Doble dominio. Doble matriculación. Derecho comparado. Casos jurisprudenciales. Tratamiento local.

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1 TEMA1 Regularización Dominial. Doble Dominio Doble dominio. Doble matriculación. Derecho comparado. Casos jurisprudenciales. Tratamiento local. Autor: Luverá, Miguel Angel Luverá, Miguel Angel

2 SUMARIO Introducción. Doble matriculación. Derecho comparado. Casos jurisprudenciales. Tratamiento local. Conclusiones. Introducción El dominio es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, el que constituye la plena in re potestas, el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto. El dominio, como todo derecho tiene un estatuto regulador que implica la existencia de restricciones a la exclusiva voluntad del titular, y que conforma su contenido normal. Pero a diferencia de los demás derechos reales, a los que les corresponde el ejercicio de determinadas facultades sobre la cosa, el propietario tiene todas las posibles, pero siempre naturalmente, debe obrar dentro de los límites que le marca el ordenamiento jurídico. 1 El artículo 2506 del Código Civil reza: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción. Ahora bien, si concebimos al derecho de propiedad como el género, identificable con todo derecho subjetivo incorporado al patrimonio, el dominio sería el derecho de propiedad sobre las cosas, que brinda la mayor cantidad de facultades que un derecho puede otorgar sobre las mismas, concretadas en el: derecho de uso, de goce y de disposición. Decimos entonces que, el dominio se clasifica en dominio perfecto e imperfecto. 2 Será pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Y será menos pleno o imperfecto, en los supuestos de dominio revocable, desmembrado y fiduciario. Dominio revocable: es aquél que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorio (no suspensivo porque el dominio no habría nacido); y cumplida que fuere la condición o el plazo, la cosa vuelve a manos del transmitente. Dominio desmembrado: se da cuando el titular ha constituido un derecho real, de disfrute o de garantía, a favor de otro sobre su propia cosa. Dominio fiduciario: existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha recibido un bien, singularmente determinado, de una persona, llamada constituyente del fideicomiso, con el fin de que, al término de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) lo trasmita, a su vez, a un tercero, denominado fideicomisario. Cabe aclarar, que con la sanción de la ley , se ha incorporado otro sujeto llamado beneficiario, que podrá ser el mismo fiduciante (constituyente del fideicomiso). Ahora bien, concebido de esta forma el derecho real de dominio, su efectiva materialización, cuando a inmuebles se refiere, habiéndose cumplimentado con los dos elementos constitutivos del mismo: título suficiente y modo suficiente, aparece el requisito de su debida registración; y es aquí en donde nos vamos a detenernos para saber a ciencia cierta si el nacimiento de ese derecho y su publicidad, se corresponden con la realidad extrarregistral; atento la existencia de supuestos a los denominaremos de doble dominio, en los cuales, se visualiza que un inmueble contiene doble registración en cabeza de titulares diferentes, lo cual, implica la necesidad de saber a ciencia cierta quien de ellos es el auténtico propietario, para así atribuirle la totalidad de los poderes jurídicos y de hecho, que le concede nuestra ley de fondo. También examinaremos los métodos o caminos que debemos seguir, para lograr su perfecta armonización con la realidad extrarregistral.

3 TEMA1 Regularización Dominial. Doble Dominio Doble matriculación Doble matriculación o doble dominio, refiere a una situación anómala, en virtud de la cual, con referencia a un mismo inmueble existen simultáneamente asientos de dominio con distintos titulares. Esta anomalía, que se exterioriza sobre todo a partir del momento de la matriculación de los inmuebles mediante el vuelco al sistema de folio real, tiene distintas causas. La más común está dada por las llamadas informaciones posesorias que, con anterioridad a la vigencia de la ley , permitían acreditar la usucapión de un inmueble por una información sumaria en la que no era parte el titular de la cosa objeto de la acción. La sentencia así obtenida era documento inscribible, pero no tenía efectos contra el verdadero propietario cuya inscripción de dominio no se cancelaba. Así se originaban distintas cuentas o asientos dominiales con distintos titulares, pero referidas a un mismo inmueble. En otros casos, la doble matriculación era el resultado o deficiencia del sistema catastral o de insuficiencia de la descripción del inmueble consignada en los títulos. El artículo 2508 del Código Civil prescribe que el dominio es exclusivo, y dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa, siendo éste un requisito que hace a la esencia del dominio 3 ; razón por la cual, la definimos como una situación anómala. Derecho comparado Los españoles al referirse a este tema, afirman que es el hecho de que una misma finca se encuentre matriculada en dos folios independientes uno de otro. La matriculación puede ser plural si se ha producido más de dos veces; es decir, existirá doble matriculación cuando las dos fincas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones, especialmente en cuanto a linderos, estén hechas de una manera diferente. También hay doble matriculación si una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otra. 4 En ese sentido, se ha dicho que la doble matriculación de fincas constituye un estado patológico o irregular que se produce a veces en el Registro de la Propiedad, consistente en que una misma finca o parte de ella conste matriculada dos o más veces en hojas, folios o registros particulares diferentes dentro de un mismo Ayuntamiento o Sección del propio Registro. 5 Existen dos supuestos de doble matriculación: 1º) a favor de la misma persona: la misma finca consta inscrita en dos o más folios registrales diferentes, pero con un único titular registral, porque en todos los folios la finca figura inscripta a nombre de la misma persona; y 2º) a favor de distintas personas: se da cuando la misma finca consta inscripta en dos o más folios registrales diferentes, y ante varios titulares registrales, es decir, en cada folio la finca figura inscripta a nombre de diferentes personas. Ahora bien, lo que hay que hacer notar, es que en España conforme su sistema registral, mientras no se advierta la situación de doble matriculación, el titular registral único de la finca doblemente matriculada, podrá realizar actos dispositivos sobre ambas fincas registrales, por lo que podría desembocar en un supuesto de doble matriculación a favor de diferentes personas, protegidas, en su caso, por el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Cabe destacar, que en nuestro derecho a no existir el principio de la fe pública registral, podríamos encontrarnos en una situación similar, pero ambos titulares no estarían protegidos, ya que al ser nuestro un sistema de carácter netamente declarativo, se debería determinar a ciencia cierta quien es el verdadero propietario del bien. Por otro lado, frente a una situación de doble matriculación y varios titulares registrales, todos y cada uno de dichos titulares estarían legitimados registralmente para disponer, con la posibilidad de aparición de un tercer adquirente protegido por el citado principio de fe pública. Respecto de este supuesto y en nuestro derecho, le cabría la misma aclaración que hemos hecho anteriormente, ya que al nacer el derecho real antes de arribar a los estrados del Registro, no obstante la publicidad de los asientos registrales que hacen referencia a distintos titulares en relación a un mismo inmueble, correspondería que a través de la acción correspondiente se determine quien es el auténtico domino. Los medios de solución en la legislación española nos la da el artículo 313 del Reglamento Hipotecario, que recoge los medios para rectificar las situaciones de doble matriculación, distinguiendo según haya uno o varios titulares registrales y, de ser varios, si existe o no acuerdo entre ellos, a saber: 1º) Doble matriculación y un único titular registral: Según la regla 1ª del artículo 313, cuando la finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas Luverá, Miguel Angel

4 inscriptas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado será preciso el consentimiento de éstos expresado en escritura pública. Se trata del supuesto de doble matriculación de solución más sencilla, ya que, al existir un único titular registral, basta la solicitud del mismo para cancelar el folio registral más moderno, y por tanto, abierto con posterioridad a la misma finca, y trasladar los asientos de este último a aquél. Sólo se exige consentimiento en escritura pública para los posibles titulares de asientos posteriores afectados por el traslado. Aclaramos que en nuestro derecho sería factible esa solución, atento a que al tratarse de un único titular, sería él quien se encontraría suficientemente legitimado para lograr la concordancia registral debida; además, para el supuesto de que existieran posibles afectados posteriores, si estos prestan en documento auténtico su claro consentimiento, no se ve obstáculo a su correcta rectificación. 2º) Doble matriculación a favor de varios titulares registrales, existiendo acuerdo entre ellos: Para este caso, la regla 2ª del mismo precepto indica que Si la doble matriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido. En este supuesto, podemos apreciar que existen varios titulares registrales, y sólo uno de ellos puede quedar como titular registral vigente, por lo que, en virtud de escritura pública, podrán determinar cuál de dichas titularidades debe prevalecer, o cuáles de ellas en caso de doble matriculación parcial. Las operaciones registrales a practicar pueden ser diversas. Así, en el caso de existir un folio registral con una última inscripción de dominio que no es acorde con la realidad extrarregistral, sin contener asiento alguno vigente relativo a cualquier derecho real a favor de otras personas, se procederá a cancelar el citado folio registral. En cambio, si se trata de una doble matriculación parcial, habría que describir la porción afectada y la parte restante y cancelar, en su caso, el folio sólo parcialmente. Este caso, - tal lo expresan los españoles -, podría considerarse aplicable en nuestro derecho, dado que de existir doble dominio de un inmueble con titulares distintos, si estos últimos, mediante documento auténtico expresan libremente su voluntad de reconocimiento del derecho real de dominio a favor de uno de ellos, y no existen terceros perjudicados, no se ve obstáculo para su correspondiente rectificación. 3º Doble matriculación a favor de varios titulares registrales, no existiendo acuerdo entre ellos: Señala la regla 3ª del reiterado artículo 313: El titular de cualquier derecho real inscripto sobre las fincas registrales afectadas por la doble matriculación, directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble matriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Dicha nota caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo. Esta regla no soluciona el problema de la doble matriculación, pues se limita a publicar la existencia de la misma, y únicamente evita la posible aparición de un tercero protegido por la fe pública registral. Se trata de una nota cautelar y sujeta a caducidad que únicamente puede practicarse en virtud de mandato judicial. Para la doctrina, la cuestión fundamental estriba en determinar cuál de los dos titulares registrales es el titular legítimo o cuál puede ser el orden preferencial entre ellos. Se aportan dos soluciones al efecto: a) Solución civilista: Esta doctrina considera que le son aplicables las normas de Derecho Civil, porque la recíproca neutralización de los efectos de la fe pública elimina la aplicación de las normas de Derecho Registral, con lo que se transforma la cuestión en un problema que exige el ejercicio de una acción declarativa del dominio o reivindicatoria.

5 TEMA1 Regularización Dominial. Doble Dominio b) Solución hipotecarista: Esta entiende que resultaría aplicable la normativa hipotecaria y, para ello, será preciso llevar a cabo un contraste entre ambos folios registrales y determinar cuál de ellos tiene en su origen un vicio o una inexactitud. Ello puede llevar a descubrir que los mismos proceden de una misma persona y, si bien en este caso la prioridad registral no es decisiva, sí que puede jugar en el terreno de la prueba del dominio por la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. También puede llevar a la conclusión de que existen terceros protegidos por el artículo 34 de la misma Ley, en cuyo caso debe prevalecer el protegido. La jurisprudencia sigue mayoritariamente la solución civilista, indicando que debe prevalecer el título más antiguo con inscripción registral anterior y acreditado tracto sucesivo. Pero, en ocasiones, hace prevalecer al tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y no faltan sentencias que aplican el principio prior tempore potior iure, haciendo prevalecer la hoja registral de la matriculación más antigua. En nuestro derecho la solución a aplicar en este supuesto se debe resolver conforme las pautas de nuestra ley de fondo, es decir, que para el caso de doble dominio de un mismo inmueble, en el que de las constancias registrales emerge dos o mas titulares diferentes, en ausencia de acuerdo a quien de ellos le corresponde la subsistencia del dominio, la vía de solución correcta será indefectiblemente recurrir el tribunal competente en turno, para que resuelva conforme lo normado en el artículos 2791, 2792 y ss. y ccs. del Código Civil, a quien le corresponde el mejor derecho, y así se reflejará en los asientos del Registro. Casos jurisprudenciales: Los tribunales ha afirmado que frente a la existencia de un doble dominio, el perjudicado podrá intentar el reclamo por ante el Registro General de Propiedades solicitando al organismo regularice la situación registral; y frente a la negativa del mismo a efectuar la rectificación peticionada, quedará abierta la vía administrativa y así proseguir por ante el Superior. Ahora bien si existe una nueva resolución adversa, entonces si podrá recurrir al ámbito judicial, siendo competente el Juzgado Civil y Comercial en turno, y no la Cámara Contencioso Administrativa. En ese sentido se ha afirmado que la relación jurídica se encuentra regida por el derecho privado (titularidad y publicidad del derecho real de dominio), siendo ajena a la función estrictamente administrativa, y propia de los Juzgados en lo Civil y Comercial (art. 166 CP, y arts. 1 y 4 inc. 1º ley conf. to ). 6 Se ha dicho además, que en supuestos de doble matriculación, una acción declarativa de dominio frente una reivindicatoria, la titularidad del dominio deberá resolverse con arreglo a las normas del derecho civil puro, con exclusión de las de índole hipotecaria. Legislación: art. 34 LH. 7 Aclarándose de manera mas extensa, que: Aunque se ejercite una acción declarativa de dominio, que es la que sirve de sustrato a las peticiones para poner fin a la situación de doble matriculación generada, el ejercicio de la misma no implica la privación de la cosa a los demandados, de manera que aparte de la querella criminal presentada y de su resultado, existe todavía la posibilidad de reclamar y ejercitar las acciones que correspondan contra el vendedor como consecuencia del contrato y de las obligaciones asumidas en el mismo e incumplidas, bien postulando la nulidad, bien su resolución con las consecuencias de todo tipo que de tales acciones puedan derivarse, incluso las de reparación de todos los perjuicios derivados con la operación. 8 ; aclarándose además, que en estos supuestos debe resolverse a favor de quien acredite la condición de tercero de buena fe, por haber adquirido las fincas por título oneroso, de buena fe y de quien era titular registral, frente al acceso registral por medio de expediente de dominio de los demandados. 9 Otro fallo con las aclaraciones respecto del tipo de registración - afirmó que: en los supuestos de doble matriculación falla la justificación del dominio por desaparecer el hecho básico de la presunción juris tantum que tal norma reconoce, y deja de actuar el principio básico de presunción de exactitud del Registro, quedando neutralizados los asientos contradictorios y trasladándose el problema al ámbito del Derecho civil. Y en cuanto al principio de prioridad, queda ineficaz por desenvolverse en la Ley Hipotecaria, y al no contener otra cosa, que una consecuencia a los puros efectos de la mecánica registral. Es decir, al quedar inoperantes - en el supuesto discutido -, ambos principios registrales, que expedita la doctrina civil que faculta la promoción de la acción declarativa de dominio 10 ; y en otros supuestos se exigen determinados requisitos en el accionante que deberá probar ineludiblemente, es decir, el actor podrá tener inscripto su derecho de dominio en el Registro de la Propiedad, pero como la fe pública registral ampara únicamente los datos jurídicos, no los de hecho, ante una situación de doble matriculación parcial o de parte de una y otra finca en favor de uno y otro litigante, la colisión de los títulos ha de resolverse por título material, no formal; y si bien el Catastro podrá favorecer al accionante en función de lo que emerja de sus archivos, ello no resulta decisivo; tampoco lo serán las declaraciones unilaterales de los interesados y de los linderos de las fincas propiedad de uno y otro litigante. Lo que si deberá probarse, es que su título de dominio se extiende a la porción discutida, constituyendo esto último uno de los requisitos indispensables para que prospere la acción reivindicatoria. 11 Luverá, Miguel Angel

6 Tratamiento local Se han dado casos de doble dominio o doble matriculación que han tenido que ser resueltos inevitablemente - por tratarse de situaciones que requieren un examen extrarregistral, al existir diversos titulares registrales relacionados con un mismo inmueble -, con intervención del los tribunales competentes. En ese sentido, en el Registro General Rosario ha resuelto que: de conformidad con lo establecido en los artículos 75 12, y conc. de la ley 6435, declarar la existencia de una situación de doble titularidad a nombre de XXX y XXX (registrada al Tomo: XX Folio: XX Nº XXXX, Departamento XXX), y de XXX y XXX (registrada en la Matrícula Nº XXXX, Departamento XXX, respecto del Lote X de la manzana X del Plano Nº XXX, disponiéndose que dicha situación sea publicada mediante notas destacadas puestas en los asientos respectivos, hasta tanto en el ámbito que por derecho corresponda se determine cual de las pretensiones inscriptas debe prevalecer. 14 Con lo cual surge claramente, que la postura del registrador en lo que se refiere a la existencia de doble dominio o doble matriculación, resulta coincidente con la postura civilista de los españoles, en los supuestos en que no exista acuerdo entre quienes aparecen en los asientos del Registro como legitimados sobre un mismo inmueble; y a ese efectos se dispone de las respectivas notas de advertencia en los folios correspondientes, tornándose suficientemente necesaria la dilucidación del conflicto por ante los tribunales competentes.

7 TEMA1 Regularización Dominial. Doble Dominio Conclusiones 1.- El dominio es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, es por tanto el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto. 2.- El dominio se clasifica en dominio perfecto e imperfecto, y este último en revocable, desmembrado y fiduciario. 3.- La denominada doble matriculación hace referencia a una situación anómala (conf. art Cód. Civ.), en virtud de la cual, con referencia a un mismo inmueble existen simultáneamente asientos de dominio referidos a un mismo inmueble en cabeza de un mismo titular, o bien con distintos titulares, exteriorizándose a partir del momento de la matriculación, mediante el vuelco al sistema de folio real 4.- Existen dos supuestos de doble matriculación: a) encontramos que la misma finca consta inscripta en dos o más folios registrales diferentes, figurando a nombre de la misma persona; y b) la misma finca consta inscripta en dos o más folios registrales diferentes, y ante varios titulares registrales. 5.- Mientras no se advierta la existencia de doble matriculación, el titular registral único de la finca doblemente matriculada, o bien, cada uno de los titulares en el supuesto de que la finca figurase registrada a nombre de varios en diferentes folios, podrá y/o podrán realizar actos dispositivos sobre ambas fincas registrales, situación que aumentaría aún mas el conflicto existente, debiendo tenerse presente que por las características de nuestro sistema, para el supuesto de acuerdo entre los intervinientes, el conflicto podrá resolverse mediante el ingreso al Registro de documento auténtico conteniendo claramente el derecho de quien comporta el legítimo derecho de dominio. 6.- A los fines de dar solución a los conflictos que se producen como consecuencia de situaciones de doble dominio o doble matriculación, resulta aplicable en nuestro derecho la doctrina civilista, y en ese sentido, en caso de ausencia de acuerdo entre las partes, la cuestión deberá ser resuelta con intervención de los tribunales competentes, a través de una acción declarativa y/o de reivindicación. En ese sentido, nuestros tribunales han afirmado que la relación jurídica se encuentra regida por el derecho privado (titularidad y publicidad del derecho real de dominio), siendo ajena a la función estrictamente administrativa, y propia de los Juzgados en lo Civil y Comercial. Luverá, Miguel Angel

8 NOTAS 1 NOTA al Artículo 2509 del Código Civil: la reunión de todos los derechos posibles sobre una cosa, un derecho completo ; y la NOTA al artículo 2508 reza: con la reserva que no existe sino en los límites y bajo las condiciones determinadas en la ley, por una consideración esencial a la sociedad: el predominio, para el mayor bien de todos y de cada uno, del interés general y colectivo, sobre el interés individual. 2 ARTÍCULO 2507: El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.. 3 LLAMABIAS ALTERINI Código Civil anotado T. IV-A pag. 303 nota 1 al art DIEZ PICAZO, Luis GULLON, Antonio - Sistema de Derecho Civil III Derecho de cosas y Derecho Inmobiliario 7ma. Ed. Tecnos Madrid - España 5 ROCA SASTRE, Ramón María Derecho Hipotecario - 6 SCJ Buenos Aires Fallo Nº B autos Mareada Carlos Enrique c/ Provincia de Buenos Aires s/ Pretensión declarativa de certeza s/ Conflicto de Competencia Art. 7 inc. 1º Ley La Plata 14/05/2008 Registrada bajo el Nº 314; idem Sentencia de Audiencia Provincial Badajoz Nº 130/2008 -Sección 3ª - 01/10/ SENTENCIA Nº Audiencia Provincial Cuenca 06/05/ España 8 Sentencia 107/2008 Audiencia Provincial Santa Cruz de Tenerife Sección 4ta. 25/03/2008 Sentencia favorable al comprador 9 Sentencia de Audiencias Provinciales 24/07/ Primera instancia favorable al propietario y confirmada por la Cámara 10 Sentencia Nº 1259 del Tribunal Supremo Sala Primera de lo Civil 30/12/1993 Sentencia favorable al actor 11 Sentencia de Audiencia Provincia - Nº Huesca 08/11/99 - Sentencia favorable al reivindicado 12 Ley Registral Provincial Nº 6.435/68: Artículo 75: El director resolverá las cuestiones que se promuevan por aplicación o interpretación de las normas legales y reglamentarias y adoptará las medidas no previstas necesarias para el mejor funcionamiento del Registro. (t.o. Ley Nº 8180). 13 Ley Registral provincial Nº 6.435/68: Artículo 87: Hasta tanto se dicte la Reglamentación de la presente Ley, los Directores de los Registros quedan facultados para aplicar las normas conducentes a su cumplimiento, tratando en lo posible de unificar los criterios y el procedimiento a seguir. 14 Registro General Rosario Resolución Nº 31 06/03/2009 autos caratulados RGR - 13-S-2007 (RGR)

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