INCUMPLIMIENTO DE PAGO Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA: UNA GUÍA BREVE PARA PROPIETARIOS EN EL ESTADO DE CALIFORNIA

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1 INCUMPLIMIENTO DE PAGO Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA: UNA GUÍA BREVE PARA PROPIETARIOS EN EL ESTADO DE CALIFORNIA Creado por: UNIVERSITY OF SAN FRANCISCO, SCHOOL OF LAW PREDATORY LENDING CLINIC Distribuido por: COMMUNITY LEGAL SERVICES IN E. PALO ALTO 2117 (B) UNIVERSITY AVENUE EAST PALO ALTO, CA TEL: (650) Con la asistencia generosa de Fenwick and West, LLC.

2 Febrero, 2009

3 INCUMPLIMIENTO DE PAGO Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA: UNA GUÍA BREVE PARA PROPIETARIOS EN EL ESTADO DE CALIFORNIA Esta guía esta diseñada para asistir a propietarios de vivienda a comprender sus opciones en el remate publico. Describe el proceso del remate publico, los documentos que propietarios pueden esperar y destaca importantes alternativas y consideraciones que propietarios deben de entender cuando su casa esta en riesgo del remate publico. Acciones Que Puede Tomar Para Salvar Su Casa Si Se Atraso O No Puede Hacer El Pago De Su Préstamo: Debe entender que la compañía hipotecaria siempre prefiere que mantenga su casa a que se venda en el remate público. Ellos están en el negocio de proporcionar hipotecas, no en la compra y venta de casas. Es en su interés hablar con un asesor de vivienda, un abogado, o contactar la compañía hipotecaria directamente para salvar su casa. Hable con un asesor de vivienda. Busque un asesor certificado por HUD. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ( Departamento de HUD o HUD ) tienen asesores para préstamos, entrenados y certificados, que le puede asistir gratis y pueden negociar su préstamo con el representante o administrador (llamados servicers ) de su compañía hipotecaria. Estos representantes están autorizados bajo los acuerdos del préstamo para renegociar las condiciones, esta gestión es conocida como solución (llamado work-out ) o reducción de perdidas (llamado loss mitigation ). Este proceso puede reducir sus pagos mensuales, darle unos meses sin cobrarle pagos, demorar el cobro de los atrasos o cambiar de alguna manera los pagos de su préstamo hipotecario. El sitio de Internet del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano es y ahí encontrará un directorio nacional de agencias asesoras o también puede llamar al (800) Los servicios son gratis. Sugerencias también están disponibles en Homeowner s Hope Hotline al (888) 995-HOPE. Contacte a un abogado Si un agente ó prestamista lo engañó o no lo informó correctamente sobre las condiciones del préstamo, quizás podrá usted cancelar el préstamo. Usted también tendrá derecho a indemnización. Si usted no puede contratar a un abogado, llame a la Asociación de Abogados local ó a la oficina de ayuda legal y pídales que le recomienden a un abogado. Información de contacto para ayuda legal se encuentra en el Internet en el siguiente sitio Comuníquese con un administrador de préstamos Pregunte por el departamento de reducción de pérdidas (llamado loss-mitigation ) o solución (llamado work-out ) y trate de modificar las condiciones del préstamo. Sea astuto al modificar las condiciones. Muchas propiedades valen menos que los préstamos que aseguran; Pregúntese: le conviene mantener una propiedad que vale aún menos que el préstamo? Sea 3

4 realista, sobre si podrá llegar a cubrir los pagos del refinanciamiento. Recuerde que la mayoría de los documentos de modificación incluyen una cláusula de renuncia. Esto significa que cuando Usted firma los documentos de modificación, renuncia a los derechos legales que podría haber ejercido y también al derecho de instituir una demanda en la corte contra su prestamista. Antes de firmar cualquier cosa, muestre los papeles a un abogado ó asesor y asegúrese de entender perfectamente lo que está firmando. Una modificación de hipoteca es un documento legal y usted estará obligado a las condiciones en el acuerdo. El proceso de ejecución hipotecaria en California Ejecución hipotecaria varía de estado a estado. La información siguiente lo ayudará a comprender el proceso de ejecución hipotecaria en California. California es conocido como un estado que sigue la teoría de título, donde la compañía hipotecaria (es decir, el banco) detiene el título de la propiedad durante el tiempo que vive en la propiedad y hace los pagos hipotecarios. El documento que asegura el titulo es generalmente llamado acta fiduciaria pero también puede ser referida como hipoteca. California tiene una legislación complicada con relación a ejecuciones hipotecarias. El proceso completo esta aquí descrito. Como se ejecutan las hipotecas en California? En general, la ejecución hipotecaria significa que cuando falla al cumplir uno o dos pagos, el banco manda un aviso oficial que esta en proceso de ejecución hipotecaria. Después de recibir este aviso, tiene un tiempo para rescatar su retraso de pagos. Si no puede hacer los pagos, la compañía hipotecaria comienza procesos de ejecución hipotecaria por modos extrajudiciales o judiciales. Después se vende al más alto postor en el remate público. El principal método usado en California es una intervención extrajudicial. En este tipo de ejecución no implica una acción judicial. Cuando el acta fiduciaria/hipoteca es inicialmente firmada, generalmente incluye una cláusula llamada el poder de venta. Esta cláusula permite al fiduciario (usualmente la compañía de titulo) vender la propiedad para satisfacer el impago del préstamo. El fiduciario actúa como un representante de la compañía hipotecaria para efectuar la venta de la propiedad, que típicamente ocurre en la forma del remate público. California exige un requisito conocido como la regla de una sola acción. En caso que la ejecución finalicé por medios extrajudiciales (fuera de la corte), la compañía hipotecaria no tiene permiso de seguir una segunda acción para recuperar el déficit si las ganancias del remate público no cubren lo que queda de la deuda en el préstamo. Si la ejecución hipotecaria es por modo judicial, la casa puede ser vendida y aparte pueden obtener una sentencia contra usted para recuperar lo que queda de la deuda en el préstamo (hasta la cantidad entera del préstamo más gastos del remate público) si las ganancias del remate publico no cubre lo que queda de la deuda. La mayoría de las hipotecas son ejecutadas a través de métodos extrajudiciales, pero la compañía hipotecaria tiene la opción de ejecutar hipotecas por métodos judiciales. Pero como esté proceso tarda mas tiempo que un proceso extrajudicial, es raro que se use. En California, los recursos 4

5 extrajudiciales exigen requisitos rigurosos de notificación y los documentos de hipoteca deben incluir el lenguaje del poder de venta para poder utilizar este método de ejecución. Puntos Importantes en el Proceso de Ejecución Falta de hacer uno o más pagos hipotecarios significa que esta en incumplimiento de pago. Si falla en pagar uno o dos pagos, usualmente la compañía hipotecaria le contactara para demandar el pago y quizás ofrecerle modificar el préstamo. Esta es una buena ocasión para consultar con un asesor o abogado y pedir que se negocien con la compañía hipotecaria. Recibiendo una Notificación de Impago Si se abstiene a responder a los intentos del prestamista de comunicarse con usted o usted se comunica con el prestamista pero no llegan a un acuerdo, el prestamista le mandará una carta notificándole que usted se encuentra en impago de sus obligaciones hipotecarias. La noticia formal se llama la Noticia de Impago y está archivada en la Oficina del Registrador del Condado por medio de un fiduciario (normalmente la compañía de título). Una copia debe de serle enviada a usted. La Notificación de Impago debe informarle la específica violación de contrato. Si desea averiguar si se presentó una notificación de impago contra su propiedad, puede recurrir al Registro del Distrito en el distrito en donde se encuentra la propiedad. El Fiduciario tiene que notificar a todos las partes interesadas en la ejecución hipotecaria de la propiedad. Al archivar la Notificación de Impago empieza el Restablecimiento Período de Espera, que dura 90 días. Éste período le permite al dueño de la propiedad cumplir con los pagos del préstamo (es decir, poner la hipoteca al corriente). Vendiendo la propiedad Noticia de Venta Después de 90 días del Restablecimiento Período de Espera, el Fiduciario esta obligado a comprobar si la deficiencia ha sido pagada. Después de averiguar, la Notificación de Venta puede ser expedida y deben servirle con este aviso. La Notificación de Venta tiene que ser publicada una vez a la semana por un periodo mínimo de 20 días. El Fiduciario también está obligado a poner un aviso notificando al público de la venta, en la propiedad en un lugar a la vista y en un lugar fuera de la propiedad. Después de los 20 días del Periodo de Publicación, la casa puede ser vendida en un remate público. Como se he explicado antes, el Fiduciario tiene el derecho de vender la propiedad sin tener que ir a corte. La venta ocurre por medio de un remate público y la propiedad se vende al más alto postor. Si alguien aparte del beneficiario (compañía hipotecaria) compra la propiedad, tienen que tener el dinero en efectivo. La ley que gobierna ejecuciones hipotecarias en California se encuentran en el Código Civil de California, Sección Para ver los estatutos en el Internet, visite la siguiente página: Si la propiedad es ejecutada por medio del sistema de corte en una ejecución judicial, tiene un derecho de rescate por un periodo después del remate público. Pero en California, hipotecas que están ejecutadas por procesos extrajudiciales, no tienen derecho a un periodo de rescate. 5

6 Después de la que venta esta completa, la venta es final. Como la mayoría de las hipotecas en California están ejecutadas por medios extrajudiciales, cuando la propiedad esta vendida, la venta es final. Calendario de la Ejecución Hipotecaria en California Día 1- Día 90 Día 91- Día 110 Día 111 o mas Periodo de Periodo de Venta por el Restablecimiento Publicación Fiduciario Dura 90 días desde el registro de la Notificación de Impago Dura 20 días después del Periodo de Restablecimiento La venta ocurre 21 días después de la primera publicación Después que la propiedad esta vendida en el remate publico El nuevo propietario no tiene derecho a cambiar las cerraduras de su casa. El nuevo propietario debe de servirle con una notificación de desalojo por escrito de 3 días y después tiene que empezar el proceso legal desalojo para tomar posesión de la propiedad. Si alguien toca a su puerta y demanda que salga, no sienta pánico. Nadie tiene el derecho de llegar demandando a que se desaloje, hay un proceso legal que debe respetar. Si se siente amenazado o inseguro, no abra la puerta ó llame a la policía. El nuevo dueño debe seguir el proceso legal formal y conseguir una orden de desalojo antes de forzarlo salir de la propiedad. Opciones alternativas al Remate Público Contacte a su compañía hipotecaria Como se ha explicado antes, la primer cosa que debe de hacer es contactar su compañía hipotecaria. Unas compañías de hipotecas están dispuestas a trabajar con gente que se han atrasado en los pagos y están en el incumplimiento de pago. Indulgencia Similar a un plan de pago, indulgencia es un acuerdo entre usted y la compañía hipotecaria que reestablece el préstamo atrasado por medio de un pago de una suma o por un calendario de pagos durante un periodo de tiempo. Por ejemplo, si esta $2000 atrasado en sus pagos, la compañía hipotecaria puede permitir que haga pagos por una temporada de seis meses. También podrían decidir en reducir sus pagos mensuales para que tenga la oportunidad de reestablecerse financieramente y después pagar el déficit en un solo pago. Generalmente, estos acuerdos no exceden más de 12 meses, pero antes de firmar algo, consulte con un abogado o consejero. Titulo en Lugar de Ejecución 6

7 Un título en lugar de ejecución es una alternativa a la ejecución hipotecaria donde voluntariamente deja el titulo de la propiedad en la compañía hipotecaria. En general, es un último esfuerzo para evitar las consecuencias negativas del remate público. En éste proceso, le dice a su compañía hipotecaria que no se tiene que molestar con las formalidades del proceso legal, porque simplemente usted entregará el título en vez de perderlo. A veces se le llama la ejecución hipotecaria amable por que es un acuerdo mutuo entre usted y la compañía hipotecaria y no esta obligado a hacerlo a través del poder de venta. La ventaja del título en lugar de la ejecución es que diminuye el daño en su historia de crédito. Aunque no sea tan bueno como pagar el préstamo a tiempo, si es mejor que una venta en el remate publico. La compañía hipotecaria todavía reportará la entrega a las agencias de calificación crediticia y bajaría a su calificación crediticia bastante. Pero puede explicar a sus futuros prestamistas que su entrega del titulo indica que actuó en una manera responsable cuando se dio cuenta que no iba a poder pagar el préstamo. Venta Baja Cuando prestamistas deciden hacer una venta baja en bienes raíces, significa que el prestamista esta aceptando menos que el monto de la deuda. No todas las compañías hipotecarias aceptaran la venta baja o descuento en los pagos, especialmente si será mejor financieramente para vender la casa en el remate público; además, no todos los vendedores ni las propiedades califican para la venta baja. Una venta baja significa que el prestamista esta aceptando un descuento en pago para librar el préstamo en existencia. Sólo por que la propiedad esta puesta como una propiedad en venta baja, no significa que el prestamista va a aceptar su ofrecimiento, aunque usted lo acepte. Sea consciente que usted no tiene que estar en caso de impago he parado de hacer los pagos de la hipoteca antes de que la compañía hipotecaria considere una venta baja. Un prestamista puede considerar una venta baja si no esta atrasado en sus pagos, pero el valor de su casa ha caído. Es posible que usted debe más que el valor de la casa, entonces bajando el precio podría bajar el precio en consonancia con el valor de mercado, pero no baja el valor del préstamo menos que el valor del mercado. La venta baja negativamente afecta su crédito, pero no tanto como en el remate publico. Puedo salvar mi casa declarando bancarrota? Hable con un abogado o asesor sobre los beneficios y desventajas de declararse en bancarrota. Declarando bancarrota es una decisión que se debe tomar con mucho cuidado. Queda en su record por10 años y tiene impactos negativos en su vida hasta que se borra. Declarando bancarrota empieza una suspensión que no permite a los prestamistas tomar acción contra usted para cobrar deudas mientras su bancarrota esta pendiente. En la mayoría de los casos, para la ejecución hipotecaria por un tiempo. De todos modos, la ejecución hipotecaria podría continuar en unas situaciones limitadas, por ejemplo si ha declarado bancarrota por varias veces seguidas o si la propiedad fue transferida a su nombre inmediatamente después de declararla. El más grande error que comete la gente es esperar unos días antes de la venta al remate público para considerar la bancarrota como opción. El mejor tiempo para consultar con un abogado de bancarrota es antes que ó a principios del periodo de la Noticia de Incumplimiento. 7

8 El tipo de bancarrota mas común para prevenir la venta en el remate publico se llama Capitulo 13 ( Chapter 13 ) por que puede proponer un plan de repago que incluye la deuda anterior que debe a la hipoteca u otros prestamistas contra su casa, durante un periodo entre 36 a 60 meses. Usted puede archivar bancarrota sólo o con un abogado. Archivando sólo es más barato, pero a riesgo de cometer errores y que no sea aprobada y después tienen que esperar muchos meses antes de que puedan archivar de nuevo. Al conseguir la ayuda de un abogado archivara la bancarrota correctamente, pero le puede costar bastante. Si está considerando bancarrota y contratar a un abogado, pregunte al abogado cuales resultados puede esperar si archiva bancarrota y pídale al abogado que le de una prueba escrita de sus honorarios. Dependiendo en su situación, declarándose en bancarrota puede ser un retraso muy caro de la inevitable perdida de su casa. Cuáles son las implicaciones del Incumpliendo de Pago o venta en el remate público con respecto a los impuestos? Hasta el 2007, propietarios que perdieron su casa en remate público ó modificaron sus préstamos, muchas veces se sorprenden cuando se enteran que deben impuestos en la casa que han perdido. En el 2007, el gobierno federal pasó el Acto de Perdón de Deuda Hipotecaria del 2007 (llamado Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 ) que generalmente permite a gente a excluir ingresos del perdón de deuda en su residencia principal. Deuda reducida por método de reforma hipotecaria y también incluyendo deuda hipotecaria en conexión con la ejecución hipotecaria, califican para este perdón. Esta acta se aplica a deudas perdonadas en el 2007, 2008 o Hasta $2 millones de deuda es elegible para esta exclusión ($1 millón si esta casado y archivando por separado). Esta exclusión no aplica si la suma perdonada se debe por servicios a la compañía hipotecaria o por cualquier otra razón que no tiene relación directa con el bajo valor de la casa o su condición financiaría. Tome en consideración que el Acta de Perdón de Deuda del 2007 pertenece solamente a impuestos de ingresos federales. El estado de California también tiene un programa para perdonar deuda hipotecaria, pero es distinto a la ley federal. Por favor consulte a un profesional de impuestos para consejos en la ley de impuestos federales o de su estado. Si usted tiene dificultad resolviendo un problema con sus impuestos (por ejemplo, un cobro, carta o nota del IRS) por medios normales del IRS, el servicio llamado Taxpayer Advocate Service (TAS) le podría ayudar. Para más información, puede contactar a la línea gratis al , TTY/TDD En unos casos, podría calificar para ayuda gratuita o barata de una oficina para gente de bajos ingresos llamada Low Income Taxpayer Clinic (LITC). Los LITCs son organizaciones independientes que representan a gente de bajos ingresos en problemas con el IRS. Puede encontrar información sobre un LITC en su área yendo al sitio de Internet siguiente: Tenga cuidado con fraude hipotecario que promete rescatar su casa 8

9 Fraude relacionado con el rescate de casas y que prometen prevenir ventas esta creciendo por todo el país y puede resultar en la pérdida de su casa que desesperadamente esta tratando de salvar. Uno de los tipos de fraude que están creciendo más rápido en la nación es el fraude de rescate de casas. Este fraude se trata de ladrones que se roban la casa y la valorización de la propiedad después de prometer ayudar a salvar su casa del remate publico. Noticia pública del remate público usualmente provoca correo, llamadas y hasta visitas de casa-en-casa. Debe de ignorar compañías que inician este tipo de contacto, demanda un honorario antes de presentar sus servicios o aconseja cortar contacto con la compañía hipotecaria que puede demorar opciones propias para prevenir el proceso del remate público. Fraude relacionado con rescate del remate público usualmente se divide en 4 categorías: 1) Ayuda Fantasma En este tipo de fraude, el supuesto rescatante cobra honorarios muy altos para llamadas básicas y papeleo que fácilmente puede hacer sólo sin asistencia. O el rescatante promete que le va a representar, pero no sigue con su promesa. Este tipo es en verdad un fraude donde el propietario recibe muy poca (o ninguna) ayuda y es demasiado tarde para prevenir la venta en el remate público. 2) Rescate En este tipo de fraude, le prometen que si les transfiere el título de la casa a ellos, va a poder quedarse en la casa como un inquilino y después puede comprar la casa cuando los problemas han sido resueltos. La manera en que consiguen la casa es diferente en cada caso, pero cada método termina sin manera de que usted pueda comprar la casa y los supuestos ayudantes se quedan con la mayoría, sino con todo, el valor de la casa. 3) Carnada y Cambio / Bait and Switch El fraude hipotecario de carnada y cambio implica firmar la propiedad fuera de su posesión. Le explican que usted esta firmando documentos para un nuevo préstamo y que va a resolver todos sus problemas. En realidad usted podría estar firmando documentos que les dará a los ladrones posesión de su propiedad. Peor aun así usted todavía será responsable por la hipoteca aunque ya no sea dueño de la casa. 4) Ejecución Hipotecaria por Bancarrota Le pueden prometer negociar con su compañía hipotecaria o para conseguir refinanciamiento para usted si paga una suma adelantada. En vez de comunicarse con su compañía hipotecaria o refinanciar su préstamo, guardan el dinero que pagó y declaran bancarrota en su nombre y a veces sin avisar le a usted. Declarando bancarrota normalmente se detiene la venta de la casa, pero sólo temporalmente. El proceso de archivar bancarrota es complicado, caro e implacable. Por ejemplo, si falla de atender su primera cita con sus prestamistas, el juez de bancarrota ordena el retiro de su caso y los procesos en contra de su casa seguirán. Si esto pasa, puede 9

10 perder el dinero que pago al los supuesto rescatantes y aparte, aun así puede perder su casa. Peor todavía, declarando bancarrota queda en su reporte de crédito por diez años y puede ser más difícil para conseguir trabajo, seguro de vida, comprar coche, rentar departamento o comprar una casa. Banderas Rojas Si esta buscando a alguien para ayudar a prevenir la venta en el remate publico, trata de evitar negocios que Garantizan prevenir el proceso del remate público, sin considerar sus circunstancias. Le pide que no contacte a la compañía hipotecaria, abogado, asesor de crédito o asesor de vivienda. Cobra un honorario antes de presentar sus servicios. Acepta pagos por medio de cheque de caja o transferencia bancaria Recomienda un arrendamiento de su casa para que pueda volver a comprarla durante un periodo de tiempo. Piden que haga los pagos hipotecarios directamente a ellos en vez de hacer los pagos a la compañía hipotecaria. Piden que transfieren su propiedad ó titulo a ellos. Ofrece comprar su casa en efectivo a un precio fijo que no esta basado en el mercado de casas. Ofrecen llenar papeleo para usted. Le presionan a firmar documentos que no ha tenido tiempo de leer ó que no entiende. El remate público es difícil en si, sin todo el fraude que existe. Sigue estas recomendaciones: No ignore los problemas. El problema no se quita sólo y sólo se aumenta si lo ignoras. Debe averiguar si está en proceso de remate público. Si está atrasado en los pagos, recibiría lo que se llama una noticia de deficiencia (o impago). Estas cartas le notifican de su delincuencia y le dan oportunidad de resolver la deuda. Si usted recibe una Noticia de Venta o un documento similar, esta en proceso de remate publico. Usted sí debe de hablar con su compañía hipotecaria. Trate de trabajar con su compañía hipotecaria para modificar sus pagos o refinanciar el préstamo. Usted sí debe de aprender las leyes de su estado que pertenezcan al remate público. Es importante saber cuanto tiempo tiene para resolver el problema. Usted sí debe contactar una agencia de asesores y consejeros. Éste problema es demasiado extenso para una sola persona. Verifique que el asesor o consejero este certificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (llamado Department of Housing and Urban Development o HUD ). Su sitio de Internet es Tenga cuidado al escoger un asesor y ponga atención al requisito de certificación recomendado en el párrafo anterior. No debe de pagar para consejos sobre su casa. Usted sí debe contactar a un abogado. Puede encontrar uno por medio de la Asociación Nacional de Defensores al Consumidor (llamada Nacional Association of Consumer Advocates ) que se encuentra por Internet en o puede contactar su Asociación de Abogados local. Propietarios en el Área de la Bahía se pueden contactar en ó puede llamar a Servicios Legales Comunitarios en East Palo Alto al (650) Asistencia también esta disponible en español. 10

11 No firme un contrato bajo presión. Siempre pida tiempo para revisar los documentos sin prisa. Nunca firme un documente que no entienda. No haga acuerdos verbales. Siempre consiga ofertas escritas y explique al que esta haciendo la oferta que usted y/o su representante revisará todas las ofertas. No haga ningún pago a otra entidad que no sea su compañía hipotecaria. No firme un contrato de venta de casa en donde no este liberado de su hipoteca. No firme un quit claim deed sin que sean las indicaciones específicas de su abogado o representante. Nunca entre en acuerdos que le permitan rentar su propiedad y después comprarla en un futuro. No acepte un acuerdo de una persona que quiere cumplir con sus atrasos y tomar su casa fuera de sus manos en cambio para documentos que les asigna los excedentes de la venta en el remate público. Piénsalo, si usted debe $200,000 en su hipoteca, mas atrasos de $10,000, y el valor de su casa es de $250,000, usted está en posición de ganar dinero por la venta. Preguntas Frecuentes P: Que pasa después que incumplo con un pago hipotecario? Generalmente la primera cosa que hace la compañía hipotecaria es llamarle ó escribirle para ofrecerle ayuda. Pueden llamarle o escribirle demandando que pague su atraso y multas. Tome en cuenta que éstas llamadas y cartas están designadas a cobrar dinero para pagos hipotecarios y la compañía hipotecaria o su agente usara tácticas de colección. MANTENGASE EN CALMA. Si tiene dificultad con el Ingles, pida un agente que hable su idioma. El Acto de Practicas Justas del Cobro de Deuda (llamado Fair Debt Collection Practices Act ) impone reglas en los cobradores de deuda; solo pueden llamarle entre las horas de 8am y 9pm hora local, el que le llama no tiene derecho a hacer varias llamadas para molestarle y no pueden usar lenguaje ofensivo ni amenazas. Si quiere parar las llamadas, puede escribir una carta a la compañía hipotecaria e invocar su derecho a recibir información solo por escrito. Si piensa que el llamador ha violado estas reglas, consulte a un abogado. Q: Estoy expuesto a una Sentencia de Deficiencia en mi hipoteca después de que la casa se ha vendido en el remate público? Como hemos explicado anteriormente, California permite a las compañías hipotecarias a escoger si quieren proceder por procesos judiciales o extrajudiciales. Si la compañía hipotecaria usa procesos extrajudiciales (no le lleva a corte) la compañía hipotecaria pierde su derecho a cobrar más dinero del propietario aunque el dinero obtenido en el remate público no cubra la cantidad entera de la hipoteca. En una ejecución hipotecaria judicial, la compañía hipotecaria lleva al propietario a corte y puede obtener la propiedad y una sentencia por el dinero hasta la cantidad entera de la deuda más costos. Q: Estoy expuesto a una Sentencia de Deficiencia para la segunda hipoteca después de la venta en el remate público? 11

12 Si la segunda o hipoteca júnior fue usada para comprar la casa originalmente (llamado purchase money mortgage ) la segunda hipoteca es borrada. TODOS los préstamos usados para comprar la casa, aunque sea la primera o segunda son borradas en el remate público. Si ha refinanciado su propiedad después de la hipoteca original y tiene una segunda o júnior hipoteca, la compañía hipotecaria de la segunda hipoteca puede ir a corte y pedir una sentencia contra usted por la cantidad del segundo préstamo. Esto significa que si tiene una júnior o segunda hipoteca y pierde la casa en el remate publico, es posible que todavía sea responsable por la cantidad entera de la segunda hipoteca. P: Cuál es mi exposición a impuestos si reformo mi préstamo o pierdo mi casa en el remate público? Cuestiones sobre impuestos son muy complicadas y son tan variables dependiendo en las circunstancias y por eso es mejor buscar consejos de un profesional de impuestos. El "Debt Forgiveness Act of 2007" da algún alivio a gente que ha perdido la casa en el remate público. Por favor tome en cuenta que mientras el Servicio de Impuestos Internos ( IRS ) ha proporcionada alivio a los propietarios en el remate público, el Estado de California no ha ofrecido esta ayuda al tiempo de imprimir esta guía. Podría ser responsable frente al Estado de California por los impuestos de ingreso. Si debe impuestos de propiedad en su casa y la casa se vende en el remate publico, no tienes por que pagar los impuestos de propiedad. P: Puedo ser encarcelado por falta de pagar mi hipoteca? NO! Pero, algunas circunstancias explicadas en esta guía, el prestamista u otra persona al quien el prestamista le ha otorgado derecho a la propiedad, puede conseguir una sentencia contra usted y cobrar dinero por medio de su propiedad o cuentas de banco en su nombre o puede atacar su salario, cobrando un porcentaje de su ingreso de cada quincena o cheque. P: Impago de hipoteca, venta baja o venta en remate público puede dañar mi crédito? Si es que sí, a que extremo? Sí. Cualquiera de estos procesos dañara gravemente su crédito, pero el daño puede ser mitigado y puede componer su crédito. Es difícil hacer esto sólo, pero asistencia gratuita esta disponible por Consumer Credit Counselors of California. Si tienes problemas financieros, llame al o manda a info@cccssf.org. P: Después de que mi casa esta vendida en el remate publico, cuanto tiempo tengo para mudarme? Esta pregunta es difícil contestar por que hay muchas variables. Pero un nuevo dueño no puede forzarle a que se mude por medio de amenazas o pidiéndole que se salga de la propiedad. El nuevo dueño tiene que ir a corte e iniciar un acción de posesión - eso significa que la corte, por un documento escrito, le ordena que se mude. Si recibe documentos pidiendo que se mude, no sienta pánico. Hable con un abogado para asistencia. En muchos casos tendrá 6 semanas o más para mudarse. Inquilinos en propiedades que han sido vendidas en el remate público tienen 12

13 derechos especiales y deben consultar a un abogado si les piden que se muden o han sido notificados con documentos legales. P: A quien debe de contactar si piensa que fue abusado por alguien que prometió ayudarle con su préstamo ( foreclosure rescue scammer )? Contacte a un asesor de vivienda Contacte a un abogado privado o a su oficina local de Servicios Legales (Ve la información en Pagina 1) Contacte a su oficina local de Better Business Bureau Contacte a la Comisión Federal de Cambios ( Federal Trade Commision ) al FTC-HELP 13