta manera, con un excedente de oferta y una demanda retenida ante la imposibilidad de acceder a crédito hipotecario y ante la incertidumbre económica, los precios de las viviendas han comenzado a bajar. Este es un mercado que se mueve en gran medida por expectativas, y si a la burbuja inmobiliaria se llega por una subida de precios fruto de unas expectativas de crecimiento rápido y sostenido de los precios en el futuro, las expectativas actuales de bajada de precios retienen aún más la demanda, lo que previsiblemente favorecerá una mayor bajada de precios. En este momento, en diferentes foros surge la misma pregunta: es la primera vez que se presenta esta situación? No hay demasiada estadística de precios a largo plazo para analizar en detalle esta cuestión, pero la información disponible muestra que en la década de los 8 se vivió otro boom inmobiliario en el Estado con un importante incremento de los precios que tuvo su reflejo en otra crisis estallido a principios de los 9, y un retroceso en los precios de las viviendas. 3

4 De hecho, en numerosos países se ha asistido a procesos de caída del precio de la vivienda, tanto de carácter cíclico (Estados Unidos, Reino Unido, Hong Kong, etc.), como más prolongado como ha sido el caso de Japón. En cuanto a Europa, el boletín mensual de diciembre de 23 del Banco Central Europeo señalaba que la media de la caída de los precios entre 1999 y 22 en Austria fue del 8% anual y en Alemania alcanzó el % anual. El análisis de la evolución de los precios en un ciclo largo permite comprobar movimientos cíclicos en los que en épocas de bonanza económica e incremento del empleo, junto con otras cuestiones de índole demográfica u otros factores que incrementan la demanda, se produce un alza de los precios. Por otro lado, a estas épocas suceden otras de crisis o recesión económica que representan la caída de los precios. A continuación se presentan algunos datos que ilustran la evolución seguida por el precio de la vivienda en la CAPV en un ciclo largo: los últimos 2 años y se profundiza en la trayectoria del período más reciente de cara a ofrecer una perspectiva de futuro. 2. EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN LOS ÚLTIMOS 2 AÑOS La Estadística oficial de precios del Ministerio de Vivienda recoge información sobre precios de vivienda desde el año 1996, de manera que permite analizar el segundo boom inmobiliario de los últimos quince años, con el espectacular incremento de precios experimentado y la actual crisis, pero sin embargo, no queda reflejada la trayectoria de precios del período inmediatamente anterior. Aunque actualmente son diversas las fuentes estadísticas que ofrecen datos sobre el precio de las viviendas, para remontarse a los últimos veinticinco años hay que acudir a la información disponible por la Sociedad de Tasación. La citada Sociedad cuenta desde 198 con una base de datos sobre valoraciones de viviendas nuevas en todas las capitales de provincia del Estado, así como en las principales ciudades de cada Comunidad Autónoma. Los datos sobre la evolución de los precios medios de la vivienda de nueva construcción a lo largo de estas dos décadas y media se reflejan en el Gráfico 2.1 tanto en valores nominales, como en valores reales, esto es, descontando el efecto de la inflación general. El primer período de gran crecimiento de precios tuvo lugar entre los años 198 y 199, período en el que el precio de la vivienda nueva en la CAPV se incrementó un 144% en términos nominales y un 78% en valores reales. En el mismo período el precio medio en España creció un 186% en términos nominales y un 1% en términos reales. Considerando que Euskadi partía de un nivel de precios más alto, los precios al final del periodo eran bastante similares en 199 (en torno a 94 /m 2 en términos corrientes). Las tasas anuales de variación en términos reales llegaron a alcanzar cifras del 18% en la CAPV y del 24% en el Estado en Si en los últimos años se ha oído hablar mucho del llamado boom inmobiliario las cifras anteriores reflejan que este no es un fenómeno nuevo. Como muestra, este comentario extraído del Boletín de Sociedad de Tasación del año 199: En este período los precios de las viviendas han aumentado cuatro veces más que el coste de vida. Este fuerte crecimiento de precios experimentado en este período se conoce como Boom Inmobiliario. 4

5 Después del techo marcado por el precio medio en 199, el crecimiento de precios comenzó a mostrar síntomas de ralentización frenando la escalada experimentada en los años precedentes, y comenzando incluso a experimentar un retroceso del precio medio en Euskadi en términos reales (descontando la inflación), ya que en valores nominales, el precio no llegó a bajar, aunque sí frenó significativamente su incremento (tasa anuales del 2-3%). Hay que decir que en el conjunto del Estado el descenso fue más pronunciado y se alargó más en el tiempo siendo evidente incluso en valores nominales. Gráfico 2.1 Evolución del precio medio de la vivienda de nueva construcción, VALORES NOMINALES ( /M2) CAPV Estado Fuente: Sociedad de Tasación.

6 Gráfico 2.2 Tasas de variación anual del precio medio de la vivienda de nueva construcción, TASAS DE VARIACIÓN ANUALES. VALORES NOMINALES (%) CAPV Estado TASAS DE VARIACIÓN ANUALES. VALORES REALES (%) CAPV Estado Fuente: Sociedad de Tasación. Resulta de nuevo llamativo el análisis realizado en el Boletín Estadístico de 1991 de la Sociedad de Tasación: La razón de la estabilización de precios experimentada en 1991, hay que buscarla en la debilidad de la demanda para los precios existentes de las viviendas, que originan una ralentización de las ventas. Debe señalarse que se ha producido un cambio de actitud del promotor que ya es consciente que el mercado presenta un fuerte riesgo, en nada comparable con la situación de años atrás de Boom Inmobiliario. Se observan otra vez similitudes con la situación actual. Las previsiones efectuadas en el Boletín de 1992 para el año siguiente hablaban de precios demasiado altos para las rentas de las familias por lo que todavía se debería esperar una reducción del desequilibrio originado durante el boom inmobiliario. En aquel momento esta situación se prolongó duran- 6

7 te tres años, y ya en 1994 el mercado comenzó a notar síntomas de mejoría, aunque durante unos años el precio de la vivienda creció todavía a ritmos relativamente moderados y con altibajos. El inicio del siguiente periodo alcista suele situarse en 1998, aunque esto es más exacto para el conjunto de España que para la CAPV, en donde los precios ya habían comenzado a crecer de manera más rápida que la media estatal con anterioridad. En cualquier caso, las tasas anuales de variación nominal no se disparan a cifras de 2 dígitos hasta 2. Entre 1998 y 27, el precio medio de la vivienda nueva creció en Euskadi un 128% en valores nominales y un 81% en valores reales. En el Estado, el crecimiento se cifró en un 149% en valores nominales y un 1% descontando la inflación. Como puede verse, el crecimiento global de los precios es de un orden similar en este periodo de nueve años que en el anterior boom de cinco años, lo que pone de manifiesto la mayor intensidad relativa del de La conclusión es la misma al considerar las tasas de incremento anual acumulativo: en el primer período se cifró en la CAPV en un 12% en términos reales frente al 7% anual de la reciente etapa alcista (16% y 8% respectivamente en el conjunto del Estado). De hecho, las tasas anuales de variación en el último periodo han alcanzado máximos del 12% en Euskadi y el % en el Estado en 24, frente al 18% y 24% respectivamente en 1987 (siempre en términos reales). No obstante, es reseñable que los últimos incrementos se producen sobre bases ya más elevadas que en la fase anterior y durante un periodo de tiempo más largo. En cuanto al momento actual de crisis inmobiliaria, los últimos datos permiten apuntar a una caída mucho más brusca que la acontecida anteriormente. Así, el precio medio de la vivienda en 28 presenta una contracción tanto en valores nominales como en valores reales, en la CAPV y en el conjunto de España. Más adelante se analizará este último período con más detalle, mientras ahora se pasa a estudiar la evolución del precio a largo plazo en las tres capitales vascas. 3. EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN LAS CAPITALES VASCAS Atendiendo a la misma fuente utilizada hasta el momento, esto es, la Sociedad de Tasación, en el Gráfico 3.1, se presentan las tasas de variación anual del precio medio de la vivienda de nueva construcción en las tres capitales vascas. En primer lugar, llama la atención como caso más atípico la ciudad de Vitoria, con grandes oscilaciones en sus tasas de incremento en los diferentes años de análisis. No obstante, en el primer periodo alcista, a pesar de mostrar la caída más brusca en la tasa de variación en 1991, pasando de un +28% en 199 a un % en 1991, es la única capital vasca que en ningún momento del mencionado período llegó a presentar tasas de variación negativas, ni tan siquiera en términos reales. Por su parte Bilbao y Donostia, sí llegaron a experimentar retrocesos reales en el precio medio de las viviendas nuevas tasadas entre los años 1991 y En cuanto a Donostia, se comprueba una menor amplitud de oscilación, moviéndose los precios en un intervalo más estrecho de variación, especialmente en la primera fase alcista, período en que los fuertes incrementos registrados en las otras dos capitales no se reflejaron en la capital guipuzcoana, que en ningún momento superó el 1% de incremento anual. De todos modos, en este análisis hay que 7

8 tener presente que el precio medio de las viviendas en Donostia superaba ampliamente los promedios registrados en Bilbao y Vitoria. En lo que respecta a la situación más reciente, Gasteiz ha sido la primera capital en mostrar recortes en el precio medio, siendo estos además de mayor intensidad que los registrados en las capitales vecinas. De hecho, según la estadística de la Sociedad de Tasación, este retroceso ya fue notorio en Vitoria en 27, mientras que en Bilbao y Donostia se hizo esperar hasta 28.. Gráfico 3.1 Tasas de variación anuales de precios de la vivienda nueva en las capitales vascas, TASAS DE VARIACIÓN ANUALES. VALORES NOMINALES (%) Vitoria Donostia Bilbao CAPV TASAS DE VARIACIÓN ANUALES. VALORES REALES (%) Vitoria Donostia Bilbao CAPV Fuente: Sociedad de Tasación. 8

9 4. COMPARATIVA CON OTROS PAÍSES El los apartados anteriores, se ha comprobado que la evolución del precio medio de la vivienda en la CAPV y en el conjunto del Estado ha seguido curvas con un perfil relativamente similar en los últimos veinticinco años, aunque con diferentes intensidades puntuales. Pues bien, una comparativa con algunos países europeos pone de manifiesto que los diferentes ciclos se han ido sucediendo también de manera bastante acompasada en la gran mayoría de los casos, si bien, la intensidad de los incrementos/contracciones, la duración de estos períodos y el momento preciso en el que se han producido varían de unos a otros. En el Gráfico 4.1 se plasma la trayectoria seguida por los precios de las viviendas en Inglaterra y Gales, Bélgica, Italia y Finlandia 1, comparada con las gráficas analizadas con anterioridad. Destaca la constatación de la existencia en todos los casos de dos momentos de fuertes incrementos de precios (en la segunda mitad de los años 8 y a fines de los 9 y comienzos de siglo), y las dos posteriores situaciones de recesión. Esta coincidencia pone de manifiesto la estrecha vinculación del ciclo inmobiliario con la evolución económica general, lo que en un contexto de globalización creciente hace que las tendencias de fondo en la variación de los precios sean cada vez más similares a nivel internacional ( a salvo, claro está, de la particular coyuntura y características de cada país). 1 Países que permitían un análisis a largo plazo gracias a la información disponible. 9

10 Gráfico 4.1 Tasas de variación anuales de precios en los principales países europeos, TASAS DE VARIACIÓN ANUALES. VALORES NOMINALES (%) Inglaterra y Gales Bélgica Italia Finlandia España CAPV TASAS DE VARIACIÓN ANUALES. VALORES REALES (%) Inglaterra y Gales Bélgica Italia Finlandia España CAPV Fuente: Sociedad de Tasación y Financial Times (FT European house price guide). 1

11 . EVOLUCIÓN RECIENTE EN LA CAPV Y PERSPECTIVAS En el análisis de la evolución más reciente de los precios se dispone de diversas fuentes estadísticas que permiten, por un lado, comprobar la trayectoria diferenciada del precio de la vivienda nueva y de la usada, que la información de la Sociedad de Tasación no hace posible, y por otro, una comparativa de las diferentes fuentes que ofrece un interesante análisis de la situación. La primera conclusión que se extrae del análisis es la convergencia descendente observada en las trayectorias seguidas por las tasas de variación anual en las diferentes estadísticas comparadas: Ministerio de Vivienda, Sociedad de Tasación y Estadística de Oferta Inmobiliaria del Gobierno Vasco. La serie de la Sociedad de Tasación es la que con más claridad refleja la progresiva ralentización de las tasas de incremento de precios de la vivienda nueva desde 1996, fenómeno que las otras fuentes no confirman prácticamente hasta 28. Por otro lado, la Estadística del Ministerio de Vivienda ha tardado más en reflejar una tasa de variación negativa para el precio de la vivienda de nueva construcción, pero finalmente en el primer trimestre de 29 se ha registrado un descenso en el precio medio. Estos retardos tienen muchas veces su explicación en la diferente metodología utilizada por cada estadística. Téngase en cuenta que la Estadística de precios del Ministerio de Vivienda, en lo que a vivienda nueva se refiere, incluye únicamente tasaciones de viviendas ya construidas, esto es, se excluyen del análisis las viviendas en fase de construcción, viviendas que sí incorporan tanto la Estadística de la Sociedad de Tasación como la Oferta Inmobiliaria del Gobierno Vasco. En lo que respecta a la vivienda de segunda mano, las fuentes comparadas apuntan de manera coincidente a contracciones más severas y anteriores que las observadas en el mercado de nueva construcción. Por lo tanto, en el momento actual, se comprueba que no hay discrepancias de fondo entre las estadísticas, los precios retroceden y, aunque las intensidades apuntadas sean de diferente magnitud, de lo que no cabe duda es que han caído. Ante la evidencia de recesión en todos los sentidos, las previsiones ahora se centran en intentar augurar cuánto va a durar esta situación, hasta dónde van a bajar los precios. De hecho, se ha señalado que las caídas de precios de la vivienda nueva en España han sido menores que en otros países y que por ahora el mercado y más concretamente los promotores han optado en gran medida por ajustes en cantidad, en lugar de en precio, esto es: salvo en caso de necesidad financiera imperiosa, se ha preferido incrementar el stock sin vender que reducir excesivamente el precio. Es previsible que esta situación esté cambiando ya ante la acumulación de stock sin vender y que los descensos de precios continúen (y se acentúen sobre todo para la vivienda nueva) en la medida en que la recuperación económica no se produzca, De hecho, las últimas previsiones apuntan a bajadas en términos nominales de un 1% en 29 y del 12% en 21, con un descenso acumulado del 3% desde los niveles más altos hasta Servicio de Estudios del BBVA, Situación Inmobiliaria Junio 29 11

12 Gráfico.1 Tasas de variación anuales de precios de la vivienda nueva y usada (valores nominales) en la CAPV, VIVIENDA NUEVA (%) T 26-2T 26-3T 26-4T 27-1T 27-2T 27-3T 27-4T 28-1T 28-2T 28-3T 28-4T 29-1T -3-6 M inisterio Oferta Inmobiliaria Sociedad Tasación VIVIENDA USADA (%) T 26-2T 26-3T 26-4T 27-1T 27-2T 27-3T 27-4T 28-1T 28-2T 28-3T 28-4T 29-1T M inisterio Oferta Inmobiliaria Fuente: Oferta Inmobiliaria (Gobierno Vasco), Ministerio de Vivienda y Sociedad de Tasación. 6. CONCLUSIÓN Por tanto y en resumen, el análisis de los datos de precios de la vivienda en la CAPV a largo plazo muestra cómo tras un período claramente expansivo, finalmente ha llegado el cambio de ciclo, poniendo fin al dulce período en que las viviendas eran absorbidas por el mercado inmobiliario a pesar de los elevados precios que habían adquirido. Elevados precios que unidos a créditos de fácil acceso han contribuido a los altos niveles de endeudamiento familiar existentes en la actualidad. Ahora sin embargo, aunque el precio del dinero continúa bajando, las Entidades Financieras no aca- 12

13 ban de trasladar estos recortes a la concesión de nuevos créditos hipotecarios y la situación económica y el paro mantienen unas perspectivas desfavorables. En este sentido, el mercado busca ahora un equilibrio entre una demanda expectante ante previsiones de nuevas caídas de precios y un excedente de viviendas cuyos promotores no ven el momento para darles salida. Como se ha podido comprobar en el análisis realizado, esta situación no es nueva, sino que se repite cíclicamente, tanto en el mercado inmobiliario vasco, como a nivel estatal e internacional. Ya en la segunda mitad de los 8 se produjo un fenómeno similar al actual, con un fuerte aumento de precios, incluso a ritmos superiores a los de los últimos años, con una caída posterior fruto del retraimiento de la demanda ante la incapacidad de hacer frente a los niveles alcanzados. El carácter diferencial del cambio de ciclo actual puede situarse en la rapidez y generalización del proceso a nivel mundial, en un contexto de crisis financiera y económica global, que si bien ha tenido un desencadenante (por cierto, hipotecario) procedente en buena medida del exterior, ha encontrado en el mercado estatal un campo abonado para incidir con gran virulencia. 13

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