RECURSOS GUBERNATIVOS

Transcripción

1 RECURSOS GUBERNATIVOS Resolución 1ª de 25 de abril de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. En el recurso interpuesto por don Joaquín Mateo Estévez, Notario de Málaga, contra la nota de calificación extendida por el Registrador de la Propiedad de Málaga número 10, don Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. HECHOS I Mediante escritura otorgada en Málaga, el día 7 de noviembre de 2013, ante su Notario, don Joaquín Mateo Estévez, número de su protocolo, la entidad «Caixabank, S.A.», concede a don F. D. B. B. y doña R. M. S. un préstamo con garantía de hipoteca a constituir sobre determinada finca registral de su propiedad. II Presentada copia de la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Málaga número 10, es calificada en los siguientes términos: «Registro de la Propiedad número diez de Málaga Visto por Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, Registrador titular del Registro de la Propiedad Número Diez, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 3083/2013, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos I. El documento objeto de la presente calificación es el siguiente: escritura otorgada el siete de Noviembre de dos mil trece ante el Notario de Málaga, don Joaquín Castaño Casanova (sic), protocolo 2345, que se presentó al Registro telemáticamente a las 15:08 horas del día siete de Noviembre de dos mil trece, asiento 736 del asiento 111. II. En dicho documento se ha observado la siguiente circunstancia que ha sido objeto de calificación desfavorable: Única. No consta en la escritura si el importe del préstamo se destina o no a la adquisición de vivienda habitual, no resultando tampoco del contenido de la escritura que la cantidad garantizada de destina a finalidad distinta de la adquisición de vivienda. En consecuencia, regirá respecto a los intereses de demora la limitación establecida en el artículo de la Ley hipotecaria, según su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Asimismo debe tenerse en cuenta que, respecto a los intereses de demora, consta en el primer párrafo de la cláusula sexta que: En caso de no satisfacerse a la Caixa, a su debido tiempo, las obligaciones pecuniarias derivadas del presente contrato, incluso las nacidas por causa de vencimiento anticipado, el capital adeudado, con indiferencia de que se haya iniciado o no su reclamación judicial, devengará día a día intereses de demora, 1

2 desde el día siguiente inclusive a aquel en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo ; en su cuarto párrafo: No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del trece con quinientos cuarenta y tres por ciento. Por tanto, se observa una contradicción respecto a los intereses de demora, que resulta contraria al principio de especialidad, resultando además que el tipo de interés de demora máximo del 13,543 por ciento pactado es contrario a la limitación de los intereses de demora establecidos por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, Reestructuración de deuda y alquiler social. Defecto subsanable. III. En dicho documento se contienen, además, las estipulaciones o partes concretas de las mismas que a continuación se reseñan y que han sido, igualmente, objeto de calificación desfavorable, en base a lo dispuesto en los artículos 19 bis y concordantes de la Ley Hipotecaria, de conformidad con el presentante o interesado, por ser contrarias a la Ley y no ajustarse a las disposiciones legales y reglamentarias que determinan el contenido propio de la inscripción, los requisitos para su extensión y los efectos, por los motivos y fundamentos de derecho que se expresan a continuación de cada uno de ellas: El apartado 4) del pacto sexto bis, por no preverse sustitución de la garantía conforme al artículo 1.129,3 del Código Civil y no haberse tenido en cuenta la derogación del artículo 5,3 de la Ley del Mercado Hipotecario por la Ley 1/2013, de 4 de mayo, resultando del artículo del Código Civil no cabe vencimiento anticipado del préstamo por depreciación causada por razones de mercado, o por cualquier causa que se deba al dolo, culpa o voluntad del propietario o a caso fortuito. El apartado 6) y el apartado 9) del pacto sexto bis, por limitar la capacidad económica del deudor, pues constituyen pactos que versan sobre materias sustraídas a la autonomía de la voluntad (art del Código Civil) y que produce restricciones a la libertad del tráfico territorial, sin que nada perjudique la situación de concurso a la garantía del acreedor (arts y del Código Civil y 61,3 Ley Concursal); todo ello conforme, entre otras, a las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27/1/86, 5/6/87 y 24/4/1992 y haber sido declarado nula de pleno derecho por abusiva por la STS 792/2009. El apartado 8) el párrafo comprendido entre las palabras padeciesen embargo... o los liquidasen ; del pacto sexto bis, por limitar la capacidad económica del deudor, pues constituyen pactos que versan sobre materias sustraídas a la autonomía de la voluntad (art del Código Civil) y que produce restricciones a la libertad del trafico territorial, sin que nada perjudique la situación de concurso a la garantía del acreedor (arts y del Código Civil y 61,3 Ley Concursal); todo ello conforme, entre otras, a las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27/1/86, 5/6/87 y 24/4/1992 y haber sido declarado nula de pleno derecho por abusiva por la STS 792/2009. De conformidad con lo previsto en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, cuando se subsane el presente documento, en la inscripción se identificarán las obligaciones garantizadas con la hipoteca, expresando el importe de las obligaciones garantizadas, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria por cada uno de los conceptos garantizados, y la duración de las obligaciones garantizadas. Igualmente, se inscribirán las cláusulas de vencimiento anticipado y las demás financieras de las obligaciones garantizadas con la hipoteca en los términos que resultan de la escritura de formalización y que no resultan contrarias a normas imperativas o prohibitivas y no han sido declaradas abusivas, de conformidad con lo previsto en la legislación sobre defensa de los consumidores y usuarios. No se han inscrito, por tratarse de contenido ajeno al Registro de la Propiedad, no incluida por la Orden de 5 de mayo de 1994 entre las cláusulas financieras de la operación, y carecer de carácter inscribible, según resulta de los artículos 2 y 98 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento: el pacto cuarto; el pacto quinto; en el pacto sexto bis, el apartado 8) letra a); en el pacto sexto bis, el apartado 8) letra b) el texto comprendido entre las palabras y la concurrencia... garantías suficientes ; el apartado 10) letras a), b), c), y d), el apartado 10) letra f), el texto comprendido entre las palabras Si se constituyesen o de la parte deudora ; 2

3 el pacto séptimo; el último párrafo del pacto noveno; el pacto duodécimo; y desde el pacto decimocuarto hasta el final de la escritura. Finalmente, se dejarán fuera del Registro aquellas cláusulas que, por tener carácter meramente informativo carecen de toda trascendencia en la configuración de la hipoteca inscrita y de la obligación garantizada con ella. A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes: Fundamentos de Derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. II. En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, además del artículo 114,3 de la Ley Hipotecaria, según su redacción dada por la Ley 41/2007, precepto que establece un único imperativo para los intereses de demora, que no puede superar tres veces el interés legal del dinero, resultan de aplicación los artículos 9,2 y 12 de la Ley Hipotecaria, así como el artículo 51 Regla 6.ª del Reglamento Hipotecario, preceptos que regulan el principio de especialidad, en cuya virtud sólo pueden acceder al Registro derechos perfectamente delimitados en cuanto a su contenido. Asimismo, resulta de aplicación la muy clarificadora Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 18 de noviembre de 2.013, en cuya virtud, aunque puedan pactarse intereses de demora alternativos para el supuesto de que durante la vigencia del préstamo la vivienda deje de tener la condición de habitual, tal carácter alternativo debe reseñarse expresamente en la escritura pues, en otro caso, la misma recogería dos tipos distintos de intereses contradictorios (además el del 15% superaría los límites fijados por el nuevo art de la Ley Hipotecaria), contradicción que, según ya se ha expuesto, vulnera la necesaria concreción que impone el principio de especialidad. La referida Resolución establece literalmente lo siguiente: Lo que en ningún caso puede admitirse, so pretexto de que la variabilidad futura de los tipos de interés legal del dinero es imprevisible, en que se pacte un tipo fijo de interés de demora que ya, a presente en la misma fecha de la constitución de la hipoteca, infringen el límite legal de los que se puedan devengar en el año de la constitución. Por último, debe tenerse en cuenta el nuevo artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, conforme a su redacción dada por la Ley 1/2013, precepto que, como mantiene la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 18 de noviembre de 2013, impone que, salvo en casos en que resulte claramente el destino del préstamo de la propia titulación tenida en cuenta para calificar, en las escrituras de préstamos hipotecarios que recaigan sobre vivienda habitual, se haga constar si el préstamo se destina o no a adquisición de vivienda, puesto que, caso de no hacerse en el título manifestación alguna al respecto, se aplicarán los límites establecidos en el nuevo artículo de la Ley Hipotecaria. En su virtud, acuerdo suspender, la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Pudiendo no obstante el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo de diez días contados desde esta fecha. Contra la presente nota de calificación ( ) Málaga, 16 de Enero de El Registrador (firma ilegible). Fdo.: Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez». Dicha calificación fue notificada al notario autorizante el día 24 de enero de

4 III Contra la precedente nota de calificación, don Joaquín Mateo Estévez, Notario autorizante del documento, interpuso recurso mediante escrito, de fecha 3 de febrero de 2014, con base en los siguientes fundamentos de Derecho: «Primero. El/los defecto/s de la calificación del Ilmo. Sr. Registrador de Málaga, único/s que se recurre/n se basa, a tenor de lo expresado en el hecho III antecedente, en el/los siguiente/s hecho/s: «II. En dicho documento se ha observado la siguiente circunstancia que ha sido objeto de calificación desfavorable: Única. No consta en la escritura si el importe del préstamo se destina o no a la adquisición de vivienda habitual, no resultando tampoco del contenido de la escritura que la cantidad garantizada se destina a finalidad distinta de la adquisición de vivienda. En consecuencia, regirá respecto a los intereses de demora la limitación establecida en el artículo de la Ley hipotecaria, según su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Asimismo debe tenerse en cuenta que, respecto a los intereses de demora, consta en el primer párrafo de la cláusula sexta que: En caso de no satisfacerse a la Caixa, a su debido tiempo, las obligaciones pecuniarias derivadas del presente contrato, incluso las nacidas por causa de vencimiento anticipado, el capital adeudado, con indiferencia de que se haya iniciado o no su reclamación judicial, devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquel en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo ; en su cuarto párrafo: No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como da terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del trece con quinientos cuarenta y tres por ciento. Por tanto, se observa una contradicción respecto a los intereses de demora, que resulta contraria al principio de especialidad, resultando además que el tipo de interés de demora máximo del 13,543 por ciento pactado es contrario a la limitación de los intereses de demora establecidos por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, Reestructuración de deuda y alquiler social. Defecto subsanable. A continuación, el Ilmo. Sr. Registrador apoya la fundamentación jurídica de su calificación en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento; en los artículos 21.3 y de la Ley Hipotecaria; en los preceptos hipotecarios que regulan el principio de especialidad y en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante, DGRN) de 18 de noviembre de Segundo. Ninguna objeción es posible realizar a lo aseverado en la nota de calificación en cuanto a la aplicación de los artículos 21.3 y de la Ley Hipotecaria a la cláusula Sexta de la escritura calificada. Ahora bien, lo que entendemos discutible es la interpretación que el Sr. Registrador hace de los mismos, así como la conclusión que extrae, teniendo en cuanta el tenor en que está redactada dicha cláusula sexta, transcrita parcialmente en la nota de calificación y en párrafos anteriores, cuya redacción estimamos ajustada a Derecho y por tanto inscribible. Tercero. Lo primero que es preciso destacar, y no perder de vista, es que la discutida por el Sr. Registrador, cláusula sexta se ajusta, con todo rigor, a lo exigido por el artículo de la Ley Hipotecaria, (LH) esto es, fija, un tipo de interés de demora al doce por ciento (12%) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo. Estos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.... Por tanto, fija, a efectos puramente obligacionales, un interés de demora inicial del 12 por ciento anual igual al máximo permitido a la fecha del otorgamiento de la escritura teniendo en cuenta que el tipo de interés legal del dinero a la fecha del otorgamiento era del cuatro por ciento anual ; siendo dicho interés de demora variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo, lo que, a nuestro juicio, no vulnera ni traspasa los límites establecidos en el artículo de la L.H. Bajo ningún supuesto, dada la redacción de 4

5 la cláusula sexta, el interés de demora pactado podrá superar el límite de tres veces el interés legal del dinero. No hay pactado ningún interés de demora alternativo ni el tipo inicial pactado vulnera el límite fijado por el artículo LH, por lo que no se infringe la doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 18 de noviembre de 2.013, que no resulta aplicable, a nuestro juicio, al supuesto debatido. Es cierto, como señala el Sr. Registrador en su nota, que: No consta en la escritura si el importe del préstamo se destina o no a la adquisición de vivienda habitual, no resultando tampoco del contenido de la escritura que la cantidad garantizada se destina a finalidad distinta de la adquisición de vivienda. En consecuencia, regirá respecto a los intereses de demora la limitación establecida en el artículo de la Ley hipotecaria, según su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo... Por último, debe tenerse en cuenta el nuevo artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, conforme a su redacción dada por la Ley 1/2013, precepto que, como mantiene la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 18 de noviembre de 2013, impone que, salvo en casos en que resulte claramente el destino del préstamo de la propia titulación tenida en cuenta para calificar, en las escrituras de préstamos hipotecarios que recaigan sobre vivienda habitual, se haga constar sí el préstamo se destina o no a adquisición de vivienda, puesto que, caso de no hacerse en el título manifestación alguna al respecto, se aplicarán los límites establecidos en el nuevo artículo 114,3 de la Ley Hipotecaria. Aceptamos que es aplicable el artículo L.H. Ahora bien, consideramos, dada la redacción de la cláusula discutida, que el hecho de que no conste en la escritura si el importe del préstamo se destina o no a la adquisición de vivienda habitual, no resultando tampoco del contenido de la escritura que la cantidad garantizada se destina a finalidad distinta de la adquisición de vivienda, es absolutamente intrascendente y su falta no puede fundamentar la negativa de inscripción. Y ello, porque: 1. Si el destino del préstamo fuera efectivamente el de adquirir la vivienda habitual que se hipoteca, resultaría ciertamente aplicable el artículo L.H., cuyos límites cumple, a nuestro juicio la cláusula debatida, por lo que no habría vulneración de tal artículo. 2. Por el contrario, si el destino del préstamo no fuera el de adquirir la vivienda habitual que se hipoteca, no sería necesario aplicar el mencionado artículo L H., si bien nada obsta a que las partes, haciendo uso del principio de autonomía de la voluntad regulado en el artículo del Código Civil, acuerden aplicar el límite máximo de interés que prevé dicho artículo para un supuesto distinto. Cuarto. En cuanto a la contradicción que el Sr. Registrador atribuye a la cláusula sexta al indicar en su nota: Por tanto, se observa una contradicción respecto a los intereses de demora, que resulta contraria al principio de especialidad, resultando además que el tipo de interés de demora máximo del 13,543 por ciento pactado es contrario a la limitación de los intereses de demora establecidos por la Ley 1/2013, de 14 de mayo..., entendemos que ni existe tal contradicción ni el tipo máximo del 13,543 % fijado a efectos hipotecarios, vulnera el límite establecido en la Ley 1/2013. La cuestión a resolver, por tanto, es si, considerando los términos en los que está redactada la cláusula sexta del préstamo hipotecario, es posible fijar una responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios variables en el supuesto contemplado superiores al inicial pactado del doce por ciento nominal anual al alza o a la baja, resultante de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo. El artículo L.H. establece, a nuestro juicio, un límite máximo de interés de demora que resulta aplicable, a efectos puramente obligacionales, en las relaciones personales entre el acreedor y le deudor, sin que nada obste en contrario el que pueda fijarse también el mismo límite a efectos hipotecarios. Ahora bien, a efectos hipotecarios, tanto respecto de las partes como respecto de respecto de terceros, si el interés moratorio pactado es variable, al igual que ocurre cuando el interés ordinario es variable, es necesario fijar un tipo máximo de interés exigible hipotecariamente, interés que podrá ser igual, inferior o superior al fijado a efectos obligacionales, lo cual no resulta contrario al principio de especialidad al publicar el Registro el tipo máximo de interés exigible hipotecariamente en caso de ejecución, sino que da cumplimiento a tal principio. Dado que el interés legal del dinero puede variar en el tiempo, los intereses moratorios del artículo L.H. son intereses variables, que podrían llegar a ser superiores o inferiores al 5

6 máximo aplicable al tiempo del otorgamiento de la escritura a que resultara aplicable dicho artículo, por lo que es ajustado al principio de especialidad la fijación de un tipo máximo de interés moratorio a efectos hipotecarios, tipo que podría ser superior al máximo permitido a efectos obligacionales al tiempo del otorgamiento de la escritura. Por otra parte, la configuración de la responsabilidad por intereses moratorios como una hipoteca de máximo/seguridad en garantía de obligaciones futuras así lo permite y exige. Así resulta de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de Por lo expuesto, consideramos que en la cláusula sexta no existe contradicción alguna entre los intereses moratorios pactados a efectos obligacionales y los pactados a efectos hipotecarios al operar ambos en ámbitos distintos, ni se vulnera el principio de especialidad. Concluye considerando que es contradictorio, sin embargo, que nada diga el registrador respecto al Pacto octavo. Constitución de hipoteca, ( ) cuando en su letra c) dice: del pago de los intereses de demora por el plazo de dieciocho meses, a razón del tipo convenido,..., tipo convenido que necesariamente se refiere al de demora del 13,543 por ciento, fijado a efectos hipotecarios, en el pacto sexto. Por lo reseñado, es contradictoria la calificación del Sr. Registrador al atribuir defectos al pacto sexto y no atribuirlos, por falta de coherencia, al pacto octavo, toda vez que el pacto octavo esta necesariamente subordinado y condicionado al tipo de demora que, a efectos hipotecarios, se señale en el pacto sexto». IV El Registrador de la Propiedad Málaga número 10, don Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, emitió su informe con fecha 11 de febrero de 2014, manteniendo íntegramente su calificación, y formó expediente, que elevó a este Centro Directivo. FUNDAMENTOS DE DERECHO Vistos los artículos 1.255, y del Código Civil; el Preámbulo, los artículos 2, apartado 3, y 11 y la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre; los artículos 1, 2, 9, 11, 12, 18, 23, 27, 33, 37, 82, 104, y 114 de la Ley Hipotecaria; 7, 9, 51, 127 y 220 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 1928, 25 de noviembre de 1935, 16 de junio de 1936, 18 de noviembre de 1960, 4 de noviembre de 1968, 4 de julio de 1984, 27 de enero de 1986, 5 de junio, 20 de mayo y 23 y 26 de octubre de 1987, 14 de enero y 8 de octubre de 1991, 24 de abril de 1992, 4 de marzo y 8 de noviembre de 1993, 19 de enero, 23 de febrero, 8, 11, 13, 15, 18, 20 y 21 de marzo y 16 de julio de 1996, 22 de abril de 1997, 11 de febrero, 15 de julio y 24 de agosto de 1998, 28 de abril y 27 de julio de 1999, 3 de abril, 27 de septiembre y 3, 6 y 18 de noviembre de 2000, 8 y 9 de febrero y 7 de junio de 2001, 2 de abril, 2 y 3 de septiembre y 18 de noviembre de 2005, 19 de abril de 2006, 21 de diciembre de 2007 (2.ª), 14 de enero, 1, 7, 8 (2.ª), 28 y 29 de febrero y 1, 10, 14, 19 (2.ª), 22, 24 (2.ª), 25 y 27 de marzo de 2008, 1 de octubre, 4 de noviembre y 21 de diciembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011 y 13 de septiembre, 10 (1.ª) y 31 de octubre y 18 y 26 de noviembre de Se trata de dirimir en este expediente si es posible la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que se pactan los intereses de demora en los siguientes términos: «Pacto Sexto. En caso de no satisfacerse a la Caixa, a su debido tiempo, las obligaciones pecuniarias derivadas del presente contrato, incluso las nacidas por causa de vencimiento anticipado, el capital adeudado, con indiferencia de que se haya iniciado o no su reclamación judicial, devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél 6

7 en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12%) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo ( ) No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del trece con quinientos cuarenta y tres por ciento (13,543%)». En dicha escritura se hace constar que la finca hipotecada constituye la vivienda habitual de los deudores, si bien no se hace referencia alguna al destino del importe del préstamo. 2. El registrador considera que, dado que no se establece expresamente ni resulta del contenido de la escritura que la cantidad garantizada se destine a finalidad distinta de la adquisición de vivienda, es de aplicación el límite legal establecido en el artículo º de la Ley Hipotecaria, pero hay que tener en cuenta que el supuesto de hecho a que se refiere el citado artículo º requiere la concurrencia de dos elementos: por un lado, el carácter de vivienda habitual de la finca hipotecada y, por otro, que el destino del préstamo garantizado sea precisamente el de financiar la adquisición de aquélla. Como ya se dijo en la reciente Resolución de este Centro Directivo de 26 de noviembre de 2013, la Ley 1/2013 introduce una serie de modificaciones de futuro que se recogen en los capítulos II y III y que tienen por objeto la mejora del mercado hipotecario y de los procedimientos de ejecución hipotecaria. El capítulo segundo reforma la Ley Hipotecaria en tres de sus artículos, en concreto el artículo 21, el artículo 114 y el artículo 129. El artículo 21 de la Ley Hipotecaria dice ahora en su nuevo párrafo final lo siguiente: «En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución». El texto es reiterado en términos casi idénticos en la nueva redacción que al artículo 129 de la Ley Hipotecaria confiere el artículo 3.Tres de la Ley. El mandato legal se extiende por tanto a cualquier hipoteca en garantía de préstamo constituida sobre vivienda respecto de la que exige una declaración formal sobre su carácter o no de vivienda habitual. Es trascendente esta circunstancia porque la inscripción de tal carácter, que desde ese momento está protegida por la legitimación registral, determinará de futuro el conjunto normativo aplicable a la vivienda. Así ocurrirá en el supuesto de disposición de derechos sobre la vivienda (vid. art. 91 del Reglamento Hipotecario en relación a las Resoluciones de 27 de junio de 1994, 25 de abril de 2005 y 28 de septiembre de 2010), en caso de liquidación del régimen económico matrimonial (art. 90 del Código Civil en relación a la Resolución de este Centro Directivo de 7 de julio de 2012) o en caso de embargo y ejecución subsiguiente pues la Ley 1/2013 introduce importantes novedades al respecto (vid. el art. 7.Cuatro por el que se añade el apartado 1 bis al art. 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el art. 7.Cinco de reforma del art. 579, el art. 7.Diez de reforma del art. 671 y el art. 7.Trece de reforma del 693 de la Ley de Procedimiento). La introducción de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se enmarca en este conjunto de medidas introduciendo una importantísima limitación en la cuantía y devengo de los intereses de demora, limitación que el precepto acota con precisión a los préstamos y créditos de adquisición de la propia vivienda habitual con garantía hipotecaria. Como tal limitación, no puede ser extrapolada a supuestos no contemplados en la norma ni ser objeto de una interpretación que desborde los términos en que está formulada (vid. art. 4 del Código Civil y Resolución de 10 de diciembre de 2007). La modificación añadida al artículo 114 de la Ley Hipotecaria extiende a todas las operaciones de financiación hipotecaria de adquisición de 7

8 vivienda habitual la medida de limitación que el artículo 4 del Real Decreto-ley 6/2012, introdujo y que expresamente ciñó la limitación de devengo de los intereses moratorios exigibles a los contratos amparados en su ámbito; es decir a los préstamos o créditos hipotecarios de adquisición de vivienda siempre que el deudor se encuentre dentro del denominado umbral de exclusión [arts. 3.1 y 3.2.b) del propio Real Decreto-ley]. Ciertamente el contenido de la limitación no es el mismo en uno u otro caso pero sí lo es el hecho de que se concreta en la financiación de adquisición de la vivienda habitual del deudor hipotecario. Es cierto que la Exposición de Motivos de la Ley 1/2013 afirma que: «Especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero». Es igualmente cierto que la disposición transitoria segunda de la propia Ley 1/2013 dice así: «La limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos. En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior». El hecho de que la Exposición de Motivos y la disposición transitoria se refieran genéricamente a las hipotecas en garantía de operaciones sobre vivienda habitual, sin especificar que se refieren a operaciones de adquisición, no puede enmendar el claro y determinante mandato contenido en el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria que por su carácter concreto y específico debe prevalecer según las reglas de la recta interpretación. Por lo tanto, de no constar expresamente el destino del préstamo, deberá resultar del contenido de la documentación aportada dicha finalidad. En el supuesto de este expediente, si bien es cierto que en la escritura nada consta respecto a este último punto, el hecho de que el título de adquisición de la vivienda sea una escritura de compraventa otorgada con el número inmediato anterior de protocolo permite alcanzar tal conclusión. No obstante la aplicabilidad del citado precepto es admitida expresamente por el recurrente en su informe por lo que procede únicamente analizar si la fijación de un máximo a efectos hipotecarios fundamentado en el carácter variable del interés legal del dinero, superior al inicial pactado del doce por ciento (resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal vigente en el momento del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario) es susceptible de inscripción. 3. El párrafo cuarto de la cláusula sexta de la escritura establece: «No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como da terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del trece con quinientos cuarenta y tres por ciento (13,543 %)». Defiende el recurrente en su escrito que es ajustado al principio de especialidad la fijación de un tipo máximo de interés moratorio a efectos hipotecarios, tipo que podrá ser superior al máximo permitido a efectos obligacionales, por el contrario el registrador observa una contradicción que a su juicio resulta contraria al principio de especialidad, resultando además que el tipo de interés de demora máximo del trece con 8

9 quinientos cuarenta y tres por ciento por ciento pactado es contrario a la limitación de los intereses de demora establecidos por la Ley 1/2013. Siendo los intereses legales del dinero esencialmente variables, al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. art. 1 de la Ley 24/1984, de 29 de junio), la indeterminación de la cifra garantizada en el momento inicial de la constitución de la garantía está resuelta por la técnica hipotecaria a través de la figura de las hipotecas de seguridad en su modalidad de máximo. Como ya se expuso en la Resolución de esta Dirección General de 11 de noviembre de 2013, esta solución fue ya predicada en relación con los intereses de demora por este Centro Directivo en su Resolución de 20 de mayo de 1987, pues los intereses de demora, al generarse como consecuencia de un incumplimiento, tienen por definición carácter eventual o contingente, y como tal tienen carácter de crédito futuro en el momento de la constitución de la hipoteca, por lo cual no sólo su cuantía sino su misma existencia se encuentran en tal momento en una situación de indeterminación. Como afirmaba la citada Resolución «la distinta naturaleza de uno y otro tipo de intereses (ordinarios y de demora) reclama una configuración diferenciada de la cobertura real asignada a cada uno de ellos. Efectivamente, la estipulación de los segundos anuncia un crédito eventual dependiente de un hecho futuro e incierto, de cuantía indeterminada dentro del límite tipo impositivo previsto, lo que determina una garantía real del tipo de las de seguridad», de forma que «en virtud de la exigencia de especialidad (art. 12 de la Ley Hipotecaria), no cabe entender incluidos bajo la genérica cobertura real por intereses a los devengados en caso de mora; estos si pretenden protección hipotecaria, deberán establecerse de forma diferenciada, con señalamiento de un tope máximo y con respeto de las demás exigencias requeridas por las especiales características de las hipotecas de seguridad». Las posteriores Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 insisten en que los intereses remuneratorios y los de demora tienen distinta naturaleza y distinto régimen: «los remuneratorios nacen del contrato mismo y vencen inexorablemente según vencen los plazos pactados; los moratorios, no derivan directamente del contrato, sino de la conducta (incumplimiento por mora) ulterior de una de las partes», y por ello no pueden englobarse en la cifra por intereses del préstamo, de forma que de quererse que también los intereses de demora resulten hipotecariamente garantizados «deben precisarse separadamente, en cuanto a esta otra obligación futura garantizada, las circunstancias que la identificarán y la cifra máxima de responsabilidad». En cuanto a los requisitos de estas hipotecas de máximo, como ya dijera este Centro Directivo en su Resolución de 14 de enero de 1991, la admisibilidad de las hipotecas que garanticen intereses variables está subordinada a que los intereses pueden ser determinados en su día por un factor objetivo y que se señale un límite máximo de la responsabilidad hipotecaria. En el caso del presente expediente, ninguna duda se plantea en cuanto al primer elemento (objetividad). Sí en cuanto al segundo (determinación de sus límites máximos). A este respecto, hay que recordar que es doctrina consolidada de este Centro Directivo (en especial a partir de las Resoluciones de 26 y 31 de octubre de 1984, y en otras muchas posteriores citadas en los «Vistos») que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan sólo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral (arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 219 de su Reglamento) se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación (Resoluciones de 16 de 9

10 febrero de 1990 y 20 de septiembre de 1996), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001 señalan lo siguiente: «Es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 12 de julio de 1996, 9 de octubre de 1997 o 3 de diciembre de 1998) que la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios (y lo mismo cabe decir de los moratorios) cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito». Pero la doctrina recogida en las referidas Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, y demás en ellas citadas, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del artículo 114 de la Ley Hipotecaria sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio, tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado artículo 114 (vid. Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de octubre de 2013). Continúa la citada Resolución de 11 de noviembre de 2013 señalando que ahora la Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. Como quiera que, cualquiera que sea el límite máximo que se pacte, por hipótesis podrá ocurrir que en algún momento de la vigencia de la hipoteca la aplicación de la fórmula del artículo º de la Ley Hipotecaria dé como resultado una cifra inferior al máximo pactado, las fórmulas contractuales siempre podrán evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporación a la estipulación correspondiente de una reserva o salvedad de aquel límite legal. En conclusión la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad esta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. 10

11 4. En el caso analizado en este expediente, si bien no se observa la contradicción a que hace referencia el registrador puesto que se establece un interés inicial que cumple con el límite legal actual (doce por ciento) y se fija un límite máximo a su variabilidad, no se hace constar, en cuanto a éste, la reserva en cuanto a su aplicación a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por lo que la legalidad de la cláusula en cuanto al interés máximo fijado queda en entredicho, debiendo incorporarse dicha salvedad, sin que pueda alegarse como hace el recurrente, la operatividad en ámbitos distintos, obligacional e hipotecario, de los intereses pactados para establecer un tipo por encima del máximo permitido. 5. Cuestión distinta es la posibilidad de pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca gravada deje de tener la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las estipulaciones sobre intereses variables. Pero del texto de la cláusula discutida, que se refiere literalmente al máximo, no se infiere que sea esa la voluntad de las partes. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de las anteriores consideraciones. Contra esta resolución, los legalmente legitimados, pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 25 de abril de El Director General de los Registros y del Notariado, Joaquín José Rodríguez Hernández. Resolución 2ª de 25 de abril de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Villarrobledo por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa. En el recurso interpuesto por doña Josefina Quintanilla Montero, Notario de La Roda, contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Villarrobledo, doña María José Renart Espí, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa. HECHOS I Mediante escritura autorizada por la Notario de La Roda, doña Josefina Quintanilla Montero, el 30 de julio de 2013, don P. R. B. y doña C. B. R., nudo propietario y usufructuaria respectivamente de cierta finca rústica, registral número 5.941, del término municipal de Munera, previa 11

12 segregación de una porción de catorce áreas y cuarenta y dos centiáreas, quedando un resto de finca matriz de tres hectáreas, treinta y cinco áreas, ochenta y tres centiáreas, venden la finca segregada a don P. V. M., quien la compra y adquiere para su sociedad de gananciales. Se incorpora a la escritura una certificación extendida el 28 de junio de 2013 por el secretario del Ayuntamiento de Munera que, en relación con la solicitud de licencia de segregación o certificado de innecesariedad para la segregación de las parcelas catastrales 128 y 131 del polígono 78 y parcela 5 del polígono 77, en suelo no urbanizable, se acuerda la declaración de innecesariedad de la segregación (sic), declaración que se argumenta en base a un previo informe del Arquitecto asesor técnico municipal del que se transcriben los siguientes particulares: «Que la finca matriz que se pretende dividir en tres parcelas está actualmente formada por tres parcelas catastrales independientes de rústica ( ) Que dichas parcelas 128 y 131 del polígono 78, junto con la parcela 5 del polígono 77 y los terrenos expropiados para la variación del trazado de la CN-430, formaban parte originariamente la parcela 75 del polígono del catastro antiguo. Con la variación del trazado se segregó de hecho la parcela original en las tres parcelas actuales resultantes, presentando las citadas, una discontinuidad en sus linderos, no son colindantes. - Que conforme a los hechos y situación indicados, se considera que no procede la licencia de segregación al encontrarse las parcelas físicamente segregadas de hecho, siendo unidades catastrales independientes, por lo que se considera la innecesariedad de la segregación al encontrarse ya segregadas de la antigua finca matriz». II Presentada telemáticamente la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Villarrobledo el día 30 de julio de 2013, causando el asiento de presentación número 97 del Diario 128, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «( ) se deniega la segregación descrita en la misma en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho Hechos 1. En la citada escritura se procede a la venta de una porción de 14 áreas y 42 centiáreas de la finca de Muñera. 2. Se acompaña Declaración municipal de innecesariedad de la segregación del Ayuntamiento de Munera de fecha 28 de junio de Al tratarse de una división inferior a la unidad mínima de cultivo en cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio, el 3 de agosto de 2013 se envió copia de la escritura pública citada a la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, suspendiéndose la calificación de la escritura por dicho motivo. 4. Con fecha 29 de agosto se recibió en este Registro Resolución de la Consejería de Agricultura de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en la cual se concede trámite de audiencia de diez días para alegar o aportar documentos. 5. Con fecha 30 de diciembre de 2013 se presenta en este Registro Resolución de fecha 17 de diciembre de 2013 de la citada Consejería denegando la autorización de la segregación indicada. 6. Se deniega la segregación solicitada en base a los siguientes defectos: 1. La Resolución de la Delegación Provincial de la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha declara que la segregación practicada no se ajusta a la legalidad, lo cual obliga a denegar la inscripción solicitada. Fundamentos de Derecho: 1. El Principio de calificación registral del art. 18 y 19 LH y 99 y ss RtoH cuyo tenor dispone que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. 2. Artículos 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio y 23 de la Ley 19/95 de Modernización de Explotaciones Agrarias. La anterior nota de calificación negativa ( ) Villarrobledo a 9 de enero de 2014 La Registradora (firma ilegible) Fdo: María José Renart Espí». 12

13 III La anterior nota de calificación fue recurrida ante la Dirección General de los Registros y del Notariado por la notaria autorizante de la escritura calificada, doña Josefina Quintanilla Montero, mediante escrito de 4 de febrero de 2014, con arreglo a las siguientes alegaciones: «( ) A) Hechos. Nota de calificación. El documento fue calificado con la nota que se adjunta. Contra los argumentos invocados cabe realizar la siguiente contra-argumentación: I. Que en la referida escritura obra, entre otros documentos, una declaración municipal de innecesariedad emitida por el Ayuntamiento de Munera, en la que consta expresamente que «dichas parcelas 128 y 131 del polígono 78, junto con la parcela 5 del polígono 77 y los terrenos expropiados para la variación del trazado de la CN-430», formaban originariamente la parcela 75 del polígono del catastro antiguo. Como consecuencia de la variación del trazado original, se segregó de hecho la parcela original, en tres parcelas no colindantes. II. Que, por tanto, a la presente segregación se le debe aplicar la excepción del apartado d del artículo 25 de la Ley 19/1995 de 4 de julio que indica literalmente: «Artículo 25. Excepciones No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos: d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa. III. Que de acuerdo con los términos de este precepto en relación con el contenido de la escritura calificada, deben extraerse las siguiente conclusiones: 1) Que la formación de dicha parcela (131 del polígono 78) no obedece a la voluntad caprichosa de los otorgantes, ni siquiera al hecho de que simplemente esté separada de las demás por la existencia de un camino que las cruza; sino que la parcela, inicialmente era una sola, y por causa de expropiación forzosa, se produjo la segregación. 2) Dicha parcela, que existe en la realidad, y que la parte vendedora no ha procurado ni buscado su existencia en ningún momento, sino que le fue impuesta como consecuencia de la variación del trazado de la CN-430; es inviable económicamente, por sí sola considerada, salvo que fuera adquirida por un colindante, como sucede además en el supuesto de la escritura (si se aprecia la relación de linderos que figuran en la certificación catastral y en la descripción de la finca segregada en la escritura, el propietario de la parcela 130 es el que adquiere precisamente la 131: don P. V. M.). Bien es cierto, que como consecuencia de esta adquisición, el comprador tampoco iguala, con ambas parcelas la unidad mínima de cultivo, pero ya se posibilita la formación y mantenimiento de explotaciones viables y rentables, intentando corregir el excesivo e ineficiente fraccionamiento de la propiedad rústica, como señala expresamente la Resolución impugnada. IV. El artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 dispone literalmente lo siguiente: Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída (...). El apartado 5 del artículo anterior dice: Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2.º de la Ley Hipotecaria. En el caso que nos ocupa, el Ayuntamiento, órgano con competencia urbanística, ha emitido declaración municipal de innecesariedad, luego cuál es la competencia de la Junta de Comunidades en este caso? Cabe el pronunciamiento de los órganos administrativos de la Junta de Comunidades cuando el Ayuntamiento ya considera que no existe ninguna infracción urbanística, y además contempla la excepción del apartado d del artículo 25 (se refiere expresamente a una expropiación de terrenos que da lugar a tres parcelas diferenciadas)? Y siguiendo con esta argumentación, entiendo que las disposiciones legales deben ser objeto también de una 13

14 interpretación sistemática, a la luz de las otras disposiciones con las que están relacionadas: si el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 se remite expresamente al anterior, entiendo que el referido artículo 80 está pensado para el caso de segregaciones o divisiones por debajo de la unidad mínima cultivo donde no resulta acreditada la existencia de excepción alguna conforme al artículo 25 de la Ley 19/1995 o existen dudas fundadas al respecto (de ahí que el artículo 80, en su redacción se centre en los artículos 23 y 24, sin alusión alguna al artículo 25 de la Ley 19/1995). Por tanto, si esta excepción existe y resulta acreditada en la declaración de innecesariedad, como es la segregación por causa de expropiación forzosa, no tiene sentido buscar una autorización que únicamente tiene por objeto disipar dudas que en este caso no pueden existir. V. Bien es cierto que si se hubiera cumplido escrupulosamente la legislación en materia de expropiación forzosa, no debiera ser el particular el que debe «luchar» por inscribir la segregación de sus parcelas realizada en realidad por imposición legal. Y a mayor abundamiento tampoco se le puede obligar a mantener «sine die» esta situación que no obedece a su voluntad. VI. Respecto a las sentencias citadas en la Resolución de la Consejería, debe señalarse lo siguiente: Respecto a la Sentencia 1244/2011 del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, resuelve un recurso interpuesto contra sentencia dictada en procedimiento ordinario entre un particular y un Ayuntamiento, partiendo ya el conflicto del hecho de que el propio Ayuntamiento deniega la declaración de innecesariedad. Tampoco se indica en la referida sentencia que el particular invoque excepción alguna del artículo 25 de la Ley 19/1995, sino simplemente que es propietario de dos fincas separadas por un camino público del Ayuntamiento de Jaén, que pertenecen a polígonos catastrales distintos y que se muestran independientes en toda la documentación aportada, pero que aparecen inscritas como una sola discontinua en el Registro de la Propiedad. Esta sentencia no resulta en modo alguno aplicable a este caso, puesto que los respectivos supuestos de hecho no tienen nada que ver. Respecto a la Sentencia 271/2007 de 23 de octubre de la Sala de lo Contencioso- Administrativo número 1 de Ciudad Real, realiza una interpretación del apartado d) del artículo 25 de la Ley 19/1995. Y precisamente al hilo de esta interpretación considero igualmente que no resulta aplicable a este caso concreto, por los motivos que se dirán a continuación (cito textualmente: En cuanto a que la segregación tenga su origen en la expropiación forzosa de terrenos para la construcción de la autovía tampoco puede acogerse tal excepción porque la finca que se transmite, en su matriz, como reconoce el propio recurrente tampoco reunía el requisito de la unidad mínima de cultivo, establecido en treinta mil metros cuadrados ya que tenía una superficie de algo más de trece mil metros cuadrados y la compraventa y segregación no provoca una situación de origen de finca por debajo de la unidad mínima de cultivo. pues esta situación era anterior a la compraventa, y la segregación por mucho que el recurrente denomine a la operación separación en contra de lo afirmado en la escritura pública, no reúne los requisitos establecidos, sin que sea la causa de ello una previa expropiación. que lo que haría en su caso sería permitir que las fincas menores a la unidad mínima de cultivo segregadas o resultantes de la matriz como consecuencia de la expropiación pudiesen ser segregadas de la matriz con este motivo, pero no su nueva segregación cuando no reúnen los requisitos de superficie exigible): -En la sentencia citada, no se alude en ningún sitio a que se haya obtenido resolución favorable del Ayuntamiento, sino que la autorización del acto se somete únicamente a la Consejería competente. En nuestro caso, el Ayuntamiento emite declaración de innecesariedad y alude expresamente a la expropiación de terrenos. -En la sentencia citada, la finca matriz tiene menos de treinta mil metros cuadrados ( m²). En nuestro caso, partimos de una finca inscrita con treinta y cinco mil veinticinco metros cuadrados ( m²) -según catastro, treinta y seis mil cuatrocientos diez metros cuadrados ( m²). Y tras la segregación, el resto de finca matriz descrita en la escritura (que sigue perteneciendo al mismo dueño, que por tanto, no quiere mantener fincas de dimisiones irrisorias) queda con una superficie de tres hectáreas, treinta y cinco áreas, ochenta y tres centiáreas (3,3583 ha). Por tanto, quiero destacar especialmente, que el hecho de haber vendido únicamente esta parcela de catorce áreas, cuarenta y dos centiáreas (0,1442 ha) obedece a que es absolutamente inviable económicamente, su acceso debe realizarse a través de las fincas colindantes, y el 14

15 único interesado en su adquisición ha sido don P. V. M. que, además, es colindante a la misma. Por tanto, no obstante los términos de la declaración de innecesariedad, que habla de tres parcelas independientes, el propietario se ha limitado a deslindar la que por sus características (tras la expropiación), responde más a una finalidad de segregación y venta. -En nuestro caso, además, no se trata de una nueva segregación, sino que la expropiación de terrenos como consecuencia de la variación del trazado de la CN-430 dio lugar a la que es objeto de la escritura, y simplemente dicha segregación se ha formalizado a posteriori porque en su día no tuvo reflejo en el Registro de la Propiedad, e igualmente para posibilitar su venta como finca independiente. VII-. Por último, cabe citar la Resolución de 1 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Pinos Puente contra la negativa del registrador de la Propiedad de Iznalloz a inscribir una segregación, donación y posterior agrupación contenidas en una escritura de partición de herencia. En esta Resolución, si bien es cierto que el recurso del Notario queda desestimado, se contiene una importante matización: En el caso resuelto por este Centro Directivo se dice literalmente: y a la vista del contenido de la escritura -en la que no se alude en modo alguno al régimen de excepción previsto en el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, sin que haya edificación alguna reflejada en el asiento registral ni declarada en debida forma en dicho título-, corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no la excepción recogida en dicha precepto legal, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Por oposición a este pronunciamiento, en el presente caso, en la declaración de innecesariedad recogida en la escritura sí se alude expresamente a la expropiación que ha tenido lugar y a cuáles han sido sus consecuencias, y por tanto, entra en juego la excepción del artículo 25. d) de la Ley 19/1995. Además, dicho artículo no distingue entre la superficie mínima de las parcelas que se adjudica la entidad expropiante ni las que se queda el propietario, habla simplemente de división o segregación por causa de expropiación forzosa. Y lo que ha hecho simplemente el vendedor es dar forma a una situación que ya se le había impuesto desde hacía tiempo. VIII. Por último, se observa incumplimiento de plazos legales: a la vista de la nota de calificación emitida por el Registro de la Propiedad de Villarrobledo con fecha nueve de enero de dos mil catorce: se envía copia de la escritura a la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente de la Junta de Comunidades el día 3 de agosto; con fecha 29 de agosto se recibe en el Registro de Villarrobledo, Resolución de la Consejería referida al trámite de audiencia para alegar o aportar documentos; y con fecha 30 de diciembre de 2013 se presenta en dicho Registro escrito denegando la autorización. Desde el día 29 de agosto de 2013, fecha en la que se notifica al Registro la Resolución del trámite de audiencia, al día 30 de diciembre del año 2013 han pasado más de cuatro meses, luego por aplicación del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, en el caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el registrador practicará los asientos solicitados. De igual modo, el artículo 79.4 del mismo texto legal dice: Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, prevista en el apartado 1 de este artículo, si no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. A mayor abundamiento, los datos que ofrece la nota de calificación del Registro de la Propiedad contradicen abiertamente los que resultan de la Resolución impugnada a la que ha podido tener acceso la Notaria recurrente, en cuyo primer párrafo (antecedentes de hecho) se dice expresamente que el día 4 de septiembre de 2013, tiene entrada en el Servicio Periférico, escrito del Registro de la Propiedad de Villarrobledo, junto con la correspondiente escritura de compraventa, para que se proceda de conformidad con lo previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio: si el envío de la copia, según la nota de calificación, tiene lugar el 3 de agosto, y el día 29 de agosto se recibe ya Resolución sobre trámite de audiencia, cómo va a tener entrada el escrito el día 4 de septiembre?????. Existe una abierta contradicción entre los datos que resultan de las 15

16 Resoluciones de ambos organismos públicos, y que en modo alguno puede perjudicar u ocasionar indefensión al interesado. IX. No se trata, por último, de un simple caso de fincas discontinúas o no colindantes, sino que precisamente su discontinuidad deriva de un expediente de expropiación forzosa (tal y como reconoce el propio Ayuntamiento) en el que inicialmente la finca matriz, una sola, quedó afectada por la variación del trazado de la CN-430. Fundamentos de Derecho. -Artículos 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. -Artículos 23, 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias». IV La registradora emitió informe el día 10 de febrero de 2014, ratificándose íntegramente en el contenido de la nota de calificación impugnada, y remitió el expediente a este Centro Directivo. FUNDAMENTOS DE DERECHO Vistos los artículos 8, 18, 243 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 44 del Reglamento Hipotecario; 13 y 17 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo; 89.2 y 91.2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha; 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias; 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; y las Resoluciones de esta Dirección General de 29 de octubre de 1947, 27 de febrero de 2003, 22 de marzo, 23 de junio y 2 de noviembre de 2004, 23 de abril y 24 de mayo de 2005, 20 de enero, 27 de mayo y 14 de noviembre de 2006, 1 de agosto de 2011 y 22 de julio y 27 de noviembre de En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos: a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura mediante la cual se practica la segregación de una finca rústica de secano situada en el término municipal de Munera, de la que resulta una porción de catorce áreas y cuarenta y dos centiáreas, inferior a la unidad mínima de cultivo, que para dicho término municipal y tipo de cultivo está fijada en tres hectáreas por la Orden de 27 de mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura. En la escritura se incorpora certificación municipal de innecesariedad de licencia de segregación, en la cual se expresa lo siguiente: «- Que la finca matriz que se pretende dividir en tres parcelas está actualmente formada por tres parcelas catastrales independientes de rústica ( ) - Que dichas parcelas 128 y 131 del polígono 78, junto con la parcela 5 del polígono 77 y los terrenos expropiados para la variación del trazado de la CN-430, formaban parte originariamente la parcela 75 del polígono del catastro antiguo. Con la variación del trazado se segregó de hecho la parcela original en las tres parcelas actuales resultantes, presentando las citadas, una discontinuidad en sus linderos, no son colindantes. - Que conforme a los hechos y situación indicados, se considera que no procede la licencia de 16

17 segregación al encontrarse las parcelas físicamente segregadas de hecho, siendo unidades catastrales independientes, por lo que se considera la innecesariedad de la segregación al encontrarse ya segregadas de la antigua finca matriz». b) La registradora suspende la inscripción solicitada, porque, habiendo remitido la documentación al Servicio Periférico de Albacete de la Consejería de Agricultura de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha de conformidad con lo previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dicho órgano administrativo ha dictado resolución por la que declara la nulidad de la segregación realizada en aplicación de los artículos 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de explotaciones agrarias, al entender que no es admisible la segregación de parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo y que no resultaban de aplicación al caso ninguna de las excepciones previstas en la citada Ley. c) La notaria recurrente alega que sobre una parte de la finca matriz se produjo una expropiación que dio lugar a la segregación de hecho de la finca en tres parcelas no colindantes y que, por tanto, a su juicio, la presente segregación debe quedar amparada por la excepción prevista en el letra d) del artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, relativa a los supuestos en que la segregación se produce por causa de expropiación forzosa; que la finca segregada es objeto de compra por un colindante que si bien no iguala con ambas fincas la unidad mínima, posibilita la formación de una explotación agraria viable; que el Ayuntamiento, Administración urbanística competente, ha emitido una certificación de innecesariedad de licencia de segregación por lo que no ha estimado la existencia de infracción urbanística alguna; que el resto de la finca matriz tras la segregación sigue conservando una superficie superior a la unidad mínima de cultivo; que en realidad no se trata de una nueva segregación, sino que es consecuencia de la expropiación forzosa antes referida, y que se formaliza ahora por no haber tenido reflejo registral con anterioridad; finalmente indica el incumplimiento de los plazos legales por cuanto el Registro remite copia de la escritura a la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente de la Junta de Comunidades el 3 de agosto de 2013, con fecha 29 de agosto se recibe en el Registro resolución de la citada Consejería referida al trámite de audiencia abierto en dicho procedimiento, y con fecha 30 de diciembre de 2013 se presenta en el Registro escrito de la Consejería denegando la autorización, por lo que entre el 29 de agosto y el 30 de diciembre han pasado más de cuatro meses, y por tanto, conforme a lo previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, la registradora debió proceder a la práctica de la inscripción. 2. Antes de examinar la concreta cuestión planteada en el recurso, procede delimitar el marco normativo que debe tenerse en cuenta para resolverlo: a) Por lo que se refiere a la legislación urbanística estatal, el artículo 13.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo prohíbe «las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística». En el ámbito de la legislación urbanística castellano-manchega, el artículo 91.2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, establece, de forma taxativa, que «en suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas»; y el artículo 89.2 de la misma Ley dispone que «es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial o urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto en los dos artículos siguientes», de modo que conecta los actos de segregación y división en suelo rústico con la observancia de la 17

18 normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que debe analizarse especialmente el régimen de las unidades mínimas de cultivo. b) Este último régimen especial aparece regulado en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, cuyo artículo 24, en sus dos primeros apartados, tiene el siguiente contenido: «1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. 2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior». No obstante, el artículo 25 de la misma Ley permite la división o segregación en determinados supuestos, uno de los cuales consiste en «cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo» (vid. letra a), y otro de los supuestos de excepción se refiere a aquellos casos en que la división o segregación «se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa» [vid. letra d)]. 3. En el presente caso, comenzando por la última de las alegaciones de la recurrente, que en realidad tiene carácter previo, consiste en que, a su juicio, dado que transcurrieron más de cuatro meses entre la fecha de la apertura del plazo de audiencia abierto por la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente y la fecha en que se recibió en el Registro la comunicación procedente de dicha Consejería relativa a la denegación de la autorización, la registradora en cumplimiento del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 debió proceder a la inscripción solicitada. Este precepto establece que «cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente». Y a continuación diferencia la norma según que dicha Administración responda expresamente o no en el plazo de cuatro meses: «Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento». Por tanto, en el caso del presente expediente, según la relación de fechas indicadas, dado que la comunicación con la denegación de la autorización se recibió en el Registro transcurridos el referido plazo de cuatro meses, a juicio de la recurrente, debió darse cumplimiento a la previsión del citado precepto practicando los asientos solicitados. Este primer argumento impugnativo, sin embargo, no puede prosperar. La cronología de fechas indicadas las extrae la recurrente de la propia nota de calificación, pero como aclara la registradora en su preceptivo informe en la redacción de dicha nota se padeció un error material en la referencia que se hizo de la fecha de la remisión de la copia de la escritura a la Consejería de Agricultura, consignándose la de 3 de agosto de 2013, cuando la fecha correcta es la de 3 de septiembre de 2013, aportando al efecto copia de los justificantes del servicio de Correos. Con independencia de las causas que produjeron dicho error, error material que se deduce del cotejo con el resto de fechas del 18

19 expediente pues la presentación de la escritura se produjo telemáticamente el 30 de julio de 2013, siendo suspendida su calificación por falta de justificación del pago de los impuestos hasta el 19 de agosto de 2013 (por lo que la actuación remisora de la registradora en ningún caso pudo ser anterior a dicha fecha), lo cierto es que en cualquier caso la comunicación de la denegación por parte de la Consejería de Agricultura se produjo dentro del plazo reglamentario de cuatro meses, por lo que la previsión del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 aplicable al caso es justo la inversa a la invocada por la recurrente, esto es, la relativa a la obligada denegación de la inscripción en el caso de que la resolución de la Administración agraria competente declare la nulidad de la división o segregación, como aquí ha ocurrido. 4. Alega igualmente la recurrente que en el presente caso el interesado obtuvo del Ayuntamiento, como Administración urbanística competente, el correspondiente certificado de innecesariedad de licencia de segregación. Ahora bien, el supuesto de hecho objeto del presente expediente no es el de una parcelación urbanística, por lo que la certificación municipal de declaración de innecesariedad de la licencia de segregación no es suficiente para comprender las parcelaciones en suelo rústico, pues éstas se rigen por la legislación agraria y concretamente por la normativa de unidades mínimas de cultivo. Como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 10 de junio de 2009 y 2 de noviembre de 2012), si bien la certificación municipal de innecesariedad de licencia puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia. 5. El siguiente argumento impugnativo que procede examinar, centrado el supuesto en el ámbito de la legislación agraria y en relación con las prevenciones que ésta adopta frente a los riesgos del excesivo fraccionamiento del suelo rústico, es el basado en las excepciones contenidas en las letras a) y d) del artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, en relación a los supuestos de disposición a favor de propietarios de fincas colindantes y a los supuestos de división o segregación causados en virtud de una expropiación forzosa. Pero ninguna de estas excepciones pueden amparar la pretensión impugnativa. En cuanto al primer supuesto (adquisición por colindante) porque, aun dando por buena dicha premisa, falta el segundo requisito impuesto por la norma a la excepción, esto es, que «como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo», siendo así que, como reconoce la propia recurrente, en el presente caso ni por sí sola ni mediante su adición a la superficie de la colindante, la segregada llega a alcanzar una cabida equivalente a la unidad mínima de cultivo aplicable. 6. Pero tampoco la segunda excepción alegada, la relativa a ser originada la división por una expropiación forzosa, resulta aplicable. En efecto, lo que resulta de los antecedentes reseñados es que sobre la original finca matriz se operó una expropiación forzosa, al parecer no inscrita, como consecuencia de la cual aquella finca, inicialmente continua, quedó integrada de hecho por tres parcelas discontinuas (independizadas catastralmente, pero no registralmente). De ello pretende colegir la recurrente que la segregación ya se operó de hecho y que lo que ahora se realiza es su formalización tardía. Pero no es así en rigor. Ciertamente que la segregación de los terrenos objeto de expropiación, en caso de formalizarse y pretenderse su inscripción sí podrían acogerse a la excepción de la letra d) del citado artículo 25 de la Ley 19/1995, pues tal segregación sí fue causada por una expropiación. Por el contrario, el resto de la finca matriz, aun quedando integrada por tres porciones de terreno discontinuos, ni desde la perspectiva registral, ni desde la óptica de la legislación 19

20 agraria ahora examinada pierden su unidad jurídico-registral. Como ha afirmado este Centro Directivo en su Resolución de 27 de noviembre de 2012, a pesar de que el artículo 8.2.º de la Ley Hipotecaria permite la creación de una sola finca registral discontinua, la legislación agraria prohíbe, declarándolas nulas según el artículo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias, la división o segregación de una finca rústica cuando dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Y en este sentido aclara que «tanto la expresión del artículo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias como su finalidad, es la de prohibir la formación de «parcelas» inferiores a la unidad mínima de cultivo, sin exceptuar el supuesto de que esas parcelas formen una sola finca registral discontinua, pues ésta no se incluye entre las excepciones del artículo 25 de la propia Ley». Incide en esta misma idea la Sentencia 1244/2011, del Tribunal Superior de Andalucía, citado en su fundamentación jurídica por la Resolución de 17 de diciembre de 2013 del Servicio Periférico de Albacete de la Consejería de Agricultura, relativa a un supuesto en que el interesado era «propietario de dos fincas separadas por un camino público del Ayuntamiento de Jaén, que pertenecen a polígonos catastrales distintos y que se muestran independientes en toda la documentación aportada, pero que aparecen inscritas como una sola discontinua en el Registro de la Propiedad», a pesar de lo cual dicha separación de hecho no se entendió justificativa de una excepción al régimen de prohibición de las operaciones de división o segregación, como actos jurídicos de modificación hipotecaria, con formación de nuevas fincas registrales inferiores a la unidad mínima de cultivo. Por tanto, una cosa es que la porción segregada de la matriz por causa de expropiación pueda acogerse a la excepción de la reiterada letra d) del artículo 25 de la Ley 19/1995 e inscribirse aun siendo inferior a la unidad mínima de cultivo, y otra distinta es que dicha excepción se pretenda ampliar a la nueva segregación, de derecho y no de hecho, que ahora se pretende inscribir. 7. El artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, como hemos visto, establece que el registrador remitirá copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, y habiendo cumplido la registradora dicho precepto, teniendo en cuenta además, la contestación de la Comunidad Autónoma que declara formal y expresamente la nulidad de la segregación recogida en la escritura calificada por no cumplirse las excepciones previstas en el artículo 25 de la reiterada Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias (en cuyo procedimiento, por cierto, ninguna alegación se presentó en el trámite de audiencia), no hay nada que objetar a la actuación de la registradora en este caso, pues el artículo 24 de dicha Ley 19/1995, bien claramente establece la nulidad de la formación de las parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo. Como ya indicó esta Dirección General en su Resolución de 27 de noviembre de 2012, en relación con la segregación de «fincas discontinuas», no puede interpretarse el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 en forma que permita obviar los límites y exigencias derivados de los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995 en dichos casos, pues «no pueden obviarse estos preceptos entendiendo que el artículo 80 no sería aplicable a la segregación de una finca discontinua compuesta de parcelas inferiores a la unidad mínima». En definitiva, la registradora actuó correctamente haciendo aplicación del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997. Y si la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, a través de sus órganos competentes, afirma que la segregación es inválida por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de los recursos judiciales que pudieran corresponder a los interesados para instar la rectificación de la resolución dictada por la 20