La Ley de Intereses Preferenciales y su impacto en la economía de Panamá

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Felipe Santos Serrano
hace 8 años
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1 La Ley de Intereses Preferenciales y su impacto en la economía de Panamá

2 Indicadores Macroeconómicos. Características Generales del Mercado Hipotecario Panameño. Ley de Interés Preferencial. Otros Incentivos Resumen

3 INDICADORES MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ La moneda de curso legal ha sido el Dólar U.S. desde Crecimiento económico entre 4 11% en los últimos 5 años. Tasa de inflación entre 2 6% en los últimos 5 años. Calificación de Grado de Inversión BBB tanto por S&P como Fitch y Baa2 con Moodys. Un sistema bancario altamente regulado.

Tasa de inflación entre 2 6% en los últimos 5 años.

4 INDICADORES MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ 49 Bancos de Licencia General y 27 Bancos de Licencia Internacional. Crédito Interno provisto por el sector bancario equivale al 85% del PIB. 29% de ese crédito corresponde a la participación de la actividad hipotecaria. 11% de ese crédito corresponde al sector de la construcción. Déficit Habitacional de 136,000 viviendas.

Crédito Interno provisto por el sector bancario equivale al 85% del PIB.

6 INDICADORES MACROECONÓMICOS Panamá El Salvador Colombia PIB (US$) 1 42,648,100,000 24,259,100, ,147,773,316 Población 1 3,864,170 6,340,454 48,321,405 PIB/Persona (US$) 11,037 3,826 7,826 Hipotecas Residenciales (US$) 2 8,962,363,000 2,521,454,000 19,009,296,000 Hipotecas como % del PIB 21.01% 9.62% 5.02% Hipotecas/Persona (US$) 2, Fuente: (1) World Bank, World Development Indicators Database para el año PIB en US$ reales. (2) Datos de Colombia: Sitio Web de la Superintendencia Financiera de Colombia y DANE al 31 de diciembre del Total de la cartera hipotecaria del sistema, más hipotecas del FNA, hipotecas titularizadas, cooperativas y fondos de empleo, cajas de compensación y otros colectores. Conversión a US$ al tipo de cambio oficial del 31 de diciembre del Datos de Panamá: Sitio Web de la Superintendencia de Bancos de Panamá y archivos de La Hipotecaria, S.A. al 31 de diciembre de Total de sistema bancario, más compañías financieras y cartera titularizada. Datos de El Salvador: Sitio Web de la Superintendencia del Sistema Financiero y archivos de La Hipotecaria, S.A. de C.V. al 31 de diciembre de Total del sistema bancario, más compañías financieras y cartera titularizada.

02% Hipotecas/Persona (US$) 2,319 397 393 Fuente: (1) World Bank, World Development Indicators Database para el año 2013. PIB en US$ reales.

7 GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO Un mercado hipotecario altamente competitivo. De los 49 Bancos con Licencia General en este momento 20 participan activamente en el mercado hipotecario. Tasas variables (no subsidiadas) que hoy fluctúan entre 5.0% y 7.25%. Amortización de 30 años. Relativamente altos L.T.V. (Desde 75% hasta 100%). Muy poca morosidad. Hay menos del 1% arriba de 90 días.

hipotecario. Tasas variables (no subsidiadas) que hoy fluctúan entre 5.0% y 7.25%.

8 GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO Institución Crédito Hipotecario Residencial Saldo Porcentaje 1 Banco General, S.A. 2,279,700, % 2 Banistmo 1,467,848, % 3 Caja de Ahorros 915,350, % 4 Bank of Nova Scotia 671,004, % 5 Banco Nacional de Panamá 637,929, % 6 Global Bank 487,562, % 7 Banesco 376,931, % 8 La Hipotecaria 366,935, % 9 Banvivienda 345,849, % 10 Banco BAC de Panamá 309,902, %

2% 4 Bank of Nova Scotia 671,004,000 7.5% 5 Banco Nacional de Panamá 637,929,000 7.

9 Iniciativa principal del gobierno panameño desde su aprobación en 1984 para fomentar la adquisición de viviendas para la clase trabajadora. Mecanismo que depende principalmente de la empresa privada para su ejecución. Bancos y Promotoras de Vivienda. Considerado altamente exitoso como mecanismo para brindar vivienda a la clase trabajadora (sectores 2 y 3). Un subsidio en la tasa de interés en hipotecas con el fin de poder ampliar el universo de clientes que califican para una hipoteca.

10 Ene Ene Ene Ene Créditos Hipotecarios Residenciales (en miles de millones de $US) $6,013 $6,350 $7,335 $8,403 Con tasa preferencial $2,281 $2,478 $2,788 $3,116 Sin tasa preferencial $3,732 $3,872 $4,547 $5,286 % Con tasa preferencial 38% 39% 38% 37%

11 Subsidio de Tasa Pero de qué tasa? Tasa de Referencia Hipotecaria; publicada trimestralmente por la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP). Mensualmente la Superintendencia de Bancos recibe de los bancos privados y La Caja de Ahorros (un banco del estado) la tasa de interés que se cobra en sus hipotecas no subsidiadas. Se calcula una tasa promedio ponderada redondeada al ¼ más cercano y se publica los primeros días de cada trimestre.

Mensualmente la Superintendencia de Bancos recibe de los bancos privados y La Caja de Ahorros (un banco del

12 GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO Institución Crédito Hipotecario Residencial Saldo Porcentaje 1 Banco General, S.A. 2,279,700, % 2 Banistmo 1,467,848, % 3 Caja de Ahorros 915,350, % 4 Bank of Nova Scotia 671,004, % 5 Banco Nacional de Panamá 637,929, % 6 Global Bank 487,562, % 7 Banesco 376,931, % 8 La Hipotecaria 366,935, % 9 Banvivienda 345,849, % 10 Banco BAC de Panamá 309,902, %

13 Tasa de Referencia Hipotecaria - Trimestre Año I II III IV % 6.75% 6.75% 6.75% % 6.75% 6.75% 6.75% % 6.50% 6.50% 6.50% % 6.25% 6.25% 6.00% % 6.00% 6.00% 5.75% % 5.75% 5.75%

75% 6.50% 6.50% 6.50% 2012 6.25% 6.25% 6.25% 6.00% 2013 6.

14 Que el producto del préstamo sea destinado, exclusivamente al financiamiento del precio de compra de una residencia principal. Que la residencia financiada sea nueva. Que el préstamo conlleve garantía hipotecaria. Que el precio de compra de la vivienda no exceda la suma de US$120,000. Que el pago del préstamo se haya estructurado con una tabla de amortización no menor de 15 años. El subsidio es válido por los primeros 15 años del préstamo.

Que el precio de compra de la vivienda no exceda la suma de US$120,000.

15 Precio de Venta: Subsidio máximo en la Tasa de Interés $0-$20, % $20,001-$50, %

16 Precio de Venta: Subsidio máximo en la Tasa de Interés $0-$30,000 Total = Tasa de Referencia $30,001-$65, % $65,001 - $80, %

17 Precio de Venta: Subsidio máximo en la Tasa de Interés $0-$40,000 Total = Tasa de Referencia $40,001-$80, % $80,001 - $120, %

18 Ingresos con la Tasa de Referencia: Ingresos máximo que el banco puede recibir en caso de haber cobrado la Tasa de Referencia vigente durante el periodo declarado. Ingresos Efectivamente Recibidos: Ingresos efectivamente recibidos de los clientes que han recibido el subsidio. Diferencia Efectiva: La diferencia entre los Ingresos con la Tasa de Referencia y los Ingresos Efectivamente Recibidos. Subsidio Máximo: El máximo subsidio que pagará el gobierno según la ley.

Ingresos Efectivamente Recibidos: Ingresos efectivamente recibidos de los clientes que han recibido el subsidio.

19 Precio de Casa: $43, Subsidio Máximo: 4.00% Tasa de Referencia al otorgar la hipoteca: 5.75% Banco fija la tasa (variable) al cliente en: 1.75%

20 Caso 1: Tasa de Referencia sube al 6% y se mantiene la tasa del cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 6.00% Ingresos Efectivamente Recibidos: 1.75% Diferencia Efectiva (A): 4.25% Subsidio Máximo (B) : 4.00% Gobierno paga menor entre (A ) y (B) 4.00% Intereses totales para el Banco 5.75%

00% Ingresos Efectivamente Recibidos: 1.75% Diferencia Efectiva (A): 4.

21 Caso 2: Tasa de Referencia sube al 6% y se sube la tasa 0.25% al cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 6.00% Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.00% Diferencia Efectiva (A): 4.00% Subsidio Máximo (B): 4.00% Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00% Intereses totales para el Banco: 6.00%

22 Caso 3: Tasa de Referencia se mantiene al 5.75% y se sube la tasa 0.25% al cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 5.75% Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.00% Diferencia Efectiva (A): 3.75% Subsidio Máximo (B) : 4.00% Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 3.75% Intereses totales para el Banco: 5.75%

23 Caso 4: Tasa de Referencia baja al 5.5% y se mantiene la tasa del cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 5.50% Ingresos Efectivamente Recibidos: 1.75% Diferencia Efectiva (A): 3.75% Subsidio Máximo (B): 4.00% Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 3.75% Intereses totales para el Banco: 5.50%

24 Caso 5: Tasa de Referencia baja al 5.5% y se baja la tasa 0.25% al cliente. Ingresos con Tasa de Referencia: 5.50% Ingresos Efectivamente Recibidos: 1.50% Diferencia Efectiva (A): 4.00% Subsidio Máximo (B): 4.00% Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00% Intereses totales para el Banco: 5.50%

25 Como ejemplo he usado porcentajes, pero la fórmula real trabaja con saldos reales e ingresos reales. Se solicita el reembolso del gobierno cada trimestre (hasta el año 2,008 se hacía anualmente). El gobierno no hace el reembolso en efectivo sino emite una resolución de crédito fiscal válido para pagar impuesto sobre la renta. Los créditos fiscales son instrumentos negociables y se venden en el mercado libre a descuentos que oscilan entre 97.5% y 99%.

26 Vivienda Típicas Financiadas Altos del Tecal $41,000 Hacienda Los Molinos $40,896 Buenas Vista $35,000 El Bambú $52,500 Altos de Villalobos $42,000 El Edén de Arraiján $53,422

27 Salario de una maestra: $ Disponible para hipoteca al 30% de capacidad: $ Hipoteca Típica para una casa básica: $43, Cuota mensual sin Interés Preferencial 30 años / 5.75% / 98%LTV / más seguros: $ Cuota mensual con Interés Preferencial: 30 años / 1.75% / 98%LTV / más seguros: $177.00

28 Desventajas Costo al gobierno en ingresos no recibidos $145,000,000 en el 2013 con proyecciones de seguir en aumento. Costo operativo para los bancos que tienen que preparar, revisar y negociar el cobro de estos intereses a través de un crédito fiscal. El ingreso por intereses del préstamo hipotecario esta fijo o topado al valor de la tasa de referencia del préstamo.

29 Ventajas Realmente ha sido responsable de brindar casas dignas a toda una generación de la clase trabajadora. Un sistema que ha funcionado con un alto nivel de transparencia. No requiere desembolsos de efectivo para el gobierno panameño.

30 OTROS INCENTIVOS Ley de Descuento Directo (1,974) Ley de Intereses Preferenciales (1,984) Fondo Solidario para la Vivienda (2,009)

31 RESUMEN Panamá cuenta con un mercado hipotecario sofisticado y moderno. Panamá cuenta también con una alta bancarización en el mercado hipotecario. Ley de Interés Preferencial ha permitido a miles de familias humildes vivir el sueño americano. Ley de Descuento Directo y el fondo solidario de la vivienda ha incentivado a la banca y promotoras de viviendas a ser participante activo en el mercado hipotecario en todos los sectores.

32 La Ley de Intereses Preferenciales y su impacto en la economía de Panamá

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