Derecho de Arrendamientos Urbanos

Transcripción

1 Derecho de Arrendamientos Urbanos Tratado doctrinal y jurisprudencial u Incluye estudio de las últimas leyes aprobadas sobre arrendamientos (Leyes , y especialmente Ley sobre las modificaciones respecto del pago del arriendo y su Decreto reglamentario 345/015). Miguel Ángel Tomé Gómez

2 Miguel Ángel Tomé Gómez, 2015 De esta edición: La Ley Uruguay, 2015 Ituzaingó 1377, PB, CP 11000, Montevideo, Uruguay Tel.: (+598) Queda hecho el depósito que indica la ley. Impreso en Uruguay Todos los derechos reservados Ninguna parte de esta obra puede ser reproducida o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio electrónico o mecánico, incluyendo fotocopiado, grabación o cualquier otro sistema de archivo y recuperación de información, sin el previo permiso por escrito del Editor. Printed in Uruguay All rights reserved No part of this work may be reproduced or transmitted in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying and recording or by any information storage or retrieval system, without permission in writing from the publisher. I.S.B.N Uruguay

3 A mis hijos, nuevamente...

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5 Indice Introducción: Un tema que nunca pierde vigencia Capítulo I Generalidades del Contrato de Arrendamiento de cosas 1. Concepto y definición legal Crisis de la definición unitaria del contrato de arrendamiento Origen del contrato Terminología empleada por nuestro Código Civil Ámbito de aplicación y posibles objetos del contrato de arrendamiento Características del contrato de arrendamiento Capacidad y legitimación Arrendamiento y su vinculación con otros actos y negocios jurídicos Arrendamiento usufructo, uso y habitación y contrato de pensión u hospedaje Arrendamiento y comodato Arrendamiento y depósito Arrendamiento y anticresis Arrendamiento y aparcería Obligaciones de las partes Obligaciones del arrendador Obligaciones del arrendatario Usar la cosa según los términos del contrato (art num. 1º C.C.) Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia Pago del precio o renta Extinción del contrato...58 XI

6 DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Capítulo II Fuentes y Proceso Legislativo 1. Introducción Legislación anterior al Código Civil Código Civil Legislación posterior al Código Civil Decreto-Ley , modificativas y leyes posteriores Normas de orden público Amplio campo de aplicación...69 Capítulo III Generalidades del Contrato de Arrendamientos Urbanos 1. Concepto finca o bien urbano y el criterio para definir su destino La ubicación de la finca objeto de arriendo El destino del bien. Criterios legales, naturales y contractuales Características especiales del presente derecho Normas de orden público: alcance general o parcial? Breve introducción al régimen vigente Dualidad de regímenes Precio del arriendo y régimen especial de la mora La cesión legal del arriendo Objeto del contrato y destino Otras consideraciones El subarrendamiento La figura del Administrador Capítulo IV Régimen aplicable a los Arrendamientos incluidos y excluidos del Decreto-Ley Introducción Situaciones excluidas del Decreto-Ley Situaciones excluidas motivadas por la construcción posterior a XII

7 Índice 2.2. Las situaciones de exclusión contempladas en el art. 28 del Decreto-Ley Las situaciones de exclusión contempladas en el inc. 3 del 102 del Decreto-Ley Las situaciones de exclusión contempladas en el art. 114 del Decreto- Ley El plazo de desalojo en situaciones de libre contratación Situaciones incluidas en el Decreto-Ley Capítulo V Formación del Contrato: Forma, Destino, Precio y Plazo 1. Caracterización del contrato Las normas que refieren al pago del precio en materia de arendamientos urbanos Características del precio en el contrato de arrendamiento Modificaciones introducidas por el art. 39 de la Ley Nro Fecha de vigencia Forma de pago Empresas que brinden servicios de garantía y deducciones impositivas Aspectos de procedimiento Otro error de redacción de la ley: la prueba del pago Contemplación de la figura del administrador Qué sucede si el precio del arriendo se pacta en frutos naturales de la cosa? Decreto Reglamentario Nro. 345/015 del art. 39 Ley Nro Incremento del precio no constituye nueva contratación El pago de los consumos generales El precio del arriendo en situaciones de libre contratación El plazo de arriendo en situaciones regidas por el Decreto-Ley y sus diferencias con el régimen de libre contratación XIII

8 DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Capítulo VI Régimen de las Gar antías 1. Introducción Tipos de garantía admitidos Montos máximos permitidos en caso de garantía real La fianza personal Desalojo por falta de sustitución de la garantía de la Contaduría General de la Nación Notificación al fiador (Ley ) Jurisprudencia Extensión de la obligación del fiador Notificación al fiador La recepción de las llaves por el administrador no importa por si sola renuncia al derecho a reclamar por las reparaciones locativas ordinarias no realizadas por el arrendatario Prueba de los desperfectos del arrendatario Sustitución garantía CGN Capítulo VII Procedimiento de desalojo por vencimiento de plazo 1. Ámbito de aplicación Normas de procedimiento y juez competente preceptivas relativas al arriendo urbano Requisitos documentales para el ingreso de la demanda y/o intimación Legitimación activa y pasiva Legitimación activa Legitimación pasiva La intimación de desalojo Los diversos plazos de desalojo del arrendatario buen pagador Plazo de desalojo de inquilino buen pagador bajo el régimen proteccionista Plazo de desalojo de inquilino buen pagador bajo el régimen de libre contratación Jurisprudencia XIV

9 Índice Capítulo VIII Desalojo por mal pagador 1. La obligación del pago de la renta. Concepto de mora La intimación judicial prevista en el art. 55 del Decreto-Ley y costos de la misma Oblación y consignación y el eventual entrecruzamientos de ambas Citación de excepciones posterior a la configuración de la mora Plazo de desalojo Excepción de contrato no cumplido Acumulación con la vía ejecutiva La purga de la mora con la clausura del desalojo La purga de la mora con la reforma del plazo Tenencia Provisional y entrega definitiva Tenencia Provisional Entrega Definitiva del Inmueble Los gastos comunes impagos El lanzamiento Jurisprudencia desalojo mal pagador y afines Capítulo IX Otros procedimientos de desalojo (desalojos causados, finca ruinosa, inquilino escandaloso) 1. Generalidades Las excepciones del art. 24 del Decreto-Ley Prohibición de enajenar la finca en los casos del numeral Las causales del artículo 26 del Decreto-Ley Sanción en caso de traslación de dominio Requisitos especiales para la Causal Reconstrucción Plazos de desalojo Desalojo del inquilino escandaloso Jurisprudencia XV

10 DERECHO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Capítulo x Desalojo del comodatario con plazo o precario 1. Clasificación de comodatos en el Código Civil uruguayo Diferencias históricas entre comodato y precario. Concepto actual Clasificación de comodatos Comodato contractual Comodato precario legal Situación de los intrusos Procedimiento para la restitución de bienes inmuebles Juicio de desalojo Oposición de excepciones y medios de prueba admisibles Apelación de la sentencia de primera instancia que hace lugar al desalojo Desalojo de los ex concubinos y suspensión del lanzamiento de hijos menores Jurisprudencia Capítulo XI Infr acciones y penalidades previstas 1. La finalidad proteccionista de la ley y las normas de orden público Infracciones y penalidades Las situaciones del art. 71 del Decreto-Ley Solicitud de pago de suma distinta al precio o dinero para desocupar la finca (art. 73 Decreto-Ley ) Cobro indebido de gastos judiciales Simulación de promesa de compraventa Clausulas nulas Prohibición del pago del precio en moneda extranjera para hipótesis de fincas bajo el régimen del Decreto-Ley Prohibición de suprimir servicios accesorios a la locación Infracciones sin sanción Cobro indebido de impuestos, agua, energía eléctrica, etc XVI

11 Índice Capítulo XII Simulación en los contratos de arriendo 1. Introducción Formas de Simulación: Absoluta y Relativa La simulación absoluta de contratos de arrendamiento El deudor que simula un contrato de arrendamiento de su propiedad objeto de remate La realización de un arriendo rural para desestimular al Instituto Nacional de Colonización Generalidades de la simulación relativa Diversos tópicos de simulación relativa en contratos de arrendamiento Simulación en la naturaleza del contrato Simulación en el contenido u elementos del contrato La simulación relativa subjetiva Las simulaciones previstas en el art. 75 del Decreto-Ley La simulación como excepción y la posibilidad que la misma sea declarada inciderter tantum Anexo Normativo Índice de obras y autores citados XVII