MADRID VS BARCELONA INFORME DE MERCADO. Esther Gladen Business & Market Intelligence Analyst Philip Bacon, Managing Director.

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1 JUNIO 2012 INFORME DE MERCADO MADRID VS BARCELONA Esther Gladen Business & Market Intelligence Analyst Philip Bacon, Managing Director

2 Prólogo Hay muchas áreas en las que Madrid y Barcelona compiten continuamente, no sólo en fútbol, aunque éste parece ser el tema más emocional para los habitantes de las dos ciudades más influyentes en España. La capital goza de un sistema de transporte excepcional que facilita el acceso a visitantes nacionales e internacionales, y también de una vibrante vida nocturna, ofreciendo muchas ventajas tanto al turista de ocio como al de negocios. Por el otro lado Barcelona, entre muchas otras cosas, se beneficia de su proximidad al Mediterráneo y los Pirineos y disfruta de su posicionamiento establecido como uno de los destinos turísticos urbanos más importantes del mundo. Ambas ciudades ofrecen un dinámico entorno comercial y empresarial y disponen de una larga y fascinante trayectoria de historia y cultura con numerosos monumentos, museos y otras atracciones que dejan a cualquier visitante satisfecho y con ganas de volver. El siguiente artículo compara una serie de datos de Madrid y Barcelona, bajo la perspectiva del mercado hotelero de ambas ciudades. Algunos hechos básicos La ciudad de Madrid tiene una población de unos 3,3 millones de habitantes, comparado con aproximadamente 1,6 millones en el área metropolitana de Barcelona. Dada la gran importancia comercial que tienen las dos ciudades para todo el país, ninguna de las dos ha sufrido tanto por la larga crisis económica nacional e internacional como otras ciudades en España. Si nos servimos de la tasa de desempleo como indicador para determinar la resistencia a la recesión económica, Madrid y Barcelona muestran una clara ventaja. Especialmente la tasa de desempleo de Madrid, situándose en el 17,7% en el 1er trimestre 2012) se está manteniendo por debajo de la media nacional, que ha llegado al 24,4 % en el mismo periodo de tiempo.

3 2011 DE UN VISTAZO Datos de 2011 Madrid Barcelona Movimientos de pasajeros aeroportuarios Visitantes residentes en España Visitantes residentes en el extranjero Pernoctaciones Los 4 países de residencia más importantes USA, IT, UK, FR USA, FR, IT, UK Estancia media 1,96 2,32 Oferta actual de habitaciones de hotel RevPAR (todas las categorías) 57,6 76,6 RevPAR (hoteles de 5 estrellas) 97,0 130,1 RevPAR (hoteles de 4 estrellas) 59,0 80,1 RevPAR (hoteles de 3 estrellas) 60,4 67,4 Datos de Visitantes Las dos ciudades tienen aeropuertos internacionales extensos, Barajas en Madrid y El Prat en Barcelona. A continuación exponemos los datos relevantes para mostrar la actividad de ambos en 2011 y su evolución durante los últimos cinco años. GRÁFICO 1: MOVIMIENTO DE PASAJEROS EN 2011 (MILLONES) GRÁFICO 2: EVOLUCIÓN EN 2011 (MILLONES) Madrid Barcelona Nacional Internacional Total Madrid Barcelona FUENTE: AENA

4 El año pasado, se registraron 49,6 millones de movimientos de pasajeros, un 0,5 por ciento menos que en Aproximadamente la tercera parte de ellos fueron pasajeros internacionales. En El Prat hubo 34,3 millones de movimientos de pasajeros, casi un 18 por ciento más que el año anterior. En el caso de Barcelona, la proporción de movimientos de pasajeros domésticos fue más grande que en Madrid, llegando a casi un 40 por ciento (véase gráfico a continuación). El número más elevado de movimientos en Madrid durante el año pasado se notó en julio, mientras que el más bajo fue febrero. En Barcelona el máximo se registró en agosto y el mínimum en enero. GRÁFICOS 3 Y 4: DISTRIBUCIÓN DE PASAJEROS NACIONALES E INTERNACIONALES EN 2011 Nacional (Barajas) Internacional (Barajas) Nacional (El Prat) Internacional (El Prat) 27% 37% 73% 63% FUENTE: AENA El retrato de los visitantes de cada una de las ciudades se muestra algo diferente. En 2011, Madrid recibió 8,3 millones de visitantes, frente a Barcelona que registró 6,9 millones, casi el mismo reparto (55%/45%) como el del movimiento de pasajeros (59%/41%). En cambio analizando la mezcla de visitantes, se puede ver que en Barcelona hay más turistas extranjeros que españoles, mientras que Madrid tiene más movimiento de pasajeros internacionales (véase Gráfico 5), reflejando la importancia de la capital como verdadero hub internacional, conectando Europa con Latinoamérica.

5 GRÁFICO 5: VISITANTES EN 2011 Residentes en España Residentes en el Extranjero Barcelona % 76% Madrid % 50% FUENTE: INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA (INE) No es únicamente debido a su situación en el centro del país y sus excelentes vías de acceso por avión, tren y carretera, sino principalmente por su papel elevado como epicentro comercial y administrativo del país, por lo que Madrid alcanza un porcentaje más elevado de viajeros domésticos que Barcelona (véase Gráfico 5). Sin embargo se puede argumentar que la capital en su totalidad es bastante más vulnerable frente a los problemas actuales de la economía española. En el primer trimestre de 2012, el número de visitantes españoles y extranjeros permaneció estable en las dos ciudades, mostrando variaciones por debajo del dos por ciento en comparación con Como punto positivo se puede anotar que el número de personas que visitaron FITUR, la feria más importante de Madrid, subió un dos por ciento en En enero de este año, aproximadamente personas provenientes de todo el mundo asistieron a este evento del turismo en la capital española. Barcelona también tuvo de nuevo mucho éxito con su convención estrella The Mobile World, que se celebró el pasado mes de febrero. La feria de los teléfonos móviles atrajo un total de visitantes, un 11 por ciento más que el año pasado. Durante los últimos cinco años, la estancia media de los visitantes de Madrid no ha variado apenas, situándose justo por debajo de dos noches. En 2011, la estancia media más larga en Barcelona se registró durante el mes de agosto, superando la estancia más larga en Madrid, registrada en el mes de abril, por casi medio día. La importancia de las vacaciones tradicionales de verano para una ciudad como Barcelona se refleja claramente en este hecho.

6 En Madrid se registró un ligero aumento de la estancia media en agosto del 2011 pero a continuación (véase Gráfico 10) veremos que el verdadero problema de la capital es la ocupación durante los calurosos meses de verano. GRÁFICO 6: EVOLUCIÓN DE LA ESTANCIA MEDIA (NOCHES) GRÁFICO 7: ESTANCIAS MEDIAS MÁS LARGAS EN ,0 3,0 2,5 2,5 2,54 2,0 2,0 2,08 1,5 1,5 1,0 1,0 0,5 Madrid Barcelona 0,5 Madrid Barcelona 0,0 0,0 FUENTE: INE El siguiente gráfico revela los países de residencia más importantes para ambos destinos y dónde se situaron en el ranking de cada una de las dos ciudades en los años 2010 y Los ganadores en Madrid durante ambos años fueron los norteamericanos, seguidos por los italianos. Las únicas variaciones por encima del cinco por ciento se registraron para EEUU, el Reino Unido e Italia que crecieron un seis por ciento entre 2010 y El número de visitantes de los Países Bajos reflejó el aumento más importante con un 12 por ciento. La cima de la Ciudad Condal en 2011 fue alcanzada por Estados Unidos que se la arrebató a Francia, con un 17 por ciento más visitantes que el año anterior. La cantidad de viajeros portugueses y holandeses subió un 16 y un 18 por ciento repectivamente. Francia y Japón incrementaron un nueve por ciento cada uno e Italia sólo un cuatro.

7 GRÁFICO 8: LOS PAÍSES DE RESIDENCIA DE LOS VIAJEROS MÁS IMPORTANTES EN 2010 Y 2011 País de Residencia Madrid 2010 Madrid 2011 Ranking 2011 País de Residencia Barcelona 2010 Barcelona 2011 Ranking 2011 Estados Unidos Estados Unidos Italia Francia Reino Unido Italia Francia Reino Unido Alemania Alemania Portugal Paises Bajos Japón Japón Paises Bajos Portugal FUENTE: INE EXPLOTACIÓN HOTELERA A continuación mostramos la evolución de la ocupación, la tarifa media diaria (ADR) y el ingreso por habitación disponible (RevPAR), no sólo de la totalidad del mercado en las dos ciudades, sino también analizando el comportamiento de cada categoría individual. GRÁFICO 9: OCUPACIÓN POR HABITACIÓN (%) Madrid Barcelona FUENTE: INE

8 De 2010 a 2011 ambas ciudades consiguieron aumentar su ADR de un cuatro por ciento. La tasa de ocupación más elevada registrada por Barcelona fue casi nueve puntos más alta que la de Madrid (véase Gráfico 9 a continuación). La estacionalidad en Madrid durante el año pasado mostró el punto más alto en octubre y el más bajo en enero. Barcelona alcanzó su punto máximo en julio y el mínimo también en el mes de enero, que suele ser un mes difícil para muchos destinos por el doble impacto de la temporada baja no sólo en el segmento de ocio sino también en el de negocios. GRÁFICO 10: ESTACIONALIDAD 2011 OCUPACIÓN POR HABITACIÓN EN % Madrid Barcelona Comparado con el año pasado, Barcelona ha podido mantener y mejorar ligeramente sus tasas de ocupación en el primer trimestre de Madrid ha descendido unos ocho puntos, probablemente debido a su dependencia más elevada del mercado doméstico, que se está mostrando muy sensible a la estructura de precios FUENTE: INE Barcelona superó ligeramente los resultados de Madrid en todas las categorías hoteleras. En 2011 los ADR fueron aproximadamente nueve euros más altos que los de la capital (véase gráfico a continuación). Barcelona pudo mejorar su RevPAR un seis por ciento, comparando 2011 con el año anterior. Madrid a su vez mantuvo los mismos niveles del 2010.

9 GRÁFICO 11: EVOLUCIÓN DE ADR Y REVPAR TODAS LAS CATEGORÍAS ( ) ADR Madrid RevPAR Madrid ADR Barcelona RevPAR Barcelona FUENTE: INE Los siguientes gráficos muestran que los hoteles de cinco estrellas en Barcelona durante los cuatro últimos años consiguieron una tarifa media (ADR) y un ingreso por habitación disponible (RevPAR) más altos que sus equivalentes en Madrid. En 2011 la tarifa media en Barcelona fue un 21 por ciento más alto, que la de Madrid, mostrando un incremento del ocho por ciento frente al año precedente. En cambio, la tarifa media de los hoteles de cinco estrellas en Madrid solo aumentó un por ciento, comparándola con la del En 2011 el ingreso por habitación disponible de los hoteles de cinco estrellas en Barcelona fue un 34 por ciento más alto que el de Madrid en el mismo año, aumentando un 14 por ciento frente al año anterior. El RevPAR de Madrid creció un dos por ciento.

10 GRÁFICO 12: EVOLUCIÓN DE ADR Y REVPAR HOTELES DE 5 ESTRELLAS ( ) 250 ADR 5 estrellas Madrid ADR 5 estrellas Barcelona RevPAR 5 estrellas Madrid RevPAR 5 estrellas Barcelona FUENTE: INE En 2011 el ADR obtenido por el segmento de cuatro estrellas en Barcelona fue un 24 por ciento más alto que en el mismo segmento en Madrid y su RevPAR superó el de Madrid por un 36 por ciento. Frente a 2010, en Barcelona se registró un crecimiento de la tarifa media de un cuatro por ciento, y de los ingresos por habitación disponible de un ocho por ciento. Madrid mantuvo los mismos resultados que en 2010.

11 GRÁFICO 13: EVOLUCIÓN DE ADR Y REVPAR HOTELES DE 4 ESTRELLAS ( ) ADR 4 estrellas Madrid ADR 4 estrellas Barcelona RevPAR 4 estrellas Madrid RevPAR 4 estrellas Barcelona FUENTE: INE El segmento de tres estrellas reflejó más o menos las mismas características. Los ADR y RevPAR de Madrid durante los últimos cuatro años siempre han sido inferiores a los de Barcelona. En 2011, el ADR de Barcelona fue un siete por ciento más alto que el de Madrid en la misma categoría y el RevPar un 12 por ciento mayor. En comparación con el RevPar del año anterior 2010, en 2011 incrementó un 15 por ciento en Barcelona y un 12 por ciento en Madrid (véase gráfico a continuación).

12 GRÁFICO 14: EVOLUCIÓN DE ADR Y REVPAR HOTELES DE 3 ESTRELLAS ( ) 120 ADR 3 estrellas Madrid ADR 3 estrellas Barcelona RevPAR 3 estrellas Madrid RevPAR 3 estrellas Barcelona FUENTE: INE A continuación comentamos sobre la oferta hotelera existente y futura en las dos ciudades. En total, Madrid ofrece un 11 por ciento más de habitaciones que la Ciudad Condal. En ambos destinos los hoteles de cuatro estrellas tienen una fuerte presencia, representando un 64 por ciento de la oferta total en Madrid y un 50 por ciento en Barcelona. La parte proporcional de la oferta total de los hoteles tanto de tres como de cinco estrellas es más grande en Barcelona que en Madrid (véase gráfico siguiente). GRÁFICO 15: OFERTA EXISTENTE EN MADRID Y BARCELONA (2011) Categoría Madrid % del Total Barcelona % del Total 1 estrella 457 1% % 2 estrellas % % 3 estrellas % % 4 estrellas % % 5 estrellas % % Total % % FUENTE: INE DATA (PÁGINA WEB AYUNTAMIENTO DE MADRID), GENCAT DATA

13 GRÁFICO 16: OFERTA ACTUAL DE HOTELES DE 5 ESTRELLAS EN MADRID Y BARCELONA Hoteles de 5* en Madrid abiertos antes de 2008 Hab. Hoteles de 5* en Barcelona abiertos antes de 2008 Hab. Ritz (Orient Express) 167 Majestic 303 Westin Palace 467 Palace 125 Wellington 255 Miramar 75 Gran Meliá Fénix 215 Melià Barcelona 305 Meliá Madrid Princesa 274 Hilton Barcelona 276 Villa Magna 150 Le Meridien Barcelona 233 Occidental Miguel Angel 263 Rey Juan Carlos I 419 Villa Real 115 Claris 124 Intercontinental 302 Arts Barcelona (Ritz Carlton) 455 AC Santo Mauro (Autograph Collection) 49 Gran Hotel La Florida 70 Orfila (Relais & Chateaux) 32 Eurostars Grand Marina Hotel 273 Adler 45 Omm 91 Hesperia 171 Casa Fuster 105 Sheraton Mirasierra (con Sheraton desde 2012) 180 Pullman Barcelona Skipper 230 Urban 102 Subtotal AC Palacio del Retiro ( Autograph Collection) 50 Silken Puerta de América 315 Hoteles de 5* en Barcelona abiertos desde 2008 Hab. Hospes 41 ME Barcelona 259 Subtotal Eurostars BCN Design 65 Abac 15 Hoteles de 5* en Madrid abiertos desde 2008 Hab. W La Vela 470 Hilton Madrid Aeropuerto 284 Mandarin Oriental 98 Eurostars Madrid Tower 474 Diagonal Zero 262 Único 44 Princesa Sofía Gran Hotel 509 NH Palacio de Tepa 85 Bagués 31 Subtotal 887 Alma Barcelona 72 Ohla 74 Plaça do Reial 18 Subtotal Total Habitaciones Total Habitaciones FUENTE: INVESTIGACIÓN HVS, GENCAT, TURISMO DE MADRID

14 El Gráfico 16 muestra que las marcas nacionales dominan el ranking de los hoteles de cinco estrellas en las dos ciudades. Hay pocas marcas internacionales y a pesar de la presencia de Starwood, Marriott, Intercontinental y Hilton, representan más bien la minoría. Esta realidad se puede aplicar a casi todo el mercado hotelero en Madrid y Barcelona. Las aperturas recientes expuestas en Gráfico 17 reflejan esta dominancia de las marcas domésticas. GRÁFICO 17: APERTURAS DE HOTELES EN Nombre del Hotel Hab. Categoría Madrid Catalonia Plaza Mayor 82 4* Madrid Catalonia Atocha 128 4* Madrid NH Ribera de Manzanares 224 4* Madrid Splendom Suites Madrid (16 unidades) 26 4* Madrid Posada del Dragón Hotel Boutique 27 3* Total Barcelona Alma Barcelona 72 5* Barcelona Ohla Hotel Barcelona 74 5* Barcelona Primero Primera 30 4* Barcelona The Mirror Barcelona 63 4* Barcelona Grums Barcelona 78 4* Barcelona AKO Premium Suites Hotels 28 4* Barcelona Acta Ink * Barcelona Laumon 28 3* Barcelona NH Diagonal Center 129 3* Total Nombre del Hotel Hab. Categoría Madrid IBIS Ventas (Accor) 111 2* Total Barcelona ABBA Balmoral 103 4* Barcelona Eurostars Ramblas Boquería 55 3* Barcelona Do Plaça Reial 18 5* Barcelona Vincci Bit 177 4* Total FUENTE: INVESTIGACIÓN HVS

15 Los Gráficos 18 y 19 muestran que hay más proyectos nuevos en Barcelona que en Madrid. Nuestra lista no incluye proyectos basados en rumores ni los que no tienen fecha de apertura concreta. En general, los proyectos nuevos no son de muchas habitaciones, lo cual indica una existencia limitada de propiedades bien situadas y aptas para hoteles en ambos mercados urbanos. GRÁFICO 18: NUEVA OFERTA PLANEADA EN MADRID Nombre del Hotel Hab. Categoría Fecha de apertura aprox. Ibis Madrid Aeropuerto T4 300 n/d 2013 Suite Novotel Madrid Valdebebas 126 3* 2013 Etap Madrid Ventas 100 2* 2013 Hotel Barquillo 70 4* 2012 Indigo Madrid 89 n/d 2012 NH Mejía Lequerica 81 5* 2012 Travelodge Julián Camarillo 98 1* 2013 Oikos Recoletos 80 n/a 2012 Oikos Prado 55 n/a 2012 Total 999 FUENTE: INVESTIGACIÓN HVS

16 GRÁFICO 19: NUEVA OFERTA PLANEADA EN BARCELONA Nombre del Proyecto Hab. Categoría Fecha apertura aprox. Ibis Sagrada Familia 80 n/a 2012 Arai (extensión) 40 4* 2012 K+K Hotel Picasso 92 4* 2012 Mercer Hotel, calle Lledó * 2012 Ofelias Barcelona 48 4* 2012 Catalonia Hotel, Antigua Sede Codorniú 75 4* 2012 Andante Hotel 134 3* 2012 Vincci Gaia 84 4* 2013 Olivia Balmes, c/ Balmes 140 4* 2013 NH Trafalgar 52 3* 2014 Room Mate, c/ Fontanella * 2012 Travelodge Barcelona, Rambla Poble Nou 250 n/a 2013 Catalonia, c/ronda Sant Pere 58 4* 2013 Sunborn Barcelona Yacht Hotel 183 5* 2012 Gargallo, Barrio Gótico 23 3* 2012 Gargallo, Barrio Gótico 59 4* 2012 Mandarin Oriental Barcelona (hab. adicionales) 32 5* 2013 Ibis Porta de Barcelona 224 n/a 2013 Gran Hotel Barcino (hab. adicionales) 40 4* 2013 Gran Hotel Medinaceli (hab. adicionales) 38 4* 2013 Hotel Colonial (hab. adicionales) 28 4* 2013 Total FUENTE: TURISME DE BARCELONA E INVESTIGACIÓN HVS

17 Conclusión El hecho de que en general Barcelona tiene menos oferta de hoteles, es decir más viajeros por habitación, no parece ser el único motivo por el cual los hoteles de la Ciudad Condal en estos momentos están alcanzando mejores resultados que los de Madrid. Hay varios factores que influyen a favor de Barcelona, entre ellos su situación geográfica cerca de la playa y también de la montaña. Además, en 2011 Barcelona recibió casi un millón de viajeros extranjeros más que la capital española, probablemente siendo ésta la razón por la cual Barcelona con un 17 por ciento menos de visitantes, consiguió casi el mismo número de pernoctaciones que Madrid. Analizando la oferta hotelera de las dos ciudades, la oferta total de Madrid parece estar un tanto desequilibrada. El segmento de cinco estrellas (véase Gráfico 15) ocupa sólo un 12 por ciento de la oferta total de habitaciones en la ciudad. En este momento, Barcelona tiene aproximadamente habitaciones más en este segmento, cubriendo un 16 por ciento de su oferta total. En 2011, los hoteles de cinco estrellas en Barcelona consiguieron casi 33 euros más de ADR que los de Madrid, resultado que tiene su origen en un número superior de habitaciones con marca internacional en la Ciudad Condal (2.326 habitaciones) y hasta cierto punto en el nivel de calidad de sus establecimientos de lujo. El 38 por ciento de su oferta de cinco estrellas se ha creado en los últimos cuatro años, mientras que en Madrid sólo ha sido un 22 por ciento. La cuestión es cuántas más propiedades de alta gama planeadas puede absorber Barcelona? Y, encontrará Madrid una forma de adaptar su oferta de cinco estrellas al nivel que se puede esperar de la tercera capital más grande de Europa? Propiedades como el W y el Hotels Arts, que representan un 19 por ciento de la oferta de cinco estrellas en Barcelona, son símbolos modernos de la calidad del mercado hotelero de la ciudad y no tienen equivalentes en Madrid donde la oferta ha permanecido más bien conservadora y no suficientemente innovativa durante estos últimos años. Aquí se señala una clara oportunidad a aprovechar en la capital. Cuando se trata de la presencia de marcas internacionales en ambos destinos, ni Madrid ni Barcelona llega a sumar muchos puntos. En el segmento de lujo los hoteles de cinco estrellas sólo ocupan 30 a 35 por ciento. No es por falta interés por parte de las cadenas internacionales, al contrario, muchas de ellas están más que interesadas en entrar o expandir en el mercado. Para hoteles boutique, de un tamaño reducido, es más o menos viable, siempre y cuando se permite la conversión de edificios residenciales o de oficinas. Pero cuando se trata de hoteles con más habitaciones, en una buena ubicación urbana, con posibilidades de adaptación a los estándares de una marca internacional y sin inversión importante, la cosa se complica, habiendo muy pocos edificios adecuados disponibles. Es muy probable que, en el futuro, los proyectos de uso mixto formarán parte de la gama de productos a considerar.

18 Referente a su posicionamiento como destino global, se sabe que Barcelona dispone de una larga trayectoria con mucho éxito. Madrid, en cambio, lleva pocos años en la pista de baile internacional. Desde entonces se ha hecho un gran esfuerzo promocional y una fuerte inversión en la infraestructura para posicionar la capital española en los rankings globales. En la última publicación de Euromonitor (Ranking 2010), Madrid ocupó el número 30 y Barcelona el número 16. La página web norteamericana travel.usnews.com ha situado Madrid en el número diez de su lista de los mejores destinos europeos. Barcelona fue el número uno, seguido por París y Lisboa. Hace una década esto seguramente no habría sucedido y desde luego es una gran ventaja que dos de las ciudades más grandes de España ocupen dos de los primeros diez puestos. Aunque Madrid no ha conseguido ganar la carrera de los Juegos Olímpicos en 2016, ya se está preparanado para la próxima oportunidad en Ser anfitriona de los Juegos Olímpicos sería un estímulo enorme para la ciudad, tal y como lo fue para Barcelona en el año Y luego queda la lucha de las dos metrópolis por Eurovegas, pero esta es otra historia.

19 La empresa HVS HVS es una empresa consultora líder mundial especializada en hoteles, restaurantes, propiedad compartida, uso mixto, juego y ocio. Fundada en 1980, la compañía realiza más de trabajos de consultoría para básicamente todos los participantes de la industria. Los ejecutivos de HVS se consideran como profesionales líderes en sus regiones respectivas de todo el mundo. A través de sus 30 oficinas y más de 300 empleados especializados en el sector, HVS presta una serie de servicios complementarios para toda la industria hotelera. Para más información referente a nuestra experiencia profesional, consulte nuestra página web:. HVS MADRID, establecido en 2003, ofrece una amplia gama de servicios a clientes en España, Portugal, y a nivel global. Su equipo de profesionales multilingües trata con promotores, propietarios e instituciones financieras del sector hotelero, y un espectro amplio de propiedades como hoteles, resorts, apartamentos con servicio incluido y proyectos de uso mixto. Los autores Philip Bacon es Managing Director de la oficina de HVS en Madrid, que, aparte de los servicios tradicionales de consultoría y valoración, también se dedica a aconsejar clientes en todo el mundo sobre el desarrollo de proyectos de uso mixto y la planificación de urbanizaciones turísticas. Después de su carrera en Price Waterhouse en Londres y Barcelona, Philip ha adquirido 20 años de experiencia profesional como director financiero y asesor de consejo en todos los aspectos de desarrollo de resorts y operaciones, con un enfoque especial en los proyectos de uso mixto, incluyendo golf y modelos de negocio para la creación de complejos residenciales. Esther Gladen es Business & Market Intelligence Analyst en HVS Madrid. Esther, originariamente de Düsseldorf, habla español, francés e inglés a parte de su lengua materna el alemán. Esther forma parte del equipo de HVS Madrid desde septiembre Su papel es el desarrollo y el mantenimiento de la base de datos de HVS Madrid, la redacción de artículos, y la preparación de estudios de viabilidad para clientes en todo el mundo. Tras su formación profesional en banca en Alemania, Esther ha trabajado en varias organizaciones corporativas y empresariales en Alemania y España. Antes de unirse a HVS, Esther, que ha vivido y trabajado en España durante más de 20 años, ganó extensa experiencia en la gestión de equipos y la promoción y venta de inmuebles, incluyendo tanto las viviendas vacacionales como la propiedad compartida.