C H Á V A R R I Y M U Ñ O Z

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1 C H Á V A R R I Y M U Ñ O Z a b ogados Boletín Alquileres y Desahucios/ Febrero 2013 INDICE PROYECTO DE LEY MODIFICACIÓN DE LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS PRINCIPALES MODIFICACIONES CONTENIDAS POR EL PROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN MODIFICACION DE LA LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. PROYECTO DE LEY MODIFICACIÓN DE LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS En los próximos meses seremos testigos de la implantación de una nueva modificación de la ley de arrendamientos urbanos a través del desarrollo legislativo que prevé la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler. El proyecto de ley de medidas abarcará modificaciones sustanciales tanto en el campo arrendaticio como en el intento de mejora de la LEC entre otras normas. Establece la exposición de motivos del proyecto de ley, como objetivo final, la dinamización de un débil mercado inmobiliario del alquiler con el establecimiento de medidas que palien las distintas implicaciones negativas que genera la existencia de un gran parque inmobiliario de viviendas vacías en mano de propietarios privados. Al enarbolar este acuerdo de intenciones por medio de la exposición de motivos, el legislador no pretende sino agilizar y otorgar unas mayores garantías a la hora de llevar a cabo la celebración de un contrato de arrendamiento, tanto de vivienda como de uso distinto de vivienda, estableciendo mecanismos o cauces que doten de mayor agilidad y transparencia tanto la relación contractual como los medios por los que recabar el auxilio jurisdiccional por medio del desahucio. En la actualidad, como es bien conocido por todos, desde el inicio de la crisis económica del año 2008 y la inevitable desaceleración del mercado inmobiliario, son muchos los datos que arrojan estadísticas sobre el incremento de viviendas vacías en nuestro país estimándose a Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 1

2 principios de 2012 en el 20%, pudiendo alcanzar la cifra de seis millones según estimaciones del INEi, tras el cotejo de los datos arrojados por el Catastro y el Padrón. Tal descenso en el mercado de la compraventa de viviendas, ha hecho que en los últimos años muchos agentes inmobiliarios observen en el mercado del alquiler una manera efectiva de optimizar el rendimiento de un inmueble que previsiblemente será de difícil venta debido a la desaceleración del mercado. Como ya conocemos la rigidez que observa nuestro mercado arrendaticio tiene su origen en la propósito eminentemente comprador de nuestro mercado, que históricamente ha optado en un primer momento por acudir a la adquisición de viviendas, entendiendo el mercado del alquiler como algo residual debido especialmente a la rigidez de los mecanismos, tanto procesales como extraprocesales, para solucionar la situaciones de impago del alquiler, daños en la vivienda, subarriendos inconsentidos. Situaciones todas ellas que hacían que el propietario observara en la práctica mayores inconvenientes a la hora de arrendar decantándose en muchos casos por permanecer con la vivienda vacía hasta conseguir un comprador. Estas cuestiones y controversias, pretenden ser solventadas por medio de la promulgación del nuevo proyecto de ley de medidas de flexibilización de y fomento del mercado del alquiler de viviendas, proyecto que contempla la modificación de 17 de los 40 artículos que componen la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos así como la modificación de 4 artículos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. PRINCIPALES MODIFICACIONES CONTENIDAS POR EL PROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Las principales innovaciones de manera sucinta pueden encuadrarse en: La reducción de la duración del contrato. El otorgamiento de un mayor ámbito a la libertad de pactos. Reforzamiento del artículo 1571 del Código Civil. La recuperación del inmueble para destino de vivienda permanente del arrendador. Por último, el libre desistimiento del arrendatario del contrato tras seis meses. A fin de embarcar al lector en las principales modificaciones, realizaremos un estudio sobre la actual legislación y el proyecto realizando una comparativa. Artículo 4 Régimen Aplicable Imperatividad de las normas en todo lo relativo al título I, IV y V. Imperatividad del Tit II (Arrenda-mientos de vivienda), en su defecto regirá la voluntad de las partes y supletoriamente el Código Civil. Imperatividad de los Titulos I y IV. Regirá la libertad de pactos, siempre dentro de los límites del Tit II, y supletoriamente lo dispuesto en el CC. Con esta nueva redacción el legislador pretende de un lado, otorgar una mayor preeminencia a la libertad de pactos, en el marco del contrato de arrendamiento, con la observancia y respeto de lo establecido en el título II de la ley 29/1994; y de otro, eliminar la referencia a la imperatividad del Titulo V que ha sido vaciado de contenido con las progresivas modificaciones legislativas en especial por la Ley de Enjuiciamiento Civil de Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 2

3 Ahora bien, tal libertad de pactos que pretende mostrar el legislador es rápidamente puesta en evidencia al determinar que esa libertad de pactos deben ser siempre observar y respetar los límites del Tit II, por tanto únicamente podremos acudir a la libertad de pactos en aquellos supuestos no contemplados por la regulación del arrendamiento de vivienda. Artículo 5 Arrendamientos excluidos Viviendas de Porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios por razón de su cargo. Viviendas militares. Arrendamientos de finca con casahabitación. El uso de viviendas universitarias calificadas como tal por la Universidad propietaria. El proyecto incluye un apartado e) a la ley estableciendo la exclusión de la cesión temporal de uso de vivienda (total) comercializada o promocionada en canales de oferta turística y con finalidad lucrativa. En la nueva redacción, el legislador pretende excluir de la regulación de la LAU a aquellos contratos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, que actualmente se regirán por lo establecido en la ley 4/2012, de 06 de julio de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. Esta ley que lleva a cabo la armonización y trasposición de la directiva 2008/122/CE, como culminación al proceso legislativo de dotar de personalidad contractual propia a aquel arrendamiento de temporada de bienes inmuebles con características de derecho real, pero eliminando la denominación antigua de Multipropiedad, por la inexactitud del término habida cuenta de que en este contrato se produce un aprovechamiento del uso y no de la propiedad ya rechazada por inadecuada por la ley 42/1998, de 15 de diciembre sobre aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico. En definitiva, el legislador con la consideración de excluir los arrendamientos de cesión de uso de vivienda comercializada o promocionada en canales de oferta turística, lo que pretende es esclarecer el ámbito objetivo de los arrendamientos que se rigen por la LAU, permitiendo que el arrendamiento de temporada se encuentre dentro del marco de la LAU como un arrendamiento de uso distinto del de vivienda y excluido en el caso de aquellas situaciones de aprovechamiento por turnos. Artículo 7 Condición de arrendamiento de vivienda El arrendamiento de vivienda no perderá su condición aunque el arrendatario no tenga en ella su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado o sus hijos dependientes. Inclusión en el texto del artículo del 7.2 estableciendo la obligación de inscripción del arrendamiento en el Registro de la propiedad para que surtan efectos frente a terceros. Con la nueva redacción otorgada al artículo 7, el legislador no pretende otra cosa que dejar de manifiesto una previsión anteriormente no plasmada en la LAU pero que, de manera analógica, ya venía surtiendo tales efectos por la aplicación del artículo 34 de la ley hipotecaria. La inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad lo único que pretende es dotar de protección al tercero que de buena fe confía en la información Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 3

4 registral, cuya consecuencia principal es la de conocer que la adquisición que se pretende se realiza del auténtico titular registral, quien en virtud de su título y los datos que arroja el registro tiene facultad para transmitir, transmisión que en el caso de la compraventa de inmuebles consiste en la traditio es decir poner en posesión de la finca o inmueble al comprador. Si con carácter inicial el comprador no podía conocer de buena fe que la vivienda objeto de compra se encontraba arrendada, parece claro que tal situación arrendaticia no podría ser oponible frente a él, pues bien con la inclusión del 7.2 de la LAU y el otorgamiento de un mayor peso al artículo 1571 del código civil, que más adelante abordaremos, parece evidente que el futuro que espera al contrato de arrendamiento no inscrito frente a un tercero de buena fe será siempre la resolución por enajenación de la vivienda. Artículo 9 Condición de arrendamiento de vivienda Libertad de pactos en cuanto a la duración y en su defecto, duración del contrato por 5 años. En caso de duración inferior a 5 años, se prorrogará por plazos anuales hasta los 5 años, salvo comunicación del arrendatario con 30 días de antelación a la fecha de terminación. Cuando las partes no hayan estipulado plazo, se entenderá por plazos anuales. No procede prorroga cuando, al tiempo de la celebración, se haga constar la necesidad de la vivienda para el arrendador para destinarla vivienda permanente. En caso de no ser ocupada por el arrendador (o familiares) tras tres meses desde la extinción, se debe reponer al arrendatario en el uso y disfrute por un nuevo periodo hasta 5 años con respeto de las condiciones contractuales más indemnizando gastos del desalojo o indemnizando con el importe de renta por cada año que quedara por cumplir hasta 5 años, salvo que existiera fuerza mayor. Libertad de pacto en cuanto a la duración y en su defecto, duración del contrato por 3 años. Para los casos de duración inferior, se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años. No procederá la prorroga si, tras el primer año de duración (y con dos meses de antelación), el arrendador comunica la necesidad de vivienda para vivienda permanente para sí o sus familiares. Se establece la obligación del arrendatario de entregar la vivienda en dicho plazo. En caso no ser ocupada por el arrendador (o familiares), el arrendatario en el plazo de un mes podrá optar: - Ser repuesto en el uso por un nuevo periodo hasta 3 años, respetando las condiciones del contrato existentes más la indemnización por gastos. - Indemnización por cantidad equivalente a un mes por año que reste de cumplir hasta alcanzar los 3 años, salvo que existiera fuerza mayor. Se incluye el apartado 4 al artículo 9, para el caso de fincas no inscritas, duraran 3 años los arrendamientos concertados con el propietario que parezca serlo, todo ello sin perjuicio de la facultad de no renovación en el caso de la enajenación de la vivienda conforme al artículo 1571 CC. En este artículo, el legislador opta en definitiva por establecer una duración del contrato de arrendamiento por plazo máximo de tres años, determinando nuevamente la facultad de no Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 4

5 renovación del contrato para el caso de enajenación de la vivienda arrendada. Son muchos los autores que critican de manera frontal la reducción de la duración contrato de arrendamiento al entender que la premisa de un plazo de duración inferior lo único que aporta es un sentimiento de peregrinación del arrendatario, que no puede hacer ni entender como suya una posesión que únicamente tiene vocación de durar 3 años como plazo máximo, y desde el punto de vista del arrendador le reduce el plazo para continuar con el arriendo que anteriormente podría estar fijado en 8 años (5 legales más 3 de la tácita reconducción del artículo 10 de la LAU y el 1566 del código civil). El hecho de que el legislador continúe dejando vigente la libertad de pactos entre las partes, de manera que en todo caso se podrá establecer una duración temporal del contrato superior a la establecida en la ley siempre que exista acuerdo entre las partes, dota al contrato de un agilidad superior en el tráfico ya que las partes conocerán que aquél arrendatario que cumpliendo su obligación eminentemente de pago no cumpla otras inherentes a la condición de arrendatario (veáse las situaciones de actividades molestas, realización de daños en la vivienda ) contarán con la protección legal de un máximo de TRES AÑOS, sin que en ningún caso el legislador obste a las partes para adoptar medidas de garantía independientes de la fianza como puede ser la pignoración de cantidades o la entrega de avales en garantía del cumplimiento de las obligaciones. Por tanto a todas luces parece que la reducción temporal de la vigencia del contrato no afectará en situación alguna a los arrendatarios con vocación de cumplir sus obligaciones sino que en todo caso pondrá límite temporal a aquellos que cumpliendo con el pago, incumplen sistemáticamente sus restantes obligaciones. Con las modificación legislativa, resulta mucho más atractiva la cesión de uso por medio del arriendo para aquél propietario que pueda disponer de su vivienda por el hecho de necesitarla para sí o sus familiares, sin que tal prerrogativa se encuentre pactada en el contrato de arrendamiento teniendo en cuenta las fluctuaciones que tanto el mercado de trabajo como el inmobiliario están sufriendo, hecho que puede motivar que a un ciudadano las circunstancias de su vida le resulten modificadas con un rapidez de vértigo. Por tanto con esta premisa, el legislador pretende dotar de protección al pequeño propietario quién únicamente puede ser destinatario de esta reforma legislativa, sin que a ella se puedan unir los grandes propietarios o sociedades que aglutinen la propiedad de gran cantidad de inmuebles, quienes no podrán denegar la prorroga por concurrir la necesidad de la vivienda para destino de residencia habitual propia, lo que en definitiva supondrá una elevación en el importe de la renta. Por medio de este artículo el legislador vuelve a poner de manifiesto su intención de no proceder a la subrogación de la posición del arrendador para el caso de enajenación de la vivienda. Así en la nueva redacción del artículo 9 incluye el apartado 4 (que actualmente se encuentra parcialmente redacto en el artículo 13.3 de la LAU) determinando la efectiva protección del arrendatario, que lo es en virtud de la creencia de que quien cedía era el verdadero propietario, situación controvertida que únicamente puede darse en el caso de las fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad, y que nuevamente trae a colación la protección frente al tercero que de buena fe confía en la información registral y desconoce el vicio que puede invalidar el negocio jurídico. Con la reforma, el legislador revigoriza nuevamente la posición del artículo 1571 del CC, estableciendo la consecuencia de la resolución contractual para el caso de aquellos arrendamientos que no hayan sido objeto de inscripción en el Registro. Por tanto con carácter general se llevará a cabo la resolución del contrato convirtiendo la posición del arrendatario en un precario sin título suficiente para poseer. Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 5

6 Artículo 10 Prorroga del contrato Si a la fecha del vencimiento, transcurrido como mínimo 5 años, ninguna parte ha comunicado con antelación de un mes su intención de no renovar, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres, salvo que el arrendatario manifieste su intención de no renovarlo. Al contrato le será de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. Si a la fecha de vencimiento, transcurrido como mínimo 3 años, ninguna de las partes hubiera comunicado con 30 días antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente un año más. Inscrito el contrato, el derecho de prórroga del artículo 9, así como la prorroga de 1 año más, se impondrán a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de LH. Al contrato prorrogado, le será de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. Nuevamente el legislador vuelve a poner de manifiesto la reducción tanto de los plazos de duración del contrato como la protección de los terceros de buena fe que accedan a la información del registro, dotando de mayor seguridad jurídica la relación arrendaticia y la posición del que adquiere, y por otro lado permitiendo la vigencia de las condiciones contractuales pactadas con anterioridad a la prorroga, situación de hecho que protege la posición del arrendatario quien puede conocer ex ante las condiciones que regirán no solo el contrato sino cualquiera de sus prorrogas no solo frente al arrendador originario sino frente al adquirente que se subroga en la posición. Artículo 11 Desistimiento del contrato En contratos de duración superior a 5 años, el arrendatario podrá desistir tras el cumplimiento de los 5 años iniciales + el preaviso con antelación de 2 meses. Las partes podrán pactar que para el caso de desistimiento anticipado, el arrendatario indemnice al arrendador con una mensualidad por cada año que reste de cumplir (o proporcional para casos inferiores al año) El arrendatario podrá desistir tras 6 meses + preaviso de 1 mes. Las partes podrán pactar que para el caso de desistimiento anticipado, el arrendatario indemnice al arrendador con una mensualidad por cada año que reste de cumplir (o proporcional para casos inferiores al año) Con la modificación legislativa, se lleva a cabo la tarea de agilizar una vez más tanto los plazos en los que el arrendatario legítimamente puede desistir del contrato, entendida en el proyecto tras la duración del contrato de arrendamiento por seis meses y con la reducción de un mes para conceder el preaviso. De otro lado, el legislador en su proyecto continúa permitiendo que con carácter facultativo el arrendatario deba indemnizar al arrendador. Tal prospección no hace más que asegurar una vez más la intención de conceder un margen decisorio a las partes, pero que en este caso penaliza al arrendatario que desiste de manera anticipada, como lo ocurre en la actualidad, pero resultando menor el impacto indemnizatorio en todo caso debido a la reducción del plazo de vigencia temporal del contrato. Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 6

7 Artículo 13 Resolución del derecho del arrendador Para Contratos duración superior a 5 años: Extinción del contrato cuando concurra un retracto convencional, sustitución fideicomisaria o enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, Sentencia o derecho de ejercicio a opción a compra. Contratos duración inferior 5 años: Vigencia del contrato hasta los 5 años. Excepción a lo anterior, independientemente de la duración, cuando el contrato haya accedido al Registro de la propiedad. Continuará vigente el contrato por la duración pactada. Arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y derechos análogos, se extinguirán con el derecho del arrendador. Durarán 5 años los arrendamientos de vivienda celebrados con el propietario según el Registro de la Propiedad o aparente, sin perjuicio de la facultad de no renovación. Resolución del contrato de arrendamiento por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. En caso de contrato inscrito en el Registro de la Propiedad, continuará vigente por la duración pactada. En caso de finca no inscrita remisión al artículo 9.4 (duraran 3 años los arrendamientos concertados con el propietario que parezca serlo, todo ello sin perjuicio de la facultad de no renovación en el caso de la enajenación de la vivienda). Arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y derechos análogos, se extinguirán con el derecho del arrendador. Eliminación del artículo 13.3 de la LAU que se incluye en el artículo 9.4 de la LAU. El enunciado del artículo de manera clara establece cuando se produce la extinción del derecho del arrendador, pero sin embargo de la sosegada lectura del artículo podremos observar que en definitiva esta inicial nomenclatura subyace las circunstancias concurrentes para el principio del fin de la relación arrendaticia, lo que derivará necesariamente efectos frente al arrendatario. De la lectura de la nueva redacción propuesta por el proyecto, surgen distintas cuestiones controvertidas. En primer lugar, si bien con la nueva redacción se establece la resolución del contrato para aquellos supuestos de la existencia de retracto convencional, la apertura de la sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el legislador no parece arrojar excesiva claridad sobre cuestiones tales como los contratos objeto de inscripción o los caso de inexistencia de inmatriculación de la finca objeto de arriendo. La consecuencia jurídica de la resolución del contrato se materializará para aquellos supuestos en los que el derecho del arrendador se extingue con motivo de la extinción del derecho por el que arrendaba la vivienda, ya sea por finalización del usufructuario, extinción del derecho de superficie u otros análogos. Tras la determinación por la que opta el legislador de resolver el contrato en aquellas situaciones, a continuación según lo determinado en el artículo 13.1 párrafo segundo establece la vigencia del contrato para aquellos supuestos en los que la vivienda se encuentre inmatriculada, y por tanto el tercero podía conocer ex ante la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la finca. Tal decisión del legislador nos sitúa en dos puntos de partida a la hora de poder realizar una valoración: Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 7

8 En el primer supuesto, el inmueble se encontrará inmatriculado pero las partes no habrán inscrito la existencia de un contrato de arrendamiento que cede el uso de la vivienda. A la concurrencia de estas circunstancias el legislador le dará la consecuencia de la resolución del contrato por la existencia de: - Retracto convencional - Apertura de sustitución fideicomisaria. - Enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o sentencia. - Ejercicio del derecho de opción de compra. - Efecto de la extinción que también se producirá con la extinción del derecho del arrendador en a aquellos arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y demás destinatarios de derechos análogos. El segundo supuesto tendrá lugar en aquellos casos en los que el inmueble se encuentra inscrito y el contrato ha accedido al registro de la propiedad, claramente se establece la vigencia del contrato por la duración pactada (como un exponente más de protección al arrendatario frente a aquel que adquiere conociendo la existencia del arriendo). Para el caso de aquellas fincas que ni siquiera se encuentren inmatriculadas en el Registro de la propiedad, el legislador hace una remisión en bloque al artículo 9.4 para manifestar la duración del contrato durante 3 años más, iniciando así la prorrogas que establece la LAU, que con la nueva redacción consistiría en un año más y todo ello sin perjuicio de la aplicación del artículo 1571 del CC que derivará el efecto de la resolución del contrato de arrendamiento para el caso de enajenación de la vivienda arrendada. La existencia de la dispar tratamiento entre el contrato inmatriculado y el no inmatriculado puede dar lugar a una diferenciación sustancial de la posición del arrendatario, que detentará mayores garantías en el caso de celebrar su contrato a non domino habida cuenta de que contará con la vigencia de su contrato por plazo de tres años más otro de prórroga, frente al arrendatario con un contrato que ha tenido acceso al Registro de la Propiedad quien verá extinguido su derecho de arrendamiento en la duración que con anterioridad había sido pactada por las partes, pero y qué ocurrirá en este último caso con las prórrogas? Operan en estos supuestos?. De la lectura conjunta de los artículos 10 y 13 de la LAU resulta evidente que las prorrogas establecidas en el artículo 10 operarían con plena eficacia. Artículo 14 Enajenación de la vivienda arrendada En contratos de duración 5 años= Subrogación del adquirente durante los 5 primeros años aun cuando concurra el art.34 LH (falta de inscripción y tercería de buena fe) En contratos duración superior a 5 años: Subrogación del adquirente aun cuando concurra el art.34 LH, pero solo durante el plazo que reste cumplir hasta los 5 años+ indemnización al arrendatario por cada año que reste cumplir que exceda de 5 años. El adquirente sólo se subrogará en caso de inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad con carácter previo a la transmisión. En caso de no inscripción de la finca, se extinguirá el arriendo por aplicación del artículo 1571 del CC + plazo de gracia al arrendatario de 3 meses para abandonar la vivienda, pudiendo el adquirente exigir una indemnización por daños y perjuicios que se le causen. En caso de pacto expreso de extinción tras la enajenación, el adquirente deberá Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 8

9 soportar el arriendo hasta el plazo que reste por cumplir de 5 años. Con la nueva redacción del proyecto se elimina la carga que actualmente impone la LAU al adquirente de soportar el arrendamiento, estableciendo únicamente parámetros temporales del deber de soportar que dependerá de la duración del contrato de arrendamiento. Así el proyecto favorece al adquirente que legítimamente podía desconocer la existencia de un arriendo en la vivienda objeto de transmisión, por tanto la nueva redacción de la enajenación de la vivienda entendemos que únicamente favorecerá al nuevo propietario no arrendador sin que le resulte de obligado cumplimiento el arrendamiento anteriormente celebrado. Ahora bien, el legislador parece querer dar solución a algo que por medio del saneamiento por evicción prevista en el artículo 1475 del código civil podría ser objeto de solución, no ya frente al arrendatario sino como es lógico frente al transmitente de la vivienda. Aunque pueda resultar a todas luces impensable que el adquirente pueda legítimamente desconocer que el bien inmueble que adquiere no se encuentra libre de arrendatarios sin tener que acudir al Registro de la Propiedad, tal situación puede resultar mucho más confusa en situaciones de la venta de activos inmobiliarios en bloque, en el que la persona del comprador está constituida por grandes sociedades. En tales supuestos, resulta necesario establecer cauces y mecanismos taxativos en la LAU a fin de que el adquirente no tenga el deber de soportar el arriendo no concertado y que legítimamente podía desconocer según el artículo 34 de la LH sin tener que acudir al saneamiento por evicción que podría llegar a invalidar la totalidad de la adquisición. Artículo 15 Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario En caso de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del arrendatario, el conyuge no arrendatario puede continuar en el uso cuando le sea atribuida por convenio regulador aprobado por el Juez o Sentencia. El cónyuge que permanece en el uso deberá comunicar al arrendador, en el plazo de dos meses, que le ha sido atribuido el uso + copia de la resolución. Únicamente añade al 15.1 que en caso de ser atribuida la vivienda al cónyuge no arrendatario, tras la comunicación de haberle sido atribuido el uso por convenio regulador aprobado por el Juez o sentencia judicial éste pasará a ser arrendatario. El proyecto de ley con su nueva expresión, arroja una mayor claridad en aquellas situaciones tan comunes en las que la vivienda es atribuida con el divorcio o declaración de nulidad a uno de los cónyuges que no consta en el contrato de arrendamiento habida cuenta de que el otro cónyuge lo ha celebrado bien con anterioridad al matrimonio ahora frustrado o bien en nombre de la sociedad de gananciales. Resulta evidente de la redacción del precepto que el legislador únicamente pretende que se realice una modificación subjetiva de la posición del arrendatario, sin pronunciarse sobre la naturaleza obligacional del contrato, lo que nos lleva a determinar que en definitiva se produciría una subrogación de la persona del arrendatario sin cambios sustanciales en las condiciones y cláusulas arrendaticias. Artículo 16 muerte del arrendatario En este artículo la modificación realizada por el legislador en su proyecto girará únicamente entorno a la modificación del 16.4, en cuanto a los plazos de duración del contrato para adecuarlos a la nueva propuesta de duración del arriendo por plazo de 3 Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 9

10 años en caso de pacto expreso de las partes.. Únicamente añade al 15.1 que en caso de ser atribuida la vivienda al cónyuge no arrendatario, tras la comunicación de haberle sido atribuido el uso por convenio regulador aprobado por el Juez o sentencia judicial éste pasará a ser arrendatario. De la lectura inicial del precepto se faculta a las partes para que se proceda a la sustitución de la obligación del pago de la renta durante un tiempo cierto, a cambio de que el arrendatario proceda a la realización de obras en la vivienda bien por reforma bien por rehabilitación. El legislador no esclarecer en su redacción qué ocurrirá con las obligaciones de conservación de la vivienda derivadas del artículo 21 de la LAU. A tal efecto debe ser entendido, ante la omisión del legislador, que tal obligación de conservación en las condiciones de habitabilidad continuará operando en todos los casos, debido al carácter imperativo de la norma y el hecho de que se realice una modificación de la persona que ejecuta el deber de conservación del arrendador, no suplirá ni eximirá del cumplimiento de tal obligación al arrendador. Artículo 18 Actualización de la renta Durante los 5 primeros años, la actualización de la renta solo en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia aplicando la variación porcentual del IPC. A partir del 6º año la actualización se regirá por lo acordado por las partes y en defecto por lo dispuesto en el Exigible desde notificación por escrito al arrendatario, con expresión del porcentaje de variación, y acompañando si el arrendatario lo exigiera certificado INE, siendo válida la comunicación por medio del recibo. Durante toda la vigencia del contrato, la actualización de renta solo en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, según lo pactado por las partes. En defecto de pacto, actualización conforme a variación porcentual IPC. Exigible desde notificación por escrito al arrendatario, con expresión del porcentaje de variación y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, certificado INE siendo válida la comunicación por medio del recibo. En este precepto originariamente pensando a fin de cubrir la desigualdad en las prestaciones que supone el contrato de arrendamiento que requiere que el importe de la renta sea revisado periódicamente, ya que mientras la cesión de uso realizada por el arrendador se mantiene inalterable durante toda la vigencia del contrato, la del arrendatario consistente en el pago de la renta podría ser más o menos onerosa según la variación que sufra el valor de la moneda durante el tiempo de duración del contrato. Con la nueva redacción se abandona la diferenciación de la actualización sometida a la duración del contrato. Se establece así, que la actualización cabrá durante toda la vigencia del contrato pero tal actualización solo será llevada a cabo en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, facultando a las partes para que establezcan los términos en los que deben operar la actualización y determinando de manera supletoria que en defecto de acuerdo operará la actualización conforme a las variaciones sufridas por el IPC del periodo de los doce meses inmediatamente inferiores. No obstante, la cuestión que surge vendrá determinado por el carácter facultativo de la autonomía de la voluntad en cuanto a la actualización, surgiendo la cuestión sobre si el legislador lo que pretende es establecer un criterio de mínimos cuando determina que la actualización se realizará de manera anual según lo pactado por las partes o por el contrario de máximos estableciendo el techo de la variación IPC como base de cálculo de la Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 10

11 actualización. A este respecto, entendemos que será necesario establecer que las partes podrán pactar un incremento o actualización del importe de la renta por debajo de las variaciones determinadas por el IPC pero nunca por encima de él, ya que tal situación lo que en definitiva supondría sería una modificación del importe de renta y por tanto una modificación sustancial de las condiciones del contrato no contemplada con carácter previo. Artículo 20 Gastos generales y de servicios individuales Las partes pueden pactar que gastos generales, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización sean cargo del arrendatario. Durante los 5 primeros años, la suma de lo que el arrendatario tenga que pagar sólo podrá incrementarse anualmente, y no por porcentaje superior al doble de lo que pueda incrementarse la renta de acuerdo con el 18.1 LAU. Modificación 20.2 de la LAU: Durante los 3 primeros años del contrato, la suma que el arrendatario tenga que abonar por los conceptos (gastos, suministros, tributos ) solo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente y nunca en porcentaje superior al doble en que pueda incrementarse la renta. En este artículo vuelve a ponerse de manifiesto la voluntad del legislador de otorgar mayor capacidad a la libertad de pactos entre las partes, limitando nuevamente la vigencia temporal para adecuarlo a las nuevas previsiones legislativas de reducción de la duración del contrato. Artículo 25.8 Derecho de adquisición preferente Validez de pacto sobre la renuncia por el arrendatario a los derechos de tanteo y retracto, para los contratos de duración pactada superior a 5 años. Validez de pacto sobre renuncia al derecho de adquisición preferente por el arrendatario. Con la nueva redacción el legislador lo que pretende es realizar un detalle más exhaustivo de la renuncia sobre los derechos de adquisición preferente ya que como ocurre en la actual regulación nada se menciona sobre la opción, que junto con el derecho de tanteo y retracto componen los tres derechos de adquisición preferente con naturaleza real. Con la actual regulación de la ley de arrendamientos urbanos se establece la imperatividad de la norma respecto al ejercicio de los derechos de adquisición preferente para aquellos arrendamientos pactados por plazo superior a 5 años, imperatividad que continúa vigente con el proyecto de ley, habida cuenta de que salvo pacto en contra continuará rigiendo el reconocimiento de los derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario. El proyecto de ley añade: Artículo 27.4 Incumplimiento de las obligaciones En el caso de contrato sobre de fincas urbanas inscrito, en caso de estipularse que éste quedará resuelto por falta de pago y la restitución inmediata del inmueble al arrendador, la resolución del contrato de manera inmediata tras requerimiento judicial o extrajudicial por arrendador y sin contestación por el arrendatario por Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 11

12 plazo de DIEZ DIAS hábiles. El título aportando el procedimiento registral + copia del acta de requerimiento (con o sin contestación) = título suficiente para la cancelación del arrendamiento en el Registro de la propiedad. En caso de cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será necesario para su cancelación la notificación fehaciente a los titulares + acreditación de la consignación notarial de la fianza prestada por el arrendatario. Este artículo pensado para facilitar la tarea de la cancelación en el Registro de las inscripciones de arrendamientos urbanos, prevé un entramado de pasos en los que resulta de vital relevancia la inexistencia de la oposición por parte del arrendatario en cuyo caso el arrendador verá frustada su intención de cancelación de la inscripción sin acudir a la jurisdicción civil. Asimismo el legislador en su confección del nuevo apartado número 4 del artículo 27 de la LAU, determina que en el caso de que existan cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento deberá acreditar haber consignado notarialmente la fianza prestada por el arrendatario a favor de los titulares de cargas posteriores. Esta previsión contempla en definitiva la cancelación registral del arriendo, con la plena satisfacción de aquellos acreedores que puedan existir inscritos con posterioridad, y que tengan derecho a percibir la renta tras la declaración de embargo conforme a lo establecido en la LEC. Pero al realizar tal pronunciamiento, el legislador omite y no solventa la problemática que en la praxis dará lugar habida cuenta de que el arrendador no podrá recuperar la fianza por el organismo competente de la Comunidad Autónoma sin la previa resolución del contrato, lo que dará lugar a que el arrendador inexcusablemente se vea obligado a acudir a un procedimiento judicial que declare la resolución del contrato, para con ello obtener la cancelación y devolución de la fianza en el organismo correspondiente y posteriormente acudir al Registro de la propiedad para realizar la cancelación de la inscripción. Artículo 35 Resolución de pleno derecho A este respecto, el legislador realiza la única modificación que afecta a aquellos arrendamientos para uso distinto de vivienda. El legislador incluirá la posibilidad de resolver de pleno derecho el arrendamiento además de por la falta de pago de la renta, la fianza o el ejercicio de actividades molestas, también podrá resolverlo por la realización de daños dolosamente causados en el local arrendado así como la realización de obras no consentidas por el arrendador y la cesión inconsentidas. CONCLUSIONES Con el proyecto de reforma el legislador en su interés de agilización tanto de los trámites para la recuperación de la posesión como en el aseguramiento de las circunstancias contractuales, dota de una mayor flexibilidad a la duración del contrato con la reducción de su ámbito temporal, estableciendo de antemano la resolución del contrato para aquellos contratos no inscritos en el Registro de la Propiedad dotando de una mayor protección al tercero de buena fe que adquiere. Del mismo modo, el legislador en su proyecto arroja varias sombras en todo lo relativo a la inscripción del contrato de arrendamiento en especial a la cancelación de la inscripción que requerirá de la colaboración del arrendatario a quién una vez finalizada la posesión se le debe recurrir para la cancelación de una inscripción que ya en nada le incumbe. Tal previsión normativa lo único que hará será la necesidad de recabar nuevamente por el arrendador el auxilio de los tribunales para resolución del contrato y la cancelación de la inscripción. Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 12

13 MODIFICACION DE LA LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. En lo que respecta a la materia arrendaticia y su enjuiciamiento el legislador procede a su adecuación y modificación con la finalidad de solventar los problemas prácticos que la reciente modificación está generando en los sujetos del proceso. Por medio del proyecto se pretende la vinculación del lanzamiento a la inexistencia de oposición del demandado, de modo que en tal caso, el Juez dictará auto dando por terminado el juicio y dará lugar a la ejecución del lanzamiento, por tanto previendo que la finalización del proceso sea, no mediante decreto del Secretario Judicial, sino mediante auto del Juez que permitirá tanto la condena en costas como la inclusión de rentas impagadas resolviendo así todas las cuestiones materiales planteadas en el ejercicio de la función jurisdiccional que la ley únicamente atribuye al Juez. Las principales modificaciones se producen en los artículos 220.3; y 4; y de la LEC. María Ecomo de Nsogo Angulo Responsable Área Alquileres y Desahucios maria.ecomo@chmabogados.es T.: CHAVARRI Y MUÑOZ ABOGADOS. Todos los derechos reservados. Este documento está diseñado para proporcionar un resumen de las materias que en el mismo se tratan. La información o comentarios que se incluyen en el mismo no constituyen asesoramiento jurídico alguno. Los derechos de propiedad intelectual sobre este documento son titularidad de CHAVARRI Y MUÑOZ ABOGADOS. Queda prohibida la reproducción en cualquier medio, la distribución, la cesión y cualquier otro tipo de utilización de este documento, ya sea en su totalidad, ya sea en forma extractada, sin la previa autorización de CHAVARRI Y MUÑOZ ABOGADOS. i Juan Carlos Martínez En España un 20% de las viviendas están vacías. El País Febrero 2013 / Boletín Alquileres y Desahucios 13

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