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1 Oficinas Oficinas Informe del Mercado Oficinas Resumen Ejecutivo Madrid y Barcelona Enero

2 CONTENIDO DEL INFORME 1. LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO CONCLUSIONES PERSPECTIVAS Contacto Aguirre Newman Ángel Estebaranz Director de Negocio Oficinas (34) Pelayo Barroso Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida en el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman. Queda prohibido el envío o difusión de este trabajo sin el consentimiento expreso de Aguirre Newman. Pag. 2

3 1.- La coyuntura general del mercado La economía española ha seguido mostrando en 2012 una debilidad significativa reflejada en un Producto Interior Bruto (PIB) que muestra crecimientos negativos desde el cuarto trimestre de El último dato conocido muestra un decrecimiento trimestral del 0,7% en el cuarto trimestre de 2012, en el conjunto del año, el PIB español se contrajo un 1,37%, cifra que mejora la previsión inicial del Gobierno (-1,5%). Para el conjunto del año 2013, las últimas previsiones del gobierno sitúan la caída del PIB anual en aproximadamente un 1,3%-1,4%. Durante el presente año, según el consenso de la mayor parte de los analistas de mercado, la economía mantendrá un crecimiento negativo de niveles similares a los de 2012, esto supone que la economía seguirá mostrando dificultades a la hora de crear empleo, lo que impedirá a priori una mejora notoria en la demanda en el mercado de oficinas. La contratación de espacios de oficinas durante el año 2012 ha sufrido un importante retroceso en los dos principales mercados de oficinas de España. Este descenso queda reflejado en una caida del 23% en la absorción bruta en el mercado de Barcelona y del 17% en el de Madrid. La tasa de disponibilidad se mantiene en niveles similares a los de hace 12 meses, no observándose un cambio de tendencia a la baja. Finalmente, las rentas se han seguido ajustando en ambos mercados en cifras medias cercanas al 8% interanual. La actividad en el mercado de inversión de oficinas en rentabilidad ha mostrado un incremento en el volumen de inversión del 40%, respecto a 2011, situándose el mismo en 754 millones de euros. No obstante, el número de inmuebles vendidos ha descendido un 18,75% desde los 16 de 2011 a los 13 de La actividad en el mercado de inversión ha seguido condicionada por muchos de los factores que se han observado en el mercado durante los últimos 2 años. Las dificultades de acceso a financiación, el elevado riesgo país y la elevada tasa de disponibilidad, han seguido generando desencuentros entre las ofertas de los inversores activos en el mercado y las expectativas de los vendedores. A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona: Variables Clave MADRID BARCELONA Variación (%) Variación (%) Stock a 31 de Diciemnbre (m 2 ) ,0% ,5% Nuevos Proyectos (m 2 ) ,5% ,7% Absorción Bruta (m 2 ) ,6% ,5% Absorción Bruta /Stock (%) 2,9% 2,4% -18,3% 4,6% 3,5% -23,9% Desocupación (%) a 31 de Diciemnbre 11,4% 12,5% 10,0% 13,7% 14,2% 2,9% Desocupación CDN (%) a 31 de Diciemnbre 10,4% 10,1% -2,9% 6,9% 6,8% -0,4% Desocupación DEC (%) a 31 de Diciemnbre 15,5% 18,1% 16,6% 21,5% 21,1% -1,9% Precio Medio de Alquiler CDN ( /m 2 /mes) 25,70 23,21-9,7% 15,65 14,70-6,1% Precio Medio de Alquiler DEC ( /m 2 /mes) 13,35 11,84-11,3% 12,56 12,10-3,7% Rentabilidad Inicial CDN (%) 5,6% 6,0% 7,1% 5,6% 6,0% 7,1% Rentabilidad Inicial DEC (%) 6,9% 7,0% 1,4% 6,9% 7,0% 1,4% Pag. 3

4 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe. Mercado de Madrid El stock de oficinas alcanza los m². Durante 2012 se han incorporado al stock m² de oficinas localizadas fundamentalmente en zona Descentralizada. El crecimiento en el stock de oficinas en Madrid en el último año ha sido del 2%. Por otro lado, el total de nuevos proyectos/rehabilitaciones que se han finalizado durante 2012 es mayor (por la nuevas rehabilitaciones ya contempladas en el stock), alcanzando los m². De esta cifra el 61%, han entrado al mercado con usuario comprometido. Importante descenso de la absorción bruta (-17% vs 2011), alcanzando en el total del año 2012 los m². El volumen de contratación bruta es el menor registrado desde el año Pese a que el comportamiento del mercado fue muy bueno en el 3 er trimestre de 2012 con m 2 contratados, durante el último trimestre la contratación ha estado claramente por debajo de las expectativas lo que ha hecho que la contratación bruta del segundo semestre se haya situado únicamente en m². La desocupación continúa aumentando como consecuencia principalmente del incremento de superficie disponible en el mercado DEC (Descentralizado). Actualmente la tasa de disponibilidad global se sitúa en el 12,5 del stock, lo que supone m² disponibles. Cabe señalar que la disponibilidad en CDN (Centro del Distrito de Negocios) ha seguido disminuyendo hasta el 10,1% de su stock, esta tasa se reduce hasta el 3,3% si no consideramos Cuatro Torres. Descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas en el último año, siendo especialmente relevante el descenso en el precio medio en las zonas del CDN (-9,7%) y DEC (- 11,3%). Mercado de Barcelona El stock de oficinas alcanza los m², de los que el 40% se localiza en las zonas periféricas de la ciudad (DEC y OUT). Durante 2012 se han incorporado al mercado m² completamente ocupados. La previsión de nuevos proyectos para los años de 2013 y 2014 es cercana a los m², de los que una tercera parte entra en el mercado ocupado. Este descenso en la nueva oferta es clave para la evolución del mercado de oficinas en Barcelona en los próximos años. Se ha producido un descenso de la contratación durante el año 2012 del 23% respecto a 2011, centrado en las zonas periféricas. La contratación acumulada anual se situó en m², siendo la del segundo semestre de m², un 8% mayor a la del primer semestre. La tasa de desocupación se mantiene estable representando los 14,15% del stock, m² disponibles; habiéndose incrementado únicamente en m² a lo largo de los últimos 12 meses. Pag. 4

5 Tanto las rentas medias como las máximas han continuado ajustándose a lo largo de 2012 en todas las zonas. Se ha producido un descenso acumulado de los precios medios de alquiler del 9% en los últimos 12 meses. Las rentas medias en el CDN han descendido hasta los 14,70 /m 2 /mes en el último semestre del año. Mercado de Inversión En 2012 el volumen de inversión total en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona alcanzó los 753 millones de euros, lo que representa un incremento interanual del volumen transaccional del 40% con respecto a Madrid representó el 66% del volumen total. Sigue el descenso en el número de inmuebles que se han vendido en operaciones de inversión en rentabilidad. Frente a niveles medios de 33 inmuebles vendidos en el periodo , en el año 2012 únicamente se han transaccionado 13 inmuebles. La actividad en el mercado de inversión sigue condicionada por las dificultades de acceso a financiación, el riesgo país, la elevada tasa de disponibilidad y la tendencia decreciente de las rentas de alquiler. Todo ello ha seguido generando desencuentros entre las ofertas de los inversores activos en el mercado y las expectativas de los vendedores. El inversor extranjero, aunque presente en el mercado analizando operaciones, ha representado únicamente el 5% del volumen de inversión total. Ha sido el inversor privado nacional el que ha liderado el mercado representando el 87,5% del volumen total de inversión. El 88% del volumen de inversión se ha concentrado en el Distrito de Negocios (CDN y RDN). Sólo las operaciones de Plaza de Catalunya 5, en Barcelona, y de Torre Picasso, en Madrid, representan el 65% del volumen total del año. El volumen medio de las operaciones de inversión en 2013 se sitúa en los 57 millones, la cifra más elevada de los últimos 5 años, condicionado por el importante montante de la operación de Torre Picasso (400 M ). Las expectativas de rentabilidad de los inversores han mantenido durante 2012 una tendencia ligeramente al alza, debido a las condiciones de financiación exigidas por los bancos y al riesgo país. De esta forma, una rentabilidad razonable para la zona Prime en el mercado de oficinas estaría en el entorno del 5,75% - 6,00%. Pag. 5

6 3.- Perspectivas Nuestras perspectivas de la evolución del mercado para Madrid y Barcelona son las siguientes. Mercado de Madrid Al contrario que en 2012, donde se incorporaron proyectos por más de m², las previsiones para los próximos 2 años son de una reducción drástica sobre todo en los proyectos especulativos. Se estima que en 2013 el total de nuevos proyectos que se incorporen al mercado alcance los m², de los cuales el 59% tienen usuario comprometido. Las previsiones de nueva oferta para 2014 se elevan a los m2, el 67% de la misma entrará al mercado ocupada. Aunque las previsiones económicas siguen sin ser especialmente positivas, la demanda potencial ya existente en el mercado en la segunda mitad de 2012, junto con la probable relocalización de grandes sedes corporativas a lo largo de 2013, nos dan la clave para considerar que la contratación bruta sea claramente superior en 2013, alcanzando los m², lo que supondría un incremento del 19% respecto al nivel alcanzado en En relación con la disponibilidad en el mercado, pese al previsible aumento de la desocupación de segunda mano por parte fundamentalmente de Administraciones Públicas, así como la escasa absorción neta en el mercado por parte de la empresa privada, el importante ajuste de nueva oferta para los próximos 2 años permite adelantar una estabilización gradual en la tasa de desocupación. Sin duda alguna, la clave del mercado a corto y medio plazo está en la mejora de la confianza empresarial generalizada que se traducirá en un incremento muy importante de la contratación. La elevada disponibilidad existente actualmente en el mercado permite adelantar que continúe el ajuste en rentas durante el primer semestre del año, en el entorno del 4-5% a nivel general. La mejora en el comportamiento de la demanda prevista para 2013 nos hace ser más optimistas en el comportamiento de la evolución de las rentas durante la segunda mitad del año. Mercado de Barcelona Durante los próximos 12 meses, los nuevos proyectos que se incorporarán al mercado totalizarán m², destacando que el 83% de dichos proyectos entran como disponibles. Se mantendrán unos niveles de absorción similares a los observados en el año 2012, estimándose una contratación bruta de m² para el año Se espera que siga incrementándose de manera moderada la desocupación en términos generales, si bien el crecimiento se concentrará en la zona DEC (descentralizada) dado que los dos grandes nuevos proyectos que se entregan en 2013 se ubican en esta zona. La estimación sobre el comportamiento de la contratación y de la tasa de disponibilidad en el año 2013, permite prever nuevos ajustes en las rentas medias que serán más acentuados en aquellas zonas donde se registren tasas de disponibilidad más elevadas. Pag. 6

7 Mercado de Inversión Después del incremento de la tasa de rentabilidad inicial observada durante el año 2012, se estima que la misma se mantenga estable a lo largo de 2013, al haberse alcanzado unos valores capitales ajustados al mercado. Por otro lado, el relajamiento de la prima de riesgo ayudará a estabilizar la tasa de rentabilidad inicial en los actuales niveles. Se espera que durante 2013 el volumen de producto en inversión ofertado se incremente como consecuencia de dos factores. En primer lugar, debido a procesos de venta por parte de entidades financieras que saquen a mercado producto no residencial y, en segundo lugar, la rotación de activos por parte de inversores institucionales extranjeros. Será crítico un año más, para que el mercado de inversión muestre una mayor actividad, que el acceso a crédito se reactive. Las expectativas siguen sin ser positivas en este aspecto, al estar centrada la banca extranjera en la gestión de los préstamos concedidos y tener bajos presupuestos para incrementar sus carteras de crédito, mientras que la banca nacional sigue mostrando mucha cautela a la hora de financiar proyectos inmobiliarios. Pag. 7

8 Oficinas MADRID C/General Lacy, T F BARCELONA Av. Diagonal, T F MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D T F LISBOA Praça Marquês de Pombal, n.º 16 7º Lisboa - T (351) F (351) LONDRES 10 Stratton Street - London W1J 8JR T +44 (0) MEXICO D.F. Monte Pelvoux 120, Piso 3 Lomas de Chapultepec T +52 (55) F +52 (55) Pag. 8

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