La Hipoteca de Bien Futuro, una propuesta para movilizar el mercado crediticio

Transcripción

1 La Hipoteca de Bien Futuro, una propuesta para movilizar el mercado crediticio Exposición APPI Dr. Juan Carlos Franceschini Director MDI Argentina y Vicepresidente APPI Mayo de 2012

2 Temática a desarrollar 1. Análisis de Antecedentes Hipotecarios en Perú. 2. Evolución de la Originación Hipotecaria en Argentina y Perú. 3. Medidas recientes de Promoción del Acceso a la Vivienda Social en Perú. 4. Programas Fondo Mivivienda. 5. Análisis de Hipoteca de Bien Futuro. 6. Análisis comparativo Hipoteca de Bien Futuro Propuesta de modificación del Anteproyecto de Código Civil. 8. Fundamentos.

3 2 Introducción

4 Análisis de Antecedentes Hipotecarios de Perú Creación del Banco Central Hipotecario Creación Mutuales de Vivienda Creación Banco de Vivienda Creación de FONAVI Promover el desarrollo del sistema Mutual Subsidios a través del ENACE (Empresa Nacional de Construcción y Edificación)

5 Análisis de Antecedentes Hipotecarios de Perú Final de los 80 crisis por recesión, hiperinflación Mal manejo y quiebra de Mutuales Inflación llegó al 7.679% Salarios se redujeron un 60% y tasa de interés real negativa Se disuelve el Banco de la Vivienda Mutuales y Banco C. Hipotecario intervenidos por SBS Se liquidó todo el sistema especializado en el financiamiento de la vivienda

6 Análisis de Antecedentes Hipotecarios de Perú Surge la banca privada como intermediario financiero Originación de U$S 74 millones La competencia entre bancos bajó la tasa del 18% al 13% Originación de U$S millones luego se estanca Gobierno normó emisión de Letras Hipotecaras

7 Análisis de Antecedentes Hipotecarios de Perú Se crea el Fondo Mivivienda y se reglamentó la emisión y colocación de bonos hipotecarios y se crea el Premio al Buen Pagador (tramo no concesional 80%) Banca privada asume el riesgo crediticio pero no del financiamiento. Se subsidia la tasa. El valor del inmueble no exceda de 35 UIT Se lanza Proyecto Techo Propio con crédito del BID, con subsidio directo. Conocido como ABC (Libreta de Ahorro) Se alcanza: 10%sobre total de créditos y 3% PBI 95% de créditos en dólares y tasas 10/13%

8 Análisis de Antecedentes Hipotecarios de Perú Se replantea Mivivienda pasa a ser S. A. Se creó por ley las Empresas Administradoras Hipotecarias (EAH), fin otorgar y adquirir créditos inmobiliarios por cuenta propia y emitir títulos Stock hipotecas U$S millones 1,78% PBI Total créditos Tres pilares centrales: Créditos deben ser en Soles Se reduce Bono PB a 15% del valor de la vivienda (máx. 15 mil Soles) Créditos financiados con los recursos del sistema financiero Mivivienda actuaría como garante

9 Evolución de la Originación Hipotecaria en Argentina y Perú Millones de U$S Evolución de la Originación Hipotecaria Argentina yperú (Período 1993-Jun 2011) (Jun) Perú Argentina Fuente: Elaboración Cdi en base a datos BCRA y BRPerú 8

10 Programas Fondo MiVivienda y Techo Propio Programas de Acceso a la Vivienda Características Mivivienda Mi Hogar Techo Propio Estandarizado Modalidad Crédito y Subsidio Crédito y Subsidio Crédito y Subsidio Vigencia desde 2006 desde 2007 desde 2002 Recursos Mivivienda Mivivienda Mivivienda/Tesoro Público Valor de la vivienda (U$S) Entre 25 UIT y 50 UIT Entre 14 UIT y 25 UIT Entre 5,5 UIT y 14 UIT (entre 30 mil y 59 mil) (entre 17 mil y 30 mil) (entre 6,5 y 17 mil) Premio del Buen Pagador Bono Familiar Habitacional 20% del principal hasta Soles Hasta soles Desactivado en UIT, para viviendas ente 5 a 12 UIT 3 UIT, para viviendas ente 12 a 14 UIT 9

11 Análisis Stock Mercado Hipotecario Stock de Créditos Hipotecarios Perú Banca Múltiple Cajas Municipales Empresas Financieras Cajas Rurales Bonos titulizados Edpymes Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) Miles 10

12 Análisis Stock Mercado Hipotecario Stock de Créditos Hipotecarios Perú (Millones de Dólares) Banca Múltiple Cajas Municipales Empresas Financieras Bonos titulizados Edpymes Cajas Rurales Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 Mil Millones 11

13 Análisis Stock Mercado Hipotecario Stock de Créditos Hipotecarios Perú (Tipo de Moneda) Banca Múltiple Cajas Municipales Empresas Financieras Bonos titulizados Edpymes Cajas Rurales Soles Dólares 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) 12

14 Análisis Stock Mercado Hipotecario Stock de Créditos Hipotecarios Perú (Distribución por Tipo) Banca Múltiple Cajas Municipales Empresas Financieras Bonos titulizados Edpymes Cajas Rurales Normales Mivivienda Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP(SBS) 91% concentrado en 5 bancos Fuerte presencia de Hipoteca de Bien Futuro Miles 13

15 14 Indice de Morosidad en Créditos

16 Evolución de Tasas de Financiación En Dólares En Soles 15

17 Originación Hipotecaria reciente Nuevos Desembolsos de Créditos Hipotecarios de la Banca Múltiple (en Millones de U$S) Banco Desembolsos Promedios mensuales (últimos 6 meses) Tasa Jun-2010 (%) Feb-10 Mar-10 Abr-10 Monto Créditos % Soles Soles Dólares BCP 39,3 48,7 49,6 45, ,81% 9,93 8,54 BBVA 40,1 51,5 52, ,21% 9,49 8,70 Scotiabank 22,5 25, , ,88% 9,31 9,18 Interbank 15,4 19,6 18, ,54% 9,44 9,04 Resto 6,5 11,6 11,4 9, ,76% 9,60 9,70 Total 123,8 156,6 153,5 144, ,24% 9,55 9,03 Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) Argentina

18 Hipoteca de Bien Futuro Fondo de Garantía Recibe 10% del comprador el 90% de las Preventas Preventas solo hasta 25% Adicionalm. crédito hasta 50% de inversión Subsidio Estatal (Caso Techo Propio) Emprendedor Banco Fideicomiso Vende Ad Corpus Crédito otorgado (Cuenta Garantía) Fianza Solidaria de clientes Solo para grandes Proyectos Inmueble a Construir Comprador Pagaré (Crédito) Hipoteca Sujeto a la condición suspensiva que llegue a tener existencia. Art CC Cuota inicial Cuenta ahorro Tasa 9% dólar 10% Soles Período de gracia 6 meses Aplica a Premio Buen Pagador < U$S

19 Ventajas desde el Consumidor Permite institucionalizar en forma bancaria la compra en pozo. No es necesario contar con un gran ahorro para acceder al crédito hipotecario, solo basta contar con el 10% del valor del inmueble. El consumidor final accede al crédito hipotecario desde el mismo momento de celebrar el acuerdo con el banco. El Compromiso de Hipoteca Futura permite que el crédito hipotecario tenga vigencia antes de que el inmueble esté construido y con las inscripciones reglamentarias, con la hipoteca tradicional no es posible. Seguridad para el comprador que la obra se culminará y entregará en tiempo y forma. Confianza que inspira el sistema por la existencia de un fideicomiso y la presencia de un banco. Libertad que tiene el comprador de elegir el emprendimiento de vivienda que más se adecua a sus necesidades. 18

20 Ventajas desde el Emprendedor 19 Facilita la comercialización por un mejor acceso del consumidor final. Acelera los tiempos de obra y comercialización. El dinero resultante de preventas queda en Cuenta Garantía y está disponible al Emprendedor conforme avances de obra. Es necesario contar con un menor volumen de preventas (25%), dada la liquidez de las mismas (en Argentina hay que esperar por el pago mensual del consumidor y/o inversor). Disminuye los riesgos del proyecto, dado que es necesario una menor cantidad de preventas para cubrir desembolsos del costo de obra. Si eventualmente el monto generado por preventas no alcanzaran para movilizar la obra, desde el inicio el emprendedor tiene acordado un crédito adicional del banco. Dicho crédito puede incluir la compra del terreno. Para el emprendedor significa una mejor protección de los precios hasta el final de la obra, respecto de unidades no prevendidas (el emprendedor no sacrifica precios).

21 Ventajas desde lo Institucional Es especialmente importante para movilizar el acceso a la vivienda de segmentos medios y medios bajos. Credibilidad que inspira el sistema por el acceso igualitario al crédito de todos los ciudadanos. Se potencia de manera singular la demanda de viviendas. Permite la presencia de un sector de construcción en segmentos de mercados que normalmente son esquivos por la baja rentabilidad. Permite crear oferta de una manera genuina sin intervención del estado en forma directa. Transparencia que tiene el sistema al ser los bancos los únicos depositarios de fondos y subsidios. Ausencia de Instituciones Nacionales, Provinciales o Municipales que puedan hacer una utilización política de fondos y subsidios. Acceso a la vivienda del público por sus propios méritos con ausencia de acomodos o prevendas. El Premio al Buen Pagador crea la conciencia del pago y el respeto a la propiedad, afirmando el concepto que la vivienda no se regala. 20

22 Análisis comparativo Hipoteca de Bien Futuro Perú Código Civil Art Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. Art No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros. 1 Argentina Código Civil Art La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. Art La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal. Argentina Anteproyecto Código Civil Art La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado Directiva N SUNARP/SN. Anotación preventiva.

23 Anteproyecto Código Civil: Capítulo Hipoteca Art Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal y superficie. Art Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización. Art Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración. 22

24 Propuesta de modificación del Anteproyecto de Código Civil Redacción Anteproyecto Art El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización. Propuesta Puede constituirse bajo cualquier condición 1 y el inmueble a hipotecar puede ser futuro, debiendo ser determinado de acuerdo a las características que resulten de la documentación que contemple la existencia futura, conforme lo establezca la autoridad registral Actual Artículo 3116 del Código Civil.

25 24 Fundamentos de la Propuesta Permitiría movilizar oferta y demanda a la misma vez. Agilizar y dinamizar el financiamiento constructivo. Motorizaría el mercado y contribuiría a la creación de nueva oferta. Contribuiría a crear las condiciones para un efectivo acceso a la vivienda de los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, atento al elevado déficit habitacional histórico. El modelo peruano se constituye en un antecedente más que relevante para perfeccionar, su efectividad queda demostrada por el éxito alcanzado. Encaminar y crear el marco jurídico para el mejoramiento de las condiciones actuales y futuras del acceso a la vivienda. Contribuiría a concentrar el esfuerzo constructivo privado del país hacia los segmentos de mercado en donde se identifican mayores necesidades. Permitiría que la institución bancaria o financiera, a su vez tenga la certeza de recuperar el crédito otorgado.

26 Con la Hipoteca de Bien Futuro Estaríamos dando un paso adelante, contando con una legislación de avanzada y probablemente contribuyendo a alcanzar hacia el futuro al motorizar oferta y demanda a la vez, un mejor y más amplio acceso a la vivienda en el país. 22

27 Gracias 22