PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN "PEÑARRUBIA"

Transcripción

1 PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN "PEÑARRUBIA" DE COLLADO MEDIANO (MADRID) PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN DEL SECTOR SAU-11 "PEÑARRUBIA" DE SUELO URBANIZABLE DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO DE COLLADO MEDIANO (MADRID). Promotor: CAS, S.A. Equipo Redactor: Santos López Colón. Arquitecto y Urbanista. Marzo, (Corregido Marzo, 2.012).

2 Equipo Redactor: SANTOS LÓPEZ COLON. Arquitecto y Urbanista.

3 INDICE GENERAL DE DOCUMENTOS. I. MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN Y SUS DETERMINACIONES. II. NORMAS URBANÍSTICAS. ANEXOS NORMATIVOS. III. ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN DE LA EJECUCIÓN: PLAN DE ETAPAS. IV. ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN DE LA EJECUCIÓN: ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO V. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA DEL PLAN PARCIAL (Planos).

4 PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN DEL SECTOR SAU-11 "PEÑARRUBIA" DE SUELO URBANIZABLE DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO DE COLLADO MEDIANO (MADRID). "PEÑARRUBIA" MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN Y SUS DETERMINACIONES MARZO,

5 I N D I C E 1.1. Introducción Justificación de la conveniencia y oportunidad de la redacción del Plan Parcial de Ordenación Planeamiento municipal que se desarrolla Información básica operativa De tipo físico De tipo legal De tipo social y económico De la accesibilidad al sector Objetivos y criterios de la ordenación. Análisis ponderado de alternativas Objetivos y criterios Análisis de alternativas Descripción de la Propuesta El ámbito del sector Carácter del sector. Zonificación general Estructura y jerarquía viaria. Conexión con su entorno Los usos lucrativos del sector: El uso residencial Las reservas para dotaciones de equipamientos públicas. El sistema de espacios libres y zonas verdes Las áreas de cesión para dotaciones de equipamiento y espacios libres, y de aprovechamiento lucrativo Las infraestructuras al servicio del área. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 2

6 1.7. Adecuación de la propuesta a la legislación y normativa vigentes Condiciones específicas para el planeamiento parcial de iniciativa privada Las condiciones exigidas por la Ley del Suelo y el Reglamento de Planeamiento La Gestión y Ejecución del Plan Parcial Sistema de actuación Cargas y obligaciones inherentes al sector Ámbito de Gestión y sector de suelo urbanizable Polígonos de ejecución Desarrollo previsto de gestión Desarrollo previsto de ejecución: Plan de Etapas. ANEXOS A LA MEMORIA. Anexo Nº 1: Anexo Nº 2: Anexo Nº 3: Anexo Nº 4: Anexo Nº 5: Resumen de las características del Plan Parcial. Ficha de las Normas Subsidiarias para el desarrollo del Sector SAU- 11 "PEÑARRUBIA". Plan de Alarma, Seguridad Y Evacuación del Sector. Autorizaciones Compañías suministradoras: 1º Viabilidad Canal de Isabel II. 2º Viabilidad suministro eléctrico IBERDROLA. 3º Viabilidad servicio telecomunicaciones CTE. Afección del yacimiento arqueológico El Jaralón en el sector. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 3

7 1.1. INTRODUCCIÓN. El presente Plan Parcial de Ordenación del Sector SAU-11 "PEÑARRUBIA" de las vigentes Normas Subsidiarias de Planeamiento del municipio de Collado Mediano (Madrid), es una propuesta de ordenación integral del territorio que abarca dicho sector, regulando para su ámbito tanto las condiciones de urbanización como las de edificación y uso para cada zona diferenciada del mismo. Los Propietarios-Promotores del presente Plan Parcial de Ordenación, que se relacionan en la presenta Memoria, son propietarios de una mayoría sustancial de los terrenos que integran el sector que se considera (88,0655% de la total superficie del sector), extremo éste que queda justificado convenientemente en este Documento y que así se certificará por el Registro de la Propiedad. Así mismo, dentro de la delimitación del sector queda incluida una fracción de suelo correspondiente a vía pecuaria, que se mantiene tras la ordenación como tal vía pecuaria, sin que genere aprovechamientos de tipo alguno. La redacción del Plan Parcial de Ordenación se ajusta en todas sus determinaciones a la legislación del suelo vigente en la Comunidad de Madrid, y a las determinaciones, tanto generales como específicas, que el planeamiento municipal, al cual se somete, determina para el sector en cuestión, quedando integrado el precitado planeamiento municipal por las Normas Subsidiarias de Planeamiento del municipio de Collado Mediano, aprobadas definitivamente en por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Madrid, siendo vigentes desde su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Madrid de fecha 22 de junio de 1.990, y en el correspondiente Boletín Oficial del Estado el 24 de julio del mismo año. El desarrollo del sector tiene por objeto materializar las previsiones que se establecen a nivel municipal por las Normas Subsidiarias, completando el modelo territorial y generando una unidad residencial que vendrá a sustanciar las necesidades que de vivienda tiene el municipio, y ello sin perjuicio de haber optado por una ordenación que concentra la edificación en un borde del sector liberando tanto de edificación como de urbanización la gran mayoría del mismo, aun a costa de la rebaja de edificabilidad global del ámbito, como luego se dirá. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 4

8 1.2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA REDACCIÓN DEL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN. La conveniencia y oportunidad de la redacción del presente Plan Parcial de Ordenación, del sector SAU-11 "PEÑARRUBIA", de las vigentes Normas Subsidiarias de Planeamiento del municipio de Collado Mediano, se basa en la propia conveniencia y oportunidad de desarrollo del sector previsto en este citado planeamiento municipal. Efectivamente, el modelo urbano propuesto por las Normas Subsidiarias del municipio prevé y proyecta un crecimiento urbano que contempla el desarrollo efectivo de determinadas áreas de suelo entre las que se encuentra el sector SAU-11 que se considera. Que, como se verá más adelante, por quedar el ámbito delimitado como un cierre del modelo urbano marginal dentro de la trama urbana de las áreas unifamiliares de la zona Noroeste del núcleo urbano de Collado Mediano, se configura el desarrollo urbanístico de dicho sector como el remate del mismo en esta parte del continuo urbano. Como se comprueba, ahora el tejido urbano es disperso y no está rematado, habiéndose acometido operaciones de edificación y de urbanización de carácter puntual, como aparece en todo el Norte del núcleo urbano, carente de remate conveniente contra las zonas y cotas más altas del monte. El presente Pan Parcial, formulado de acuerdo con las previsiones del planeamiento municipal, da satisfacción a este requerimiento para dotar de dicho límite efectivo a futuro. La oportunidad del desarrollo queda vinculada a los techos temporales del planeamiento municipal, toda vez que, por tratarse de un pequeño sector, su urbanización, que prácticamente se limita a dos calles estructurantes y otras de acceso a la edificación, como se verá, y su edificación, puede ejecutarse en un breve espacio de tiempo. Computará el contingente de viviendas que acoge el sector en el conjunto de necesidades de vivienda planteadas en el modelo formulado por las Normas Subsidiarias vigentes en Collado Mediano, dentro del marco de sus previsiones temporales. Por otra parte, se incardina perfectamente dentro de la ordenación la vía pecuaria que queda afectada, manteniendo su continuidad y funcionalidad. De igual manera se procede con el canal de riego existente, en que se genera su continuidad a futuro, dando el mismo servicio actual. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 5

9 1.3. PLANEAMIENTO MUNICIPAL QUE SE DESARROLLA. El planeamiento municipal que se desarrolla son las vigentes Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Collado Mediano, que fueron aprobadas definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Madrid en 1.990, por acuerdo de fecha 7 de junio de 1.990, acuerdo éste que apareció publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid con fecha 22 de junio de 1.990, y posteriormente en el Boletín Oficial del Estado de 24 de julio del mismo año, momento éste en que pasaron a ser ejecutivas. No se somete a otro planeamiento urbanístico directo, y solo quedará afectado por la legislación y normativa sectorial de general afectación sobre el territorio. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 6

10 1.4. INFORMACIÓN BÁSICA OPERATIVA De tipo físico. a) Marco geográfico en que se inscribe el sector. El sector que se planea se ubica en el término municipal de Collado Mediano, a una distancia aproximada de 46 kilómetros de Madrid capital. El término municipal de Collado Mediano está situado al Noroeste de la provincia de Madrid, en la que se viene en denominar "Hoya de Villalba", y limita con los términos municipales de Alpedrete por el Sur, Moralzarzal y Becerril de la Sierra al Este, por el Norte con los de Navacerrada y Cercedilla y por el Oeste con los de Los Molinos y Guadarrama. Está atravesado por una carretera local que derivando de la Carretera del Puerto de Navacerrada, carretera N-601, comunica el municipio de Collado Mediano con Becerril de la Sierra, Cerceda, El Boalo, etc., por el Este (M-6100), y con los municipios de Guadarrama y Los Molinos por el Oeste (M-7020). Dicha Carretera del Puerto de Navacerrada entronca en Collado Villalba con la autopista A-6 que se configura como el eje estructurante de la "Hoya de Villalba", desde donde se produce el acceso al municipio y se conecta con el área metropolitana de Madrid. Otra de las formas de acceso al municipio es a través del ferrocarril, constituyendo la estación de Collado Mediano un nudo de comunicaciones importante en la línea de ferrocarril de Madrid a Segovia. Entrando a considerar el marco del sector dentro del conjunto urbano de Collado Mediano, éste se sitúa al Oeste del núcleo urbano de Collado Mediano, y en concreto del casco antiguo. Se localiza, teniendo como referencia el ferrocarril, en el punto en donde éste entra en túnel en la montaña. Se conforma, junto con el paquete de suelos adscritos en este aire al conjunto de suelo urbanizable, como el cierre Oeste del citado núcleo urbano, constituyendo su propio límite Oeste y Norte el del suelo no urbanizable. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 7

11 A Sur, el Sector SAU-11 que se considera colinda respectivamente con el igualmente sector de suelo urbanizable SAU-10, interponiéndose entre ambos la carretera a Los Molinos. Únicamente es por el Este y Sur-Este por donde el sector que se considera limita con áreas urbanas consolidadas de antiguo, áreas residenciales unifamiliares y zonas de esparcimiento de las mismas. b) El sector. Características básicas. Superficie. Tiene una forma irregular, sensiblemente trapezoidal alargada en la dirección Este- Oeste, y contiene una superficie total de muy aproximadamente de ,53 metros cuadrados de extensión según reciente levantamiento topográfico y medición por procedimientos analíticos. Como se ha dicho anteriormente, limita por el Sureste y Este con zona urbanizada unifamiliar consolidada, por el Norte y Oeste con el suelo no urbanizable, y por Suroeste con suelos clasificados como urbanizables pero todavía no desarrollados. c) Morfología. Topografía y clinometría. Ya se ha manifestado que el ámbito del sector, con una forma irregular y sensiblemente trapezoidal, está delimitado por una poligonal de múltiples lados. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 8

12 Conforma una ladera, con líneas de máxima pendiente en dirección Norte-Sur, que se encuentra entre las cotas 1.077,25 m. en el Noreste del sector como cota más alta, y 999,50 m. aproximadamente en el extremo Suroeste, como cota más baja, conformando un plano sensiblemente inclinado, pero no existiendo relevantes accidentes orográficos que sean de destacar, no obstante estando la roca aflorando en algunas áreas del sector. La pendiente media de caída N-S se puede estimar en una media en torno al 5-7%, si bien en puntos se alcanzan pendientes próximas al 15%, que la hacen sustancialmente apta para desarrollos de urbanización, habida cuenta que se encuentra en una ladera homogénea y continua en donde se asienta la práctica totalidad del núcleo urbano. d) Hidrología. Por lo que se refiere a cauces de agua, el ámbito no está atravesado por ningún cauce permanente ni ocasional, salvo un caz de riego al Suroeste del sector, reduciéndose su sistema hídrico de drenaje a la escorrentía superficial que a su vez canaliza las aguas hacia las torrenteras de evacuación de aguas pluviales que se sitúan al Oeste, vertiendo sobre la carretera de Los Molinos en el citado borde Oeste y por el Sureste sobre las zonas residenciales de la ladera. El ámbito de la finca pertenece a la cuenca del río Tajo, subcuenca del río Guadarrama, teniendo una constitución litológica bastante permeable, condición ésta que desaparece en los puntos en donde el contenido de finos aumenta. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 9

13 Por lo que se refiere a las aguas subterráneas, se trata de unos terrenos bajo los cuales existen cursos de agua, encontrándose la cota superior de la zona saturada bastante somera. Por otra parte, la existencia de agua en el suelo (humedad edáfica) se denota en algún punto de la finca por la existencia, aunque escasa, de vegetación característica. e) Clima 1. El clima de la zona en donde se enmarca el sector en estudio es del tipo Mediterráneo Templado, en cierto modo continental, con unas temperaturas medias anuales de C y con un periodo medio de heladas de entre 5 a 7 meses. En cuanto a precipitaciones, las más abundantes se producen entre finales del otoño, invierno y toda la primavera, con una precipitación media anual que oscila en torno a los mm. El periodo seco dura en la zona unos cinco meses. f) Geología. Geotécnia. Participa el sector de las características geotécnicas de la rampa de la Sierra de Guadarrama. Se trata de un soporte granítico que ocasionalmente aflora a la superficie, extremo este que queda patente en buena parte del término de Collado Mediano, y así mismo en sus áreas urbanas. En el sector que consideramos esta circunstancia queda de manifiesto en las áreas más próximas al borde Oeste y Norte del mismo, estando el resto de la superficie cubierta por terrenos, mezcla de arenas y arcillas, siendo estos de escasa potencia en general. Geotécnicamente se trata de terrenos muy aptos para soportar cargas de edificación de la naturaleza que para el ámbito se proyecta, viviendas unifamiliares, en general con pequeñas cargas sobre el firme. g) Vegetación. El sector tiene cierta vegetación arbórea y arbustiva en función de su posición. En las cotas altas del sector, al Norte del ferrocarril, la vegetación es prácticamente arbustiva, y está compuesta fundamentalmente por jara y carrascas jóvenes. Al Sur del ferrocarril hay pinos de repoblación, principalmente, y algún otro ejemplar asociado a la vegetación rupícola del canal de riego existente. 1 Datos obtenidos del Atlas Climatológico Básico de la Subregión de Madrid. COPLACO P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 10

14 h) Situación actual. Usos del suelo. En el ámbito delimitado por el sector que se considera no existe, ni actualmente levantada ni restos de ellas, edificación o instalación alguna, y su superficie aparece libre de cualquier uso. En otro momento ha podido dedicarse a pastos de ganados por sus condiciones del suelo. Exclusivamente existe una edificación ocupada ilegalmente al Oeste del mismo. sector. Existen cerramientos de piedra delimitando las diferentes propiedades que integran el Por lo que se refiere al límite Suroeste del sector, queda constituido por la carretera que comunica el núcleo de Collado Mediano con el vecino de Los Molinos, al Oeste del anterior. Este borde Suroeste está constituido por una vía pecuaria. i) Infraestructuras existentes interiores y periféricas. En este apartado se hace referencia únicamente a las infraestructuras urbanas periféricas al sector, de las que en su momento la edificación que se proyecte sobre el mismo se servirá. En primer lugar, por lo que se refiere a la distribución de agua, que a nivel municipal la efectúa el Canal de Isabel II, existe un ramal de importante sección que discurre por la carretera N-601, que de conformidad con la Compañía citada al mismo se conectará la red propia del sector. A partir de esta conducción será de donde se sirva el sector, teniendo capacidad para ello. Respecto a la red existente de saneamiento y alcantarillado, se trata de una zona, la de la zona Sur del núcleo urbano, en que la infraestructura urbana en este sentido adolece de su implantación, si bien existe un colector general -al cual acometerá la red propia del sectorque discurre por el camino que conforma el borde Oeste del mismo. No obstante esto, y habida cuenta que se están ejecutando redes de saneamiento que dan servicio a actuaciones edificatorias recientes y en ejecución, y de conformidad con las exigencias municipales, a estas redes se acometerá en los términos y con las condiciones que el Ayuntamiento imponga. Por lo que se refiere a la distribución de energía, discurre próxima por el Oeste del sector una línea de media tensión, de 30 kilovoltios, de la cual habrá de derivarse, en las condiciones que imponga la Compañía suministradora, una línea para dar servicio al sector, para alimentación al centro de transformación que, como se verá más adelante, se proyecta para el mismo, en cualquier caso de conformidad y con las condiciones que establezca la mencionada Compañía suministradora. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 11

15 Por último no queda sino decir, respecto a la red de telefonía periférica existente, que ésta es aérea, y en su momento se solicitará de la C.T.E. (Compañía Telefónica de España) que manifieste sus condiciones para prever la acometida a la red proyectada en el sector y su punto de enganche con las redes generales De tipo legal. a) Estructura de la propiedad. La totalidad de los terrenos que constituyen el sector que se ordena a través de este Plan Parcial de Ordenación, el Sector SAU-11 "PEÑARRUBIA", son de propiedad en buena parte de los Promotores del Plan Parcial, constituyendo la totalidad de los propietarios los que a continuación se relacionan: Titular Superficie suelo (m2). Coeficiente participación (%) CAS, S.A ,47 m2s. 88,237029% PROPIETARIO 2: ,52 m2s. 7,341496% PROPIETARIO 3: 357,43 m2s. 0,198650% VÍA PECUARIA 7.598,11 m2s. 4,222825% TOTAL SECTOR: ,53 m2s. 100,000000% P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 12

16 El Promotor del presente Plan, con capacidad legal para ello, es la Sociedad CAS, S.A., que cuenta con una mayoría de suelo cualificada como queda demostrado por las Certificaciones Registrales de Dominio y Cargas que se acompañan como documentación complementaria e integrante del presente Plan Parcial de Ordenación, constituyéndose por tanto como promotores del mismo a los efectos de la legislación del suelo de la Comunidad de Madrid. Se señalan las superficies que cada promotor aporta así como su índice proporcional de participación en el sector. Sin perjuicio de documentarlo más, la relación de propietarios que se corresponde con la tabla anterior es la siguiente: PROPIETARIO 1: COMPAÑÍA AUXILIAR DE SOCIEDADES, S.A. (CAS, S.A.), con NIF número A , y con domicilio social en Madrid, Calle Luchana, n º 36, 2ª planta (28010-Madrid). PROPIETARIO 2: D. PEDRO LOYOLA MINGUEZ Y Dª. CARMEN BERNAEZ SANZ. PROPIETARIO 3: D. BERNARDINO LOZOYA SANZ. PROPIETARIO 4: COMUNIDAD DE MADRID (VIAS PECUARIAS). Es preciso decir que la superficie correspondiente a la vía pecuaria, de titularidad de la Comunidad de Madrid, que como se comprueba por la ordenación queda asignada así mismo a vía pecuaria manteniendo el mismo titular, con todas sus características, no obtendrá aprovechamiento urbanístico, habida cuenta las determinaciones del artículo 47.3.i. del Reglamento de Gestión Urbanística. b) Determinaciones de las Normas Subsidiarias de Collado Mediano (Madrid) para el sector. El presente Plan Parcial de Ordenación se ha redactado de acuerdo con las previsiones y determinaciones que se indican en las Normas Subsidiarias, y sus modificaciones aprobadas, que se desarrollan, tanto de carácter general para todo el suelo municipal edificable, como específicas para el ámbito del sector que nos ocupa, sector SAU- 11 "PEÑARRUBIA". Se adjunta en el ANEXO Nº 2 a esta Memoria la ficha de desarrollo del sector, que recoge las determinaciones de las Normas Subsidiarias citadas para el sector. En esta ficha, se determinan las condiciones de aprovechamiento como así mismo las de gestión y las cesiones de suelo a que los propietarios del mismo quedan obligados. Se hace una aproximación a la superficie del sector, estimándose en metros cuadrados, comprobándose tras el levantamiento topográfico realizado al efecto que la realidad es que la superficie se encuentra algo por encima a esta, si bien con los mismos límites territoriales. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 13

17 En lo que se refiere a los aprovechamientos, con un uso residencial unifamiliar, sin especificar el aprovechamiento edificable bruto del sector, y remitiéndose a las condiciones de ordenación de las zonas de suelo urbano, se determina que este aprovechamiento lucrativo se desarrollará en parcela mínima de 500 metros cuadrados, con un máximo de dos (2) plantas y 6,50 metros de altura máxima de la edificación, y con tipologías aisladas, pareadas y adosadas, en hilera. Como límite se establece el de la densidad bruta residencial que se fija en 7 viviendas por hectárea, si bien no se fija un tope máximo de viviendas para que sea la verdadera superficie del sector la que revierta sobre este índice. La ordenanza que se desarrollará en el Plan Parcial para las zonas con aprovechamiento lucrativo será una residencial unifamiliar en los términos previstos para el suelo urbano. El sistema determinado de actuación es el de Compensación, y las cesiones a que quedan obligados los titulares de derechos son las derivadas del Anexo al Reglamento de Planeamiento, en cuanto a dotaciones locales, más metros cuadrados de suelo para espacios libres generales, localizados gráficamente al Norte y Oeste del sector, en concepto de sistemas generales. No se establece por otra parte ninguna condición de estructura general ni específica del sector, salvo la derivada de la localización de la citada reserva de espacios libres y el desarrollo de dos vías, de 12,00 metros de anchura, una colindante con la citada reserva y la otra situada al Norte del sector, con una comunicación por el Norte con la carretera de Los Molinos, quedando en libertad de tales determinaciones el planificador, exceptuando estos condicionantes De tipo social y económico. La actuación urbanística que respalda el presente Plan Parcial se enmarca en el contexto de un municipio que goza de un nivel económico medio-alto, y que es de los tradicionales que desde antiguo vienen acaparando un importante contingente de vivienda de recreo o temporada, y que en las últimas décadas, al amparo del avance de los medios de comunicación fundamentalmente, se va convirtiendo la población estacional en permanente, principalmente proveniente de la propia zona de la que se viene en llamar "Hoya de Villalba" y así mismo del área metropolitana de Madrid. Se hace patente la necesidad de un contingente de viviendas de media-alta calidad y de un tamaño y tipología que satisfaga esta demanda: principalmente de viviendas unifamiliares, ya sean estas en hilera, pareadas o aisladas. Por lo que se refiere al mercado inmobiliario del municipio, en relación con el crecimiento previsto por el planeamiento municipal, se significa que buena parte de las áreas y sectores residenciales previstos en el planeamiento municipal ya se han ejecutado, desarrollado o planeado, denotando con ello la permanente demanda de vivienda en estas condicio- P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 14

18 nes De la accesibilidad al sector. Si hacemos referencia al entorno comarcal, la accesibilidad al núcleo urbano de Collado Mediano se produce desde la autopista A-6, de Collado Villalba a Adanero, que como ya se ha puesto de manifiesto en puntos anteriores de esta Memoria estructura la "Hoya de Villalba". Desde esta autovía y tomando la carretera N-601, del Puerto de Navacerrada, en el cruce de Becerril y Collado Mediano se deriva una carretera local que une por esta parte a Collado Mediano y en el núcleo urbano se deriva hacia Guadarrama y a Los Molinos. Esta es la principal estructura rodoviaria del término municipal, y que lo conecta con la red comarcal, regional y estatal. El acceso al sector en particular, localizado en el extremo Oeste del casco o núcleo urbano de Collado Mediano, se produce desde la citada carretera o travesía que lo atraviesa, y se deriva por el entramado viario del núcleo. Por lo que se refiere a los medios de transporte público que pudieran dar servicio al sector, éstos son los propios del municipio, dada su integración total en el núcleo: los autobuses de línea regular que lo conectan con Madrid y resto del área en que se enmarca con los municipios colindantes, y el ferrocarril, constituyendo un nudo importante en la línea de Segovia El P.O.R.N. del Parque de Guadarrama. Recientemente se ha aprobado por la Asamblea de Madrid el PORN de referencia. El sector a que venimos haciendo referencia queda parcialmente afectado por la zona de protección. En la siguiente figura se muestra la delimitación del sector superpuesto al de la zona de protección del Parque. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 15

19 LÍMITE DEL SECTOR SAU-11 Y LÍMITE DEL P.O.R.N. DEL PARQUE DE GUADARRAMA. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 16

20 1.5. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN. ANÁLISIS PONDERADO DE ALTERNATIVAS. Tras los capítulos anteriores, en los que se ha documentado formalmente la actuación urbanística enfocando el problema desde el punto de vista de la ordenación urbana, hay que especificar que en la propuesta de ordenación que se formula en el presente Plan Parcial se ha dado absoluta satisfacción a todas y cada una de las determinaciones estructurantes del planeamiento municipal en que se ampara, y por el presente se desarrolla. No obstante lo anterior, hay que coordinar las determinaciones del vigente planeamiento municipal, las Normas Subsidiarias de planeamiento de 1.990, con el desarrollo normativo y legislativo que ha habido desde dicha fecha. En particular dos cuerpos normativos. Por una parte la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que vincula sobre todo lo ordenado, y el recientemente aprobado P.O.R.N. del Parque de la Sierra de Guadarrama. La citada Ley del Suelo permite, mediante los oportunos ajustes en el planeamiento parcial de desarrollo (art ) como señala textualmente: El Plan Parcial podrá modificar, para su mejora, cualesquiera determinaciones de ordenación pormenorizada establecidas por el Plan General sobre el ámbito o sector. Para que tales modificaciones sean admisibles, el Plan Parcial habrá de justificar expresamente que las mismas: a) Tienen por objeto el incremento de la calidad ambiental de los espacios urbanos de uso colectivo o la mejora de las dotaciones públicas, sea mediante la ampliación de éstas o de la capacidad de servicio y funcionalidad de las ya previstas. b) Sean congruentes con la ordenación estructurante del Plan General o del Plan de Sectorización. En el desarrollo de la propuesta, y muy especialmente en el punto 1.7. siguiente queda totalmente justificada la propuesta que se formula en el presente Plan Parcial Objetivos y criterios. Se posicionan como objetivos de la ordenación los que informan la delimitación dentro del marco del planeamiento municipal que se desarrolla: 1º Remate Noroeste del núcleo urbano. 2º Proveer a éste de la necesitada comunicación de la zona de la Estación con las carreteras que comunican por el Oeste con Guadarrama y Los Molinos, y la parte Suroeste P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 17

21 del núcleo urbano. Los criterios con los que se acomete esta ordenación, sin perjuicio del total cumplimiento de la normativa y legislación al efectos, son los de integrar el conjunto de viviendas y equipamientos en un marco de transición entre los suelos urbanos consolidados por el Este y Sur del sector, con terrenos de pendientes acusadas y vegetación de interés. Con especial importancia, se ha procedido a eliminar cualquier actuación edificatoria y urbanizadora del ámbito de la zona de protección del Parque de Guadarrama, generando un suelo que obtendrá el Ayuntamiento para su mejor defensa y mantenimiento futuros Análisis de alternativas. Aún siendo conscientes de los importantes condicionamientos que el sector conlleva, siendo significativo el volumen total de cesiones de suelos ordenados y urbanizados que por todos los conceptos, incluido el 10% de aprovechamiento lucrativo, se aproxima al 91% de la superficie total del sector, incluida la superficie actualmente pública de la vía pecuaria que queda delimitada dentro del sector. En este sentido, en las Normas Subsidiarias a que nos referimos, la pieza urbanística que forma el sector supone el remate de la estructura urbana de las extensiones unifamiliares en el ámbito considerado. Máxime, en un momento en que se está planteando un nuevo Plan General para el municipio. En relación con la determinación a que hace referencia el punto 3º.d) del artículo del Reglamento de Planeamiento, se significa que se han evaluado varias alternativas de ordenación. Desde la totalmente ajustada a la ordenación que prefijan las Normas Subsidiarias (ver gráfico Alternativa 1) P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 18

22 ALTERNATIVA 1. En esta Alternativa 1 estudiada se, partiendo de la base de una total adecuación a las Normas Subsidiarias, lo que principalmente se busca, como señala la Memoria Justificativa de las Normas Subsidiarias, es conseguir una comunicación vial entre la zona Oeste del núcleo urbano y la carretera que comunica con Guadarrama y Los Molinos (desde la recientemente construida rotonda. Se ocupan los suelos con una única tipología residencial unifamiliar en parcela de 500 metros cuadrados con la edificabilidad que le otorgan las propias Normas Subsidiarias, en torno a los m2 edificables y 120 viviendas, entre protegidas y libres. En todo caso es una propuesta que, aun dando satisfacción a la normativa urbanística de la cual es desarrollo, no tiene en cuenta las determinaciones y situación que trae el nuevo PORN del Parque de la Sierra de Guadarrama. Por lo que se refiere a la Alternativa 2 estudiada, siendo sustancialmente la misma que la anterior, evita la comunicación viaria rodada por el Norte del Sector y se ciñe a la ocupación antes prevista (ver siguiente figura). P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 19

23 ALTERNATIVA 2. Analizando esta segunda propuesta se observa que se sustituye la vía del Norte por una senda viaria peatonal. Comienza a tomar consistencia la comunicación pretendida por debajo del ferrocarril, en la Prolongación de la Calle de María Cristina. No obstante es sustancialmente la misma y, aún a pesar de ser adecuada a las previsiones de las Normas Subsidiarias, otras determinaciones como las del PORN citado son inconsistentes. Esta segunda alternativa mantiene las tipologías unifamiliares en parcela de 500 m2 y 1000 m2 en la parte más alta topográficamente hablando, si bien se mantenía en su conjunto una edificabilidad global en torno a los m2. Por último se ha analizado una tercera alternativa, alternativa 3, que es de la que se deduce la propuesta. Viene a aunar las condiciones estructurantes de las Normas Subsidiarias, como no puede ser de otra manera, si bien libera la parte de sector que queda afectada por la zona de protección del PORN del Parque de Guadarrama. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 20

24 ALTERNATIVA 3. Como se observa en esta figura anterior, se libera de urbanización y edificación la totalidad y aún más- de la zona del sector afectada por la zona de protección del PORN del Parque de Guadarrama. La condición estructurante de comunicación en el borde Oeste del núcleo urbano se sustituye por una condición vinculada al desarrollo del sector de comunicación viaria bajo el ferrocarril. Por lo que se refiere a los aprovechamientos edificables, se dispone un total de 120 viviendas, con tipologías unifamiliares las libres, y dejando en minibloque multifamiliar las que se reservan para viviendas en algún régimen de protección. Como se observa en el desarrollo siguiente al describir la propuesta de este Plan Parcial, la densidad residencial bruta del sector está por debajo de las 7 viv/ha que se señala en las Normas Subsidiarias para el mismo, mientras que la edificabilidad lucrativa total se mantiene por debajo de los m2 edificables globales. Cualquier alternativa de ordenación ha de pasar por esta solución, entendiéndola como la más racional y técnica, y económicamente viable. Estas posibles alternativas supondrán, prácticamente con exclusividad, alteraciones mínimas de la morfología de la red viaria de acceso o las tipologías edificatorias. Como queda reflejado en los diferentes documentos gráficos del Plan, es P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 21

25 perfectamente posible dar servicio a la edificación prácticamente a través de las dos vías que proyectan como vinculantes las Normas Subsidiarias, más un conjunto de orden jerárquico inferior, dada la configuración del ámbito rodeado por el Este y Sur por vías de comunicación (existentes y proyectadas), y por el pequeño tamaño relativo del mismo. Por otra parte, se consolida dentro de la ordenación la vía pecuaria que es discurre por el Oeste del sector, integrándola en la ordenación proyectada, si bien con características específicas para la misma. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 22

26 1.6. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA. A continuación, desde la generalidad a lo particular, se describe la propuesta de ordenación formulada por el presente Plan Parcial, examinando cada uno de los factores que la integran EL ÁMBITO. Planimétricamente queda delimitado el Sector SAU-11 "PEÑARRUBIA" sustancialmente tal y como reflejan sus límites urbanísticos recogidos en el planeamiento municipal, en concreto en el plano P.1. de Clasificación del Suelo, y los de detalle correspondientes a las determinaciones del suelo urbano y urbanizable. Cuenta con una superficie total, deducida de la medición efectuada sobre la cartografía 1/500 empleada y levantada al efecto, de ,53 metros cuadrados de extensión, y topográficamente constituye una ladera, con pendiente N-S, y buen drenaje natural, que en su límite Oeste y Norte es colindante con suelo rústico, clasificado como no urbanizable constituyéndose el límite proyectado del núcleo urbano, tal y como se significa en el Capítulo de Información de esta Memoria, presentándose el sector libre de cualquier uso o edificación, y parcialmente plano. Por otra parte, el sector no contiene edificación o instalación alguna permanente. Es preciso decir, ya señalado en puntos anteriores, la circunstancia de quedar afectado el sector por el paso por el Oeste de una vía pecuaria, que queda integrada dentro de la ordenación como se especifica en puntos siguientes de esta Memoria, y en la documentación gráfica constitutiva del Plan Parcial CARÁCTER DEL SECTOR. ZONIFICACIÓN GENERAL. El sector que se ordena tiene carácter básicamente residencial, para el que se proyectan tipologías exclusivamente unifamiliares de vivienda libre y multifamiliares en minibloque para viviendas en algún régimen de protección, junto con los equipamientos necesarios que se derivan de la exigencia legal y normativa, rematando el las extensiones urbanas de la zona Noroeste del núcleo urbano de Collado Mediano, en este borde considerado. Está asimismo rodeado por áreas que, bien ahora están consolidadas por la Estación de ferrocarril y sus aledaños -al Este- o en un futuro próximo -a Sur- son netamente residenciales unifamiliares. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 23

27 P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 24

28 La ordenación que se proyecta incluye los espacios libres, zonas verdes y equipamientos al servicio de la unidad residencial que se genera, y así mismo se libera toda la parte Norte del Sector, que queda dentro del Parque de Guadarrama, que se adscribe a los sistemas generales del municipio. El número máximo de viviendas totales a incorporar en el sector es de 120 unidades, fijándose por las Normas Subsidiarias el límite de densidad bruta en 7 viv/ha 2 y aplicado sobre la base de la superficie real del sector antes citada. Como se comprueba, la densidad bruta real es de 120 viv./17,99ha es de 6,67 viv/ha. De estas 120 viviendas, se proyectan libres con tipología residencial unifamiliar, un total de 80 viviendas, con una altura máxima de dos plantas y bajo cubierta, y con tipologías edificatorias residenciales en hilera. El resto, las otras 40 viviendas, se proyectan como vivienda protegida, bien de carácter básico o limitado, en tipologías multifamiliares de minibloque, de dos plantas más aprovechamiento bajo la cubierta. Se proyecta la ordenación y zonificación articulada y servida desde el nuevo eje que conectará la rotonda al Suroeste con la Avda. de María Cristina, por debajo del ferrocarril. A media longitud de ésta, sale otra hacia el Oeste que va a dar servicio tanto a las tres manzanas unifamiliares como a la zona de equipamientos municipales y supramunicipales al otro lado de la vía pecuaria. Todo el viario, como se dirá, tiene una única sección de 10,00 metros de ancho. La concentración del aprovechamiento lucrativo es tal en el sector que por todo concepto las cesiones en suelo son superiores al 90% de la superficie bruta privada. En todo caso, la accesibilidad a las zonas verdes se deduce directamente desde el viario proyectado. La red viaria local de acceso discurre distribuyendo el sector en manzanas y configurando doce manzanas residenciales, señaladas con los indicativos RU.01 a RU.3, y RM.01. en el plano P-1 de ZONIFICACIÓN, y reservando los terrenos situados al Suroeste, a la entrada principal del sector, en donde la C.M. ha ejecutado una nueva rotonda, para acumular las superficies destinadas por el Plan Parcial a las reservas de suelos para dotaciones de equipamiento y para el sistema de espacios libres locales. De esta manera se disponen estas zonas que han de equipar y servir al mismo en posición de una máxima accesibilidad al sector y, por disponerse junto al borde Norte, junto a otros ámbitos menos 2 La densidad real proyectada para el sector es de 6,67 viv./ha. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 25

29 equipados, podrán dar, alternativamente, un servicio a estas otras posiciones, contemplado el servicio dentro del marco del Sur del núcleo de población de Collado Mediano. La vía pecuaria que atraviesa por el Oeste el sector se integra en la ordenación, como se muestra en los planos de ordenación que forma parte integrante del sector. La misma queda en el borde y marginalmente a la ordenación, con lo que no queda afectada por ninguna infraestructura que sirve al sector. En la siguiente Tabla se pueden ver las superficies desglosadas que el Plan Parcial de Ordenación adscribe para cada uso urbanístico. Hay que significar que la superficie adscrita a las Zona 01. Residencial Unifamiliar (V.L) y Zona 02 Residencial Multifamiliar (VPP) incluyen la superficie integrada por los únicos usos lucrativos del sector, tanto libre como sometida a algún régimen de protección, computando a tal fin la cesión de aprovechamiento exigida por ley de cesión al Ayuntamiento. Tabla Resumen de superficies del sector. Zona Grado Descripción Código Total viv. Parc.mínima. Tot. Suelo Porcentaje (-) (m2s) (m2s) (%) Suelos lucrativos: ZONA 01 RESIDENCIAL UNIFAMILIAR RU , ,45 7,5115% ZONA 02 RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR RM ,38 1,6692% TOTALES LUCRATIVOS: ,83 9,1807% Suelos no lucrativos: Redes locales. ZONA 04 Gº 2º. ZONAS VERDES LOCALES ESTANCIALES RL.ZV. (-) 8.969,33 4,9849% ZONA 03 Gº 2º. EQUIPAMIENTO PÚBLICO MUNICIPAL LOCAL RL.EQ ,71 0,5673% ZONA 06 Gº 3º. INFRAESTRUCTURA/RED VIARIA RL.INF.V ,93 1,9135% ZONA 05 SERVICIOS URBANOS RL.CT. 103,64 0,0576% Redes generales. ZONA 04 Gº 1º. ZONS VERDES GENERALES RG.ZV. (-) ,93 70,3369% ZONA 03 Gº 1º. EQUIPAMIENTO PÚBLICO MUNICIPAL GENERAL RG.EQ ,42 3,0903% ZONA 06 Gº 1º. INFRAESTRUCTURA/RED VIARIA RG.INF.V. (-) 834,57 0,4638% ZONA 06 Gº 2º. INFRAESTRUCTURA/PROTECCION RED VIARIA RG.INF.PV. (-) 5.719,06 3,1785% Redes supramunicipales ZONA 07 Gº 1º. EQUIPAMIENTO GENÉRICO RSM.EQ ,23 1,3357% ZONA 07 Gº 2º. VIVIENDAS PÚBLICAS Y DE INTEGRACIÓN RSM.VIS. La proyectada 1.201,77 0,6679% Otros suelos no lucrativos: Redes Supramunicipales No Computables. ZONA 07 Gº 3º. VIAS PECUARIAS RSM.VP ,11 4,2228% TOTALES NO LUCRATIVOS: ,70 90,8193% TOTAL SUELO DEL SECTOR: ,53 100,0000% P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 26

30 Estructura y jerarquía viaria. Conexión con su entorno. Ya se ha mencionado que la totalidad del Sector se sirve por el viario de acceso que da servicio local a la edificación, residencial o dotaciones de equipamiento. La concentración de la edificación permite que se de servicio a la totalidad de las áreas con edificación, tanto lucrativa como de equipamientos, desde una pequeña red viaria que consta de tres calles. En la zona Oeste del sector, al Sur del ferrocarril, se desarrolla otra trama, más regular, sin perjuicio de su adaptación al terreno, que tiene su origen en la rotonda recientemente ejecutada por la Dirección General de Carreteras de la Comunidad de Madrid. Soporta básicamente usos residenciales y de equipamientos, y tiene una sección recta prácticamente única de 10,00 metros. Y en el momento que se consoliden los sectores colindantes por el Sur, la accesibilidad al mismo se logrará, localmente, por las calles paralelas que estructuran estos suelos aptos para urbanizar. Por todo ello, y como conclusión, la red propia del sector, exclusivamente configurada como red de acceso local, se proyecta como un viario en que no van a existir tráficos de paso, salvo locales del suelo urbanizable, y por su configuración y disposición solamente va a ser utilizada por tráficos que tengan su origen o destino en el propio sector, ya sean generados por el uso residencial o derivados de las áreas de equipamientos públicos previstos. Sin perjuicio de ello, se ejecutará la conexión de la calle de la estación para dar salida a toda esta parte del núcleo urbano a través del sector, como alternativa a las conexiones ahora existentes sobre el ferrocarril. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 27

31 Se proyectan tres vías interiores con una sección tipo total de 10,00 metros (el planeamiento municipal fija una sección mínima para calles secundarias o de acceso de 10,00 metros), que se desglosan en una banda central para el tránsito rodado de 7,00 metros, y dos bandas laterales para la circulación peatonal de 1,50 metros cada una. En todo caso, estas calles se proyectan como de doble sentido de circulación (ver figura anterior). Las calles de se proyectan con doble sentido de circulación, salvo que el Ayuntamiento decida otra cosa. En todas las calles proyectadas, se manifiesta la diferenciación de tráficos por la diferencia de nivel de las bandas rodadas respecto de las peatonales. En estas vías solamente se producirá el aparcamiento en las zonas proyectadas para el mismo, que se distribuyen a lo largo del viario interior, tal y como se observa en los correspondientes planos de ordenación. Se proyectan así mismo otros dos puntos de concentración de aparcamiento en batería, uno de ellos junto a la zona en donde se concentran las áreas destinadas a las reservas de dotaciones de equipamientos. Todas estas vías se ejecutarán con cargo al sector. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 28

32 Habida cuenta que se trata de un viario exclusivamente de acceso, el interior, proyectado sobre un terreno que tiene unas pendientes bastante moderadas, en general nunca superiores al 10% salvo en pequeños tramos (ver plano P.5.), se prevé que cualquier tramo del mismo tenga unas pendientes longitudinales propias que en ningún caso superen el citado límite, salvo en casos excepcionales en que se adoptarán las medidas cautelares necesarias (ranurado del pavimento, etc.), y en todo caso para adaptar el viario a las rasantes del terreno. Se comprueba que la pendiente mayor que se contempla en el Plan Parcial es en el tramo de la calle que comunica la zona residencial con los equipamientos, en donde se han adoptado las pendientes existentes del terreno Los usos lucrativos del sector: El uso residencial. Como se ha puesto de manifiesto, el uso residencial es el que da carácter a la presente actuación urbanística y el uso lucrativo básico y único proyectado para el sector. Dentro del conjunto de viviendas, toda vez que el planeamiento que se desarrolla no está adaptado a la legislación del suelo vigente, se ha proyectado un contingente equivalente al 33,33% de las viviendas, 40 de las 120 previstas en el plan, que se someterán a algún régimen de protección de los previstos en la legislación de vivienda en la Comunidad de Madrid. Las viviendas libres se proyectan con tipologías unifamiliares en hilera, en pequeña parcela y un máximo de 2 plantas y bajo cubierta. Por el contrario, las viviendas protegidas se proyectan con tipologías multifamiliar en minibloque, igualmente con dos plantas y bajo cubierta. No obstante esto, al planear un ámbito en continuidad con tramas urbanas consolidadas, máxime si se pretende la actuación como remate de dichas tramas consolidadas y no como una actuación cerrada en sí misma, las dotaciones y equipamientos a proyectar van a dar un servicio mucho más amplio que el puramente local del sector, de ahí su disposición en un borde del sector, el borde Suroeste en contacto con tramas urbanas consolidadas, configurando un importante espacio de equipamientos y espacios libres. Por lo que se refiere al uso residencial se dispone éste en cuatro manzanas, o lotes de terreno, de las definidas en el Sector por la ordenación, tres de ellas para las viviendas libres unifamiliares, y una más destinada a las viviendas multifamiliares en algún régimen de protección. La disposición y distribución se puede ver gráficamente en el correspondiente plano P.1. de ZONIFICACIÓN. En la siguiente Tabla se desglosa sobre cada una de las manzanas y áreas adscritas al uso residencial los parámetros más significativos de la ordenación. P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 29

33 Tabla El uso residencial. DESGLOSE APROVECHAMIENTO LUCRATIVO. ZONA Designación Nº viv. Sup / Sup. parc. viv. Ocupación Nº Plantas Total Edif. 02. MULTIF. RM ,38 75, ,03 2, ,13 01.UNIF RU ,85 170, ,60 2, ,36 01.UNIF RU ,40 166, ,95 2, ,27 01.UNIF RU ,20 169, ,00 2, ,00 TOTALES , ,76 De esta tabla se pueden deducir tanto las viviendas asociadas a cada una de las manzanas como la distribución de superficies asignadas, y asimismo la parcela media y la edificabilidad media por vivienda, así como el régimen aplicable a cada una de ellas. Hay que significar que, como se puede ver en la normativa urbanística que desarrolla el presente Plan Parcial y que posibilitan las Normas Subsidiarias en que se ampara, se prevé la posibilidad de desarrollar la edificación en parcelas residenciales que si bien en conjunto disponen cada una de ellas el equivalente a la superficie de parcela mínima, se permite el desdoblamiento en una parte privativa en donde se dispondrá la edificación y una parte en zona mancomunada privada adscrita a usos de recreo y expansión al servicio del conjunto edificado (deporte al aire libre, piscina,...). El resultado supone la ejecución de viviendas unifamiliares, en régimen libre, agrupadas, en hilera con una superficie media construida sobre rasante de muy aproximadamente 160 m2. de media, si bien aplicado el coeficiente de edificabilidad sobre la superficie de parcela mínima se obtiene una superficie edificada por vivienda de 156,00 m2., resolviendo su disposición en un máximo de dos plantas vivideras, baja más primera, más aprovechamiento bajo cubierta, con una altura máxima de 6,50 metros. Por lo que se refiere a la manzana destinada a vivienda multifamiliar, en régimen de protección, prevé la edificación de 40 viviendas, resolviendo su disposición en un máximo de dos plantas vivideras, baja más primera, más aprovechamiento bajo cubierta, con una altura máxima de 7,00 metros. Las previsiones generales de las Normas Subsidiarias, que se incorporan como parte integrante de este Plan Parcial de Ordenación, permiten la ejecución de una planta bajo la rasante, bien sea en sótano o bien en semisótano en este último caso siempre que la cara inferior del forjado de planta baja no supere un metro (1,00 m.) desde la rasante del terreno en contacto con la edificación, tal y como determinan las precitadas Normas. En otro orden de cosas conviene señalar que en la Tabla anterior se desglosa el único uso lucrativo previsto en el sector siendo el resto de la áreas, adscritas a viario y dotaciones de equipamiento, de cesión obligatoria y gratuita, y libre de cargas al Ayuntamiento P.P.O. del Sector SAU-11 " PEÑARRUBIA" Collado Mediano (Madrid). Marzo, (Corr. Marzo, 2012). 30