gestión índice XX. LA GESTIÓN DEL NUEVO PLAN. INSTRUMENTACIÓN DE LAS PROPUESTAS

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1 índice XX. LA GESTIÓN DEL NUEVO PLAN. INSTRUMENTACIÓN DE LAS PROPUESTAS 1. CONCEPCIÓN GENERAL. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA NUEVA GESTIÓN URBANÍSTICA 2. INSTRUMENTOS PARA LA MATERIALIZACIÓN DE LAS PROPUESTAS DE ORDENACIÓN DEL AVANCE Instrumentos de Ordenación Los ambitos de planeamiento incorporado Instrumentos para asegurar la solidaridad interterritorial de los beneficios y cargas. La delimitación de Áreas de Reparto y determinación del Aprovechamiento Tipo La Normativa Urbanística Instrumentos para la Protección: Los Catálogos de Bienes y Elementos 3. LA EJECUCIÓN DE LA REVISIÓN La ejecución del Nuevo Plan de Sevilla. Consideraciones generales Instrumentos para la ejecución del Nuevo Plan La gestión de Sistemas Generales La gestión de dotaciones locales La programación 4. INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN DEL MERCADO DE SUELO Y DE LA VIVIENDA XX. 3 XX. 5 XX. 5 XX. 6 XX. 7 XX. 12 XX. 15 XX. 16 XX. 16 XX. 16 XX. 21 XX. 23 XX. 23 XX. 25 gestión XX. 1 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

2 ordenación XX. 2 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

3 la gestión del nuevo plan XX. LA GESTIÓN DEL NUEVO PLAN. INSTRUMENTACIÓN DE LAS PROPUESTAS 1. CONCEPCIÓN GENERAL. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA NUEVA GESTIÓN URBANÍSTICA El Nuevo Plan, de conformidad con la tradición del modelo urbanístico español y andaluz, considera que toda la actividad urbanística es una función pública y que comprende la planificación, organización, dirección y control de la ocupación y utilización del suelo, así como la transformación de éste mediante la urbanización y edificación. Esta función pública corresponde a la Administración, al tiempo que se reconoce la conveniencia de promover la iniciativa privada cuando ello contribuya a la eficacia de la actividad urbanística. Por tanto, desde el punto de vista de la concepción general de la gestión, el Nuevo Plan General de Sevilla pretende asegurar la dirección y control de la Administración en la actividad de planificación y ejecución urbanística. No significa esto que el Plan preconice un modelo intervencionista sino, muy al contrario, lo que se propone es un deslinde claro de las competencias públicas y de las facultades privadas en la actividad urbanística, de forma que se permita recuperar para el sector público la iniciativa de la planificación e incluso de la ejecución, y se establezca un marco en el que la participación de la iniciativa privada en las tareas de la actividad de ejecución se pueda desarrollar de modo estable, eficaz y comprometida con los objetivos del Nuevo Plan. Los Objetivos Generales de la Gestión Urbanística del Nuevo Plan de Sevilla, en gran medida ya anunciados en el documento del metaplan, son: Asegurar la consecución de los objetivos y materialización de las propuestas estructurantes y estratégicas del Nuevo Plan General. Conseguir la solidaridad de los beneficios y cargas derivados del Nuevo Plan en los procesos de ejecución de sus decisiones. Garantizar la participación de la Comunidad en los beneficios generados por el crecimiento de la Ciudad. Eliminar los estrangulamientos que la retención de suelo apto para urbanizar y edificar produce en diversos sectores, impulsando los plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos para favorecer la ejecución del Nuevo Plan. Propiciar y garantizar la coordinación de las políticas públicas con incidencia en el territorio. Asegurar la viabilidad económica y financiera de todas las iniciativas urbanísticas, ya sean éstas públicas o privadas. XX XX. 3 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

4 ordenación Facilitar la ejecución de las propuestas de la Revisión del Plan General, utilizando las técnicas e instrumentos que la legislación urbanística ponga a su alcance, y empleándolos en función de las necesidades demandadas por el desarrollo del Nuevo Plan General. Fomentar la participación de la iniciativa privada en la ejecución urbanística. Potenciar el Patrimonio Público de Suelo como instrumento para facilitar la ejecución genérica del Nuevo Plan, asegurar la realización de importantes propuestas estratégicas del Plan y de apoyo a la política municipal de la vivienda. Con estos objetivos se pretende configurar la gestión como un mecanismo de realización efectiva de la construcción de la ciudad, pero no realizada en el vacío, sino sobre la base de las determinaciones de un Plan preconcebido y formulado desde la participación social y la coordinación institucional. Lo cual no implica necesariamente establecer rigideces ni trabas a una actuación ágil y eficaz, antes al contrario el plan se convierte en un documento que, además de establecer la ordenación de la ciudad, garantiza la iniciativa de los operadores que actúan en ella. El Nuevo Plan defiende el principio de la flexibilidad, que no debe confundirse con admisibilidad de ambigüedades de interpretación de las normas, ni en vacilación alguna en cuanto a la toma de decisiones sobre el modelo urbano de gestión o formalización de la Ciudad; sino, muy al contrario, en la oferta a los particulares del número máximo de alternativas posibles, que aporten al modelo urbano la diversidad de valores culturales que están en la base de la calidad de la Ciudad. La búsqueda del equilibrio entre flexibilidad-seguridad-control público es una de las aspiraciones de esta Revisión para la instrumentación técnica de los objetivos y criterios expuestos en el metaplan, de las Estrategias de la Ordenación Urbana-Territorial del documento del que trae su causa el presente Avance, así como de las soluciones generales y propuestas concretas incluidas en éste. De una parte, satisfacer la demanda de certeza y permanencia que reivindican los particulares respecto de las principales decisiones del Plan, de otra la configuración de un documento flexible que admita la incorporación de nuevas soluciones concretas formuladas en el período de su aplicación, y por último, la necesidad de establecer con claridad los controles y garantías oportunas para que esa aplicación flexible no desnaturalice las propuestas estructurantes y los objetivos últimos de esta Revisión. Todo ello constituye el reto en la instrumentación de las decisiones del Plan. Se trata, por tanto, de configurar al Nuevo Plan como elemento catalizador en espacio y tiempo de los impulsos públicos y privados tendentes a la construcción de la Ciudad. Para ello, la Revisión establecerá con claridad los rasgos esenciales y definitorios del Nuevo modelo de Ciudad propuesto, pudiendo concretarse el resto de decisiones de detalle en el momento de su ejecución. Ahora bien, este carácter abierto y flexible no significa que el Nuevo Plan no mantenga la apuesta por el tratamiento morfológico de la Ciudad reforzando el papel del diseño urbano ya establecido en el Plan vigente, pero extendiendo la apuesta por el control de las formas en aquellos espacios de oportunidad y en las nuevas centralidades propuestas. De esta forma el Nuevo Plan adopta también la forma de Proyecto Urbano tanto en su concepción general como en aquellas zonas que precisan asegurar una solución determinada. A tal fin, el Nuevo Plan incorporará determinaciones de diverso alcance. Las decisiones estructurales son las que instrumentarán el modelo propuesto en el presente Avance, y por ello, serán vinculantes y con vocación de permanencia, al menos hasta el momento futuro de la reconsideración general de esta nueva estructuración urbana y territorial que se propone. El resto de decisiones podrá tener la naturaleza de determinaciones vinculantes u orientadoras en atención al objeto específico de regulación de que se trate. En cualquier caso, no todas las determinaciones vinculantes impondrán una solución determinada y cerrada, sino que alguna de ellas podrá revestir la naturaleza de determinaciones limitativas en el sentido de establecimiento de límites, pudiendo el planeamiento de desarrollo establecer dentro de ese marco la opción concreta que estime más conveniente en el tiempo de su aplicación. Asimismo, el Nuevo Plan podrá incluir determinaciones no vinculantes, con carácter orientativo, que constituirán directrices a seguir -o alternativamente modificar justificadamente- por el planeamiento de desarrollo. Se trataría, por tanto, de instrumentar un documento que alcance un nivel de elaboración acabado en sus líneas maestras y en sus grandes decisiones estructurantes, e incluso aportando soluciones de diseño y concreción de aquellas actuaciones que considere necesaria para asegurar un determinado resultado en espacios sensibles y estratégicos, que establezca además la ordenación pormenorizada de actuaciones inmediatas que cuentan con suficiente nivel de estudio y consenso, y que, por último, establezca para el resto, los parámetros básicos y los mecanismos a que deben ajustarse para su desarrollo, posibilitando un número de alternativas suficientes, en aras a la deseada flexibilidad del documento. De igual forma se facilitará el ajuste o alteración de aquellas decisiones pormenorizadas que en el tiempo se demuestren erróneas o simplemente mejorables. En definitiva, haciendo posible una gestión ágil y flexible, porque las cuestiones claves se encuentren previamente solventadas. En este sentido se pretende que las determinaciones a incluir en los siguientes documentos del Nuevo Plan cuenten con un nivel contrastado de oportunidad y acierto que facilitará su ejecución futura. Ha sido objetivo manifestado desde los primeros documentos del Nuevo Plan, que la conformación del mismo se realizase con garantías de viabilidad. Para alcanzar esta aspiración, el Nuevo Plan se está elaborando teniendo muy presente su futura ejecución adoptando las medidas durante el proceso de formulación que contribuyan a este fin. En definitiva teniendo presente la gestión futura en el mismo momento de su elaboración. En el documento de Oportunidades y Estrategias, ya se exponía, que la gestión no debería comenzar el día después de la aprobación de la Revisión, sino prefigurarse y diseñarse en proceso paralelo y coordinado al resto de determinaciones que debe contener el documento. A tal fin se considera esencial proseguir las siguientes líneas de actuación ya iniciadas: 1. Favorecer la concertación con los distintos actores como garantía de ejecución de las previsiones futuras. 2. La Cooperación y Coordinación institucional. 3. El Fortalecimiento del Patrimonio Municipal del Suelo. XX. 4 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

5 la gestión del nuevo plan En consecuencia, se trata de optar por un documento que proponga ya un modelo concreto y preciso, tanto en cuanto a su ordenación como en lo que respecta a su gestión. Sin embargo, no cabe deducir de lo hasta aquí dicho que la viabilidad de la gestión depende únicamente de los planes. La Administración Urbanística, es quien, en última instancia, tienen en sus manos el uso de los instrumentos que tanto la ley como el plan hayan podido prever y de su actuación dependerá en gran medida el cumplimiento de los objetivos del Nuevo Plan. Esta actuación de la Administración conforme al Nuevo Plan no sólo es necesaria en la fase de ejecución tras su aprobación definitiva. También se hace preciso que en el ejercicio por parte de la Administración de las potestades de gestión urbanística ordinaria durante el proceso de redacción de la Revisión se asuman como criterios inspiradores de su actuación los objetivos establecidos en el presente Avance del Nuevo Plan. En concreto deberá garantizarse que el desarrollo de las previsiones del Plan vigente se realice asegurando su coherencia con los criterios del Nuevo Plan a fin de no crear disfuncionalidades y la pérdida de las oportunidades de ordenación que el presente documento de Avance ofrece. En este sentido, una vez evaluada esa congruencia, debe no sólo posibilitarse el desarrollo de las previsiones del planeamiento vigente sino incluso fomentarlas mediante la adopción de medidas de gestión urbanística. Los datos actuales de ejecución urbanística del Plan vigente permiten aventurar que durante el proceso pendiente de tramitación de la Revisión no deben producirse especiales dificultades en la disponibilidad de suelo urbanizado para la edificación. No obstante, como medida que permitirá asegurar estas previsiones, se entiende que el desarrollo de determinados ámbitos del suelo urbanizable no programado del vigente Plan que no resultan incompatibles con las propuestas de Avance del Nuevo Plan y siempre que garanticen la asunción de los criterios generales de ordenación y gestión del nuevo suelo urbanizable, podrán desarrollarse en esta fase. 2. INSTRUMENTOS PARA LA MATERIALIZACIÓN DE LAS PROPUESTAS DE ORDENACIÓN DEL AVANCE Instrumentos de Ordenación En el presente epígrafe, se expone cuál será la instrumentación que desde la propia ordenación adoptará el Nuevo Plan para expresar las propuestas contenidas en el presente documento de Avance, de igual forma, se indican los instrumentos de planificación derivados para la definición final de algunos de los ámbitos territoriales cuya ordenación se establecerá simplemente en sus términos básicos. Ha de advertirse que la descripción de los principales medios que el Nuevo Plan utilizará para expresar sus propuestas y determinaciones se han identificados en capítulos anteriores de esta Memoria de Ordenación, en especial los relativos a la Clasificación y Calificación. En efecto, las principales determinaciones del Planeamiento General son las relativas a la clasificación y a la calificación de los terrenos. Con la clasificación se realiza una división básica de los terrenos de la que se deriva un concreto régimen de derechos y deberes. La calificación hace referencia al destino o uso urbanístico de los terrenos. El contenido del Avance sobre estas cuestiones principales, y la indicación de la orientación que estas determinaciones recibirán en el documento final del Nuevo Plan, se han expuestos en los mencionados Capítulos de esta Memoria. Por ello, interesa ahora centrar la atención del presente Capítulo en el análisis de un supuesto singular relacionado con estas determinaciones. Pues como regla general la Revisión deberá establecer respecto a todos los terrenos del término al menos estas dos decisiones básicas: su clasificación y calificación urbanística. Pero existe un supuesto en el que el Plan está legitimado para -si así lo estima conveniente- abstenerse de atribuir la clasificación urbanística a unos terrenos que cuenten con una determinada categoría de calificación urbanística, como es el caso de los Sistemas Generales. La Ley 1/1.997, posibilita que los terrenos calificados como Sistemas Generales puedan estar incluidos en los ámbitos correspondientes a la distintas categorías de clasificación urbanística, o por el contrario, no queden incluidos en ninguna de ellas, si bien será preciso su adscripción a los efectos de determinar la forma de gestionar su adquisición. En la vigente legislación urbanística esta posibilidad puede ejercitarse en cualquier clase de Sistema General (art.9.2 TRLS 92 asumido por Ley andaluza 1/1.997). En el Proyecto de Ley de Ordenación Urbanística sólo se permite para una concreta tipología de Sistemas Generales, los de carácter o interés regional o singular, (art.44 párrafo segundo). No puede confundirse esta posibilidad de inclusión o adscripción de Sistemas Generales en la clasificación, con la posibilidad de que los terrenos de Sistemas Generales (incluidos en la clasificación de suelo urbano) se incluyan o se adscriban a una determinada Unidad de Ejecución. Esta singularidad de los Sistemas Generales se explica por su especial significación en la configuración de la estructura general de la ordenación urbanística y territorial. Los Sistemas XX XX. 5 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

6 ordenación Generales identifican los terrenos que son destinados por el Plan al establecimiento de los principales elementos dotacionales públicos que determinan en gran medida el modelo urbano adoptado, y por ello desde el punto de vista conceptual el suelo de sistemas generales se coloca en el nivel de la estructura general y orgánica del territorio, lo que trasciende su localización física concreta, sin desconocer por ello los efectos que induce en el territorio circundante. De tal forma que los Sistemas Generales pueden estar localizados en cualquier categoría de clasificación urbanística o incluso en ninguna con independencia de su adscripción a efectos de gestión. Esta singularidad de los Sistemas Generales se extiende a otros aspectos como son los modos de adquisición o incluso los instrumentos de ordenación. Pues bien, el Nuevo Plan General podrá utilizar esta posibilidad de adscripción en atención a las características, función y posición de los respectivos Sistemas Generales. En el presente documento de Avance se ha optado por ejercitarla en lo que respecta a los Sistemas Generales de Interés Supramunicipal (Sistemas Territoriales para las Comunicaciones, la Logística, Espacios Libres y Equipamientos Metropolitanos). En estos casos, en los siguientes documentos de esta Revisión se identificará su adscripción a una determinada clasificación de suelo a los efectos de gestionar su adquisición. De otra parte se hace preciso indicar cuáles han de ser los instrumentos de ordenación que en cada caso legitimará y habilitará el inicio de la actividad de ejecución. El requisito previo para la ejecución urbanística de las previsiones del Nuevo Plan será la existencia de algún instrumento de ordenación pormenorizada que defina de forma detallada las actuaciones previstas. Dicho instrumento, de conformidad con la legislación urbanística vigente, será: - En suelo urbano, directamente la ordenación pormenorizada incorporada en el propio Plan General y, en su caso, y en desarrollo del mismo, el Plan Especial o el Estudio de Detalle. El Avance en suelo urbano ha procedido a la identificación de Áreas de Oportunidad, Áreas de Mejora Integral y Áreas de Intervención Puntual en las que se concretan las diversas propuestas que en cada uno de los Distritos se incorporan en este documento en desarrollo del objetivo de la cohesión urbana para recualificar la ciudad consolidada. Estas actuaciones se instrumentarán mediante la ordenación directa de las Áreas de Intervención. De igual forma es voluntad de la Revisión incorporar de forma directa las ordenaciones de las Áreas de Mejora Integral y de las de Oportunidad, a fin de no dilatar los procesos de ejecución en estas áreas con nuevos instrumentos de ordenación. Si es preciso algún ajuste en la ordenación podrán acometerse mediante Estudios de Detalle. El Plan Especial de Reforma Interior únicamente se establecerá allí donde las actuaciones requieran una importante labor de coordinación con otras Administraciones como es el caso de las Áreas de Mejora Integral que se localicen en Barrios o Zonas Vulnerables, o bien en las Áreas de Oportunidad cuando impliquen una intervención de integración urbana de importantes infraestructuras. El PERI en estos casos tendrá como función desarrollar la ordenación básica establecida en el propio documento de la Revisión. - En suelo urbanizable, el Plan Parcial, que también podrá ser desarrollado mediante un Estudio de Detalle. Los Sistemas Generales en esta clase de suelo, de no incluirse en los Planes Parciales, podrán desarrollarse mediante Plan Especial, salvo que por su simplicidad puedan ejecutarse directamente. En caso de no estar programado el suelo, requerirá previamente la elaboración de un Programa de Actuación Urbanística. - En suelo no urbanizable, el Plan General, se podrá desarrollar mediante un Plan Especial. No obstante en la hipótesis, como parece previsible, de que tras la aprobación del presente documento de Avance, entre en vigor una nueva ley urbanística andaluza, se hace aconsejable dibujar el nuevo sistema de planificación en el que deberá desarrollarse las previsiones de la Revisión, lo que se aborda en el Capítulo final de esta Memoria de Ordenación Concluir este apartado, con una especial referencia respecto a un instrumento que utilizará la Revisión en materia de ordenación para identificar aquellos ámbitos territoriales en los que en la actualidad se están desarrollando procesos de planificación y ejecución urbanística bastantes consolidados, y que la seguridad jurídica exige preservar. Los Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API) El Nuevo Plan asume con carácter general el planeamiento de desarrollo del Plan General vigente aprobado definitivamente en suelo urbano o urbanizable y que se encuentra ejecutado o en ejecución dentro de los plazos previstos. La forma en el que se instrumentará este reconocimiento y asunción del planeamiento derivado del Plan General será mediante la definición de la figura de los Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API). En definitiva, los API serán ámbitos territoriales del Plan General vigente clasificados como Suelo Urbano o Urbanizable que cuentan con figuras de planeamiento de desarrollo aprobadas (Planes Especiales o Planes Parciales) en proceso de ejecución en los que la Revisión asume de forma genérica las determinaciones de esos instrumentos de planeamiento pormenorizado, así como su gestión. De forma general se consideran asumibles los Planes Parciales aprobados en desarrollo de los sectores del Suelo Urbanizable Programado del Plan General vigente que han cumplido con sus deberes urbanísticos, por lo que la presente Revisión incorporará sus determinaciones mediante remisión normativa a aquellos documentos. Esta solución se presenta como la más aconsejable, al tratarse de sectores de planeamiento anterior con la urbanización ejecutada y con las cesiones realizadas, si bien con la edificación no totalmente materializada. La clasificación del suelo dependerá del grado de ejecución. Así se clasificarán como suelo urbano consolidados si la ejecución se encuentra finalizada. De igual modo se clasificarán como urbano con urbanización no consolidada si el proceso de ejecución ha llegado a materializar la XX. 6 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

7 la gestión del nuevo plan urbanización primaria de los servicios urbanísticos pero quedan pendiente de culminar determinadas obras como pudieran ser la adecuación de los espacios libres o las precisas para que las parcelas merezcan el reconocimiento de la condición de solar. Por último, se clasificarán como suelo urbanizable transitorio aquellos sectores del suelo urbanizable programado del Plan General vigente que contando con planeamiento de desarrollo aprobado con carácter definitivo y habiendo iniciado el proceso de ejecución, éste no hubiese alcanzado un nivel de urbanización adecuado para ser considerado suelo urbano. Las condiciones particulares por las que se regirán las API, serán las correspondientes al planeamiento de desarrollo inmediatamente antecedente que se asuman. En este sentido se realizará una remisión normativa a los documentos de planeamiento originales, sin perjuicio de que para facilitar su labor de aplicación se incorporará en las fichas de las de las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan que identifiquen cada ámbito territorial que constituya un API, el preciso documento de planeamiento de desarrollo que en cada caso se asume. No obstante este criterio general de respeto y asunción de los instrumentos de planificación derivados del Plan vigente, no significa que el Nuevo Plan General renuncie a la posibilidad de introducir alguna mejora en la ordenación o en la regulación pormenorizada en las condiciones de edificación de estas figuras de planeamiento. En este caso, se señalará de forma expresa en la correspondiente ficha de API la concreta corrección que se realice, en cuyo caso esta innovación se impondrán al planeamiento de desarrollo, éste, por tanto, permanecerá vigente excepto en la alteración puntual directamente establecida en el Nuevo Plan. Normalmente esta innovación parcial se realizará en aquellos casos en los que sea necesario homogeneizar técnicamente el tratamiento de ciertas condiciones de admisibilidad de usos en sectores de planeamiento similares, en especial en los casos de los sectores industriales con la finalidad de ajustarlos a las directrices contenidas en las Estrategias de Actividades Económicas expuestas en el documento de Enero de de la Revisión tendentes a procurar la modernización de los espacios productivos. De igual modo, las innovaciones en la ordenación pormenorizada de los API que incorpore el Nuevo Plan obedecerán a las directrices contenidas en las Estrategias de Cohesión Urbana. Estos casos aislados tendrán como objeto fundamentalmente el cambio de calificación de determinadas parcelas no edificadas que por posición puedan ser susceptibles de albergar usos públicos que contribuyan bien a paliar los déficits de equipamientos en los Distritos o bien a reforzar el carácter de centralidad de determinadas Áreas de Oportunidad. De otra parte, con la identificación de los API se pretende además de respetar un planeamiento en desarrollo que se entiende asumible, el dotar al Nuevo Plan de un elemento de flexibilidad. Pues la alteración aislada durante el período de vigencia de la Revisión de la ordenación asumida en los API podrá realizarse mediante la tramitación de una modificación puntual del instrumento de planeamiento de desarrollo incorporado, excepto cuando tenga por objeto sustituir la innovación incorporada en la propia Revisión respecto al planeamiento antecedente, en cuyo caso para su válida modificación deberá tramitarse el correspondiente expediente de Modificación del Nuevo Plan General. También se asumirán como API los ámbitos de los Planes Especiales de Reforma Interior del suelo urbano aprobados durante la vigencia del Plan General vigente, y que se encuentren ejecutados o en fase real de ejecución. Los criterios de actuación en este caso serán idénticos a los anunciados para los Planes Parciales aprobados. Los Planes Especiales de Protección aprobados tendrán un régimen de transitoriedad específico con la voluntad de programar su adaptación a los nuevos criterios de catalogación-protección que el Nuevo Plan propone. La Revisión asume la gestión del Plan General vigente para los Sistemas Generales incluidos o adscritos al desarrollo de sectores del suelo urbanizable programado, y por ello identificará en cada área de planeamiento incorporado los Sistemas Generales a ellas adscritos a efectos de su gestión, si aun ésta no se hubiese culminado. Instrumentos para asegurar la solidaridad interterritorial de los beneficios y cargas. La delimitación de Áreas de Reparto y determinación del Aprovechamiento Tipo 1. Justificación de la necesariedad Una de las determinaciones que debe contener el Nuevo Plan General es la delimitación de áreas de reparto de cargas y beneficios y fijación de los aprovechamientos tipo en Suelo Urbanizable Programado y en Suelo Urbano -no consolidado- (arts b, 94 y 95 TRLS en cuanto normas autonómicas en virtud de la Ley andaluza 1/1997). Mediante estas determinaciones se pretende corregir las inevitables desigualdades que se producen a la hora de ordenar el territorio asignando usos e intensidades distintos a los terrenos. Con la fijación de los aprovechamientos tipos de las áreas de reparto, se persigue establecer una igualdad primaria en la distribución de las cargas y beneficios entre los propietarios afectados. De esta forma, se consigue que el principio de compensación urbanística o equidistribución esté presente en la primera fase del hecho urbanístico, esto es, en la tarea planificadora. De igual forma, se consigue con estas determinaciones poner la primera medida tendente a posibilitar el mandato constitucional de recuperación de plusvalías por parte de la Administración como consecuencia de su acción ordenadora. La pretensión de elevar el principio de compensación como elemento necesario y vinculado de forma necesaria a la ordenación urbanística, ha sido una constante de la legislación española en las últimas décadas. Así, la propia Ley del Suelo de atribuye a la ordenación del suelo la función de impedir la desigual distribución de los beneficios y cargas del planeamiento. Esta preocupación del legislador se hizo más patente en la Ley de Reforma de 2 de Mayo de y el Texto Refundido de 9 de Abril de 1.976, que incorpora la figura del aprovechamiento medio para el suelo urbanizable programado. La Ley 8/90 y el Texto Refundido de dieron un paso más hacia la generalización del principio de compensación, tanto en suelo urbanizable como en el urbano, mediante la introducción de las técnicas de áreas de reparto y aprovechamiento tipo. La Ley 6/1998 reitera este principio si bien declara las dificultades de su apreciación en el suelo urbano consolidado. XX XX. 7 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

8 ordenación Con las áreas de reparto si bien no se realiza un verdadero reparto de beneficios y cargas (ya que esta labor se pospone a la fase de ejecución del planeamiento) en cambio, sí se realiza una primera aproximación sin la cual no se podría llevar a cabo aquél. El objetivo de las áreas de reparto es por tanto fijar el aprovechamiento tipo que va a servir de base para concretar el derecho edificable de los propietarios incluidos en aquella área. En otras palabras, las áreas de reparto sirven para concretar el contenido del derecho de propiedad inmobiliaria urbana de una unidad territorial, lo que se logra mediante la distribución de los aprovechamientos urbanísticos que, conforme a la legislación, son destinados a la apropiación privada entre los propietarios de terrenos incluidos en ese ámbito. Desde estas consideraciones, el establecimiento de las áreas de reparto y la fijación de los aprovechamientos tipo son determinaciones de especial trascendencia, porque de su acierto va a depender tanto la viabilidad como la igualdad del orden urbanístico establecido por el Nuevo Plan. La viabilidad, porque el Aprovechamiento Tipo debe contribuir a la consecución de los fines públicos que persigue la ordenación, mediante el reconocimiento de una rentabilidad que se da la oportunidad de conseguir al propietario para su incorporación al proceso urbanizador edificatorio. La igualdad del orden urbanístico implantado por el Nuevo Plan también está en función de las determinaciones relativas a la delimitación de áreas de reparto y definición de aprovechamientos tipos, porque en base a ellas se debe procurar la solidaridad generalizada y global de los beneficios y cargas, y no reducida sólo a ámbitos pequeños de ordenación, y permite, finalmente, establecer el contenido del derecho de la Administración a la recuperación de plusvalías Por tanto, los principios de solidaridad urbanística y de recuperación de plusvalías para la comunidad como consecuencia de la ordenación y de la ejecución del planeamiento, se empiezan a construir desde el propio Plan mediante dos determinaciones que debe incorporar éste: La delimitación de las áreas de reparto y el cálculo del aprovechamiento de cada una de ellas. Las denominadas áreas de reparto de cargas y beneficios, constituyen los ámbitos espaciales de referencia para la determinación del aprovechamiento tipo en el suelo urbano y urbanizable, y una vez fijado éste en cada una de ellas, ámbitos diferentes y desiguales de asignación de aprovechamientos urbanísticos y de equidistribución de los mismos entre los propietarios de los terrenos incluidos en ellas. Las áreas de reparto son, pues, ámbitos de fijación de diferenciados contenidos de aprovechamiento urbanístico al suelo o ámbitos de homogeneización del contenido económico de la propiedad del suelo. La regulación del Real Decreto Legislativo 1/1.992 (TRLS), asumido como Ley Andaluza, sobre la delimitación de las áreas de reparto, se limita a diferenciar entre el suelo urbano y el urbanizable. En el suelo urbano, conforme se dispone en la legislación andaluza, los instrumentos de planeamiento general habrán de delimitar para la totalidad del mismo "una o varias áreas de reparto de cargas y beneficios", cuando de suelo no consolidado por la urbanización se trata. Así, el Art. 94 TRLS establece que el Plan General delimitará para la totalidad del suelo urbano una o varias áreas de reparto y beneficios con inclusión o no de los sistemas generales adscritos o en esta clase de suelo, cuando así lo disponga la legislación autonómica. Dos matizaciones es preciso realizar sobre esta regulación por la incidencia sobrevenida de la Ley 6/1.998, de una parte, la posibilidad de incluir los Sistemas Generales en el Suelo Urbano No Consolidado y de otra, la innecesariedad de delimitar Áreas de Reparto en suelo urbano consolidado por la urbanización. Ambas cuestiones son explicadas en distintos apartados de la presente Memoria de gestión. En el apdo. 3 del Art. 94 TRLS, se dispone que "cuando las circunstancias lo aconsejen podrá considerarse la totalidad de este suelo -el urbano- como una sola Área de Reparto". Como se ha expuesto, la Ley otorga libertad a la Administración para que la fijación del número de áreas de reparto y delimitación de las mismas en el suelo urbano no consolidado, se realice en la forma que estime más conveniente, según los criterios de política urbanística que pretenda desarrollar. Ahora bien, la atribución de esta potestad discrecional, no significa que la delimitación de áreas de reparto puede hacerse de forma arbitraria. Se hace preciso justificarla, y que atienda como elemento más de la potestad planificadora a la consecución de fines públicos. Por su parte, el Art. 96 TRLS, regula el cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano. Básicamente señala que es el resultado de dividir el aprovechamiento lucrativo total por la superficie del área, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas existentes obtenidos gratuitamente. En suelo urbanizable, todos los terrenos así clasificados y los afectos a sistemas generales adscritos a esta clase de suelo para su obtención, deberán quedar incluidos en áreas de reparto, no existe posibilidad de excepcionar a un terreno de su pertenencia a un Área de Reparto. Por eso en el suelo urbanizable programado, los sectores cuyo planeamiento parcial deba aprobarse en un mismo cuatrienio y los sistemas generales adscritos o incluidos en aquellos para su gestión, integrarán una sola Área de Reparto. En suelo urbanizable no programado, los ámbitos de cada Programa de Actuación Urbanística con los sistemas generales adscritos o incluidos en el sector o sectores que se delimiten, integrarán una sola Área de Reparto. De otra parte para llevar a cabo el cálculo del aprovechamiento tipo se precisa, previamente, homogeneizar los aprovechamientos es decir, referenciarlos a un parámetro común que permita su suma. La Ley exige que este parámetro sea el uso predominante según la ordenación (Art. 98). Este uso predominante es elevado a la categoría de "uso característico", teniendo el privilegio de que el aprovechamiento tipo del Área refleje la edificabilidad construible del mismo por cada metro cuadrado de suelo del área. XX. 8 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

9 la gestión del nuevo plan No obstante, hay que precisar que no es trascendente que el aprovechamiento tipo se refleje en base al uso predominante (característico); cualquier uso podría ser tomado como referencia para el cálculo y el resultado final materialmente no se vería alterado, porque los valores relativos entre usos permanecerían constantes. Lo verdaderamente trascendente es la labor de ponderación o comparación entre usos es decir, la determinación de los coeficientes de ponderación, que supone atribuir los valores de cambio de cada uso con respecto a todos los demás. Esta decisión es de un contenido trascendental. No puede olvidarse que el cálculo del aprovechamiento tipo es un instrumento de gestión urbanística y sus resultados no son neutros o asépticos; por el contrario, sus resultados han de ser ante todo congruentes con las finalidades establecidas y servir a la consecución de los objetivos que justifican su establecimiento. En este sentido, el Nuevo Plan tiene como objetivo favorecer la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección y por ello este destino deberá tener un coeficiente específico a los efectos del cálculo de tal forma que el consumo de la edificabilidad de VPO tenga una traducción de consumo de aprovechamiento urbanístico inferior a otros usos residenciales. 2. Criterios para la delimitación de las Áreas de Reparto en Suelo Urbano No Consolidado En Suelo Urbano no consolidado por la urbanización el Nuevo Plan de Sevilla establecerá las Áreas de Reparto en las que se integren los terrenos pertenecientes a esta categoría con el establecimiento de sus respectivos Aprovechamientos Tipo. En el suelo urbano no consolidado se hace necesario delimitar más de un Área de Reparto, para reconocer su heterogeneidad y las diferencias de contenidos patrimoniales históricamente asignados e incorporados a sus distintas zonas. Aún cuando teóricamente un área conduce a la máxima igualación entre los propietarios del suelo urbano, esta pretensión de igualación universal, formal y abstracta, representaría, además de un desconocimiento del proceso de formación de las rentas urbanas y del funcionamiento del mercado inmobiliario, la introducción de una grave discriminación; la abstracción absoluta de las diferencias reales existentes entre los distintos terrenos o fincas urbanas, dispensando un trato igual a las reales y consolidadas diferencias de valor y aprovechamiento históricas. La delimitación de varias áreas en el suelo urbano no consolidado es, por lo demás, el criterio de preferente aplicación conforme a la actual legislación urbanística que considera el supuesto del área única en suelo urbano como excepcional, al disponer que solo cuando las circunstancias lo aconsejen podrán considerarse la totalidad de este suelo como una sola Área de Reparto. Por tanto, para la delimitación de las áreas de reparto en suelo urbano no consolidado se tomará como primera referencia o punto de partida las distintas zonas de ordenanzas del suelo urbano que la Revisión proponga y en el quedará dividido a efectos de condiciones de edificación, al ser éstas expresivas de las distintas áreas de desarrollo edificatorio homogéneo de la Ciudad que normalmente suelo producirse en un determinado momento histórico. La adopción del criterio histórico-morfológico (que es el que representa la zona de ordenanzas) para la aproximación a la labor de delimitación de las áreas de reparto en el suelo urbano, se entiende que es el más adecuado. Y ello porque la división en áreas de reparto se realiza para fijar el aprovechamiento tipo en cada una de ellas, y el aprovechamiento tipo se relaciona con la tipología edificatoria y ésta con la zona de ordenanzas, que como tal área homogénea es la mejor base para realizar esa aproximación a la labor de la delimitación de las áreas de reparto. No obstante, las zonas de ordenanzas, aun cuando pueda servir de base de referencia para la delimitación de las áreas de reparto no puede asumirse de forma absoluta y radical, pues es preciso tener presente que dentro de cada zona de ordenanzas del suelo urbano existirán terrenos consolidados por la urbanización y otros que no lo están, al tiempo que la Revisión identificará zonas de terrenos continuos de suelo urbano no consolidado por la urbanización a los que les otorgará una ordenación y edificabilidad específica para su ejecución sistemática, constituyendo así ámbitos de subzonas de ordenanzas específicas y a su vez de unidades de ejecución. Por ello no pueden identificarse las zonas de ordenanzas con las Áreas de Reparto. Se hace preciso hacer una distinción en cada zona de ordenanzas entre los suelos urbanos consolidados y los suelos urbanos no consolidados por la urbanización. Y ello porque en los terrenos consolidados por la urbanización se presume por la legislación vigente que históricamente han patrimonializado el aprovechamiento susceptible de adquisición conforme al régimen de deberes exigibles en su momento. Así se sanciona por la Ley 6/1998 que no impone a los propietarios de terrenos del suelo urbano consolidado por la urbanización ningún deber de cesión gratuita de aprovechamientos urbanísticos a favor de la Administración. Esta presunción de que históricamente los suelos urbanos consolidados por la urbanización han cumplido los deberes exigidos en cada momento por la legislación urbanística, los hace diferentes de aquellos otros suelos urbanos no consolidados por la urbanización que precisan cumplir las obligaciones de cesión de plusvalías y compensación, además de la de costear la urbanización, para patrimonializar el aprovechamiento edificable. Por ello, deben quedar excluidos de cada Área de Reparto los terrenos urbanos consolidados por la urbanización. Desde estas consideraciones, el Nuevo Plan de Sevilla adopta como criterios para la delimitación de Áreas de Reparto en suelo urbano no consolidado los siguientes: 1. Todos los terrenos del suelo urbano no consolidado incluidos en unidades de ejecución y los calificados como Sistema General estarán adscritos a Áreas de Reparto. 2. Si en la Unidad de Ejecución se incluyen terrenos calificados como Sistema General se procurará que dicha Unidad de Ejecución sea un Área de Reparto independiente. 3. En los demás casos, las Unidades de Ejecución pertenecientes a una misma zona de Ordenanzas integrarán un Área de Reparto a la que se adscribirán terrenos calificados de Sistemas Generales del Suelo Urbano no incluidos en Unidades. XX XX. 9 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

10 ordenación 4. No obstante lo anterior, el Nuevo Plan podrá delimitar más de un Área de Reparto en una misma zona de Ordenanzas cuando las condiciones de edificación y ordenación de las distintas unidades de ejecución que la integran aconseje su diferenciación a efectos de gestión (bien sea por localización, dinámica urbanística o por la singularidad de los objetivos perseguidos en cada caso). 5. En aquellos ámbitos del suelo urbano en los que pese a identificarse la concurrencia de parcelas aisladas con características de suelo urbano no consolidado por la urbanización, la Revisión, por motivos de conveniencia en la gestión, se haya abstenido de delimitar directamente unidades de ejecución, se procederá a delimitar un Área de Reparto para la gestión básica de los excesos de aprovechamientos, estableciéndose su Aprovechamiento Tipo bien mediante un cálculo aproximativo de los aprovechamientos atribuidos por el Plan a estas parcelas (considerando los equipamientos necesarios para su materialización) o bien por referencia al aprovechamiento tipo de aquel Área de Reparto integrado por las Unidades de Ejecución que se hallen incluidas en la misma Zona de Ordenanzas a la que se adscriban dichos ámbitos. 6. En aquellos casos en los que no se haya procedido a la delimitación de un Área de Reparto pero que por aplicación de las normas del Plan se declare la pertenencia de una parcela a la categoría de suelo urbano no consolidado, se entenderá que la misma constituye un ámbito independiente de Área de Reparto, coincidiendo el Aprovechamiento Tipo de ésta con el aprovechamiento real atribuido por el Plan a la parcela. 7. Se respetarán en la delimitación de Áreas de Reparto en Suelo Urbano no consolidado o urbanizable transitorio los procesos de ejecución de los sectores del Suelo Urbanizable Programado con Plan Parcial aprobado en proceso de adquisición de los aprovechamientos urbanísticos en los plazos establecidos, y por ellos estos terrenos serán incluidos en Áreas de Reparto en las que su aprovechamiento tipo se corresponderá con el aprovechamiento medio del Cuatrienio correspondiente establecido en el Plan General vigente. Evidentemente el aprovechamiento susceptible de adquisición en estas Áreas de Reparto dependerá del grado de ejecución y del momento en que se produjeran el cumplimiento de los distintos deberes, todo ello de conformidad con la Disposición Transitoria Primera 2 y 4 del R.D. Legislativo 1/92(Ley andaluza 1/1997). Este criterio, de naturaleza histórica, establecido para el reconocimiento de las Áreas de Reparto para los suelos urbanizables programados en transición hacia el urbano, viene insinuado por la propia Ley del Suelo. De alguna forma es aplicar analógicamente la determinación vinculante de la Ley de establecer dos áreas de reparto en el Suelo Urbanizable Programado en función de cada Cuatrienio. En efecto, en el suelo urbanizable, la Ley iguala a los propietarios por paquetes temporales históricos de producción de la Ciudad; este criterio también es válido para el suelo urbano respecto a los terrenos derivados del Plan anterior. 8. Por último, otro criterio para la delimitación será el reconocimiento de ámbitos independientes de Áreas de Reparto para las zonas homogéneas del suelo urbano respecto de las cuales el Plan no desarrollará la ordenación de forma pormenorizada, sino que considere oportuno remitirla a un Plan Especial. Por esta razón, y de conformidad con lo previsto en el Art b) del R.D. Legislativo 1/92, constituirán Área de Reparto independiente cada uno de los ámbitos sujeto a Plan Especial de Reforma Interior. 3. Delimitación de Áreas de Reparto en el suelo urbanizable. El cálculo del Aprovechamiento Tipo En Suelo Urbanizable Programado, por mandato de la vigente legislación urbanística vigente existen únicamente dos Áreas de Reparto compuesta cada una de ellas por los sectores cuyo planeamiento parcial deba aprobarse en un mismo cuatrienio además de los sistemas generales adscritos o incluidos en aquéllos para su gestión. Las Áreas de Reparto son unidades territoriales delimitadas en el Suelo Urbanizable Programado a efectos del cálculo y fijación para cada una de ellas del Aprovechamiento Tipo que servirá de referencia para deducir el Aprovechamiento Susceptible de Apropiación por parte de los propietarios de terrenos incluidos en cada Área de Reparto. Si el documento para la aprobación inicial del Nuevo Plan General de Sevilla se formula una vez haya entrado en vigor la futura Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, se podrá optar por delimitar las Áreas de Reparto del suelo urbanizable ordenado o/y sectorizado sin necesidad de acogerse al criterio de la programación cuatrienal, pudiendo incluso delimitarse como Área de Reparto independientes aquellos sectores que aporten un nivel de Sistemas Generales proporcionales a los exigidos con carácter general a fin de facilitar su gestión. El estudio específico de la futura regulación urbanística de determinación de aprovechamiento medio y delimitación de área de reparto en el marco del Proyecto de Ley se realiza en el capítulo siguiente de esta Memoria. Para el cálculo del Aprovechamiento Tipo en el Suelo Urbanizable Programado, el Nuevo Plan General seguirá la siguiente metodología: 1. En primer lugar procederá a homogeneizar los distintos aprovechamientos, lo que exige establecer unos coeficientes de ponderación entre los distintos usos y tipologías existentes en cada área. Aún cuando desde la aplicación literal de la legislación urbanística vigente podrían otorgarse coeficientes de ponderación distintos para los mismos usos y tipologías, situados en Áreas de Reparto diferentes, la Revisión procurará establecer unos coeficientes con carácter universal, sin consideración alguna al Área de Reparto al que pertenezcan, por considerarlo más ajustado a la filosofía de la compensación urbanística. 2. La labor de ponderación consiste en la atribución de un coeficiente que permita homogeneizar los distintos usos y tipologías. Esta operación requiere efectuar una XX. 10 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

11 la gestión del nuevo plan valoración comparativa entre los usos y tipologías, que supone una de las grandes decisiones de la política urbanística municipal. 3. Para el cálculo del Aprovechamiento Tipo (o en su caso del Aprovechamiento Medio si el Proyecto de LOUA llega a aprobarse con la propuesta normativa actualmente en discusión parlamentaria), la Revisión del Plan General asignará los coeficientes de ponderación para los distintos usos y tipologías, tomando como referente las diferencias de valor que en el mercado tienen los distintos usos urbanísticos ante inversiones idénticas, corrigiendo este valor en su caso en función del interés social que tengan dichos usos a fin de procurar tratamientos favorables para aquéllos que mejor contribuyan a los fines públicos, como puede ser el caso de las viviendas de protección oficial en cualquiera de sus regímenes. 4. Aunque es intranscendente desde un punto de vista sustantivo adoptar un uso u otro como característico, la Revisión siguiendo las exigencias de la vigente legislación urbanística, adoptará como uso característico el uso predominante. Así en el suelo urbanizable programado se le atribuirá el valor de la unidad al uso global residencial. Sobre la base del mismo se establecerán en el documento de aprobación inicial de la Revisión los coeficientes de ponderación correspondientes a los distintos usos y tipologías que se establezcan en las Normas. 5. Al establecer el criterio de formular un planeamiento no rígido en los aspectos no sustanciales, será necesario establecer una fórmula que facilite la obtención del Aprovechamiento Tipo (o, en su caso, Aprovechamiento Medio) sin tener que renunciar a aquel criterio y que, a su vez, permita un reparto real de beneficios y cargas. En este sentido, es importante señalar que el cálculo del aprovechamiento tipo es un intento o una labor de aproximación a un reparto de los beneficios y cargas derivados del Plan. Pero en ningún caso puede ser entendido como una fórmula que determine un reparto real y cerrado de los aprovechamientos reales, por cuanto resulta imposible determinar en el momento de elaboración del Plan cuál va a ser el destino último (uso pormenorizado concreto) en el que finalmente se va a materializar cada metro edificable posibilitado por el planeamiento general, que normalmente va a operar mediante el establecimiento de usos globales, usos dominantes, usos compatibles y usos prohibidos. De pretenderse lo contrario, esto es, reducir el cálculo del aprovechamiento tipo a una simple operación matemática, cerrada y cierta para garantizar una teórica justicia distributiva universal, ello exigiría establecer obligatoriamente el destino (uso pormenorizado) y forma concreta de cada metro edificable desde la propia Revisión sin posibilidad de concreción alguna por parte del planeamiento de desarrollo. Esta forma de ejercer la facultad de ordenación sería errónea e inoportuna. Resulta innecesario detenerse a describir las consecuencias perjudiciales que se derivarían de establecer este criterio de rigidez en el planeamiento, pero es algo que el Plan ni puede ni debe hacer. No obstante, aún reconociendo las dificultades para determinar con exactitud el total de aprovechamientos urbanísticos materializables finalmente en un Área de Reparto, no por ello la Revisión del Plan General de Sevilla debe renunciar a realizar una aproximación seria al mismo, para a partir de lo cual poder fijar el Aprovechamiento Tipo que constituirá así un elemento básico en la consecución del principio de solidaridad de beneficios y cargas. Esta labor de cálculo de los aprovechamientos urbanísticos teóricos de cada Área de Reparto se verá facilitada por el hecho de que la Revisión fijará la máxima edificabilidad admitida en cada sector o unidad de ejecución. Este parámetro de edificabilidad irá acompañado de una calificación o uso global dominante así como de los diversos usos y tipologías admitidas. Con estos datos primarios puede abordarse con garantías el cálculo de los aprovechamientos urbanísticos una vez que se hayan fijado los distintos coeficientes de ponderación antes aludidos. Una vez fijado el Aprovechamiento Tipo, la Revisión determinará para cada sector las cesiones de aprovechamientos correspondientes al derecho de la Administración Actuante en concepto de recuperación de plusvalías(el 10% del A.T.) y las cesiones de los excesos resultantes por encima del Aprovechamiento Tipo y destinados a compensar a los propietarios con aprovechamiento lucrativo nulo. Ahora bien estos parámetros deben entenderse que son mínimos en su aplicación posterior que tendrá lugar en el momento de aprobación del planeamiento de desarrollo y del proyecto redistributivo correspondiente. De esta forma se posibilitará que se proceda a formular el instrumento de desarrollo que ultima la ordenación y distribución de usos y tipologías diversos permitidos por el planeamiento general pueda optarse libremente entre todas las opciones de usos y tipologías ofrecidas por éste dentro de los límites que establezca. Así en cada sector se podrá distribuir la edificabilidad máxima dentro de los límites marcados por el Plan; pero en el ejercicio de esta habilitación que se reconoce a los instrumentos de planificación y de ejecución en ningún caso podrá ponerse en peligro los excesos de aprovechamiento calculados en el momento de fijar el Aprovechamiento Tipo, porque estos excesos corresponden a la Administración, sea para los fines propios del Patrimonio Municipal del Suelo, sea para destinarlos a compensar a propietarios con el aprovechamiento lucrativo nulo o inferior. De igual forma, tampoco puede admitirse que la facultad de distribución de la edificabilidad en usos pormenorizados se realice incrementando aquellos defectos de aprovechamientos de los inicialmente previstos en el cálculo del Aprovechamiento en el supuesto de un sector de suelo urbanizable deficitario. 6. Por último hay que señalar que en el ámbito de cada una de las dos Áreas de Reparto será preciso tener presente las características específicas de cada uno de los sectores que la compongan. Esta labor de ponderación de los caracteres específicos de cada sector del Área es necesaria para que los aprovechamientos urbanísticos de toda el Área de Reparto puedan equiparse de forma pacífica y realizarse la labor de su suma dentro de las operaciones del cálculo del Aprovechamiento Tipo de cada Área. En concreto, aún estado en la misma Área de Reparto, sobre los sectores que la integran inciden diversas circunstancias tales como: XX XX. 11 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

12 ordenación a) Costes comparativos de urbanización entre unos sectores y otros. En especial tras la innovación incorporada por la Ley 6/1.998 en el que se impone como deber de los propietarios del suelo urbanizable su participación en la financiación de los Sistemas Generales precisos para su efectiva integración a los esquemas generales de infraestructuras de la Ciudad. b) Diferenciación en los usos compatibles admitidos en los diversos sectores. c) Condiciones de la ordenación, unas mayores exigencias en cuanto a la presencia de usos públicos (cesiones) puede hacer que las parcelas lucrativas resultantes sean comparativamente inferiores en unos sectores que en otros aun con el mismo índice de edificabilidad. d) Su posición en la ciudad y relación con las infraestructuras y equipamientos principales. e) Dificultad de gestión urbanística en atención a la mayor o menor complejidad de la estructura de la propiedad y en la existencia o no de edificaciones. En definitiva, existe una multitud de factores de diversa naturaleza y origen de influencia relativa en cada caso, pero siempre con un algún grado de incidencia real en la comparación de beneficios y cargas interterritoriales, y por ello susceptible de influir teóricamente en la determinación del Aprovechamiento Tipo del Área si lo que se aspira es realizar el cálculo de la forma más equilibrada y equitativa. Por ello se hará necesario establecer unos coeficientes que ponderen las diversas circunstancias que concurren en cada sector para valorar adecuadamente su incidencia real en cada caso. En cualquier caso, y resultando una ardua tarea el establecer una valoración pormenorizada de cada uno de los factores que potencialmente pudieran concurrir en todos los casos (pues los relacionados anteriormente aun siendo los más relevantes no son los únicos que pudieran presentarse), se optará por realizar una labor de sistematización y simplificación del conjunto de factores que permita una valoración más integradora y globalizadora de esas diversas circunstancias. Criterios similares se utilizarán en el cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano no consolidado. La Normativa Urbanística 1. Criterios Generales de las Normas Las Normas Urbanísticas constituyen uno de los documentos básicos de un Plan General, ya que establecen el cuerpo normativo sobre el que se plasma y opera la ordenación urbanística propiamente dicha. Al mismo tiempo, las normas urbanísticas constituyen un código de garantías de los ciudadanos en orden a disfrutar del entorno urbano de calidad que el propio Plan propone. Las normas urbanísticas que se incorporarán al documento final estarán imbuidas del espíritu general del Nuevo Plan, es decir, serán normas orientadas también para su gestión. Esta posición implica un esfuerzo de claridad y flexibilidad, pero sobre la premisa de conseguir el preceptivo control público del producto final. En este sentido, se han de incorporar las determinaciones oportunas que garanticen que los aspectos estructurantes pero también aquellas decisiones pormenorizadas que tengan un componente estratégico para la consecución de finalidades y objetivos sean de aplicación y ejecución necesaria. Las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan estructurarán su contenido en los siguientes aspectos básicos: 1. Disposiciones Generales, referidas a la vigencia, contenido y efectos del Plan. 2. Los instrumentos para el desarrollo urbanístico, divididos en: - Figuras de planeamiento y ordenación básica. - Figuras de planeamiento y regulación detallada o complementaria. - Figuras o proyectos de ejecución y gestión. - Instrumentos de política de suelo y vivienda. 3. Las condiciones de la intervención municipal en la edificación y uso del suelo. 4. Parámetros y condiciones generales de la edificación, contemplando la definición de los conceptos básicos de las regulaciones, tales como las condiciones de la parcela y de la posición del edificio en la misma, las condiciones de edificabilidad y aprovechamiento, las condiciones de volumen, formas, calidad e higiene, etc. 5. Condiciones de los usos, estableciendo qué categorías se contemplan, cómo se definen y bajo qué condiciones se regulan. 6. Las normas generales a aplicar al proyecto y ejecución de las obras de urbanización, estableciendo las condiciones básicas para el diseño del viario y las redes de infraestructuras asociadas. 7. Normas y condiciones para la protección de los recursos hidrológicos, de la vegetación, de la fauna, del suelo, del paisaje natural y urbano, y de los bienes demaniales. 8. Normas para la protección del patrimonio histórico y artístico, estableciendo la catalogación en función de sus niveles de protección, así como la regulación de las obras de intervención admitidas en cada una de ellas. XX. 12 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

13 la gestión del nuevo plan 9. Régimen de las distintas clases de suelo, que constituye un elemento fundamental del comportamiento diferencial del Plan en las diversas clases y categorías de suelo. En el Suelo Urbano las normas tendrán el carácter de las tradicionales ordenanzas, regulando la ordenación y la edificación de las áreas morfológicamente diferenciadas, contemplando los diversos valores de los parámetros físicos de la edificación en función del sistema de ordenación característico, así como los usos permitidos, prohibidos y compatibles en cada zona. En Suelo Urbanizable Programado el objeto de las normas se circunscribirá al establecimiento del régimen general de los distintos usos del suelo, a la definición de las características de los Sistemas Generales y a la fijación de las condiciones mínimas de los servicios e infraestructuras. En el No Programado las determinaciones normativas se referirán al establecimiento del régimen de los usos y a la fijación de las características, magnitudes y dotaciones mínimas de las actuaciones integradas. Y finalmente, para el Suelo No Urbanizable las normas recogerán los vínculos específicos de cada una de las categorías de suelos protegidos, en función del valor objeto de salvaguarda urbanística, y establecerán la definición del concepto de núcleo de población y de las características de las construcciones. 10.Normas particulares de las distintas zonas de ordenanzas, unidades de ejecución, sectores y planeamiento de desarrollo y subclases del suelo no urbanizable. 11.Regulación del régimen de transitoriedad conteniendo todas las fichas de los ámbitos de planeamiento incorporado. En lo relativo a las Normas Generales, el Nuevo Plan incorporará cuáles son las determinaciones que configuran el modelo territorial adoptado, estableciendo que su alteración es causa de revisión. De igual modo establecerá los siguientes supuestos que implican o exigen su revisión. Se establecerán las garantías y condicionantes que cualquier tipo de modificación puntual conlleva. En cuanto a la regulación de las Normas Generales sobre edificación y uso, la Revisión apostará por la asumir las normas contenidas en el vigente Plan General que están interiorizadas por los diversos actores y que en términos generales se han mostrado válidas, sin perjuicio de la corrección de aquellas deficiencias apreciadas y de las necesarias actualizaciones en cuanto a su contenido. Se procurará remitir a las legislaciones sectoriales u Ordenanzas de referencia aquellas cuestiones especificas que se presentan como de obligado cumplimiento con independencia de que el Plan las recoja o las omita, y ello no sólo por simplificar la normativa sino porque además su control suele corresponder a organismos distintos de la Administración Urbanística y son regulaciones de revisión y adecuación periódica. El Capítulo 4º del Título Cuarto, relativo al Uso Industrial será reestructurado para dar cabida al uso específica de Actividades Optimas para Sevilla. En el Capítulo 5º de este mismo Titulo, será objeto de estudio específico las normas sobre usos comerciales intentando adecuarlas a las tipologías establecidas en la legislación sectorial e incorporando una regulación propia que controle la implantación de las medianas superficies excluidas del ámbito de aplicación de aquélla. Se clarificarán las normas relativas a la dotación de aparcamiento y se procederá a reajustar las superficies mínimas del programa de vivienda y apartamento; así mismo se resolverá de forma adecuada las equivalencias de vivienda/apartamentos. Se regulará de forma específica el uso de vivienda universitaria, así como las condiciones de las guarderías y de las residencias para la tercera edad. De igual modo, se establecerá la regulación precisa para los nuevos productos inmobiliarios, entre otros, aquellos específicamente dirigidos a la tercera edad con oferta conjunta de vivienda / alojamiento con prestación de servicios asistenciales. Las Condiciones Particulares de la edificación de las diferentes Zonas de Ordenanzas establecidas en las normas del Plan vigente (salvo en el Conjunto Histórico) también serán asumidas con criterio general por idénticas razones que las apuntadas anteriormente, sin perjuicio, igualmente de su corrección y actualización en detalle, en especial en lo que se refiere a, la clarificación de la medición de las alturas en algunas Zonas cuando se relacionan con el ancho del viario, así como la compatibilidad de usos en zonas residenciales con tipología aislada. En cuanto a las condiciones particulares de la edificación, los principales problemas se plantean en la aplicación de las ordenanzas correspondientes a la categoría de Suburbana, en este sentido es voluntad del Nuevo Plan proceder al ajuste necesario de la regulación actual que evite las dudas interpretativas. Se han detectado problemas de determinación de la edificabilidad materializada y pendiente de consumir en zonas con planeamiento anterior al Plan General de 1.987, especialmente en zona Ciudad Jardín, y que se pone de relieve cuando se plantean actuaciones de construcción de elementos auxiliares. De igual forma se pretende adecuar y homogeneizar criterios de intervención y uso en los Polígonos industriales históricos (admisibilidad de oficinas y comercios, regulación del fuera de ordenación, homogeneización de retranqueos etc.) Evidentemente las nuevas actuaciones o reordenaciones que incorpore el Nuevo Plan contendrán unas condiciones propias sin perjuicio de que puedan integrarse en algunas de las Zonas de Ordenanzas actuales, y por ello adoptar de éstas aquellas soluciones que se ajusten a sus objetivos. La instrumentación de las Normas en materia de Condiciones de la Edificación en el Conjunto Histórico, deberes de conservación y rehabilitación, así como los criterios de intervención en los inmuebles protegidos, son expuestas en el Capítulo de la presente Memoria de Ordenación que tiene como objeto el Conjunto Histórico. XX XX. 13 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

14 ordenación Las Normas de Urbanización del Título Sexto serán objeto de una profunda revisión para ajustarlas a los nuevos criterios de intervención en los espacios públicos anunciados y descritos en el presente documento de Avance. En términos generales, el Nuevo Plan de Sevilla en las Normas del suelo urbano incorporará las determinaciones precisas para: a) Aclarar o corregir aquellas normas que a lo largo de la aplicación del Plan General vigente han generado dudas y desajustes no deseados en el resultado final. b) Integrar adecuadamente todos aquellos Planes de desarrollo, Planes Especiales, Estudios de Detalle, etc. que la Revisión considere que no es precisa su alteración. c) Asumir el proceso de consolidación de todas aquellas unidades de ejecución que se encuentren en proceso real de ejecución. Las normas del suelo urbanizable serán congruentes a los nuevos planteamientos y criterios de intervención, estableciendo para ello la regulación que más se ajuste a los objetivos perseguidos y criterios generales de gestión y ejecución anunciados. Las determinaciones relativas a número máximo de viviendas y porcentaje mínimo de usos complementarios en sectores con uso global residencial serán de obligado cumplimiento, con la finalidad de que no se desnaturalice la relación calculada entre equipamientos previstos y población residente en los nuevos crecimientos, así como para asegurar una diversidad mínima de usos y funciones urbanas en áreas residenciales. En el suelo no urbanizable garantizará un régimen mínimo que deberán observar las edificaciones y construcciones que sean autorizables en cada caso. Este régimen se basará en las siguientes reglas: 1. Ser adecuadas y proporcionadas al uso a que se vinculen. 2. Tener el carácter de aisladas. 3. No tener más de dos plantas, salvo instalaciones públicas que así lo requieran en suelo no urbanizable sin protección especial 4. Presentar características tipológicas y estéticas adecuadas a su ubicación y para su integración en el entorno. 5. Evitar la limitación del campo visual y la ruptura o desfiguración del paisaje en los lugares abiertos o en perspectiva de los núcleos e inmediaciones de las carreteras y caminos con valores paisajísticos. El Nuevo Plan pretende implantar una compensación sustitutoria por la autorización de usos no naturales. El importe de este canon se integrará en el Patrimonio Municipal del Suelo con la finalidad de contribuir a la protección o preservación de las características del suelo no urbanizable o a cumplir determinadas funciones estratégicas de ordenación o vertebración territorial. La prestación compensatoria en suelo no urbanizable tendrá por objeto gravar los actos de edificación, construcción, obras o instalaciones no vinculados a la explotación agrícola, pecuaria, forestal o análoga, en suelos que tengan el régimen del no urbanizable. Una de las claves en la lucha contra la construcción ilegal en suelo no urbanizable es la paralización de las acciones de parcelación. Las Normas de la Revisión actualizarán la definición del concepto de riesgo o posibilidad de formación de núcleo de población. De igual modo considerará actos reveladores de una posible parcelación urbanística, aquellos en los que mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas proindiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del terreno equivalente o asimilable a los supuestos de división jurídica constitutiva de parcelación. 2. La protección del Medio Ambiente en las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan El planeamiento urbanístico tiene objetivos más amplios que los que pueda entenderse comprendidos en una interpretación estrecha del concepto de urbanismo. Así lo ha entendido desde hace tiempo la doctrina y la jurisprudencia, que repetidamente se ha pronunciado a favor de incluir la conservación de la naturaleza entre los fines de la planificación urbanística. El Nuevo Plan General de Sevilla adopta, como mejor manera de incluir en el mismo el contenido ambiental que la sociedad y la normativa vigente demanda, la plena integración de los objetivos de protección ambiental en el cuerpo del plan, pasando a formar parte de sus normas allí donde resulte necesario. Asumiendo este principio, en las próximas fases de la Revisión del Plan General se incorporará un Título que tendrá como objeto específico las Normas de Protección Ambiental y en el que se integrarán aquellas determinaciones que no tengan cabida en el resto de Títulos por razón de la materia y que posean entidad suficiente como para merecer un tratamiento separado. De otra parte, las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan General deberán tener en cuenta la existencia de diversas Ordenanzas en materia de Protección Medio ambiental, que se consideran válidas, debiendo remitirse a las mismas. En resumen, en la definición del contenido ambiental de las Normas Urbanísticas, se deben de tener en cuenta las siguientes premisas: a) La protección del medio ambiente es objeto ya de Ordenanzas específicas. b) Las consideraciones ambientales deben integrarse en el conjunto de las determinaciones del Plan y erigirse en uno de sus objetivos generales. XX. 14 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

15 la gestión del nuevo plan c) Las consideraciones ambientales surgidas del Nuevo Plan, podrán determinar, en su caso, la necesidad de adaptación de las Ordenanzas existentes a los objetivos actualizados fijados en la Revisión con la finalidad de que se ofrezca en el Municipio un conjunto normativo integrado y coherente. En cualquier caso, el Nuevo Plan no renuncia a incorporar contenidos que supongan una mejora de las condiciones medioambientales y de la calidad de vida de los ciudadanos, y tal fin las determinaciones de la Revisión estarán orientadas: a) En materia de niveles sonoros, el Nuevo Plan General pretende prevenir situaciones tan indeseables como algunas de las existentes, originadas por el tradicional olvido del factor ruido en la planificación y en las que la adopción de medidas correctoras eficaces resulta casi imposible, y las que se pudieran aplicar tienen una eficacia tan limitada que las hace poco rentables. En este sentido se propone que los Planes Parciales que están llamados a establecer en detalle la ordenación de las zonas de nuevo crecimiento consideren al ruido como uno de los condicionantes en la distribución de los usos del suelo. b) En lo referente al ahorro y eficiencia energética, el Nuevo Plan valora positivamente el compromiso de la Unión Europea en cuanto a la limitación y reducción progresiva de dióxido de carbono (CO2) y otros gases de efecto invernadero, resultante del Convenio sobre Cambio Climático de la Cumbre de Río de Las Normas del Nuevo Plan General establecerán mandatos dirigidos a establecer incentivos y medidas de fomento para aquellas edificaciones o actuaciones urbanísticas que voluntariamente incorporen medidas de ahorro y eficacia energética. Se trata tanto de premiar como de minorar los costes adicionales que, en su caso, supondrá la adopción de medidas preventivas de ahorro energético. c) El Nuevo Plan General asegurará, en materia de residuos sólidos domésticos, que tanto las nuevas edificaciones como las urbanizaciones reúnan las condiciones necesarias para ajustarse a los requerimientos de recogida selectiva en origen. d) En las normas urbanísticas quedará prohibido el uso de productos nocivos o peligrosos para la salud o el medio ambiente, teniendo preferencia el uso de materiales alternativos al PVC en todo elemento constructivo (tuberías, aislamientos, mecanismos, etc.). e) Al objeto de minimizar el gasto de agua, en los puntos de consumo se establecerán normas sobre requisitos de funcionamiento de determinados sistemas de los que se dotan las viviendas y edificios. f) El incremento del patrimonio natural en el medio urbano exigiendo que toda obra nueva deberá, a los efectos de considerar la parcela con la condición de solar y con independencia de las obligaciones derivadas del deber de urbanizar, contar con una especie arbórea por cada fracción de 25 metros cuadrados edificables. g) De igual modo se asegurará que las nuevas construcciones y alteraciones de las existentes deberán adecuarse en su diseño y composición con el ambiente urbano en el que estuvieren situadas. Instrumentos para la Protección: Los Catálogos de Bienes y Elementos Uno de los instrumentos con el que contará el Nuevo Plan para garantizar los objetivos de protección del Patrimonio Histórico y Medioambiental, será el Catálogo. El carácter complementario e instrumental del Catálogo es algo que no puede ser puesto en duda. De una parte es un instrumento de identificación y recopilación de conocimientos sobre una serie de bienes y ámbitos territoriales, y, por otra, es una herramienta utilizada por el planificador para atribuir a aquellos bienes un régimen jurídico específico de protección de sus valores. El Catálogo no es un instrumento independiente de ordenación, sino accesorio (documento complementario en cuanto simple relación de bienes) de los Planes que contengan determinaciones de protección de los distintos bienes de valor. La Legislación urbanística vigente exige que los Planes Generales Municipales de Ordenación contendrán las medidas para la protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza y defensa del paisaje, elementos naturales y conjuntos urbanos e histórico-artísticos, de conformidad, en su caso, con la Legislación específica que sea de aplicación. De igual forma la legislación protectora del patrimonio histórico determina que en los instrumentos de planeamiento relativos a Conjuntos Históricos se realizará la catalogación, según lo dispuesto en la legislación urbanística, de los elementos unitarios que conforman el Conjunto, tanto inmuebles edificados, como espacios libres exteriores o interiores, u otras estructuras significativas, así como de los competentes naturales que lo acompañen, definiendo los tipos de intervención posible. A los elementos singulares se les dispensará una protección integral. Para el resto de los elementos se fijará, en cada caso, un nivel adecuado de protección. El Catálogo, como figura instrumental tiene naturaleza subordinada al Plan del que traen su causa, y su función propia es la de determinar con precisión qué bien y cuáles de sus valores se desean proteger por el Plan, siendo éste además el que establece el concreto régimen de protección para cada una de las tipologías a las que se adscriban los bienes identificados. Por ello el Catálogo se inserta en la estructura del Plan. El Nuevo Plan elaborará un Catálogo General de aquellos bienes que deban integrar el patrimonio histórico municipal a proteger. Los caracteres del Catálogo de la presente Revisión en materia de protección del Patrimonio Histórico son expuestos en el Capítulo de esta Memoria de Ordenación correspondiente al Conjunto Histórico y al que hemos denominado Catálogo Periférico. De igual forma elaborará un Catálogo de Espacios y Elementos Paisajísticos merecedores de protección. XX XX. 15 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

16 ordenación 3. LA EJECUCIÓN DE LA REVISIÓN La ejecución del Nuevo Plan de Sevilla. Consideraciones generales Las decisiones sobre ejecución están inspiradas fundamentalmente en el Objetivo General establecido para la Gestión Urbanística de la Revisión de asegurar la consecución y materialización de las propuestas estructurantes del Nuevo Plan y facilitar la ejecución del resto de decisiones del mismo utilizando las técnicas e instrumentos que la legislación vigente Ley del Suelo ha puesto a su alcance, todo ello en un marco de solidaridad de beneficios y cargas. Por ello, la ejecución del Nuevo Plan se desarrollará por los procedimientos establecidos en la legislación urbanística aplicable, que garantizarán la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados, así como el cumplimiento de los deberes de cesión de los terrenos destinados a dotaciones públicas y la de aquellos en los que se localice el aprovechamiento correspondiente a la Administración, al igual que la financiación y, en su caso, la ejecución de la urbanización. En sentido amplio la gestión urbanística comprende el proceso completo de producción de lo urbano. Se inicia con la formulación, redacción, tramitación y aprobación del Plan General y se desarrolla con su ejecución. Pero, en sentido estricto, la gestión urbanística coincide con la ejecución del planeamiento desarrollada en el Título IV de la Ley 1/1997 de Andalucía. De forma sistemática podemos identificar en la labor de ejecución urbanística las siguientes tareas: a) Determinación de los ámbitos territoriales en los que la ejecución debe acometerse de forma integrada. b) Determinación del agente responsable de la ejecución. c) Determinación de la dimensión temporal de cumplimiento de las previsiones. d) Inicio de la ejecución jurídica mediante la personalización y legitimación del agente responsable. e) Aprobación del instrumento redistributivo, por el cual el Ayuntamiento obtiene los terrenos necesarios para dotaciones y equipamientos (bien por cesión obligatoria y gratuita por los propietarios de suelo, bien por expropiación) y el suelo necesario para ejercer el derecho al porcentaje de aprovechamiento lucrativo resultante de la participación municipal en el aprovechamiento tipo, y se produce la equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, entre los propietarios del suelo. f) Ejecución de la urbanización de los terrenos, considerada esta fase como proyecto y ejecución material de las obras de construcción de las infraestructuras de urbanización previstas en el Nuevo Plan para la transformación del terreno en solares, calles, zonas verdes, etc. g) La edificación o etapa en la cual, tras la urbanización del suelo o (ejecución simultánea mediante los mecanismos regulados al efecto), se le da forma física al espacio urbano arquitectónico previsto en el planeamiento construyendo los edificios, que posteriormente van a ser incorporados a la propiedad de los titulares de los aprovechamientos del suelo. Es la última fase de la ejecución y cumplimiento material de las previsiones del Nuevo Plan. h) La conservación de lo urbanizado y edificado como deber permanente. Las fases a), b) y c) pueden realizarse en el propio instrumento de Planeamiento General o desarrollarse con posterioridad. Normalmente, para llevar a cabo las previsiones contenidas en el Nuevo Plan General han de resolverse, con carácter previo, una diversidad de cuestiones derivadas del hecho de que sobre el ámbito ordenado existe un amplio conjunto de propiedades que, por efecto de la propia zonificación o calificación urbanísticas, reciben un tratamiento muy diverso. Unos terrenos se destinan a usos dotacionales públicos y otros a usos lucrativos; y dentro de estos, su variedad y distinta asignación de intensidades o edificabilidades es, o puede llegar a ser, muy acusada. Al constituir un principio rector de esta materia la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento han de regularse una serie de técnicas y mecanismos para garantizar que la incidencia del Nuevo Plan sobre el conjunto de propiedades afectadas se produzca con observancia del expresado principio. Para acometer estas labores de adecuación de la estructura parcelaria actual a las exigencias de la ordenación, de una parte, y de otra de satisfacción de los principios de solidaridad entre propietarios y de participación de la Comunidad en las plusvalías, se establece por el Ordenamiento Jurídico el deber de equidistribución y de cesión. Junto a estas operaciones cabe contemplar aquellas que atienden directamente a hacer realidad el Nuevo Plan General, a llevar a cabo materialmente sus previsiones sobre el ámbito ordenado. Al conjunto de estas otras operaciones se denomina ejecución material del planeamiento, si bien, ello es claro, esta ejecución se encuentra también reglada y disciplinada jurídicamente. La ejecución material remite así al cumplimiento de los deberes de urbanizar y, en su caso, edificar. Conviene destacar que hay ejecución jurídica y material tanto en las actuaciones sistemáticas como en las asistemáticas. Lo que ocurre es que, en las primeras, el cumplimiento de los deberes urbanísticos (salvo los referentes a la edificación) se produce conjuntamente, mientras que en las segundas, por definición, se realiza individualmente por cada propietario, lo que forzosamente tiene que traducirse en diferencias importantes en la naturaleza y funcionamiento de las técnicas jurídicas a utilizar. Instrumentos para la ejecución del Nuevo Plan 1. La delimitación de Unidades de Ejecución La Unidad de Ejecución es una técnica urbanística para desarrollar de manera sistemática las actuaciones integradas del Plan y que permiten mitigar en fase de ejecución la inevitable desigualdad que en el momento de la planificación se incurre en la toma de decisión que XX. 16 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

17 la gestión del nuevo plan sobre usos e intensidades realiza el planificador para establecer la ordenación más coherente para la ciudad sin estar predeterminado por la estructura de la propiedad. La Unidad de Ejecución, cumple un doble papel: es el ámbito de la urbanización y, al mismo tiempo, de la equidistribución, y, a través de ésta, de las cesiones obligatorias y gratuitas a la Administración Urbanística. Las unidades de ejecución se desarrollarán por el sistema de actuación establecido con carácter preferente por el Nuevo Plan y que se determinarán en la siguiente fase. Se preverá que el sistema de actuación pueda ser sustituido de conformidad con la legislación urbanística. El Nuevo Plan procederá, a los efectos de la gestión urbanística en Suelo Urbano no consolidado, a delimitar Unidades de Ejecución. En suelo urbanizable todos los terrenos, excepto en su caso los Sistemas Generales, se incluirán en unidades de ejecución. Se entenderá que cada sector del suelo urbanizable programado o sectorizado constituye una unidad de ejecución, sin perjuicio de que el Plan Parcial pueda subdividir el sector en diversas unidades de ejecución en las que se asegure el equilibrio de las cargas y aprovechamientos atribuidos. Es la delimitación de las unidades de ejecución en suelo urbano no consolidado la que mayor problemática puede plantear. La vigente legislación del suelo (Art. 144 y 145 TR 92 vigentes en virtud del artículo único de la ley 1/97, de 18 de junio, por la que se adoptan con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana) reconoce la posibilidad de delimitación en Suelo Urbano de Unidades de Ejecución. La delimitación de estas unidades, obedece a la necesidad de proceder a la ejecución integrada y con solidaridad de beneficios y cargas de terrenos en los que ciertamente o bien no ha tenido lugar el desarrollo urbanístico previsto en Planes anteriores o que han quedado obsoletos con respecto al resto del territorio o bien se trata de bolsas de suelo vacías de edificación y de usos que precisan incorporarse al proceso urbanístico y edificatorio. En estos casos la ley permite al Planificador proceder a delimitar Unidades de Ejecución. No obstante, existe otra opción cómo sería que la delimitación se realizara en el proceso de ejecución posterior, tal como recuerda el Fund. Jco. 36 de la STC 164/2.001: La delimitación del ámbito de gestión puede encontrarse en un plan (el que determine cada Comunidad Autónoma, que puede ser el mismo o distinto del que fija los usos del suelo) o fuera del plan (como acto urbanístico independiente) y su propio contenido viene determinado por la legislación urbanística En la legislación urbanística vigente la regla general es que la ejecución del planeamiento se realice mediante las unidades de ejecución que se delimiten dentro cada área de reparto (art.143 TRLS 92-Ley 1/1997). La Revisión del Plan General de Sevilla, procederá, como se ha indicado, a delimitar las oportunas unidades de ejecución en suelo urbano no consolidado. De forma excepcional podrá renunciar a esta delimitación en aquellos casos en los que la existencia de ese suelo urbano no consolidado esté conformado por parcelas aisladas y sea conveniente proceder a una delimitación discontinua, labor que se entiende más lógica que se realice en una fase posterior. Establece el art TRLS 92(Ley andaluza 1/1997) que las unidades de ejecución se delimitarán de forma que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad de la superficie. En suelo urbano la delimitación de las unidades de ejecución puede ser continua o discontinua. La actuación asistemática se configura legalmente como excepcional: cuando ni tan siquiera con una delimitación discontinúa pueda garantizarse el cumplimiento conjunto de los deberes básicos, pueden excluirse de la delimitación parcelas lucrativas o destinadas a usos públicos (ver art TRLS 92). No exige la vigente legislación requisito adicional, tal como hacía el art del TRLS 2 que establecía la necesidad de justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación. La cuestión de la inviabilidad económica aun siendo importante no es limitativa para proceder a la delimitación pues ante esta hipótesis de resultados deficitarios, dos opciones se presentan, de una parte establecer como sistema de actuación el de expropiación si la ordenación está inspirada desde la consecución de objetivos públicos irrenunciables. De otra, la representa la opción reconocida en la legislación de que en aquellos casos en los que se acredite que no sea rentable la actuación "por resultar excesivas las cargas en relación con el escaso aprovechamiento previsto para las zonas edificables, el Ayuntamiento podrá autorizar, sin modificar las determinaciones del Plan, una reducción de la contribución de los propietarios a las mismas o una compensación a cargo de la Administración, procurando equiparar los costes de actuación a los de otras análogas que hayan resultado viables".(art.153). En cualquier caso, uno de los criterios que la Revisión va a utilizar para la delimitación de las unidades de ejecución es la de asegurar su viabilidad económica, excepto en aquellos casos como los comentado, en los que pese a estimarse deficitaria exista un indudable interés público por intervenir como forma de cohesión social y territorial. Por tanto, los criterios generales que se utilizarán para la delimitación de las unidades de ejecución del Nuevo Plan de Sevilla serán los siguientes: - que sean ámbitos territoriales homogéneos y racionales de forma que pueda ser objeto de una ordenación técnicamente razonable y coherente tanto desde el punto de vista interno como de su integración en el área urbana a la que pertenezca. - que sean equilibradas, esto es, con un nivel de dotaciones adecuado a la edificabilidad y usos previstos así como a la situación urbana en la que se localizan. - que sean económicamente viables, es decir que los beneficios y las cargas derivados del planeamiento estén equilibrados a fin de que financieramente pueda acometerse la actuación. XX XX. 17 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

18 ordenación - que posibiliten la distribución equitativa de los beneficios y cargas.además como criterios complementarios se tendrán en cuenta en la labor de delimitación de Unidades de Ejecución los siguientes: - que en la definición de los límites, en la medida de lo posible, se tenga presente la estructura de propiedad., a fin de facilitar la gestión - que las unidades cuenten con una superficie adecuada capaz de permitir un nivel de dotaciones adecuado a la situación urbana en la que se encuentran y en adecuada proporción a la edificabilidad asignada para garantizar la compensación beneficios y cargas. - que el número de propietarios incluidos en la delimitación sea el menor posible, a fin de agilizar su desarrollo y minimizar los problemas de gestión siempre que quede garantizado la distribución de beneficios y cargas entre los afectados - beneficiados. En cualquier caso, la delimitación final de las Unidades de Ejecución responderá a la valoración conjunta de los anteriores criterios. En función de las características de la realidad urbana sobre la que se interviene no siempre será posible asegurar la concurrencia de todos criterios en cuyo caso al menos se ha de garantizar los principales, es decir que en la delimitación se dé cumplimiento a las exigencias de una ordenación coherente desde el punto de vista técnico y económico y con garantías de equidistribución. Como se ha adelantado, se quiere hacer la advertencia de que no es voluntad del Nuevo Plan agotar las posibilidades de delimitación de unidades de ejecución en el propio Plan. Al contrario, dado el carácter abierto del planeamiento, la Revisión podrá limitarse a definir aquellas unidades de ejecución que resulten fácilmente definibles, por responder a problemas y necesidades de gestión sobradamente conocidas en el momento de su formulación. Pero lo cierto es que, tanto por la propia escala de este documento, como por la necesaria flexibilidad que debe tener su gestión, en algunos casos puede optar por definir un área de suelo urbano no consolidado en el que se remita a la fase de ejecución la función de delimitación de las unidades de ejecución en suelo urbano. De igual forma corresponderá a los Planes Especiales de Reforma Interior la labor de debitar las unidades de ejecución en su seno. Por último, el Plan establecerá la habilitación de la Administración Urbanística para delimitar unidades de ejecución con posterioridad si son precisas para resolver los distintos problemas que se presenten. En todo caso será motivo suficiente de justificación de la delimitación de una nueva unidad de ejecución, no prevista, en el planeamiento la circunstancia de redactarse cualquier figura complementaria del mismo (Estudio de Detalle, Plan Especial, etc.) o instrumento de ejecución material (Proyecto de Urbanización, Proyecto de Edificación, etc.) que pusiese de manifiesto su necesidad. 2. La iniciativa para el desarrollo de las actuaciones urbanísticas. La determinación del sistema de actuación Según la vigente legislación urbanística, la iniciativa para el desarrollo del suelo urbanizable o del suelo urbano no consolidado corresponderá a aquél que designe la Administración Urbanística mediante la determinación del sistema de actuación. De la doctrina del Tribunal Constitucional en su Sentencia de 31 de marzo de se extrae la conclusión de que la regulación de la ejecución urbanística es una competencia autonómica. En efecto, basta transcribir las siguientes manifestaciones de esta Sentencia para asumir de forma pacífica la anterior afirmación: a) Que al Estado "no le incumbe determinar el instrumento, el procedimiento o la forma en que ha de llevarse a cabo la ejecución del planeamiento, cuestiones éstas que corresponden a la competencia urbanística autonómica". b) Que la ejecución de planes de ordenación urbanística es una determinación que compete establecer al legislador autonómico, dado que "se inserta sin dificultad en el ámbito material del urbanismo" y por ello carece el Estado "de toda competencia para disciplinar las técnicas de ejecución urbanística", (apdo. a. Fundamento Jurídico 28). c) Que al Estado le competa regular las condiciones básicas que garantice la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad urbana, no le legitima para prefigurar el modelo o sistema de ejecución urbanística (Fund. Jurídico 27.c). Por tanto, la determinación del sistema de actuación es una decisión que corresponde a la Administración Urbanística y que suele incorporarse en el Programa de Actuación del Plan General. Si bien, si no se realiza en este documento del Plan puede determinarse con posterioridad por el mismo procedimiento de delimitación de unidades de ejecución. Con la determinación del sistema se identifica al agente que ha de ejecutar cada propuesta del Plan, en este caso las actuaciones sistemáticas. Esta asignación del sujeto responsable no se produce de forma arbitraria. El Programa adopta cada decisión tras reconocer la existencia de diversos agentes inversores y ponderar adecuadamente los siguientes aspectos: - El interés público presente. - El coste económico de su ejecución. - La capacidad de gestión-ejecución de actuaciones urbanísticas. - La capacidad financiera del ente público y relación competencial con el objeto de la actuación. - La selección de actuaciones en función de prioridades públicas. - La capacidad financiera y de gestión de los agentes privados. En función de la evaluación actualizada de todos estos elementos, la Administración realiza la labor de atribución antes indicada. XX. 18 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

19 la gestión del nuevo plan Las únicas dudas que pudieran plantearse sobre la incidencia de la Ley 6/98 sobre los sistemas de ejecución previstos en la Ley andaluza, es si el sistema de actuación por expropiación puede aplicarse (art. 171 TRLS.92 en cuanto Derecho Autonómico). Encontramos la respuesta en la doctrina del Tribunal Constitucional: El Tribunal Constitucional ha aclarado en la sentencia de julio de que del art.4.1 LRSV no se "atribuye necesariamente a los propietarios la iniciativa urbanística", y menos aún de ese régimen cabe entender que se excluye a otros agentes económicos de las labores de transformación del suelo. La iniciativa de los propietarios, a que se refiere el art.4.1 LRSV, se reconoce en el marco de la acción urbanística de los entes públicos". De ello, se deduce, que esa "participación o iniciativa de los propietarios en la transformación del suelo (urbanización) vendrá determinada por la regulación de los sistemas o instrumentos de ejecución en cada legislación urbanística autonómica (Fund. Jco. 9 de la STC 164/2.001). Y en este sentido, el Tribunal dibuja el marco amplio con el que cuenta cada Comunidad en la configuración y determinación de a quién corresponde la iniciativa urbanística, y dentro de ella el papel que se asigne a los propietarios: esa participación podrá ir desde el reconocimiento de un derecho a la transformación del suelo (en sistema de ejecución privada) hasta la situación jurídica de interesado (en sistemas de ejecución pública). Lo que significa que puede legítimamente la Administración optar por excluir a los propietarios de esa iniciativa. Pero es que además la STC de 11 de julio de señala que la opción por la dirección y control públicos de la gestión urbanística constituye un límite elemental al posible juego de los derechos de propiedad (art CE) y de libre empresa (art. 38 CE), con cobertura competencial en el art CE (STC 61/1997, FJ 14 c). El art. 4.3 LRSV establece que en los supuestos de actuación pública, la Administración actuante promoverá, en el marco de la legislación urbanística, la participación de la iniciativa privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo. Como ha reconocido la STC este precepto estatal se limita a prever la posible participación de propietarios y empresarios, pero no regula ninguna concreta forma de participación. Por tanto no es una determinación obligatoria, no se precisa que esa participación sea en todos los casos exigible. Y corresponde a las Comunidades Autónomas, la regulación de los sistemas de ejecución o actuación urbanística, estableciendo el grado de participación o iniciativa de los distintos sujetos económicos (no necesariamente propietarios) en los sistemas de actuación pública. Esta legislación es la que también establece la posibilidad de delimitar reservas en suelo clasificado como no urbanizable o urbanizable no programado para la incorporación al Patrimonio Municipal del Suelo. Pero ya en la sentencia de marzo de había manifestado que la competencia para definir la causa expropiandi corresponde al titular de la competencia material, y en materia de ejecución, ésta corresponde a la CC.AA. En consecuencia el sistema de actuación por expropiación está vigente, y lo está con la regulación contenida en el Derecho Autonómico Andaluz esto es, en pie de igualdad con los otros dos sistemas (el de compensación o cooperación) (art. 148 TRLS.92 vigente por aplicación de la Ley Andaluza 1/97). Esta regulación autonómica es compatible con las determinaciones de la Ley Estatal, quien en el art. 4, en sus apartados 2 y 3, prevé supuestos de actuaciones urbanísticas públicas de gestión pública tanto urbanizadora como de política de suelo, estableciendo directrices para que en ellas promueva la participación de la iniciativa privada, aún cuando no ostente la condición de propietario. Además de estas referencias genéricas, existe una referencia expresa del sistema de expropiación en la propia Ley 6/98. De donde se deduce que la propia Ley 6/98 reconoce expresamente su subsistencia, y por eso se ve obligada a regular para este caso un supuesto de reversión en el art de la misma. En definitiva, el Nuevo Plan General de Sevilla podrá optar por determinar el sistema de actuación que en caso estime conveniente atendiendo a las circunstancias concurrentes, incluso podrá posponer esta determinación para un momento posterior. La existencia o no de intereses públicos concretos será uno de los criterios fundamentales en la elección del sistema de actuación. El Nuevo Plan facilitará y promoverá la iniciativa privada en aquellos ámbitos en los que las actuaciones afectan fundamentalmente a los particulares. De igual modo podrá establecer el sistema de compensación en aquellas otras actuaciones en las que exista un interés de alcance mayor en el que la iniciativa privada pueda colaborar eficazmente siempre que existan previsiones de ejecución eficaz, preferentemente garantizados mediante la asunción de los criterios de ordenación y gestión establecidos en el Avance en los correspondientes conciertos urbanísticos. El Nuevo Plan reconoce que la disponibilidad de los propietarios por cumplimentar los deberes urbanísticos y su aceptación del modelo territorial propuesto, son elementos que deben contribuir a confiar una parte importante de la ejecución del plan en la iniciativa privada, facilitando así la labor de gestión de la Administración Urbanística que podrá preferentemente responsabilizarse de aquellas actuaciones en las que su presencia es ineludible, bien por los intereses públicos presentes, bien porque no se asegure por la iniciativa privada una ejecución eficaz de las propuestas del Nuevo Plan. Por ello, en la medida en que una actuación de los propietarios conforme al Nuevo Plan beneficia a los intereses públicos, deberá procurarse la participación de la iniciativa privada en el proceso de ejecución urbanística de la Revisión mediante el establecimiento del sistema de compensación. El sistema de cooperación se reservará para la ejecución de actuaciones en el que el interés es principalmente privado pero en los que exista una problemática de gestión que hace de dudoso éxito confiar el protagonismo a los propios interesados. Son supuestos que suelen XX XX. 19 septiembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

20 ordenación presentarse en el desarrollo de una unidad de ejecución con una compleja estructura de la propiedad y en gran medida consolidada por la edificación, y en el que el objetivo de la ordenación simplemente persiga el establecimiento de unas condiciones de urbanización y de equipamientos locales adecuadas a las necesidades de la zona. En el Ordenamiento Jurídico vigente el conjunto de Deberes de los propietarios de suelo urbanizable programado a desarrollar por el sistema de compensación o cooperación, es: a) Cesión de todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local, al servicio del ámbito de desarrollo en que sus terrenos resulten incluidos b) La cesión de los terrenos destinados a sistemas generales incluidos o adscritos en las Áreas de Reparto del respectivo cuatrienio. c) Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos aptos para la edificación para su incorporación al PMS, correspondiente al 10% del aprovechamiento tipo del área de Reparto. d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, en la que se incluye también el deber de compensar con el aprovechamiento urbanístico atribuido al sector que exceda del Aprovechamiento Tipo del Área de Reparto, a los propietarios de terrenos exteriores al sector, pero en la misma Área, destinados a Sistemas Generales o bien tengan un aprovechamiento inferior al 90% del A.T. del A.R.; si la Administración ha expropiado con anterioridad -estos terrenos-, tendrá derecho a integrarse en el sector excedentario; de igual forma se integrará en el sector excedentario aún cuando aun no hubiese expropiado los terrenos de Sistemas Generales no incluido en sectores, en cuyo caso estos excesos quedarán afectados a la adquisición de los terrenos con usos públicos. e) Costear la urbanización propia del sector, y ejecutarla en el caso del sistema de compensación; en el sistema de cooperación, corresponde ejecutarla a la Administración. f) Costear y, en su caso, ejecutar, las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación, y en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general. g) Edificar los solares en plazo. Hay que precisar que estos deberes son para el caso de que la Administración decidiera desarrollar la actuación bajo el sistema de compensación o cooperación, pues en el caso de que decida ejecutarla por el sistema de expropiación, estos deberes no serían exigibles, los propietarios no tienen deberes urbanísticos, porque quedan excluidos del proceso urbanizador y edificatorio, recibiendo una justa compensación mediante expropiación no sancionadora. Y para el caso de que seleccione un adjudicatario del sistema de expropiación mediante concurso, estos deberes tampoco serán los de aplicación, sino que el régimen jurídico de deberes serán los establecidos en las bases del concurso, pues en este caso no estaríamos en presencia de un propietario, sino de un concesionario (art TRLS.92 en cuanto legislación andaluza). Los deberes de los propietarios del suelo urbano no consolidado han sido expuestos en el Capítulo relativo a la clasificación urbanística de los terrenos. 3. La ejecución de actuaciones en suelo urbano no consolidado sin delimitación de Unidades de Ejecución Los propietarios de parcelas del suelo urbano no consolidado por la urbanización cuando no estén incluidas en unidades de ejecución tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento tipo del área de reparto o, en el que caso de inexistencia de ésta, al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo atribuido a los terrenos por el Nuevo Plan La ejecución de las actuaciones en las parcelas edificables del suelo urbano no consolidado por la urbanización cuando no estén incluidas en unidades de ejecución será el siguiente: a) Los propietarios estarán obligados a cumplimentar los deberes pendientes que corresponden al suelo urbano no consolidado. Si se encuentra en un ámbito con Área de Reparto delimitada pero sin unidad de ejecución directamente establecida por la Revisión, podrá el propietario de la parcela edificable materializar el total del aprovechamiento atribuido mediante reparcelación voluntaria (transferencias de aprovechamientos) respecto al aprovechamiento que exceda del Tipo y compensación económica sustitutiva respecto al 10% del Tipo. Si no se encuentra con delimitación de Área de Reparto, se entenderá que la parcela constituye un ámbito a estos efectos, y deberá compensar el diez por ciento del aprovechamiento objetivo que los terrenos tuvieran asignado. b) En ambos casos, podrá materializarse el total aprovechamiento atribuido si se procede a cumplimentar las anteriores compensaciones sustitutivas y se procede a completar las obras de urbanización para que la parcela merezca la condición de solar. 4. Ejecución del suelo urbano consolidado sin condiciones de solar De conformidad con el artículo 14.1 de la ley 6/98 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, los deberes de los propietarios de Suelo Urbano Consolidado, son los siguientes: XX. 20 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA