Informe sobre el Mercado de Oficinas en Madrid y Barcelona

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1 47 Oficinas Informe sobre el Mercado de Oficinas en Madrid y Barcelona Resumen Ejecutivo Julio aguirrenewman.com

2 2 de julio de 2008 INDICE DE CONTENIDO 1. LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO 2. CONCLUSIONES 3. PERSPECTIVAS 10. Contacto Aguirre Newman Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 1.- La coyuntura general del mercado Durante el primer trimestre del año 2012 la economía española ha entrado en fase de recesión técnica, tras dos trimestres consecutivos con crecimiento negativo en el PIB, siguiendo la tendencia de desaceleración iniciada a principios de Esta nueva fase recesiva es consecuencia de la importante contracción de la demanda nacional (consumo por parte de las administraciones públicas, empresas y hogares), mientras que la demanda externa sigue mostrando tasas de crecimiento positivas aunque en menor medida que en El escenario más probable para la el segundo trimestre del año es de un nuevo ajuste del 0,4% en el PIB (tasa intertrimestral), un dato ligeramente superior al inicialmente estimado y que muestra una aceleración de la fase recesiva. Las expectaivas para la segunda mitad del año empeoran ligeramente, no esperándose crecimientos positivos hasta al menos el primer trimestre de Durante el primer semestre del año 2012 se ha observado un descenso en la contratación de espacios de oficinas, tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona, lo que unido a la elevada disponibilidad ha seguido presionando los precios de alquiler a la baja. En el mercado de Barcelona el descenso en la absorción respecto al segundo semestre de 2011 ha sido del 21%, mientras que en mercado de Madrid el ajuste se ha situado en el 11%. Por otro lado, se ha mantenido el descenso generalizado en los niveles de renta durante el primer semestre del año. Respecto al mercado de inversión, el volumen en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona durante el primer semestre de 2012 no ha superado los 523 millones de euros, incluyendo en dicho volumen los 400 millones de euros de la venta de Torre Picasso, en Madrid. Esta operación ha supuesto que el 76% de todo el volumen de inversión haya estado concentrando en una única operación. La actividad inversora ha sido muy limitada tanto en Madrid como en Barcelona, habiéndose observado únicamente 4 operaciones en el mercado de Barcelona, y 1 en el de Madrid. El elevado riesgo país y las dificultades de acceso a financiación han sido los factores clave que han limitado la actividad inversora. Pag. 3

4 A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona: Variables Clave MADRID BARCELONA Enero 2012 Junio 2012 Variación (%) Enero 2012 Junio 2012 Variación (%) Stock Total (m 2 ) ,1% ,1% Nueva Oferta Semestral (m 2 ) ,7% ,9% Absorción Semestral Bruta (m 2 ) ,3% ,4% Absorción Semestral Bruta /Stock (%) 1,4% 1,2% -12,3% 2,1% 1,7% -21,5% Desocupación (%) 11,4% 12,2% 7,4% 13,7% 14,0% 1,8% Desocupación CDN (%) 10,4% 10,3% -0,8% 6,9% 6,9% 1,1% Desocupación DEC (%) 15,5% 16,6% 7,0% 21,5% 21,9% 1,6% Precio Medio de Alquiler CDN ( /m 2 /mes) 25,70 24,50-4,7% 15,65 15,10-3,5% Precio Medio de Alquiler DEC ( /m 2 /mes) 13,35 12,88-3,5% 12,56 12,30-2,1% Rentabilidad Inicial CDN (%) 5,6% 6,0% 7,1% 5,6% 6,0% 7,1% Rentabilidad Inicial DEC (%) 6,9% 7,0% 1,4% 6,9% 7,0% 1,4% Pag. 4

5 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe. Mercado de Madrid El stock de oficinas se sitúa a 1 de julio de 2012 en los m². Durante los 6 primeros meses del año han entrado m² de nuevos proyectos, lo que supone un incremento de dicho stock de un 1,1%. Es importante destacar que de esta cifra el 72% cuenta ya con usuario. La contratación bruta durante el primer semestre de 2012 ha alcanzado una cifra de m², cifra superior a lo esperado por los distintos analistas del mercado. Esta contratación supone un 15% menos que en el mismo periodo de 2011, y un 11% menos que la absorción registrada en el último trimestre de Desigual comportamiento de la superficie disponible en el mercado: mientras que en el Centro del Distrito de Negocios la disponibilidad continúa descendiendo (ha pasado del 10,4% en enero de 2012 al 10,3% en julio de 2012), en el resto de las zonas, sobre todo en el RDN (Resto del Distrito de Negocios) y en las periféricas, esta ha aumentado significativamente. A nivel general la tasa de desocupación ha pasado en los últimos 6 meses de un 11,4% a un 12,2%, lo que supone que existen m² disponibles. Continúa el ajuste generalizado en las rentas, éstas han continuado descendiendo en todas las zonas tanto en sus niveles medios como en sus niveles máximos. En el último semestre las rentas se han ajustado de media un 4,2%. El precio medio de alquiler en el Centro del Distrito de Negocios baja hasta situarse en 24,5 /m²/mes. Mercado de Barcelona En Barcelona, la cifra de stock total se sitúa en m², lo que significa únicamente un incremento del 0,1% respecto al mismo dato de enero de Pag. 5

6 Durante el primer semestre de 2012 se han incorporado al mercado sólo unos m² de nuevos proyectos, que corresponden a la nueva sede de la empresa MRW cercana Plaza Europa. A diferencia de 2011, en 2012 todos los proyectos que se entreguen están ya comprometidos. La contratación bruta en el primer semestre de año ha sido de m², lo que supone un descenso del 21% respecto al semestre anterior (31% respecto al primer semestre de 2011). Destaca la ausencia de grandes operaciones en el mercado de oficinas de Barcelona. Resaltar que únicamente se han realizado dos operaciones superiores a m². Mejora la contratación en el Distrito de Negocios (CDN y RDN). En lo que llevamos de 2012 la evolución de la tasa de disponibilidad se ha estabilizado en el entorno del 13,9%. Si durante el segundo semestre del año 2011 los datos de desocupación mejoraron, esta tendencia no se ha consolidado y se ha vuelto a datos similares a los de la primera mitad de Se mantiene el ajuste generalizado de los niveles de renta, el descenso medio del mercado es del 4,1% con respecto al semestre anterior. Las rentas en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) se sitúan de media, por debajo de los 16 /m²/mes. Mercado de Inversión La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado durante el primer semestre de 2012, un volumen de 523 millones de euros. Esta cifra incluye los 400 millones de euros, que supuso la venta de Torre Picasso, en Madrid, en el mes de enero. Importante descenso en el número de operaciones respecto a semestres precedentes. Si durante el primer semestre de 2010 y 2011, años en los que la actividad inversora ya mostraba una baja actividad, se cerraron respectivamente 15 y 8 operaciones en el mercado de inversión en oficinas de Madrid y Barcelona, en 2012 únicamente se han cerrado 5 operaciones de inversión. El elevado riesgo país, que se ha observado en España, unido a las dificultades de acceso a financiación ha seguido condicionando la actividad en el mercado de inversión. La entrada en escena del inversor Pag. 6

7 institucional con necesidad de apalancamiento sigue mostrado importantes limitaciones en el actual contexto macroeconómico. Durante el primer semestre del año el inversor extranjero no ha realizado ninguna operación, siendo en las 5 operaciones realizadas, tanto el comprador como el vendedor, de origen nacional. El análisis por tipología de los compradores (inversores), permite establecer que de las 5 operaciones realizadas, en 3 ocasiones el inversor ha sido un privado-family office y en las otras 2, empresas del sector banca-seguros. Si lo que se analiza es la tipología de vendedor, se observa como en 3 de las 5 operaciones ha sido la Administración Pública (Generalitat de Catalunya) el vendedor, y en el resto de casos han sido empresas del sector inmobiliario. Las expectativas de rentabilidad de los inversores siguen manteniendo la tendencia alcista observada en el semestre anterior, debido a las condiciones de financiación exigidas por los bancos y al riesgo país. De esta forma, una rentabilidad razonable para zona Prime en el mercado de oficinas estaría en el entorno del 6,00%. Vuelve a observarse un importante gap entre lo que espera obtener el vendedor y lo que está ofreciendo el potencial comprador. Pag. 7

8 3.- Perspectivas A continuación se Barcelona. ofrecen las perspectivas del mercado de oficinas de Madrid y Mercado de Madrid Para el conjunto del año 2012 se prevé la incorporación de una cifra bastante elevada de nuevos proyectos, en total m², de los que m² saldrán al mercado en el segundo semestre del año. De la superficie total que se va a incorporar al mercado en 2012, el 52,3% cuenta con usuario comprometido (nuevas sedes de Repsol, FCC, Cuatrecasas, etc ). Esta cifra se verá sensiblemente reducida en los años 2013 y 2014, donde está prevista la incorporación de m² en total, de los que únicamente el 43,1% está libre en el momento actual. Para el conjunto del año 2012 estimamos que la cifra de contratación se sitúe en niveles ligeramente inferiores a los m², esperándose para el segundo semestre del año una actividad más moderada que la observada en la primera mitad del año. Los niveles de contratación estimados para el conjunto del año 2012 supondrían el menor nivel desde los años 1994 y Sin embargo, los niveles alcanzados en los precios junto con la contracción de la demanda durante los últimos 4 años, hacen que esperemos cifras más positivas para los años 2013 y El comportamiento real de la demanda estará sujeto a la evolución de la situación general de la economía. La disponibilidad continuará en aumento a lo largo del segundo semestre del año, al estar el mercado centrado principalmente en procesos de reubicación de empresas y no en ampliaciones de superficies. Por otro lado, la incorporación de nuevos proyectos, y las posibles desocupaciones que ya están empezando a realizar las Administraciones Públicas, hará igualmente que se incremente la disponibilidad en el mercado. La previsión de evolución de las rentas de alquiler en los próximos 6 meses, es de nuevos ajustes en todas las zonas, ante el incremento de la disponibilidad y la escasa fortaleza de la demanda. Los ajustes seguirán la tendencia de los últimos 6 meses y 12 meses. Pag. 8

9 Mercado de Barcelona En 2012 no se aportará superficie de oficinas nueva disponible al mercado. Todos los nuevos proyectos que verán la luz este año están ya comprometidos, totalizando unos m². Con los resultados del primer semestre en la mano, en 2012 es muy probable que se trunque la tendencia creciente que ha tenido la absorción en el mercado de Barcelona desde Estimamos una proyección de m² para el año En cuanto a disponibilidad, se espera un comportamiento similar en los próximos meses debido a la debilidad de la demanda. Sin embargo, la nula entrada de nuevos proyectos a nivel especulativo en los próximos años nos hacen ser moderadamente optimistas con la evolución a medio plazo de esta variable. Los precios durante el segundo semestre de 2012 seguirán un camino parejo al del los últimos meses e influenciado fundamentalmente por el número y volumen de espacios disponibles en el mercado. Mercado de Inversión El elevado riesgo país, reflejado en una rentabilidad del bono español a 10 años, por encima del 6,00%, presiona la tasa de rentabilidad inicial del mercado de oficinas al alza. En la medida que la rentabilidad del bono no se relaje, se mantendrá la actual tendencia alcista en la tasa de rentabilidad inicial del mercado de oficinas. Durante el segundo semestre de 2012 el volumen de producto en inversión intermediado en el mercado se incrementará como consecuencia de los procesos de sale & leaseback iniciados por parte de la Generalitat de Catalunya, así como por grandes empresas en el mercado de Madrid, en el mismo formato. En el medida en que se relaje el riesgo país y se observen mejoras en las condiciones de financiación podremos ver el retorno del inversor institucional extranjero al mercado. En caso contrario, aunque seguirán analizando operaciones, será difícil ver transacciones cerradas por parte de esta tipología de inversores. Pag. 9

10 Seguirá entrando producto en el mercado de inversión en precios que no se van a cruzar con las expectativas de la demanda. La presión se centrará en el lado del vendedor, principalmente en aquellos casos en los que se de una necesidad de venta en el corto plazo. Finalmente se plantea la duda de si las mayores necesidades de provisión a las que se ha obligado a las entidades financieras se traducirá en un incremento de las ventas de activos terciarios adjudicados. Pag. 10

11 Contactos Aguirre Newman MADRID C/General Lacy, T F BARCELONA Av. Diagonal, T F MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D T F LISBOA Avenida da Liberdade, T (351) F (351) LONDRES Warnford Court29 Throgmorton StreetLondon EC2N 2AT T M +44 (0) MEXICO D.F. Torre Esmeralda II, Piso 10 Colonia Lomas de Chapultepec T +52 (55) F +52 (55) Pelayo Barroso Olazabal Director Análisis e Investigación de Mercados (34) Luis González Martino Analista AIM Senior (34) Angel Estebaranz Director Oficinas (34) Contacto Retail Pag. 11

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