Fondo de Inversión Moneda Desarrollo Inmobiliario

Transcripción

1 Moneda Informe de Primera Clasificación Abril 2010 La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

2 Clasificación Instrumento Clasificación Tendencia Cuotas Moneda Primera Clase Nivel 4 Estable Historia Clasificación Instrumento Actual Anterior Cuotas Moneda Primera Clase Nivel 4 - Analista responsable: Fernando Villa P. fvilla@icrchile.cl Estados Financieros: Diciembre 2009 RESUMEN DE CLASIFICACIÓN ICR Clasificadora de Riesgo clasifica en Categoría Primera Clase Nivel 4, con Tendencia Estable las cuotas del Moneda. Moneda es administrado por Toesca S.A. Administradora de Fondos de, perteneciente en un 99,9% a Moneda Asset Management, sociedad administradora de fondos de terceros que ocupa el primer lugar en participación de mercado en la industria de fondos de inversión en Chile. Moneda Asset Management opera en el mercado financiero desde el año 1993, y en la actualidad se especializa en la administración de fondos de inversión en distintas áreas, tales como el private equity, fondos inmobiliarios y fondos de renta fija. Moneda Asset Management es la principal administradora de Fondos de en Chile, gestionando, a diciembre de 2009, a través de sus filiales, activos por un total de MM$ ,62, representando el 33,33% de la industria. Moneda Asset Management maneja sus fondos a través de tres administradoras: Chiletech S.A., Toesca S.A. y Moneda S.A., especializadas en administración de private equity, fondos inmobiliarios y fondos de inversión en valores de oferta pública, respectivamente. Moneda es un fondo de inversión cuyas operaciones se iniciaron en junio de 2007, con el objetivo de obtener una alta valorización de los aportes en el largo plazo mediante la adquisición de bienes raíces ubicados en Chile, sociedades anónimas, cuotas de fondos de inversión y otras inversiones cuyos retornos provengan de su explotación como negocios de desarrollo inmobiliario. La duración del fondo es de 5 años. A diciembre de 2009, Moneda maneja 11 proyectos inmobiliarios, invirtiendo indirectamente en ellos a través de Fondos de Privados, por un valor que bordea las 328 mil UF. Estos activos inmobiliarios corresponden a proyectos habitacionales de casas y departamentos, distribuidos en distintas localidades de la Región Metropolitana. La Clasificación del Fondo en Primera Clase Nivel 4 se sustenta en el positivo respaldo que otorga la experiencia y especialización de Moneda Asset Management a la gestión del Fondo, contando con ejecutivos de vasta trayectoria y conocimientos en la administración de recursos de terceros. El fondo cuenta con una cartera de inversiones bien diversificada, ajustándose a las políticas de inversión definidas en el Reglamento Interno del Fondo. Por otro lado, tanto la Administradora como el Reglamento Interno del Fondo, establecen procedimientos claros para la detección y solución de conflictos de interés, de manera de priorizar la maximización del beneficio de los aportantes del fondo. DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS: PRIMERA CLASE NIVEL 4 Cuotas con razonable protección ante pérdidas asociadas y/o probabilidad de cumplir con los objetivos planteados en su definición. 2

3 PROPIEDAD Toesca S.A. Administradora de Fondos de es de propiedad en un 99,9% de Moneda Asset Management, sociedad administradora de fondos de terceros, que opera en el mercado nacional desde el año Moneda Asset Management cuenta con distintas áreas de especialización: fondos de renta variable (accionarios), fondos de renta fija (bonos), fondos de private equity (desarrollo de empresas), fondos inmobiliarios, distribución de fondos extranjeros y manejo de carteras de inversión. Para gestionar los distintos fondos de inversión, Moneda Asset Management cuenta con tres empresas filiales, especializadas en distintas subcategorías de fondos; éstas son: Moneda S.A.: Filial destinada a la administración de fondos de inversión en instrumentos de oferta pública registrados en la SVS, de corporaciones y gobiernos. Chiletech S.A.: Esta división está encargada de gestionar inversiones en sociedades anónimas cerradas (private equity). Toesca S.A.: Sociedad cuyas operaciones se centran en la administración de fondos de inversión inmobiliarios. Los principales socios de Moneda Asset Management son los siguientes: Socios Nombre Cargo Pablo Echeverría Director Inversiones Renta Variable Álvaro Alliende Gerente General Juan Luis Rivera Director de Inversiones Moneda Retorno Absoluto Fernando Tisné Director de Inversiones Moneda Deuda Latinoamericana Alfredo Reyes Director Gestión de Inversiones Consorcio Controlador del 25% Moneda Asset Management es la principal administradora de Fondos de en Chile, administrando, a diciembre de 2009 (a través de sus filiales), activos por un total de MM$ ,62, representando el 33,33% de la industria. Fuente: Elaboración propia, datos SVS. 3

4 Tanto el Director de Inversiones de Renta Variable como el Gerente General de Moneda Asset Management, participan en la presidencia de los Directorios y Gerencias Generales de las distintas filiales, aportando con su vasta experiencia en la industria al desarrollo de los procesos de inversión de éstas. ADMINISTRACIÓN DEL FONDO MANAGEMENT El Moneda es gestionado por Toesca S.A. Administradora de Fondos de, sociedad que pertenece en un 99,9% a Moneda Asset Management, y cuyas operaciones se enfocan en la administración de fondos de inversión inmobiliarios. La sociedad administra a diciembre de 2009 los siguientes fondos inmobiliarios: Portal. Moneda. Moneda II. Moneda III. Moneda y Plusvalía. Moneda Rentas Inmobiliarias. Toesca. El Directorio y los principales ejecutivos de la administradora, se listan a continuación: Directorio Nombre Cargo Michael Ellis Gerente General Fernando Tisné Director Francisco García Director Juan Luis Rivera Director Pablo Echeverría Director Félix de Amesti Director Juan Manuel Silva Director Álvaro Alliende Director ICR estima que los profesionales a cargo de Toesca Administradora de Fondos de S.A. son idóneos para el desempeño de sus cargos, y aportan con su vasta experiencia en el mercado financiero y conocimientos adecuados para la gestión de recursos de terceros. GESTIÓN DE RIESGO Y CONTROL INTERNO Moneda Asset Management cuenta con un manual de Políticas de Gestión de Riesgo y Control Interno, el cual rige para las tres filiales encargadas de administrar fondos de inversión. Para gestionar el proceso de inversiones, a nivel gerencial, la Administradora cuenta con 3 unidades de especialización: Front Office: Lidera el proceso de creación de fondos, colocación de cuotas, definición de estrategias de inversión, realización de estudios. 4

5 Middle Office: Realiza tareas de control en procesos críticos, coordinando límites de inversión y administrando en forma activa las políticas de inversiones y procedimientos. Back Office: Unidad encargada de la valorización de los fondos, captura de transacciones, e ingreso de transacciones a los sistemas, entre otros. La Administradora cuenta, además, con una unidad de Auditoría Interna, encargada de evaluar en forma independiente la calidad de los procesos internos de Moneda, así como también las distintas políticas y procedimientos de gestión de las inversiones, informando a la Gerencia General y al Directorio de la compañía. Por otro lado, existe un ejecutivo cuya función es la de monitorear el cumplimiento de las distintas políticas de gestión de riesgo y control interno, en forma permanente, proponiendo modificaciones a las políticas en el caso que sea pertinente. El encargado de cumplimiento y control interno debe rendir cuentas directamente al Directorio y al Gerente General. CONFLICTOS DE INTERÉS Moneda Asset Management cuenta con un Manual de Tratamiento de Conflictos de Interés, el cual establece los procedimientos que se deben seguir en el caso que existan conflictos de interés entre la administradora y sus fondos administrados o entre distintos fondos de inversión, en el caso que estos consideren invertir en un mismo instrumento o emisor. Este manual tiene como objetivo el garantizar la máxima rentabilidad posible en cada uno de los fondos, privilegiando el beneficio de los aportantes. El Manual de Conflictos de Interés define claramente los procedimientos para la detección y solución de conflictos de interés, identificándose: Conflictos de interés entre fondos y la Administradora: Las Administradoras deberán definir políticas de inversión que prioricen garantizar la protección de los clientes respecto a potenciales conflictos de interés, por sobre la maximización de las utilidades de la Administradora y sociedades relacionadas. Conflictos de interés entre fondos y/o clientes (inversionistas): Se establecen lineamientos que permitan asignar la administración de los fondos de inversión a una u otra administradora, de manera tal que se eliminen los potenciales conflictos de interés, en situaciones en que 2 o más fondos tengan la misma estrategia de inversión, o cuando fondos y clientes presenten coincidencias en sus estrategias. La Administradora designará como Contralor al mismo ejecutivo encargado del cumplimiento y control interno. Éste tendrá la función de velar por el cumplimiento a plenitud de los lineamientos establecidos dentro del Manual de Conflictos de Interés. En el caso que el Contralor detecte potenciales conflictos de interés ajenos a los descritos en el Manual, tendrá la facultad de suspender las transacciones respecto del instrumento que genera tal conflicto, durante el tiempo que sea necesario para tomar las disposiciones pertinentes para darle solución. El Contralor deberá mantener informado de tales situaciones al Gerente General de la Administradora, para ratificar las decisiones tomadas al respecto. Entre otras materias, se entrega a los Administradores de Carteras la facultad de evaluar situaciones en que dos o más fondos tengan contemplado invertir en un mismo instrumento. De esta manera, se deberá tener en consideración las siguientes variables: Características de la. 5

6 Patrimonio de los Fondos. Políticas de inversión y liquidez de los fondos. Diversificación de cartera de cada uno de los fondos. Disponibilidad de recursos para invertir en el instrumento en cuestión. Liquidez estimada del instrumento en el futuro. Plazo de duración de los fondos. Complementariedad de la inversión con el resto de los instrumentos de cada fondo. Historial de inversiones de los fondos. ICR estima que la Administradora cuenta con un Manual de Conflictos de Interés que define claramente los procesos para identificar y solucionar los potenciales conflictos de interés que puedan existir entre los distintos entes involucrados en el proceso de inversión, de tal manera de garantizar en primer lugar, la maximización del beneficio de los clientes. De igual manera, ICR considera que dado que el Fondo no tiene proyectado realizar nuevas inversiones, se reduce la probabilidad de existencia de conflictos de interés en el Fondo. CARACTERÍSTICAS DEL FONDO OBJETIVO DEL FONDO El Fondo tendrá una duración de 5 años a contar de la fecha en que se coloque una o más cuotas de la primera emisión. Moneda inició sus operaciones durante el primer semestre del año 2007, con el objetivo de obtener una alta valorización de los aportes en el largo plazo mediante la adquisición de bienes raíces ubicados en Chile, sociedades anónimas, cuotas de fondos de inversión y otras inversiones cuyos retornos provengan de su explotación como negocios de desarrollo inmobiliario. El fondo focalizará sus inversiones en la adquisición en forma directa o indirecta de propiedades, tanto en Chile o en el extranjero, con la finalidad de desarrollar proyectos habitacionales y/o comerciales, para posteriormente venderlos a terceros. El fondo podrá crear sociedades vehículo para realizar estas inversiones, así como también asociarse con empresas y gestores inmobiliarios con reconocida experiencia y prestigio en la industria. POLÍTICAS DE INVERSIÓN DEL FONDO Para complementar el objetivo de inversión del fondo, el Reglamento Interno de éste ha definido los siguientes límites máximos de inversión, según categoría de instrumento: 6

7 Nº Instrumento Límite Máximo Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal por el 100% de su valor hasta su total extinción. Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras o garantizados por éstas. Bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización, registrados en la SVS. 4 Letras de Crédito emitidas por Bancos e Instituciones Financieras. 30% 5 Cuotas de fondos mutuos nacionales o extranjeros. 30% 6 Bienes raíces ubicados en Chile. 100% 7 Bienes raíces ubicados en el extranjero. 100% 8 Mutuos hipotecarios endosables. 20% 9 Acciones de sociedades anónimas inmobiliarias. 100% 10 Acciones de sociedades anónimas y cuotas de fondos de inversión privados cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario, que cuenten con estados financieros anuales auditados por entidades independientes y de reconocido prestigio. 30% 30% 30% 100% 11 Acciones de sociedades anónimas y cuotas de fondos de inversión privados que tengan por objeto la construcción por cuenta propia o ajena de proyectos de desarrollo inmobiliario y/o la participación en negocios inmobiliarios, que cuenten con estados financieros auditados por entidades independientes y de reconocido prestigio. 100% Acciones de sociedades cuyo objetivo sea la participación en concesiones de obras de infraestructura pública. Cuotas o derechos en comunidades sobre bienes muebles o inmuebles. Cuotas de fondos de inversión extranjeros, cuyo objetivo sea el negocio inmobiliario o la construcción de proyectos inmobiliarios y/o participación en negocios inmobiliarios. 20% 100% 20% En forma adicional, el Reglamento Interno establece que la sumatoria de las participaciones en cartera de los instrumentos descritos en los numerales 1 a 5, no pueden exceder el 20% del activo total del fondo, por lo cual, al menos un 70% de las inversiones del fondo corresponderá a instrumentos objetivo de inversión, en línea con lo exigido por la Comisión Clasificadora de Riesgo. Respecto a los límites definidos por emisor, el Reglamento Interno del fine las siguientes situaciones: 7

8 Nº % Máximo directa en instrumentos de deuda o valores de oferta pública emitidos o garantizados por un mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas. Un bien raíz específico o un determinado conjunto o complejo inmobiliario, según lo defina la Superintendencia, ya sea en forma directa o indirecta, a través de la participación en sociedades o Fondos de inversión privados. Acciones emitidas por una misma sociedad anónima o por sociedades pertenecientes a un mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas. Cuotas de fondos de inversión privados administrados por una misma sociedad o por sociedades relacionadas. Acciones emitidas por una sociedad inmobiliaria o por sociedades cuyo objeto sea la construcción de proyectos inmobiliarios y/o la participación en negocios inmobiliarios, o por sociedades de este tipo pertenecientes al mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas. 25% del activo. 25% del activo. 25% del activo. 25% del activo. 25% del activo. ICR estima que el objetivo del Fondo establece en forma precisa los activos objeto de inversión y el sector en el cual operará el Fondo. De esta manera, los potenciales aportantes cuentan con información clara en relación al destino de los fondos a aportar. A su vez, las políticas de inversión son coherentes con este objetivo y establecen claramente los límites máximos a invertir por tipo de instrumento, dejando en claro el porcentaje mínimo destinado a los activos objeto de inversión establecido en el objetivo. VALORIZACIÓN DE INVERSIONES Para la determinación del valor económico de las cuotas, se seguirán los procedimientos establecidos en la Circular Nº de la Superintendencia de Valores y Seguros y sus posteriores modificaciones. Adicionalmente las cuotas de los fondos de inversión privados a través de los cuales se invierte en los distintos proyectos inmobiliarios, se valorizarán en función de lo establecido en la Circular Nº de la Superintendencia. Para estos efectos, se convocará a Asamblea Extraordinaria de Aportantes, con el objeto de designar consultores independientes para efectuar dicha valorización. ANÁLISIS DEL FONDO ESTADOS FINANCIEROS Durante el período comprendido entre diciembre de 2007 y diciembre de 2009, el fondo ha operado con leves pérdidas. A partir del cuarto semestre del año 2008, y producto de la crisis financiera, las condiciones crediticias comenzaron a deteriorarse, generando una contracción de la demanda por activos inmobiliarios, lo que influyó en forma considerable en los resultados del fondo. En efecto, si bien es cierto que el fondo registraba utilidades acumuladas a septiembre de 2008, el panorama a diciembre era completamente diferente, acumulando pérdidas por M$

9 Estados Financieros MDI en M$ Dic-07 Mar-08 Jun-08 Sep-08 Dic-08 Mar-09 Jun-09 Sep-09 Dic-09 Activos Cuotas de FDI Privados Pasivos Patrimonio Resultado Neto INVERSIONES DEL FONDO A diciembre de 2009, el Fondo administraba activos por un total de M$ La cartera de inversiones del fondo se compone en su totalidad por valores de carácter nacional. De ella, un 76,72% equivale a cuotas de fondos de inversión privados, que corresponden a los vehículos de inversión a través de los cuales el Fondo Moneda invierte en once proyectos diferentes. Este porcentaje, a su vez, equivale a un 76,18% del activo del fondo, respetando los límites de inversión establecidos en el Reglamento Interno. El siguiente gráfico muestra la composición porcentual de la cartera de inversiones a diciembre de 2009: Composición de la Cartera Cuotas de fondos mutuos; 17,46% Otros titulos de deuda; 5,82% Cuotas de fondos de inversión privados; 76,72% Fuente: Elaboración propia, datos SVS. A diciembre de 2009, los activos inmobiliarios en los cuales invierte Moneda son los siguientes: Cartera de Proyectos Nº Proyecto Ubicación Tipo Participación MDI Valor (UF) Fecha Avance 1 Edificio Habite Walker Martínez 1612 La Florida Deptos. 43% Jun-07 Ventas 2 La Estancia de Nos San Bernardo Casas 50% Jun-07 Ventas 3 Los Portones, Piedra Roja Colina Casas 30% Jul-07 Cuarta Etapa 4 Edificio Infinity El Llano San Miguel Deptos. 35% Jul-07 Ventas / 2 Etapa 5 Los Portales de San Francisco Puente Alto Casas 45% Jul-07 Construcción 6 Casas Parque Italiano Maipú Casas 50% Sep-07 Ventas / 2 Etapa 7 Casas La Abadía La Florida Casas 50% Oct-07 Completo 8 Edificio Vicente Huidobro Macul Deptos. 40% Nov-07 Ventas / 2 Etapa 9 Edificio Oporto Santiago Deptos. 50% Nov-07 Ventas 10 Edificio Fantasía Estación Central Deptos. 40% Dic-07 Detenido 11 Edificio Plaza Brasil Santiago Deptos. 50% Jul-08 Detenido

10 La inversión en cada uno de estos proyectos se realiza a través de fondos de inversión privados. Al considerar la composición porcentual de estas inversiones por vehículo, en relación al activo administrado por el fondo, se puede apreciar una correcta distribución por emisor, respetando los límites establecidos en el Reglamento Interno: FIP Salvador Sanfuentes; 2,2% FIP Porvenir; 5,6% FIP Walker Martinez; 7,5% FIP Catedral Cueto; 2,1% FIP El Llano; 6,5% FIP Estación Central; 8,6% FIP Nos; 3,0% FIP Los Portales de San Francisco; 13,8% FIP Maipú; 10,4% FIP Macul; 8,6% FIP Los Portones ; 7,9% El Fondo no tiene proyectado invertir en nuevos proyectos inmobiliarios, y en el mediano plazo se espera concretar aquellos proyectos pausados y la consolidación de las etapas posteriores de los proyectos en curso. VALOR CUOTA Y RENTABILIDAD El valor cuota del Fondo alcanzó su peak durante septiembre de Sin embargo, y fundamentalmente por efectos de un mercado crediticio bastante restrictivo durante la crisis financiera, desde el segundo semestre de 2008 el valor cuota experimentó una tendencia a la baja. A partir del año 2009, se observa una leve tendencia positiva en el valor cuota, impulsada por las mejores condiciones crediticias y de demanda, especialmente en proyectos habitacionales de casas. Cabe señalar, que, si bien es cierto, la fecha en que ocurrió el terremoto que afectó la zona Centro-Sur del país, no se encuentra en el período que comprende este análisis, los efectos de éste sobre los proyectos inmobiliarios gestionados por el Fondo fueron de carácter menor, y no representan daños significativos en las estructuras. En ese sentido, se espera que como consecuencia del mencionado siniestro, se observen ciertas modificaciones en el comportamiento de la demanda, al menos durante el primer semestre del año Como contrapartida, la existencia de un ambiente crediticio favorable, debería generar incentivos positivos en la demanda. El siguiente gráfico muestra la evolución del valor cuota para el período comprendido entre diciembre de 2007 y diciembre de 2009: 10

11 Valor Cuota Pesos Dic-07 Mar-08 Jun-08 Sep-08 Dic-08 Mar-09 Jun-09 Sep-09 Dic-09 Fuente: Elaboración propia, datos SVS. Pese a evidenciar una recuperación durante el año 2009, el valor cuota aún se encuentra por debajo de los valores exhibidos durante los tres primeros trimestres del año En el gráfico a continuación, se puede observar la rentabilidad acumulada del valor cuota en relación a diciembre de 2007: Rentabilidad Acumulada Valor Cuota 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Dic-07 Mar-08 Jun-08 Sep-08 Dic-08 Mar-09 Jun-09 Sep-09 Dic-09 Fuente: Elaboración propia, datos SVS. 11

12 APORTANTES El fondo cuenta con un total de 17 aportantes, sobre un patrimonio que asciende a M$ Aportante % Cia. De Seguros de Vida La Previsión Vida S.A. 15,00% AFP Provida S.A. Para Pensión C. 14,57% Moneda Corredores de Bolsa Limitada. 12,22% Negocios y Valores S.A. Corredores de Bolsa. 12,02% AFP Capital S.A. para Pensión A. 12,00% Cia. De Seguros Corpvida S.A. 10,00% AFP Provida S.A: para Pensión A. 5,43% AFP Cuprum S.A. para Pensión B. 5,01% Privado Cumbre. 4,00% AFP Cuprum S.A. para Pensión C. 2,76% AFP Cuprum S.A. para Pensión D. 2,03% AFP Cuprum S.A. para Pensión A. 1,61% POLÍTICA DE LIQUIDEZ El Fondo mantendrá una reserva de liquidez que le permitirá aprovechar oportunidades de inversión que se presenten en el mercado. Específicamente, la reserva de liquidez consistirá en mantener instrumentos de renta fija de alta liquidez, por un porcentaje no inferior al 1% de los activos del Fondo. A diciembre de 2009, los instrumentos de alta liquidez corresponden a un 23,8% del activo total del fondo, considerando disponible, bonos y cuotas de fondos mutuos. La política de liquidez establece además, que las cuotas del fondo se deberán ajustar a las disposiciones exigidas para que éstas califiquen como instrumentos elegibles como alternativa de inversión para fondos de pensiones. POLÍTICA DE ENDEUDAMIENTO La sumatoria de pasivos exigibles no podrá ser superior al 45% del patrimonio neto del fondo. A su vez, los pasivos exigibles más gravámenes o prohibiciones, no podrán exceder el 50% del patrimonio contable. A diciembre de 2009, los pasivos del Fondo representan el 0,14% del patrimonio. El Fondo podrá endeudarse tanto en el sistema financiero nacional como internacional, pudiendo además emitir bonos regulados por el Título XVI de la Ley Nº de la Superintendencia de Valores y Seguros. 12