MANUAL del INVERSOR Sexta edición, revisada y actualizada

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1 MANUAL del INVERSOR Sexta edición, revisada y actualizada En la redacción de este manual han intervenido los siguientes miembros del equipo de redactores y analistas de INVERSION: Mariano Utrilla, Mar Barrero, Isabel Sánchez e Ignacio Barroso.

2 8 EL MERCADO INMOBILIARIO 8.1. Qué es...? 8.2. Características 8.3. Gastos y comisiones 8.4. Tratamiento fiscal de la compra de vivienda 8.5. El caso de Juan Inversor 8.6. Los fondos de inversión inmobiliaria 8.7. Características 8.8. Inversión mínima 8.9. Comisiones El perfil del inversor

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4 8. El mercado inmobiliario 8.1. Qué es...? Por mercado inmobiliario entendemos el marco en el cual se desarrollan todas aquellas transacciones económicas que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute de un bien inmueble. De esto se deduce que la compraventa y el arrendamiento son las principales operaciones (aunque no las únicas) de este mercado Características El mercado inmobiliario presenta algunas características que lo diferencian de otros mercados. A diferencia de la bolsa y debido principalmente al menor número de operaciones y a la mayor diversidad de objetos de transacción (cada inmueble está condicionado por unas variables, de forma que dos edificios cercanos pueden tener una valoración totalmente distinta), el coeficiente de error a la hora de fijar un precio adecuado puede sufrir grandes variaciones. Mientras en la bolsa se puede apreciar el valor de las acciones que se poseen, por el importe de homónimas, en el mercado inmobiliario los activos sólo pueden valorarse por referencias próximas, pero nunca exactas. Son más de carácter orientativo que riguroso. Salvo en momentos excepcionales, el mercado inmobiliario se caracteriza por la dificultad en la realización de activos, es decir, la baja capacidad de generar liquidez a corto plazo. Esto se debe a dos factores: por un lado, al elevado importe de dichas operaciones, incluso las más pequeñas, si se comparan con otros mercados; por otro, a los trámites legales que se deben seguir para las mismas. En general, las prisas y el exceso de confianza suelen ser malos compañeros de viaje. Si se quiere obtener liquidez inmediata con un activo inmobiliario, sólo hay dos posibilidades: alquilarlo o venderlo bajando el precio para hacerlo suficientemente atractivo. El inversor inmobiliario deberá plantearse su rentabilidad mediante rentas y plusvalías. La evolución de precios de alquiler y venta, conjugando rentabilidad y plusvalías, indican que este tipo 113

5 de inversiones, siempre que sean a largo plazo, pueden figurar entre las más atractivas Gastos y comisiones Los gastos y comisiones varían en función de la operación que se realice: compra, explotación o venta. En caso de compra, si se hace con recursos propios es necesario tener en cuenta los gastos de: Notaría. Dependen del importe de la compra-venta, número de folios, papel, copia, etc. Tributos. Si es de primera construcción, el inversor deberá pagar el IVA, que es un siete por ciento sobre el importe de la compra. En segunda transmisión se deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un seis por ciento sobre el importe de la compra. Actos Jurídicos Documentados: un 0,5 por ciento sobre el importe de la compra. Registro de la propiedad: para comprobar si el inmueble que se compra tiene algún tipo de carga. Consultoría inmobiliaria: todo inversor que no quiera ir por libre necesita asesoramiento. Esta información puede suponer un tres por ciento del importe de la compra. Si la compra se realiza con recursos ajenos, además de los gastos anteriores hay que incluir otros. Si para financiar la adquisición se pide un préstamo hipotecario, hay que tener en cuenta los gastos de corretaje (0,20 por ciento sobre el importe del crédito), las comisiones bancarias del préstamo y los gastos de tasación. Dependiendo de la entidad que lo conceda, los intereses varían considerablemente, aunque en los últimos años han bajado con fuerza. Los pagos de estos intereses pueden ser mensuales o trimestrales y el desembolso puede cubrir entre un 70 y un 80 por ciento del valor tasado. Si la compra se hace mediante leasing (arrendamiento financiero), los gastos son una mezcla entre los generados por las otras dos modalidades de compra: alquiler, notaría, registros, tasación y los tributos nombrados anteriormente. 114

6 En caso de explotación, los gastos corrientes son: Si hay un administrador de la finca, el coste va desde el 5 por ciento de la renta anual hasta el 15 por ciento si se garantiza el cobro. Los gastos de comunidad, teléfono, suministros, calefacción y aire acondicionado corren a cargo del arrendatario. Si el propietario de un edificio busca asesoramiento inmobiliario y jurídico y la localización de candidatos, el coste de esta consultoría puede llegar hasta el 10 por ciento de la renta anual o mensual. En caso de explotación en alquiler, los gastos fiscales son: Tributan en el IRPF los rendimientos netos obtenidos del arrendamiento, que se calcula restando al importe anual del alquiler los gastos necesarios para obtener estos rendimientos. Una vez determinado el rendimiento neto, si éste se ha generado en un periodo de tiempo que excede de dos años se reducirá en un 30 por ciento. Estos rendimientos se unen a los demás rendimientos para formar la base imponible. En caso de que el patrimonio que genere la venta se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual, si se ha disfrutado de deducciones en la primera compra, desde el 1 de enero de 1999 sólo se podrán tomar nuevas deducciones en el momento en que el total de lo invertido supere lo afectado a la deducción en la vivienda anterior. En todo caso, está exenta la ganancia que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años. En el Impuesto sobe el Patrimonio, para obtener la base imponible del impuesto se multiplica el valor catastral del inmueble por el valor corrector que proporciona el Ministerio de Economía y Hacienda. Desde el 26 de junio del 2000, tras la aprobación del Gobierno de un nuevo paquete de medidas liberalizadoras, queda exenta de tributación en el Impuesto sobre Patrimonio la vivienda habitual, hasta un importe máximo de 25 millones de pesetas. Impuesto sobre bienes inmuebles: para hallar la base líquida se multiplica el valor catastral por 0,4 por ciento. Este impuesto se 115

7 devenga anualmente. En caso de venta, el tratamiento fiscal debe tener en cuenta la plusvalía, que se divide en: Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: la base imponible está constituida por el incremento real del valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en el momento del devengo. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: la venta de la vivienda habitual produce una alteración patrimonial, una ganancia o pérdida patrimonial que es el resultado de la diferencia entre el precio de venta y el valor de compra actualizado. Este valor de compra actualizado de la vivienda que se vende o transmite se obtiene multiplicando el valor original de compra por el coeficiente de actualización que corresponda en cada caso, y que se publica en la Ley General de Presupuestos de cada año. La ganancia o pérdida patrimonial puede ser de dos tipos, en función del periodo de tiempo trascurrido desde la adquisición de la vivienda hasta su venta o transmisión: Desde el 26 de junio del 2000, si el periodo transcurrido desde la compra de la vivienda hasta su venta es menor a un año, la ganancia o pérdida patrimonial se integra en la base imponible general del impuesto, tributando, como un ingreso más del ejercicio, al tipo general. A partir de un año y un día, la ganancia o pérdida patrimonial se integra en la base especial, tributando (si se produce una ganancia) al tipo del 18 por ciento. En cuanto al cálculo de la pérdida o ganancia patrimonial, es preciso distinguir entre los inmuebles o viviendas adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 y aquellos que se han adquirido después de esa fecha. 1) Para los inmuebles adquiridos el 31 de diciembre de 1994 o con posterioridad, el cálculo de la valoración patrimonial se realiza restando al valor de transmisión el valor de adquisición actualizado. 2) Para los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, si la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición actualizado con los coeficientes de actualización correspon- 116

8 dientes, produce una ganancia patrimonial, ésta se reducirá mediante un coeficiente reductor del 11,11 por ciento por cada año que exceda de dos, redondeando por exceso el número de años que van desde la fecha de compra hasta el 31 de diciembre de Esas ganancias patrimoniales de más de dos años se integran en la base imponible especial del IRPF, tributando al 18 por ciento. Impuesto de Sociedades: si la venta la realiza una sociedad, en lugar de un particular, deberá abonar este impuesto. La plusvalía se halla por la diferencia entre el valor de la enajenación del inmueble y el valor neto contable. Este incremento se declarará como resultado extraordinario y será gravado como tal Tratamiento fiscal de la compra de vivienda El IRPF, en vigor desde enero de 1999, trajo muchos cambios fiscales sobre todo para la vivienda. Desde el 1 de enero del 99, la posesión de la vivienda habitual ya no se considera, a efectos del IRPF, como rendimiento de capital inmobiliario, a diferencia de lo que ocurría hasta el ejercicio 1998, en el que se aplicaba un determinado porcentaje sobre el valor catastral. Por tanto, en el nuevo impuesto no hay que declarar ningún rendimiento por la posesión de vivienda habitual, suelo no edificado, inmuebles en construcción y otros inmuebles que por razones urbanísticas no sean susceptibles de uso. Si además de la vivienda habitual se posee una segunda, el titular del inmueble se tendrá que imputar como renta de capital inmobiliario la cantidad que resulte de aplicar: El 2 por ciento sobre el valor catastral del inmueble o el 1,1 por ciento si tal valor se ha actualizado. El 1,1 por ciento sobre el 50 por ciento del valor de adquisición si se desconoce el valor catastral. La Ley del IRPF también ha cambiado el tratamiento fiscal de la compra de vivienda con financiación ajena. Hasta el 31 de diciembre de 1999 fiscalmente, los intereses abonados por un crédito hipotecario tenían la consideración de gastos deducibles en los rendimientos de capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta. 117

9 Además, el solicitante del préstamo podía desgravarse un 15 por ciento del capital amortizado. a) Deducción de la Base Imponible Intereses: podían deducirse de la base imponible, como gasto, los intereses de capitales ajenos si éstos se destinaban a la adquisición o mejora de la vivienda habitual. El límite de esta deducción era de pesetas (4.808,10 euros) en declaración individual y un millón en declaración conjunta. b) Deducciones de la cuota b.1.) Deducción por vivienda habitual: Era deducible de la cuota de IRPF el 15 por ciento de las cantidades satisfechas en el ejercicio por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituía o iba a constituir la residencia habitual del sujeto pasivo. La base de la deducción se formaba por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos en que hubiera incurrido el adquirente, con excepción de los intereses. Como gastos más frecuentes podemos citar el IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), según los casos, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, cuando sea a cargo del comprador, gastos de notaría, registro, honorarios de arquitecto y aparejador, licencia de obras, etc. La adquisición de vivienda habitual al contado, pero obteniendo un préstamo para pagarla, permitía considerar realizada la inversión y practicar la deducción en la misma medida y tiempo en que se iba amortizando el capital del préstamo. Los límites a la cuantía de la base de la deducción eran: El conjunto de la base de deducción por inversiones del ejercicio, entre las que se encontraba la deducción por vivienda habitual, no podía superar el 30 por ciento de la base liquidable. El patrimonio del sujeto pasivo debía experimentar un incremento en el ejercicio al menos igual al importe de la base de la deducción (la inversión debía realizarse con recursos procedentes del mismo ejercicio en que se realizaba). 118

10 Desde el 1 de enero de 1999, como ya hemos comentado, la vivienda habitual no genera rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, ya no se tiene que tributar cada año por el 2 por ciento del valor catastral de la vivienda (1,1 por ciento si ha sido revisado) Esta norma tiene su contrapartida. Fiscalmente, donde no existe un ingreso, tampoco es posible deducir un gasto. Por tanto, desde esa fecha tampoco es posible deducir en la base imponible los intereses de los préstamos hipotecarios. En el IRPF en vigor, no se diferencia entre los intereses y las cuotas de amortización de los préstamos aplicados a la compra de la vivienda habitual. La deducción es única en la cuota, como suma de los intereses y de las cantidades destinadas a la amortización del principal. Siempre que se recurra a un préstamo para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, sólo será posible, por tanto, deducir las siguientes cantidades: Durante los dos años siguientes a la formalización del préstamo para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, el 25 por ciento sobre las primeras pesetas (4.507,59 euros) y el 15 por ciento para el resto hasta de pesetas (9.015,18 euros). El máximo deducible por este concepto sería de pesetas (1.803 euros). Posteriormente, el 20 por ciento sobre las primeras pesetas (4.507,59 euros) y el 15 por ciento sobre el exceso hasta pesetas (9.015,18 euros). El máximo deducible serían pesetas (1.577,65 euros). Para poder deducirse, el importe del préstamo debe ser de, al menos, el 50 por ciento del precio de la vivienda o, cuando se trate de cambio de vivienda, de la diferencia entre el precio de la compra de la nueva y el precio de venta de la antigua. Los reembolsos en los tres primeros años no podrán superar el 40 por ciento del importe. Desde 1999, tampoco puede deducirse de la cuota el 75 por ciento del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos. Para aquellos contribuyentes a los que la normativa fiscal de 1999 les era más perjudicial en el tratamiento de las deducciones por compra y financiación de la vivienda habitual, que la ante- 119

11 rior legislación, y que compraron su vivienda antes del 4 de mayo de 1998, el Gobierno aprobó una compensación en los Presupuestos del Esa compensación se la pudieron aplicar los contribuyentes en la declaración de la renta de Aunque es muy probable que dicha compensación se mantenga en los próximos ejercicios, habrá que esperar a la aprobación de la Ley de Acompañamiento de los Presupuesto del 2001 para cerciorarse de que eso es así. La cuantía de la compensación adicional fijada en la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos del 2000 es la diferencia entre lo que se hubiera deducido conforme a la antigua ley y la deducción actual. Para determinar esa cuantía, en primer lugar se debe calcular lo que se hubiera deducido de no haber cambiado la ley: a) Se suma la parte de la cuota del préstamo correspondiente a intereses, sin que dicha cantidad pueda superar las pesetas en declaración individual o de pesetas en conjunta. A esa cantidad hay que sumarle el IBI y restarle el 2 por ciento del valor catastral. A la cantidad resultante se le aplica el tipo medio de gravamen que le corresponda (el tipo medio del gravamen se obtiene sumando el tipo medio estatal y autonómico que le corresponda en su declaración). b) En segundo lugar, se calcula el 15 por ciento de la parte de las cuotas destinadas durante el año a la amortización del préstamo, con un límite del 30 por ciento de su base liquidable, antes de restar los mínimos personales y familiares (no aplicables en la anterior fiscalidad). d) Si la suma de ambas cantidades (a + b) da una cifra superior a la resultante de aplicar la normativa anterior a 1999, el contribuyente puede aplicarse una deducción adicional por esa cifra. En el IRPF en vigor también se ha modificado el tratamiento fiscal de las cuentas ahorro vivienda. Hasta el , las imposiciones que se realizasen durante un ejercicio fiscal y cuya finalidad fuera la constitución de un capital destinado a la compra de la vivienda habitual, bien fuese primera adquisición o reinversión, daban derecho a la deducción en la cuota de un 15 por ciento 120

12 de las cantidades aportadas, con el limite del 30 por ciento de la base liquidable. Las cuentas ahorro vivienda contaban con una vigencia temporal de cinco años. Desde enero de 1999 se puede deducir de la cuota del impuesto el 15 por ciento de las cantidades, hasta pesetas (9.015,18 euros), siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. La duración máxima de las cuentas viviendas es de cuatro años, salvo para las abiertas antes del 31 de diciembre de 1998, que seguirá siendo de cinco años. En caso de cambio de vivienda, se podrá deducir por la diferencia entre el precio de la nueva menos la cantidad sobre la que se dedujo en la vivienda anterior y menos la plusvalía que se acoge a la exención por reinversión. Por ejemplo, a un contribuyente que hubiera comprado una vivienda por 10 millones de pesetas (60.101,21 euros), en la que se había aplicado el porcentaje de deducción sobre cinco millones (30.050,60 euros) y la vende por quince millones para comprarse otra de 20 millones ( ,42 euros), le quedarían 10 millones (60.101,21 euros) para practicarse la deducción: Precio nueva (20 millones) - cantidad sobre la que se dedujo (5 millones) - plusvalía (15 millones de la venta - 10 millones de la compra= 5 millones)= 10 millones de pesetas El caso de Juan Inversor Para analizar la fiscalidad, lo mejor es trasladarla a un caso práctico. Un matrimonio con dos hijos de 13 y 10 años adquirió su vivienda habitual en febrero de Para ello solicitó un préstamo hipotecario. En 1999 pagó por amortización del capital del préstamo pesetas por capital y por intereses. El valor catastral (la vivienda fue revisada con efectos posteriores al 1 de enero de 1994) es de pesetas y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles devengado en el ejercicio 1999 fue de pesetas. El importe del mínimo individual y familiar es de , correspondiente a los conyuges ( cada uno)y por 121

13 hijo. La base liquidable en declaración conjunta es de , por lo que el tipo medio de gravamen de la escala estatal y autonómica es del 35,85 por ciento. Cálculo de la deducción por adquisición de la vivienda en el ejercicio fiscal 1999: Cantidades invertidas (capital + intereses): pesetas. Límite (base máxima de deducción), pesetas. 25% de pesetas: pesetas. 15% de pesetas: pesetas. Total deducción: pesetas. El contribuyente puede realizar los cálculos para comprobar si puede aplicarse la compensación. En la declaración de 1999, la compensación se calculaba multiplicando el tipo medio (en este caso del 35,85%) por los interés abonados durante 1999 ( ) más el IBI de 1999 (70.000) menos la cantidad abonada como rendimiento (2% o 1,1% del valor catastral: ). A la cifra resultante se le suma el 15% de las cantidades, excluidos intereses, invertidas en la compra (la cantidad no puede superar el 30 por ciento de la base liquidable total del contribuyente y los mínimos personal y familiar). 35,85 x [ ( )] + (15% de ) = 35 x [ ] + ( ) = En este caso, el contribuyente tendría derecho a compensación ya que la cantidad resultante ( ) con la antigua normativa es superior a la obtenida con la nueva ( ). La compensación sería la diferencia entre ambas: pesetas Los fondos de inversión inmobiliaria Los inversores que quieran diversificar su patrimonio inmobiliario pero no cuenten con un gran capital, pueden acceder a este mercado a través de los fondos inmobiliarios. Los fondos de inversión inmobiliaria son instituciones de inversión colectiva, no financieras, cuyo objetivo es la captación de fondos entre el público para destinarlos a la compra de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales y aparcamientos, tanto edificios completos, de uso exclusivo o mixto, como unidades 122

14 sueltas), con el objetivo de explotarlos en régimen de alquiler. En España, aunque la primera ley que habla de atraer al pequeño ahorrador hacia las instituciones de inversión colectiva data de 1952 y en 1964 hace una mención expresa de los fondos inmobiliarios, no es hasta 1992 cuando se publica la Ley Reguladora de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, que precisa el régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y de los Fondos de Titulación Hipotecaria. El 24 de septiembre de 1993 se publica la Orden sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria y sus normas de desarrollo. Esta normativa ha sido modificada con la aprobación de la Ley 20/1998, de 1 de julio, de Reforma del Régimen Jurídico y Fiscal de las Instituciones de Inversión Colectiva de Naturaleza Inmobiliaria. Este tipo de inversión colectiva pretende crear unas determinadas estructuras, ágiles y sencillas en su funcionamiento, que permitan a muchos pequeños ahorradores beneficiarse de las mismas ventajas que los grandes inversores. Los fondos no pueden realizar actividades de promoción inmobiliaria, pero sí pueden realizar ventas controladas de sus inmuebles y los partícipes ejercitar el derecho de reembolso. Existen tres modalidades básicas de fondos inmobiliarios: a) Fondos de viviendas: cuando todo su activo inmobiliario está compuesto por viviendas (máximo 90 por ciento). b) Fondos mixtos: cuando al menos un 50 por ciento del total del activo esté invertido en viviendas (se permite la inversión en residencias universitarias y en residencias de la tercera edad). El resto, hasta el tope del 90 por ciento, podrá invertirse en el resto de inmuebles autorizados (oficinas, locales comerciales y aparcamientos). Los productos comercializados en la actualidad en España se engloban dentro de esta categoría. c) Fondos libres: cuando menos del 50 por ciento del total del activo está invertido en vivienda. Los fondos inmobiliarios tienen que mantener un coeficiente de liquidez de, al menos, el cinco por ciento. Este se materializa en efectivo, cuentas a la vista o valores de fácil realización. 123

15 El porcentaje restante del activo del fondo estará constituido por valores de renta fija. La sociedad gestora será la encargada de seleccionar los inmuebles y, una vez adquiridos, se encargará de su explotación en régimen de alquiler. Además, deberá mantener informados a los partícipes sobre el empleo de sus ahorros, cómo y dónde se han invertido, el precio de los alquileres, los resultados, la evolución del valor de las participaciones, las suscripciones y reembolsos. En la actualidad se comercializan cinco fondos de inversión inmobiliaria españoles (Eurofondo Propiedad, de BBVA; BCH Banif Inmobiliario y Santander Inmobiliario 1, del grupo BSCH; y Segurfondo Inmobiliario y Segurfondo Inversión Inmobiliaria, ambos de Inmoseguros). La actuación de la gestora estará supervisada por el depositario, que se responsabilizará también de la custodia de los valores o efectivo del patrimonio del fondo, pero no de los documentos acreditativos de la propiedad de los inmuebles, que serán custodiados por la gestora. Los fondos inmobiliarios son inversiones a largo plazo, muy seguras, patrimonios que se pueden ver físicamente pero menos líquidos que los fondos de inversión mobiliaria. El valor liquidativo se fija mensualmente por la sociedad gestora. Será el resultado de dividir el patrimonio del fondo entre el número de participaciones en circulación. Los resultados se calcularán en función de los rendimientos del patrimonio en su conjunto, y serán iguales para cada partícipe Características Las notas que caracterizan a los fondos inmobiliarios son: Seguridad: ofrecen una rentabilidad sostenida y unas plusvalías patrimoniales que permiten actualizar el capital invertido. Los resultados de los fondos están en función de los ingresos con origen en los alquileres. Las rentabilidades medias que se pueden obtener en la actualidad por el alquiler de oficinas y de locales comerciales oscilan 124

16 entre el 6 y el 10 por ciento anual. En viviendas se mueven entre el 4,5 y 5,5 por ciento anual. Inversión a largo plazo: la revalorización de los inmuebles, uno de sus atractivos, no se produce día día, sino que necesita periodos amplios de tiempo. Los fondos no toman posiciones a corto plazo. No compran y venden continuamente sus inmuebles. Diversificación: uno de los atractivos de la inversión en fondos inmobiliarios consiste en hacer accesible un patrimonio diversificado con poco desembolso de capital. Liquidez: la sociedad gestora tiene que garantizar la posibilidad de retirada de un partícipe, que tiene asegurado el derecho de reembolso. Lo que ocurre es que los plazos son más largos que en las inversiones mobiliarias. El valor liquidativo se fija mensualmente y existe un tope para el número de reembolsos que se pueden realizar a lo largo del año. En el reglamento de cada fondo se determina el número de veces que es posible ejercitar el derecho de reembolso al año, las fechas para presentar la solicitud, el régimen de preavisos, etc. Fiscalidad: la fiscalidad a la que tendrá que someterse el partícipe de estos productos es la misma que se aplica en los fondos de inversión mobiliaria (ver capítulo tercero de este manual). En los supuestos de reembolso o de transmisión de participaciones, la diferencia entre el precio de reembolso o de transmisión y el precio de adquisición o suscripción, tendrá para el partícipe la consideración de incremento o disminución patrimonial. Los partícipes no tributarán hasta que no vendan las participaciones. Cuando el partícipe esté sujeto al Impuesto de Sociedades, el incremento o disminución del patrimonio se incorporará a la base imponible del impuesto a través de la cuenta de pérdidas y ganancias y se compensará con los demás rendimientos positivos o negativos de la sociedad. En julio de 1998, el Gobierno reformó la tributación de los fondos inmobiliarios en el Impuesto de Sociedades. Con la normativa inicial, para tributar al uno por ciento en el Impuestos de Sociedades (como los fondos de inversión mobiliaria), era 125

17 necesario que la inversión del fondo inmobiliario se centrase exclusivamente en viviendas. De lo contrario, tenían que tributar al siete por ciento. Con los cambios aprobados, todo fondo que destine un 50 por ciento a viviendas puede tributar al uno por ciento. Además, las inversiones en las residencias de la tercera edad y las de estudiantes se consideran como nuevas formas de vivienda Inversión mínima Los fondos inmobiliarios se caracterizan por estar al alcance de cualquier inversor, por modesto que sea. La normativa no impone ninguna obligación en este sentido. Pero el propio reglamento de cado fondo podrá establecer inversiones mínimas iniciales. Hay un límite máximo de participaciones en manos de un único titular. No podrá poseer directa o indirectamente más del 25 por ciento del patrimonio del fondo. Este porcentaje podrá ser limitado en cada fondo. Las entidades que deseen constituir un fondo de inversión inmobiliaria deberán depositar un volumen mínimo inicial de millones de pesetas ( ,56 euros). La nueva legislación de estos productos abre la posibilidad a los partícipes de aportar al fondo no sólo dinero, sino también los inmuebles que posean. Esta y otras novedades incluidas en la nueva normativa están aún pendientes de desarrollo reglamentario Comisiones La gestora y el depositario percibirán una retribución por sus servicios en forma de comisiones. Hay tres posibilidades para calcular la comisión de gestión: Cuando se calcule sobre el valor del patrimonio del fondo, el porcentaje máximo aplicable es del cuatro por ciento del mismo. Si fuera en función de los resultados, la comisión máxima sería del 10 por ciento de los mismos. Teniendo en cuenta el patrimonio y los resultados, la comisión máxima aplicable sería el 1,5 por ciento del patrimonio y el 5 por ciento de los resultados. 126

18 En caso de suscripción y de reembolso, las comisiones máximas no podrán superar el 5 por ciento del precio de la participación. La comisión del depositario se calculará sobre la base del patrimonio custodiado. El tope máximo aplicable será del 4 por mil anual sobre dicho patrimonio El perfil del inversor El perfil del ahorrador de estos fondos es el de una persona con capacidad de ahorro media a quien gusta invertir en inmuebles y que no necesita disponer del dinero invertido a corto plazo. Los inmuebles han gozado de un atractivo especial por su consideración de valor refugio y por su capacidad de generar rentas constantes. El inversor en estos productos sabe que su dinero se va a transformar en un valor piedra muy seguro, que se ve físicamente, que se revalorizará. Sabe también que es una inversión a largo plazo, que los beneficios mejorarán más que proporcionalmente con el tiempo y que, por tanto, no es la más adecuada si necesita liquidez a corto o medio plazo. La experiencia demuestra que la inversión colectiva inmobiliaria ha sido también elegida por personas con capacidad suficiente para ser propietarios individuales, pero que eligen esta fórmula para evitarse los numerosos problemas que implica la administración. Para las personas a quienes les gusta invertir en inmuebles, los fondos son una buena solución para transmitir o donar patrimonios inmobiliarios. En caso de herencia es muy frecuente que se tenga que malvender la propiedad porque son varios los herederos, a pesar de que unos lo deseen y otros no. Con un fondo se evitan estos problemas. Cada heredero dispondrá de sus participaciones sin necesidad de venderlas, podrá vender algunas o todas, según su voluntad. Junto al inversor particular, encontraremos partícipes institucionales como las compañías de seguros, fondos de pensiones y mutuas, ya que las participaciones de los fondos son activos aptos para sus reservas técnicas. 127