TASACION DE INMUEBLES

Transcripción

1 TASACION DE INMUEBLES MATEMATICAS FINANCIERAS BASE PARA LOGRAR UNA TASACION POR RENTABILIDAD Teodosio Cayo Araya - IIng. Constructor PUCV TEMARIO Glosario de Términos técnicos Mercado Inmobiliario Tasas de Interés Fórmulas (INTERES SIMPLE COMPUESTO ETC) Cálculos básicos (VAN-TIR-COST/BENEF- ETC) Elección de Proyectos (HERRAMIENTAS) Planillas de cálculo Ejercicios 1

2 Usos Frecuentes Método de capitalización de rentas. Hipótesis sobre ingresos y gastos futuros Vida útil remanente Valor residual Método residual. Precio de venta y costos de construcción Plazos de venta y ejecución Tasa de descuento Glosario Activo Fijo Costo Oportunidad Aporte de capital Patrimonio Depreciación Rentabilidad Riesgo Capital de Trabajo Costos intangible Tasa de Interés Tasa de Descuento Tasa libre riesgo TIR Valor Presente Neto Punto de Equilibrio Período de Devolución Etc. 2

3 Glosario Rentas: Valor de cada pago periódico Período de Pago: Tiempo entre pagos Renta anual: suma de pagos en un año Tasa de anualidad: interés fijado que puede ser nominal o efectiva. Anualidad perpetua: pagos con duración ilimitada (vencidas o anticipadas) Temas Relacionados Cálculo de dividendos Hipotecarios Rentabilidad Inversión - Ahorro Evaluación de proyecto Tasaciones de inmuebles comerciales Tasaciones de Industrias, terrenos, otros Etc. 3

4 Mercado Inmobiliario (agentes) Los consumidores o compradores Productores de BBRR Instituciones Financieras La Bolsa Los inversionistas Esquema Capital + Intereses TASA INTERES i PRECIO UF K TIEMPO 4

5 Tasas (1) Tasa Pizarra: publicada diariamente por Bancos Tasa Corriente: promedio de las tasas pizarras Tasa Máxima Convencional: 50% + que tasa corriente Tasa Libor: tasa para transacciones en Londres Tasa Prime: tasa para transacciones en Nueva York Etc. Tasas de Descuento (TD) TD = TASA LIBRE RIESGO + TASA DE RIESGO Tasa de Libre Riesgo : aquella tasa de interés que no representa un riesgo sobre la inversión ej. Depósito Bancario, Pagaré Reajustable del Banco Central, Bonos del Tesoro Norteamericano, Etc. 5

6 Tasas de Riesgo Tasas más comunes Muy Alto Riesgo = 14% o + Alto Riesgo = 12% Riesgo Medio = 8% Bajo Riesgo = 4% Muy Bajo Riesgo = 2% FUENTE: El Mercurio 11/12/1999 (Hoy las tasas son distintas y seguirán cambiando con la variación de mercado) Ejemplo (Tasa de descuento) PRC(8) = 6.45% Tasa riesgo exigida = 10.0% Tasa descuento mín. = 16.45% 6

7 TIR (IRR) Tasa Interna de Retorno TIR = Ingresos + VR - 1 Inversión Tasa de interés que hace la ecuación de inversión inicial, con el valor presente de los futuros flujos de caja entrantes, Esto es, a la Tasa Interna de Retorno, I = PV o NPV = 0 Relación entre costo del capital y el retorno Relación entre deuda-patrimonio y costo capital Aplicación (Fórmulas) Interés Simple VF=VP x (1+(i x n)) Interés Compuesto VF=VP x (1+i) n Valor actual (valor presente) VP = VF (1+i) n 7

8 Fórmulas Capitalización de un activo (Valor actual Descontado) VAD = Ingresos anuales VR i i (1+i) n (1+i) n VAD = Ingresos anuales netos i Comparación de Intereses (al 5%) INTERES SIMPLE AÑO PRESTAMO INTERES A PAGAR PAGADO INTERES COMPUESTO AÑO PRESTAMO INTERES A PAGAR PAGADO , , , , , , ,63 8

9 Comparación de Intereses Valor Interés compuesto INTERES SIMPLE AÑO PRESTAMO INTERES A PAGAR PAGADO INTERES COMPUESTO AÑO PRESTAMO INTERES A PAGAR PAGADO , , , , , , ,63 Interés simple Tiempo Renta perpetua El valor actual de la renta perpetua es aquella cantidad A que, por un período, produce como interés la suma R. R = A x i El valor actual de una renta perpetua anticipada es aquella cantidad A que, disminuida en la primera cuota R, produce como intereses la suma R (A-R) x i=r A = R + (R / i) 9

10 Efecto de Intereses Altos Menor demanda de crédito Menor interés por créditos sobre 15 años Alto riesgo hipotecario: Posibilidad de impago Precios de Hipotecas crecen poco o no crecen, (menos que la inflación). Falta de cobertura (deuda / gtía) Riesgo de proyecto: entre más alto es el riesgo del proyecto mayor debe ser TMAR Oportunidad de inversión Capital limitado VAN (2) VAN = ( - ) Inversión Inicia (+) Valor presente de flujos futuros esperados Descontar los flujos de caja de cada año en que se evalúa la inversión a una tasa de descuento que permite comparar el costo oportunidad del proyecto. Procedimiento: se suman los flujos futuros ya descontados al valor presente, y a ese valor se restar la inversión inicial. 10

11 Pasos del VAN Establecer los datos más relevantes Estimación de ingresos y egresos Estimación del tiempo de los flujos Determinación del VAN Simulaciones Pasos del VAN Datos relevantes Inversión Inicial Ingresos / Egresos Depreciación de activos Estimaciones Ingresos operacionales Gastos operacionales + depreciación Impuestos 11

12 Esquema VAN = (+) Flujo caja neto 1er año (1+tasa descuento) (+) Flujo caja neto 2do año (1+tasa descuento) 2 (+) Flujo caja neto 3er año (1+tasa descuento) 3 (+) etc. Representación gráfica (VAN) Ej. VAN = $ quiere decir que el proyecto es conveniente, ya que fue capaz de pagar los intereses del Banco, la rentabilidad mínima solicitada al patrimonio además de la inversión inicial. Finalmente, la utilidad sobre la inversión aumentará en M$

13 Planilla de Cálculo ITEM T=0 T=1 T=2 ETC + INGRESOS OPERACIONALES (POR VENTA) GASTOS OPERACIONALES Materias primas y costos de producción Sueldos Mantención, Seguros y Arriendo Local Otros Servicios Depresiación = RESULTADO AFECTO A IMPUESTO IMPUESTO EMPRESA (15%) = RESULTADO DESPUES DE IMPUESTO DEPRECIACION DEL EJERCICIO INVERSIONES (TERRENO, CONSTRUCCIÓN, MAQ) = FLUJO CAJA OPEACIONAL NETO VAN VAN > 0 Conviene hacer el proyecto, ya que los flujos son capaces e pagar los costos visibles y el costo oportunidad. VAN = 0 Sólo es posible recuperar la inversión inicial a la tasa de descuento exigida para el proyecto. 13

14 Elección de Proyectos Tasa Interna de Retorno IRR (1) Valor Presente Neto NPV (2) Punto de Equilibrio BP (3) Período de Devolución PP (4) Punto de Equilibrio PE (3) PE = (Costo / Total Ingresos) x 12 Forma más sencilla de análisis del Costo / Benefinio Tiempo que tomaría para que el total de los ingresos incrementados y/o la reducción de gastos sea igual al costo total No toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo 14

15 Período de Devolución (4) PD = (costo Valor asegurado) x 12 meses (total ingresos y/o reducción de gastos) Tiempo requerido para recuperar el monto inicial de una inversión de capital. Tiempo que tomaría para lograr un flujo de caja positivo igual a la inversión total. Toma en cuenta beneficios, tales como el valor asegurado. Método que permite conocer la liquidez del esfuerzo por mejorar un proceso en vez de su rentabilidad Elección de Proyectos A intereses más altos, mayor es el riesgo de no pago crediticio. A mayor duración de crédito, mayor riesgo para el inversor. Si IPC sube, mercado inmobiliario baja. Spread = Colocación(cdto)-Captación(ahorro) Velocidad de Venta = % Venta / Stock 15

16 Planillas de Cálculo Planillas de Cálculo 16

17 Planillas de Cálculo Planillas de Cálculo 17

18 Planillas de Cálculo Planillas de Cálculo FV NPV PMT PV RATE : Valor Futuro : Valor Presente Neto : Valor de cuota a i constante : Valor Presente : Tasa de Interés 18

19 Planillas de Cálculo - NPV Planillas de Cálculo - NPV 19

20 Depreciación (notas) Reducción en el valor de un activo que para efectos contables esta establecido el método y plazo a utilizar. El valor de un Bien Raíz depreciado No es igual al valor de mercado. La depreciación se aplica a toda propiedad real (edificios, estructura de manufactura, bodegas, apartamentos, etc) menos al terreno. 20

21 Tipos de Depreciación Lineal (LR) Saldo decreciente (SD) Sist. acelerado de recupe. Costos (SARC) D = (B - VS)/n B : costo inicial VS : valor de salvamento n : período de recuperación Valor libro VS tiempo 1 21